February
19


Най-после дойде време за и петата сборна част от поредицата за фалшивите обяви за имоти под наем, фалшиви обяви за наеми и изобщо за всичките некоректни практики на хората, които публикуват в интернет подвежаща, невярна или откровенно измамна информация под формата на офети за жилища под наем в София.

Ако случайно сте пропуснали предишните четири теми от нашия блог ето отново линкове към тях:

Фалшиви обяви за имоти под наем са заляли интернет

Фалшиви обяви за наеми

Фалшиви обяви за имоти III

Фалшиви обяви за имоти IV

Разбира се в благодарение на “Господари на ефира” и Влади Василев се заснеха и излъчиха няколко интересни материала по темата с фалшивите обяви за имоти.

Ето няколко линка с интересни видеа по тази тема:

Първа част за фалшивите имоти

Втора част за фалшивите имоти

Трета част за фалшивите имоти

Четвърта част за фалшивите имоти

Пета част за фалшивите имоти

Шеста част за фалшивите имоти

И тук малко ретро от 2008г.

0
September
11

 

След като три пъти писахме за фалшивите обяви за имоти - проблема продължава да е напълно актуален и единствено се сменят имената и логата на “играчите”, които предлагат изгодните жилища под наем за по 219, 189 евро и т.н.

Първа част

Втора част

Трета част

Другата промяна - престанали са да предлагат измислени от тях супер луксозни жилища за малко пари и са преминали на снимки от реални жилища в България, които обаче примерно са обявени някъде за продажба. Симпатягите свалят снимките и ги качват като имоти под наем за да изглежда предложението по достоверно. Защото номера за имотите под наем със снимки от полски сайтове и луксозни хотели в Турция, които се предлагат като двустайни апартаменти под наем в Младост за по 180 евро вече не върви. Номера се изтърка, а с тази нова тактика нещата изглеждат максимално достоверно. Разгледайте офертите на ето тези две агенции за имоти:

Агенция: ФАКТ ПРОПЪРТИС ООД

както и на:

Агенция: ФАКТОР ПРОПЪРТИС

Агенция: ФАКТОР ПРОПЪРТИС ВАРНА

Сигурно ще успеете да забележите тези “колеги” колко много жилища дават под наем, а странно никой от колегите с които работим от години не ги е чувал и не е бил с тях на огледи. В същото време нашата агенция е на пазара на имоти от 2007-ма година и нямаме повече от 20-ина имота, които предлагаме под наем. Изключвам вече отдадените от нас под наем, които след време може отново да се освободят. Може пък “колегите” просто да са направили фурор знае ли човек. Разгледайте внимателно техните “имоти” и преценете сами ние не можем да кажем, че всичките им 250-300 жилища за фалшиви може пък и да имат няколко реални. Не сме разследващ орган, но и знаем много добре, че с подобен род подвеждания няма кой да се занимава да ги глобява или санкционира - вие клиентите сте тези, които трябва да внимават. Търсете офиса на фирмата - отидете да видите има ли на този адрес наистина такава фирма, вижте имат ли регистрирана фирма и от кога е регистрирана тя, но най-вече се ориентирайте по “изгодните” жилища, които се предлагат най-често обозначени с: “само за ч.л.”, “за директни клиенти на агенцията” и т.н. Помислете също ако сте наемодател/хазаяин ще се сългасите ли да си давате напълно обзаведения апартамент в София за 200лв…? И от нас да знаете - закъсали наемодатели в София няма поне не и за жилища в ценовия клас до 500лв за търговски обекти би могло, но не разчитайте, че в добър район на столицата добре обзаведено двустайно жилище може да се предлага за сума по-малка от 450-500лв. Напълно обазведени жилища в широкия центъра или топ центъра на София за по 250-300лв НЯМА не си губете времето да им звъните целта е да ви имат номера и по-късно или дори след седмица когато ще сте забравили на кой сте звъняли да ви се обадят невинно и да ви предложат имот, който се предлага от друга агенция и който няма абсолютно нищо общо с тези за които сте им звъняли. За съжаление този скромен списък е капка в морето на тези, които публикуват фалшиви обяви.

Конкретно за така наречените ни “колеги” /двете агенции споменати по-горе/ една бърза справка в търговския регистър показва, че явно са тръгнали към “легализация на дейността”, защото са регистрирали все пак по една фирма. Е…на един и същи адрес, но реално това не е забранено от закона. Вероятно за да се стигне до подбен ход са били притиснати от интернет порталите, които са им отказали да им пускат обявите ако не представят данни на реална фирма. Странно защо не посочват в обявите на тези свои близо 600 кое от кое по-изгодни жилища реалния адрес от своята неотдавна направена регистрация на фирмата, защото той се намира на улица Екзарх Йосиф в центъра на София…? И двете им фирми са регистрирани там, а къде реално се помещават никой не знае… Но ако съберем офертите на двете фирми определено стават пазарен лидер на пазара на наеми в София. Вероятно в момента само една от най-големите агенции в България с над 20 годишна история - Явлена има подобен набор от оферти под наем в София около 700 актуални имота под наем като от тях с цени под 500лв са не повече от 60-ина като повечето са за малки офисчета и магазинчета, а жилищата са много малко…Та как мислите най-голямата агенция в България с офиси из цялата страна и доказано име няма такъв набор от изгодни имоти, но агенция тинтири-минтири с петдесет стотинки капитал и без офис е открила топлата вода…

Има и друго нещо върху, което си струва да се замислите ако вие сте наемодател притежаващ едно или повече жилища в София ще се доверите ли на “агенция”, която няма офис да речем? За регистрирана фирма не говорим, защото да си регистрираш фирма вече може и срещу 150лв, но за да имаш офис най-малкото трябва да му плащаш наема… Фирмения сайт в днешно време е абсолютно задължителен ако искаш да правиш бизнес или поне аз така смятам, но ок има шаблонни сайтчета, които могат да си купят за 100-200лв, но те дори и това не си правят труда да на направят, което говори само едно - “фирмения брандинг”, зад който се крият в момента (имената са повече 40) е просто временен. Когато всички научат имената на лъжците те просто ги сменят с нови и продължават, а в същото време участниците търсещи под наем периодично се сменят и така нещата се размиват и мишките продължават да си църкат необезпокоявано отново със старите номерца.

