Много хора свързват Филиповци с ромската махала, която е разположена в началото на квартала в непосредствена близост до околовръстното шосе и жк Люлин, но колко хора са влизали на вътре в квартала? Всъщност ромската махала заема около 1/8 една осма част от територията на кв.Филиповци и е съсредоточена само в началото от дясната страна в карето между околовръстното шосе, ул.Трети март и река Шеовица. На вътре в квартала обстановката е съвсем прилична досущ като в останалите квартали отвъд околовръстното като например Горна баня и Княжево. Вход към Филиповци има и от пътя за Банкя където сега се строи детелината на новата АМ Люлин.

В квартала се продават къщи на доста сносни цени вземайки под внимание общия фон естествено. ТБМ2 предлага и тази чисто нова къща с цялата необходима за вече завършения и строеж налична документация. Относно магистрала Люлин последното обещание е тя да бъде напълно завършена до лятото на следващата година. Но с нея или без в крайна сметка с автобус 43 който идва от Банкя през с. Иваняне и минава през Филиповци продължава през Люлин където спира точно на метростанция “Люлин”. С този автобус само за по-малко от 20 минути можете да се придвижите до метрото - екстра с която не много квартали могат да се похвалят.

Вестник “Монитор” писа в четвъртък 15-ти юли 2010г, че само половината българи стъпват в банка, което всъщност твърди Момчил Андреев главен изпълнителен директор на Райфайзенбанк сравнявайки процента на българите, които ползват банкови услуги - 54% с този в Австрия - 98% където е централата на Райфайзенбанк. Вестник “24 часа” също споделя интересна информация касаеща този път лихвите по заемите и забраната одобрена от парламента банките да не могат да променят едностранно начина, по който смятат базовия лихвен процент.

Тази промяна ще даде известно спокойствие на бъдещите кредитополучатели, които ще знаят, че каквато лихва пише в договора за кредит тази ще остане до края. Никъде в материала на “24 часа” не се споменава обаче дали тази промяна ще застопорява и движението на лихвитите в посока на долу… Внимание заслужава и материала на в.Капитал където различни участници на пазара на НИ споделят мнения от типа “преди и сега” визирайки кризата, която още не е свършила.

Вестник “Труд” ни разкирва любопитни подробности относно това как можем да ремонтираме старата панелка със средства от различни фондове и програми. Материала е обширен и интересен прочетете го. Отново от страниците на вестник Монитор четем как хората продължават да бъдат наивни и се доверяват на различни хора. Прочетете внимателно статията със заглави “Хазяин менте завлича жени с наеми” и вижте какво не трябва да правите когато търсите апартамент под наем. Прегледа на имотният печат завършвам с материала озаглавен “12 хил. лева за гарсониера на 40 км от София” който можете да прочетете в Expert.bg.

Във връзка с продажбата на апартаменти в кв. Горна баня в София синтезирахме информацията за мястото и най-вече за минералната вода и климата там.

Видео клипче за жилищната кооперация.

Историята:

Славата на минерална вода Горна баня, лекуваща бъбречни, чернодробни, стомашни, чревни, жлъчни и други заболявания, бързо прехвърли границите на нашата страна. Според съществуващите данни и предания мине-ралният извор е открит преди около двеста години. Тогава цялото дефиле между Люлин и Витоша, където се намира той, било обрасло с гъсти и непроходими гори. Тук често идвал на лов турският бей Али със своите две кучета. Но когато те заболели тежко, за да се отърве от тях, той ги хвърлил по време на лов в блатото, което открил в дълбоките гъсти гори. Две седмици след това обаче беят бил събуден от кучешки лай. Изненадата му била голяма, когато видял своите две хрътки да скачат и лаят весело. Беят се досетил на какво се дължи оздравяването им и поискал пашата да му подари местността с блатото. Няколко години по-късно близо до блатото, в което се събирали водите на топъл минерален извор, той построил първата баня. След Освобождението славата на тази минерална вода се разнесла далече. Тук идвали да се лекуват болни от цялата страна. Старата турска баня съществувала до 1922 г., когато започнал строежът на сегашната баня, довършен през 1927 г. Някои по-съобразителни богати търговци построили около банята първите по-големи сгради - хотели, които през летния сезон давали под наем. Скоро там изникнало селце, което постепенно се превърнало в курортно селище.

Друга, по-съвременна история, разказва за складираните от генерал Ромел тонове Горнобанска минерална вода (използвана през Втората световна война от германската армия), открити десетилетия по-късно в пясъците на Северна Африка, с непроменени вкусови качества и химичен състав.

