February
19


Най-после дойде време за и петата сборна част от поредицата за фалшивите обяви за имоти под наем, фалшиви обяви за наеми и изобщо за всичките некоректни практики на хората, които публикуват в интернет подвежаща, невярна или откровенно измамна информация под формата на офети за жилища под наем в София.

Ако случайно сте пропуснали предишните четири теми от нашия блог ето отново линкове към тях:

Фалшиви обяви за имоти под наем са заляли интернет

Фалшиви обяви за наеми

Фалшиви обяви за имоти III

Фалшиви обяви за имоти IV

Разбира се в благодарение на “Господари на ефира” и Влади Василев се заснеха и излъчиха няколко интересни материала по темата с фалшивите обяви за имоти.

Ето няколко линка с интересни видеа по тази тема:

Първа част за фалшивите имоти

Втора част за фалшивите имоти

Трета част за фалшивите имоти

Четвърта част за фалшивите имоти

Пета част за фалшивите имоти

Шеста част за фалшивите имоти

И тук малко ретро от 2008г.

0
July
18

След като излезе статистиката за броя на вписванията се затвърди и на практика завишения интерес към покупки на имоти от началото на година. Вече второ тримесечие броя на покупките на имоти в столицата расте и няма никакво съмнение, че това ще продължи да се случва и в следващите шест месеца на тази година. Както вече прогнозирахме пазара на жилища в София е супер активен дори в летните месеци.

Продажбите на имоти в София са с 25% повече сравнено със същия период на миналата година и 35% повече в сравнено с първото тримесечие на тази година. Средно по близо 100 сделки за всеки работен ден в София. Като повече от половината покупки са били без ипотечен кредит.

Договорните и законовите ипотеки общо взети заедно за този период са 3009, но това включва и рефинансирания на стари кредити при които не се прави покупко-продажба, а само се учредява нова ипотека и се заличава старата след това. Включва също и отпусканите ипотечни кредити за ремонт за бизнес и т.н. при които също няма покупко-продажба на имот. Тоест покупките на имоти без кредити са доста повече от половината от тези 6486. А отделно от продажбите са 1183 дарения.

София град 2015 година трето тримесечие:

Продажби - 6486
Дарения - 1183
Законни ипотеки - 1033
Договорни ипотеки - 1976
Заличени ипотеки - 2948

18.07.2015г.

0
May
4

Един кораб се повредил и го изкарали на док, да го ремонтират, но се оказало, че никой не може да разбере къде точно е повредата. Колкото и майстори да викали – никой не успявал да я открие.

Сетили се и извикали един стар майстор. Той гледал дълго кораба, оглеждал го от началото до края… стоял пред него… по едно време взел чук и ударил с него и казал:

- Ето, тук трябва да ремонтирате, тук е повредата! Това ще ви струва 1 000 000 долара!

- Ама как 1 милион – възмутили се собствениците. – Та ти нищо не направи, само удари с чука си един път.

- Да, вярно е това, ударих един път с чука. – Отвърнал майсторът. – Ударът с чук струва 1 долар, но останалите пари са за това, че знам къде да ударя!

Въпреки много точното описание на текста в син свят по-горе все пак бих искал да направя някои пояснения най-вече относно това какво е включено в услугата на брокера и агенцията за недвижими имоти, която те извършват спрямо своите клиенти. Нека продъжлим тази втора част с купувачите на недвижими имоти.

Ето един дълъг и подробен списък какво включваме в услугата, която предлагаме на купувачите на недвижими имоти и защо го правим:

1. Консултация относно стъпките и тяхната последователност при дългия път към новия имот. При пропускане на някоя от стъпките или ако не ги извършите в необходимата последователност поемате рискове като загуба на платеното капаро и/или ефкета на “след дъжд качулка”.

2. Консултация за избор на банката кредитор и много ценни съвети при избора вида на ипотечния кредит. Имаме човек от нашия екип, който е работил в отдел жилищно кредитиране в една от най-големите банки в България, но опита и познанията си в тази сфера сме натрупали и от партньорството си с различни банки с които сме работили и работим в момента. Знаете ли към настоящия момент коя банка предлага най-изгодния ипотечен кредит? Еднозначен отговор на този въпрос няма, защото към настоящия момент има сериозна конкуренция между трезорите и условията се менят. Разликата от един и същи кредит с размер да кажем 50 000 евро и един и същи период на изплащане например 20 години може да достигне до над 10 000 евро лихви изплатени в повече. Именно за това избора на банка и ипотечен кредит е много важно решение, което трябва да се вземе преди да започнете да си търсите имот за покупка. Разликата между кредитите не зависи само от размера на лихвата и годишния процент на разходите /ГПР/, а и от срока на кредита и някои други особености, които повечето кредитни инспектори от банките ще пропуснат да ви споделят. В благодарение на консултация с нас клиент на ТБМ2 си спести 25000 евро , под формата на лихви, които щеше да изплаща в повече в продължение на 15 години на една банка, защото ни послуша да получи друг кредит, а не този който беше избрал!

3. Консултация за избор на нотариус е нещо много важно, защото нотариусите в София са около 137 и със сигурност можем да ви споделим опита си от работата с много от тях. Когато работиш с много клиенти и с много колеги от други агенции за недвижими имоти научачаваш доста полезна информaция, която те предпазва от доста неразумни ходове. Грешния избор на нотариус може да доведе до предоверяване в съветите дадени от нотариуса или от юристи от неговата кантора. Това много често води след себе си до претенции към документацията на имота, който вече е избран за покупка, а когато се преиграе с незнаението на човек на тема проверка на документи особено когато съвета или мнението идва от височайша особа като нотариус то след това следва пълно затъмнение или иначе казано “след като нотариуса иска този документ значи и аз го искам”, а изискването за документи, които са абсолютно ненужни може да доведе чисто и просто до разваляне на сделката, загуба на капарото или в най-добрия случай загуба на да кажем два месеца време. Не е лъжа, че българина е много богат на време човек, но през времето, което можете да загубите в благодарение на ненужно изискване на вашия нотариус други купувачи вече капарират следващия “по хубост” имот от вашия списък. Най-сериозния маркетинг за привличане на клиенти към канторите на нотариусите, защото предполагам знаете, че нотариусите не са на държавна заплата, а на съответния процент е използването на страха в купувачите на имоти по подобаващ начин и използвайки безспорно по-големия си опит като юристи биха могли доста да ви поизпотят ако решат, че се колебаете дали да използвате техните услуги или на конкуренцията в лицето на нотариуса от другата страна на улицата. Ние знаем кои нотариуси манипулират по подобен начин клиентите си и не ви препоръчваме да използвате техните услуги.

