January
30

По официална статистика от агенция по вписванията http://www.registryagency.bg/ има сериозен ръст в броя на продажбите на недвижими имоти в страната. През 2010 година продажбите в страната са били общо 182376, а през 2011 година са общо 222733, което е повишение с над 22% или точно 40357 броя сделки в повече. За сравнение през 2008 година когато беше края на истерията с недвижимите имоти броя сделки за страната беше 309788.

В същото време спестяванията на населението достигат нов рекорд от 30,7 млрд. лв. в края на октомври 2011 г., показват данни на БНБ www.bnb.bg  Месечното увеличение е със 194 млн. лв., а за последните 12 месеца то е с 3,8 млрд. лв. или с 14%. За последната година населението е намалило банковите си задължения с 0,1% или с 9,6 млн. лв. до 18,97 млрд. лв. към 31 октомври 2011 г. Данните показват, че населението е нетен спестител с 11,7 млрд. лв. и само за последните 12 месеца нетните спестявания се увеличават с 48%.

0
January
13

Интернет пространството е залято с хиляди фалшиви обяви за жилища под наем на ниски цени. Схемата е елементарна, но безотказно работеща за жалките подобия  на хора смеещи да се наричат брокери на недвижими имоти каквито определно НЕ СА! Тези същества работят по един и същи некоректен начин, от началото на 90-те години до днес и вероятно ще продължават още дълго докато има кой да ги търпи. Схемичката е следната - много атрактивна обява за жилище под наем на изгодна цена. Има дори снимки - естествено жилището е в отлично състояние, а цената е винаги най-ниската за района. Идеалния апартамент привлича кандидат наемателите и те се обаждат да поискат оглед. Отговаря им се по няколко различни сценария, които иначе са сравнително идейни - днес го капарираха, днес ще го капарират, утре ще го капарират, отдадохме го под наем, но колежката е забравила да го свали от реклама, жилището е в сграда без разрешение за ползване, хазяите не искат млада двойка (след като са ви попитали и са разбрали, че сте млада двойка) и много други подобни и звучащи достоверно оправдания. След отказа следва запитване - а вие какво точно търсите под наем? Кажете какво и ние ще потърсим ако намерим нещо подходящо ще ви го предложим и т.н.

Идеята е да имат вашите телефони, а това са телефони на хора, които искат да наемат нещо и следователно са им потенциални клиенти. Когато запишат днес 30 телефона на търсещи под наем до 2-3 дни гарантирано ще имат поне пет сделки с някои тези хора, които са позвънили в тяхната агенцийка на някоя от многото им фалшиви обяви. ТБМ2 не може да си позволи да подвежда и заблуждава своите клиенти с невярна информация, но “играчите” са измислили начин как да правят пари безтова да вреди на да го наречем “имиджа им” ако въобще може да говорим за нещо такова. Ние отдавна сме разкрили новата схема за заблуда, която използват масово за прикритие на главния организатор като са разпределили на малки никому неизвестни фирмички своите фалшиви оферти. Реално под различни имена (при това много) можете да срещнете в абсолютно всички части на София да се дават под наем супер атрактивни жилища и дори ако сте по-наблюдателни ще откриете, че едни и същи снимки имат апартаменти в овча купел и в младост и надежда, но се предлагат като различни апартаменти в различни квартали на различни цени и то от различни “агенции”. Страшното за всички коректни колеги е, че тези мишоци се представятза брокери каквито нямат право да се наричат. Можете сравнително лесно да ги разпознаете по няколко повтарящи се белега - обикновенно нямат офис (т.е. те имат, но съвсем умишлено не са посочили адреса му, а друг адрес обикновенно несъществуващ) нямат стационарни телефони, а само един мобилен, не предлагат имоти за продажба, само имоти под наем обикновенно около 20 на брой. Иначе са си измислили едни имена и лога ум да ти зайде, но повечето колеги вече ги разпознават бързо. Това, което се чудя е къде спят журналистите и защо не ги осветят ярко с прожекторите, а от там да запретнат ръкави КЗП, КЗК и накрая ако е необходимо и икономическа полиция!?

Фалшиви обяви за жилища, фалшиви обяви за наеми, фалшиви оферти за имоти, фалшиви обяви за жилища под наем…

Фалшиви обяви за наеми II част

Фалшиви обяви за имоти III част

Фалшиви обяви за имоти IV част

Реални обяви за под наем в София от ТБМ2

16
November
27



Доверието

Пропуснатите ползи от неотдаването или от непродаването на недвижим имот могат да достигнат наистина неподозирани стойности. Най-често срещаните пропуснати ползи са причинени от неправилно оценен и неправилно офериран имот. В България все още не се е наложила практиката от другите европейски страни и САЩ собствениците на имоти да се консултират преди да предприемат първата стъпка по продажба или отдаване под наем на своя имот. Недоверието до голяма степен играе решаваща роля при вземането на първите решения, а много често те са определящи за крайния изход на продажбата/отдаването под наем и срока за който да се случи това. От друга страна доверието и съветите от близки хора гарнирани с недоверие към работещите в сферата на недвижимите имоти се съчетават в една комбинация, която много често има труден изход.

Роднините, приятелите, познатите, колегите, съседите, познатите на нашите роднини и т.н.

Без тези съветници е немислимо да се предприеме такава стъпка като продажбата на недвижим имот, но те много често повече пречат от колкото помагат.