За свойствата на водата:

Къде се крият целебните свойства на минерална вода Горна баня?
Специалистите балнеолози я описват като слабоминерализирана (с обща минерализация 134.4 мг/л), хипертермална (420С), хидрокарбонатно-сулфатно-натриева, силициева. Тя е мека, лугава, с много ниска твърдост. Затова трудно отмива сапуна от ръцете.

Първото изследване и описание на тази вода е направено още през 1887 г. Оказва се, че след «Княжево» тя е втората най-слабоминерализирана вода в България. Последвалите в годините физико-химични, радиологични и микробиологични анализи показват, че има постоянен физикохимичен състав и e микробиологически чиста. Това се дължи както на дълбочинния й произход (повече от 600 м дълбочина), който изключва всякакво външно замърсяване и повлияване от неблагоприятни метеорологични условия, така и на отсъствието на съставки, които с времето да се променят. Тя е бистра, без цвят и мирис, с прекрасни вкусови качества. Подходяща е за ежедневна употреба от всички възрастови групи.

Кои са факторите, които правят Горнобанската минералната вода подходяща за ежедневна питейна употреба от възрастни и деца и за питейно лечение и профилактика на редица заболявания?

Ценното на тази вода е именно слабата й минерализация, ниското съдържание на натрий, отсъствието на флуор, наличието на метасилициевата киселина в колоидално състояние и нейната температура. По тази причина тя е „пивка”, приема се лесно, дори и в големи количества. Метасилициевата киселина оказва протективно действие и прави „защитен филм” на лигавиците на стомашно-чревния тракт. Така се подобрява метаболизма в чревния тракт и се включва цяла поредица от саногенезни (оздравителни) процеси които имат отношение към повишаване на имунната защина и възстановяване здравето на човека.

Бедната на минерали Горнобанската минерална вода позволява при питейно и външно балнеолечение да се изяви нейният обезболяващ, детоксичен и трофичен ефект, да се увеличи чувствително диурезата, елиминацията на остатъчни продукти от обмяната на веществата и т.н. Всичко това прави водата от Горна баня изключително подходяща както за ежедневна непрекъсната употреба от здрави, така и за питейно лечение и профилактика на болни с хронични инфекции на бъбреците и пикочните пътища (дори и в стадий на хронична бъбречна недостатъчност), бъбречно-каменна болест, заболявания на черния дроб (хроничен хепатит, стеатоза), жлъчно-каменна болест, язва на дванадесетопръстника, ентероколити, подагра, захарен диабет и др. Приемът на тази вода от здрави деца и възрастни намалява риска от появата от някое от гореизброените заболявания.

От изложеното дотук става ясно, че пиенето на Горнобанска минерална вода има своите безспорни предимства. Има обаче още едно много важно нейно качество! Експериментални изследвания с минералната вода в Горна баня показаха, че след изкуственото й „замърсяване” с някои бактерии, за период от 10 дни, тя потиска развитието им и оказва „очистващ”ефект. Това се дължи именно на специфичния й физикохимичен състав – ниска минерализация и метасилициева киселина в колоидално състояние. Основно изискване при използването й за по-дълъг период е тя да бъде съхранявана в подходящи съдове, които не оказват влияние върху състава й. Така, независимо дали е взета от извора или е бутилирана, минералната вода е подходяща за ежедневна питейна употреба от възрастни и деца без ограничения в продължителността на пиенето й. Тя може да се пие вместо чешмяна вода, тъй като в нея няма съставки, които да ограничават приема й. Най-често препоръчваната схема при провеждане на питейна профилактика е поемане на минерална вода неколкократно през деня, в малки количества. Това означава пет, шест пъти в денонощието по 250-300 мл на прием, като последната порция се препоръчва да бъде вечерта, около 22 часа. Най-добре е водата да е затоплена на водна баня до 36 градуса Целзий или да бъде със стайна температура около 20-22 градуса Целзий. За да бъде ефективен, приемът на минералната вода трябва да се осъществи половин до един час преди хранене или 2 часа след хранене. Това е сравнително универсална схема, която може спокойно да бъде прилагна при домашни условия.