4. Водене на преговори, пазарене, пазарлък, коментар на цената е всичко това, което се налага много често да се прави когато искате да купите имот в България, защото ценообразуването при недвижимите имоти не се прави като при автомобилите и застрахователите според индекси като немския Шваке, а на съвсем други принципи като започнем от хвърляне на боб и стигнем до професионална оценка на имот. Ако всички собственици на имоти преди да вземат решението за продажба на своя имот си правеха по 2-3 оценки от различни агенции за недвижими имоти то тази наша услуга водене на преговори би имала доста по-различно измерение. Нещата обаче не стоят така всеки собственик на имот обикновенно не е единствен собственик и най-малко е собственик със своята половинка от семейството или с брат, сестра, братовчед и т.н. Когато един имот не е само на един човек често има разногласия при определянето на цената и това води след себе си ред комични ситуации като един имот обявен в 4-ри различни агенции на 4-ри различни цени - едната агенция е обявила имота по заръка на единия брат, другата агенция по заръка на другия брат, третата агенция по заръка на баща им, а в четвъртата агенция имота е попаднал след като съпругата и съответно и майка на двамата си синове се е обадила на една нейна съученичка, която работи в агенцията хикс като предполага, че тя ще и свърши работа. Цените на имотите в 95% от случаите НЕ се определят от професионалистите в областта тоест от брокерите, а от собствениците на имотите. Въпреки, че една от услугите, които предлагат всички агенции е определянето на продажната цена на недвижимия имот то ние от опит знаем, че хората винаги имат свое мнение и то най-често е за цена по-висока от реалната цена разбира се. Ето защо когато купувате имот вие не може да си създадете мнение за цените на имотите само на база на наличните предложения в интернет, защото много често собствениците гледат едни от други и смятат, че това са цените в района и не търпят друго мнение. Нашата работа като брокери и евентуални ваши съветници в тази най-важна част от услугата, която предлагаме на нашите клиенти купувачи на недвижими имоти е да ви съветваме и съдействаме през целия процес на воденето на разговори относно цената на имота. Всеки случай е напълно индивидуален, защото зад всеки един имот стоят неговите собственици, които могат да бъдат хора от най-различни слоеве на обществото с най-различни професии и житейски опит, а с различните хора от различните възрастови групи не се преговаря по един и същи начин. Тук работата вече не е в юридическия отдел, а в отдел преговори с хора, а когато работиш с хора трябва да имаш необходимия подход ако искаш нещата ти да се получат. За да приложим успешни преговори за цената на имота ние трябва да научим повече и за самия имот и за неговите собственици за да знаем как да процедираме.

Естествено ако сте отишли преди седмица на оглед на този имот преди да ни се обадите най-вероятно вече сте допуснали купища грешки, но и за това има решение ако ни се обадите още сега, но трябва да знаете, че методите, процедурите, похватите, времето и начина на провеждането на преговорите се определят единствено и само от ТБМ2 и не е задължително да бъдат подробно разяснявани, разбрани и одобрени от възложителя, защото това е търговска тайна. Всичко това може да стане и по начин предложен от клиента, но не даваме гаранции за резултата, защото ако вие сте готвач и вашите клиенти поискат да им сготвите една страхотно вкусна манджа, евтина, нискокалорична, която да приготвите за 10 минути, но да е добре изпечена, без да слагате тези и тези подправки и ако не я харесат няма да ви платят нали сами разбирате, че готвача ще ви забърка по едни яйца, но преди да ви ги сервира ще поиска да оправите сметката?

5. Цялостна юридическа документална проверка на историята на един недвижим имот, която включва справки от агенция по вписванията на всеки от собствениците на недвижимия имот, изготвяне, подаване на молба и получаването на удостоверение за имот, което отразява всички вписвания, отбелязвания и заличавания за тежести и права към момента на изготвянето му или пък се удостоверява, че такива няма.

6. Подбор на имоти за оглед, което включва анализ на наличните предложени за продажба имоти в публичното пространство, проверка на тяхната актуалност чрез телефонни обаждания за всеки един имот по зададените от клиента параметри. Елиминиране на подвеждащите оферти, изготвяне на график за огледи с актуални имоти. За организирането на достатъчен брой огледи на имоти, които са необходими за избор на жилище в София средно се посещават минимум около 15 имота. Може да очаквате, че според зависимост от различните параметри на търсенето на имот тази бройка може да нарастне до 40, но може да успеете да вземете решение и след 10-ия оглед.

7. Физическо присъствие за огледи на имоти с опитен консултант от агенцията, сравнение, анализ и професионална експертиза между различните посетени недвижими имоти. Огледите на всички имоти, които се предлагат от ТБМ2 са напълно безплатни. Имотите могат да се избират и само от клиента, а огледите да се уговарят и организират от консултант от ТБМ2 най-рано за следващия работен ден. Имаме зад гърба си “само” около 15000-20000 огледа може пък и да сме научили нещичко.

8. Изготвяне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. За да купите един недвижим имот е необходимо предварително да си го запазите само за вас, а за целта е необходимо да оставите капаро в размер най-често на 10% от цената на имот, които пари се плащат на собственика/собствениците на имота и те поемат писмен ангажимент да не предлагат имота за продажба на други купувачи или ако въпреки това осъществят такава сделка и продадат на друг купувач имота си то в този случай е необходимо да ви върнат капарото в двоен размер. Това се разбира най-често под “капариране на имот”, защото за да бъде осъществена една покупко-продажба на имот собствениците на имота трябва да извършват редица действия по снабдяването с актуални документи необходими за продажбата на имота. Нотариалния акт не се нуждае от актуализация, но ако например нотариалния акт е на името на починал човек то неговите наследници трябва да си извадят актуално удостоверение за наследници с което да докажат правата си като собственици. Удостоверението за наследници има актуалност, защото ако наследниците са да кажем съпругата на починалия вече собственик на имота и неговита две деца вече да кажем 45 годишни хора то в последствие е възможно и съпругата на покойника да го последва в отвъдното, а от там следва второ удостоверение за наследници от което да е видно, че наследници остават само двете деца на двамата починали родители и т.н. Ако обаче е оставено завещание, че имота се дарява на племенника хикс, който е бил много добро момче то тогава става малко по-сложно и т.н. да не задълбаваме в различни казуси. Предварителния договор е агажимента на собствениците на имота, че ще предадат имота на купувача изпразнен от старите си мебели, без натрупани от години задължения към топлофикация, софийска вода и т.н. Без подписването на грамотно оформен предварителен договор в периода между устната договорка, че вие ще купите имота, а продавача ще ви го продаде на цената хикс и самото прехвърляне на имота след месец или два докато собствениците си оформят документите биха могли да се случат куп различни неща, които да доведат до разваляне на сделката от страна на продавача. Примери има колкото искате, среща в асансьора между съседи - “Петров ти нали беше пуснал твоя апартамент за продажба? Гледа ли новините вчера? Нали разбра, че предстои покачване на цените ти да не си избързал да го продадеш вече?” На другия ден Петров започва активно да се интересува дали случайно не се е минал и започва трескаво търсене на новини в интернет и разпити на съседи, познати, приятели, колеги, един приятел дето работеше като брокер преди време, Иванова дето работеше в банката, магазионерката дето преди две години продаде една нива на баба си и т.н. Да се хванем ли на бас, че Петров ще ви се обади да ви каже, че се отказва на този етап от продажбата на имота си или вие сами ще се досетите? А дали Петров щеше да се отметне от поетите ангажименти към вас ако ги беше поел в писмена форма, а подписвайки предварителен договор трябваше да ви плати неустойка от няколко хиляди евро? Ето поради една от тези причини се подписва договор и се плаща капаро, защото при 8 от 10 продавачи на имоти след договорките за продажба се пораждат съмнения относно взетите решения. А ако възложите изготвянето на предварителния договор на хора без необходимия опит рискувате да стъпите на криво.