Агенциите за недвижими имоти, брокерите и как те не/печелят доверието на своите клиенти

Има и трета причина и тя е в желанието на агенциите за недвижими имоти да „завземат пазарен дял”, а именно да имат в базата си данни колкото се може повече имоти. Тези техен стремеж е съвсем естествен, защото с колкото повече имоти в базата си с данни разполагат , толкова повече  бъдещи сделки ги очакват. Какво се случва когато аз като брокер искам да стана симпатичен на собственика на имота, който продава/отдава имота си? Много просто – той вече си е наумил някаква първоначална цена до която е достигнал след различни проучвания в интернет и сред познати хора и вече има мнение. Нещо повече не само има мнение, но и дори не пита за мнението на брокера, а направо възлага продажбата/отдаването на имота на определената от него цена. И естествено това е негово изконно право като притежател на недвижим имот. Работата на брокера се изчерпва до това да даде съвет, а той дали ще бъде приет е друг въпрос. Но аз като брокер ако искам да спечеля доверието на собственика за да мога именно аз да съм човека, който в последствие ще получи от него възнаграждение за добре свършената работа ще искам да му стана максимално симпатичен. А как можеш да му станеш максимално симпатичен ако кажеш на твоя възложител /един вид и косвен работодател/, че абсолютно не е прав и цената му е в пълен разрез с пазарните условия, а пътя по който е достигнал до тази цена няма нищо общо с действителността и никога не е имало нещо общо с нея? Как мислите реагира човек в такива случай? Особено когато може да си зададе въпроса всъщност точно ти ли си човека, който пък е напълно убеден, че аз не съм прав в преценката си… Тоест вместо да влизам в конфликти със своя косвен работодател не е ли по-лесно за мен да си замълча или направо да кимам одобрително и така да не навлизам в излишни спорове за да мога когато след една година той разбере, че не е бил прав и промени своята цена аз да съм му все така симпатичен… И ако смятате, че това е някакъв по-скоро индивидуален случай ще сгрешите, защото това е еждневие в работата на повечето брокери, които имат за цел да печелят доверието на собствениците. Конкуренцията не винаги ражда блага и това е едно безспорно доказателство за това. Ако не се сългасиш със собственика за неговата цена той при всички положения ще се допита до други твои конкуренти, които само това чакат. Как да не се заблуди човек когато всички се съгласяват с неговото мнение, а само еди кой си му спори… Е явно, че причината е в този, а не в мен и всички, които се съгласяват с моето мнение нали? Опитните брокери много добре да знаят как да угодят на своите възложители като излизат от ролята си на опитни консултантни и съветници и оставят времето да ги смени. Така е наистина - времето лекува всичко от лоши спомени до грешни решения, но оценяваме ли изгубеното време правилно и поне вадим ли си правилните изводи от загубите или точно обратното? Една от причините да не се продаде/отдаде недвижими имот е точно тази когато брокерите правят „мечешка услуга” на собственика и му оферират имота на цена определена единствено и само от него. Това офериране води след себе си и други грешки за самата агенция, защото после идва въпрос от други клиенти на агенцията – ок ако моята цена е висока, защо тогава ти оферираш имота х на цената й?  Но това е друга тема и проблем на агенциите и брокерите, които действат по този начин.

Времето за продажба

Периода от време необходим за продажба/капариране не един недвижим имот е много по-дълго от времето за реализация на същия този имот ако той се отдава под наем. Причините са много – като започнем от мотивацията на собственика на имота да получи абсолютния максимум за своя имот и достигнем до мотивацията на купувача за този имот, който разбираемо би искал да го купи на максимално най-ниска цена. Практиката на ТБМ2 показва, че дори и собственика да е притиснат от обстоятелства като труден за изплащане ипотечен кредит той не реагира на пазарните условия и буквално стиска зъби в очакване на денят хикс, който никога не идва. Времето за продажба на всеки един имот е различно, но най-общо ако трябва да се сложат някакви рамки за ориентир те са такива: за жилищни имоти и конкретно за апартаменти времето за капариране е от две-три седмици до повече от една година при по-големи по площ жилища, а при къщите, търговските площи, парцелите, земеделската земя и т.н. никой не може да каже конкретни срокове. Най-бързо се продават малките жилища като едностайни и двустайни апартаменти в големите градове. Времевия диапазон се определя също и от локацията, типа строителство, състоянието на имота, етажа, изложението и много други детайли. Така например ако продавате просторен двустаен тухлен апартамент, който е с южно изложение и се намира в някои от най-търсените райони на столицата като център, широк център Лозенец, Изток, Младост, а освен това към него има и гараж спокойно можете да разчитате да получите капаро/задатък за по-малко от 4 седцмици. Условието това да се случи в този срок е в определянето на точната цена на този имот! В същото време ако сте собственик на 200-300 или повече квадратни метра 4-стаен апартамент, мезонет, къща в скъп район в полите на Витоша и имота ви наистина е стойностен не може да очаквате да бъде купен за месец или два, по ред причини. Търсенето в този сегмент е силно ограничено, а и самите купувачи на такъв тип имот не са притиснати от времето и конкуренцията и не бързат за никъде. Смяната на мезонета им с друг или купуването на къща в Бояна или Драгалевци не им най-важния приоритет, а ходенето по огледи им е по-скоро спорадично веднъж-дваж в месеца ако нещо им хване окото. Колкото и добре да е определна цената на такъв имот никой не може да каже за колко време би се продал. НО винаги има едно НО и все пак първите 3-4 месеца са решаващи. Ако съвсем никой не ви посети имота и нямате направен НИТО ЕДИН ОГЛЕД няма нужда да задълбавате в излишни разсъждения – или цената на имота ви не е правилно определена или вашия консултант, брокер, агенция, съветник е пропуснал нещо да ви спомене или си е объркал професията… При най-търсените имоти – 1,2,3 стайни апартаменти в големите градове и по-конкретно София не може да се приеме за нормално липсата на оферта от конкретен купувач в рамките на 3-6 месеца според конкретната локация, тип на строителството, етаж и т.н. Ако за такъв период няма дори оглед или само няколко огледа от различни брокери и после затишие това означава в 19 от 20 случая -  неправилно определена цена, което води след себе си и до много изгубено време.