1. Не се обаждайте на агенции, които “рекламират” имоти без снимки. За да предлагаш имот трябва да си го виждал, а за да го видиш е необходимо да го посетиш на място, а посетиш ли го на място няма кой да те спре да направиш няколко снимки, а и има фотоапаратчета вече и за стотина лева… Не можеш да предлагаш имот без да го видиш или поне не е нормално, защото няма да знаеш какво предлагаш, а вие бихте ли отишли на оглед с човек, който незнае нищо за имота, който самия той рекламира? Няма снимки, защото за да качиш снимки дори фалшиви е необходимо поне малко усилие, а някои ги мързи и това да правят вече.

2. Не се обаждайте на агенции, които ви предлагат напълно обзаведени жилища под наем в София на цени под 350лв не, че няма нито едно такова, но това най-често са семпло обзаведени гарсониери в Обеля 2 с уреди, мебели и последен ремонт от преди 89-та година… На вас обаче за тези пари ще ви предлагат двустаен в Лозенец и вие им се връзвате, а не би трябвало. Ето това е едно реално жилище в центъра на София -двустайно на партерен етаж близо до лъвов мост. Така може да изглежда обзаведен апартамент за 400лв, който нашата агенция е отдавала вече два пъти под наем, но имайте предвид, че няма много подобни жилища с такива цени и в повечето случаи те са по-скъпи. Е ако искате да е с по-хубави мебели и да е с по-добра локация и да струва за по-малко от 400-450лв е много пък искате :)

3.  Не се обаждайте на агенции, които нямат офис. Не за друго, а просто е несериозно да правиш бизнес с имоти и да нямаш възможност да си наемеш офис ако не да си купиш. Съмнително е и поради факта, че “агенцията” не желае да бъде открита, а от там следва и въпроса от какво се крие ако не от нечие недоволство. Но внимавайте много често се посочват съществуващи адреси на познати улици, но на адресите няма офис на агенция и никога не е имало. Също така се прави и друг номер посочва се адрес, който е несъщестуваш като на пример гр.София, бул. България N:180… Кой ще се вдигне да отиде да провери дали на този адрес има офис на агенцията “шушумига шменти капели пропъртис” никой няма да се занимава и те го знаят. Е не е ли странно как агенция без офис, без сайт, без стационарен телефон предлага над 100-200 супер изгодни жилища под наем, а някой предлагат и по над 600…!? Все трябва по някой лев да изкарват, че да си наемат едно офисче някъде където да могат да бъдат открити и където някой да отговаря на стационарния телефон, който също липсва. Някое малко офисче където да посрещат “стотитиците хиляди хазяи”, които им доверяват имотите си. Все пак за да даваш жилище под наем трябва поне да познаваш собственика му…а той човека ще попита къде аджеба ви е офиса… Е нашия офис е в Люлин 7, но сме там от много дълго време и не се крием от никого, защото нашата агенция не лъже и гради имиджа си вече шеста година.

4. Най-лесния начин да разберете дали можете да си наемете жилище с цена до еди колко си лева е да намерите познат брокер, а ако нямате такъв да попитате приятели и колеги да ви насочат към някой, който с това си изкарва прехраната и към настоящия момент е в течение на актуалните пазарни и РЕАЛНИ нива на месечните наеми на жилищата в районите, които ви интересуват. След като откриете такъв човек просто го попитайте с бюджет до 300-350лв какво и къде има свободно за наемане и част от вашите луксозни мечти ще угаснат :) И е добре да научите истината преди да сте навъртяли първите 30-40 телефона. До някъде тези съвети важат и за наемането на жилища.

5. Звъните на изгоден апартамент под наем в София, но на мобилния на “брокера” не отговаря никой и обаждането не се връща от негова страна. След известно време ви се обаждат от друг номер да ви предлагат имоти, които нямат нищо общо с тези, които сте искали да видите. Идеята е проста - не искат да бъдат свързвани с фалшивите обяви и за това ви звънят от други телефони като по този начин никой не може да ги упрекне в измама. Няма коректно работещ брокер, който в работно време не си вдига телефона или ако е в среща и не може да отговори със сигурност ще ви върне обаждането от същия номер на който сте му звъняли в близкия един час.

11.09.2013г.

2
January
25

 

Поради големия интерес към информацията с фалшивите обяви пускаме и трета част. Ежедневно през търсачката google в нашия блог влизат по няколко души, които четат първия материал за фалшиви обяви за имоти. И тъй като явно темата продължава да бъде много актуална, защото за една година абсолютно нищо не се променило и посещенията към блога ни нарастват значително. Ето и някои идеи, които да ви помогнат да разкривате кога обявата, която виждате е много вероятно да е фалшива. Първо погледнете и другите имоти, които се предлагат от така наречената “агенция” вижте снимката по-долу:

Кликнете на надписа дава под наем под обявата (ограденото в червено кръгче) и там ще видите списък с около 10-20-30 имота всичките кой от кой по изгодни в едни и същи райони с най-ниските цени. Ако кликнете на съседния надпис “продава” ще видите, че там или обявите са нула на брой или са 4-5 измислени с високи цени целящи да покажат, че все пак агенцията има и продажби… Между временно можете да копирате мобилния телефон, защото най-често фиксиран липсва и да потърсите в търсачките като google какво още се предлага от този номер. В случая с тази “агенция” се оказа, че зад този номер стои още една “агенция” и дори и друго име на човек различно от показаното в тази обява. След като поразгледате и разберете, че един човек с един мобилен телефон предлага всички най-изгодни обяви в даден район спокойно можете да подминете обявата или ако имате време за губене да се обадите за да чуете обичайните сценарии или пък най-новите от тях :) В първата част ви разказахме за фалшивите обяви, а във втората част ви дадохме съвет какво е най-добре да направите - а именнно да си ангажирате брокер, а не да се лутате харчейки 200лв за телефони месечно. В тази трета част ви показваме и още две-три идеи как да разкривате измамниците. Посетете този адрес: https://public.brra.bg/CheckUps/Verifications/VerificationPersonOrg.ra това е интернет сайта на тъговския регистър където фигурират всички действащи фирми и където можете напълно безплатно да направите справка има ли такава фирма или няма, а най-често такава “агенция” няма.

С тези 2-3 стъпки лесно можете да разкриете измамниците. А очаквайте от нас да направим още интересни материали и да ви спестяваме доста излишни разговори. Всички тези фалшиви обяви за наеми ще продължат да бъдат ежедневие докато хората не си променят навиците или не започнат да се правят на следователи… Най-сигурния начин е да изберете агенция, която да ви намери имот, защото така ще си спестите много средства, време и напразни надежди.

Не пропускайте да прочетете цялата поредица за фалшивите обяви:

Първа част

Втора част

Трета част

Четвърта част

0
July
2

Обзавеждането на жилищата, които се отдават под наем е необходимо да бъде подменяно периодично през няколко години. Едрата бяла техника не е необходимо да бъде подменяна по-често от 7-8 години, но все пак ако е по-стара от 10 години е препоръчително да се смени. Меката мебел като холна гарнитура, дивани, фотьойли, табуретки и т.н. също е добре да бъде подменяна през 6-7 години. Най-често е необходимо да бъдат подменяни матраците на леглата. Ако не са от най-висок клас е добре да бъдат сменяни в най-лошия случай на петата година от закупуването им като чисто нови. Холната секция не е необходимо да бъде сменяна, но от естетическа гледна точка ако е на повече от 25-30 години и не е ръчна изработка дърворезба-уникат или произведение на изкуството би било добре също да се смени.

Може би само старите скринове и гардероби от времената на бабите на хазяите придават автентичен вид на жилищата, които се отдават под наем и обикновенно не са пречка за наемателите. Естествено винаги има компромисни решения, които често се оказват печеливши като на пример да си претапицирате дивана, холната гарнитура и фотьойлите в нова модерна дамаска, но само при положение, че няма да ви излезе по-скъпо от това да купите нови мебели…

Едрата бяла техника като – хладилник, печка, пералня, миялна машина, сушилня могат да бъдат закупени чисто нови дори с удължена гаранция до пет години по няколко различни начина без да се налага да се инвестира голяма сума пари наведнъж. Има вариант в който наемателите купуват пералня и хладилник вместо първия наем и депозита, които се плащат стандартно при сключването на договор за наем, а наемодателя на свой ред в следващите 2-3-4 месеца осгурява на наемателите (и на себе си, защото техниката остава собственост на наемодателя) по един уред с парите платени от наемателите или на всеки два месеца по един нов уред.

Един перфектен за наемодателите вариант е и този в който бъдещите им наематели могат да предплатят по-голяма сума при сключването на договора с която сума да се осигурят новите уреди, които след това наемодателя да ползва 5-10 години. Новите уреди безспорно увеличават цената на наеманото жилище, а също и съкратяват времето за намиране на нови наематели. Не за всеки е възможно да постигне договорка с наемодателите си относно ползването на нови ел.уреди, но един от най-успешните методи в Бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 за осигуряването на липсващата техника без значение дали е пералня, инверторен климатик или телевизор се оказва изплащането на вноски. Под изплащане в случая имаме предвид – приспадане от месечния наем.

Наемателите купуват това, което им е необхдимо, а наемодателя приспада на вноски сумата от дължимите месечни наеми. Например ако в жилището има пералня, хладилник и печка, но наемателите желаят да ползват и сушилня и миялна машина решение много лесно може да се намери. Сключва се договор за наем и при неговото подписване наемодателя получава първия месечен наем и депозита в размер (зависи от размера на наема) най-често на един месечен наем. Втория месец или още първия ако наемателите имат такава финансова възможност купуват това, което им е необходимо, а наемодателя им приспада ежемесечно по определена сума до края на договора за наем.

Ако жилището е с месечен наем от 450лв, а наемодателите са купили миялна машина за 400лв и сушилня за 600лв това са общо 1000лв. Наемодателя може да започне да им приспада от втория или от третия месечен наем определена сума да речем по 150лв. По този начин наемодателите ще му плащат месечен наем 300лв за период от шест месеца, а на следващия месец ще му платят 350лв. По този начин преди изтичане на първата година наемодателя отново ще започне да получава по 450лв наем, но ще има два нови уреда, които ще ползва с години без реално да вади пари от джоба си за тях.

По подобен начин могат напълно да се обазведат апартаменти от стол до гардероб, но съответно за по-дълъг период. Безспорно в София се предлагат под наем жилища с топ локации, които или не са обзаведени или са обзаведени с праисторически мебели и ел.уреди за които отдавна не могат да се намерят резервни части освен в антиквариат… С приспадането от месечните наеми има две печеливши страни – наемателите, които ще имат удоволствието да ползват нещо чисто ново и наемодателите, които ще успеят да задържат наемателите си и ще имат напълно обазеведено жилище, а тъй като изплащането става на вноски наемателите ще изгубят ако прекратят предсрочно договора, което е още един много подценяван плюс за наемодателите. Със същия бартерен подход посредством приспадане на наемни вноски може да бъде изцяло ремонтирана банята на жилището и подменена старата износена дограма. В повечето случаи решение за подобен ход не желаят да вземат наематели, които всъщност са големите печеливши в подобен вид сделки. Причината често се крие в многократно спадналите цени на наемите, а те от своя страна са пряко свързани с обзавеждането или пълната липсата на такова.

Бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 съветва всички настоящи и бъдещи наемодатели да влизат в положението на своите наематели и да им осигуряват необходимия комфорт за нормален живот. Изискванията на наемателите са се променили много през последните няколко години, а в същото време имотите, които се отдават под наем не са намалели като брой, а са се увеличили значително, което засилва конкуренцията между тях. Напоследък дори се забелязва тенденция да не се търси определена локация, а жилище с нови мебели с ремонтирана баня и подменена дограма. Локацията като критерии при избора на жилище под наем леко е отстъпила за сметка на обзавеждането.

0
April
29

“страхотна снимка нали…дали пък този имот не може да се наеме за около 300лв след като ми е толкова удобен точно до НДК..”

След като стана още по-модерно сред подобията на брокери да публикуват фалшиви обяви за наеми в сайтовете за имоти - стана модерно да се търси и решение за да се преустанови тази порочна (от 20 години) практика. Ето няколко полезни линка от нашия блог и не само от него, които ще ви помогнат да се поинформирате относно лъжливите обяви. Ще се отворят в нов прозорец. Но ако не ви се чете ето няколко бързи полезни съвети от ТБМ2:

1. Преди да започнете да си търсите имот - потърсете си ПРЕДИ ТОВА брокер, а чак след това с неговото съдействие търсете заедно имота. Брокера ще знае всички измамни практики и агенти, които оферират на пазара и ще ви спести много огледи и около 100-200 разговора по мобилния. Дори само този факт е достатъчен да постъпите така, а не да звъните на фалшивите обяви, защото няма как да знаете кои от всички тях са фалишиви. Само за справка - “агенциите”, които пускат фалшиви обяви за наеми в София са над 200 и ако мислите, че можете да им запомните имената сте изпаднали в дълбока заблуда.

2. След като вече имате брокер, който да реши вашия имотен проблем - сключете с него договор в който ясно са описани вашите желания и неговите ангажименти към вас. Оставете търсенето на брокера, а вие си намерете удобно време за огледи. Брокера ще ви изпраща снимки по имейл или по скайп, а вие ще казвате - това - да, това - не и т.н. Офертите ще са предварително проверени от брокера дали са актуални и дали отговарят на написаното.

3.  Ходете по огледи в пакет - ако сте повече от един човек, който ще живее в този имот ходете на огледи заедно, а не един по един.

4. Оставете преговорите за условията по наемането на вашия брокер. Не се”нанасяйте” мислено преди да сте договорили най-добрите условия. Търпението понякога еизисква само 2-3 дни без коментари от сорта на: “Супер - ей това е моя апартамент…” и т.н.

5. След като собствеността на имота е проверена от вашия брокер, договорени са всички условия - чак тогава се сключва договор и се оставят пари, но не и преди това колкото и да е изгоден имота.

Не пропускайте да прочетете цялата поредица с фалшивите обяви:

Първа част

Втора част

Трета част

Четвърта част

0
January
13

Интернет пространството е залято с хиляди фалшиви обяви за жилища под наем на ниски цени. Схемата е елементарна, но безотказно работеща за жалките подобия  на хора смеещи да се наричат брокери на недвижими имоти каквито определно НЕ СА! Тези същества работят по един и същи некоректен начин, от началото на 90-те години до днес и вероятно ще продължават още дълго докато има кой да ги търпи. Схемичката е следната - много атрактивна обява за жилище под наем на изгодна цена. Има дори снимки - естествено жилището е в отлично състояние, а цената е винаги най-ниската за района. Идеалния апартамент привлича кандидат наемателите и те се обаждат да поискат оглед. Отговаря им се по няколко различни сценария, които иначе са сравнително идейни - днес го капарираха, днес ще го капарират, утре ще го капарират, отдадохме го под наем, но колежката е забравила да го свали от реклама, жилището е в сграда без разрешение за ползване, хазяите не искат млада двойка (след като са ви попитали и са разбрали, че сте млада двойка) и много други подобни и звучащи достоверно оправдания. След отказа следва запитване - а вие какво точно търсите под наем? Кажете какво и ние ще потърсим ако намерим нещо подходящо ще ви го предложим и т.н.

Идеята е да имат вашите телефони, а това са телефони на хора, които искат да наемат нещо и следователно са им потенциални клиенти. Когато запишат днес 30 телефона на търсещи под наем до 2-3 дни гарантирано ще имат поне пет сделки с някои тези хора, които са позвънили в тяхната агенцийка на някоя от многото им фалшиви обяви. ТБМ2 не може да си позволи да подвежда и заблуждава своите клиенти с невярна информация, но “играчите” са измислили начин как да правят пари безтова да вреди на да го наречем “имиджа им” ако въобще може да говорим за нещо такова. Ние отдавна сме разкрили новата схема за заблуда, която използват масово за прикритие на главния организатор като са разпределили на малки никому неизвестни фирмички своите фалшиви оферти. Реално под различни имена (при това много) можете да срещнете в абсолютно всички части на София да се дават под наем супер атрактивни жилища и дори ако сте по-наблюдателни ще откриете, че едни и същи снимки имат апартаменти в овча купел и в младост и надежда, но се предлагат като различни апартаменти в различни квартали на различни цени и то от различни “агенции”. Страшното за всички коректни колеги е, че тези мишоци се представятза брокери каквито нямат право да се наричат. Можете сравнително лесно да ги разпознаете по няколко повтарящи се белега - обикновенно нямат офис (т.е. те имат, но съвсем умишлено не са посочили адреса му, а друг адрес обикновенно несъществуващ) нямат стационарни телефони, а само един мобилен, не предлагат имоти за продажба, само имоти под наем обикновенно около 20 на брой. Иначе са си измислили едни имена и лога ум да ти зайде, но повечето колеги вече ги разпознават бързо. Това, което се чудя е къде спят журналистите и защо не ги осветят ярко с прожекторите, а от там да запретнат ръкави КЗП, КЗК и накрая ако е необходимо и икономическа полиция!?

