April
27

Точно преди една година на 27-и април ви написахме това  и отговора на въпроса КОГА? Вече е съвсем ясен - СЕГА! По данни от агенция по вписванията в София-град има ръст от над 30% на продажбите за първите три месеца на 2015 година спрямо същия период на 2014 година. В цифрово изражение този ръст се изразява в точно  1137 сделки повече само за тези първи три месеца на годината. Причинита са ясни за нас, но все пак ако се чудите наистина на какво се дължи то определено драмата с КТБ и аналогията с 1996-та година оказа много силно влияние върху хората, които разполагат с големи суми в банките и много от тях взеха решение да пренасочат нискодоходните си депозити и да си купят недвижими имоти, което доказано в годините е най-сигурната инвестиция. Освен всичко друго в момента предвид лихвите по депозитите в размер средно на около 2% изглеждат смешно на фона на една доходност от отдаване на жилище под наем в София например където доходността е поне три пъти по-висока, а сигурността многократно по-висока. Броя на депозитите в банките не намалява не за друго, а защото получените средства от продажба на недвижим имот много често отново се връщат в банката под формата на депозит поне за известно време докато трае търсенето на подходящия имот.

Отделно от това банкките свалиха лихвите по ипотечните кредити до 5%, което сравнено с времето от преди няколко години е намаление с близо 50% и това също оказва влияние върху решението под наем или назаем.

27.04.2015г.

0
February
13

 

Обичайно по белите страни когато съвпадне петък с дата 13-ти има намаления на цените най-често по магазините за бяла и черна техника. За недвижимите имоти НЯМА и никога не е имало подобни намаления, но днес на тази дата не само, че няма намаления, но дори има обратната тенденция. С две думи не се надявайте на намаления особено ако говорим за жилища в София.

0
January
13

На края на всяка година сравняваме числата и най-добрите получиха своите награди. Някои хора като например Екатерина Габровска получават отличие за втора поредна година…

0
December
23

Коледа и нова година

Публикувано в: От кухнята на офиса от Антон Илиев

 

Бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 пожелава на всички свои приятели, клиенти и колеги весела коледа и щастлива нова година!

0
November
30

4-ти декември е чакан почти като коледните празници от много хора. Едва ли има човек в България, който да не е разбрал, че на тази дата четвъртък четвърти декември две хиляди и четиринадесета година започва изплащането на гарантираните депозити от фалиралата банка КТБ. Девет банки ще изплатят на над 250 000 вложители различни суми на обща стойност 3.6 милиарда лева.  Различни версии и теории има за това на къде точно ще се насочат тези милиарди, но със сигурност една част от тях ще бъде пряко насочена и към недвижимите имоти и в това няма никакво съмнение.

При всички положения покупките на имоти няма да приключат тази година, а тъкмо обратното те тепърва ще започнат и пика ще бъде през пролетта на следващата година. Дали ще познаем скоро ще разбрем, но когато ТБМ2 прогнозира както направихме на 27 април тази година винаги познава. Благодарим на вестник Капитал от където копирахме таблиците с депозитите и илюстрациите.

30.11.2014г.

0
November
1

Няма как да не споделим с вас емоциите покрай продажбата на къщата до камбаните за която се намери купувач на 46-тия ден от както подписахме договор за изключителни права с който собствениците на този прекрасен имот ни възложиха посредничеството по предлагането на имота за продажба. Договора между ТБМ2 и възложителите беше сключен на първи август 2014 година и в средата на септември месец вече имахме оставено капаро. Да така е хвалим се, че сме реализирали имота за по-мало от два месеца, но всъщност по-интересния момент беше не толкова суперкраткия срок в който се намери купувач, а колко купувача имаше всъщност за този кратък период. Огледите започнаха още на втората седмица и достигаха до четири на ден, което за имот с цена над 100 000 евро не е никак малко. Случваше се на прибиране от три поредни огледа да се налага да се връщаме за четвърти само след два часа за да могат всички желаещи да видят имота в удобно за тях време.

