11:55ч. денят е неделя петнадесети януари 2012 година на вън е кучи студ, а температурата е около -2 градуса. На ул. Йордан Хаджиконстантинов в Надежда паркира автомобила си човек с брада и черно расо. Той е точен до минута защото е поканен да освети апартамента на Георги Борисов технолог в Софарма, клиент на ТБМ2, който в последствие се превърна и в наш добър приятел. Преди да се стигне до това освещаване Жоро и ТБМ2 изминаха заедно доста дълъг път и по стечение на обстоятелствата, които бяха съпроводени дори от човешка смърт…всичко се нареди успешно. Лошите събития обаче отдавна са зад гърба ни както и ремонта, който Георги и негов колега правиха в продължение на няколко месеца в извън работното си време.

Крайния резултат определено си заслужава и в неделя в 12:00ч. жилището беше официално осветено. След официалната част дойде и приятната част… домашната питка /на снимката/ беше страхотна, а за домашната крушова ракия ще ви разкажем някой друг път…;)

Жорка от името на ТБМ2 ти пожелавам да си жив и здрав, да намериш принцесата на твоето сърце още тази година и тя трябва да знае, че избора и ще бъде много добър, защото ти си човек на който може да се разчита! Успех и късмет с новото жилище!

Интернет пространството е залято с хиляди фалшиви обяви за жилища под наем на ниски цени. Схемата е елементарна, но безотказно работеща за жалките подобия  на хора смеещи да се наричат брокери на недвижими имоти каквито определно НЕ СА! Тези същества работят по един и същи некоректен начин, от началото на 90-те години до днес и вероятно ще продължават още дълго докато има кой да ги търпи. Схемичката е следната - много атрактивна обява за жилище под наем на изгодна цена. Има дори снимки - естествено жилището е в отлично състояние, а цената е винаги най-ниската за района. Идеалния апартамент привлича кандидат наемателите и те се обаждат да поискат оглед. Отговаря им се по няколко различни сценария, които иначе са сравнително идейни - днес го капарираха, днес ще го капарират, утре ще го капарират, отдадохме го под наем, но колежката е забравила да го свали от реклама, жилището е в сграда без разрешение за ползване, хазяите не искат млада двойка (след като са ви попитали и са разбрали, че сте млада двойка) и много други подобни и звучащи достоверно оправдания. След отказа следва запитване - а вие какво точно търсите под наем? Кажете какво и ние ще потърсим ако намерим нещо подходящо ще ви го предложим и т.н. Идеята е да имат вашите телефони, а това са телефони на хора, които искат да наемат нещо и следователно са им потенциални клиенти. Когато запишат днес 30 телефона на търсещи под наем до 2-3 дни гарантирано ще имат поне пет сделки с някои тези хора, които са позвънили в тяхната агенцийка на някоя от многото им фалшиви обяви.ТБМ2 не може да си позволи да подвежда и заблуждава своите клиенти с невярна информация, но “играчите” са измислили начин как да правят пари безтова да вреди на да го наречем “имиджа им” ако въобще може да говорим за нещо такова. Ние отдавна сме разкрили новата схема за заблуда, която използват масово за прикритие на главния организатор като са разпределили на малки никому неизвестни фирмички своите фалшиви оферти. Реално под различни имена (при това много) можете да срещнете в абсолютно всички части на София да се дават под наем супер атрактивни жилища и дори ако сте по-наблюдателни ще откриете, че едни и същи снимки имат апартаменти в овча купел и в младост и надежда, но се предлагат като различни апартаменти в различни квартали на различни цени и то от различни “агенции”. Страшното за всички коректни колеги е, че тези мишоци се представятза брокери каквито нямат право да се наричат. Можете сравнително лесно да ги разпознаете по няколко повтарящи се белега - обикновенно нямат офис (т.е. те имат, но съвсем умишлено не са посочили адреса му, а друг адрес обикновенно несъществуващ) нямат стационарни телефони, а само един мобилен, не предлагат имоти за продажба, само имоти под наем обикновенно около 20 на брой. Иначе са си измислили едни имена и лога ум да ти зайде, но повечето колеги вече ги разпознават бързо. Това, което се чудя е къде спят журналистите и защо не ги осветят ярко с прожекторите, а от там да запретнат ръкави КЗП, КЗК и накрая ако е необходимо и икономическа полиция!?

Скъпи приятели,

Желаем Ви Весела Коледа и нека бъде още по-успешна за всички вас новата 2012 година! Нека новата 2012 година донесе на всички повече любов, повече късмет, повече успехи, повече здраве и повече от всичко най-съкровенно и хубаво, което всеки си пожелае!

ТБМ2

Доверието

Пропуснатите ползи от неотдаването или от непродаването на недвижим имот могат да достигнат наистина неподозирани стойности. Най-често срещаните пропуснати ползи са причинени от неправилно оценен и неправилно офериран имот. В България все още не се е наложила практиката от другите европейски страни и САЩ собствениците на имоти да се консултират преди да предприемат първата стъпка по продажба или отдаване под наем на своя имот. Недоверието до голяма степен играе решаваща роля при вземането на първите решения, а много често те са определящи за крайния изход на продажбата/отдаването под наем и срока за който да се случи това. От друга страна доверието и съветите от близки хора гарнирани с недоверие към работещите в сферата на недвижимите имоти се съчетават в една комбинация, която много често има труден изход.

