May
29




“Защо брокерите на имоти не поглеждат през прозореца сутрин? Защото няма да има какво да правят следобед.” Този виц се роди в САЩ още в началото на ипотечната криза, но бързо зазвуча актуално на всички езици. На шега или не, вече няколко месеца в сходна ситуация са и посредниците на сделки с имоти в България.

Само допреди година професията беше синоним на добри доходи, за които не се изискват особени усилия, квалификация и първоначална инвестиция, което и обяснява появата на над 5 хиляди имотни агенции. Сега на представителите на гилдията се налага да положат свръхусилия и находчивост, ако искат да не се обръщат към тях с “келнер”, което е веселият отговор на въпроса как най-бързо да откриеш брокер.

Засега успешни примери за вярна стратегия за запазване на приличен поток от клиенти и приходи липсват, но поне първите опити са налице.

Къде изчезнаха купувачите

Данните от изследване на пазара, направено от агенцията за имоти “Адрес”, показват, че само в столицата за продажба са обявени близо 115 хил. апартамента, което според националната статистика значи, че за всяко пето жилище се търси нов собственик. Анализът отчита и драстично увеличение на периода за реализиране на сделка. От средно девет седмици в началото на миналата година до над 4 месеца сега. Все повече са и провалените споразумения непосредствено преди подписване на договор, като основните причини това да става са две - или отказ на банката да финансира покупката в последния момент, или изчакване от страна на кандидат-собствениците на по-изгодна оферта.

Очакванията са окончателните данни от Агенцията по вписвания да покажат, че общият брой на сделките с имоти се е понижил с 8% спрямо 2007 г., като основен фактор за това ще са данните от последното тримесечие на годината. За него прогнозата на брокерите е за над 20% спад .

Точно заради огромния спад на пазара конкуренцията в сферата изглежда суперголяма. В страната има над 5000 официално регистрирани агенции за недвижими имоти. В това число не влизат адвокатските кантори, които освен основната си правна дейност изпълняват функцията на посредник при продажба на жилища и терени.

“Едва 33% от сделките с имоти се сключват с участието на агенция за имоти. Нашата прогноза е, че ако броят на сделките се свие с не повече от 13% през 2009 г., което е оптимистичният сценарий, средно на агенция ще се падат 17 сделки годишно”, коментира Оник Латифян, изпълнителен директор на компанията за недвижими имоти Century 21 - България и Македония. Неговата прогноза е, че това неизменно ще доведе до фалити, най-вече на малки фирми, но и до сериозни съкращения в големите агенции, като има вероятност без работа да останат около 7 хил. души.

“Вече се усеща оредяване на брокерските редици. Всеки може да работи, когато пазарът върви само нагоре. В новите условия ще се види кои са професионалистите”, обобщи Младен Митов, анализатор в “Явлена”.

А сега накъде

За да отговорят на новите условия на пазара, агенция “Адрес” например въведоха нова система за заплащане на комисиона, при която цялата цена за сключване на сделката ще бъде поета от продавача, който ще плаща от 5 до 6% от стойността на сделката, докато купувачът няма да дължи нищо. “Заплащането на комисиона само от едната страна е установена в света практика, която години наред се очакваше да бъде въведена и у нас”, обясни изпълнителният директор на агенцията Цветелина Тасева. Тя се аргументира, че разходите за успешното маркетиране на един имот днес са значително по-високи от тези преди година, а дефицитната стока в момента е купувачът, затова и са взели решението да не го натоварват с плащане на комисиона.

От конкурентните агенции обаче отговориха, че в тази практика няма нищо новаторско за българския пазар, но по правило се прилага само за надценени и непродаваеми имоти.

“На пазара на ваканционни имоти вече втора година е практика да не се взима комисиона от купувача, а процентите от сделката, които са склонни да дадат продавачите, достига 20, но въпреки това продажбите са по-скоро изключение”, припомни Михаил Чoбанов от Bugarian Properties.

Няма безплатен обяд

“Каквото и да говорят колегите от “Адрес”, истината е, че купувачът винаги плаща цялата комисиона. Дали ще калкулира в цената на имота 6 или 3% е без значение. В първия случай обаче никой не защитава интересите на купувача”, разказа наблюденията си Благовест Балдев от “Адаптконсулт” .

Подобна е позицията и на Младен Митов от “Явлена”. “Нашите задължения са да защитим интересите на клиентите независимо от коя страна по сделката се намират, а срещу тази услуга те плащат комисиона. В тази ситуация аз се притеснявам за купувачите, защото не плащайки за една услуга, значи да не защитят интереса им”, коментира Митов.

Други агенции пък се притесняват от случилото се, защото нулевата комисиона може да бъде разчетена от купувачите като сигнал за предстоящо още по-голямо падане на цените. И определят офертата на “Адрес” като начин да извадят очи, вместо да изпишат вежди.

От Националното сдружение недвижими имоти, в което членува и “Адрес”, съобщиха, че са постъпили оплаквания от други техни членове, в които се изразява мнението, че се нарушават принципите на лоялната конкуренция и новата практика ще затрудни работата между агенциите.

В отговор от “Адрес” поясниха, че ако друга агенция доведе купувач, те ще си поделят с нея по 3%, взети от продавача. Друг е въпроса защо от “Адрес” не въвеждат същата практика по отношение на комисионите за наеми.

