Даааа не сме писали нищо ново в блога, но то за писането се иска време нали? А този ресурс става доста ценен напоследък. Екшъна е пълен, но за сметка на това е всеки ден и при това по цяааааааааааааааааааааал ден :))
Също така спешно търсим два апартамента под наем в София. За повече инфо - на телефоните!
Това ще рече - офертата е за частни лица, което навява на въпроса за държавните лица и какви други могат да бъдат всъщност ако не са “частни лица”… Има се в предвид да не се обаждат колеги брокери от други агенции, а това е така, защото агенцията (или конкретния брокер) желае да получи възнаграждение и от човека, който му се обажда за да получи информация за този имот. Често се случва оправданието да не се работи с колеги също да е “ами колега собственика на имота не ми дава комисион” поради което се търси “компенсация” от кандидат купувача на имота. Този начин на работа според нашата агенция е УЖАСЯВАЩ поради ред причини! Първата е - защо работиш за този собственик на имот след като той не ти е възложил да го правиш? А ако ти е възложил да го правиш следва въпроса защо тогава не сте се договорили при свършена работа да си получиш възнаграждението? На този въпрос има два отговора - или точно това е било повода да спечелиш доверието на клиента с думите “аз ще ти го рекламирам без пари и от теб няма да искам нищо, ще си взема моето от купувача”… Или вторият вариант е – това същото условие да е поставено от самият собственик на имота, който пък е чул, че и така можело „да работят за него агенциите конкурирайки се една с друга”
Голяма грешка г-н собственик МНОГО ГОЛЯМА!
Ако вие сте купувач и видите обява обозначена с кодовото название: „за ч.л.”; „само за ч.л.”; „само за частни лица”; „за директни клиенти”; „само за клиенти на агенцията”; „за крайни клиенти”; и т.н. в този стил това означава, че освен цената, която виждате в обявата ще ви бъдат поискани още 2.5% – 3% върху цената на имота.
Пример – имота струва 40000 евро и в текста на обявата му има някое от гореизброениете „за ч.л.” и т.н. което добавя в този случай едни 1000 евро към цената на имота. Имайте го в предвид когато четете обяви за продаващи се имоти. Същите тези съкращения са допустими когато се предлагат имоти под наем с по-ниски цени. Под ниски се разбира цени под 250-200 евро. Допустима е „компенсация” или по-скоро поделяне на разходите към агенцията, защото стандартно агенциите при отдаването под наем изискват 50% комисион еднократно от размера на месечния наем на отдаденият имот. Ако имота се отдава под наем например за 180 евро комисионната на агенцията в този случай е 90 евро, което често едвам покрива разходите направени от страна на агенцията по организиране на рекламата и огледите около намирането на наемател, а печалбата ако изобщо се генерира такава е демотивиращо малка. В такива случай се търси и 50% от наемателя, но разбира се в случай, че наемодателя не е постъпил по най-разумния начин и не е договорил той изцяло да поеме плащането към агенцията, която работи за него. Съвсем нормално е когато отидете да си купите телевизор „Имотисоник” от някой магазин за техника ако на етикета му пише 1000лв той да ви струва точно толкова, а не продавача в магазина да ви каже – „Ами вижте сега от „Имотисоник” не ни плащат…това е цената, която искат те като производител, а вие ако искате да купите телевизор от тази марка ни дължите още 300лв…”
В тази връзка ако вие сте собственик на недвижим имот и не осигурите на агенцията, която работи за вас подобаващо възнаграждение то тя освен, че ще поставя кандидат купувачите на вашия имот в ситуацията с телевизора „Имотисоник” също ще спира и всички клиенти на другите агенции за недвижими имоти, което е най-лошото в случая. Най-лошо е защото на пазара на имоти в България работят около 2000 агенции за имоти от тях около 1000 са в София…ако вашия имот се продава от една тези 2000 агенции и тя не желае да работи с клиентите на другите 1999 агенции то тогава срока за продажбата на имота ви може да се удължи значително. Тук е момента да споделим - ТБМ2 работи с всички агенции в България и чужбина стига да имат клиенти разбира се. След като агенцията, която предлага имота ви иска задължително комисион от купувача, защото вие няма да им платите нищо то тогава всички купувачи, които са си наели брокери да им търсят и сортират информация за огледите няма да научат за вашия имот изобщо или просто за тях той ще струва по-неизгодно от другите, защото веднъж ще платят на брокера, който са наели за тяхното търсене и веднъж на този брокер, който предлага вашия имот…с две думи на „вашият брокер”… Което представете си как изглежда за купувача – не стига, че имотите скъпи ами и две комисионни да плати като едната да бъде за брокер, който уж вие сте наели…ааааа не мерси! И какво се получава – вие реално не си спестявате НИЩО, а напротив дори губите особено пък ако искате продажбата да стане за по-малко от шест месеца до една година. Така или иначе „сметката” се плаща от купувача и за него вашия имот струва да речем 40000 евро + 3% за вашия брокер и 3% за неговия общо 6% (или 5% спроед агенцията) за него вашия имот ще струва 42400 евро и дали вие ще платите половината от тези 2400 евро или той ще ги плати всички И В ДВАТА СЛУЧАЯ ПАРИТЕ ИЗЛИЗАТ ОТ НЕГОВИЯ ДЖОБ. Ако вие не плащате никакъв комисион на агенцията ще получите с 3% по-малко, а ако ги получите и тези 3% вие ги плащате на агенцията, която ви е намерила купувача. С две думи вие реално пак не плащате нищо, защото получавате тези средства от купувача. Тези суми се дължат обикновенно при сключването на предварителен договор за продажбата на имота, а не по-рано. А за да сключите договор вие ще получите 10% или повече капаро от стойността на вашия имот и след като получите парите от купувача тогава вече се разплащате с агенцията. Объркахте ли се?
