December
23

ВЕСЕЛА КОЛЕДА

Публикувано в: Ежедневие от Антон Илиев

0
November
11

Преди да прочетете тази втора част е добре да прегледате и първата.

В тази втора част особено искам да наблегна на един изключително еднакво повтарящ се случай и той е момента в който за продажбата на един имот се използват няколко агенции за имоти. Ето как завършвам първата част на темата за времето за продажба на имот:

“Всичко това може лесно да се избегне ако имота се обяви за продажба само в една агенция като тя трябва да е задължена да предоставя коректно информация за жилището на всички потенциални купувачи както и на техните брокери. По този начин собственика ще има обратна връзка за това какъв е интереса към неговия имот и ще може много по-бързо да реагира на случващото се на пазара.

Защо обратната връзка е толкова важна за вземането на навременни решения от собствениците на имоти обявени за продажба? Защото ако знаете, че вашия имот обявен на цената хикс стои на пазара от три месеца и няма огледи ще можете да получите коректна информация от единствения брокер, който приема обажданията и провежда огледите за вашия имот и той ще ви каже как стоят нещата, а именно, че нито един от купувачите търсещи имот в този район не са се заинтересували от имота ви. Какво може да следва от това - решението е на собственика на имота, но той знае какво се случва.

Какво се случва обаче ако работите с няколко посредника да кажем пет на брой. През първия месец имате огледи с тези пет агента - всеки ви сваля звезди за да ви спечели като клиент и ви обещава разни неща. През втория месец вече вие започвате да си задавате въпроси - абе тези петимата не ми доведоха нито един клиент (или минаха двама трима, но те видимо нямаха идея къде са попаднали), в началото се ядосвате на брокерите и на третия месец решително започвате да действате… Хващате вестника или влизате в интернет и се обаждате на нови 7-8 агенции като вече им задавате въпроси като:

- “Вижте какво вие имате ли конкретни клиенти за моя имот (който те не сте виждали…) или нямате?”

- “За колко време ще можете да ми продадете имота? За цената ще се разберем…”

- “Вие сериозна агенция ли сте и какъв е вашия процент? Добре няма проблеми да ви подпиша договор за 2.5%, но ще ми решите ли проблема в най-кратки срокове?” 

Разбира се ще получите отговорите, които очаквате, защото на подобни въпроси брокерките отговарят всеки ден и това е част от “борбата”, която водим за да можем да решаваме имотните проблеми на клиентите си. Какво се оказва, че на 4-6-ия месец вашия имот ще се предлага от 10-15 агенции и около вас ще има сериозна суматоха и както казваше един наш клиент - “Много огледи, много нещо и много обаждания, но само от брокери, които казват, че имат клиенти, но имота ми стои непродаден…Кажете какво да направя вече изгубих половин година?”

В такива случаи с колегите се споглеждаме и си казваме: “КЛАСИКА В ЖАНРА”, но вече нещата са доста опорочени и цената е компрометирана. Какво може да се направи в такива случаи ли? Спирате имота от продажба под предлог, че сте подписали вече предварителен договор. Обаждате се на всички агенции, които ви предлагат имота, но без да пропускате нито една от тях с молба да прекратят всички реклами. Важно е в този случаи да знаете все пак телефоните на всички на които сте “възложили” да ви оферират имота за продажба. Изчаквате 10-на дни и започвате оферирането отново, но този път само с една агенция.

Обратната връзка за това какъв е интереса към вашия може да бъде и доста подвеждаща особено ако работите с няколко агенции. Всеки един от брокерите ще знае, че има нездрава конкуренция в лицето на други негови колеги, които мултиплицират рекламата за въпросния имот и при ваше обаждане с въпрос има ли клиенти за имота той ще се чуства длъжен да си измисли някой мним клиент за да не се откажете от неговите услуги. Същото ще направят вероятно и другите 7-8 брокера… Какъв е смисъла ли? Да не изхвърчат от играта… Ако обаче работите само с един брокер той ще бъде спокоен, че му имате доверие и няма да има причина да си измисля глупости, а напротив смело ще ви заяви ако има проблем с цената на имота ви или нещо друго.