Засега конкурентите на “Адрес” изчакват да видят как пазарът ще приеме новата оферта. Всъщност от доста време някои агенции не взимат процент от купувача, но не са го обявили толкова шумно пред публиката. Най-бързата реакция на изчезващите сделки е брокерите да намалят като цяло комисионите си и за двете страни. И рязко да повишат качеството, за да може клиентите им да не остават с усещането, че плащат скъпо за малко свършена работа. Иначе купувачите и продавачите ще търсят все повече начини да заобиколят услугите им и да спестят разхода за посредника.

www.capital.bg

0
July
31

11,142 Absolute Unique Visitors

Публикувано в: Ежедневие, От кухнята на офиса от Антон Илиев

Сайтът ни www.tbm2.net е посетен от над 11000 уникални посетителя, които са разгледали страниците на нашия сайт общо над 52 000 пъти… Всички тези различни над 11 000 души са ни посетили от 71 точки на планетата като най-много разбира се са от България след това се нареждат САЩ, Испания, Германия, Израел, Гърция, Италия, Франция и Русия…и така до Зимбабве и Мозамбик от където също имаме посетители :)))

0
June
27

Няма как такава ни е работата - работим предимно с хора, защото имотите са на хора - тези, които ги купуват или наемат също разбира се са хора, а ние тези, които ги свързваме също сме хора, а хората грешат. Дали ние сбъркахме в този случай или не вижте сами тук в този линк към форума на Инвестор където днес наш приятел се натъкна на тази тема и ни се обади за да я прочетем.   Така и направихме и разбира се успяхме да отговорим на едностранчиво и угодно написаната дребна интрижка - написана от явно едни дребни душици - мушмороци или ако не са такива и нещо сме в грешка поне като такива се държат. Това, което винаги най-много ме е дразнело е наглостта. С нагли хора (нагъл е много по-висша форма на нахален) винаги ми е било трудно да съм близък, да общувам или да бъдат около мен - просто няма как да стане. Когато обаче попаднем на нагли “потенциални клиенти”, /защото клиент можеш да се наречеш едва когато си платиш това което консумираш/ няма как стискаме зъби и се опитваме да им угодим. Но все пак едно е да искаш, друго е да можеш, а съвсем трето е да го направиш. В случая ние имахме желание да угодим на тези припряни, изнеревени и гледащи ни твърде от високо младежи, опитахме да им угодим, но в крайна сметка не успяхме по ред причини и обстоятелства…

Оказа се, че излишно сме се напъвали, защото тепърва ще правим проучване дали случайно тези мушмороци с мизерната интрижка не са ни изпратени от едни други хора с цел да търсят начини да ни злепоставят… Те…онези “другите хора” не са измислени от нас да си се намираме на работа, а се съмняваме в едни точно определени, но докато не намерим конкретна връзка, която да свърже въпросните шушумиги с хората за които пиша няма да назоваваме имена, но всичко на този свят се връща при това със страшна сила…или поне така казват хората :)

ТБМ2 няма врагове - има само едни хора с които имаме вземане даване и всеки, който разгледа сайта ни ще се досети кои ли могат да бъдат пък тези хора :–)

Здраве да е! Тези наши съмнения са породени от изключително арогатното, нагло и агресивно поведение на въпросните дребни и интригантски душици, които УЖ бяха харесали имот, който се предлага от нашата агенция, а именнo ето това симпатично ателие в затворен комплекс.

Но още по телефона започнаха с голямото мрънкане, а на влизане в апартамента гледаха от толкова високо сякаш оглеждат ЦУМ, който им е предложен за продажба срещу 50 000 000 евро например…както и да е това изобщо не беше проблем просто ни направи впечатление колко изкуствено и превзето се държат, а все пак сме били на огледи със стотици клиенти и успяваме да уловим кога някой се престарава излишно и кога се държи нормално…

Да криза има в недвижимите имоти и да още не сме забогатяли достатъчно за да си преценяваме клиентите (но говорим за клиенти - не всеки е клиент) криво ли гледат или право… Но човек понякога и да иска да е безразличен не успява особено когато се заяждат целенасочено с него и се опитват да го унижават.

Ние подхождаме с доверие към всек, който иска да гледа имотите предлагани от агенцията ни. Има колеги, които си имат точно фиксирано работно време и си го спазват - наложили са си го като правило и никой не може да им каже нищо :) Ние сме една малка бутикова агенция, която се бори за всеки клиент, но не и на всяка цена - да така е работим 7 дни в седмицата с предварителна уговорка за почивните дни. Да не си изключваме мобилните телефони (възможно е да ни паднат батериите от много говорене, но остават така докато не се доберем до най-близкото зарядно устройство).