Роднините, приятелите, познатите, колегите, съседите, познатите на нашите роднини и т.н.

Без тези съветници е немислимо да се предприеме такава стъпка като продажбата на недвижим имот, но те много често повече пречат от колкото помагат.

Агенциите за недвижими имоти, брокерите и как те не/печелят доверието на своите клиенти

Има и трета причина и тя е в желанието на агенциите за недвижими имоти да „завземат пазарен дял”, а именно да имат в базата си данни колкото се може повече имоти. Тези техен стремеж е съвсем естествен, защото с колкото повече имоти в базата си с данни разполагат , толкова повече  бъдещи сделки ги очакват. Какво се случва когато аз като брокер искам да стана симпатичен на собственика на имота, който продава/отдава имота си? Много просто – той вече си е наумил някаква първоначална цена до която е достигнал след различни проучвания в интернет и сред познати хора и вече има мнение. Нещо повече не само има мнение, но и дори не пита за мнението на брокера, а направо възлага продажбата/отдаването на имота на определената от него цена. И естествено това е негово изконно право като притежател на недвижим имот. Работата на брокера се изчерпва до това да даде съвет, а той дали ще бъде приет е друг въпрос. Но аз като брокер ако искам да спечеля доверието на собственика за да мога именно аз да съм човека, който в последствие ще получи от него възнаграждение за добре свършената работа ще искам да му стана максимално симпатичен. А как можеш да му станеш максимално симпатичен ако кажеш на твоя възложител /един вид и косвен работодател/, че абсолютно не е прав и цената му е в пълен разрез с пазарните условия, а пътя по който е достигнал до тази цена няма нищо общо с действителността и никога не е имало нещо общо с нея? Как мислите реагира човек в такива случай? Особено когато може да си зададе въпроса всъщност точно ти ли си човека, който пък е напълно убеден, че аз не съм прав в преценката си… Тоест вместо да влизам в конфликти със своя косвен работодател не е ли по-лесно за мен да си замълча или направо да кимам одобрително и така да не навлизам в излишни спорове за да мога когато след една година той разбере, че не е бил прав и промени своята цена аз да съм му все така симпатичен… И ако смятате, че това е някакъв по-скоро индивидуален случай ще сгрешите, защото това е еждневие в работата на повечето брокери, които имат за цел да печелят доверието на собствениците. Конкуренцията не винаги ражда блага и това е едно безспорно доказателство за това. Ако не се сългасиш със собственика за неговата цена той при всички положения ще се допита до други твои конкуренти, които само това чакат. Как да не се заблуди човек когато всички се съгласяват с неговото мнение, а само еди кой си му спори… Е явно, че причината е в този, а не в мен и всички, които се съгласяват с моето мнение нали? Опитните брокери много добре да знаят как да угодят на своите възложители като излизат от ролята си на опитни консултантни и съветници и оставят времето да ги смени. Така е наистина - времето лекува всичко от лоши спомени до грешни решения, но оценяваме ли изгубеното време правилно и поне вадим ли си правилните изводи от загубите или точно обратното? Една от причините да не се продаде/отдаде недвижими имот е точно тази когато брокерите правят „мечешка услуга” на собственика и му оферират имота на цена определена единствено и само от него. Това офериране води след себе си и други грешки за самата агенция, защото после идва въпрос от други клиенти на агенцията – ок ако моята цена е висока, защо тогава ти оферираш имота х на цената й?  Но това е друга тема и проблем на агенциите и брокерите, които действат по този начин.

Времето за продажба

Периода от време необходим за продажба/капариране не един недвижим имот е много по-дълго от времето за реализация на същия този имот ако той се отдава под наем. Причините са много – като започнем от мотивацията на собственика на имота да получи абсолютния максимум за своя имот и достигнем до мотивацията на купувача за този имот, който разбираемо би искал да го купи на максимално най-ниска цена. Практиката на ТБМ2 показва, че дори и собственика да е притиснат от обстоятелства като труден за изплащане ипотечен кредит той не реагира на пазарните условия и буквално стиска зъби в очакване на денят хикс, който никога не идва. Времето за продажба на всеки един имот е различно, но най-общо ако трябва да се сложат някакви рамки за ориентир те са такива: за жилищни имоти и конкретно за апартаменти времето за капариране е от две-три седмици до повече от една година при по-големи по площ жилища, а при къщите, търговските площи, парцелите, земеделската земя и т.н. никой не може да каже конкретни срокове. Най-бързо се продават малките жилища като едностайни и двустайни апартаменти в големите градове. Времевия диапазон се определя също и от локацията, типа строителство, състоянието на имота, етажа, изложението и много други детайли. Така например ако продавате просторен двустаен тухлен апартамент, който е с южно изложение и се намира в някои от най-търсените райони на столицата като център, широк център Лозенец, Изток, Младост, а освен това към него има и гараж спокойно можете да разчитате да получите капаро/задатък за по-малко от 4 седцмици. Условието това да се случи в този срок е в определянето на точната цена на този имот! В същото време ако сте собственик на 200-300 или повече квадратни метра 4-стаен апартамент, мезонет, къща в скъп район в полите на Витоша и имота ви наистина е стойностен не може да очаквате да бъде купен за месец или два, по ред причини. Търсенето в този сегмент е силно ограничено, а и самите купувачи на такъв тип имот не са притиснати от времето и конкуренцията и не бързат за никъде. Смяната на мезонета им с друг или купуването на къща в Бояна или Драгалевци не им най-важния приоритет, а ходенето по огледи им е по-скоро спорадично веднъж-дваж в месеца ако нещо им хване окото. Колкото и добре да е определна цената на такъв имот никой не може да каже за колко време би се продал. НО винаги има едно НО и все пак първите 3-4 месеца са решаващи. Ако съвсем никой не ви посети имота и нямате направен НИТО ЕДИН ОГЛЕД няма нужда да задълбавате в излишни разсъждения – или цената на имота ви не е правилно определена или вашия консултант, брокер, агенция, съветник е пропуснал нещо да ви спомене или си е объркал професията… При най-търсените имоти – 1,2,3 стайни апартаменти в големите градове и по-конкретно София не може да се приеме за нормално липсата на оферта от конкретен купувач в рамките на 3-6 месеца според конкретната локация, тип на строителството, етаж и т.н. Ако за такъв период няма дори оглед или само няколко огледа от различни брокери и после затишие това означава в 19 от 20 случая -  неправилно определена цена, което води след себе си и до много изгубено време.