Фалшиви обяви за жилища, фалшиви обяви за наеми, фалшиви оферти за имоти, фалшиви обяви за жилища под наем…

Фалшиви обяви за наеми II част

Фалшиви обяви за имоти III част

Фалшиви обяви за имоти IV част

Реални обяви за под наем в София от ТБМ2

16
November
27



Доверието

Пропуснатите ползи от неотдаването или от непродаването на недвижим имот могат да достигнат наистина неподозирани стойности. Най-често срещаните пропуснати ползи са причинени от неправилно оценен и неправилно офериран имот. В България все още не се е наложила практиката от другите европейски страни и САЩ собствениците на имоти да се консултират преди да предприемат първата стъпка по продажба или отдаване под наем на своя имот. Недоверието до голяма степен играе решаваща роля при вземането на първите решения, а много често те са определящи за крайния изход на продажбата/отдаването под наем и срока за който да се случи това. От друга страна доверието и съветите от близки хора гарнирани с недоверие към работещите в сферата на недвижимите имоти се съчетават в една комбинация, която много често има труден изход.

Роднините, приятелите, познатите, колегите, съседите, познатите на нашите роднини и т.н.

Без тези съветници е немислимо да се предприеме такава стъпка като продажбата на недвижим имот, но те много често повече пречат от колкото помагат.


Агенциите за недвижими имоти, брокерите и как те не/печелят доверието на своите клиенти

Има и трета причина и тя е в желанието на агенциите за недвижими имоти да „завземат пазарен дял”, а именно да имат в базата си данни колкото се може повече имоти. Тези техен стремеж е съвсем естествен, защото с колкото повече имоти в базата си с данни разполагат , толкова повече  бъдещи сделки ги очакват. Какво се случва когато аз като брокер искам да стана симпатичен на собственика на имота, който продава/отдава имота си? Много просто – той вече си е наумил някаква първоначална цена до която е достигнал след различни проучвания в интернет и сред познати хора и вече има мнение. Нещо повече не само има мнение, но и дори не пита за мнението на брокера, а направо възлага продажбата/отдаването на имота на определената от него цена. И естествено това е негово изконно право като притежател на недвижим имот. Работата на брокера се изчерпва до това да даде съвет, а той дали ще бъде приет е друг въпрос. Но аз като брокер ако искам да спечеля доверието на собственика за да мога именно аз да съм човека, който в последствие ще получи от него възнаграждение за добре свършената работа ще искам да му стана максимално симпатичен. А как можеш да му станеш максимално симпатичен ако кажеш на твоя възложител /един вид и косвен работодател/, че абсолютно не е прав и цената му е в пълен разрез с пазарните условия, а пътя по който е достигнал до тази цена няма нищо общо с действителността и никога не е имало нещо общо с нея? Как мислите реагира човек в такива случай? Особено когато може да си зададе въпроса всъщност точно ти ли си човека, който пък е напълно убеден, че аз не съм прав в преценката си… Тоест вместо да влизам в конфликти със своя косвен работодател не е ли по-лесно за мен да си замълча или направо да кимам одобрително и така да не навлизам в излишни спорове за да мога когато след една година той разбере, че не е бил прав и промени своята цена аз да съм му все така симпатичен… И ако смятате, че това е някакъв по-скоро индивидуален случай ще сгрешите, защото това е еждневие в работата на повечето брокери, които имат за цел да печелят доверието на собствениците. Конкуренцията не винаги ражда блага и това е едно безспорно доказателство за това. Ако не се сългасиш със собственика за неговата цена той при всички положения ще се допита до други твои конкуренти, които само това чакат. Как да не се заблуди човек когато всички се съгласяват с неговото мнение, а само еди кой си му спори… Е явно, че причината е в този, а не в мен и всички, които се съгласяват с моето мнение нали? Опитните брокери много добре да знаят как да угодят на своите възложители като излизат от ролята си на опитни консултантни и съветници и оставят времето да ги смени. Така е наистина - времето лекува всичко от лоши спомени до грешни решения, но оценяваме ли изгубеното време правилно и поне вадим ли си правилните изводи от загубите или точно обратното? Една от причините да не се продаде/отдаде недвижими имот е точно тази когато брокерите правят „мечешка услуга” на собственика и му оферират имота на цена определена единствено и само от него. Това офериране води след себе си и други грешки за самата агенция, защото после идва въпрос от други клиенти на агенцията – ок ако моята цена е висока, защо тогава ти оферираш имота х на цената й?  Но това е друга тема и проблем на агенциите и брокерите, които действат по този начин.