Времето за отдаване под наем

Времето за отдаване под наем е далеч по-кратко. Мотивацията на собственика на имота също е съвсем друга и определено не е същата като при продажба. Причината е проста – при продажба гониш абсолютния максимум и го постигаш за определено време или изобщо не го постигаш, но при продажбата няма връщане назад. При отдаването под наем обаче най-важната задача е да получаваш регулярни приходи от своя имот, а не да търсиш максимума в продължение на цяла година или пък по-дълго време. Отрязъка от време за отдаването на един имот под наем е доста по-кратко и по друга причина – на кандидат наемателите не им е необходимо одобрение от банка за да получат кредит както е при половината от покупките например, а освен това винаги могат да си променят решението и след година-две да си сменят квартирата без това да им отнема много време. Едностаен или двустаен апартамент се отдават под наем за около две седмици до един месец в по-редки случаи и за малко по-дълъг срок. При по-големите апартаменти и търговските обекти нещата са по-специфични, но да речем тристайните апартаменти дори да не се отдадат за 2-3 месеца е напълно безмислено да продължват да се оферират на същата цена. Същото важи и за къщите, които се предлагат под наем.


Пропуснати ползи от непродаването на недвижим имот

В условията на криза или по-скоро в условията на пазара на недвижими имоти, който не е възходящ пропуснатите ползи се изразяват най-често в това за колко време ще реализираш имота си на пазара и какво ще загубиш за този отрязък от време. Пропуснати ползи може да има когато при неправилно определената цена на имота той стои в продажба дълго време да речем осем месеца като през този период от време собственика му изплаща кредит за същия този имот. Да вземем един типичен пример – имот, който е струвал на собственика му при покупката преди 3-4 години по-висока сума от тази, която може да получи в момента. Той вероятно е осъзнал до известна степен реалността, но все пак иска да опита да реализира на максимално висока цена своята собственост, което е съвсем нормално, но нека да видим какво може да изгуби в преследване на максималните стойсности. Какви загуби може да причини фактора време при този случаи:

ПРИМЕР 1:

Цена (1) на имота когато е купен преди 3-5 години – 85000 евро /която цена обикновенно не играе абсолютно никаква роля на реалния пазар/

Цена (2) на имота когато започва да се оферира за продажба – 65000 евро

Размер на кредита да речем около 60% от стойността на оценката когато е отпуснат кредит в деня на покупката преди няколко години, което се равнява на  около 50000 евро. Подобен ипотечен кредит при срок на погасяване 20 години е с анюитетна вноска от около 400-420 евро без да броим допълнителните разходи за застраховка живот и застраховка на имота, които са задължителни при получаването на ипотечен кредит.

Реална пазарна цена (3) на имота според настоящите пазарни условия 54000 евро.

Старт на продажбата да речем 01.01.2012 година на цената избрана от собственика – разбира се цена (2), а именно 65000 евро.

След шест месеца имота няма да бъде продаден, пропуснатите ползи само от ипотечния кредит са минимум 1700-1800 евро, които са лихвите по шест месечни вноски за кредит от 50000 евро, което е в петата си година на изплащане. От една месечна вноска при анюитетни вноски на изплащане първите години съотношението при изплащане на главница и лихви е горе долу 25 към 75% в полза на лихвата. Това е съвсем нормално тъй като банките се стремят още през първите години да успеят да си получат в максимална степен печалбата, която се изразява естествено в лихви и годишен процент на разходите където са включени и другите такси, застраховки и т.н. Именно за това от анюитетна вноска от около 410 евро през първите няколко години лихвата е 300 евро, а останалите 110 евро са реално върнатите пари от главницата… Коригирате цената с 5000 евро на долу и вече смятаме, че след като сте свалили цената с близо 10000лв това неминуемо ще доведе до желания резултат. Това обаче отново не се случва, защото действително от цената са свалени 5000 евро, но от коя цена? От реалната пазарна цена на този имот или от вашата си цена? Но 5000 евро са си 5000 евро и вие продължавате да се надявате поне още 3 месеца. Загубите ви от месечните вноски в банката нарастват на още около 850 евро от лихви, които сте изплатили на банката и стават общо около 2650 евро изплатени лихви, които не могат да бъдат възстановени по никакъв начин. Решавате да сложите край на тази сага и на 10-ия месец от продажбата, а именно 01.10.2012 година решавате да попитате някой на каква цена може да се продаде вашия имот след като разбирате, че вашите идеи, тези на познатите и офертите в интернет не са ви насочили в правилната посока, а напротив дори са ви подвели. И тогава за вас започва реалната продажба, която по-горе пише колко време може да отнеме, но да сложим поне още два месеца към вашия опит и да се надяваме за продажба малко преди коледните празници на 2012 година. Теглим чертата и какво се оказва, че сме изгубили:

За 12 месечния период /6 месеца+ още три след свалянето на цената+ още три месеца докато се реализира имота ви след като бъде обявен на реална цена/:

3600 евро от лихви към банката по изплащане на ипотенчия кредит
1400-2800 евро от изгубена цена, защото докато през януари вашия имот е струвал 54000 евро, а се е оферирал за 65000 и в последствие на 60000 евро на пазара за този 9-12 месечен период са излели сходни на вашия имот други имоти, които са свалили цената още.

Тук всеки може да прибави и данъци, такса смет, разходи към етажната собственост, разходи за подръжка на имота и т.н. Имота се продава за около 52000 евро, което е по-ниска цена от реалната пазарна цена преди една година и това е разбираемо.

Теглим чертата и общо загуби: около 5000 евро без да навлизаме в детайлите. Тези загуби са причинени единствено и само от неправилно поставената цена, което води след себе си до описаните загуби.


ПРИМЕР 2:

 

Цена (1) на имота когато е купен преди 30 години40000 лева /която цена обикновенно не играе абсолютно никаква роля на реалния пазар/

Цена (2) на имота когато започва да се оферира за продажба – 50000 евро

Реална пазарна цена (3) на имота според настоящите пазарни условия 43000 евро.