И все пак не трябва да се забравя, че продажбите на имоти специално в София годишно са около 20 000, а имотите, които се предлагат са около десет пъти повече, което означава, че за един купувач средно се борят около десет имота. Сега си представете ако всеки собственик на имот си предложи имота в десет различни агенции как биха изглеждали нещата за купувачите - 10 по 10 = 100. Купувачите съвсем ще се объркат, защото ще имат чуството, че на пазара има още повече имоти, а те и сега са си достатъчно много :)

Определено има пряка връзка между продължителността на предлагане на един имот, броя на агенциите, които го предлагат и падащата му цена…

Ако не сте прочели първата част на тази поредица кликнете върху това изречение.

Ако сте разпознали вашия случай в този материал задължително трябва да прочетете и този.

0
September
2

Отпуските свършиха и започват намаленията и промоциите в ТБМ2. По традиция последното тримесечие на всяка календарна година е най-силния сезон в продажбите на недвижими имоти и по всичко личи, че и тази година традицията ще се запази. По този повод Бутикова агенция за недвижими имоти подготви няколко промоционални цени, които си струва да бъдат видяни освен на снимки и на видео и на живо.

0
August
1

 
Продажбата на жилище в София отнема различни периоди от време и зависи най-вече от крайната цена на конкретния имот. Най-търсени са малките по площ жилища, защото са най-евтини като крайна цена и защото са достъпни за по-голям кръг от купувачи. Възможностите на повечето кандидат купувачи са за жилища с цени не по-високи от 50000 евро като от общия обем купувачи в столицата те заемат около 65%. Следващата най-активна група купувачи са сложили своя максимален праг на нива не по-високи от 75000 евро като тяхната група запълва близо 20% от всички купувачи на жилища в столицата. Една не голяма група от около 10% от всички хора с възможност за покупка на жилище в столицата биха отделили до 100 000 евро като в много редки случаи биха надскочили този праг. Останалите 5% са тази най-желана група от купувачи, за които всички продавачи мечтаят да ги видят на оглед на своя имот. В София се предлагат хиляди апартаменти на цени над 120 000 евро - мезонети и апартаменти с големи по площ квадратури, които очакват своя купувач от години.

Годишно в столицата се купуват около 20 000 имота като в това число не влизат само жилищата, а и много магазини, офиси, гаражи, заведения, парцели и т.н. Най-голям дял от тези покупки заемат малките по площ и цена жилища.

Следващия критерии след ценовия праг това е избора на локация. Ценовия праг е преди избора на локация, защото има райони в столицата, в които под определена цена не се предлагат за продажба никакви имоти. Например един от най-търсените райони в столицата учудващо за всички е жилищен комплекс Младост където под 20000 евро не можете да си купите жилище дори и боксониера. В същото време ако не разполагате с поне 50000 евро не можете да очаквате, че ще си купите функционален двустаен апартамент в района на Яворов (Орлов мост). Ако пък вашето семейство е голямо, а бюджета ви не е много висок можете да разчитате, че ще си купите дори тристаен апартамент 90кв.м. при това с цена под 40000 евро, но не в района около Орлов мост, а в най-големия жилищен комплекс на столицата - Люлин.

Нормално е в Люлин е да получите отстъпка при покупка на тристаен апартамент, защото предлагането е огромно, а търсенето съвсем не е. Не очаквайте обаче голяма отстъпка в Младост ако искате да си купите там същия по площ апартамент, защото предлагането е по-малко, а търсенето е в пъти по-голямо. Размера на отстъпката зависи от много критерии, но най-вече от това дали цената на имота е съобразена с пазарните условия. Преди 2008-ма година в района на Младост са се предлагали тристайни панелни апартаменти на цени дори и над 100 000 евро… Сега обаче не е реално някой да очаква цена по-висока от 60 000 евро за такова жилище без значение вътре какви подобрения са направени просто, защото е в такъв тип сграда.

