June
30

Масова заблуда на много собственици на имоти, предприемащи продажба на жилището си, което е лична собственост (придобито преди брака или получено чрез дарение или наследство), е че другият съпруг несобственик няма никакво отношение към сделката.

Голяма е изненадата на доста продавачи, когато разберат, че нотариусът изисква съпруга/съпругата да подпише декларация, че е съгласен с продажбата. Ето го и самият текст на закона – чл.26 от Семейния кодекс: „Разпореждане със семейното жилище – лична собственост“ Чл. 26.  Действията на разпореждане със семейното жилище – лична собственост на единия съпруг, се извършва със съгласието на другия, ако двамата съпрузи нямат друго жилище – обща собственост или лична собственост на всеки един от тях.

Причината за това задължително изискване е понятието СЕМРЙНО ЖИЛИЩЕ. Какво е „семейно жилище“? Семейно е жилището, обитавано от семейството. То може да е лична собственост само на единия от съпрузите, т.е. другият съпруг може да не е собственик, но да ползва имота. Семейното жилище може да е и семейно имуществена общност (СИО), т.е. собственост и на двамата съпрузи и се ползва за живеене от семейството.

Защо законодателят е вкарал термина „семейно жилище“? Със сигурност не, за да създава неприятности на съпрузите, чиято лична собственост е продавания имот. Въпреки че много често точно това се случва. Законът пази семейството и особено, ненавършилите пълнолетие деца в семейството. Поради тази причина се появява и юридическият термин „семейно жилище“. Ако съпругът собственик реши да продаде жилището, в което живее семейството, законодателят е предвидил право на другия съпруг несобственик (в случай, че именно този имот се ползва за живеене от семейството) да се съгласи или не с продажбата. Основната идея на законодателя е да осигури подслон на семейството и особено на децата в семейството.

Какво се случва, ако съпругът несобственик не се съгласи с продажбата на семейното жилище? Законодателят изрично се произнася за това в  чл.26 от Семейния кодекс: „Когато липсва съгласие, разпореждането се извършва с разрешение на районния съд, ако се установи, че не е във вреда на ненавършилите пълнолетие деца и на семейството.“ С други думи, съпругът несобственик, дори да откаже съгласие за продажба на имота или да не могат да бъдат представени  по някаква причина доказателства за наличие на друго жилище, съдът е длъжен да се разпореди.

Казано накратко… Продавате ли жилище, независимо как сте го придобили, ако сте женен ще ви се наложи:

. или  да „замесите“ и съпруга/съпругата си;

. или да докажете на нотариуса по сделката, че продаваното жилище не е семейно.

                                                              Нотариус Албена Шербанова

0
February
19


Най-после дойде време за и петата сборна част от поредицата за фалшивите обяви за имоти под наем, фалшиви обяви за наеми и изобщо за всичките некоректни практики на хората, които публикуват в интернет подвежаща, невярна или откровенно измамна информация под формата на офети за жилища под наем в София.

Ако случайно сте пропуснали предишните четири теми от нашия блог ето отново линкове към тях:

Фалшиви обяви за имоти под наем са заляли интернет

Фалшиви обяви за наеми

Фалшиви обяви за имоти III

Фалшиви обяви за имоти IV

Разбира се в благодарение на “Господари на ефира” и Влади Василев се заснеха и излъчиха няколко интересни материала по темата с фалшивите обяви за имоти.

Ето няколко линка с интересни видеа по тази тема:

Първа част за фалшивите имоти

Втора част за фалшивите имоти

Трета част за фалшивите имоти

Четвърта част за фалшивите имоти

Пета част за фалшивите имоти

Шеста част за фалшивите имоти

И тук малко ретро от 2008г.

0
December
23

Весели празници!

Публикувано в: Ежедневие от Антон Илиев

Бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 пожелава весели празници на всички свои клиенти, колеги и партньори. Да изпратим една страхотна 2015 година и да посрещнем една още по-невероятна 2016 година!