Огромна е разликата между това вие да гарантирате на агенцията, че ще си получи това за което работи и да не и гарантирате под предлог, че всъщност спестявате нещо – НИЩО НЕ СПЕСТЯВАТЕ, А НАПРОТИВ ГУБИТЕ ВРЕМЕ, а губенето на време често е свързано с губене на пари… Вижте нещата и от гледна точка на брокера и агенцията му. Ако вие сте на мястото на брокера и предлагате за продажба 50 апартамента като за 45 от тях собствениците им са ви подписали договор, че при продажба ще си получите 2.5 или 5%, а другите пет собственика са ви казали, че не им се плаща нищо - вие за кой ще се постараете повече? За кои имоти ще вложите повече средства за реклама? За кои имоти ще сте готови да ходите на огледи и в неделя? Кои имоти ще показвате с предимство на купувачите? Няма да са онези 5 нали? Ако освен всичко друго имота ви се предлага и от няколко агенции демотивацията на всяка една от тях ще бъде много голяма. Очаквайте скоро от ТМБ2 и обширен материал и на тема - Защо НЕ трябва имота ми да се предлага от много агенции и защо на тази често срещана грешка е отредено първо място в класацията на най-често допусканите грешки от страна на продавачите.
В днешният брой на вестник “168 часа” излезе новина със заглавие “Депутат от Атака в скандала с ЕРА България” на страница 8 която можете да прочетете в нашия блог. Предисторията вижте тук и както и тук.
Ние все още няма да коментираме написаното на черен фон в този материал, но определено след няколко месеца ще го коментираме на дълго и на широко… За сега ще оставим изводите на читателите на в. 168 Часа.
Това било “постановка”…постановка с неоспорими факти как точно се прави ние незнаем!?!?!?!?! В материала е допусната само една малка неточност - където се споменава за “рекламни агенции”, а всъщност става въпрос за агенции за недвижими имоти, но това вероятно е печатна грешка, която така или иначе не променя същността на написаното.
Пазара на недвижими имоти кипи с пълна сила. До края на август остават две седмици, но някои хора вече приключиха с отпуските и започнаха активно търсене на своя нов дом. Целия екип на ТБМ2 е под пълна пара и дори не остава време за писане в блога, а ние знаем, че той се преглежда ежедневно от много хора.
Активно търсим къщи около София за целогодишно ползване т.е. с достъп и през зимата, които са в населени места на не по-дълго разстояние от 25-30км от околовръстното на София по възможност от западната му част. Тавана като цена на това търсене е до 25000 максимум до 30000 евро ако къщата е хубава. Имаме списък с клиенти, които са сериозни и имат готовност да купуват. Имаме още няколко търсения, които няма да изброявам, защото ще ви доскучае, но ето ей с такива неща се занимават брокерите по цял ден :))))
От страниците на вестник Стандарт четем новината озаглавена “Предлагат фиксирани такси по кредитите” в която анализаторите от сайта Моите пари таксите по кредитите да са фиксирани за целия им срок и да не се променят за целия период на заема. От “Моите пари” предлагат като най-пазарно справедливо за базов да се използва пазарно установен лихвен процент като EURIBOR, SOFIBOR, LIBOR и към него се прибавя фиксирана надбавка, която не се променя през целия срок на кредита. ТБМ2 подкрепя тези техни идеи и ги насърчава! От страниците на вестник Труд пък четем една новина със заглавие Завръща се хитът “Жега в центъра на София” под която стои информацията със заглавие Агенции се съдят заради франчайз и я цитираме дословно:
Остър съдебен спор се заформя около дружеството “ЕРА България”. То продава у нас ползването на американската марка “ЕРА” (франчайз), а клиенти са посреднически фирми в областта на недвижимите имоти.