04.05.2014г.

Пазарлък за имот

10 съвета от ТБМ2 при покупка на първо жилище

0
April
27

Процеса по обръщане на тренда вече е съвсем ясен. Въпроса, който си задаваха всички участници беше само КОГА? Търсенето на качествени жилища в столицата в момента е огромно, този момент не е от вчера той започна миналата година и съвсем не е случаен. Също така както вече стана ясно всички четат блога на ТБМ2, а вече и от вестник Капитал разбраха на къде отиват нещата. Наистина нещата стоят така и това не е поредния опит за подмяна на реалността, а този път това наистина е реалността.  Както обаче аз обичам да уточнявам нека не обобщаваме и нека не слагаме всичко под един знаменател, защото както знаем НЕ за всеки кораб в недвижимите имоти има пътници.

За много от имотите обаче положително развитие няма да има нито сега нито след време. Съвсем логично е имотите, които са с неатрактивни локации да не търпят развитие от гледна точка на засилен интерес от купувачи и ръст на цените. Също така и имотите, които са с неатрактивно за да не използвам други думи разпределение на помещенията също не биха могли да очакват някаква съществена промяна дори и при ръст на цените в следващите месеци.

27.04.2014г.

0
January
11

Точно 224 644 са сделките с недвижими имоти в България през изминалата 2013 година, което е ръст с около 3% спрямо 2012 година когато те бяха 218 151, а през 2011 година продажбите в страната бяха 222 733. Спокойно можем да кажем, че в България ежедневно (през работните дни) се прехвърлят по около 853 имота през последните три години.

Тенденциите на пазара на имоти се очертават все по-ясно и блога на ТБМ2  преди половин година загатна какво се очаква и прогнозира на 12.07.2013г. като половин година по-късно в началото на 2014 година ТБМ2 позна - минималния брой сделки за столицата остана този от 2012 година - 18166 през 2013 година сделките са вече 19430.

Въпреки нестабилността от към политическа и икономическа гледна точка явно по-показателен за пазара на имоти се оказва дела на сивата икономика за чийто размери само бихме могли да гадаем. Когато анализираме трябва да вземем под внимание всички показатели за да стигнем до най-точния извод.

Най-сериозно раздвижване през 2013 година има на жилищния пазар, а правим тези изводи на база увеличението на продажбите на имоти в големите градове като София, Пловдив, Варна и Бургас. Ръст на сделките на годишна база за 2013 година спрямо 2012 година в София 6,9%, в Пловдив - 10,2%, във Варна - 39,2%, а в Бургас - впечатляващите 53,8%.

В София продажбите на годишна база изглеждат така:

2007г - 45 015
2008г - 40 906
2009г - 23 904
2010г - 21 787
2011г - 20 598
2012г - 18 166
2013г - 19 430

За първи път от много години насам има увеличение на покупко-продажбите на имоти като това ни най-малко не се дължи на “развръзване на кесиите” от страна на банките, защото по данни от агенция по вписванията за София град за цялата 2013 година има вписани едва 7644 ипотеки като това включва и договорните и законовите ипотеки. В тази цифра се включват и всички ипотеки, които не са били изтегляни с цел покупка на имот, а тук влизат и ипотеки за покриване на текущи нужди, ремонтни действия, кредити за бизнеса и т.н. На фона на продажбите този брой ипотеки заема по-малко от 40% от тези 19 430 продажби в столицата. Вероятно ипотечните кредити изтеглени с цел покупка на имот в София са не повече от 25-30% или иначе казано 6-7 от всеки 10 покупки на недвижими имоти в столицата стават с налични средства и без ипотечен кредит.

В пресата излизат най-различни и доста противоречиви материали като аз бих искал да обърнете внимание на няколко от тях. Например вижте тези заглавия на вестник “Труд”:

“Ръстът на имотния пазар е само 3 на сто” с автор Христо Николов от 07.01.2013г. като самия автор някъде по-средата на материала си отчита всъщност нещо доста по-интересно, а именно: “Но в четирите най-големи града с развит жилищен пазар има ръст на сделките на годишна база. В столицата той е 6,9%, в Пловдив - 10,2%, във Варна - 39,2%, а в Бургас - впечатляващите 53,8%.Разбира се право на вестник “Труд” и на автора на материала е сами да преценят, какво да бъде заглавието на материала, но аз поне смятам, че заглавието спокойно би могло да бъде и друго като например: “Ръст на продажбите на имоти в четирите най-големи града от 6.9% до 53.8%” като намирам тази информация за далеч по-важна предвид факта, че в тези 4-ри града живеят половината от българите, а другата половина от населението на страната е свързана по някакъв начин с тези градове. Според автора ръста е “САМО 3%” и това е далеч по-важната новина от колкото сериозния ръст в големите градове.

Нека да погледнем и второ заглавие също от вестник “Труд”:

“Задава се пик на отнетите имоти” като автора на материала отново е Христо Николов от 29.10.2013 година. Нека да погледнем каква информация е изнесена в този материал и как е поднесена на читателите на вестника:

“В края на първото тримесечие на годината броят на предлаганите от частни съдебни изпълнители имоти беше 3663, като това число включва всякакви недвижимости в цялата страна - жилища, офиси, сгради, хотели, халета и т.н. В последните дни на октомври броят на имотите вече е 4822, т.е. увеличението само за две тримесечия е с 31%.

Още по-стряскаща е статистиката за броя на имотите, предложени в столицата. От края на първото тримесечие на годината до вчера те са се увеличили с 46%. И за да е пълна картината, се оказва, че през октомври този пазар също се развива с пълни обороти - за четирите седмици между 1 и 28 октомври броят на предложените имоти в страната е нараснал от 4543 на 4822, т.е. с 6,1%.

Наскоро Георги Дичев от камарата обясни, че и продадените чрез търгове имоти се увеличават. За първото полугодие на 2013-а частните съдебни изпълнители са изтъргували 4800 имота, докато за цялата минала година те са били 7780. За интереса към търговете той съди по това, че докато преди кризата на всеки търг са се явявали по 30-40 души, до преди година интерес са проявявали единици. Но от тази година съдебните изпълнители събират поне по десетина оферти за всеки имот, пуснат на търг.

По-надолу в материала:

“Надявам се пикът да е тази година и от 2014-а нататък броят на тези търгове да почне да намалява”, каза пред “Труд” Тошев. Той обърна внимание на още едно обстоятелство: в статистиката на камарата жилищата са само 1417, всичко останало са гаражи, етажи от къщи, вили, парцели, заведения и др. Т.е. все имоти, които собствениците им по-лесно могат да прежалят и да продадат, за да удовлетворят банката. Предлаганите на търг двустайни апартаменти, за които може да се предположи, че са единствени жилища, намаляват - от 676 в началото на октомври до 598 към вчерашна дата.”  