Да можем да ви уговорим за някои наши обекти оглед и в 21:30ч.. Да всяка наша оферта е подробно описана и с много снимки така, че ако идвате на оглед няма да е на сляпо и да не знаете какво ще видите! Да имаме прекрасен сайт. Да имаме си и хубав и доста четен блог с интересни теми, които подбираме почти всеки ден информирайки ви за това какво се случва на пазара на имоти. Да никога не предлагаме имот без преди това да сме го видяли лично на място (изключение правят няколко ниви)! Да често сме чували, че сме от малкото агенции, които се стараят така подробно да описват имотите, които предлагат за улеснение на клиентите си! Да можем да си правим реклама тук колкото си искаме пък да ни вярва който иска :–) Фактите са на лице! НО ДА НЕ можем да угодим на всяка щуротия и не можем да бъдем явно симпатични на всички - (то май такива хора няма никъде) така, че от сега предупреждаваме всички, които четат блога ни - хора ако не сте наясно със себе си, имате душевни проблеми, незнаете какво искате или си търсите с кой да се заяждате да знаете - сбъркали сте адреса…или както се шегуваме с един наш познат адреЗА :)) С тези словестни войни от биографичния филм на Еминем “8-та миля” поздравяваме тези, които се опитват да ни скапят името и им казваме - знаем кои сте и ви поздравяваме с неуспеха!

Темата ще има много голямо продължение!

5
May
13

До 5 пъти повече пари за асансьор, електрическо осветление и портиер ще плащат собствeниците на офиси, кантори, лекарски кабинети, магазини и ресторанти във входовете. Кучето, котката, златните рибки, тарантулите и всички останали домашни любимци вече ще бъдат вписвани в книгата на собствениците. Това гласи влезлият в сила от 1 май Закон за управление на етажната собственост, пише “Стандарт”.

Домова книга ще трябва да водят всички входове и кооперации, в които има повече от три жилища. Освободени от изискването на закона ще са само притежателите на апартаменти в затворени комплекси, за които важи договорът, сключен с инвеститора. В книгата задължително ще се вписват трите имена на собствениците, членовете на домакинствата, както и наемателите. Регистрацията става до 15 дни след промяна на собствеността или на обитателите.

Сред най-важните акценти в закона е възможността съседски сдружения да кандидатстват за финансиране по различни програми за обновяване на сградите. Така могат да се вземат пари от Европа или от националния и общинските бюджети, които се отпускат за саниране или подобряване на енергоефективността. За да ги получат, собствениците трябва да регистрират сдружение по закона за юридическите лица. За това е нужно съгласието на всички комшии, което се декларира на учредително събрание. Управителният му съвет обаче се избира с гласовете на половината. Сдружението се прекратява, когато дори един собственик го напусне.

Ако закупите дом, чийто собственик е бил в подобно сдружение, вие наследявате членството му. Не може да излезете от него, ако за сградата има одобрен проект за финансиране на етажната собственост. Това важи до изтичане на гаранционния срок за обновяването. Друг съществен момент от закона е, че съседите получават голяма власт да се саморазправят с нарушителите на обществения ред в кооперацията. Те могат да налагат глоби и дори да изгонят провинилия се от дома му. Ако 75% от представителите на идеалните части гласуват, собственикът ще е длъжен да напусне апартамента си за срок до три години. За това време му остава единствено възможността да го отдава под наем.

До 150 лева глоба могат да ви наложат съседите, ако не спазвате правилата на входа. Ако правите ремонт на банята, дъщеря ви се учи да свири на пиано или разгоненото куче вие посреднощ - трябва да предупредите предварително, иначе комшиите могат да поискат санкцията. Според текстовете на закона глобата отнася съсед, който “създаде безпокойство, по-голямо от обичайното” за другите собственици и обитатели. Ако семейните скандали у вас са ежедневие, едва ли ще ви се размине. За същите нарушения юридическите лица отнасят санкция от 200 до 500 лв. За неизпълнено задължение по смисъла на закона глобата е стотачка за физическо лице и до 350 лева за фирма.

По-голяма санкция грози членовете на управителния и контролния съвет на съседската фирма. Ако не изпълнят добросъвестно поетите ангажименти, те ще трябва да извадят от джоба си до хилядарка. Управителите пък ще бъдат глобявани до 500 лв., ако пропуснат да впишат нови собственици или техните домашни любимци в домовата книга например. Всеки собственик на апартамент в сграда с режим на етажна собственост може да обжалва диктата на мнозинството в съда. Това трябва да стане до две седмици след приемането на спорно решение. Ако районният съд не постанови прекратяване, решението влиза в сила веднага. Преди да ви прогонят обаче, съседите трябва да докажат, че не сте спазвали вътрешния ред или сте застрашили целостта на сградата. Можете да предявите иск срещу комшии и ако сте ремонтирали общите части за своя сметка, а те не са ви изплатили услугата.

До 5 пъти повече пари за асансьор, електрическо осветление и портиер ще плащат собствeниците на офиси, кантори, лекарски кабинети, магазини и ресторанти във входовете. За разлика от влиянието при вземане на решения разходите за консумативи се разпределят между собствениците не според размера на идеалните им части, а според броя на обитателите на жилището. За деца до 6 години такси няма да се дължат. За сметка на това ще дават сума колкото за член на семейството, ако притежавате домашно животно, което “подлежи на извеждане”, гласи законът. Ако ви се налага да отсъствате над месец от дома и предупредите комшиите за това, таксата ви за текущи консумативи се намалява наполовина за времето, в което не живеете в апартамента си.