Това, което на нас като брокери ни прави впечатление при предлагането на имоти с цени над 100 000 евро е повтарящите се едни и същи ситуации при преговорите при това от години насам. Когато преди няколко години продадохме и тази къща в село Герман въпреки, че тогава пазара на имоти беше в съвсем друга ситуация се повтори абсолютно същото нещо. Нещото е всъщност усещането за липса на всякаква конкуренция в кандидат купувачите, които разполагат с бюджет за покупка около 150 000 евро и още около 50 000 евро за ремонтни и довършителни работи. Наистина не разполага всеки с 200 000 евро, които да инвестира в имот, но всъщност има доста хора с подобни възможности, че и с по-големи. И в потвърждение на нашите думи бяха около 30-те огледа, които проведохме на къщата във вилна зона Бункера до камбаните. Както виждате от снимките къщата е строена през 80-те години и има нужда от сериозна инвестиция за да стане модерна, топлоизолирана и функционална за което са необходими доста средства. Това обаче е взето под внимание когато ние оценявахме имота още преди да го обявим за продажба. Ако този имот на това място с този един декар двор беше ремонтиран то цената му щеше да бъде с около 50 000 евро по-висока и това е ясно на всеки, който търси да купи къща в тези престижни райони.

Повтарящата се ситуация - оглед, след огледа предложение “Предлагаме 100 000 евро за къщата, защото тя има нужда от смяна на дограмата, повдигане на нивото на покрива на втория етаж, преустройство и т.н. за това свалете от цената 39 000 евро и я купуваме веднага” - предложението разбира се не бе прието.

Повтраяща се ситуация две - оглед, след огледа предложение “Предлагаме 110 000 евро за къщата, защото тя има нужда от смяна на дограмата, повдигане на нивото на покрива на втория етаж, преустройство и т.н. за това свалете от цената 29 000 евро и я купуваме веднага” - не се приема.

Повтраяща се ситуация три - “Предлагаме 115 000 евро за къщата, защото тя има нужда от бла-бла-бла…” - не се приема.

Повтраяща се ситуация четири - “Предлагаме 115 000 евро за къщата, защото тя има нужда от бла-бла-бла…” - не се приема./две предложения на 115000/

Предложенията идваха от различни кандидат купувачи и когато дойде първото предложение от 120 000 евро започна да става интересно, защото вече се приближавахме до офертната цена от 139 000 евро, но реално ние търсехме 130 000 евро или повече и при подобно предложение щеше да има сделка веднага. Първите кандидати, които предложиха 120 000 евро бяха доста учудени как така не им се приема предложението и “знаем ли ние как се изкарват такива пари” та да отхвърляме с лека ръка и други подобни коментари в този стил. Всъщност предложенията на 120 000 евро бяха две като разбира се нито едните купувачи вярваха, че има други други купувачи съгласни да дадат същата сума за точно този имот нито другите, но ние сме свикнали с подобни отричания, защото не ни се случва за първи път.

Още по-интересно стана когато дойде предложение на 125 000 евро и то също не бе прието, но всъщност малко преди него имаше предложение от 127 000 евро, което също не бе прието, но се обмисляше, защото беше само на три хиляди евро от сумата, която очаквахме. Имаше шанс то да бъде прието, но при преговорите не им се получи завършващата фаза, защото искаха разходите по прехвърлянето да се поделят, а това не можеше да се приеме не и на тази цена. И когато имахме на лице тези седем предложения само за период от един месец ние вече знаехме, че е въпрос на дни някои от предложилите вече своята оферта да размисли и да покачи цената. Това обаче не се получи като дори имаше злорадствени обаждания на хора чийто предложения бяха отхвърлени с въпроси от типа на: “Гледам, че май още не сте продали къщата, а моето предложение не го приехте…е нека ви стои непродадена тогава…и все пак ако размислите имате ми телефона все още съм съгласен да дам 120 000 евро”.