Бих искал да акцентирам на две неща:

1. Заглавието - да наистина на фона на 7780 продадени на публична продан имоти в цялата страна през 2012 година може би през 2013 година те ще бъдат 9000-10000 и това само по себе си е “пик”, но какво значение има този “пик” на фона на 218 151 продажби през същата 2012 година когато на публична продан са реализирани тези 7780 имота. Тоест тези 7780 продадени на публична продан през частните съдебни изпълнители недвижими имоти са по-малко от 3.6% от всички сделки. Съгласявам се - това е “пик” на отнетите имоти, но не е ли по-удачно заглавието: “Продажбите на имоти на публична продан се увеличават, но все още са под 5% от всички сделки с имоти” 

2.  Цитират се едни стряскащи проценти като 46% увеличение и т.н. но автора не си е направил труда да провери колко от тези имоти стоят от години в статистиката на съдебните изпълнители без да могат да се продадат, защото за тях няма купувачи. Тоест ако имаме едни и същи 2000 непродаваеми имоти и към тях прибавим нови 2000, които са също толкова неатрактивни идеални части от имоти, парцели, гаражи и т.н. имаме статистическо увеличение, но какво точно след като двустайните апартаменти са около 600 в цялата страна, а в столицата те са около 100 като голяма част са в недостроени сгради без разрешение за ползване или с изключително неатрактивни местоположения.

Вместо да се търси начин от автора да вникне в цифрите и да предложи една по-различна гледна точка на читателите на “Труд” се подхвърлят едни цифри и се пишат едни заглавия, а както всички знаем заглавията на материалите се четат много повече от колкото самите материали. Освен всичко друго марката “Труд” е доказана във времето и има силно влияние остава само да гадаем каква е целта на “занятието”.

11.01.2014г.

Покрай протестите през 2013г. имаме ръст на броя покупки на имоти в София, Пловдив и Варна.

Любопитни цифри за продажбите на имоти в София град за 2012 година

    

0
November
22

За колко време се продава апартамент?

Първа част на тази тема вижте тук

Втора част на тази тема вижте тук

Същия въпрос може да звучи и така - за колко време се продава жилище, за колко време се продава имот, за колко време се продава къща, за колко време се продава магазин, за колко време се продава парцел. И пак отначало - за колко време се продава апартамент в София и за колко време се продава апартамент в Лом? Два еднакви апартамента в София и Лом като този в столицата ще бъде много по-скъп поне двойно, но освен, че е по-скъп и ще се продаде в пъти по-бързо от този в Лом. Причината е ясна - търсенето в столицата е в пъти по-голямо от това в Лом. Ако трябва да сме по-конкретни за трите месеца юли, август и септември на 2013 година докато в София са се продали 4536 имота то в Лом сделките са били близо пет пъти по-малко 969 броя, но вероятно голяма част от тях са за земеделски земи.

В София обаче има и по-голямо предлагане на недвижими имоти въпреки, че столицата е лидер по брой сделки /20000 годишно/. Именно голямото предлагане обуславя някои особености в продължителността на търсенето на купувач за различните типове имоти. Като брокер с опит близо десет години в посредничеството при покупко-продажби на имоти в София мога да споделя личния си опит що се касае до недвижимостите на територията (и близките райони разбира се) на столицата.

Най-лесно е да се изстрелят няколко цифри за ориентир, но нещата са толкова субективни и специфични при недвижимите имоти, че няма как всичко да се сложи в рамки. Два еднакви имота няма дори две къщи близнаци не са еднакви, защото далечните им краища ще имат противоположни изложения, а изложението има значение нали? И друг път е ставало дума за имотите, които се продават най-бързо. Тази класация е само за ориентир:

1.Двустайни тухлени жилища - ново строителство /построени след 2000-та година/
2.Двустайни ЕПК жилища
3.Едностайни панелни жилища - гарсониери /построени след 84-та година/
4.Двустайни панелни жилища - /построени след 84-та година/
5.Едностайни тухлени жилища - боксониери

6.Тристайни ЕПК жилища
7.Тристайни панелни жилища - /построени след 84-та година/
8.Тристайни тухлени жилища - старо строителство /построени преди 2000-та година/

9.Четиристайни жилища и многостайни жилища
10.Мезонети
11.Гаражи
12.Парцели в регулация
13.Къщи
14.Магазини
15.Офиси

Имайте предвид, че първите пет места в тази класация са доста динамична променлива, защото всеки един ден в София се купуват по около 70-80 имота и от тях една голяма част са именно тези изброени в първите пет места и те вероятно си разменят местата. Другите обаче много по-рядко си променят местата. Както вече споменах всичко е субективно и специфично и ето няколко контра пункта. Двустайно ЕПК жилище на 18-ия етаж би се продало много по-бавно от колкото един тристаен панелен апартамент на етаж между 2-ри и 7-ми с по-висока цена от двустайния на 18-ия етаж. Излишно е да казвам защо нали? Също така едностайно тухлено жилище с нефункционално разпределение на последен етаж със скосявания и тераси без асансьор също би се реализирало по-трудно от колкото някой имот, който по презумция е след петото място. Други подобни разлики биха могли да бъдат прекалено големи парцели по 10-20 декара, които е нормално да се продадат или въобще да не се продадат докато една къща с двор един декар и цена под 30000 евро е много по-вероятно да се продаде по-бързо.

За имотите има значение локацията - апартаментите в Обеля се продават в пъти по-бавно от апартаментите в Младост. И в двата панелни комплекса има метро и двата комплекса са сравнително еднакво отдалечени от центъра на София, но към единия интереса е близо 50 пъти по-висок. И някак си така се получава, че в Младост хем цените на апартаментите са по-високи от тези в Обеля, хем има много повече продажби на имоти. За това си има и редица обяснения като бизнес парка, близостта до студентски град и много други фактори. Разликата в цената между два напълно еднакви двустайни панелни апартамента с еднаква необходимост от ремонт и на един и същи етаж в блокове построени през една и съща година, но единия в Обеля, а другия в Младост е около 5000 евро. И двата жилищни комплекса са в краищата на столицата, но има много разлики както в цените така и във времето за продажбата на всеки имот. Тези в Младост са хем по-скъпи, хем по-бързо се продават - факт.

Подробностите, които биха могли “да обърнат каручката” и да забавят продажбата са толкова много, че дори редовното четене на нашия блог няма да е достатъчно да научите за всички тях. Със сигурност обаче ако нямаме на лице някой от обичайните недостатъци - партерен етаж, първи етаж, последен етаж или непоследен, но пък много висок - 12,13,14,15,16, и т.н. до 22-ри етаж, ако нямаме преход, ако нямаме изцяло северно изложение на цялото жилище, ако нямаме силни скосявания, ромски махали в непосредствена близост, ако жилището не е в сграда, която е в окаяно състояние, ако не е гредоред, ако не гледа към шумен булевард и някои други немаловажно особености и ако това жилище се намира в София и цената му е съобразена с пазарните реалности то тогава бихме могли да кажем, че за жилищата в класацията от 1 до 8 срока на тяхната реализация варира от един месец до около максимум една година. Тези до пето място трябва да получат капаро най-късно до 4-ия месец. От 9-то до 15-то място нещата като минимум във времето са половин година, но са още по-обвързани с определянето на пазарната цена, защото ако тя е сгрешена и три години може резултата да е нулев и колко и да разполагате с време то неговото безмислено губене не би довело до абсолютно никакъв резултат.