Собствениците са задължени да провеждат общи събрания. Първото трябва да се свика до 1 ноември. Ако това не се случи, районният кмет ще принуди съседите да се съберат в срок от 3 месеца. Общите събрания са задължителни поне веднъж годишно. Те се свикват, след като собствениците на 20% от идеалните части поискат писмено това. Ако управителният съвет не го направи, собствениците може да се жалват на районния кмет, който трябва да насрочи събранието до 2 седмици. Минималният кворум е 67%. Ако той не се събере, след час събралите се комшии могат да взимат спокойно решения. Те са за размера на нужните разходи за ремонти и консумативи, за разрешения за поставяне на реклами върху сградата, даване право на строеж, отдаване под наем на общи части. Дневният ред обаче трябва да е предварително обявен, въпреки че законът оставя вратичка за “неотложни случаи”.

Общите събрания не могат да се провеждат от 15 юли до 15 септември, както и на официални празници. Те избират управители и контролни органи. По договорка те работят срещу заплащане или безвъзмездно. Съседите не могат да откажат да участват в управителните или контролни съвети освен ако не докажат, че са физически възпрепятствани или твърде заети.

www.dir.bg

0
April
8

Гарсониерите вече трудно се продават за цена над 30 000 евро

Офертните цени на панелните апартаменти в Люлин бяха достигнали своя пик през есента на 2008г. Собствениците на тези жилища определяха цените им, сравнявайки апартаментите си с предложенията на пазара на ново строителство в района, а по начало качеството на тухлените жилища е по-високо. Търсенето на нови тухлени жилища определя тяхната по-висока цена, такова търсене към панелките никога не е имало и погрешно определните им високи цени спря категорично интереса към тях.

Осъзнаването на бързите промени, случващи се на пазара на недвижими имоти, не се движи с желаните от купувачите темпове. Причина, както миналата година, така и сега, са все още високите офертни цени, които държат продавачите, които не бързат с продажбата на имотите си. Те често не се вслушват в съветите на брокерите, а брокерите, пък от своя страна, често не смеят да кажат истината в очите на клиентите си, за да не си спечелят гнева им и съответно да ги загубят като клиенти.

Лошото отношение на купувачите към панелните апартаменти се обуславя от няколко неоспорими факта:1) Когато сравниш един панелен апартамент, в 35-годишен блок, с жилище в чисто нова тухлена кооперация, започваш да се чудиш, какви са предимствата на панелката и има ли изобщо такива.
2) Ако купувачът не разполага с цялата сума в брой за желания апартамент, а това се случва доста често, той е принуден да ползва услугите на банката, за да се сдобие с необходимото му финансиране. Но банките никога не са в полза на панелните апартаменти, по простата причина, че предвид дългия период на изплащане на кредита, се отчита амортизацията и намаляващата ликвидна стойност при панелите.

3) Лошите общи части на соц. строителството като входни врати, вмирисани мазета, олющени мазилки, стари, шумни, не много надеждни и скърцащи асансьори, протичащи тавани и развъдници на плъхове, са част от нещата, които също категорично отблъскват купувачите от тези имоти.

4) Лошата архитектура, както и липсата на подземни и надземни гаражи и паркоместа, които да могат да се купят от новодомците, за безпроблемно паркиране, защото вече и в Люлин паркоместата са кът.

Поради тези причини двата типа строителство не са сравними като търсене от купувачите и съответно като определяне на цената им. Падащите цени на панелните апартаменти в Люлин не се определят от собствениците, които не бързат да продадат своите имоти, а от тези, които бързат и са притиснати от различни обстоятелства като затруднения в изплащането на кредити или други финансови грижи. Именно те са хората, които свалят по-бързо цените си, а купувачите се насочват към тях. По този начин сделки се случват само при най-ниските ценови равнища, а те стават все по-ниски през последните три месеца. До скоро трудно можеше да се намери тристаен апартамент в Люлин на цена под 59-60000 евро, но вече има предложения под 53 000 евро.  При двустайните панелни апартаменти търсенето се движи при цени – 42-44000 евро, а при гарсониерите сделки над 30000 евро изобщо не се случват.

www.lulin.info

0
January
13


В последното тримесечие на изминалата 2008 година цените на жилищата в най-големият столичен комплекс Люлин се насочиха като цяло – надолу. Еждневните новини по телевизия, радио, преса и интернет съветваха хората да не бързат с покупката на недвижим имот, защото се очаква цените да паднат още. За да разберем всъщност, защо има спад в броя на сделките и респективно спад в цените на апартаментите както в София така и цялата страна трябва да хвърлим един поглед назад във времето. Как цените на имотите достигнаха тези високи за нашите стандарти нива е един въпрос на който няма еднозначен отговор, но „разковничето” можем потърсим преди около 3-4 години. Когато се заговори за предстоящото присъединяване на България към страните членки на Европейския Съюз тогава духа на много хора се повдигна и те решиха, че рано или късно цената на техния имот ще стане далеч по-висока. Още доста преди България да стане член на ЕС цените на имотите скочиха значително „за всеки случай” и дори много хора изтеглиха своите имоти от пазара в очакване на още по-голямото увеличение. Никой не помисли, че когато на първи януари 2007г. официално се присъединим към  ЕС в никакъв случай автоматично няма да се увеличат и заплатите на хората за да могат да си позволят да си купят имот на „новите цени”.