За едностайно жилище в София може да се намери купувач, който да сключи предварителен договор дори и за период от 2-3 седмици до месец ако цената е атрактивна. По-кратък срок от този обаче не е реалистично освен в случай на голяма отстъпка от страна на продавача на имота, което е в негов ущърб. Реално можете да очаквате да получите капаро за своя едностаен/боксониера в рамките на максимум до два - три месеца. Ако са изминали три месеца от обявяването за продажба на вашето жилище в агенция за недвижими имоти и не сте достигнали поне веднъж до преговори, значи нещо при вас не е наред. Нашата практика показва, че в 90% от случаите причината е в по-високата цена. Останалите 10% са случаите когато брокера и агенцията са аматьори или са прекалено “олд скуул” и оферират само в пресата…

Разбира се изключения винаги има - нефункционални разпределения, особено в новото строителство, много висок етаж - обикновенно при ЕПК блоковете от 10-ти до 20+ етажи…. Проблеми също има и при реализирането на партерни етажи както и първи етажи. Сериозен проблем има при продажбата на жилища в блокове тип общежитие, етажи над втори ако са без асансьор, последни етажи, скосявания, северни изложения както и ромска махала в непосредствена близост до жилището. Липса на разрешение за ползване, липса на достъп - черен път, стръмни участъци и т.н.

За двустайните жилища в столицата срока на реализацията е почти същия като този на едностайните + - един месец. За тристайните жилища срока се удължава от 2-3 месеца до повече половин година. За големите по площ жилища като многостайни апартаменти, мезонети и т.н. срока се удължава от половин година до + безкрайност и трябва да се използва всяка възможност за преговори с потенциален купувач.

При всички жилища обаче критичния момент е през първия месец от обявяването им за продажба, защото в този първоначален период първите хора, които ще дойдат на оглед са тези, които вече са обиколили всички други аналогични имоти в този район и виждат нещо, което попада в тяхното търсене и бюджет… Бюджета…тук е ключовия момент на който трябва да се обърне най-сериозно внимание. Всеки имот може да намери своя купувач още в самото начало ако цената се съобрази с пазарните условия и бюджета на купувачите. През този първи месец на оглед ще дойдат всички купувачи, които са обикаляли с техните брокери от месеци и вече са готови за покупка буквално веднага. Ако тази вълна премине и никой не се спре на вашия имот не чакайте повече от месец преди да намалите цената.

Много важен фактор е избора на агенция, която да представя жилището на всички потенциални купувачи. Често се повтаря един и същи сценарии при продавачите на имоти, които бързат с продажбата. Имота се обявява в 4-5 агенции за имоти, а понякога бройката нараства до 15-20 особено ако собственика на имота е влязъл в ролята на брокер и е обявил продажбата на имота си сам в интернет. В 90% от тези случаи сценария винаги е един и същи и винаги в ущърб на собственика на имота - цената върви на долу, а предлагането в много агенции кара купувачите да смятат, че собственика бърза изключително много с продажбата и ако го изчакат още вероятно цената ще падне още на долу и това наистина се случва. Случвало се е хиляди пъти и вероятно ще се случва още много пъти.

Броя на агенциите, които предлагат един и същи имот за продажба е пряко свързан с бързото и неконтролируемо падане на цената му както и за лошото му представяне пред потенциалните купувачи. Всичко това може лесно да се избегне ако имота се обяви за продажба само в една агенция като тя трябва да е задължена да предоставя коректно информация за жилището на всички потенциални купувачи както и на техните брокери. По този начин собственика ще има обратна връзка за това какъв е интереса към неговия имот и ще може много по-бързо да реагира на случващото се на пазара.

Прочетете и продължението на този материал.