Горна баня се намира на 9 км югозападно от центъра на София, с която е свързана чрез трамвайно-омнибусен и железопътен транспорт и се смята за квартал на столицата. Курортът е разположен в югоизточните склонове на Люлин на  около 660 м над морското равнище и може да бъде причислен към нашите нископланински курорти. Височината и хубавото му изложение откриват красива панорама към Витоша и близките околности. През есента и зимата тук рядко падат мъгли, дори когато в София е мъгливо. Средната годишна температура е 9° С, като най-ниските температури се движат между минус 26 и 27° С, а най-високите стигат до 36-37° С. Зимата е умерено студена, умерено горещо е и лятото, тъй като
въздухът се разхлажда от местните ветрове, които се образуват по течението на Владайското дефиле. Валежите са малко по-високи от средните за София, но поради наклонения терен влагата в почвата не се задържа дълго. Общо микроклиматът в Горна баня се характеризира като континентален с известни предимства пред климата в столицата. Околностите на Горна баня са много красиви. Курортистите могат да правят излети до Дивотинския манастир под връх Райлово градище или до старинния манастир Свети Крал. Един от най-важните лечебни фактори в курорта Горна баня,  наред с благодатния климат и спе-циализираното обослужване, е и минералната вода, извираща от пет минерални извора.
Водата в банския каптаж е от два съседни извора и се характеризира като слабо минерализирана, хидрокарбонатна,  натриева, хипертермална - с темпе-ратура 41,8° С, бистра, безцветна и без мирис.
Под жп линията се намира минералният извор „Хазната”. Неговата температура е 23° С, има по-малко съдържание на сулфати, но по-висока радиоактивност от другите извори в курорта. Тази вода се характеризира като хидрокарбонатна сулфатно-натриева, слабо минерализирана, хипотермална.

Близо до минералния извор „Хазната” има друг извор, чийто химически състав е подобен на този на банския извор, но е с по-ниска температура 31,3° С. Водата е бистра, безцветна, без мирис и с много приятен вкус. Характеризира се като хипо-термална, слабо минерализирана хидрокарбонатна натриева вода. Използва се изцяло за нуждите на Водоналивния завод. Минералният извор в местността Домусдере е с температура 19,2° С. Водата е бистра, безцветна, без мирис, но не се употребява за пиене. Съществени различия по отношение на химическия състав и общата минералност между водите на различните извори в Горна баня няма. Слабо минерализираната горнобанска вода не съдържа много соли, но в нея има твърде много положително и отрицателно заредени йони. Те оказват своето лечебно действие при къпане и пиене на минералната вода чрез дразнене на нервните окончания, които се намират в кожата и подлежащите тъкани, в лигавицата на устата, стомаха и червата. Тяхното действие се усилва още повече и от някои съдъжащи се във водата микроелементи. Баните с топла минерална вода имат болкоуспокояващо действие. Те спомагат за повишаване на хемоглобина и еритроцитите в кръвта, подобряват обменните процеси в тъканите, подпомагат отделянето на вредните за организма крайни разпадни продукти на обмяната на веществата. Пиенето на горнобанската минерална вода спомага за увеличаване на диурезата /количеството на отделената урина/ и за изхвърлянето на отпадъчните продукти от обмяната. В зависимост от начина на пиенето и температурата на водата може да се предизвика увеличение или намаление на отделяния стомашен сок, да се повишат тонусът и двигателната функция на стомаха и червата. При продължително пиене на минералната вода се намалява и захарта в кръвта.

Резултат има при следните заболявания:

1. Бъбречно-урологични - камъни и пясък в бъбреците и пикочните пътища; хронични пиелити и пиелонефрити, цистити, уретити от нетуберкулозно естество; хронични простатити, епидимити, фуникулити и кабернити без усложнения; следоперационни състояния на бъбреците.

2. Заболявания на стомашно-чревния път - хронични гастрити; язвена болест без изостряния; възпаления на тънките и дебелите черва; функционални разстройства на стомаха.

3. Болести на черния дроб и жлъчните пътища -хронични хепатити; жлъчнокаменна болест; дискинезии на жлъчните пътища; възпаление на жлъчния мехур без гнойни усложнения.

4. Заболявания на опорно-двигателния апарат -хроничен ревматизъм без сърдечни поражения; артрити от нетуберкулозен характер; заболявания на мускулите, сухожилията, ставите.

5. Заболявания на нервната система - радикулити, неврити, невралгии, полиневрити.

6. Заболявания на обмяната на веществата -диабет в лека и средна форма, затлъстяване.

Не се препоръчва на болни в острия стадий и с променена кръвна картина, с кожни и венерически заболявания или злокачествени об-разувания, бременност след четвъртия месец, тежки форми на бронхиална астма, белодробни абсцеси, туберкулоза, чернодробни цирози, тежки неврози, психично болни, болни със сърдечна недостатъчност втора и трета степен.