Вчера се разбра, че три агенции, които до м.г. са били част от системата на “ЕРА” у нас, са сезирали Софийска районна прокуратура. Те твърдят, че “ЕРА България” не притежава правото на марката “ЕРА” за България. Фирмите се жалят, че били заблудени от Теодора Димитрова, изп. директор на “ЕРА България”.
“Дали са ни права върху нещо, което не притежават. Фирмата е направила опит да регистрира марката в Патентното ведомство, но e получила отказ. В Словения вече била регистрирана марка под това име”, заяви Борис Тодоров, шеф на една от засегнатите агенции.
Междувременно от “ЕРА България” са осъдили агенциите в Арбитражния съд към БТПП. Исковете са за неизплатени такси и суми по вече прекратените франчайз-договори. Сега агенциите обжалват пред Върховния касационен съд.
Пред “Труд” Теодора Димитрова коментира, че има изряден договор с франчайз поделението на щатската компания “ЕРА”. Тя обясни, че не е имало нужда да регистрира отделна марка в България, защото “ЕРА” е регистрирана в САЩ. Нещо повече - в договора американците изрично забранявали да се регистрира марка в съответната страна.
Агенциите твърдят, че “ЕРА България” е взела направомерно над 2 млн. от 26 фирми. Димитрова определи това като абсурд, тъй като броят на действащите фирми за имоти под шапката на “ЕРА” в България не е надхвърлял 18.
КРАЙ НА ЦИТАТА
Тъй като в материала на вестник Труд не се споменава г-н Борис Тодоров шеф на коя агенция е то аз ще поясня той е собственик на 50% от капитала на ТБМ2 чийто блог четете в този момент. ТБМ2 прекрати едностранно отношенията си с ЕРА България още преди година и половина на 13-ти февруари 2009г. В нашия блог тепърва ще се появяват прелюбопитни материали по този казус. Ето какво писа и в.Капитал преди известно време.
Вестник “Монитор” писа в четвъртък 15-ти юли 2010г, че само половината българи стъпват в банка, което всъщност твърди Момчил Андреев главен изпълнителен директор на Райфайзенбанк сравнявайки процента на българите, които ползват банкови услуги - 54% с този в Австрия - 98% където е централата на Райфайзенбанк. Вестник “24 часа” също споделя интересна информация касаеща този път лихвите по заемите и забраната одобрена от парламента банките да не могат да променят едностранно начина, по който смятат базовия лихвен процент.
Тази промяна ще даде известно спокойствие на бъдещите кредитополучатели, които ще знаят, че каквато лихва пише в договора за кредит тази ще остане до края. Никъде в материала на “24 часа” не се споменава обаче дали тази промяна ще застопорява и движението на лихвитите в посока на долу… Внимание заслужава и материала на в.Капитал където различни участници на пазара на НИ споделят мнения от типа “преди и сега” визирайки кризата, която още не е свършила.
Вестник “Труд” ни разкирва любопитни подробности относно това как можем да ремонтираме старата панелка със средства от различни фондове и програми. Материала е обширен и интересен прочетете го. Отново от страниците на вестник Монитор четем как хората продължават да бъдат наивни и се доверяват на различни хора. Прочетете внимателно статията със заглави “Хазяин менте завлича жени с наеми” и вижте какво не трябва да правите когато търсите апартамент под наем. Прегледа на имотният печат завършвам с материала озаглавен “12 хил. лева за гарсониера на 40 км от София” който можете да прочетете в Expert.bg.
Някои хора не биха променили лятната си планирана почивка на море в никакъв случай дори когато имат възможност да купят имот на много изгодна цена. Да става въпрос точно за хората, които са решили да си купят имот това лято. Тенденцията показва категорично идентични резултати в поведението на 95% от купувачите през последните години. Почивката никога не се отменя независимо какви и колко изгодни имоти има на хоризонта. До голяма степен това решение е оправдано, защото все пак лятната почивка рядко надхвърля две седмици, а за това време на имотния пазар едва ли ще се разграбят всички атрактивни имоти.