Времето за отдаване под наем

Времето за отдаване под наем е далеч по-кратко. Мотивацията на собственика на имота също е съвсем друга и определено не е същата като при продажба. Причината е проста – при продажба гониш абсолютния максимум и го постигаш за определено време или изобщо не го постигаш, но при продажбата няма връщане назад. При отдаването под наем обаче най-важната задача е да получаваш регулярни приходи от своя имот, а не да търсиш максимума в продължение на цяла година или пък по-дълго време. Отрязъка от време за отдаването на един имот под наем е доста по-кратко и по друга причина – на кандидат наемателите не им е необходимо одобрение от банка за да получат кредит както е при половината от покупките например, а освен това винаги могат да си променят решението и след година-две да си сменят квартирата без това да им отнема много време. Едностаен или двустаен апартамент се отдават под наем за около две седмици до един месец в по-редки случаи и за малко по-дълъг срок. При по-големите апартаменти и търговските обекти нещата са по-специфични, но да речем тристайните апартаменти дори да не се отдадат за 2-3 месеца е напълно безмислено да продължват да се оферират на същата цена. Същото важи и за къщите, които се предлагат под наем.

Пропуснати ползи от непродаването на недвижим имот

В условията на криза или по-скоро в условията на пазара на недвижими имоти, който не е възходящ пропуснатите ползи се изразяват най-често в това за колко време ще реализираш имота си на пазара и какво ще загубиш за този отрязък от време. Пропуснати ползи може да има когато при неправилно определената цена на имота той стои в продажба дълго време да речем осем месеца като през този период от време собственика му изплаща кредит за същия този имот. Да вземем един типичен пример – имот, който е струвал на собственика му при покупката преди 3-4 години по-висока сума от тази, която може да получи в момента. Той вероятно е осъзнал до известна степен реалността, но все пак иска да опита да реализира на максимално висока цена своята собственост, което е съвсем нормално, но нека да видим какво може да изгуби в преследване на максималните стойсности. Какви загуби може да причини фактора време при този случаи:

ПРИМЕР 1:

Цена (1) на имота когато е купен преди 3-5 години – 85000 евро /която цена обикновенно не играе абсолютно никаква роля на реалния пазар/

Цена (2) на имота когато започва да се оферира за продажба – 65000 евро

Размер на кредита да речем около 60% от стойността на оценката когато е отпуснат кредит в деня на покупката преди няколко години, което се равнява на  около 50000 евро. Подобен ипотечен кредит при срок на погасяване 20 години е с анюитетна вноска от около 400-420 евро без да броим допълнителните разходи за застраховка живот и застраховка на имота, които са задължителни при получаването на ипотечен кредит.

Реална пазарна цена (3) на имота според настоящите пазарни условия 54000 евро.

Старт на продажбата да речем 01.01.2012 година на цената избрана от собственика – разбира се цена (2), а именно 65000 евро.

След шест месеца имота няма да бъде продаден, пропуснатите ползи само от ипотечния кредит са минимум 1700-1800 евро, които са лихвите по шест месечни вноски за кредит от 50000 евро, което е в петата си година на изплащане. От една месечна вноска при анюитетни вноски на изплащане първите години съотношението при изплащане на главница и лихви е горе долу 25 към 75% в полза на лихвата. Това е съвсем нормално тъй като банките се стремят още през първите години да успеят да си получат в максимална степен печалбата, която се изразява естествено в лихви и годишен процент на разходите където са включени и другите такси, застраховки и т.н. Именно за това от анюитетна вноска от около 410 евро през първите няколко години лихвата е 300 евро, а останалите 110 евро са реално върнатите пари от главницата… Коригирате цената с 5000 евро на долу и вече смятаме, че след като сте свалили цената с близо 10000лв това неминуемо ще доведе до желания резултат. Това обаче отново не се случва, защото действително от цената са свалени 5000 евро, но от коя цена? От реалната пазарна цена на този имот или от вашата си цена? Но 5000 евро са си 5000 евро и вие продължавате да се надявате поне още 3 месеца. Загубите ви от месечните вноски в банката нарастват на още около 850 евро от лихви, които сте изплатили на банката и стават общо около 2650 евро изплатени лихви, които не могат да бъдат възстановени по никакъв начин. Решавате да сложите край на тази сага и на 10-ия месец от продажбата, а именно 01.10.2012 година решавате да попитате някой на каква цена може да се продаде вашия имот след като разбирате, че вашите идеи, тези на познатите и офертите в интернет не са ви насочили в правилната посока, а напротив дори са ви подвели. И тогава за вас започва реалната продажба, която по-горе пише колко време може да отнеме, но да сложим поне още два месеца към вашия опит и да се надяваме за продажба малко преди коледните празници на 2012 година. Теглим чертата и какво се оказва, че сме изгубили:

За 12 месечния период /6 месеца+ още три след свалянето на цената+ още три месеца докато се реализира имота ви след като бъде обявен на реална цена/:

3600 евро от лихви към банката по изплащане на ипотенчия кредит
1400-2800 евро от изгубена цена, защото докато през януари вашия имот е струвал 54000 евро, а се е оферирал за 65000 и в последствие на 60000 евро на пазара за този 9-12 месечен период са излели сходни на вашия имот други имоти, които са свалили цената още.

Тук всеки може да прибави и данъци, такса смет, разходи към етажната собственост, разходи за подръжка на имота и т.н. Имота се продава за около 52000 евро, което е по-ниска цена от реалната пазарна цена преди една година и това е разбираемо.

Теглим чертата и общо загуби: около 5000 евро без да навлизаме в детайлите. Тези загуби са причинени единствено и само от неправилно поставената цена, което води след себе си до описаните загуби.

ПРИМЕР 2:

Цена (1) на имота когато е купен преди 30 години – 40000 лева /която цена обикновенно не играе абсолютно никаква роля на реалния пазар/

Цена (2) на имота когато започва да се оферира за продажба – 50000 евро

Реална пазарна цена (3) на имота според настоящите пазарни условия 43000 евро.

Старт на продажбата да речем 01.01.2012 година на цената избрана от собственика – разбира се цена (2), а именно 50000 евро. След четири месеца имота няма да бъде продаден и собственика предвидливо коригира цената направо с 10% от цена (2). Дори и по този начин на четвъртия месец от опитите за продажба цена (2) все още се отдалечава от цена (3) при това с 2000 евро, които при по-ниския ценови сегмент са решаващи. Имота се оферира на 45000 евро и вече има няколко огледа, но все още никой не е готов да го купи. В крайна сметка по класическата схема се продава на реалната пазарна цена след като сосбтвеника е изстискал от пазара максимума и разбрал със сигурност, че не може да получи толкова колкото му се иска. Цената, която плаща обаче може в най-добрия случай да бъде изгубеното време от поне половин година и евентуална загуба от спад на цените в неговия район като цяло. Това е един от възможно най-леките случаи при които пропуснатите ползи не са фрапиращи. Когато теглим чертата се оказва, че загубите не са драматични.

ПРИМЕР 3:

Цена (1) на имота когато е даван под наем преди две години – 500 евро
Цена (2) на имота когато започва да се оферира за под наем – 400 евро

Цена (3) реалната пазарна цена на имота според настоящите пазарни условия – 230 евро

Не го отдавате под наем 12 месеца и плавно сваляте цената по-малко на всеки 2-3 месеца докато достигнете до реалната цена от 230 евро. Пропуснати ползи от неполучен наем за 12 месеца – 2760 евро, за 24 месеца 5520 евро… Пропуснати ползи ако имота е купен с ипотечен кредит и не се отдава под наем 12 месеца вижте ПРИМЕР 1 по-горе и сами преценете каква сума трябва да добавите към тези 2760 евро.

Най-фрапиращи са случаите когато не се отдават под наем луксозни имоти – къщи, просторни апартаменти, мезонети и т.н. Данъците за такива имоти са високи както и наемите, но когато стоят празни смисъла не е много голям. Естествено за да имаме наличие на пропуснати ползи при неотдаването на един имот под наем трябва да се вземат в предвид и всички разходи, които понякога съпътстват даването под наем на всеки един имот. Това са комисионни, такси, данъци, които се дължат независимо дали имота е пълен или празен, евентуални ремонти и освежавания на имота след напускането на поредните наематели, евентуалните сметки, които те оставят след себе си в случай, че пребивават на приятелски начала и/или без договори за наем и съответно не са оставяли на съхрнание един или два депозита при хазяите, които биха се използвали да погасяване на подобни сметки. Разходи към етажната собственост, застраховки на имуществото и т.н. разходи, но предвидими разходи, които при наличието на регулярни приходи не биха били никакъв проблем да бъдат покрити. Проблемът е голям когато имота не може да се отдаде под наем и генерира само разходи без никакви приходи.

Има още много примери на които ще се спрем следващия път!

ПРИМЕР 4:

Това е вашия имот

Цена (1) на имота когато е …………………………… евро
Цена (2) на имота когато започва да се оферира за ………………. евро

Цена (3) реалната пазарна цена на имота според настоящите пазарни условия ………………….попитайте професионалистите……………..

Старт на кампанията …………….