Старт на продажбата да речем 01.01.2012 година на цената избрана от собственика – разбира се цена (2), а именно 50000 евро. След четири месеца имота няма да бъде продаден и собственика предвидливо коригира цената направо с 10% от цена (2). Дори и по този начин на четвъртия месец от опитите за продажба цена (2) все още се отдалечава от цена (3) при това с 2000 евро, които при по-ниския ценови сегмент са решаващи. Имота се оферира на 45000 евро и вече има няколко огледа, но все още никой не е готов да го купи. В крайна сметка по класическата схема се продава на реалната пазарна цена след като сосбтвеника е изстискал от пазара максимума и разбрал със сигурност, че не може да получи толкова колкото му се иска. Цената, която плаща обаче може в най-добрия случай да бъде изгубеното време от поне половин година и евентуална загуба от спад на цените в неговия район като цяло. Това е един от възможно най-леките случаи при които пропуснатите ползи не са фрапиращи. Когато теглим чертата се оказва, че загубите не са драматични.

ПРИМЕР 3:

 

Цена (1) на имота когато е даван под наем преди две години – 500 евро
Цена (2) на имота когато започва да се оферира за под наем – 400 евро

Цена (3) реалната пазарна цена на имота според настоящите пазарни условия – 230 евро

Не го отдавате под наем 12 месеца и плавно сваляте цената по-малко на всеки 2-3 месеца докато достигнете до реалната цена от 230 евро. Пропуснати ползи от неполучен наем за 12 месеца – 2760 евро, за 24 месеца 5520 евро… Пропуснати ползи ако имота е купен с ипотечен кредит и не се отдава под наем 12 месеца вижте ПРИМЕР 1 по-горе и сами преценете каква сума трябва да добавите към тези 2760 евро.

 

Най-фрапиращи са случаите когато не се отдават под наем луксозни имоти – къщи, просторни апартаменти, мезонети и т.н. Данъците за такива имоти са високи както и наемите, но когато стоят празни смисъла не е много голям. Естествено за да имаме наличие на пропуснати ползи при неотдаването на един имот под наем трябва да се вземат в предвид и всички разходи, които понякога съпътстват даването под наем на всеки един имот. Това са комисионни, такси, данъци, които се дължат независимо дали имота е пълен или празен, евентуални ремонти и освежавания на имота след напускането на поредните наематели, евентуалните сметки, които те оставят след себе си в случай, че пребивават на приятелски начала и/или без договори за наем и съответно не са оставяли на съхрнание един или два депозита при хазяите, които биха се използвали да погасяване на подобни сметки. Разходи към етажната собственост, застраховки на имуществото и т.н. разходи, но предвидими разходи, които при наличието на регулярни приходи не биха били никакъв проблем да бъдат покрити. Проблемът е голям когато имота не може да се отдаде под наем и генерира само разходи без никакви приходи.

 

Има още много примери на които ще се спрем следващия път!

 

ПРИМЕР 4:

Това е вашия имот

Цена (1) на имота когато е …………………………… евро
Цена (2) на имота когато започва да се оферира за ………………. евро

Цена (3) реалната пазарна цена на имота според настоящите пазарни условия ………………….попитайте професионалистите……………..

Старт на кампанията …………….

Срок за реализиране на имота ………месеца

 

0
November
16

След иначе по-подробната първа част на тази поредица, която ще има още много части в нашия блог дойде ред и за втората част. И в крайна сметка “вървят” ли имотите в интернет или там цените могат по-скоро да послужат за най-общ ориентир? Преди няколко дни за пореден път в офиса се обади човек, който се опита да ни убеди, че е направил обстойно “проучване в интернет” на цените в района в който се опитва да си продаде имота и въобще не е съгласен с нашето мнение относно неговата цена. Според този човек цена около 1200 евро на кв.м. за панелно тристайно жилище в краен столичен квартал е съвсем в реда на нещата, но все пак ако се появи кандидат цената може да се коментира… Годината е 2011… действието се развива в средата на месец ноември… И всички тези “проучвания” се дължат главно на няколко забравени в базата данни оферти на няколко объркани брокери в интернет. От брокерска гледна точка най-жалкото в цялата работа е, че все пак някои брокери не са били съвсем честни и са пропуснали да споменат на собственика на този имот за огромната бариера, която го дели от продажбата на имота му. Бариерата (трябва да си намали цената) изразена в цифри е около 35000 евро!!!!!!!!!!!! За 35000 евро в София могат да се купят доста неща - гарсониера, двустаен, офис, магазин и т.н. Цената на този имот е толкова сериозно сгрешена, че е СРАМНО дори да се обсъжда, а още по-малко да се оферира. Не искам да бъда по-конкретен за имената на двете агенции, които предлагат този имот на пазара. Все пак това си е тяхна работа и аз не мога да им се бъркам както и на собственика на имота, който смята, че 1200 евро за кв.м. панелно жилище е една не лоша цена. Всеки сам решава за себе си. Но не се заблуждавайте - ако за всеки кораб си има пътници, то НЕ за всеки имот си има купувачи! Поради факта, че в интернет има много неактуални оферти, много оферти забравени от агенциите, много оферти дори от фалирали агенции и какви ли още не сбъркани искания не може да се разчита, че само на база тази информация може да си определите цената на имота. Това съвсем не е достатъчно.

В крайна сметка ако не си сигурен за цената на имота и искаш да чуеш различни, но компетентни мнения един много добър вариант е да си направиш оценка на имота. Ако имота да речем е наследствен и при продажба цената ще се дели между много роднини, между които няма съгласие за определянето на крайната цена - оцеката е една много аргументирана инвестиция. Вече имате база на която да стъпите в споровете по между си кое е по-правилното и кое не е. А ако имота е по-специфичен - направете му 2-3 оценки от различни фирми и ще добиете доста добра информация за цената на имота през следващите 3-6 месеца.

Друга много често срещана сентенция е израза: “То сега няма пазар за тези имоти” да така е съвсем не е като преди, но все пак какво значи няма пазар? Предполага се, че няма търсене, няма сделки или какво?