Полезни линкове:

Много интересен сравнителен тест между различните минерални води

Минералната вода Горна баня

Отново за нея

Дивотински манастир

Къщата обявена за продажба на частен търг се продаде за 45 дни след началото на рекламната кампания за нея. Вече споменахме в блога, а и не само в него за този имот и за чудесния метод за продажба, който решава всички проблеми в рамките на два месеца и това в никакъв случай не е за нечия сметка! Имам предвид в случая всички са доволни - всеки от участниците в търга си беше направил предварително сметка до къде ще участва в наддаването и тези, които не успяха да спечелят този търг вероятно ще участват в други търгове, но в най-лошия случай за тях те изгубиха два часа и нищо друго. Получиха шанса да закупят един много изгоден имот. Собственика на имота получи това, което искаше, а купувача направи сделка, която на свободен пазар е немислима. Първоначалната цена от 50000лв нарасна до 60000лв. Вижте как медиите отразиха събитието. И още един репортаж в ТВ7 и един в ПРОБГ.

www.tbm2.net

Всички сме виждали по американските филми как протича един търг. По американските филми сме виждали, но в България все още не сме виждали…е в четвъртък на 15-ти юли в 09:30ч. всички, които успеят да се запишат за търга до вторник 13-ти юли ще участват и ще го видят така да се каже на живо.

Имотът,  който ще се продаде на частния търг е ето тази къща с първоначално обявена цена от 50000лв. Условията за участие в този търг са съвсем либерални и могат да се видят тук. Това, което особено много различава частния търг провеждан от търговете за имоти, които са на публична продан е:

(1) Възможността имота да се купи с ипотечен/жилищен кредит.  Тази възможност липсва при другите търгове.

(2) Явното наддаване, което ще рече, че всички участници в търга наддават в една зала и всеки чува с ушите си и вижда с очите си колко предлагат другите участници и може да прецени в кой момент да се откаже или да предложи по-висока сума. Най-важното е че не е нужно да съобщавате веднага максимума, който сте готови да дадете за имота за който се борите. Ако имате възможност да си купите тази къща за 64000лв (при първоначално обявена цена от 50000лв), защо да предлагате всичките 72000лв с който разполагате като максимум за участие в търга? Докато при едно тайно наддаване това не може да се случи, защото незнаете какви суми ще предложат другите участници в търга и съответно хвърляте всичко в атака.

(3) Собственика на имота се разделя доброволно с имота си при подобен търг - в случаите когато се стигне до публична продан вече “влака е изпуснат”, но това съвсем не означава, че всеки един човек има физическото желание и намерение да се напусне собствения си имот. Жива верига, две блиндирани врати, свирепи кучета, зли съседи, пожари, наводнения и всякакъв вид саботажи съпътстват понякога влизането във владение на новия собственик на имота, който го е спечелил на публична продан…

(4) При търговете с имоти на публична продан законодателя е ситуирал така организацията,  че се създават предпоставки за порочни практики където в наддаването се включват няколко участника, които са в комбина и надуват изкуствено цената,  а после един по един се отказват - тук правилата са по-ясни - ако спечелилия търга се откаже по някаква причина или просто не успее да събере всички средства то тогава имота се печели от втория участник предложил най-висока сума след първия. Това време е съкратено до санитарен минимум като най-късно на следващия ден след спечелването на търга сумата необходима за сключване на предварителен договор (минимум 15-20%) трябва да бъде преведена по банков път и договорът подписан като това е желателно да стане още в деня на търга!

(5) Опростената процедура по провеждането на търга е в основата на печелившия и модел. Не се изискват предварително никакви, такси, задатъци, капаро и т.н. Всичко е прозрачно от възможността да се види имота и неговите документи до явното наддаване и възможността имота голяма част от сделката да финансира с кредит.

Какво е необходимо за да участвате в частен търг - желание и възможност да си купите изгоден имот, кураж, находчивост и не на последно място решителност. При големия избор на имоти, купувачите са кът и вече доста се отпуснаха…отпуснаха се до степен да се колебаят прекалено дълго време докато под носа им минават един куп изгодни сделки. Възможността за избор, дългото време, което практически не се ограничава от никой и нищо пораждат една ленивост и изместване на фокуса от това, което се търси. Често се случва хората да тръгнат да си търсят гарсониера, а след 2-3 месеца на обикаляне по огледи в крайна сметка да решат да си купят тристаен и то не в квартала в който търсят през последните два месеца, а в съседния… За да се явите на търг трябва много добре да знаете какво искате и да имате решителността да приключите най-сетне с отегчителните огледи. 