Времето за продажба

Периода от време необходим за продажба/капариране не един недвижим имот е много по-дълго от времето за реализация на същия този имот ако той се отдава под наем. Причините са много – като започнем от мотивацията на собственика на имота да получи абсолютния максимум за своя имот и достигнем до мотивацията на купувача за този имот, който разбираемо би искал да го купи на максимално най-ниска цена. Практиката на ТБМ2 показва, че дори и собственика да е притиснат от обстоятелства като труден за изплащане ипотечен кредит той не реагира на пазарните условия и буквално стиска зъби в очакване на денят хикс, който никога не идва. Времето за продажба на всеки един имот е различно, но най-общо ако трябва да се сложат някакви рамки за ориентир те са такива: за жилищни имоти и конкретно за апартаменти времето за капариране е от две-три седмици до повече от една година при по-големи по площ жилища, а при къщите, търговските площи, парцелите, земеделската земя и т.н. никой не може да каже конкретни срокове. Най-бързо се продават малките жилища като едностайни и двустайни апартаменти в големите градове. Времевия диапазон се определя също и от локацията, типа строителство, състоянието на имота, етажа, изложението и много други детайли. Така например ако продавате просторен двустаен тухлен апартамент, който е с южно изложение и се намира в някои от най-търсените райони на столицата като център, широк център Лозенец, Изток, Младост, а освен това към него има и гараж спокойно можете да разчитате да получите капаро/задатък за по-малко от 4 седцмици. Условието това да се случи в този срок е в определянето на точната цена на този имот! В същото време ако сте собственик на 200-300 или повече квадратни метра 4-стаен апартамент, мезонет, къща в скъп район в полите на Витоша и имота ви наистина е стойностен не може да очаквате да бъде купен за месец или два, по ред причини. Търсенето в този сегмент е силно ограничено, а и самите купувачи на такъв тип имот не са притиснати от времето и конкуренцията и не бързат за никъде. Смяната на мезонета им с друг или купуването на къща в Бояна или Драгалевци не им най-важния приоритет, а ходенето по огледи им е по-скоро спорадично веднъж-дваж в месеца ако нещо им хване окото. Колкото и добре да е определна цената на такъв имот никой не може да каже за колко време би се продал. НО винаги има едно НО и все пак първите 3-4 месеца са решаващи. Ако съвсем никой не ви посети имота и нямате направен НИТО ЕДИН ОГЛЕД няма нужда да задълбавате в излишни разсъждения – или цената на имота ви не е правилно определена или вашия консултант, брокер, агенция, съветник е пропуснал нещо да ви спомене или си е объркал професията… При най-търсените имоти – 1,2,3 стайни апартаменти в големите градове и по-конкретно София не може да се приеме за нормално липсата на оферта от конкретен купувач в рамките на 3-6 месеца според конкретната локация, тип на строителството, етаж и т.н. Ако за такъв период няма дори оглед или само няколко огледа от различни брокери и после затишие това означава в 19 от 20 случая -  неправилно определена цена, което води след себе си и до много изгубено време.

Времето за отдаване под наем

Времето за отдаване под наем е далеч по-кратко. Мотивацията на собственика на имота също е съвсем друга и определено не е същата като при продажба. Причината е проста – при продажба гониш абсолютния максимум и го постигаш за определено време или изобщо не го постигаш, но при продажбата няма връщане назад. При отдаването под наем обаче най-важната задача е да получаваш регулярни приходи от своя имот, а не да търсиш максимума в продължение на цяла година или пък по-дълго време. Отрязъка от време за отдаването на един имот под наем е доста по-кратко и по друга причина – на кандидат наемателите не им е необходимо одобрение от банка за да получат кредит както е при половината от покупките например, а освен това винаги могат да си променят решението и след година-две да си сменят квартирата без това да им отнема много време. Едностаен или двустаен апартамент се отдават под наем за около две седмици до един месец в по-редки случаи и за малко по-дълъг срок. При по-големите апартаменти и търговските обекти нещата са по-специфични, но да речем тристайните апартаменти дори да не се отдадат за 2-3 месеца е напълно безмислено да продължват да се оферират на същата цена. Същото важи и за къщите, които се предлагат под наем.


Пропуснати ползи от непродаването на недвижим имот

В условията на криза или по-скоро в условията на пазара на недвижими имоти, който не е възходящ пропуснатите ползи се изразяват най-често в това за колко време ще реализираш имота си на пазара и какво ще загубиш за този отрязък от време. Пропуснати ползи може да има когато при неправилно определената цена на имота той стои в продажба дълго време да речем осем месеца като през този период от време собственика му изплаща кредит за същия този имот. Да вземем един типичен пример – имот, който е струвал на собственика му при покупката преди 3-4 години по-висока сума от тази, която може да получи в момента. Той вероятно е осъзнал до известна степен реалността, но все пак иска да опита да реализира на максимално висока цена своята собственост, което е съвсем нормално, но нека да видим какво може да изгуби в преследване на максималните стойсности. Какви загуби може да причини фактора време при този случаи:

ПРИМЕР 1:

Цена (1) на имота когато е купен преди 3-5 години – 85000 евро /която цена обикновенно не играе абсолютно никаква роля на реалния пазар/

Цена (2) на имота когато започва да се оферира за продажба – 65000 евро

Размер на кредита да речем около 60% от стойността на оценката когато е отпуснат кредит в деня на покупката преди няколко години, което се равнява на  около 50000 евро. Подобен ипотечен кредит при срок на погасяване 20 години е с анюитетна вноска от около 400-420 евро без да броим допълнителните разходи за застраховка живот и застраховка на имота, които са задължителни при получаването на ипотечен кредит.

Реална пазарна цена (3) на имота според настоящите пазарни условия 54000 евро.

Старт на продажбата да речем 01.01.2012 година на цената избрана от собственика – разбира се цена (2), а именно 65000 евро.