За колко време се продават:

1.Двустайни тухлени жилища - ново строителство /построени след 2000-та година/
2.Двустайни ЕПК жилища
3.Едностайни панелни жилища - гарсониери /построени след 84-та година/
4.Двустайни панелни жилища - /построени след 84-та година/
5.Едностайни тухлени жилища - боксониери

Първите пет трябва да получат капаро до четвъртия месец.

6.Тристайни ЕПК жилища
7.Тристайни панелни жилища - /построени след 84-та година/
8.Тристайни тухлени жилища - старо строителство /построени преди 2000-та година/

При мотивиран продавач, добър брокер и силен попътен вятър капаро най-рано около 3-4-ия месец, но най-често около 6-7-ия месец. Но ако до една година нямате капаро - имате проблем.

9.Четиристайни жилища и многостайни жилища
10.Мезонети
11.Гаражи
12.Парцели в регулация
13.Къщи
14.Магазини
15.Офиси

Тук нещата са с прекалено много особености и не може да се даде обобщен отговор, но за продажбата на къща или мезонет с цена над 150 000-200 000 евро нещата спокойно могат да залежават по година-две като за това не е необходимо да има някакъв сериозен недостатък. Просто в по-високия ценови клас предлагането е голямо, а търсенето трудно би могло да се нарече търсене.

За успокоение на купувачите - хора спокойноимотите си висят по обявите с години и не се продават по най-различни причини като най-честата е собственика да не желае да намали цената на имота си. Е лошото тук за купувачите е, че щом един собственик на имот не е мотивиран да продава съответно той не е и притиснат да го прави било то от кредит или от нещо друго.

Аз ги видях как вървят имотите в интернет.

22.11.2013г.

0
September
11

 

След като три пъти писахме за фалшивите обяви за имоти - проблема продължава да е напълно актуален и единствено се сменят имената и логата на “играчите”, които предлагат изгодните жилища под наем за по 219, 189 евро и т.н.

Първа част

Втора част

Трета част

Другата промяна - престанали са да предлагат измислени от тях супер луксозни жилища за малко пари и са преминали на снимки от реални жилища в България, които обаче примерно са обявени някъде за продажба. Симпатягите свалят снимките и ги качват като имоти под наем за да изглежда предложението по достоверно. Защото номера за имотите под наем със снимки от полски сайтове и луксозни хотели в Турция, които се предлагат като двустайни апартаменти под наем в Младост за по 180 евро вече не върви. Номера се изтърка, а с тази нова тактика нещата изглеждат максимално достоверно. Разгледайте офертите на ето тези две агенции за имоти:

Агенция: ФАКТ ПРОПЪРТИС ООД

както и на:

Агенция: ФАКТОР ПРОПЪРТИС

Агенция: ФАКТОР ПРОПЪРТИС ВАРНА

Сигурно ще успеете да забележите тези “колеги” колко много жилища дават под наем, а странно никой от колегите с които работим от години не ги е чувал и не е бил с тях на огледи. В същото време нашата агенция е на пазара на имоти от 2007-ма година и нямаме повече от 20-ина имота, които предлагаме под наем. Изключвам вече отдадените от нас под наем, които след време може отново да се освободят. Може пък “колегите” просто да са направили фурор знае ли човек. Разгледайте внимателно техните “имоти” и преценете сами ние не можем да кажем, че всичките им 250-300 жилища за фалшиви може пък и да имат няколко реални. Не сме разследващ орган, но и знаем много добре, че с подобен род подвеждания няма кой да се занимава да ги глобява или санкционира - вие клиентите сте тези, които трябва да внимават. Търсете офиса на фирмата - отидете да видите има ли на този адрес наистина такава фирма, вижте имат ли регистрирана фирма и от кога е регистрирана тя, но най-вече се ориентирайте по “изгодните” жилища, които се предлагат най-често обозначени с: “само за ч.л.”, “за директни клиенти на агенцията” и т.н. Помислете също ако сте наемодател/хазаяин ще се сългасите ли да си давате напълно обзаведения апартамент в София за 200лв…? И от нас да знаете - закъсали наемодатели в София няма поне не и за жилища в ценовия клас до 500лв за търговски обекти би могло, но не разчитайте, че в добър район на столицата добре обзаведено двустайно жилище може да се предлага за сума по-малка от 450-500лв. Напълно обазведени жилища в широкия центъра или топ центъра на София за по 250-300лв НЯМА не си губете времето да им звъните целта е да ви имат номера и по-късно или дори след седмица когато ще сте забравили на кой сте звъняли да ви се обадят невинно и да ви предложат имот, който се предлага от друга агенция и който няма абсолютно нищо общо с тези за които сте им звъняли. За съжаление този скромен списък е капка в морето на тези, които публикуват фалшиви обяви.

Конкретно за така наречените ни “колеги” /двете агенции споменати по-горе/ една бърза справка в търговския регистър показва, че явно са тръгнали към “легализация на дейността”, защото са регистрирали все пак по една фирма. Е…на един и същи адрес, но реално това не е забранено от закона. Вероятно за да се стигне до подбен ход са били притиснати от интернет порталите, които са им отказали да им пускат обявите ако не представят данни на реална фирма. Странно защо не посочват в обявите на тези свои близо 600 кое от кое по-изгодни жилища реалния адрес от своята неотдавна направена регистрация на фирмата, защото той се намира на улица Екзарх Йосиф в центъра на София…? И двете им фирми са регистрирани там, а къде реално се помещават никой не знае… Но ако съберем офертите на двете фирми определено стават пазарен лидер на пазара на наеми в София. Вероятно в момента само една от най-големите агенции в България с над 20 годишна история - Явлена има подобен набор от оферти под наем в София около 700 актуални имота под наем като от тях с цени под 500лв са не повече от 60-ина като повечето са за малки офисчета и магазинчета, а жилищата са много малко…Та как мислите най-голямата агенция в България с офиси из цялата страна и доказано име няма такъв набор от изгодни имоти, но агенция тинтири-минтири с петдесет стотинки капитал и без офис е открила топлата вода…

Има и друго нещо върху, което си струва да се замислите ако вие сте наемодател притежаващ едно или повече жилища в София ще се доверите ли на “агенция”, която няма офис да речем? За регистрирана фирма не говорим, защото да си регистрираш фирма вече може и срещу 150лв, но за да имаш офис най-малкото трябва да му плащаш наема… Фирмения сайт в днешно време е абсолютно задължителен ако искаш да правиш бизнес или поне аз така смятам, но ок има шаблонни сайтчета, които могат да си купят за 100-200лв, но те дори и това не си правят труда да на направят, което говори само едно - “фирмения брандинг”, зад който се крият в момента (имената са повече 40) е просто временен. Когато всички научат имената на лъжците те просто ги сменят с нови и продължават, а в същото време участниците търсещи под наем периодично се сменят и така нещата се размиват и мишките продължават да си църкат необезпокоявано отново със старите номерца.