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /първа част/

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /втора част/

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /трета част/

Статистика за продажбите на имоти през 2012 година в София

Какво предлага ТБМ2 на своите клиенти

0
November
5


За тримесечието април, май и юни 2007 година 11412 продажби в София или средно по около 172 сделки всеки работен ден при около 140-те нотариуса в столицата. За тримесечието април, май и юни 2011 година 6938 продажби в София или средно по около 105 сделки всеки работен ден при около 140-те нотариуса в столицата. Да спада в броя на сделките е почти на половина, но все пак това е София където всеки ден се раждат и умират хора, някой получава наследство, други се развеждат и продават имуществото си за да го разделят, трети се женят и купуват своя първи дом и т.н. Пазарът на имоти никога не спи. Ако вашия имот не може да се реализира за няколко месеца то трябва да знаете, че това съвсем не е защото “пазар в момента няма”, а защото по всяка вероятност цената ви не е актуална. Разбира се говорим за столицата на България. В Ивайловград например за периода юли, август и септември 2011 година има едва 27 продажби…на всеки 2-3 дни по една продажба…сравнено с пазара в София където всеки ден има поне по 100 продажби на ден разликата е голяма!

0
September
16

Много активни последни два месеца при наемите в София. Страхотно движение и масова смяна на квартирите кипи и в този момент. Предоговаряния наеми също вървят, но в повечето случаи не се стига до договорка, защото наемодателите свалят наема на постоянните си наематели едва когато те съобщят за намеренията си да си сменят квартирата.

0
August
26

За да си продадете имота не е необходимо само желание, а и поредица от действия свързвани с изваждането на задължителните документи без които продажбата е невъзможна. В България документите за имота се вадят само от собствениците/наследниците на недвижимия имот или изрично упълномощено от тях лице. Като в пълномощното е добре да е максимално подробно за да няма спънки в последствие. Най-често собствениците на имоти започват да вадят документите си когато получат капаро от някой купувач, защото всеки един документ има срок на валидност и най-често тя е шест месеца. Много е важно да се съобразят няколко неща при ваденето на документи, но най-важното е да се съобразят сроковете с предварителния договор и да не се оставят нещата за накрая под предлог, че има време.

Когато кандидат купувача ще има нужда от ипотечен кредит за да изплати исканата от продавача сума - набора от документи често се увеличава. Документи, които трябва да бъдат извадени от собствениците на имота като например декларацията по чл.87 за наличието или липсата на данъчни задължения. Това един често изискван документ от банката кредитор на купувача. Почти винаги присъства въпроса от страна на собствениците на имоти - защо е необходимо да вадя този или онзи документ и какво я интересува банката на купувача моите данъчни задължения? Въпросите са основателни, но дискусиите са излишни и ако не искате нещата да се проточват по ваша вина се придържайте към списъка с необходими документи и не отлгайте тяхното вадене. Понякога документите са много повече - например когато собствениците на имота са го наследили са повече на брой. Колкото повече са собствениците - толкова повече са и необходимите документи за продажбата. На снимките на заседателната маса в офиса ни са подредени копия на извадените документи за продажбата на една гарсониера в София…

Списъка с документи е дълъг също и когато се продава новопостроен имот изискват се всички скици, разрешение за строеж, за ползване и много други. Все пак не се стряскайте, а се мобилизирайте и съобразете ваденете на документите с вашето работно време, защото както можете да предположите всички места от които се подават молби и се получават документите са с класическо работно време до от 08:30ч. до 17:00ч. Е…не всички… Разбира се бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 работи и в тази насока и предлагаме платена услуга, която може да ви спести много време и грешки.

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /част първа/

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /част втора/

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /част трета/

Оценки на имоти

2
July
30

Този адски често срещан цитат от собственици на недвижими имоти в България е една от причините дългото търсене на кандидат купувачи да става още по-дълго. И преди кризата и по време на кризата и сега към нейния край с този “лаф” се сблъскват брокерите всеки ден. По този начин се дава заявка за познаване на ситуацията и може да се тълкува също като - “Предупреждавам те не се опитвай да ме преметнеш аз съм информиран.”

Отстоявайки твърдо тази позиция неминуемо се стига до втория най-често срещан лаф и той е “Аз не бързам с продажбата на имота - нямам никакъв зор и не ми е спешно.” Може да се тълкува още като: “Въобще не ми обяснявай, че има много по-изгодни имоти от моя - това е защото те бързат, а аз не - следователно аз ще отстоявам тази цена и рано или късно ще си я получа!”

Няма как ще ви запознаем и с още един твърде често срещан лаф от собствениците на имоти и той - “За всеки кораб си има пътници”. Има наистина такъв лаф, но той при имотите не е актуален и между впрочем никога не е бил. Но се използва за успокоение и самонавиване.

Да така е - пазара вече е в доста по-добро състояние от колкото беше в предишните 36 месеца, но това не трябва да се приема от всеки буквално. Всъщност се е активизирало наистина много сериозно търсенето в масовия сегмент, който е за жилища в рамките на 20000-40000 евро и като казвам жилища имам предвид - апартаменти! Държа да подчертая - АПАРТАМЕНТИ. Най-търсения сегмент са панелните и ЕПК гарсониери (в сайтовете за имоти често се оферират като “едностайни” и “двустайни”) но те са си добре познатите от миналото гарсониери, които се състоят от един голям хол (всекидневна) и отделна кухня, ако има и балкон може да стане преустройство. Следват по интерес - двустайните апартаменти - панелни, ЕПК и тухлени. Но всички те с цени до 40000 евро и в по-редки случаи до 45-50000 евро за София и Варна.

Има особено бурно развитие и на пазара на наеми също в масовия сегмент - до 400-500лв, но се избягват апартаменти с много старо обзавеждане, с неремонтирани бани и без пвц и алуминиева дограма. Кипи масово напускане на старите неремонтирани квартири и прехвърляне в добре обзаведени апартаменти на същия по размер наем или по-често на още по-нисък.