Нека не забравяме и подготовката от финансова гледна точка. Ако разполагате с цялата сума в брой, на влог или просто в банкова сметка е добре да помислите предварително до къде искате да стигнете. Ако имота е обявен на 50000лв както е в случая вие до къде бихте стигнали? Разбира се ако всички се притеснят от търга и там се появи само един човек и това сте вие - ЧЕСТИТО купувате имота точно за 50000лв + разбира се всички такси съпътстващи прехвърлянето на имота при нотариус, които на тази сума са около 2000лв. Но ако има и други участници съответно се стигне до наддаване то тогава какъв ще е вашия максимум?

Също така е много важно да помислите за кредита предварително ако разбира се смятате да ползвате тази възможност. Стандартно банките ви одобряват първо по доходи, а след това оценяват съотвения имот и на базата на тази оценка се финансира сделката със съответния процент. Ако имота бъде спечелен на търга за 64000лв банката ще може да ви отпусне около 60% от сумата (посочена в оценката на имота) а останалите средства ще трябва да осигурите вие.  Тези стъпки в банката трябва задължително трябва да направите поне 10 дни преди търга за да сте спокойни и уверени. В банката попитайте и за таксите, които съпътстват всеки един ипотечен кредит, обикновено те са около 1.5% от размера на кредита преди отпускането му или за кредит от 40000лв това са 600лв, такса за оценка на имота 140-200лв, застраховка на имота 100-150лв и т.н. Всичко това трябва да научите преди търга и в деня на самия търг да знаете до къде са вашите възможности.

Предварителната подготовка е от изключителна важност за едно такова събитите. Тя е важна и за класическата покупка на имот където на нас като брокери често ни се е случвало да консултираме хора, които ни се обаждат с намерение за оглед за конкретен имот с цел покупка като в последствие се оказва, че те още не са реализирали своя имот с чийто средства разчитат да направят в последствие въпросната покупка смятайки, че продажбата на техния имот може да им отнеме само 2-3 седмици, а това е доста нереално очакване. В тази връзка кандидастването за кредит особено що се касае за жилищен/ипотечен кредит отнема време, което е добре да предвидите. Одобрението по доходи често е свързано с попълване на молби, носене на копия от трудови договори и т.н. което спокойно може да ви отнеме 10 работни дни освен ако не сте корпоративен клиент на банката х. След одобрението по доходи следва одобрението на имота…там две-три седмици не ви мърдат, но поне ако сте одобрени по доходи и кредитния инспектор ви е окуражил за оценката на имота то тогава ще остане само юристите на банката да си кажат последната дума дали този имот ще е подходящ да го приемат за ипотека… Така или иначе заредете се с търпение, но не пропускайте фактора ВРЕМЕ чийто стрелки не спират да тиктакат.

ТБМ2 може да ви консултира и съдейства по пътя от кандидастването за кредит през избора на имот до спечелването му на търг или просто до класическото пазаране със собственика на имота до прехвърлянето му на ваше име през нотариалната кантора на някой коректен нотариус. Вижте този видеоматериал за продажбата на имоти на частни търгове.

Можете да прочетете още интересни материали по темата тук 

Също и тук. Вижте още този линк и информацията и документите за конкретния търг.

www.tbm2.net

Някои хора не биха променили лятната си планирана почивка на море в никакъв случай дори когато имат възможност да купят имот на много изгодна цена. Да става въпрос точно за хората, които са решили да си купят имот това лято. Тенденцията показва категорично идентични резултати в поведението на 95% от купувачите през последните години. Почивката никога не се отменя независимо какви и колко изгодни имоти има на хоризонта. До голяма степен това решение е оправдано, защото все пак лятната почивка рядко надхвърля две седмици, а за това време на имотния пазар едва ли ще се разграбят всички атрактивни имоти.

От друга страна обаче именно атрактивните имоти са тези към които всички се стремят. Качествените имоти с добри локации и изгодни цени, които не всеки ден се появяват, а когато се появят на пазара не се задържат дълго и наистина могат да изчезнат сравнително бързо. Това не трябва да ви разваля хубавата почивка, а преговори могат да се водят и по телефона особено когато за това можете да разчитате на добър брокер.

www.tbm2.net

снимка: ТБМ2 обект младост 1

От началото на месец юни тази година огледите за имотите, които продаваме се увеличиха значително. Увеличението обаче засяга само най-атрактивните имоти, които предлагаме от нашето портфолио. Прави впечатление контраста, който може да накара да отидат на оглед на един имот примерно 40 човека за 2-3 месеца и как за друг имот в продължение на 6 месеца няма дори телефонно обаждане. Добре определената цена на имота е ключов момент пo пътя към една бъдеща продажба. Когато се прави сравнение на цените на един имот спрямо други подобни на него в определен район трябва да се отчитат всички факти. С колко по-скъп е имота от най-изгодното предложение в същия район, а дали ако е много по-скъп това е много обосновано?

