December
10

10 години ТБМ2

Публикувано в: Ежедневие, От кухнята на офиса от Антон Илиев

В 13:13ч. на 13.10.2017ч. Бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 навърши десет години от създаването си на същата дата и час!

0
February
19


Най-после дойде време за и петата сборна част от поредицата за фалшивите обяви за имоти под наем, фалшиви обяви за наеми и изобщо за всичките некоректни практики на хората, които публикуват в интернет подвежаща, невярна или откровенно измамна информация под формата на офети за жилища под наем в София.

Ако случайно сте пропуснали предишните четири теми от нашия блог ето отново линкове към тях:

Фалшиви обяви за имоти под наем са заляли интернет

Фалшиви обяви за наеми

Фалшиви обяви за имоти III

Фалшиви обяви за имоти IV

Разбира се в благодарение на “Господари на ефира” и Влади Василев се заснеха и излъчиха няколко интересни материала по темата с фалшивите обяви за имоти.

Ето няколко линка с интересни видеа по тази тема:

Първа част за фалшивите имоти

Втора част за фалшивите имоти

Трета част за фалшивите имоти

Четвърта част за фалшивите имоти

Пета част за фалшивите имоти

Шеста част за фалшивите имоти

И тук малко ретро от 2008г.

0
December
23

Весели празници!

Публикувано в: Ежедневие от Антон Илиев

Бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 пожелава весели празници на всички свои клиенти, колеги и партньори. Да изпратим една страхотна 2015 година и да посрещнем една още по-невероятна 2016 година!

0
February
13

 

Обичайно по белите страни когато съвпадне петък с дата 13-ти има намаления на цените най-често по магазините за бяла и черна техника. За недвижимите имоти НЯМА и никога не е имало подобни намаления, но днес на тази дата не само, че няма намаления, но дори има обратната тенденция. С две думи не се надявайте на намаления особено ако говорим за жилища в София.

0
November
30

4-ти декември е чакан почти като коледните празници от много хора. Едва ли има човек в България, който да не е разбрал, че на тази дата четвъртък четвърти декември две хиляди и четиринадесета година започва изплащането на гарантираните депозити от фалиралата банка КТБ. Девет банки ще изплатят на над 250 000 вложители различни суми на обща стойност 3.6 милиарда лева.  Различни версии и теории има за това на къде точно ще се насочат тези милиарди, но със сигурност една част от тях ще бъде пряко насочена и към недвижимите имоти и в това няма никакво съмнение.

При всички положения покупките на имоти няма да приключат тази година, а тъкмо обратното те тепърва ще започнат и пика ще бъде през пролетта на следващата година. Дали ще познаем скоро ще разбрем, но когато ТБМ2 прогнозира както направихме на 27 април тази година винаги познава. Благодарим на вестник Капитал от където копирахме таблиците с депозитите и илюстрациите.

30.11.2014г.

0
August
11

Камбаните

Публикувано в: Ежедневие от Антон Илиев

0
June
12

Очаквайте подробности скоро

Публикувано в: Ежедневие от Антон Илиев

0
May
4

Един кораб се повредил и го изкарали на док, да го ремонтират, но се оказало, че никой не може да разбере къде точно е повредата. Колкото и майстори да викали – никой не успявал да я открие.

Сетили се и извикали един стар майстор. Той гледал дълго кораба, оглеждал го от началото до края… стоял пред него… по едно време взел чук и ударил с него и казал:

- Ето, тук трябва да ремонтирате, тук е повредата! Това ще ви струва 1 000 000 долара!

- Ама как 1 милион – възмутили се собствениците. – Та ти нищо не направи, само удари с чука си един път.

- Да, вярно е това, ударих един път с чука. – Отвърнал майсторът. – Ударът с чук струва 1 долар, но останалите пари са за това, че знам къде да ударя!

Въпреки много точното описание на текста в син свят по-горе все пак бих искал да направя някои пояснения най-вече относно това какво е включено в услугата на брокера и агенцията за недвижими имоти, която те извършват спрямо своите клиенти. Нека продъжлим тази втора част с купувачите на недвижими имоти.