В крайна сметка се получи така, че никой от седмината не покачи своето предложение с надеждата, че го блъфираме и е единствения готов да купи този имот. Докато всички очакваха цената да падне до техните нива се появиха още двама кандидати за оглед (оглед номер 26 и оглед номер 27) като ги бяхме сложили един след друг в 09:30 и 10:30 сутринта в петък. Оглед номер 26 младо симпатично момиче със своя брокер - видя къщата и каза “Искам я!” ок имаш я стига да можеш да си позволиш 130 000 евро и да поемеш разноските по прехвърлянето. “Ок взимам я! Моля отменете всички следващи огледи, защото аз я купувам.” Това обаче не можеше да се получи, защото оглед номер 27 вече беше подранил за срещата с 15 минути, а момичето не носеше пари за капаро в себе си. Ок нека мине и следващия оглед пък вие ще бъдете с предимство ако и те пожелаят да купят къщата и предложат същата сума. Супер обаче хората от оглед номер 27 също харесаха къщата и предложиха 130 000 евро… И така какво имаме две равностойни предложения, но едното беше първо по ред. Първо по ред обаче договорката леко се измени, защото момичето, което каза “взимам къщата не водете другите” всъщност пожела преди да остави капаро да покаже къщата и на родителите си на следващия ден в събота на обяд. Кандидатите обаче от оглед 27 настояваха да оставят пари още в петък и да си запазят къщата, а ние като едни коректни брокери бяхме обещали да изчакаме до следващия ден все пак и родителите да хвърлят едно око.

Интересното не свършва до тук, защото на следващия ден огледа продължи около час и половина и както момичето каза “взимам я” така се разколеба и не пожела да я купи като мотив беше, че не може да вземе решение, а не че се отказва и иска да изчака брат си да се върне от море да види и той и да помислят още малко и т.н. Страхотно…и в този момент се сетих как съм върнал хора с пари предишния ден, за да дам възможност на тези хора, които казват едно, а после се отмятат да се поколебаят още малко. В крайна сметка на другия ден купувачите от оглед номер 27 оставиха капаро на цена 130 000 евро и сагата приключи успешно.

Една от причините да спечелиш надпреварата за хубавия имот е да бъдеш подготвен. Какво означава това - да ходиш на огледи с всички от които зависи решението за покупката и да имаш готовност още същия ден да оставиш пари (300лв не са пари за такъв имот). Хората, които купиха имота бяха подготвени и имаха опитен брокер, който ги посъветва да действат решително въпреки, че не бяха гледали почти никакви други къщи и с това спечелиха. Ако и те бяха започнали да се точат като хората от оглед 26, които направиха два огледа и щяха да поискат евентуално и трети оглед и след него да умуват още една седмица може би щяха също да бъдат изпреварени например от купувачите от оглед номер 28 (до който не се стигна) или от някой, който щеше да покачи своето предложение от от 125 000 на 135 000 евро и да смаже конкуренцията.

01.11.2014г.

0
October
14

7 години ТБМ2

Публикувано в: От кухнята на офиса от Антон Илиев

На 13 октомври в 13:13ч. се навършиха точно седем години от официалното откриване на бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2. Доста по-сериозно парти планираме след три години на същия ден когато 13 октомври се пада точно в петък през 2017 година. Тогава агенцията ще навърши десет години и те ще бъдат отбелязани доста сериозно. Планираме нещата още от сега :)

Повече снимки можете да видите на фейсбук страницата ни.

0
August
11

Камбаните

Публикувано в: Ежедневие от Антон Илиев

0
June
12

Очаквайте подробности скоро

Публикувано в: Ежедневие от Антон Илиев

0
May
4

Един кораб се повредил и го изкарали на док, да го ремонтират, но се оказало, че никой не може да разбере къде точно е повредата. Колкото и майстори да викали – никой не успявал да я открие.

Сетили се и извикали един стар майстор. Той гледал дълго кораба, оглеждал го от началото до края… стоял пред него… по едно време взел чук и ударил с него и казал:

- Ето, тук трябва да ремонтирате, тук е повредата! Това ще ви струва 1 000 000 долара!