0
July
27

Реалната цена на имотите в 95% от случаите е много по-ниска от офертната. Това са наблюденията на брокер Антон Илиев, както и на други негови колеги от бранша, пише ceb.bg. Според експерта най-често срещаната грешка при определянето на офертната цена на жилищата е да се приемат наличните предложения, обявени в интернет, за цени, на които реално се сключват сделките. Желанието на собствениците на имоти да получат определена сума за своето имущество далеч не означава, че ще се стигне до сделка. Съгласието на техните брокери да обявят на свободния пазар исканите от клиентите си цени също не гарантира бърза продажба.

Кои фактори определят цената на едно жилище?

Този въпрос вълнува всеки продавач на недвижим имот. Илиев споделя, че има редица фактори, влияещи върху цената: локация, тип строителство, квадратура, етаж, състояние, инфраструктура. Той съветва всеки, решил да продава, още в началото да се обърне се към опитен брокер, който дапосети на място имота. Клиентът трябва да го попита на каква цена може да намери купувач, който да капарира жилището за срок, не по-дълъг от три месеца. Ако отговорът не му хареса, продавачът може да се обърне и към други брокери със същия въпрос. Необходимо е отново всеки от тях да посети съответния имот.

Нещата трябва да се случат за по-малко от три месеца, защото ако не се намери купувач за имота в рамките на този срок, цената на жилището трябва да се понижи, обяснява специалистът. Разбира се, брокерът трябва да се е погрижил офертата да достигне до всички агенции в страната по подобаващ начин.Също така при оформянето на цената трябва да се вземат под внимание и разходите, които съпътстват всяка една сделка с недвижим имот.

Те включват нотариални такси, местен данък (който принципно е за сметка на купувача, но е прието да се поделя между страните поравно), комисион за агенцията, която предлага имота, разходи по преместването, ако има мебели за изнасяне от висок етаж и т.н. В София се купуват предимно евтини жилища до 50 000 евро, като тази тенденция продължава от средата на миналата година, сочи анализ на Bulgarian Properties.

www.expert.bg

0
July
2

Обзавеждането на жилищата, които се отдават под наем е необходимо да бъде подменяно периодично през няколко години. Едрата бяла техника не е необходимо да бъде подменяна по-често от 7-8 години, но все пак ако е по-стара от 10 години е препоръчително да се смени. Меката мебел като холна гарнитура, дивани, фотьойли, табуретки и т.н. също е добре да бъде подменяна през 6-7 години. Най-често е необходимо да бъдат подменяни матраците на леглата. Ако не са от най-висок клас е добре да бъдат сменяни в най-лошия случай на петата година от закупуването им като чисто нови. Холната секция не е необходимо да бъде сменяна, но от естетическа гледна точка ако е на повече от 25-30 години и не е ръчна изработка дърворезба-уникат или произведение на изкуството би било добре също да се смени.

Може би само старите скринове и гардероби от времената на бабите на хазяите придават автентичен вид на жилищата, които се отдават под наем и обикновенно не са пречка за наемателите. Естествено винаги има компромисни решения, които често се оказват печеливши като на пример да си претапицирате дивана, холната гарнитура и фотьойлите в нова модерна дамаска, но само при положение, че няма да ви излезе по-скъпо от това да купите нови мебели…

Едрата бяла техника като – хладилник, печка, пералня, миялна машина, сушилня могат да бъдат закупени чисто нови дори с удължена гаранция до пет години по няколко различни начина без да се налага да се инвестира голяма сума пари наведнъж. Има вариант в който наемателите купуват пералня и хладилник вместо първия наем и депозита, които се плащат стандартно при сключването на договор за наем, а наемодателя на свой ред в следващите 2-3-4 месеца осгурява на наемателите (и на себе си, защото техниката остава собственост на наемодателя) по един уред с парите платени от наемателите или на всеки два месеца по един нов уред.

Един перфектен за наемодателите вариант е и този в който бъдещите им наематели могат да предплатят по-голяма сума при сключването на договора с която сума да се осигурят новите уреди, които след това наемодателя да ползва 5-10 години. Новите уреди безспорно увеличават цената на наеманото жилище, а също и съкратяват времето за намиране на нови наематели. Не за всеки е възможно да постигне договорка с наемодателите си относно ползването на нови ел.уреди, но един от най-успешните методи в Бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 за осигуряването на липсващата техника без значение дали е пералня, инверторен климатик или телевизор се оказва изплащането на вноски. Под изплащане в случая имаме предвид – приспадане от месечния наем.