От друга страна обаче именно атрактивните имоти са тези към които всички се стремят. Качествените имоти с добри локации и изгодни цени, които не всеки ден се появяват, а когато се появят на пазара не се задържат дълго и наистина могат да изчезнат сравнително бързо. Това не трябва да ви разваля хубавата почивка, а преговори могат да се водят и по телефона особено когато за това можете да разчитате на добър брокер.
www.tbm2.net
снимка: ТБМ2 обект младост 1
От началото на месец юни тази година огледите за имотите, които продаваме се увеличиха значително. Увеличението обаче засяга само най-атрактивните имоти, които предлагаме от нашето портфолио. Прави впечатление контраста, който може да накара да отидат на оглед на един имот примерно 40 човека за 2-3 месеца и как за друг имот в продължение на 6 месеца няма дори телефонно обаждане. Добре определената цена на имота е ключов момент пo пътя към една бъдеща продажба. Когато се прави сравнение на цените на един имот спрямо други подобни на него в определен район трябва да се отчитат всички факти. С колко по-скъп е имота от най-изгодното предложение в същия район, а дали ако е много по-скъп това е много обосновано?
В агенцията ни има имоти за които приемаме в някои дни по над 15 запитвания по телефона. Има дни в които не смогваме да подредим всички огледи, но всички тези обаждания и огледи са за определeни имоти, които са на много добра цена съобразена с настоящите пазарни условия. Ако трябва да разделим имотите в проценти - може би огледи имаме за около 10% от всички имоти, които предлагаме. За останалите 90% нещата или изобщо не се случват или спорадично се появява по някое обаждане, което не винаги води след себе си оглед, а за сделка изобщо не е ставало дума.
Положението е подобно и в другите агенции с които работим, защото такъв е пазарът в момента - цените са от преди две години, а търсенето е за по-ниски цени. Такива са фактите, а дали ни харесват или не не е толкова важно. По-важното е да постигнем своите цели - хората, които искат да продадат да получат необходимите им средства с които да постигнат своите планове, а тези които искат да инвестират в недвижим имот да направят успешна инвестиция.
ТБМ2 премести офиса си от единия край на коридора в другия край на същия етаж в същата сграда от знаковия офис N:13 в офис N:8. И единствената пречка всичко да се осъществи за по-малко от два дни бяха техниците на Виваком, които за две седмици не можаха да преместят единствения ни стационарен телефон от единия край на коридора в сградата до другия край на същия този коридор. Тези техни активни бездействия ни принудиха да сменим оператора и сега вече сме клиенти на Глобул и на фиксираната им услуга, защото така или иначе сме доволни техни клиенти и на мобилната услуга :–).
Всичко си е по старому и вече трета година работим тук сега обаче вече имаме страхотна гледка и огромна тераса подходяща дори за делови срещи на открито, а за еждневните тиймбилдинги е ясно, че ще ни върши страхотна работа. И не че се хвалим, но всъщност работим на 500 метра от метрото, което е улеснение за всички наши клиенти от Младост до Люлин и на всичкото от горе се наслаждаваме на ето тази разтоварваща гледка…
“Защо брокерите на имоти не поглеждат през прозореца сутрин? Защото няма да има какво да правят следобед.” Този виц се роди в САЩ още в началото на ипотечната криза, но бързо зазвуча актуално на всички езици. На шега или не, вече няколко месеца в сходна ситуация са и посредниците на сделки с имоти в България.
Само допреди година професията беше синоним на добри доходи, за които не се изискват особени усилия, квалификация и първоначална инвестиция, което и обяснява появата на над 5 хиляди имотни агенции. Сега на представителите на гилдията се налага да положат свръхусилия и находчивост, ако искат да не се обръщат към тях с “келнер”, което е веселият отговор на въпроса как най-бързо да откриеш брокер.
Засега успешни примери за вярна стратегия за запазване на приличен поток от клиенти и приходи липсват, но поне първите опити са налице.
Къде изчезнаха купувачите
Данните от изследване на пазара, направено от агенцията за имоти “Адрес”, показват, че само в столицата за продажба са обявени близо 115 хил. апартамента, което според националната статистика значи, че за всяко пето жилище се търси нов собственик. Анализът отчита и драстично увеличение на периода за реализиране на сделка. От средно девет седмици в началото на миналата година до над 4 месеца сега. Все повече са и провалените споразумения непосредствено преди подписване на договор, като основните причини това да става са две - или отказ на банката да финансира покупката в последния момент, или изчакване от страна на кандидат-собствениците на по-изгодна оферта.