- Ама как 1 милион – възмутили се собствениците. – Та ти нищо не направи, само удари с чука си един път.

- Да, вярно е това, ударих един път с чука. – Отвърнал майсторът. – Ударът с чук струва 1 долар, но останалите пари са за това, че знам къде да ударя!

Въпреки много точното описание на текста в син свят по-горе все пак бих искал да направя някои пояснения най-вече относно това какво е включено в услугата на брокера и агенцията за недвижими имоти, която те извършват спрямо своите клиенти. Нека продъжлим тази втора част с купувачите на недвижими имоти.

Ето един дълъг и подробен списък какво включваме в услугата, която предлагаме на купувачите на недвижими имоти и защо го правим:

1. Консултация относно стъпките и тяхната последователност при дългия път към новия имот. При пропускане на някоя от стъпките или ако не ги извършите в необходимата последователност поемате рискове като загуба на платеното капаро и/или ефкета на “след дъжд качулка”.

2. Консултация за избор на банката кредитор и много ценни съвети при избора вида на ипотечния кредит. Имаме човек от нашия екип, който е работил в отдел жилищно кредитиране в една от най-големите банки в България, но опита и познанията си в тази сфера сме натрупали и от партньорството си с различни банки с които сме работили и работим в момента. Знаете ли към настоящия момент коя банка предлага най-изгодния ипотечен кредит? Еднозначен отговор на този въпрос няма, защото към настоящия момент има сериозна конкуренция между трезорите и условията се менят. Разликата от един и същи кредит с размер да кажем 50 000 евро и един и същи период на изплащане например 20 години може да достигне до над 10 000 евро лихви изплатени в повече. Именно за това избора на банка и ипотечен кредит е много важно решение, което трябва да се вземе преди да започнете да си търсите имот за покупка. Разликата между кредитите не зависи само от размера на лихвата и годишния процент на разходите /ГПР/, а и от срока на кредита и някои други особености, които повечето кредитни инспектори от банките ще пропуснат да ви споделят. В благодарение на консултация с нас клиент на ТБМ2 си спести 25000 евро , под формата на лихви, които щеше да изплаща в повече в продължение на 15 години на една банка, защото ни послуша да получи друг кредит, а не този който беше избрал!

3. Консултация за избор на нотариус е нещо много важно, защото нотариусите в София са около 137 и със сигурност можем да ви споделим опита си от работата с много от тях. Когато работиш с много клиенти и с много колеги от други агенции за недвижими имоти научачаваш доста полезна информaция, която те предпазва от доста неразумни ходове. Грешния избор на нотариус може да доведе до предоверяване в съветите дадени от нотариуса или от юристи от неговата кантора. Това много често води след себе си до претенции към документацията на имота, който вече е избран за покупка, а когато се преиграе с незнаението на човек на тема проверка на документи особено когато съвета или мнението идва от височайша особа като нотариус то след това следва пълно затъмнение или иначе казано “след като нотариуса иска този документ значи и аз го искам”, а изискването за документи, които са абсолютно ненужни може да доведе чисто и просто до разваляне на сделката, загуба на капарото или в най-добрия случай загуба на да кажем два месеца време. Не е лъжа, че българина е много богат на време човек, но през времето, което можете да загубите в благодарение на ненужно изискване на вашия нотариус други купувачи вече капарират следващия “по хубост” имот от вашия списък. Най-сериозния маркетинг за привличане на клиенти към канторите на нотариусите, защото предполагам знаете, че нотариусите не са на държавна заплата, а на съответния процент е използването на страха в купувачите на имоти по подобаващ начин и използвайки безспорно по-големия си опит като юристи биха могли доста да ви поизпотят ако решат, че се колебаете дали да използвате техните услуги или на конкуренцията в лицето на нотариуса от другата страна на улицата. Ние знаем кои нотариуси манипулират по подобен начин клиентите си и не ви препоръчваме да използвате техните услуги.