0
July
18

След като излезе статистиката за броя на вписванията се затвърди и на практика завишения интерес към покупки на имоти от началото на година. Вече второ тримесечие броя на покупките на имоти в столицата расте и няма никакво съмнение, че това ще продължи да се случва и в следващите шест месеца на тази година. Както вече прогнозирахме пазара на жилища в София е супер активен дори в летните месеци.

Продажбите на имоти в София са с 25% повече сравнено със същия период на миналата година и 35% повече в сравнено с първото тримесечие на тази година. Средно по близо 100 сделки за всеки работен ден в София. Като повече от половината покупки са били без ипотечен кредит.

Договорните и законовите ипотеки общо взети заедно за този период са 3009, но това включва и рефинансирания на стари кредити при които не се прави покупко-продажба, а само се учредява нова ипотека и се заличава старата след това. Включва също и отпусканите ипотечни кредити за ремонт за бизнес и т.н. при които също няма покупко-продажба на имот. Тоест покупките на имоти без кредити са доста повече от половината от тези 6486. А отделно от продажбите са 1183 дарения.

София град 2015 година трето тримесечие:

Продажби - 6486
Дарения - 1183
Законни ипотеки - 1033
Договорни ипотеки - 1976
Заличени ипотеки - 2948

18.07.2015г.

0
April
27

Точно преди една година на 27-и април ви написахме това  и отговора на въпроса КОГА? Вече е съвсем ясен - СЕГА! По данни от агенция по вписванията в София-град има ръст от над 30% на продажбите за първите три месеца на 2015 година спрямо същия период на 2014 година. В цифрово изражение този ръст се изразява в точно  1137 сделки повече само за тези първи три месеца на годината. Причинита са ясни за нас, но все пак ако се чудите наистина на какво се дължи то определено драмата с КТБ и аналогията с 1996-та година оказа много силно влияние върху хората, които разполагат с големи суми в банките и много от тях взеха решение да пренасочат нискодоходните си депозити и да си купят недвижими имоти, което доказано в годините е най-сигурната инвестиция. Освен всичко друго в момента предвид лихвите по депозитите в размер средно на около 2% изглеждат смешно на фона на една доходност от отдаване на жилище под наем в София например където доходността е поне три пъти по-висока, а сигурността многократно по-висока. Броя на депозитите в банките не намалява не за друго, а защото получените средства от продажба на недвижим имот много често отново се връщат в банката под формата на депозит поне за известно време докато трае търсенето на подходящия имот.

Отделно от това банките свалиха лихвите по ипотечните кредити до 5%, което сравнено с времето от преди няколко години е намаление с близо 50% и това също оказва влияние върху решението под наем или назаем.

27.04.2015г.

0
February
13

 

Обичайно по белите страни когато съвпадне петък с дата 13-ти има намаления на цените най-често по магазините за бяла и черна техника. За недвижимите имоти НЯМА и никога не е имало подобни намаления, но днес на тази дата не само, че няма намаления, но дори има обратната тенденция. С две думи не се надявайте на намаления особено ако говорим за жилища в София.

0
January
13

На края на всяка година сравняваме числата и най-добрите получиха своите награди. Някои хора като например Екатерина Габровска получават отличие за втора поредна година…

0
December
23

Коледа и нова година

Публикувано в: От кухнята на офиса от Антон Илиев

 

Бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 пожелава на всички свои приятели, клиенти и колеги весела коледа и щастлива нова година!

0
November
30

4-ти декември е чакан почти като коледните празници от много хора. Едва ли има човек в България, който да не е разбрал, че на тази дата четвъртък четвърти декември две хиляди и четиринадесета година започва изплащането на гарантираните депозити от фалиралата банка КТБ. Девет банки ще изплатят на над 250 000 вложители различни суми на обща стойност 3.6 милиарда лева.  Различни версии и теории има за това на къде точно ще се насочат тези милиарди, но със сигурност една част от тях ще бъде пряко насочена и към недвижимите имоти и в това няма никакво съмнение.