В агенцията ни има имоти за които приемаме в някои дни по над 15 запитвания по телефона. Има дни в които не смогваме да подредим всички огледи, но всички тези обаждания и огледи са за определeни имоти, които са на много добра цена съобразена с настоящите пазарни условия. Ако трябва да разделим имотите в проценти - може би огледи имаме за около 10% от всички имоти, които предлагаме. За останалите 90% нещата или изобщо не се случват или спорадично се появява по някое обаждане, което не винаги води след себе си оглед, а за сделка изобщо не е ставало дума.

Положението е подобно и в другите агенции с които работим, защото такъв е пазарът в момента - цените са от преди две години, а търсенето е за по-ниски цени. Такива са фактите, а дали ни харесват или не не е толкова важно. По-важното е да постигнем своите цели - хората, които искат да продадат да получат необходимите им средства с които да постигнат своите планове, а тези които искат да инвестират в недвижим имот да направят успешна инвестиция.

www.tbm2.net

Около 1500 строителни фирми тази година няма да потвърдят желанието си да бъдат вписани в регистъра на Камарата на строителите в България.

Това прогнозира Светослав Глосов - новоизбраният й председател. Гласов каза това след първата си среща с министъра на регионалното развитие и благоустройството Росен Плевнелиев. Според него в случая не става дума само за фалити, а за това, че повечето от компаниите ще прекратят дейността си заради ситуацията на пазара.

По данни от 2008 г., в регистъра са фигурирали над 5000 строителни фирми. Сто и един милиона лева остава да бъдат изплатени на бранша, обяви министър Плевнелиев. Той уточни, че по споразумението от края на миналата година с камарата са изплатени 147 млн. лева на строителните фирми.

По новия механизъм на разплащане чрез Българската банка за развитие от общо дължими 139 млн. лева, 34 млн. лева са платени, а за плащането на други четири милиона лева се обработват документите. Глосов съобщи, че освен тези задължения, фирмите очакват общините да им изплатят още около 150 млн. лева.

www.tbm2.net

Народното събрание реши държавният бюджет да отпусне допълнително около 86 100 000 лева за дофинансиране на строителството и надзора на автомагистрала “Люлин”.
Това се прави заради удължаване на срока за изграждането й през 2011 г. Мерките за приключване на проекта са залегнали в доклад на Агенция “Пътна инфраструктура” (АПИ), който парламентът подкрепи със свое решение, след около два часа дебати и удължаване на пленарното заседание.

В документа се посочва, че за тази година ще бъдат необходими 62.586 млн. лева повече. За приключването на проекта и усвояване на парите от програма ИСПА, чийто срок първоначално е в края на тази година, е необходимо да се подпише допълнително споразумение към договора с изпълнителя. В него трябва да бъдат заложени нужният финансов ресурс и мерките за ускоряване на проекта, е записано в доклада.

Срокът за завършване магистралата се фиксира на 15 май 2011 г. Изпълнителят се отказва от всички предявени до момента искове, свързани с удължаване на срока и приема възложителят да му изплати 32 млн. евро като крайна и пълна компенсация.

Дебатът в пленарната зала бе насъчен към това дали чрез решение на парламента депутатите трябва да определят как ще се разпределя бюджетът. Депутатите от левицата Петър Мутафчиев и Меглена Плугичева, както и Екатерина Михайлова от Синята коалиция и Корман Исмаилов от ДПС бяха против парламентът да взема отношение между страни, които се договарят. Според тях това е работа на правителството и не следва да се прехвърлят отговорности.

www.dir.bg

Очаквайте вълна от разпродажби на ипотекирани недвижими имоти от страна на банките заради рецесията и ръста на лошите кредити. Банките в България имат големи експозиции в недвижимости, които служат като обезпечения по отпуснатите от тях заеми, досега те се въздържаха от тяхна разпродажба чрез разсрочване на задълженията и рефинансиране, но повече няма да могат да го правят.

Тези думи не са на някой анализатор, а на министър и неговия заместник, участвали в управлението на България - царистът и бивш министър последователно на икономиката, транспорта и държавната администрация в кабинетите “Сакскобурготски” и “Станишев” Николай Василев и дясната му ръка в кабинета на царя Никола Янков.