4. Водене на преговори, пазарене, пазарлък, коментар на цената е всичко това, което се налага много често да се прави когато искате да купите имот в България, защото ценообразуването при недвижимите имоти не се прави като при автомобилите и застрахователите според индекси като немския Шваке, а на съвсем други принципи като започнем от хвърляне на боб и стигнем до професионална оценка на имот. Ако всички собственици на имоти преди да вземат решението за продажба на своя имот си правеха по 2-3 оценки от различни агенции за недвижими имоти то тази наша услуга водене на преговори би имала доста по-различно измерение. Нещата обаче не стоят така всеки собственик на имот обикновенно не е единствен собственик и най-малко е собственик със своята половинка от семейството или с брат, сестра, братовчед и т.н. Когато един имот не е само на един човек често има разногласия при определянето на цената и това води след себе си ред комични ситуации като един имот обявен в 4-ри различни агенции на 4-ри различни цени - едната агенция е обявила имота по заръка на единия брат, другата агенция по заръка на другия брат, третата агенция по заръка на баща им, а в четвъртата агенция имота е попаднал след като съпругата и съответно и майка на двамата си синове се е обадила на една нейна съученичка, която работи в агенцията хикс като предполага, че тя ще и свърши работа. Цените на имотите в 95% от случаите НЕ се определят от професионалистите в областта тоест от брокерите, а от собствениците на имотите. Въпреки, че една от услугите, които предлагат всички агенции е определянето на продажната цена на недвижимия имот то ние от опит знаем, че хората винаги имат свое мнение и то най-често е за цена по-висока от реалната цена разбира се. Ето защо когато купувате имот вие не може да си създадете мнение за цените на имотите само на база на наличните предложения в интернет, защото много често собствениците гледат едни от други и смятат, че това са цените в района и не търпят друго мнение. Нашата работа като брокери и евентуални ваши съветници в тази най-важна част от услугата, която предлагаме на нашите клиенти купувачи на недвижими имоти е да ви съветваме и съдействаме през целия процес на воденето на разговори относно цената на имота. Всеки случай е напълно индивидуален, защото зад всеки един имот стоят неговите собственици, които могат да бъдат хора от най-различни слоеве на обществото с най-различни професии и житейски опит, а с различните хора от различните възрастови групи не се преговаря по един и същи начин. Тук работата вече не е в юридическия отдел, а в отдел преговори с хора, а когато работиш с хора трябва да имаш необходимия подход ако искаш нещата ти да се получат. За да приложим успешни преговори за цената на имота ние трябва да научим повече и за самия имот и за неговите собственици за да знаем как да процедираме.

Естествено ако сте отишли преди седмица на оглед на този имот преди да ни се обадите най-вероятно вече сте допуснали купища грешки, но и за това има решение ако ни се обадите още сега, но трябва да знаете, че методите, процедурите, похватите, времето и начина на провеждането на преговорите се определят единствено и само от ТБМ2 и не е задължително да бъдат подробно разяснявани, разбрани и одобрени от възложителя, защото това е търговска тайна. Всичко това може да стане и по начин предложен от клиента, но не даваме гаранции за резултата, защото ако вие сте готвач и вашите клиенти поискат да им сготвите една страхотно вкусна манджа, евтина, нискокалорична, която да приготвите за 10 минути, но да е добре изпечена, без да слагате тези и тези подправки и ако не я харесат няма да ви платят нали сами разбирате, че готвача ще ви забърка по едни яйца, но преди да ви ги сервира ще поиска да оправите сметката?

5. Цялостна юридическа документална проверка на историята на един недвижим имот, която включва справки от агенция по вписванията на всеки от собствениците на недвижимия имот, изготвяне, подаване на молба и получаването на удостоверение за имот, което отразява всички вписвания, отбелязвания и заличавания за тежести и права към момента на изготвянето му или пък се удостоверява, че такива няма.