При всички положения покупките на имоти няма да приключат тази година, а тъкмо обратното те тепърва ще започнат и пика ще бъде през пролетта на следващата година. Дали ще познаем скоро ще разбрем, но когато ТБМ2 прогнозира както направихме на 27 април тази година винаги познава. Благодарим на вестник Капитал от където копирахме таблиците с депозитите и илюстрациите.

30.11.2014г.

0
November
1

Няма как да не споделим с вас емоциите покрай продажбата на къщата до камбаните за която се намери купувач на 46-тия ден от както подписахме договор за изключителни права с който собствениците на този прекрасен имот ни възложиха посредничеството по предлагането на имота за продажба. Договора между ТБМ2 и възложителите беше сключен на първи август 2014 година и в средата на септември месец вече имахме оставено капаро. Да така е хвалим се, че сме реализирали имота за по-мало от два месеца, но всъщност по-интересния момент беше не толкова суперкраткия срок в който се намери купувач, а колко купувача имаше всъщност за този кратък период. Огледите започнаха още на втората седмица и достигаха до четири на ден, което за имот с цена над 100 000 евро не е никак малко. Случваше се на прибиране от три поредни огледа да се налага да се връщаме за четвърти само след два часа за да могат всички желаещи да видят имота в удобно за тях време.

Това, което на нас като брокери ни прави впечатление при предлагането на имоти с цени над 100 000 евро е повтарящите се едни и същи ситуации при преговорите при това от години насам. Когато преди няколко години продадохме и тази къща в село Герман въпреки, че тогава пазара на имоти беше в съвсем друга ситуация се повтори абсолютно същото нещо. Нещото е всъщност усещането за липса на всякаква конкуренция в кандидат купувачите, които разполагат с бюджет за покупка около 150 000 евро и още около 50 000 евро за ремонтни и довършителни работи. Наистина не разполага всеки с 200 000 евро, които да инвестира в имот, но всъщност има доста хора с подобни възможности, че и с по-големи. И в потвърждение на нашите думи бяха около 30-те огледа, които проведохме на къщата във вилна зона Бункера до камбаните. Както виждате от снимките къщата е строена през 80-те години и има нужда от сериозна инвестиция за да стане модерна, топлоизолирана и функционална за което са необходими доста средства. Това обаче е взето под внимание когато ние оценявахме имота още преди да го обявим за продажба. Ако този имот на това място с този един декар двор беше ремонтиран то цената му щеше да бъде с около 50 000 евро по-висока и това е ясно на всеки, който търси да купи къща в тези престижни райони.

Повтарящата се ситуация - оглед, след огледа предложение “Предлагаме 100 000 евро за къщата, защото тя има нужда от смяна на дограмата, повдигане на нивото на покрива на втория етаж, преустройство и т.н. за това свалете от цената 39 000 евро и я купуваме веднага” - предложението разбира се не бе прието.

Повтраяща се ситуация две - оглед, след огледа предложение “Предлагаме 110 000 евро за къщата, защото тя има нужда от смяна на дограмата, повдигане на нивото на покрива на втория етаж, преустройство и т.н. за това свалете от цената 29 000 евро и я купуваме веднага” - не се приема.

Повтраяща се ситуация три - “Предлагаме 115 000 евро за къщата, защото тя има нужда от бла-бла-бла…” - не се приема.

Повтраяща се ситуация четири - “Предлагаме 115 000 евро за къщата, защото тя има нужда от бла-бла-бла…” - не се приема./две предложения на 115000/

Предложенията идваха от различни кандидат купувачи и когато дойде първото предложение от 120 000 евро започна да става интересно, защото вече се приближавахме до офертната цена от 139 000 евро, но реално ние търсехме 130 000 евро или повече и при подобно предложение щеше да има сделка веднага. Първите кандидати, които предложиха 120 000 евро бяха доста учудени как така не им се приема предложението и “знаем ли ние как се изкарват такива пари” та да отхвърляме с лека ръка и други подобни коментари в този стил. Всъщност предложенията на 120 000 евро бяха две като разбира се нито едните купувачи вярваха, че има други други купувачи съгласни да дадат същата сума за точно този имот нито другите, но ние сме свикнали с подобни отричания, защото не ни се случва за първи път.