1. Не се обаждайте на агенции, които “рекламират” имоти без снимки. За да предлагаш имот трябва да си го виждал, а за да го видиш е необходимо да го посетиш на място, а посетиш ли го на място няма кой да те спре да направиш няколко снимки, а и има фотоапаратчета вече и за стотина лева… Не можеш да предлагаш имот без да го видиш или поне не е нормално, защото няма да знаеш какво предлагаш, а вие бихте ли отишли на оглед с човек, който незнае нищо за имота, който самия той рекламира? Няма снимки, защото за да качиш снимки дори фалшиви е необходимо поне малко усилие, а някои ги мързи и това да правят вече.

2. Не се обаждайте на агенции, които ви предлагат напълно обзаведени жилища под наем в София на цени под 350лв не, че няма нито едно такова, но това най-често са семпло обзаведени гарсониери в Обеля 2 с уреди, мебели и последен ремонт от преди 89-та година… На вас обаче за тези пари ще ви предлагат двустаен в Лозенец и вие им се връзвате, а не би трябвало. Ето това е едно реално жилище в центъра на София -двустайно на партерен етаж близо до лъвов мост. Така може да изглежда обзаведен апартамент за 400лв, който нашата агенция е отдавала вече два пъти под наем, но имайте предвид, че няма много подобни жилища с такива цени и в повечето случаи те са по-скъпи. Е ако искате да е с по-хубави мебели и да е с по-добра локация и да струва за по-малко от 400-450лв е много пък искате :)

3.  Не се обаждайте на агенции, които нямат офис. Не за друго, а просто е несериозно да правиш бизнес с имоти и да нямаш възможност да си наемеш офис ако не да си купиш. Съмнително е и поради факта, че “агенцията” не желае да бъде открита, а от там следва и въпроса от какво се крие ако не от нечие недоволство. Но внимавайте много често се посочват съществуващи адреси на познати улици, но на адресите няма офис на агенция и никога не е имало. Също така се прави и друг номер посочва се адрес, който е несъщестуваш като на пример гр.София, бул. България N:180… Кой ще се вдигне да отиде да провери дали на този адрес има офис на агенцията “шушумига шменти капели пропъртис” никой няма да се занимава и те го знаят. Е не е ли странно как агенция без офис, без сайт, без стационарен телефон предлага над 100-200 супер изгодни жилища под наем, а някой предлагат и по над 600…!? Все трябва по някой лев да изкарват, че да си наемат едно офисче някъде където да могат да бъдат открити и където някой да отговаря на стационарния телефон, който също липсва. Някое малко офисче където да посрещат “стотитиците хиляди хазяи”, които им доверяват имотите си. Все пак за да даваш жилище под наем трябва поне да познаваш собственика му…а той човека ще попита къде аджеба ви е офиса… Е нашия офис е в Люлин 7, но сме там от много дълго време и не се крием от никого, защото нашата агенция не лъже и гради имиджа си вече шеста година.

4. Най-лесния начин да разберете дали можете да си наемете жилище с цена до еди колко си лева е да намерите познат брокер, а ако нямате такъв да попитате приятели и колеги да ви насочат към някой, който с това си изкарва прехраната и към настоящия момент е в течение на актуалните пазарни и РЕАЛНИ нива на месечните наеми на жилищата в районите, които ви интересуват. След като откриете такъв човек просто го попитайте с бюджет до 300-350лв какво и къде има свободно за наемане и част от вашите луксозни мечти ще угаснат :) И е добре да научите истината преди да сте навъртяли първите 30-40 телефона. До някъде тези съвети важат и за наемането на жилища.

5. Звъните на изгоден апартамент под наем в София, но на мобилния на “брокера” не отговаря никой и обаждането не се връща от негова страна. След известно време ви се обаждат от друг номер да ви предлагат имоти, които нямат нищо общо с тези, които сте искали да видите. Идеята е проста - не искат да бъдат свързвани с фалшивите обяви и за това ви звънят от други телефони като по този начин никой не може да ги упрекне в измама. Няма коректно работещ брокер, който в работно време не си вдига телефона или ако е в среща и не може да отговори със сигурност ще ви върне обаждането от същия номер на който сте му звъняли в близкия един час.

11.09.2013г.

2
August
30

1. Преценете възможностите си и своя максимален бюджет, който да не надскачате.

2. Не бързайте с огледите преди да сте си осигурили финансирането и преди да сте готови да купувате.  Ако планирате да придобиете основната част от сумата с която мислите да купите имот от продажбата на ваш наследствен имот и да доплатите за по-голям или по-хубав вашия план е класика, но не бързайте да ходите на огледите преди да сте получили капаро за вашия имот. Продажбата отнема време и ако не сте се посъветвали с брокер относно реалната продажна цена на имота си то предлагането за продажба на вашия имот би могло да се увеличи до повече от половин година.

3. Ако планирате да купувате имот с ипотечен кредит като за ипотека ще послужи бъдещия ви имот е необходимо най-напред  да получите одобрение от банката на база вашите доходи и едва тогава ще знаете на каква сума ще можете да разчитате под формата на ипотечен кредит от банката.  След като банката ви одобри според вашия трудов стаж и доходи идва ред  за оценка и одобрение и на имота, който банката ще приеме като обезпечение срещу, което да ви отпусне заем. Възможно е имота да се продава на много по-висока цена от тази, която ще определи независимия оценител изпратен вашата банка.  Не оставяйте капаро преди да е ясно каква ще бъде оценката на имота, защото в противен случай има опасност да го загубите.

4. Не забравяйте самоучастието ако ще разчитате на ипотечен кредит.  Необходимо е да имате налична сума поне 15-20% от цената на имота и то ако имате добра кредитна история, високи официални доходи и не малък трудов стаж. Ако нещо от тези неща ви липсва мислете за по-голямо самоучастие.

5. Изберете си опитен брокер, който работи само като такъв и с това си изкарва прехраната. Ако не бихте доверили косата си на фризьор, който всъщност работи като готвач, но преди време в казармата е подстригвал с една машинка то тогава вероятно не бихте се доверили и на човек, който не се занимава професионално с покупко-продажба на недвижими имоти, защото в първия случай ще пострада прическата ви, а във втория рискувате да изгубите няколко хиляди евро платени в повече.

6. Преговорите са най-важната част не ги подценявайте. След като сте харесали имот оставете брокера да преговаря той има нужния опит и няма да се остави на емоциите. От нашата практика с купувачите на имоти забелязваме какви са най-честите грешки и една от тях е показването на емоции от купувача при огледите или при преговорите. Ако за вас няма значение кой имот ще си купите този, който сте избрали сега или друг то тогава не би трябвало да се вълнувате толкова много и да реагирате нервно ако продавача не откликва на всички ваши предложения. Ако сте прекален непукист също има опасност да бъдете лесно разкрит от брокера на продавача, а също така сценките с доброто и лошото ченге или пък огледите на един друг още по-хубав и още по-евтин имот вече не минават.