Двамата в момента се занимават с инвестиции чрез съвместното си дружество “Експат капитал”, а последният им актуален проект е фондът за подценени имоти “Експат бета” АДСИЦ, чийто акции се търгуват на фондовата борса в София, който отскоро започна да набира средства за вложение в точно такива активи. Целта им на първо време е да акумулират 43 млн. лв.

Тезата на дуета Василев-Янков е, че досега банките са отлагали процеса по разпродажба на ипотекирани имоти - най-често срещаното обезпечение по бизнес заемите, но този процес е на изчерпване поради законовите ограничения и пазарът ще бъде залят от предлагане на подобни активи още през тази година (виж карето с мненията). Банките обаче въобще не бързат да се разделят с тези имоти, защото в този случай продажната им цена сега не би покрила остатъка от дълга.

Дисбаланс в търсенето и предлагането

Ако оставим на страна факта, че банките наистина разполагат с много имоти и че Василев и Янков имат личен интерес да правят прогнози за масови техни разпродажби, дали все пак подобна вълна може да се състои? За да се стигне до сделки на един пазар, освен предлагане, каквото безспорно банките могат да генерират, трябва да има и търсене, което е задача с повишена трудност на фона на отдръпването на чуждите капитали от страната и силно ограничените възможности в момента на местните инвеститори.

На българския пазар в момента освен “Експат бета” единствената друга компания, която е обявила на глас намеренията си да инвестират в подценени имоти, е “Алфа България”. Фондът е собственост на английски и ирландски инвеститори, а в България се представлява от адвокатската кантора “Гугушев и партнърс”.

Той качи акциите си на фондовата борса в София преди няколко месеца с плановете през следващите три години да се опита да привлече от чуждестранни инвеститори, в това число от  Близкия изток и Азия, общо 150 млн. евро, които да вложи в подценени активи в страната. Почти липсва друго освен тези две дружества, което да е обявило намерения да играе на този пазар.

Бърз преглед на финансовото състояние, бюджетите и бизнес плановете на останалите по-големи фондове за имоти в страната, най-вече тези на борсата, за които има най-много информация, показва, че те предпочитат да се фокусират върху текущите си проекти и проблеми, без да се впускат в нови придобивания. Това се отнася дори за компании, които имат минимални или почти никакви задължения към банки и други кредитори.

Една такава компания например е раздираната вече две години от противоречия между акционерите “Прайм пропърти бг” АДСИЦ. Задълженията на дружеството са за около 1.1 млн. лв. и макар да разполага със солиден собствен капитал и пари в брой - съответно 53.8 и 6.33 млн. лв. към края на 2009 г., придобиването на подценени имоти е последната грижа на компанията в момента. “Николай Василев е напълно прав.

Съжалявам, че има проблеми в “Прайм пропърти бг”, защото дружеството има свободни парични средства, няма задължения и имаше възможност да се включи на този пазар”, коментира Владимир Каролев, друг известен член на НДСВ и финансист, чието дружество “Балканска консултантска компания” доскоро работеше като изпълнителен директор на фонда за имоти. Каролев обаче направи уговорката, че сега всичко е в ръцете на новия мениджмънт на дружеството.

Голяма част от останалите фондове за имоти на пазара, които биха били потенциални участници в този сравнително нов пазар или вече са прекалено задлъжнели - изчерпали са възможностите си за вземане на заемен капитал и не могат да предоставят обезпечение за нови кредити или се борят да реализират сегашните си проекти.

Фондовете “Феърплей пропъртис”, “Фонд за недвижими имоти България”, “БенчМарк фонд имоти” и “Интеркапитал пропърти дивелопмънт” не издават никакви намерения за нови покупки, а “Софарма имоти” ще се фокусира върху крупния си проект за офис сградата “Софарма бизнес тауърс” на столичния булевард “Драган Цанков”, в който ще вложи 60 млн. лв.

Дори да стане магия и всички тези фондове изведнъж да започнат да търсят нови имоти, те трудно ще покрият предлагането, което биха генерирали банките. Към април тази година необслужваните банкови кредити на бизнеса са за близо 3 млрд. лв., което многократно надхвърля свободните парични средства на фондовете за имоти.

Да предположим и че изведнъж страната бъде залята от “ловци” на подценени имоти като “Експат бета” и “Алфа България”, под съмнение е и желанието на банките да продават атрактивните си недвижимости на ниски цени, каквато стратегия имат дружествата за подценени активи, сочи проучване на “Дневник” сред банкери. Нещо повече, те нямат никакво намерение да се разделят с това богатство евтино.