Срок за реализиране на имота ………месеца

Частните търгове с недвижими имоти започват да предизвикват все по-голям интерес в България. Докато през 2010-а почти не е имало индикация за този пазар, то през настоящата година все повече хора прибягват към частните търгове, за продадат или закупят имот. Въпреки нарастващия интерес към покупко-продажбите на недвижимости чрез търг, сегментът все още не е добре развит у нас. Основната причина е, че все още липсва достатъчно информация. „Строителство имоти“ се обърна към специалист, който се занимава с частни търгове за недвижими имоти, за да внесе повече яснота по темата.

- Г-н Илиев, организирате частни търгове за недвижими имоти. За какви обекти и има ли неуспешно продадени сред тях?

- Обектите засега са предимно къщи, вили, парцели и земеделски земи и сред тях има търгове, които ще бъдат рестартирани.

- Липсата на информация ли е в основата на малкото провеждани доброволни частни търгове за имоти у нас, или просто хората подхождат с недоверие?

- Причините са доста повече. От една страна е липсата на информация въобще какво означава това, от друга страна е объркването сред по-голямата част от купувачите, които все още не правят разлика между частен търг и търговете при частните съдебни изпълнители (ЧСИ), където се предлагат предимно ипотекирани имоти и кредитополучателят е изпаднал в затруднение да изплаща кредита си, както и имоти, които са запорирани поради различни съдебни дела, след което се стига до публична продан. Разликата е много голяма. При частния търг собственикът на имота се съгласява доброволно да го продаде, без да е принуден от запор, ипотека, делба и т.н., и имотът му въобще не попада в списъците на ЧСИ. Естествено, може да се продаде имот на частен търг, който е и ипотекиран, просто собственикът ще получи една сума, а със средствата от продажбата ще се погаси кредитът му, както междувпрочем
се получава и при публичната продан. В момента основната причина да има много търгове при частните съдебни изпълнители и към тях да има слаб интерес е фактът, че там са изложени много имоти, които са купени при ценовия пик на недвижимите имоти в периода 2006-2008 г. Високата цена на тези недвижимости е проблем при продажбата им на публична продан, защото разликата в стойността между 2007 г. и 2011 г. на места достига почти 50%. И дори и след третия търг някои имоти остават непродаваеми при ЧСИ. Това е голямата разлика - при частния търг цената се съобразява с настоящите пазарни условия, а не с условията, при които имотът е купен преди 3, 4 или 5 години, както се случва на публичната продан.

- Кой може да организира доброволни частни търгове? Всяка агенция за недвижими имоти ли може да продаде имот по този начин?

- По принцип всеки брокер с опит в продажбите и креативно мислене може да организира доброволен частен търг, но не всяка агенция може да продаде имот чрез търг. Само ентусиазъм и желание не е достатъчно. Необходим е сериозен план, проучване на конкуренцията в района, пазарна оценка, както и точна оценка на имота за първоначалната му тръжна цена. Най-важната част за успеха на един частен търг е началната му тръжна цена. Веднъж трябва брокерът да я определи много точно, но реално след това тя трябва да бъде одобрена и от собственика на имота, защото без неговото съгласие не може да има никакъв търг за продажбата на собствеността му. Успехът на търга е заложен и в преценката на собственика за първоначалната цена. Ако тя не е достатъчно атрактивна, твърде възможно е търгът да се обезсмисли. Каквито и средства за реклама, промотиране и пиар да се вложат в един търг, ако цената е неадекватна, дори и по CNN да се върти рекламен клип за този имот, положението е неспасяемо и това е безспорен факт.

- Гарантирана ли е продажбата на един имот чрез търг? Какво би могло да провали сделката - завишена начална цена, неатрактивен имот?

- Няма нищо гарантирано на този свят освен факта, че стрелките на часовника никога не спират да се въртят с 60 минути в час… Всеки имот е индивидуален и колкото и да си приличат, два еднакви имота няма. Да, определено завишената цена гарантирано проваля търга, но и неатрактивен имот също трудно би се продал. Пример за неатрактивен имот е земеделска земя в малко населено място, далеч от голям град, както и имот в близост до ромска махала, много стари кирпичени къщи, които не подлежат на ремонт, много големи по площ парцели, например 10 000 кв. м, цели сгради с голяма разгъната застроена площ (РЗП), много недовършени сгради, търговски обекти, които са разположени на нетърговско място и не могат да се използват по предназначение (магазин на забутана уличка, в задния двор на сградата или пък разположен под кота нула) и т.н. Общо взето, най-подходящи за частни търгове са жилищните имоти. Става въпрос за апартаменти в големите градове - София, Варна, Пловдив, Стара Загора, Бургас, Русе, Благоевград и т.н.

Гарсониера или двустаен апартамент, дори и панелен, в София винаги може да се реализира в рамките на месец (да се капарира), ако цената му е адекватна на пазара. Но за тристаен апартамент в Добрич, да речем, не бих се ангажирал със срок, а в частните търгове има начален и краен срок за една продажба.

- Какви са опасностите за продавача и съответно за купувача при един търг?