Ето един дълъг и подробен списък какво включваме в услугата, която предлагаме на купувачите на недвижими имоти и защо го правим:

1. Консултация относно стъпките и тяхната последователност при дългия път към новия имот. При пропускане на някоя от стъпките или ако не ги извършите в необходимата последователност поемате рискове като загуба на платеното капаро и/или ефкета на “след дъжд качулка”.

2. Консултация за избор на банката кредитор и много ценни съвети при избора вида на ипотечния кредит. Имаме човек от нашия екип, който е работил в отдел жилищно кредитиране в една от най-големите банки в България, но опита и познанията си в тази сфера сме натрупали и от партньорството си с различни банки с които сме работили и работим в момента. Знаете ли към настоящия момент коя банка предлага най-изгодния ипотечен кредит? Еднозначен отговор на този въпрос няма, защото към настоящия момент има сериозна конкуренция между трезорите и условията се менят. Разликата от един и същи кредит с размер да кажем 50 000 евро и един и същи период на изплащане например 20 години може да достигне до над 10 000 евро лихви изплатени в повече. Именно за това избора на банка и ипотечен кредит е много важно решение, което трябва да се вземе преди да започнете да си търсите имот за покупка. Разликата между кредитите не зависи само от размера на лихвата и годишния процент на разходите /ГПР/, а и от срока на кредита и някои други особености, които повечето кредитни инспектори от банките ще пропуснат да ви споделят. В благодарение на консултация с нас клиент на ТБМ2 си спести 25000 евро , под формата на лихви, които щеше да изплаща в повече в продължение на 15 години на една банка, защото ни послуша да получи друг кредит, а не този който беше избрал!

3. Консултация за избор на нотариус е нещо много важно, защото нотариусите в София са около 137 и със сигурност можем да ви споделим опита си от работата с много от тях. Когато работиш с много клиенти и с много колеги от други агенции за недвижими имоти научачаваш доста полезна информaция, която те предпазва от доста неразумни ходове. Грешния избор на нотариус може да доведе до предоверяване в съветите дадени от нотариуса или от юристи от неговата кантора. Това много често води след себе си до претенции към документацията на имота, който вече е избран за покупка, а когато се преиграе с незнаението на човек на тема проверка на документи особено когато съвета или мнението идва от височайша особа като нотариус то след това следва пълно затъмнение или иначе казано “след като нотариуса иска този документ значи и аз го искам”, а изискването за документи, които са абсолютно ненужни може да доведе чисто и просто до разваляне на сделката, загуба на капарото или в най-добрия случай загуба на да кажем два месеца време. Не е лъжа, че българина е много богат на време човек, но през времето, което можете да загубите в благодарение на ненужно изискване на вашия нотариус други купувачи вече капарират следващия “по хубост” имот от вашия списък. Най-сериозния маркетинг за привличане на клиенти към канторите на нотариусите, защото предполагам знаете, че нотариусите не са на държавна заплата, а на съответния процент е използването на страха в купувачите на имоти по подобаващ начин и използвайки безспорно по-големия си опит като юристи биха могли доста да ви поизпотят ако решат, че се колебаете дали да използвате техните услуги или на конкуренцията в лицето на нотариуса от другата страна на улицата. Ние знаем кои нотариуси манипулират по подобен начин клиентите си и не ви препоръчваме да използвате техните услуги.