Очакванията са окончателните данни от Агенцията по вписвания да покажат, че общият брой на сделките с имоти се е понижил с 8% спрямо 2007 г., като основен фактор за това ще са данните от последното тримесечие на годината. За него прогнозата на брокерите е за над 20% спад .
Точно заради огромния спад на пазара конкуренцията в сферата изглежда суперголяма. В страната има над 5000 официално регистрирани агенции за недвижими имоти. В това число не влизат адвокатските кантори, които освен основната си правна дейност изпълняват функцията на посредник при продажба на жилища и терени.
“Едва 33% от сделките с имоти се сключват с участието на агенция за имоти. Нашата прогноза е, че ако броят на сделките се свие с не повече от 13% през 2009 г., което е оптимистичният сценарий, средно на агенция ще се падат 17 сделки годишно”, коментира Оник Латифян, изпълнителен директор на компанията за недвижими имоти Century 21 - България и Македония. Неговата прогноза е, че това неизменно ще доведе до фалити, най-вече на малки фирми, но и до сериозни съкращения в големите агенции, като има вероятност без работа да останат около 7 хил. души.
“Вече се усеща оредяване на брокерските редици. Всеки може да работи, когато пазарът върви само нагоре. В новите условия ще се види кои са професионалистите”, обобщи Младен Митов, анализатор в “Явлена”.
А сега накъде
За да отговорят на новите условия на пазара, агенция “Адрес” например въведоха нова система за заплащане на комисиона, при която цялата цена за сключване на сделката ще бъде поета от продавача, който ще плаща от 5 до 6% от стойността на сделката, докато купувачът няма да дължи нищо. “Заплащането на комисиона само от едната страна е установена в света практика, която години наред се очакваше да бъде въведена и у нас”, обясни изпълнителният директор на агенцията Цветелина Тасева. Тя се аргументира, че разходите за успешното маркетиране на един имот днес са значително по-високи от тези преди година, а дефицитната стока в момента е купувачът, затова и са взели решението да не го натоварват с плащане на комисиона.
От конкурентните агенции обаче отговориха, че в тази практика няма нищо новаторско за българския пазар, но по правило се прилага само за надценени и непродаваеми имоти.
“На пазара на ваканционни имоти вече втора година е практика да не се взима комисиона от купувача, а процентите от сделката, които са склонни да дадат продавачите, достига 20, но въпреки това продажбите са по-скоро изключение”, припомни Михаил Чoбанов от Bugarian Properties.
Няма безплатен обяд
“Каквото и да говорят колегите от “Адрес”, истината е, че купувачът винаги плаща цялата комисиона. Дали ще калкулира в цената на имота 6 или 3% е без значение. В първия случай обаче никой не защитава интересите на купувача”, разказа наблюденията си Благовест Балдев от “Адаптконсулт” .
Подобна е позицията и на Младен Митов от “Явлена”. “Нашите задължения са да защитим интересите на клиентите независимо от коя страна по сделката се намират, а срещу тази услуга те плащат комисиона. В тази ситуация аз се притеснявам за купувачите, защото не плащайки за една услуга, значи да не защитят интереса им”, коментира Митов.
Други агенции пък се притесняват от случилото се, защото нулевата комисиона може да бъде разчетена от купувачите като сигнал за предстоящо още по-голямо падане на цените. И определят офертата на “Адрес” като начин да извадят очи, вместо да изпишат вежди.
От Националното сдружение недвижими имоти, в което членува и “Адрес”, съобщиха, че са постъпили оплаквания от други техни членове, в които се изразява мнението, че се нарушават принципите на лоялната конкуренция и новата практика ще затрудни работата между агенциите.
В отговор от “Адрес” поясниха, че ако друга агенция доведе купувач, те ще си поделят с нея по 3%, взети от продавача. Друг е въпроса защо от “Адрес” не въвеждат същата практика по отношение на комисионите за наеми.
Засега конкурентите на “Адрес” изчакват да видят как пазарът ще приеме новата оферта. Всъщност от доста време някои агенции не взимат процент от купувача, но не са го обявили толкова шумно пред публиката. Най-бързата реакция на изчезващите сделки е брокерите да намалят като цяло комисионите си и за двете страни. И рязко да повишат качеството, за да може клиентите им да не остават с усещането, че плащат скъпо за малко свършена работа. Иначе купувачите и продавачите ще търсят все повече начини да заобиколят услугите им и да спестят разхода за посредника.