Още по-интересно стана когато дойде предложение на 125 000 евро и то също не бе прието, но всъщност малко преди него имаше предложение от 127 000 евро, което също не бе прието, но се обмисляше, защото беше само на три хиляди евро от сумата, която очаквахме. Имаше шанс то да бъде прието, но при преговорите не им се получи завършващата фаза, защото искаха разходите по прехвърлянето да се поделят, а това не можеше да се приеме не и на тази цена. И когато имахме на лице тези седем предложения само за период от един месец ние вече знаехме, че е въпрос на дни някои от предложилите вече своята оферта да размисли и да покачи цената. Това обаче не се получи като дори имаше злорадствени обаждания на хора чийто предложения бяха отхвърлени с въпроси от типа на: “Гледам, че май още не сте продали къщата, а моето предложение не го приехте…е нека ви стои непродадена тогава…и все пак ако размислите имате ми телефона все още съм съгласен да дам 120 000 евро”.

В крайна сметка се получи така, че никой от седмината не покачи своето предложение с надеждата, че го блъфираме и е единствения готов да купи този имот. Докато всички очакваха цената да падне до техните нива се появиха още двама кандидати за оглед (оглед номер 26 и оглед номер 27) като ги бяхме сложили един след друг в 09:30 и 10:30 сутринта в петък. Оглед номер 26 младо симпатично момиче със своя брокер - видя къщата и каза “Искам я!” ок имаш я стига да можеш да си позволиш 130 000 евро и да поемеш разноските по прехвърлянето. “Ок взимам я! Моля отменете всички следващи огледи, защото аз я купувам.” Това обаче не можеше да се получи, защото оглед номер 27 вече беше подранил за срещата с 15 минути, а момичето не носеше пари за капаро в себе си. Ок нека мине и следващия оглед пък вие ще бъдете с предимство ако и те пожелаят да купят къщата и предложат същата сума. Супер обаче хората от оглед номер 27 също харесаха къщата и предложиха 130 000 евро… И така какво имаме две равностойни предложения, но едното беше първо по ред. Първо по ред обаче договорката леко се измени, защото момичето, което каза “взимам къщата не водете другите” всъщност пожела преди да остави капаро да покаже къщата и на родителите си на следващия ден в събота на обяд. Кандидатите обаче от оглед 27 настояваха да оставят пари още в петък и да си запазят къщата, а ние като едни коректни брокери бяхме обещали да изчакаме до следващия ден все пак и родителите да хвърлят едно око.

Интересното не свършва до тук, защото на следващия ден огледа продължи около час и половина и както момичето каза “взимам я” така се разколеба и не пожела да я купи като мотив беше, че не може да вземе решение, а не че се отказва и иска да изчака брат си да се върне от море да види и той и да помислят още малко и т.н. Страхотно…и в този момент се сетих как съм върнал хора с пари предишния ден, за да дам възможност на тези хора, които казват едно, а после се отмятат да се поколебаят още малко. В крайна сметка на другия ден купувачите от оглед номер 27 оставиха капаро на цена 130 000 евро и сагата приключи успешно.

Една от причините да спечелиш надпреварата за хубавия имот е да бъдеш подготвен. Какво означава това - да ходиш на огледи с всички от които зависи решението за покупката и да имаш готовност още същия ден да оставиш пари (300лв не са пари за такъв имот). Хората, които купиха имота бяха подготвени и имаха опитен брокер, който ги посъветва да действат решително въпреки, че не бяха гледали почти никакви други къщи и с това спечелиха. Ако и те бяха започнали да се точат като хората от оглед 26, които направиха два огледа и щяха да поискат евентуално и трети оглед и след него да умуват още една седмица може би щяха също да бъдат изпреварени например от купувачите от оглед номер 28 (до който не се стигна) или от някой, който щеше да покачи своето предложение от от 125 000 на 135 000 евро и да смаже конкуренцията.

01.11.2014г.

2