Наемателите купуват това, което им е необхдимо, а наемодателя приспада на вноски сумата от дължимите месечни наеми. Например ако в жилището има пералня, хладилник и печка, но наемателите желаят да ползват и сушилня и миялна машина решение много лесно може да се намери. Сключва се договор за наем и при неговото подписване наемодателя получава първия месечен наем и депозита в размер (зависи от размера на наема) най-често на един месечен наем. Втория месец или още първия ако наемателите имат такава финансова възможност купуват това, което им е необходимо, а наемодателя им приспада ежемесечно по определена сума до края на договора за наем.

Ако жилището е с месечен наем от 450лв, а наемодателите са купили миялна машина за 400лв и сушилня за 600лв това са общо 1000лв. Наемодателя може да започне да им приспада от втория или от третия месечен наем определена сума да речем по 150лв. По този начин наемодателите ще му плащат месечен наем 300лв за период от шест месеца, а на следващия месец ще му платят 350лв. По този начин преди изтичане на първата година наемодателя отново ще започне да получава по 450лв наем, но ще има два нови уреда, които ще ползва с години без реално да вади пари от джоба си за тях.

По подобен начин могат напълно да се обазведат апартаменти от стол до гардероб, но съответно за по-дълъг период. Безспорно в София се предлагат под наем жилища с топ локации, които или не са обзаведени или са обзаведени с праисторически мебели и ел.уреди за които отдавна не могат да се намерят резервни части освен в антиквариат… С приспадането от месечните наеми има две печеливши страни – наемателите, които ще имат удоволствието да ползват нещо чисто ново и наемодателите, които ще успеят да задържат наемателите си и ще имат напълно обазеведено жилище, а тъй като изплащането става на вноски наемателите ще изгубят ако прекратят предсрочно договора, което е още един много подценяван плюс за наемодателите. Със същия бартерен подход посредством приспадане на наемни вноски може да бъде изцяло ремонтирана банята на жилището и подменена старата износена дограма. В повечето случаи решение за подобен ход не желаят да вземат наематели, които всъщност са големите печеливши в подобен вид сделки. Причината често се крие в многократно спадналите цени на наемите, а те от своя страна са пряко свързани с обзавеждането или пълната липсата на такова.

Бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 съветва всички настоящи и бъдещи наемодатели да влизат в положението на своите наематели и да им осигуряват необходимия комфорт за нормален живот. Изискванията на наемателите са се променили много през последните няколко години, а в същото време имотите, които се отдават под наем не са намалели като брой, а са се увеличили значително, което засилва конкуренцията между тях. Напоследък дори се забелязва тенденция да не се търси определена локация, а жилище с нови мебели с ремонтирана баня и подменена дограма. Локацията като критерии при избора на жилище под наем леко е отстъпила за сметка на обзавеждането.

0
May
26

На покупките на жилища на първи етаж вече ще се гледа с други очи след като България беше разтресена от най-силното земетресение през последните около 25 години. Вече се усеща промяната в нагласите за покупка на жилища на високите етажи особено след последните новини. Хората от столицата започнаха масово да отиват на почивка, да отиват при роднини в други населени места, да отиват по вилите си само и само да не са в блоковете.

Земетресението може да се отрази на пазара на недвижими имоти само по един начин - повишено търсене на жилища на по-ниски етажи, намалено търсене на жилищата на етажи по-високи от 6-ия, рязък спад на цените на жилищата във високите ЕПК блокове от седми, осми етаж на горе, повишен интерес към покупката на къщи и пренасочване на търсенето от големи по площ апартаменти към къщи.

Ето къде можем да следим за силата на земетресенията.