Очакванията бяха неоправдано високи, което доведе до абсолютна истерия на пазара особено в София. Трескаво се купуваха апартаменти в окаяно състояние на много високи цени само от страх да не скочат цените още и всеки новодомец доволно потриваше ръце след сделката, защото е успял и новото увеличение на цените вече не е в негов ущърб. Тази истерия продължи около три години докато цените започнаха да стават непосилно високи за болшинстовото потенциални купувачи. В годините на растеж един имот се продаваше понякога и за по-малко от 3 седмици, но постепенно този срок започна да се удължава и стана минимум 3 месеца, малко след това срока за продажба на един имот се увеличи на поне 6 месеца. Търсенето на подходящия имот се превърна в национален спорт, но по-скоро нещата вече се случваха ходом, а не както преди време „в галоп”.  Големите очаквания започнаха да се размиват във времето и една малка част от продавачите осъзнаха, че никак не лесно да се вземе решението от купувачите да изплащат 25-30 години един апартамент. Гледната точка на купувачите да купят на всяка цена жилище за да не живеят под наем все още не се е променило до такава степен както в повечето западни страни, но тенденцията вече е на лице.

Мина времето когато апартаментите се изкупуваха още докато багера копаеше изкопа за новата жилищна кооперация. Хората започнаха да избират все повече и да се интересуват какво е построила фирмата строител преди да предприемат най-важната крачка в живота си и да инвестират хиляди евро в един проект, който трябва да бъде завършен след 2 години например. И така в началото на есента на миналата година когато се заговори за световна финансова криза, която трудно ще подмине и нашата страна огромен процент от купувачите се отдръпнаха от пазара след новините за очакван спад в цените на масовите жилища. 90% от банките на теория не спряха кредитирането, но на практиха го направиха когато занижиха оценките на имотите и най-вече процента на финансиране на сделките. Най-засегнати от презастраховането на банките се оказаха строителните предприемачи, които са разчитали подобно на предишни години да осъществят поне 50% от проажбите на своите апартаменти на етап „проект”. Дори част от потенциалните им клиенти да имат желанието да си купят по-изгодно имот те трябва да разполагат с пари в брой, защото банките не желаят да ипотекират в своя полза имот в сграда, която има опасност да не бъде завършена. Разбира се варианти има много като например да предложите за ипотека друг свой недвижим имот и с кредита получен от него да финансирате покупката на желания нов и по-изгоден апартамент тъй като винаги когато жилищата са на етап „проект” се предлагат на максимално изгодни цени. Колко обаче от купувачите могат да предложат друг имот за залог пред банката – отговора е твърде малко, което принуждава строителните предприемачи да свалят цените или направо да замразят проектите си завинаги или в очакване на по-добри времена.

Подобна е съдбата и най-трудно продаваните жилища – панелните, техните собственици трудно отстъпват от желаната цена и все по-често се отказват от сделка ако трябва да коригират цената на имота си с 30% на долу и вече се забелязва отлив макар и неголям. В този сегмент от пазара на недвижими имоти банките отново играят водеща роля с намаления процент на финансиране и по този начи задължават купувачите желаещи да придобият такъв апартамент да имат по-голямо самоучастие в сделката като минимума при 80% от банките вече е около 35-40%. Така например ако искате да си купите двустаен панелен апартамент в Люлин с цена 52000 евро ще е необходимо да заделите 35% от тази или 18 200 евро в брой, а останалата част ще можете да получите от банката под формата на кредит за да речем 20 години ако не възрастта ви позволява такъв срок на изплащане. С две думи ако разполагате с 18 200 евро в брой и можете да си позволите около 280 евро месечна вноска към банката в продължение на 20 години ще можете да си купуте имот с цена 52000 евро в Люлин.

 

КАКВО ДА ОЧАКВАМЕ ОТ ТУК НАТАТЪК?

 

Трудно е да се дават прогнози за развитието на пазара точно към този момент в началото на очаквано трудната 2009 година, можем само да гадаем какво ще се случи. Има обаче три много важни фактора, които карат цените на масовите жилища в столицата и големите градове да не спадат драстично: Страната ни е на първо място по брой на собственици на глава от населението, втория фактор е, че кредитната задлъжнялост на населението изобщо не е толкова голяма колко в други западни страни, които имат развита банкова система още от времето когато държавен глава на България е бил Тодор Живков… И третия фактор е все още могъщата българска традиция българина да има свой собствен дом, да построи къща или в най-лошия случай да си купи апартамент. Да се живеем под наем все още ни звучи като да наемем скъп костюм на детето си за абитуренския бал – не гордостта ни не го позволява. Всъщност живеенето под наем може да окаже много удобно особено за млади хора, които по-често сменят работното си място и не са се доказали професионално в работната си сфера, което поставя много въпросителни пред решението да се изтегли кредит например за 35 години и особено точно сега.

Според общото мнение на агенциите за недвижими имоти, които познават най-добре пазара през тази година трудно ще се продават панелните апартаменти и апартаментите на етап „проект” както и тези в строеж. Много строители вече коригираха значително своите цени и очакванията като цяло не са за много сериозни корекции. Никой не може да каже категорично на какви ценови равнища ще се нормализира пазара, но по-всяка вероятност ако ще има още намаления на цените те ще достигнат дъното или поне ще бъдат близо до него до началото на есента. Надеждите за вторичен пазар на ипотекирани жилища няма да донесе това удовлетворение, което се очаква сега от купувачите така както преди време продавачите се надяваха да продават тристайни панелни апартаменти в Люлин 5 за 100 000 евро. Момента за покупка на имот съпроводена от сериозно пазарене за отбиване на цената настъпи именно през тази зима когато никой не знае какво ще се случи. Ако на пролет банките променят политиката си и първоизточника на световната финансова криза - САЩ овладее икономиката на страната под ръководството на новия си президент то неминуемо това ще се отрази положително и у нас. Въпрос е само на време, което никой не може да потвърди на 100%.