- Опасностите за продавача са най-вече ако на търга се яви само един кандидат. При този вариант няма как да има наддаване и имотът се продава на първоначалната тръжна цена. В такъв случай обаче, щом на търга се е явил само един кандидат, това означава, че собственикът не може да си прави илюзии, че ще получи въобще някога по-висока цена. Тоест „опасността“ за продавача се изчерпва до това, да разбере в рамките на срока на търга (например два месеца) максималната цена, която може да получи за имота си. За купувача опасностите се свеждат до това, да не успее да спечели наддаването, което се случва и при нормална покупка, с тази разлика, че не вижда с очите си дали изобщо има конкуренция за избрания имот и какво предлага тя на продавача, както е при нормалната продажба.

- Имали ли сте случаи, в които продавачът не е доволен от най-високата цена, постигната в търга? Има ли вариант той да се откаже на финала?

- Имали сме случай, когато продавачът не беше доволен от най-високата цена, постигната в търга, но въпреки това осъзна реалността и продаде имота си. Но вариант да се откаже на финала няма, освен в случаите, когато това е изрично записано в условията на частния търг. Ако има изрична точка в правилата на търга, която позволява на собственика да се откаже, щом не бъде достигната определена цена в наддаването, е възможно. От друга страна обаче, подобна застраховка няма да изглежда никак привлекателно за потенциалните купувачи на този имот.

- Освен по-бързия срок на продажба, какви други предимствата предлагат частните търгове?

- Бързата продажба изобщо не е за подценяване, при положение че има имоти, които се предлагат на пазара повече от пет години и не могат да се реализират. Освен това при ипотекираните имоти в случаите, когато не се продадат в желания от собствениците им срок, се стига до публична продан, където правилата и начинът на провеждане на търговете са съвсем други и кръгът от потенциални купувачи е много по-малък, което, естествено, може да се отрази на цената пагубно.

- Ако даден собственик на имот реши да се възползва от механизма на частните търгове, какви стъпки трябва да предприеме?

- Най-вече да НЕ се информира за цената на имота си от познати, съседи, роднини, стари вестници и неактуални обяви в интернет, а да се обърне към специалист. Най-трудно се организира частен търг, когато собственикът е добил погрешна информация за цената на имота си. Отнема доста време да се асимилира коя информация е по-вярна - тази от познатия кръг на хора или тази от професионалист, което междувпрочем е ежедневие в работата на всеки брокер.

- Какво трябва да знаят купувачите, за да участват в даден търг? На какви условия трябва да отговарят?

- Важно е да знаят, че първо трябва да са 100% уверени в своите финансови възможности, да знаят докъде могат да наддават и ако ще разчитат на финансиране от банка, е абсолютно задължително да са я посетили и да имат одобрение за максималния размер на кредита, който могат да получат според доходите си. Банките, за да отпуснат кредит, правят две одобрения -
първо според доходите на кредитополучателя и чак след това на имота, който евентуално ще се приеме от тях за ипотека, срещу която ще отпуснат кредит. Задължително е, за да няма грешки от тяхна страна, когато им е необходим кредит да минат и на първото, и на второто одобрение.

Това важи не само за частните търгове, а и по принцип нашият опит с клиентите показва, че шест от всеки десет купувачи с кредит не подхождат сериозно към кредитирането. Или не минават да получат първоначалното одобрение по документи, за което е необходимо да предоставят в банката копие от трудов договор от настоящата им месторабота, да се попълни документ от счетоводството за доходите през последните 6-12 месеца и т.н. Но по-сериозната грешка е, когато решат да капарират имот, без да е минала предварителната му оценка. Тогава се получава една много неприятна ситуация, в която е дадено капаро, да речем 10% от цената на имота, а впоследствие оценката на имота (според оценителя, нает от банката) не е тази, която е очаквал купувачът и съответно от банката му отпускат по-малък кредит. Купувачи, консултирани от нас, не са правили подобни грешки. Затова купувачът, преди да е дошъл в деня за наддаването в търга, е необходимо да посети банката за одобрение по доходи, да посети имота за оглед, да се запознае с всички документи, с правилата на конкретния търг, да е осигурил оценка на имота от оценител на банката и когато тя е готова, да се яви спокойно да наддава. Ако купувачът няма да разчита на финансиране от банка, остава само да отиде на оглед, да се запознае с правилата на търга и с документите на имота. Разбира се, и в двата случая не трябва да се забравя записването в търга, което става обикновено предварително поне ден-два преди самия търг.

- Удачно ли е използването на ипотечен кредит при покупка на имот на търг? Смятате ли, че банките скоро ще започнат да финансират този вид покупки?

- Удачно е, ако изрично се изпълнят всички условия, които споменах. Реално при частните търгове банките финансират една нормална сделка, защото тук отсъства краткият седемдневен период, в който е необходимо да се внесе цялата сума.

Този кратък период съществува обаче при публичната продан и той доскоро беше поредната пречка пред закупуването на имот, обявен на търг при ЧСИ, с ипотечен кредит. Ако купувачите желаеха това да се случи с ипотечен кредит, при който предмет на ипотеката бе самият имот, който е изложен на продан, а не друг техен имот (или потребителски кредит без ипотека), това не беше възможно заради този кратък срок, в който банката не може да отпусне ипотечен кредит по ред причини. Сега вече има такъв кредитен продукт, който дава тази възможност, но при частните търгове тази възможност я е имало винаги, и то не от една-две банки, а от всички.

- Очаквате ли повишаване на обемите на продажби на имоти чрез частни търгове през следващата година?