Не очаквайте неочакваното

“Защо да го продавам на подобен фонд сега и той след година-две да го препродаде на възстановена цена, след като и аз бих могъл да реализирам това”, коментира банкер пожелал анонимност. Логиката е, че в този момент, когато всички видове активи са доста обезценени в сравнение с времето на учредяването им като обезпечения, банките предпочитат да не ги продават, тъй като в някои случай продажната им цена сега не би покрила остатъка от дълга.

По думите на банкери в момента платежоспособното търсене е силно ограничено. Когато става въпрос за продажба на обезпечения по бизнес кредити, се търсят специфични активи, които носят специфична стойност - сграда за мол, помещение за универсален магазин или производствен цех. Управлението на активи е сред основните дейности на една банка.

В условията на криза управлението на лошите кредити е част от дейността по управлението на активите на всяка банка. На този етап продажбата на активи не е първото действие, към което те прибягват. Първо, защото, преди да стигнат до реализация на обезпечението, банките предпочитат да преструктурират и предоговарят заема.

По този начин преструктурираният вече кредит се връща в категория “редовни” и банката не начислява провизии по него. Второ, ако преструктурирането не помогне, банката и кредитополучателят полагат съвместно усилия за продажба на обезпечението. Ако все пак се стигне до придобиване на актива, банките имат варианти за управлението му. Ако е имот, го отдават под наем (лично или чрез агенция), продават го на трети лица и пр.

В момента няма нормативно ограничение за срока, в който банките могат да държат дълготрайни материални активи в балансите си. Допреди няколко години този срок беше две години. Практиката показва, че банките гледат да реализират актива до около две години, посочват банкери. Все пак колкото по-бързо един нефинансов актив се трансформира във финансов, толкова по-добре, допълват те.

Що се отнася до прогнозите за бурни разпродажби от банките на подценени активи, самите банкери са доста скептични. По думите им тези очаквания са доста спорни. От една страна, това е естественото развитие на процеса: след случилите се до момента две фази на предоговаряне на кредити (в началото на 2009 г. и пролетта на 2010 г.) нормално се стига и до третата фаза от цикъла - разпродажбата.

Според банкери обаче това няма да е много бурен процес. От друга страна, мнението им е, че интересните и атрактивни активи на пазар с мащабите на българския не са чак толкова много. Това ограничава и потенциала за спекулация с такива активи, посочват банкерите.
Обезпеченията

- недвижими имоти с търговска, производствена или жилищна цел
- второ жилище
- терени
- машини, съоръжения

Мнения

Владимир Каролев, съсобственик на “Балканска консултантска компания”

Николай Василев е напълно прав за това, което казва за банковите имоти. Вълна от разпродажби обаче може и да няма, не заради друго, а защото вероятно няма да има достатъчно купувачи. Засега все още има предимно продавачи, отколкото купувачи. Затова е хубаво човек да има пари в брой в момента, защото би могъл да купи доста евтино имоти. Банките не са в бизнеса с имоти и когато те станат собственици на имоти, отиват в един бизнес, който не им е работа. Те вече са регистрирали загубите си по тази линия, защото са начислили провизиите по всички тези кредити, при някои и на 100%, т.е. чисто счетоводно са си признали загубата. От гледна точка на паричния поток оттук нататък каквото могат да продадат в една пазарна среда, ще е постъпление за тях. Всеки, който е купил имот през периода 2007-2008 г., в момента е горд собственик на подценен имот.

Никола Янков, съдружник в “Експат капитал”

Банките в България ще започнат от тази година да разпродават масово недвижими имоти заради рецесията. Публична тайна е, че всички големи проекти в недвижимостите в страната са финансирани с банкови кредити на нива, надхвърлящи половината от стойността на инвестицията. С просто око се вижда, че тези проекти стоят непродадени и неотдадени под наем. Увеличението на кредитирането през миналата година се дължи на капитализиране на просрочени лихви и плащания с цел да не бъдат отчетени загуби за банките и да не се налагат допълнителни провизии върху тях. Този ход не отразява нищо повече от стремежа да се демонстрира стабилност на банковата система. Създава се впечатлението, че нещата вървят. Нещата обаче вървят в обратна посока. Банките досега предпочитаха да не продават обезпеченията, а да правят всякакви счетоводни операции и да предоговарят условията с клиентите си. По този начин отлагат процесите. Банките, които са си регистрирали свои специални дружества, където прехвърлят обезпеченията, вървят на ръба на закона. По този начин те заменят един вид актив - просрочен кредит, с друг вид актив - дялово участие или кредит към дъщерно дружество. При сериозен контрол от страна на надзора това няма да бъде позволено, защото по този начин се създава заблуждение, че институцията е стабилна.

www.dnevnik.bg