 

ДА КУПУВАМЕ ЛИ ИМОТИ СЕГА И НА КАКВИ ЦЕНИ?

 

Нашите съвети към жителите на Люлин – ако продавате недвижим имот посъветвайте се преди да определите цената на имота си с агенция. Не слушайте съвети на хора, които не се занимават професионално с продажбата на недвижими имоти, защото тяхната преценка може да ви подведе. На каква цена е бил продал вашия съсед имота си преди една година вече не е никакъв критерии при определянето на цената конкретно на вашия имот в дадения отрязък от време на пазара. На каква цена виждате обявени за продажба апартаменти подобни на вашия също не е мерило, защото на пазара продължават да се предлагат прекалено надценени имоти като в по-голямата си част те са именно такива. Сделки стават на по-ниски от средните офертни цени, които можете да видите в интернет и пресата и пазара е доста динамичен  - днес можете да продадете гарсониерата си в Люлин за 35 000 евро, а след месец може и за 30 000 евро да не успеете. Не продавайте на всяка цена – освен ако имате неотложни нужди и задължения.

Ако сте потенциален купувач – и се интересувате от покупка на жилище в Люлин трябва да знаете, че сделки се сключват в момента поне на 15% по-ниски цени от обявените на пазара, но само когато става въпрос за панелни жилища както и за апартаменти в строеж. Тухлените апартаменти в Люлин, които са напълно завършени са добра инвестиция на цени не по-високи от 1000 евро за квадратен метър. Ако купувате ЕПК апартамент се пазарете за всяко едно евро при цена над 850 евро за квадратен метър за двустаен апартамент.

           

Антон Илиев ТБМ2 /Люлин/ www.tbm2.net

 

Вестник за ЛЮЛИН

 

 

 

0
December
31

Защо мислите, че повечето брокери ви предлагат да сключите договор за изключителни права? Не…не е само защото е сигурно, че ще продадат имота ви именно те, които ви предлагат подобно споразумение. Всъщност причините са много, a гледните точки са точно три - продавач - посредник - купувач. Кой губи от подобен договор - никой, а кой печели - всички. Това е така и сега ще споделя защо. От страната на продавача  - договора за изключителни права му гарантира 100% ангажираност от страна на личния му брокер към неговия имот с приоритет. Но за това по-надолу. Удобството за продавача е, че ще контактува само с един брокер, а не с 10-15 на които със сигуроност няма да успее да запомни и малките имена, а какво остава за телефоните и имената на агенциите им. Това в 100% от случаите води до объркване и преди да си кажете е какво толкова може да се объркаме аз бързам да обясня. Продавате си апартамента, но сте решили първо да опипате пазара и да пробвате да получите максимално висока цена за имота си - това е нормално, но дали е реално не винаги успявате да прецените особено през първите седмици, които могат да бъдат решаващи. От къде се информирате най-често за това как се движи пазара - интернет порталите за имоти, вестниците, роднините, приятелите, съседите, колегите в работата като последните четири често са ви споделяли техния опит в продажбата на имоти…но кога и какъв е бил точно имота им не сте запомнили съвсем нали? Тези източници са първите от които се влияе мнението ви за това каква цена да изберете и чак след това когато сте си съставили предварително мнение (”проучване”) търсите съвета на посредника, а той е най-важен, но когато го потърсите вие в 70% от случаите вече сте направили няколко грешки и ето кои са те: Решили сте да опитате по-висока продажна цена, защото с тези средства вие ще закупите друг имот (в повечето случай по-хубав и съответно по-скъп), втората грешка е, че сте се свързали с 7-8 агенции и имота ви попада в тяхната база данни и на колкото повече агенции се обадите на толкова повече места научават за вашия имот - супер нали? Само вие си мислите, че това нещо е хубаво - имота ви да попада в 7-8 агенции (освен ако не сте запалили телефона на 20-30) или повече агенции (има такива случаи) и съответно повече канали за потенциални купувачи за имота ви…уви не се получава и това…

Защо не се получава ли - ами защото сега се поставете на мястото на потенциалния купувач на вашия имот, който преглежда пресата или интернет порталите за имоти търсейки именно вашия имот - смятате ли, че го улеснявате? Ако отговорите положително отново ще сгрешите. Представете си следната случка вие вече не сте в ролята на продавач, а в ролята на купувач и искате да си купите двустаен апартамент в Люлин - супер. В продажба в интернет в момента можете да откриете на различни интернет сайтове за имоти и вестници може би над 1500 двустайни апартамента обявени за продажба в Люлин…ами сега много голям избор потрива доволно ръце потенциалния купувач. Какво се случва обаче след първите 200 телефонни обаждания - оказва се, че в продажба са много по-малък брой апартаменти и избора изобщо не е толкова голям колкото изглежда, а докато вие се надявате, че вашия имот е най-хубавия и на най-хубавата цена потенциалния му купувач разгадава пъзела на 20-те апартамента кой - кой е, защото както вие сте “обявили за продан” вашия имот на 10 или 20 агенции същото са направили и много други хора като вас…

Вероятно не знаете, че всеки брокер притежава в базата си данни по 40-50, а понякога и по над 200 имота. За да положи повече усилия за имота на своя клиент брокера трябва да бъде мотивиран да го направи, а когато той знае, че има още 49 имота, които да предлага на пазара той полага по-равно усилия за всеки един от тях, но не и ако му е гласувано персонално доверие само той да предлага този имот на пазара. Тогава мотивацията и амбицията да се докаже е съвсем друга, съвсем друга е и мотивацията на цялата агенция за недвижими имоти, която е склонна да отдели много повече средства за реклама, защото е сигурна, че ще изведе продажбата на този имот до сделка от която ще има приходи за разлика от случаите когато имота ви се продава от още няколко агенции.