4. Водене на преговори, пазарене, пазарлък, коментар на цената е всичко това, което се налага много често да се прави когато искате да купите имот в България, защото ценообразуването при недвижимите имоти не се прави като при автомобилите и застрахователите според индекси като немския Шваке, а на съвсем други принципи като започнем от хвърляне на боб и стигнем до професионална оценка на имот. Ако всички собственици на имоти преди да вземат решението за продажба на своя имот си правеха по 2-3 оценки от различни агенции за недвижими имоти то тази наша услуга водене на преговори би имала доста по-различно измерение. Нещата обаче не стоят така всеки собственик на имот обикновенно не е единствен собственик и най-малко е собственик със своята половинка от семейството или с брат, сестра, братовчед и т.н. Когато един имот не е само на един човек често има разногласия при определянето на цената и това води след себе си ред комични ситуации като един имот обявен в 4-ри различни агенции на 4-ри различни цени - едната агенция е обявила имота по заръка на единия брат, другата агенция по заръка на другия брат, третата агенция по заръка на баща им, а в четвъртата агенция имота е попаднал след като съпругата и съответно и майка на двамата си синове се е обадила на една нейна съученичка, която работи в агенцията хикс като предполага, че тя ще и свърши работа. Цените на имотите в 95% от случаите НЕ се определят от професионалистите в областта тоест от брокерите, а от собствениците на имотите. Въпреки, че една от услугите, които предлагат всички агенции е определянето на продажната цена на недвижимия имот то ние от опит знаем, че хората винаги имат свое мнение и то най-често е за цена по-висока от реалната цена разбира се. Ето защо когато купувате имот вие не може да си създадете мнение за цените на имотите само на база на наличните предложения в интернет, защото много често собствениците гледат едни от други и смятат, че това са цените в района и не търпят друго мнение. Нашата работа като брокери и евентуални ваши съветници в тази най-важна част от услугата, която предлагаме на нашите клиенти купувачи на недвижими имоти е да ви съветваме и съдействаме през целия процес на воденето на разговори относно цената на имота. Всеки случай е напълно индивидуален, защото зад всеки един имот стоят неговите собственици, които могат да бъдат хора от най-различни слоеве на обществото с най-различни професии и житейски опит, а с различните хора от различните възрастови групи не се преговаря по един и същи начин. Тук работата вече не е в юридическия отдел, а в отдел преговори с хора, а когато работиш с хора трябва да имаш необходимия подход ако искаш нещата ти да се получат. За да приложим успешни преговори за цената на имота ние трябва да научим повече и за самия имот и за неговите собственици за да знаем как да процедираме.

Естествено ако сте отишли преди седмица на оглед на този имот преди да ни се обадите най-вероятно вече сте допуснали купища грешки, но и за това има решение ако ни се обадите още сега, но трябва да знаете, че методите, процедурите, похватите, времето и начина на провеждането на преговорите се определят единствено и само от ТБМ2 и не е задължително да бъдат подробно разяснявани, разбрани и одобрени от възложителя, защото това е търговска тайна. Всичко това може да стане и по начин предложен от клиента, но не даваме гаранции за резултата, защото ако вие сте готвач и вашите клиенти поискат да им сготвите една страхотно вкусна манджа, евтина, нискокалорична, която да приготвите за 10 минути, но да е добре изпечена, без да слагате тези и тези подправки и ако не я харесат няма да ви платят нали сами разбирате, че готвача ще ви забърка по едни яйца, но преди да ви ги сервира ще поиска да оправите сметката?

5. Цялостна юридическа документална проверка на историята на един недвижим имот, която включва справки от агенция по вписванията на всеки от собствениците на недвижимия имот, изготвяне, подаване на молба и получаването на удостоверение за имот, което отразява всички вписвания, отбелязвания и заличавания за тежести и права към момента на изготвянето му или пък се удостоверява, че такива няма.

6. Подбор на имоти за оглед, което включва анализ на наличните предложени за продажба имоти в публичното пространство, проверка на тяхната актуалност чрез телефонни обаждания за всеки един имот по зададените от клиента параметри. Елиминиране на подвеждащите оферти, изготвяне на график за огледи с актуални имоти. За организирането на достатъчен брой огледи на имоти, които са необходими за избор на жилище в София средно се посещават минимум около 15 имота. Може да очаквате, че според зависимост от различните параметри на търсенето на имот тази бройка може да нарастне до 40, но може да успеете да вземете решение и след 10-ия оглед.

7. Физическо присъствие за огледи на имоти с опитен консултант от агенцията, сравнение, анализ и професионална експертиза между различните посетени недвижими имоти. Огледите на всички имоти, които се предлагат от ТБМ2 са напълно безплатни. Имотите могат да се избират и само от клиента, а огледите да се уговарят и организират от консултант от ТБМ2 най-рано за следващия работен ден. Имаме зад гърба си “само” около 15000-20000 огледа може пък и да сме научили нещичко.