Всички други сегменти обаче “не са цъфнали” - продажба на големи по площ жилища, земеделски земи, парцели с големи квадратури, търговски имоти за продажба на цени от преди кризата, огромни офис площи, къщи за ремонт в населени места по-далеч от 10-15 км от голям град, надценени имоти и т.н. не попадат в търсенето на 85% от кандидат купувачите/наемателите, а за останалите 15% се борят огромен брой непродаваеми/неотдаваеми имоти. “Непродаваеми” и “Неотдаваеми” се има предвид на сегашните им цени - при корекция на цената в посока на долу може да се намери купувача/наемател на повечето имоти, но не и на всички все пак!

Това е по повод - раздвижването на пазара.

Сега да се върнем отново на “Аз ги видях как вървят!”

Какво всъщност се вижда в интернет и в пресата където се оферират имоти за продажба и отдаване под наем от техните собственици и от наетите от тях посредници?

А) Виждат се желанията на собствениците да получат максималната цена

Б) Вижда се цената на която те ще продадат/отдадат имотите си

Определно правилния отговор е - А, а отговор - Б е малко по-специфична информация, която рядко можете да намерите свободно в интернет, защото тя е доста ценна и струва пари. На всякъде в публичното пространство можете да срещнете обосновани и необосновани желания за получаване на средства от продажбата/отдаването на недвижими имоти. Но колко от тях са близко до истината ли? Не по-скоро правилният въпрос е колко далеч са от истината? Най-често срещания отговор е - от три/четири месеца до повече от три години и фактите го доказват.

Най-често продавачите на имоти - гледат един от друг и по този начин си измислят някаква първоначална цена за офериране. Ако тя не е съгласувана с професионалист - брокер, оценител на имоти и т.н. е твърдо възможно да е на светлинни години от момента в който някой ще предложи капаро за този имот. Но продажбата на един имот винаги отнема време и за това така да се каже се опипва почвата. Обаче докато 4-5 собственици на имоти опипват почвата други 7-8 гледат от тях, но незнаят те на какъв етап са и приемат, че това е цената на която “вървят имотите в района”…

Реално обаче ВИНАГИ се стига до един и същи момент. След 4-6-9-12-18 месеца на офериране се стига до истината, а тя е - някой да каже каква е реалната цена. РЕАЛНАТА ЦЕНА е тази на която за последно в района се е продал същия вид имот в същото състояние. Ако обаче през 2007 година вашия съсед си е продал 3-ия панел в Дружба 2 за 80000 евро и сега ако вие живеете под него и притежавате също толкова неремонтиран апартамент ще можете да получите за него не повече от 50000 евро, а факта, че и в този момент има хора, които оферират такива имоти за продажба на цени от 2007 година съвсем не означава, че дори някои им се обажда какво остава за оглед, а какво остава за преговори…

Жалко само за колегите, които за да спечелят доверието и симпатията на собствениците на имотите са съгласни да им ги оферират на цени извън всякакво търсене, обаче тези именно колеги са и причината много хора да живеят в заблуждения и напразни надежди. А в лошите се превръщаме ние, които сме откровенни и казваме истината “право куме у очи”, но когато дойдат резултатите идват и доволните клиенти. Постоянно повтаряме колко ценен и невъзстановим ресурс е времето, но българина се оказва страшно богат на време човек “Аз не бързам и нямам зор!” но така се стига до една друга често срещана сентенция и тя е “Времето лекува всичко”…

Аз ги видях как вървят имотите в интернет II

Аз ги видях как вървят имотите в интернет III

Колко време е необходимо да се намери купувач за жилище в столицата?

3
June
17

Предлагането на недвижими имоти се отличава от предлагането на всякакъв друг вид стоки и услуги главно поради своята недвижимост. Ако можеха имотите да се подредят по рафтовете на един магазин щеше да е много по-лесно за всички, но уви това е невъзможно. Също така не е възможно и пред всеки един имот да стои по един брокер от сутрин до вечер и да очаква клиенти…т.е. възможно е, но ще струва твърде скъпо и подобна услуга би се обезмислила.

Обикновенно всеки един брокер обслужва по повече от няколко имота. Възможно е един консултант да предлага дори и повече от 100 имота, но зависи какъв тип са те. Така например ако се предлагат 100 парцела всеки един от тях по 10-20 декара то по всяка вероятност този брокер едва ли ще има по повече от 2-3 огледа на ден за някой от тези имоти.

Ако обаче брокера има в портфолиото си малки жилища под наем и за продажба, които са най-търсените и за тях има много кандидати той трудно би обслужвал повече от 30-40 имота. Имам предвид 30-40 различни типа имоти - парцели за продажба, апартаменти за продажба, магазини за продажба, двустайни под наем, къщи и вили извън града и т.н.

Покрай тези неща има много условности - улеснение за брокера е ако има ключ за имота, който предлага (ако той не се обитава естествено), защото това би го улеснило в подреждането на програмата с огледите. И обратно ако за всеки оглед трябва да координира и да съгласува със свободното време на собственика за дойде да отвори това усложнява и забавя процеса по организиране на огледите.

Максимално затруднение за организиране на огледи са жилищата, които се продават, а в тях има наематели. Получава се конфликт на интереси между наемателите и кандидат купувачите, които идват на огледи, а наемателите са длъжни да им осигурят достъп… По време на огледите наемателите често влизат в ролята на брокери и “презентират” недостатъците на имота по всевъзможни начини…


Как се организира оглед:

1. Обадете се на телефона в офиса и търсете брокера, който е виждал имота. Ако него го няма в офиса не си оставяйте телефона да ви потърси като се върне, а директно го потърсете на мобилния. Възможно е колегата да забрави да му предаде (това в ТБМ2 е почти невъзможно да се случи) или да не се засекат изобщо в офиса.