- Да, очаквам. Обаждат ни се доста колеги с желание да си сътрудничим, като едни предлагат купувачи, други продавачи, а трети ни търсят просто за да черпят от нашия опит. Въпрос на време е този вид на промотиране на продажби да стане по-популярен.

www.stroitelstvoimoti.com

След иначе по-подробната първа част на тази поредица, която ще има още много части в нашия блог дойде ред и за втората част. И в крайна сметка “вървят” ли имотите в интернет или там цените могат по-скоро да послужат за най-общ ориентир? Преди няколко дни за пореден път в офиса се обади човек, който се опита да ни убеди, че е направил обстойно “проучване в интерент” на цените в района в който се опитва да си продаде имота и въобще не е съгласен с нашето мнение относно неговата цена. Според този човек цена около 1200 евро на кв.м. за панелно тристайно жилище в краен столичен квартал е съвсем в реда на нещата, но все пак ако се появи кандидат цената може да се коментира… Годината е 2011… действието се развива в средата на месец ноември… И всички тези “проучвания” се дължат главно на няколко забравени в базата данни оферти на няколко объркани брокери в интерент. От брокерска гледна точка най-жалкото в цялата работа е, че все пак някои брокери не са били съвсем честни и са пропуснали да споменат на собственика на този имот за огромната бариера, която го дели от продажбата на имота му. Бариерата (трябва да си намали цената) изразена в цифри е около 35000 евро!!!!!!!!!!!! За 35000 евро в София могат да се купят доста неща - гарсониера, двустаен, офис, магазин и т.н. Цената на този имот е толкова сериозно сгрешена, че е СРАМНО дори да се обсъжда, а още по-малко да се оферира. Не искам да бъда по-конкретен за имената на двете агенции, които предлагат този имот на пазара. Все пак това си е тяхна работа и аз не мога да им се бъркам както и на собственика на имота, който смята, че 1200 евро за кв.м. панелно жилище е една не лоша цена. Всеки сам решава за себе си. Но не се заблуждавайте - ако за всеки кораб си има пътници, то НЕ за всеки имот си има купувачи! Поради факта, че в интернет има много неактуални оферти, много оферти забравени от агенциите, много оферти дори от фалирали агенции и какви ли още не сбъркани искания не може да се разчита, че само на база тази информация може да си определите цената на имота. Това съвсем не е достатъчно.

В крайна сметка ако не си сигурен за цената на имота и искаш да чуеш различни, но компетентни мнения един много добър вариант е да си направиш оценка на имота. Ако имота да речем е наследствен и при продажба цената ще се дели между много роднини, между които няма съгласие за определянето на крайната цена - оцеката е една много аргументирана инвестиция. Вече имате база на която да стъпите в споровете по между си кое е по-правилното и кое не е. А ако имота е по-специфичен - направете му 2-3 оценки от различни фирми и ще добиете доста добра информация за цената на имота през следващите 3-6 месеца.

Друга много често срещана сентенция е израза: “То сега няма пазар за тези имоти” да така е съвсем не е като преди, но все пак какво значи няма пазар? Предполага се, че няма търсене, няма сделки или?

За тримесечието април, май и юни 2007 година 11412 продажби в София или средно по около 172 сделки всеки работен ден при около 140-те нотариуса в столицата. За тримесечието април, май и юни 2011 година 6938 продажби в София или средно по около 105 сделки всеки работен ден при около 140-те нотариуса в столицата. Да спада в броя на сделките е почти на половина, но все пак това е София където всеки ден се раждат и умират хора, някой получава наследство, други се развеждат и продават имуществото си за да го разделят, трети се женят и купуват своя първи дом и т.н. Пазарът на имоти никога не спи. Ако вашия имот не може да се реализира за няколко месеца то трябва да знаете, че това съвсем не е защото “пазар в момента няма”, а защото по всяка вероятност цената ви не е актуална. Разбира се говорим за столицата на България. В Ивайловград например за периода юли, август и септември 2011 година има едва 27 продажби…на всеки 2-3 дни по една продажба…сравнено с пазара в София където всеки ден има поне по 100 продажби на ден разликата е голяма!

На 31.10.2011 година в Ивент зала Флоримонт Експо се проведе семинар на тема Ефективен бизнес в сферата на имотите оргазнизиран от imoti.net с участието на Антон Илиев от бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2.

- Г-н Танев, кои по-често прибягват до брачния договор - младоженци или семейства със стаж?

- По-често тези с натрупан семеен стаж, но и с натрупано имущество. За да избегнат спорове в бъдеще, хората решават открито да уредят имуществените си отношения за движими вещи и за недвижими имоти. Въобще по-състоятелните двойки се решават на брачен договор, както е и в Европа.

- А семействата с едно жилище струва ли си да сключват такива договори?

- Да, оттук нататък при тях няма да действа по презумпция режимът на имуществена общност - че каквото и да се придобие занапред, ще бъде собственост и на двамата. То ще бъде на името на този, който го е придобил, и ще си е негова лична собственост. Но трябва да се знае, че брачният договор не може да съдържа уговорки само за един имот! Той не е сделка по отношение на имота, а трябва да съдържа (за да е брачен договор) уговорки по всички клаузи, които изисква Семейният кодекс - издръжката на децата, на семейството, упражняването на родителските права…

- Значи младоженците по-рядко търсят тези договори?