6. Подбор на имоти за оглед, което включва анализ на наличните предложени за продажба имоти в публичното пространство, проверка на тяхната актуалност чрез телефонни обаждания за всеки един имот по зададените от клиента параметри. Елиминиране на подвеждащите оферти, изготвяне на график за огледи с актуални имоти. За организирането на достатъчен брой огледи на имоти, които са необходими за избор на жилище в София средно се посещават минимум около 15 имота. Може да очаквате, че според зависимост от различните параметри на търсенето на имот тази бройка може да нарастне до 40, но може да успеете да вземете решение и след 10-ия оглед.

7. Физическо присъствие за огледи на имоти с опитен консултант от агенцията, сравнение, анализ и професионална експертиза между различните посетени недвижими имоти. Огледите на всички имоти, които се предлагат от ТБМ2 са напълно безплатни. Имотите могат да се избират и само от клиента, а огледите да се уговарят и организират от консултант от ТБМ2 най-рано за следващия работен ден. Имаме зад гърба си “само” около 15000-20000 огледа може пък и да сме научили нещичко.

8. Изготвяне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. За да купите един недвижим имот е необходимо предварително да си го запазите само за вас, а за целта е необходимо да оставите капаро в размер най-често на 10% от цената на имот, които пари се плащат на собственика/собствениците на имота и те поемат писмен ангажимент да не предлагат имота за продажба на други купувачи или ако въпреки това осъществят такава сделка и продадат на друг купувач имота си то в този случай е необходимо да ви върнат капарото в двоен размер. Това се разбира най-често под “капариране на имот”, защото за да бъде осъществена една покупко-продажба на имот собствениците на имота трябва да извършват редица действия по снабдяването с актуални документи необходими за продажбата на имота. Нотариалния акт не се нуждае от актуализация, но ако например нотариалния акт е на името на починал човек то неговите наследници трябва да си извадят актуално удостоверение за наследници с което да докажат правата си като собственици. Удостоверението за наследници има актуалност, защото ако наследниците са да кажем съпругата на починалия вече собственик на имота и неговита две деца вече да кажем 45 годишни хора то в последствие е възможно и съпругата на покойника да го последва в отвъдното, а от там следва второ удостоверение за наследници от което да е видно, че наследници остават само двете деца на двамата починали родители и т.н. Ако обаче е оставено завещание, че имота се дарява на племенника хикс, който е бил много добро момче то тогава става малко по-сложно и т.н. да не задълбаваме в различни казуси. Предварителния договор е агажимента на собствениците на имота, че ще предадат имота на купувача изпразнен от старите си мебели, без натрупани от години задължения към топлофикация, софийска вода и т.н. Без подписването на грамотно оформен предварителен договор в периода между устната договорка, че вие ще купите имота, а продавача ще ви го продаде на цената хикс и самото прехвърляне на имота след месец или два докато собствениците си оформят документите биха могли да се случат куп различни неща, които да доведат до разваляне на сделката от страна на продавача. Примери има колкото искате, среща в асансьора между съседи - “Петров ти нали беше пуснал твоя апартамент за продажба? Гледа ли новините вчера? Нали разбра, че предстои покачване на цените ти да не си избързал да го продадеш вече?” На другия ден Петров започва активно да се интересува дали случайно не се е минал и започва трескаво търсене на новини в интернет и разпити на съседи, познати, приятели, колеги, един приятел дето работеше като брокер преди време, Иванова дето работеше в банката, магазионерката дето преди две години продаде една нива на баба си и т.н. Да се хванем ли на бас, че Петров ще ви се обади да ви каже, че се отказва на този етап от продажбата на имота си или вие сами ще се досетите? А дали Петров щеше да се отметне от поетите ангажименти към вас ако ги беше поел в писмена форма, а подписвайки предварителен договор трябваше да ви плати неустойка от няколко хиляди евро? Ето поради една от тези причини се подписва договор и се плаща капаро, защото при 8 от 10 продавачи на имоти след договорките за продажба се пораждат съмнения относно взетите решения. А ако възложите изготвянето на предварителния договор на хора без необходимия опит рискувате да стъпите на криво.

04.05.2014г.

Пазарлък за имот

10 съвета от ТБМ2 при покупка на първо жилище

0