2. След като се свържете с брокера, който прави огледите на избрания от вас имот попитайте го първо дали той самия е виждал имота (има агенции, които рекламират имоти още преди да са ги видели, а в тази връзка ние ви съветваме да не се обаждате на брокери, които не слагат снимки в обявите си). След това го попитайте дали е наясно със собствеността на имота (често срещан проблем и пропуск) дали е виждал документи и всички собственици на имота ли са съгласни да го продават/отдават под наем.

3. Не искайте да видите имота веднага, а попитайте кога е удобното време за огледи за утрешния ден. Причините за това са много - брокера може да е организирал огледите си за днешния ден от предишния (както се случва най-често) и да няма как да ви впише в програмата си дори и да иска. Също така не трябва нито брокера на продавача, нито собственика на имота да смятат, че бързате кой знае колко много. Другата причина поради, която не е добре да искате оглед от сега за след малко е, че можете лесно да си спечелите гнева дори на собственика на имота на който може да се наложи да излезне от работа и да дойде да ви отвори апартамента, а най-малкото това може изобщо дори да не е възможно. Освен всичко друго покупката/наемането на един недвижим имот е нещо, което се планира и обмисля добре. Никой не купува имот спонтанно (освен милиардерите вероятно) за това всяка припряност и бързане за оглед са излишни. Най-малкото е необходимо време за проверка на документите на имота, заявка за теглене на пари и т.н….

4. Планирайте. Не оставяйте хората да смятат, че действате спонтанно. Крайно несериозно е да се обадите на някой в неделя или в събота след обяд и да кажете нещо от сорта на: “Ами аз сега съм в района на Надежда 2 дали ще можете да ми покажете този апартамент до половин един час?” Подобни ходове будят недоверие - неуважението към човека, който предлага имота в този случай е голямо, но ако това няма значение за вас то замислете се как вие изглеждате в очите на другите в този момент. Като човек, който след като си е купил домати и чушки от пазара е решил и да погледне 2-3 апартамента преди да се прибере в събота вечер. Никой няма да ви вземе на сериозно. Подобни ходове обикновенно се правят от хора, които не са наясно със себе си и не планират скоро да инвестират в имот, а просто искат да са в течение какво се предлага - истина е има такива случаи!

5. Пета точка, но тя трябваше да е преди първа! Не ходете на огледи преди да сте наясно какво точно търсите и можете ли да си го позволите.

5.1. Ако планирате да купите имот с ипотечен кредит - посетете първо банката за да ви одобри по доходи. Изобщо не подценявайте този ход - той може да е решаващ и да ви спести 4-5 месеца на безмислени огледи. Не се предоверявайте на рекламите на банките - те обикновенно рекламират максимално високия си процент на финансиране и най-ниските си лихви. Обаче дали ще одобрят вас за да получите кредит при тези най-добри условия това е вече съвсем друг въпрос и е въпрос на документи, които ще трябва да занесете в банката за да сте сигурни в отговора им. Копие от трудовия договор (данъчната декларация), бележка за доходите през последните 6-12 месеца попълнена от счетоводителя ви върху документ по образец на банката и т.н. Когато ви одобрят по доходи на база документите, които им представите ще научите максималната сума, която можете да получите от банката и максималния срок на кредита. Когато научите сумата и срока на кредита ще знаете и какъв процент от оценката на имота могат да финансират - например ако искате да купите панелен апартамент и по оценка на банката (или уж независим оценител) той струва 40000 евро то вие ще можете да получите около 70% от тази сума т.е. около 28000 евро, а с другите 12000 евро е необходимо да разполагате в наличност.

5.2. Ако вашия план включва - първо продажба на вашия имот, а после същите тези средства планирате да инвестирате във нов имот то не бързайте с огледите и в този случай. Намерете първо купувач за вашия имот, а чак тогава се оглеждайте за вашата покупка. За много хора това се подразбира, но нашата над седем годишна практика с проведени може би повече от 14000-15000 огледа показва, че това изобщо не се подразбира. Доста хора - грешат като смятат, че могат да си продадат имота за 2-3 седмици и едва ли не няма да имат време за огледи да си изберат нещо, което да купят след това. Продажбата на един имот - според зависи от вида му - парцел, къща, апартамент, търговски обект и т.н. отнема от 2-3 месеца за малки жилища в големите градове до над две-три години за някои парцели. Като имайте в предвид, че много често дори в над 90% от случаите представите на хората за цените са сериозно сгрешени и те дори изобщо не успяват да си продадат имотите на цените, които очакват. Но това както казах въобще не им пречи да ходят по огледи дори по няколко месеца и да избират нещо, което смятат, че могат да купят при условие, че не знаят кога и дали изобщо ще имат някога тази възможност. Всичко това е напълно безмислено по ред причини - имотите, които се харесат може да бъдат продадени преди вие да си продадете имота, може да получите много по-малко пари от първоначално исканите за вашия имот, а това да обезмисли 20-30 от огледите, които вече сте направили или планирате… Освен това не е коректно спрямо собствениците на имотите и брокерите, които ще отделят време да ви заведат на огледите.

5.3. Ако сте набавили необходимите средства и знаете в какво желаете да инвестирате реално можете за максимум един месец да си изберете имот - ФАКТ!

6. По кое време на деня е удобно да се проведат огледи т.е. как е общоприето? Най-често огледи се провеждат в извън работно време в отрязъка от време 17:00ч. до 20:00ч. както и в събота до обяд. Както вече стана ясно е желателно огледите да се уговарят от предишния ден. Ако имате свободно време и работата ви го позволява разбира се че можете да искате огледи и в отрязъка от време между 10:00 и 17:00ч. всеки делничен ден всеки брокер ще ви се зарадва.