Практически съвети, които трябва да следвате, ако почувствате силен земен трус:

Не се паникьосвайте и не хуквайте да бягате напосоки; Не трябва да напускате сградата, в която се намирате, освен ако можете да излезете на открито до 10 секунди;

В никакъв случай не тръгвайте да бягате по стълбите или с асансьора. Това може да е смъртоносно;

Заемете най-безопасното място в помещението в което сте - под рамката на вратата, близо до вътрешна стена, колона, под стабилна маса или легло;

Ако сте на улицата застанете далеч от сгради и далекопроводи;

Ако земетресението ви завари зад волана, спрете на открито, безопасно място и изчакайте;

В обществения транспорт е по-добре да изчакате края на труса в превозното средство;

След затихването на земетресението напуснете по най-бързия начин сградата, като преди това изключете тока, газта и водата.

1
April
29

“страхотна снимка нали…дали пък този имот не може да се наеме за около 300лв след като ми е толкова удобен точно до НДК..”

След като стана още по-модерно сред подобията на брокери да публикуват фалшиви обяви за наеми в сайтовете за имоти - стана модерно да се търси и решение за да се преустанови тази порочна (от 20 години) практика. Ето няколко полезни линка от нашия блог и не само от него, които ще ви помогнат да се поинформирате относно лъжливите обяви. Ще се отворят в нов прозорец. Но ако не ви се чете ето няколко бързи полезни съвети от ТБМ2:

1. Преди да започнете да си търсите имот - потърсете си ПРЕДИ ТОВА брокер, а чак след това с неговото съдействие търсете заедно имота. Брокера ще знае всички измамни практики и агенти, които оферират на пазара и ще ви спести много огледи и около 100-200 разговора по мобилния. Дори само този факт е достатъчен да постъпите така, а не да звъните на фалшивите обяви, защото няма как да знаете кои от всички тях са фалишиви. Само за справка - “агенциите”, които пускат фалшиви обяви за наеми в София са над 200 и ако мислите, че можете да им запомните имената сте изпаднали в дълбока заблуда.

2. След като вече имате брокер, който да реши вашия имотен проблем - сключете с него договор в който ясно са описани вашите желания и неговите ангажименти към вас. Оставете търсенето на брокера, а вие си намерете удобно време за огледи. Брокера ще ви изпраща снимки по имейл или по скайп, а вие ще казвате - това - да, това - не и т.н. Офертите ще са предварително проверени от брокера дали са актуални и дали отговарят на написаното.

3.  Ходете по огледи в пакет - ако сте повече от един човек, който ще живее в този имот ходете на огледи заедно, а не един по един.

4. Оставете преговорите за условията по наемането на вашия брокер. Не се”нанасяйте” мислено преди да сте договорили най-добрите условия. Търпението понякога еизисква само 2-3 дни без коментари от сорта на: “Супер - ей това е моя апартамент…” и т.н.

5. След като собствеността на имота е проверена от вашия брокер, договорени са всички условия - чак тогава се сключва договор и се оставят пари, но не и преди това колкото и да е изгоден имота.

Не пропускайте да прочетете цялата поредица с фалшивите обяви:

Първа част

Втора част

Трета част

Четвърта част

0
April
1

Сезона за сделките е открит

Публикувано в: Ежедневие от Антон Илиев

 

След като премина една от най-тежките зими виждана по нашите земи най-накрая пролетта дойде и сезона на сделките започна. Както вероятно знаетe първото тримесечие на всяка година сделките с недвижими имоти са най-малко по брой. И колкото повече се приближаваме до края на всяка календарна година - толкова повече се увеличават сделките като пика обикновенно е последното тримесечие на всяка година. Всичко това е съвсем нормално като се има предвид, че сделките с имоти винаги са предхождани от физически огледи, а когато времето е лошо огледите са в пъти по-малко както и обратно.

0
February
7

Снежната покривка в София и страната достигна до невиждани в последните години размери. Повечето огледи се отлагат поради трудното придвижване от точка А до точка Б. Бедствието, което се задава когато снеговете започнат да се топят ще бъде вероятно гибелно за много недвижими имоти и дано да няма други пострадали хора.

0