“Нека да има конкуренция за да има по-добри резултати” често казват някои от продавачите убедени в правотата на думите си - така е това правило важи почти на 100% във всички случаи, но когато се продава един имот нещата не стоят точно така. Представете си, че сте управител на автокъща и при вас идва човек, който желае да продаде колата си. Договаряте цената и той ви оставя автомобила си да го изложите за продан редом до другите, които всеки потенциален купувач би могъл да види посещавайки вашата автокъща. Всичко изглежда добре до момента в който седмица по-късно собственика на този автомобил ви се обажда и ви казва, че ще дойде да си вземе автомобила и ще го премести в друга автокъща “защото вие за една седмица нищо не направихте”, но в същото време той ви казва, че ако все пак имате някой подходящ клиент можете да му се обадите и да вземете ключовете от “другата автокъща” за да може вашия клиент да тества автомобила му… Как ви се струва тази “сделка” ако сте от страната на управителя на автокъщата? Бихте ли вложили средства в реклама на този автомобил, бихте ли рискували да се изложите пред вашия клиент като го “заведете в другата автокъща” да помолите за ключовете от където пък никой няма да изгаря от желание да ви ги даде?

С имотите разбира се нещата не стоят точно по-същия начин, но ще ви покажа нова гледна точка. Обявявате имота си за продан по класическия начин на няколко места (или най-малко на три) - появява се потенциален купувач, който търси 2-ен апартамент точно там където вие продавате. Той вижда много обяви за 2-ни апартаменти като 18 от тях са за апартамента в съседния блок до вашия, който е обявен за продажба, а други 9 обяви са за вашия имот. Общо в очите на потенциалния купувач това са 27 апартамента на които той ще позвънни да попита актуални ли са и кога евентуално може да се правят огледи за тях и ще си ги подреди през 30-ина минути например. Каква е обратната връзка, която ще получите вие от вашите образно казано 9 брокера в рамките на ден два: “Ало здравейте обажда се брокера х от агенция у нали се сещате…? Имаме клиент, който би искал да види апартамента ви утре в 17:30ч. дали ще можете да отворите?” След това е много възможно да получите още 8 подобни обаждания от другите осем брокера, който “предлагат” вашия имот, но няма как да разберете дали става въпрос за девет различни купувача за вашия имот или всъщност цялата суматоха се създава само от един човек, който не знае, че изобщо е възможно един и същи имот да се предлага от толкова много агенции… Всъщност в най-добрия случай ще си изгубите целия ден, защото “Ооо има голям интерес към моя апартамент утре цял ден съм по огледи с различни агенции, които работят за мен…”, а в най-лошия ще решите, че цената ви е много ниска щом има “такъв голям интерес” и ще решите профилактично да я вдигнете за всеки случай, а представете си ако потенциалните клиенти са 2-3 вие колко обаждания ще получите от 9-те брокера… След като минат първите огледи (ако има такива) ще си “научите урока” и ще започнете да разпитвате всеки един брокер при следващи обаждания: “Ама да не е едно семейство с едни деца с една такава кола, защото той един ваш колега ще ги води в 18:00ч. за това питам…?” И с подобни недоразумения можете да изпуснете реален клиент… Вижте този въпрос в друг форум, а защо се е стигнало да различни цени ще коментираме и този неприятен момент много скоро. Това са само част от примерите, които няма как да знаете ако не са ви минали през главата, а на нас ни минават всеки ден по-няколко пъти… Ще продължим с 2-ра част.www.tbm2.net

0
October
24

Телефона в офиса звъни – отсреща плачеща жена, която през сълзи и хлипания казва, че се намира във второ РПУ и е блъснала дете. По гласа и трудно може да се разпознае коя е, а тя бърза с добре наизустените изречения, които са право в целта:

„Ще ти се обади след малко един адвокат аз вече говорих с него, а сега ще ти дам майора от 2-ро РПУ да ти обясни какво стана…” След малко звънни и „майора” от 2-ро РПУ, който задава странни въпроси от типа: „Кой шофира от вашето семейство?”