- Има и при тях, но по-често, когато имат и деца от предходни бракове. С брачния договор се запазват и техните интереси и те знаят какво ще получат.

- Може ли в договора да се включи клауза за обезщетение при изневяра?

- Такива клаузи има в САЩ, особено при актьорите от Холивуд. У нас обаче брачният договор засяга изцяло имуществени отношения и това не може да стане. Плюс това в новия Семеен кодекс отпадна думата “вярност” за отношенията между съпрузите. И остана само “разбирателство”. Което ще рече, че изневярата не е издигната в брачно нарушение - така е приел законодателят. Явно обществените отношения сега са от друг вид.

- И вече не може да се разтрогне брак заради изневяра?

- След като тя не е въздигната в задължение между съпрузите. Това е записано в глава “Отношение между съпрузите” на Семейния кодекс.

- Колко време след подписването на брачния договор той влиза в сила и собствеността е поделена?

- Вещният ефект настъпва веднага - още същия ден с вписването на договора в Агенцията по вписванията по отношение на имотите. Но иначе самото му изготвяне става по-бавно, трябват всички документи на имота - легитимация, данъчни оценки, скица и т. н.

- Възможно ли е да прехвърля бързо с брачен договор на жена си имот, за да го спася от банка кредитор?

- Има един т. нар. “Паулов иск”, залегнал в чл. 135 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Там се казва, че се обявяват за недействителни действията на длъжника, с които той уврежда кредиторите. Така че ако длъжникът е с ипотека и не си погасява задълженията, с брачен договор не може да спаси имота, тъй като банката ще поиска да бъдат обявени за недействителни тези разпореждания с него.

При риск от запор на съдия-изпълнител прехвърлянето на имот чрез брачен договор само ще забави изпълнението, но не може да го осуети.

- Колко е таксата за брачния договор, ако включва прехвърляне на апартамент с данъчна оценка 50 000 лв.?

- Когато е безвъзмездно прехвърлянето и съпрузите не си дължат суми, няма местен данък и това също ги насърчава да правят брачни договори. За такъв апартамент таксата за цялата процедура ще е 600 лв.

Станислав НАЦЕВ, адвокат

Новият семеен кодекс въвежда три изборни имуществени режима между съпрузите: общност, разделност и договорен. Исторически българското семейно право познава както режима на разделност (Наредба закон за брака от 1945 г. и Закон за лицата и семейството от 1949 г.), така и режима на общност (Семейни кодекси от 1968 и 1985 г.). Брачните договори се уреждат за първи път.

Встъпващите в брак или съпрузи по заварени бракове могат да сключат брачен договор, с който да регламентират имуществените си отношения. Тези договори пораждат действие от момента на встъпване в брак за новобрачните и от момента на подписването му за съществуващите бракове. Действието им е до неговото прекратяване. След развод остават в сила само онези договорни разпоредби, на които е придадена такава сила. Ето разяснения на някои положения при брачните договори.

1. Права на страните върху имуществото, придобито преди брака. Семейният кодекс не допуска имущество, лична собственост на съпрузите от преди брака с брачния договор да се постави в семейна имуществена общност. Забраната не прегражда възможността всеки съпруг да се разпореди с личното си имущество изцяло или с част от него в полза на другия съпруг с известните сделки - дарение, продажба, замяна, договор за издръжка и гледане и др.

2. Брачният договор не може да съдържа разпореждания в случай на смърт, защото не е завещание.

3. Брачните договори могат да се изменят многократно от страните. При прекратяване на брака се прилагат клаузите на договора, който действа към момента.

4. По силата на чл. 42, ал. 2 от Семейния кодекс брачните договори могат да бъдат развалени по съдебен ред поради виновно неизпълнение - чл. 87, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), ако това не противоречи на кодекса или добрите нрави.

5. Нищожността или унищожаемостта на брачните договори се урежда от правилата на чл. 26-35 от ЗЗД, предвид разпоредбата на чл. 43, ал. 1 от СК, които се прилагат общо към договорите.

6. Всички брачни договори се включват в централен електронен регистър към Агенцията за вписванията въз основа на уведомление на общината или кметството. Договорите, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти, пък се вписват в имотния регистър.

www.trud.bg

Преди четири години на този ден в 13:13ч. стартира официално на пазара на недвижими имоти агенция ТБМ2! През изминалите четири години нашата бутикова агенция за недвижими имоти премина през доста трудни периоди. Още докато бяхме млада фирма на има-няма няколко месеца ни застигна най-тежката криза в недвижимите имоти виждана някога в нашата страна… За наш ужас тя продължи повече от две години, които бяха много трудни за нас. Имахме и други вътрешнофирмени сътресения, които допълнително ни затрудняваха работата, но както се казва - това, което не ни убива ни прави по-силни! През този труден за агенциите за имоти период затвориха много офиси на големи и малки агенции, на такива с големи екипи и на такива с по-малки екипи, дори цели “вериги” от офиси хлопнаха кепенци, защото пазара беше много труден. Разбира се за нас има много позитиви от факта, че много наши конкуренти вече не са ни конкуренти, защото са фалирали. Кризата измете от пазара непотребните посредници и на него останаха само тези, които си разбират от работата… След още една година когато ТБМ2 навърши юбилейната си пета година предвиждаме запомнящо се празненство!