След шест месеца имота няма да бъде продаден, пропуснатите ползи само от ипотечния кредит са минимум 1700-1800 евро, които са лихвите по шест месечни вноски за кредит от 50000 евро, което е в петата си година на изплащане. От една месечна вноска при анюитетни вноски на изплащане първите години съотношението при изплащане на главница и лихви е горе долу 25 към 75% в полза на лихвата. Това е съвсем нормално тъй като банките се стремят още през първите години да успеят да си получат в максимална степен печалбата, която се изразява естествено в лихви и годишен процент на разходите където са включени и другите такси, застраховки и т.н. Именно за това от анюитетна вноска от около 410 евро през първите няколко години лихвата е 300 евро, а останалите 110 евро са реално върнатите пари от главницата… Коригирате цената с 5000 евро на долу и вече смятаме, че след като сте свалили цената с близо 10000лв това неминуемо ще доведе до желания резултат. Това обаче отново не се случва, защото действително от цената са свалени 5000 евро, но от коя цена? От реалната пазарна цена на този имот или от вашата си цена? Но 5000 евро са си 5000 евро и вие продължавате да се надявате поне още 3 месеца. Загубите ви от месечните вноски в банката нарастват на още около 850 евро от лихви, които сте изплатили на банката и стават общо около 2650 евро изплатени лихви, които не могат да бъдат възстановени по никакъв начин. Решавате да сложите край на тази сага и на 10-ия месец от продажбата, а именно 01.10.2012 година решавате да попитате някой на каква цена може да се продаде вашия имот след като разбирате, че вашите идеи, тези на познатите и офертите в интернет не са ви насочили в правилната посока, а напротив дори са ви подвели. И тогава за вас започва реалната продажба, която по-горе пише колко време може да отнеме, но да сложим поне още два месеца към вашия опит и да се надяваме за продажба малко преди коледните празници на 2012 година. Теглим чертата и какво се оказва, че сме изгубили:

За 12 месечния период /6 месеца+ още три след свалянето на цената+ още три месеца докато се реализира имота ви след като бъде обявен на реална цена/:

3600 евро от лихви към банката по изплащане на ипотенчия кредит
1400-2800 евро от изгубена цена, защото докато през януари вашия имот е струвал 54000 евро, а се е оферирал за 65000 и в последствие на 60000 евро на пазара за този 9-12 месечен период са излели сходни на вашия имот други имоти, които са свалили цената още.

Тук всеки може да прибави и данъци, такса смет, разходи към етажната собственост, разходи за подръжка на имота и т.н. Имота се продава за около 52000 евро, което е по-ниска цена от реалната пазарна цена преди една година и това е разбираемо.

Теглим чертата и общо загуби: около 5000 евро без да навлизаме в детайлите. Тези загуби са причинени единствено и само от неправилно поставената цена, което води след себе си до описаните загуби.


ПРИМЕР 2:

 

Цена (1) на имота когато е купен преди 30 години40000 лева /която цена обикновенно не играе абсолютно никаква роля на реалния пазар/

Цена (2) на имота когато започва да се оферира за продажба – 50000 евро

Реална пазарна цена (3) на имота според настоящите пазарни условия 43000 евро.

Старт на продажбата да речем 01.01.2012 година на цената избрана от собственика – разбира се цена (2), а именно 50000 евро. След четири месеца имота няма да бъде продаден и собственика предвидливо коригира цената направо с 10% от цена (2). Дори и по този начин на четвъртия месец от опитите за продажба цена (2) все още се отдалечава от цена (3) при това с 2000 евро, които при по-ниския ценови сегмент са решаващи. Имота се оферира на 45000 евро и вече има няколко огледа, но все още никой не е готов да го купи. В крайна сметка по класическата схема се продава на реалната пазарна цена след като сосбтвеника е изстискал от пазара максимума и разбрал със сигурност, че не може да получи толкова колкото му се иска. Цената, която плаща обаче може в най-добрия случай да бъде изгубеното време от поне половин година и евентуална загуба от спад на цените в неговия район като цяло. Това е един от възможно най-леките случаи при които пропуснатите ползи не са фрапиращи. Когато теглим чертата се оказва, че загубите не са драматични.

ПРИМЕР 3:

 

Цена (1) на имота когато е даван под наем преди две години – 500 евро
Цена (2) на имота когато започва да се оферира за под наем – 400 евро

Цена (3) реалната пазарна цена на имота според настоящите пазарни условия – 230 евро

Не го отдавате под наем 12 месеца и плавно сваляте цената по-малко на всеки 2-3 месеца докато достигнете до реалната цена от 230 евро. Пропуснати ползи от неполучен наем за 12 месеца – 2760 евро, за 24 месеца 5520 евро… Пропуснати ползи ако имота е купен с ипотечен кредит и не се отдава под наем 12 месеца вижте ПРИМЕР 1 по-горе и сами преценете каква сума трябва да добавите към тези 2760 евро.

 

Най-фрапиращи са случаите когато не се отдават под наем луксозни имоти – къщи, просторни апартаменти, мезонети и т.н. Данъците за такива имоти са високи както и наемите, но когато стоят празни смисъла не е много голям. Естествено за да имаме наличие на пропуснати ползи при неотдаването на един имот под наем трябва да се вземат в предвид и всички разходи, които понякога съпътстват даването под наем на всеки един имот. Това са комисионни, такси, данъци, които се дължат независимо дали имота е пълен или празен, евентуални ремонти и освежавания на имота след напускането на поредните наематели, евентуалните сметки, които те оставят след себе си в случай, че пребивават на приятелски начала и/или без договори за наем и съответно не са оставяли на съхрнание един или два депозита при хазяите, които биха се използвали да погасяване на подобни сметки. Разходи към етажната собственост, застраховки на имуществото и т.н. разходи, но предвидими разходи, които при наличието на регулярни приходи не биха били никакъв проблем да бъдат покрити. Проблемът е голям когато имота не може да се отдаде под наем и генерира само разходи без никакви приходи.

 

Има още много примери на които ще се спрем следващия път!

 

ПРИМЕР 4:

Това е вашия имот

Цена (1) на имота когато е …………………………… евро
Цена (2) на имота когато започва да се оферира за ………………. евро

Цена (3) реалната пазарна цена на имота според настоящите пазарни условия ………………….попитайте професионалистите……………..