8. Изготвяне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. За да купите един недвижим имот е необходимо предварително да си го запазите само за вас, а за целта е необходимо да оставите капаро в размер най-често на 10% от цената на имот, които пари се плащат на собственика/собствениците на имота и те поемат писмен ангажимент да не предлагат имота за продажба на други купувачи или ако въпреки това осъществят такава сделка и продадат на друг купувач имота си то в този случай е необходимо да ви върнат капарото в двоен размер. Това се разбира най-често под “капариране на имот”, защото за да бъде осъществена една покупко-продажба на имот собствениците на имота трябва да извършват редица действия по снабдяването с актуални документи необходими за продажбата на имота. Нотариалния акт не се нуждае от актуализация, но ако например нотариалния акт е на името на починал човек то неговите наследници трябва да си извадят актуално удостоверение за наследници с което да докажат правата си като собственици. Удостоверението за наследници има актуалност, защото ако наследниците са да кажем съпругата на починалия вече собственик на имота и неговита две деца вече да кажем 45 годишни хора то в последствие е възможно и съпругата на покойника да го последва в отвъдното, а от там следва второ удостоверение за наследници от което да е видно, че наследници остават само двете деца на двамата починали родители и т.н. Ако обаче е оставено завещание, че имота се дарява на племенника хикс, който е бил много добро момче то тогава става малко по-сложно и т.н. да не задълбаваме в различни казуси. Предварителния договор е агажимента на собствениците на имота, че ще предадат имота на купувача изпразнен от старите си мебели, без натрупани от години задължения към топлофикация, софийска вода и т.н. Без подписването на грамотно оформен предварителен договор в периода между устната договорка, че вие ще купите имота, а продавача ще ви го продаде на цената хикс и самото прехвърляне на имота след месец или два докато собствениците си оформят документите биха могли да се случат куп различни неща, които да доведат до разваляне на сделката от страна на продавача. Примери има колкото искате, среща в асансьора между съседи - “Петров ти нали беше пуснал твоя апартамент за продажба? Гледа ли новините вчера? Нали разбра, че предстои покачване на цените ти да не си избързал да го продадеш вече?” На другия ден Петров започва активно да се интересува дали случайно не се е минал и започва трескаво търсене на новини в интернет и разпити на съседи, познати, приятели, колеги, един приятел дето работеше като брокер преди време, Иванова дето работеше в банката, магазионерката дето преди две години продаде една нива на баба си и т.н. Да се хванем ли на бас, че Петров ще ви се обади да ви каже, че се отказва на този етап от продажбата на имота си или вие сами ще се досетите? А дали Петров щеше да се отметне от поетите ангажименти към вас ако ги беше поел в писмена форма, а подписвайки предварителен договор трябваше да ви плати неустойка от няколко хиляди евро? Ето поради една от тези причини се подписва договор и се плаща капаро, защото при 8 от 10 продавачи на имоти след договорките за продажба се пораждат съмнения относно взетите решения. А ако възложите изготвянето на предварителния договор на хора без необходимия опит рискувате да стъпите на криво.

04.05.2014г.

Пазарлък за имот

10 съвета от ТБМ2 при покупка на първо жилище

0
March
30

Групата беше “Ша-Ша”, а клуба разбира се “Три уши”

Наздраве на рожденничката Катя :)

Бяхме респектирани от “Ша-ша” тях зяпаме така :)))

В един момент стана навалица като в Пловдив на Металика хахахахаха

Специални благодарности на хората, които направиха тортата от PAPAYA!

Поискахме тортата да бъде специална, защото е за най-специалния служител на ТБМ2 и сме много доволни от произведението!