7. Помислете с какво можете да направите компромис. Винаги се тръгва в търсене с идеална цел и постепенно се ориентираме към наличното предлагане . Най-трудния компромис е този с цената, да решиш да платиш повече се случва рядко за това е по-добре да направите компромис с нещо друго – сменете района, сменете изискването си за етаж или за изложение или пък за тип строителство и нещата ще се получат. Често на купувачите им се иска да купят имот в даден район в който обаче цените са високи и търсенето е силно и чак след като се убедят лично, че цените не падат дори след преговори до желаните от тях нива едва тогава започват да мислят за алтернативни райони. Не правете тази грешка, защото докато гледате имоти в райони, които не са ви по джоба други вече минали по вашия път в този момент оглеждат най-изгодните предложения в алтернативните райони преди вас.

8. Помислете за сроковете. Ако живеете под наем не бързайте да съобщавате на хазяина, че имате намерение да купувате имот и скоро ще освобождавате квартирата си. Между предварителния договор и прехвърлянето на имота има обичайно между 4 седмици и два месеца, а ако ще купувате с ипотечен кредит си предвидете и опция за по-дълъг срок. Внимавайте какво и кога казвате на наемодателите си за да не ви изхвърлят по-рано от колкото имате готовност да се нанесете в новия си дом.

9. Когато направите предложение уточнявайте всички детайли. Ще купя имота на тази цена, но нека да поделим разходите по прехвърлянето на имота. Аз ви давам по-голямо капаро от 10%, а вие се изнасяте максимум до един месец.

10. Помислете за ремонта. Ако бюджета не ви е достатъчен за покупка на имот ремонтиран до ключ, а такива не се предлагат много помислете за ремонта като цена и за ремонта като време.

30.08.2013г.

За размера на брокерския комисион в агенциите за недвижими имоти и защо знанието няма цена II

При покупка на имот с ипотечен кредит помислете за самоучастието и разходите по сделката

Как се организира оглед на недвижим имот?

Знаете ли как да се пазарите?

0
July
12

 

Въпреки протестите, които свалиха предишното правителство и въпреки сегашните протести в София където протестите бяха и сега също са най-активни имаме увеличение на броя на сделките с недвижими имоти. Изглежда доста хора се възползват успешно от колебливата политическа ситуация, която цари от началото на година до днес купувайки имоти в големите градове. Дали причината не е и в намалелите лихви по депозитите и в същото време все по-изгодните ипотечни кредити, които отпускат банките оставяме да решите вие.

Разликите в цифрите в София изглеждат така:

През първите шест месеца на 2012 година (когато нямаше протести) са купени 7909 недвижими имота, а през първите размирни шест месеца на 2013 година са купени 8687 недвижими имота, което е с 778 сделки повече.

В пловдив има ръст около 20%, а във Варна с около 10%…

През миналата година в столицата общия брой сделки за 12-те месеца са били 18166, но ако се запази тенденцията от първата половина на тази година може да очакваме те да бъдат повече. Ако това се случи рекордния минимален брой сделки за столицата ще остане миналогодишния.

12.07.2013г.

Пазара на недвижими имоти се движи вече трета година със около 222 000 сделки годишно

0
June
2

Как можете да видите “как вървят имотите в интернет” след като предлагането е 10 към 1 - десет имота срещу един купувач? Имотите се предлагат, но купува ли ги някой на цените на които се предлагат?

Най-често срещаната грешка, която правят продавачите на имоти - планират бъдещи покупки и на тази база определят каква сума ще поискат за имота си. Представете си че продавате автомобил Мерцедес, но модел 1995 година, но искате да си купите Ситроен модел 2012 година. Няма как стария автомобил от 1995-та година макар и Мерцедес да струва колко нов Ситроен на година или две. И няма как на базата на вашите желания за бъдещи покупки да определяте пазарната стойност на нещо, което притежавате каквато и сантиментална стойност да има то. Много често хората искат да продадат старите си тристайни апартаменти и да закупят с получените средства две гарсониери в същия или по-хубав район - това няма как да се получи. Започвайки с погрешно планиране на цената се обезмислят бъдещи действия по оферирането на имота и това е причината много имоти да залежават с години и въпреки, че са сменени 20 агенции и брокери, които ги предлагат резултата е един и същ - неуспех. Причината се корени в грешното определяне на реалната пазарна цена на имота, а там се губи време от порядъка на от половин година до повече от две години. ТБМ2 Ви предлага да не губите това време на принципа “проба-грешка” и да се възползвате от нашите услуги веднага. Цените, които виждате в интернет пространстовото са определени по най-различни методи от собствениците на имотите и това, че се предлагат от техните посредници брокерите съвсем не означава, че са съобразени с техните съвети и ценооопределяне. Някой искат да си купят Ситроен, но други искат да разменят Трабант за Ферари…и се ориентират по предлагането в реклама на други модели Трабант, които няма кой да купи… Тоест - това, че някой предлага нещо на някаква цена съвсем не означава, че има кой да плати тази цена когато и да е било.

Представете си виждате 40 обяви за трабантчета на най-различни цени и вие като собственик също на един такъв трабант правите “мониторинг” на предлагането на трабанчета във вашия град. Преглеждате и виждате цени от 200 до 4000лв за различни трабантчета и си казате ок моето трабантче не е най-старото и най-разваленото от тези, които се предлагат тук, но не е и най-лаченото значи една цена от 1500лв е напълно разумна, защото дори е по-ниска от средната за трабантчетата в моя град. На първо четене има логика в подобни разсъждения, но на второ четене замислете се какво може да стане ако всички така си определят цените. Вие виждате цени на трабантчета, които се ПРЕДЛАГАТ за продажба, но не виждате цените на които те се продават в действителност. По същия начин като влезнете в магазина да избирате лютеница оглеждате щанда с лютеницата и виждате какво се предлага, но дали ще купите лютеница или ще си купите нещо друго решавате вие като купувач. Поглеждате и забелязвате промоцията за деня - сравнявате с най-скъпата лютеница произведена от био продукти и т.н. и бързо вземате решение да посегнете към промоционалната лютеница от познатата ви марка. За жалост при имотите е доста по-сложен избора и отнема много време. Тоест това, че се предлагат трабантчетата и лютениците на едни цени съвсем не означава, че се купуват на същите тези цени. Минава време и собственика на трабанчето решава да намали цената си от 800лв на 600лв, защото никой не му иска оглед за колата, но той вече е изгубил половин година в очакване на купувач като е определил цената си на база на предлагането на другите трабантчета. Вие обаче си казвате хм сигурно нещо му има точно на неговото трабантче и за това го предлага толкова евтино, но вие още сте в сферата на “проба-грешка” и продължавате да се самонадъхвате гледайки обявите за скъпи трабантчета без да се замисляте, че освен трабанчета се продават и други по-хубави автомобили.