И ако в паника се изпуснеш да кажеш кой шофира манипулацията можеше да бъде малко по-успешна… На човек в този момент му минават през ум първо най-близките хора и докато разбереш кой кого е ударил или сгазил сърцето ти може да се разтупти със скорост, която да не ти позволява да мислиш много трезво. За нещастие на мнимите „майори”, „роднини” и т.н. от семейството на човека, който вдигна слушалката никой не шофира освен него, а единствения човек, който е можело да бъде в подобна ситуация още по време на разговора с хлипащата жена бива набран по мобилния телефон и естетвено съвсем спокойно отговаря „Ало здрасти как си…” и тогава вече схемата става разкрита. Друг възлов момент е факта, че бандата измамници звънят от скрити най-вероятно мобилни номера, защото на всички телефони в офиса си имаме функцията „клип”, което разбира се е било предвидено от „телефонистите” и две телефонни обаждания от скрити номера с неясен сценарии… На въпроса „Къде се намираше това 2-ро РПУ да дойда до там да видя какво става?” отговор не се получи, което също беше пропуск в „системата” на мнимите „майори”. В първия момент човек е изненадан, а после докато се окопити не винаги му остава време за реакция като например да ги попита къде трябва да им донесе парите и да им се хвърли един здрав пердах на въпросното място, но уви следващия път!!!

За да не се подведете в подобна схема трябва да действате хладнокръвно до колкото ви е възможно това като докато говорите с човека, който се представя за ваш роднина, познат, полицай, адвокат и т.н. веднага да наберете с ръката с която не държите слушалката този, който смятате, че е в опасност и ако той ви отговори значи всичко е наред. И вече ако ви стига куража и самообладанието можете да си направите и вие на свой ред една лоша шега както гласи поговорката: „Око за око – зъб за зъб” и да попитате плахо какво трябва да направите и колко пари трябва да донесете на „следователя’, „майора” или който и да е там измислен герой. А от там нататък звъните в полицията и отивате заедно с тях на мястото на срещата…

И все пак едва ли ще запомните тези препоръки – според мен най-важното е да не произнасяте имената на близките си хора докато говорите по телефона с някой, който ви се представя за близък човек. ЦЕЛТА ИМ Е ТОЧНО ТАКАВА! Когато гласа по телефона хлипа, плаче и говори несвързано с уплашен тон целта е да се изпуснете и да кажете нещо от сорта: „Иване ти ли си не мога да те позная какво е станало?” И в момента в който се изпуснете да назовете името на близкия си, който смятате, че може да е в някаква опасност от там вече на 70% изпускате ситуацията, защото от там ви „поема” друг глас най-често мъжки представящ се за служител в някое РПУ и той ви погва с думите например: „Иван е причинил катастрофа има вероятност хората в които се е ударил да не оживеят и ако искате да му помогнете направете…”
От години медиите тръбят за този род измами, но пък явно и измамниците са станали по-добри, защото щом продължават да звънят значи имат успех – е днес нямаха, но просто не случиха… Предупредете всички ваши роднини особено по-възрастните, които са доста по-доверчиви, а и те имат и деца и внуци т.е. много повече потенциални жертви…!

0
September
24

От както е създаден сайтът ни www.tbm2.net на 1-ви ноември 2007-ма година той е посетен до момента точно 10 956 пъти като обаче уникалните посещения са 7 064. Тези 7 064 различни посетителя са разгледали общо 30 929 страници от менюто на сайта ни. Посетителите на http://tbm2.net са от 58 различни страни и най-много са разбира се са от България - 10 256 следва САЩ със 111 посещения, Обединеното кралство с 80 посещения, на четвърта позиция се нарежда Испания с 75 посещения, пето място за Германия 58, шеста позиция за Гърция с 45 посещения, Израел с 40 посещения се нарежда на седмото място, Италия е на осмо място по брой посещения с 33, на девето място е Русия с 22 посещения… С 20 и по-малко посещения са Канада, Франция, Холандия, Швейцария, Австрия, Белгия, Ирландия, Турция, Кипър, Швеция, Чехия, Македония, Норвегия, Дания, Финландия, Тайван, Португалия, Естония, Полша, Унгария, Исландия, Узбекистан, Япония, Мексико, Обединени Арабски Емирства (ОАЕ), Босна и Херцеговина, Мозамбик, Румъния, Казакстан, Френска Гана, Венецуела, Словакия, Саудитска Арабия, Украйна, Грузия, Нигерия, Люксембург, Китай, Йордания, Пакистан, Либия, Перу, Зимбабве, Монголия, Ангола, Южна Корея, Нова Зеландия и Мароко… Поздравяваме посетителите на сайта ни от последните 15-ина страни и отправяме особена забележка на единия посетител от Китай с надежда да покаже нашия сайт на поне още десетина хиляди негови сънародници имайки предвид колко милиарда са те…:)

1930 от нашите посетители след първото си посещение са се върнали още от 9 до над 200 пъти за да разглеждат страници от нашето меню, което ни прави особено доволни! Все пак ни чака доста работа за да накараме тези средно по 642 уникални посетителя месечно да ни посещават отново и отново и да стават все повече.

0
September
2

“Ленивия сезон” свърши и въпреки прогнозите за горещо лято с температури над 35 градуса за нас в офис ТБМ2 по подразбиране става още по-горещо, защото ни чака много работа. Противно на логиката (поне според мен) доста наши клиенти решиха да не си развалят почивката през август месец и независимо дали продават или купуват недвижим имот - оставиха тази не лека задача за есента. Ние от наша страна разбира се съобразихме с това тяхно желание, но лятото вече свърши и настъпи момента за здрава работа, много огледи и сделки и така чак до коледа. Седмичния ни график се запълва със страшна скорост като по традиция част от задачите остават за събота и неделя, но който почивал - почивал…

0