Тук изглеждам доста доволен, но това е преди да понося известно време тортата на ръце…тежеше поне 7-8 килограма и трябваше по пътя да я крепя в колата за да не се счупи я покрива на някоя от двете къщи, я някое борче и щеше изненадата да отиде на кино и да гледа филма “Размазване” :))))) Другото, което ми прави впечатление гледайки се на снимката е наближаващото време за свалянето на 15-20кг от телесната ми маса…

Под прикритието на тъмнината атакуваме клуб “Три уши” на улица “Три уши” 1

И тъй като не бяхме ходили скоро в този клуб в тъмното не бяхме сигурни дали това е входа… Имаше две момичета отпред и ги попитахме: “Извинявайте това ли е клуб “Три уши”? и отговора беше “Да”…”А рожденничката дали е вътре” и отговора отново беше “Да” и тогава вече смело нахлухме, защото представете си да влезем в друг клуб с торта и балони…:)))

Няколко от балоните се спукаха след като бяха надути, което си беше предателство от тяхна страна

30.03.2014г.

Шест години ТБМ2 през 2013г.

0
January
11

Точно 224 644 са сделките с недвижими имоти в България през изминалата 2013 година, което е ръст с около 3% спрямо 2012 година когато те бяха 218 151, а през 2011 година продажбите в страната бяха 222 733. Спокойно можем да кажем, че в България ежедневно (през работните дни) се прехвърлят по около 853 имота през последните три години.

Тенденциите на пазара на имоти се очертават все по-ясно и блога на ТБМ2  преди половин година загатна какво се очаква и прогнозира на 12.07.2013г. като половин година по-късно в началото на 2014 година ТБМ2 позна - минималния брой сделки за столицата остана този от 2012 година - 18166 през 2013 година сделките са вече 19430.

Въпреки нестабилността от към политическа и икономическа гледна точка явно по-показателен за пазара на имоти се оказва дела на сивата икономика за чийто размери само бихме могли да гадаем. Когато анализираме трябва да вземем под внимание всички показатели за да стигнем до най-точния извод.

Най-сериозно раздвижване през 2013 година има на жилищния пазар, а правим тези изводи на база увеличението на продажбите на имоти в големите градове като София, Пловдив, Варна и Бургас. Ръст на сделките на годишна база за 2013 година спрямо 2012 година в София 6,9%, в Пловдив - 10,2%, във Варна - 39,2%, а в Бургас - впечатляващите 53,8%.

В София продажбите на годишна база изглеждат така:

2007г - 45 015
2008г - 40 906
2009г - 23 904
2010г - 21 787
2011г - 20 598
2012г - 18 166
2013г - 19 430

За първи път от много години насам има увеличение на покупко-продажбите на имоти като това ни най-малко не се дължи на “развръзване на кесиите” от страна на банките, защото по данни от агенция по вписванията за София град за цялата 2013 година има вписани едва 7644 ипотеки като това включва и договорните и законовите ипотеки. В тази цифра се включват и всички ипотеки, които не са били изтегляни с цел покупка на имот, а тук влизат и ипотеки за покриване на текущи нужди, ремонтни действия, кредити за бизнеса и т.н. На фона на продажбите този брой ипотеки заема по-малко от 40% от тези 19 430 продажби в столицата. Вероятно ипотечните кредити изтеглени с цел покупка на имот в София са не повече от 25-30% или иначе казано 6-7 от всеки 10 покупки на недвижими имоти в столицата стават с налични средства и без ипотечен кредит.

В пресата излизат най-различни и доста противоречиви материали като аз бих искал да обърнете внимание на няколко от тях. Например вижте тези заглавия на вестник “Труд”:

“Ръстът на имотния пазар е само 3 на сто” с автор Христо Николов от 07.01.2013г. като самия автор някъде по-средата на материала си отчита всъщност нещо доста по-интересно, а именно: “Но в четирите най-големи града с развит жилищен пазар има ръст на сделките на годишна база. В столицата той е 6,9%, в Пловдив - 10,2%, във Варна - 39,2%, а в Бургас - впечатляващите 53,8%.Разбира се право на вестник “Труд” и на автора на материала е сами да преценят, какво да бъде заглавието на материала, но аз поне смятам, че заглавието спокойно би могло да бъде и друго като например: “Ръст на продажбите на имоти в четирите най-големи града от 6.9% до 53.8%” като намирам тази информация за далеч по-важна предвид факта, че в тези 4-ри града живеят половината от българите, а другата половина от населението на страната е свързана по някакъв начин с тези градове. Според автора ръста е “САМО 3%” и това е далеч по-важната новина от колкото сериозния ръст в големите градове.