7. Не забравяйте, че за да се проведе един оглед понякога е необходимо да се стиковат няколко човека. Ето един типичен случай - обаждате се и искате оглед за апартамент на следващия ден в 18:00ч. в жк. Младост. Брокера ви записва телефона и ви казва, че ще ви потвърди по-късно когато се уговори със собственика. Брокера се обажда на собственика и пита ще може ли да се направи оглед на следващия ден в 18:00ч. Собственика обаче няма да може да излезе от работа и обещава да се обади по-късно за да потвръди. Той от своя страна се обажда на сина си, който работи по-близо да го пита дали ще може той да отиде да отвори за огледа на следващия ден. Сина от своя страна също не е сигурен, защото въпреки, че живее на близо е на работа до 18:00ч. и едва ли ще може да стигне на време… Той пък звъни на негов колега да го пита дали може да го смени половин час по-рано за да може да се прибере, защото ще има оглед и няма кой да отвори и т.н…

Сега разбирате, защо не е честно да искате оглед от сега за след малко нали? Та ако не получите обратно обаждане за потвърждение няколко часа то не е поради небрежност или нещо друго, а подобни сценарий можем да ви предложим в няколко различни варианта с които се сблъскваме всеки ден.

8. Продължителност на огледа - 5, 10, 15, 20 минути до максимум половин час освен в случаите когато ще оглеждате сграда с размерите на ЦУМ или някой МОЛ :)

9.  Обърнете внимание на времето между отделните огледи - това е важно! Важно е защото ако не предвидите поне по 10-15 минути на оглед и време да се придвижите между различните имоти особено в пикови часове можете да си объркате програмата. Трябва също да се предвидят и евентуални закъснения на различните хора, които ще отключват, показват имотите и т.н. на тях също може да им се случи да закъснеят. Говорим за случаите когато вие не закъснявате! Огледите ако са в един и същи район е добре да са най-малко през половин час, а ако са в различни квартали е добре да се предвиди поне 45 минути до час и то ако гледате експедитивно. Ако закъснявате за оглед е добре да звъннете поне 10 минути по-рано и да споделите с колко ще закъснеете. ДРЪЖТЕ МОБИЛНИТЕ СИ ТЕЛЕФОНИ ВКЛЮЧЕНИ ПРЕДИ И ПО ВРЕМЕ НА ОГЛЕДИТЕ!

10. Ходете всички заедно по огледи. Много често срещан проблем - първо обикаля “съгледвача” ако купувачите са семейство обикновенно мъжа е в тази роля и отива на проверовъчни огледи на които да набележи имоти. След като подбере няколко чак тогава следва втори оглед с половинката. Ако и тя одобри тогава вече идва “тежката артилерия” - родителите, чичовци, лели, помощници, съветници, адвокати, колeги и т.н. които ще помагат кой с финанси, кой с акъл, кой с каквото може, но вече са направени поне три огледа, два от които не много смислени… Движете се в пакет - така ще изглеждате и по-сериозно пред продавачите и техните агенти. Предимството за вас ако послушате този съвет ще бъде не малко, защото другите ВИНАГИ правят по 3-4 огледа и ако се съревновавате с тях за един и същи изгоден имот - просто ще спечелите като ги изпреварите.

10 съвета от ТБМ2 при покупка на първо жилище

При покупка на имот с ипотечен кредит помислете за самоучастието и разходите по сделката

За размера на брокерския комисион в агенциите за недвижими имоти и защо знанието няма цена II

0
May
18

 

Покупката на имот за лично ползване (не за отдаване под наем) е отговорно и индивидуално решение. Предпочитанията на всеки са различни и след осмислянето на прословутата тройна формула при покупка на имот – локация, локация, локация -  е добре да вземете предвид и другите параметри на един имот, най-малкото заради факта, че е твърде вероятно цените на имотите в избрания от Вас район да не са Ви по джоба.

Всеки човек, когато търси жилище, иска то да е максимално близо до идеалното и въпреки че „идеалното жилище” е строго индивидуално, се забелязват и много общи неща в търсенето на купувачите. Разделил съм изискванията на купувачите в две групи:

1. Относно локацията.

• Да е по-близо до центъра и на достъпна за мен цена.

• Да не е шумно и прашно и ако може да е в близост до парк или повече растителност.

• Недалеч от метро, транспорт, пазар, детска градина, училище.

• По-далеч от малцинствата.

2. Относно самото жилище.

• Тухлен, непреходен.

• Без първи или последен етаж.

• Ново строителство, но с широки коридори и стаи.

• Без скосявания и без стаи с различни форми от правоъгълник и квадрат.

• Хубава фасада и хубави общи части.

• Топлоизолация и нова PVC/алуминиева дограма

• Да е южен и изцяло вътрешен.

• С гараж.

Ако разполагате с неограничен бюджет е добре, но колко от нас разполагат с такъв?

Ако не разполагате, обаче, ще ви се наложи да помислите върху всичките си изисквания, да ги подредите приоритетно и да направите компромис с някои от тях. Процесът е индивидуален, финансовите възможности също. Разгледайте таблицата по-долу и ако решите, че мога да съм Ви полезен в избора Ви на имот, можете да ме потърсите.

Таблицата е разделена по видове строителство и различни параметри. Сравнени са 5-те вида строителство по 7 показателя. За „големи” са приети стаи над 12 кв.м.

Въпроси, над които можете да се замислите - какво да изберете според бюджета, с който разполагате:

• Хубавата фасада с изолация и хубавите общи части, но малките стаи с тесните коридори или

• лошата фасада, без изолация и хубави общи части, но с нормални стаи и коридори?

• Едностаен апартамент, в южен район, ново строителство, без инфраструктура, транспорт или

• двустаен апартамент, независимо дали е старо или ново строителство, в западен район, с улици и транспорт?

За хората, с по-голям бюджет.

• има ли новопостроен имот;

• с големи стаи;

• високи тавани (3.20 м);

• с гараж;

• с удобен транспорт;

• в близост до центъра;

• в близост до парк;

• и къде точно се намира…

• а може би е по-подходящо за Вас къща в близост до София?

0