Вижте тази класация за автомобили, която е изготвена на база търсенията само за един месец в един от най-популярните портали за предлагане на автомобили втора употреба. Виждате на първо място по търсене е популярния модел Фолксваген Голф с цели 256 918 броя търсения. На второ място е моделът на Ауди А4 с 190 970 търсения, на трето място е моделът на BMW от популярната трета серия с 138 858 броя търсения, на четвърто място е също един от най-любимите автомобили на българите модела на Опел - Астра с 137 857 регистрирани за един месец търсения. Чак на пето място е класиката Мерцедес Бенц Е-класа с 70 360 търсения, което е няколко пъти по-малко от заемащия първо място Фолксваген Голф. Един иначе много популярен автомобил като Волво S60 е чак на 20-то място само с 11 435 броя търсения, а Daewoo Matiz заема непрестижното 33 място с 4 402 регистрирани търсения.

Сигурно се досещате защо правя това “лирично-авто” отклонение…точно така сега ще погледнем и кои са най-търсените недвижими имоти по аналог на авто-класацията. При имотите разбира се е доста по-различно, защото е важно не само какъв е имота, но и е важно къде се намира. Според различни проучвания най-търсените за покупка имоти са малките жилища в големите градове. Причината да са най-търсени е ясна - колкото са по-малки - толкова са по-достъпни като крайна цена, ремонт и поддръжка. През първото тримесечие на 2013 година в София за купени точно 3600 имота, но в това число не влизат само жилищата, а всички видове имоти, Пловдив 2578, Варна цифрата е 1924, в Бургас 1212, Русе 1306, Плевен 1289, Стара Загора 1001, Пазарджик 1117 и в другите населени места цифрите за първото тримесечие на тази година са под 1000 броя. Например в Петрич за това тримесечие са купени едва 144 имота.

Най-много имоти се купуват в големите градове, най-търсените имоти в големите градове са тухлените двустайни жилища и ако трябва да ги подредим в някаква класация тя би изглеждала горе долу така:

Най-търсени и най-купувани имоти по видове в град София:

1.Двустайни тухлени жилища - ново строителство /построени след 2000-та година/
2.Двустайни ЕПК жилища
3.Едностайни панелни жилища - гарсониери
/построени след 84-та година/
4.Двустайни панелни жилища -
/построени след 84-та година/
5.Едностайни тухлени жилища - боксониери

6.Тристайни ЕПК жилища
7.Тристайни панелни жилища - /построени след 84-та година/
8.Тристайни тухлени жилища - старо строителство /построени преди 2000-та година/
9.Четиристайни жилища и многостайни жилища
10.Мезонети
11.Гаражи
12.Парцели в регулация
13.Къщи
14.Магазини
15.Офиси

Тази класация има пряка връзка с възможностите на повечето хора да си купят имот с цена не по-висока от определена сума и не случайно най-купуваните имоти са с цени до 50000 евро където според нашите проучвания, а и не само са се насочили близо 75% от всички, които купуват имоти в София.

Най-търсени имоти в град София по цена в проценти:

1.До 25000 евро 20%
2.До 30000 евро 20%
3.До 40000 евро 18%
4.До 50000 евро 16%
5.До 80000 евро 10%
6.До 100 000 евро 8%
7.До 150 000 евро 3%
8.До 200 000 евро 2%
9.До 300 000 евро 2%
10.Над 300 001 евро 1%

Най-търсените квартали за покупка на жилище в София:

1 (1) Център
Март 2013 (брой търсения) 60 817
Март 2009 (брой търсения) 49 691

2 (2) Лозенец
Март 2013 (брой търсения)  59 810
Март 2009 (брой търсения) 46 368

3 (4) Стрелбище
Март 2013 (брой търсения) 51 553
Март 2009 (брой търсения) 36 853

4 (7) Изток
Март 2013 (брой търсения) 48 734
Март 2009 (брой търсения) 33 983

5 (6) Гоце Делчев
Март 2013 (брой търсения) 47 928
Март 2009 (брой търсения) 30 207

6 (5) Борово
Март 2013 (брой търсения) 47 324
Март 2009 (брой търсения) 34 134

7 (10) Младост 1
Март 2013 (брой търсения) 47 324
Март 2009 (брой търсения) 31 566

8 (8) Бели брези
Март 2013 (брой търсения) 45 713
Март 2009 (брой търсения) 32 322

9 (3) Иван Вазов
Март 2013 (брой търсения) 44 505
Март 2009 (брой търсения) 37 457

10 (6) Гео Милев
Март 2013 (брой търсения) 43 498
Март 2009 (брой търсения) 34 134

Източник

* в скобите е посочена позицията, която е заемал кварталът през м. март 2009 г.

Освен всичко друго докато опитвате на варианта “проба-грешка” и изгубите да кажем 12 месеца в опити да налучкате коя е правилната цена можете да изгубите още повече, защото цените на имотите особено на панелните и по-старите продължават да се движат в посока на долу. И ако днес можете да получите за вашия двустаен панелен апртамент 28000 евро то след година или две може да се окаже, че няма кой да плати за него повече от 20000 евро. Тази тенденция все още е в сила за повечето панелни жилища, защото те имат срок на експлоатация и този срок намалява с всяка изминала година. Цените могат да паднат и много по-рязко ако много собственици изкарат едновременно имотите си за продажба в един и същи район. Ние много добре разбираме, че всеки човек се опитва да спести средства и опитва сам ако може да реализира имота си за да не заплати комисион на агенцията 2-3% и това е напълно разбираемо. Въпрос на математика, изгубено време и личен избор е всеки да изчисли струват ли си опитите “проба-грешка”. И както има начин да надцените своя имот така има начин и да го подцените. Няма нищо толкова страшно ако продавате трабантче ще изгубите една година и 200-300лв, а ако продавате имот може да изгубите две години и различна сума пари от 2000-3000 евро до над 50000 евро всичко зависи от цената на имота и от решенията, които взема неговия собственик.

Миналата 2012 година клиент на ТБМ2 отказа да продаде апартамента си на купувачи, които го бяха харесали и предложиха по-ниска цена с 2000 евро. По време на предложението цената на която се оферираше имота беше около 39000 евро и нашия клиент щеше да получи 37000 евро. Важно е да уточним, че става дума за тристаен панелен апартамент на първия етаж в Люлин 5, който в крайна сметка продадохме за 32000 евро, защото това беше следващото най-високо предложение като оферта от кандидат купувачи. Нашия клиент получи 5000 евро по-малко, защото не взе правилното решение няколко месеца по-рано въпреки нашия съвет да приеме офертата на тогавашните кандидат купувачи. Историята до известна степен има щастлив край, защото ако не се бяха появили тези купувачи в началото на тази година може би цената щеше да падне на около 30000 евро до края на тази година…

Аз ги видях как вървят имотите в интернет I

Аз ги видях как вървят имотите в интернет II

Аз ги видях как вървят имотите в интернет III

Какво предлага агенция за недвижими имоти ТБМ2 на своите клиенти, които са решили да продават

Не обявявайте имота си за продан в повече от една агенция за недвижими имоти това поражда съмнения от страна на купувачите.

0