Нека да погледнем и второ заглавие също от вестник “Труд”:

“Задава се пик на отнетите имоти” като автора на материала отново е Христо Николов от 29.10.2013 година. Нека да погледнем каква информация е изнесена в този материал и как е поднесена на читателите на вестника:

“В края на първото тримесечие на годината броят на предлаганите от частни съдебни изпълнители имоти беше 3663, като това число включва всякакви недвижимости в цялата страна - жилища, офиси, сгради, хотели, халета и т.н. В последните дни на октомври броят на имотите вече е 4822, т.е. увеличението само за две тримесечия е с 31%.

Още по-стряскаща е статистиката за броя на имотите, предложени в столицата. От края на първото тримесечие на годината до вчера те са се увеличили с 46%. И за да е пълна картината, се оказва, че през октомври този пазар също се развива с пълни обороти - за четирите седмици между 1 и 28 октомври броят на предложените имоти в страната е нараснал от 4543 на 4822, т.е. с 6,1%.

Наскоро Георги Дичев от камарата обясни, че и продадените чрез търгове имоти се увеличават. За първото полугодие на 2013-а частните съдебни изпълнители са изтъргували 4800 имота, докато за цялата минала година те са били 7780. За интереса към търговете той съди по това, че докато преди кризата на всеки търг са се явявали по 30-40 души, до преди година интерес са проявявали единици. Но от тази година съдебните изпълнители събират поне по десетина оферти за всеки имот, пуснат на търг.

По-надолу в материала:

“Надявам се пикът да е тази година и от 2014-а нататък броят на тези търгове да почне да намалява”, каза пред “Труд” Тошев. Той обърна внимание на още едно обстоятелство: в статистиката на камарата жилищата са само 1417, всичко останало са гаражи, етажи от къщи, вили, парцели, заведения и др. Т.е. все имоти, които собствениците им по-лесно могат да прежалят и да продадат, за да удовлетворят банката. Предлаганите на търг двустайни апартаменти, за които може да се предположи, че са единствени жилища, намаляват - от 676 в началото на октомври до 598 към вчерашна дата.”  

Бих искал да акцентирам на две неща:

1. Заглавието - да наистина на фона на 7780 продадени на публична продан имоти в цялата страна през 2012 година може би през 2013 година те ще бъдат 9000-10000 и това само по себе си е “пик”, но какво значение има този “пик” на фона на 218 151 продажби през същата 2012 година когато на публична продан са реализирани тези 7780 имота. Тоест тези 7780 продадени на публична продан през частните съдебни изпълнители недвижими имоти са по-малко от 3.6% от всички сделки. Съгласявам се - това е “пик” на отнетите имоти, но не е ли по-удачно заглавието: “Продажбите на имоти на публична продан се увеличават, но все още са под 5% от всички сделки с имоти” 

2.  Цитират се едни стряскащи проценти като 46% увеличение и т.н. но автора не си е направил труда да провери колко от тези имоти стоят от години в статистиката на съдебните изпълнители без да могат да се продадат, защото за тях няма купувачи. Тоест ако имаме едни и същи 2000 непродаваеми имоти и към тях прибавим нови 2000, които са също толкова неатрактивни идеални части от имоти, парцели, гаражи и т.н. имаме статистическо увеличение, но какво точно след като двустайните апартаменти са около 600 в цялата страна, а в столицата те са около 100 като голяма част са в недостроени сгради без разрешение за ползване или с изключително неатрактивни местоположения.

Вместо да се търси начин от автора да вникне в цифрите и да предложи една по-различна гледна точка на читателите на “Труд” се подхвърлят едни цифри и се пишат едни заглавия, а както всички знаем заглавията на материалите се четат много повече от колкото самите материали. Освен всичко друго марката “Труд” е доказана във времето и има силно влияние остава само да гадаем каква е целта на “занятието”.

11.01.2014г.

Покрай протестите през 2013г. имаме ръст на броя покупки на имоти в София, Пловдив и Варна.

Любопитни цифри за продажбите на имоти в София град за 2012 година

    

0