Старт на кампанията …………….

Срок за реализиране на имота ………месеца

 

0
November
16

След иначе по-подробната първа част на тази поредица, която ще има още много части в нашия блог дойде ред и за втората част. И в крайна сметка “вървят” ли имотите в интернет или там цените могат по-скоро да послужат за най-общ ориентир? Преди няколко дни за пореден път в офиса се обади човек, който се опита да ни убеди, че е направил обстойно “проучване в интернет” на цените в района в който се опитва да си продаде имота и въобще не е съгласен с нашето мнение относно неговата цена. Според този човек цена около 1200 евро на кв.м. за панелно тристайно жилище в краен столичен квартал е съвсем в реда на нещата, но все пак ако се появи кандидат цената може да се коментира… Годината е 2011… действието се развива в средата на месец ноември… И всички тези “проучвания” се дължат главно на няколко забравени в базата данни оферти на няколко объркани брокери в интернет. От брокерска гледна точка най-жалкото в цялата работа е, че все пак някои брокери не са били съвсем честни и са пропуснали да споменат на собственика на този имот за огромната бариера, която го дели от продажбата на имота му. Бариерата (трябва да си намали цената) изразена в цифри е около 35000 евро!!!!!!!!!!!! За 35000 евро в София могат да се купят доста неща - гарсониера, двустаен, офис, магазин и т.н. Цената на този имот е толкова сериозно сгрешена, че е СРАМНО дори да се обсъжда, а още по-малко да се оферира. Не искам да бъда по-конкретен за имената на двете агенции, които предлагат този имот на пазара. Все пак това си е тяхна работа и аз не мога да им се бъркам както и на собственика на имота, който смята, че 1200 евро за кв.м. панелно жилище е една не лоша цена. Всеки сам решава за себе си. Но не се заблуждавайте - ако за всеки кораб си има пътници, то НЕ за всеки имот си има купувачи! Поради факта, че в интернет има много неактуални оферти, много оферти забравени от агенциите, много оферти дори от фалирали агенции и какви ли още не сбъркани искания не може да се разчита, че само на база тази информация може да си определите цената на имота. Това съвсем не е достатъчно.

В крайна сметка ако не си сигурен за цената на имота и искаш да чуеш различни, но компетентни мнения един много добър вариант е да си направиш оценка на имота. Ако имота да речем е наследствен и при продажба цената ще се дели между много роднини, между които няма съгласие за определянето на крайната цена - оцеката е една много аргументирана инвестиция. Вече имате база на която да стъпите в споровете по между си кое е по-правилното и кое не е. А ако имота е по-специфичен - направете му 2-3 оценки от различни фирми и ще добиете доста добра информация за цената на имота през следващите 3-6 месеца.

Друга много често срещана сентенция е израза: “То сега няма пазар за тези имоти” да така е съвсем не е като преди, но все пак какво значи няма пазар? Предполага се, че няма търсене, няма сделки или какво?

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /първа част/

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /втора част/

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /трета част/

Статистика за продажбите на имоти през 2012 година в София

Какво предлага ТБМ2 на своите клиенти

0
September
16



Автор:
Николай Нейчев  в. Телеграф 12.09.2011г.

Находчиви измамници от агенции за недвижими имоти примамват търсещите квартира с нарисувани апартаменти, показа проверка на „Телеграф”. Шарлатаните илюстрират обявите си със снимки на дизайнерски апартаменти, които са взели от чуждестранни сайтове за модерно обзавеждане. Такива квартири обаче реално не съществуват, а само се използват за примамка от брокерите на имоти.

Изненада

Когато търсещият да наеме жилище човек се обади в агенцията, за да попита за въпросния апартамент, му се съобщава, че току що са го дали на друг човек, но за сметка на това може да му предложат нещо много подобно. За голяма изненада на бъдещия наемател обаче се оказва, че това, което агенцията може да му предложи, е съвсем различно като качество от това, което е видял на заблуждаващата обява. По този начин брокерите събират списък от телефони на хора, които търсят квартира. Голяма част от брокерите вземат такса „оглед” която варира между 5 и 10 лв. Друг начин за примамване на клиентела, която често се комбинира с дизайнерската снимка, е нереално ниска цена, която се обявява за промоционална. Така наемите падат с 50 100 евро от реалната си цена и могат да се видят фалшиви обяви на модерно обзаведен 3 – стаен или дори 4-стаен апартамент в по-скъпите софийски квартали като „Изток” за 220 евро на месец.

Летящата къща

Най-забавно е, когато се окаже, че един и същ апартамент се намира едновременно в няколко квартала. Оказва се че брокерските агенции имат набор хубави снимки на даден апартамент, който използват за илюстрирането на всякакви най-различни обяви, за да предизвикат интерес. Това се прави или когато квартирата не е била заснета, или когато е в плачевно състояние и е по добре да не бъде снимана въобще.

Контрол

Оказва се , че контролън върху некоректните обяви не е много лесен, защото дневно в сайтовете за обяви се качват стотици обявления и е много трудоемко всички да бъдат обстойно проверявани. Най-добрият начин за защита от шарлатаните е самите потребители да осъществяват този контрол. Те могат да докладват обявите, които имат съмнителни параметри и снимки, след което е задължение на модераторите на сайтовете да проверят тяхната достоверност. Опитът показва, че в повечето случаи този начин за контрол е бръз и надежден.

0
September
16

Много активни последни два месеца при наемите в София. Страхотно движение и масова смяна на квартирите кипи и в този момент. Предоговаряния наеми също вървят, но в повечето случаи не се стига до договорка, защото наемодателите свалят наема на постоянните си наематели едва когато те съобщят за намеренията си да си сменят квартирата.

0