August
26

За да си продадете имота не е необходимо само желание, а и поредица от действия свързвани с изваждането на задължителните документи без които продажбата е невъзможна. В България документите за имота се вадят само от собствениците/наследниците на недвижимия имот или изрично упълномощено от тях лице. Като в пълномощното е добре да е максимално подробно за да няма спънки в последствие. Най-често собствениците на имоти започват да вадят документите си когато получат капаро от някой купувач, защото всеки един документ има срок на валидност и най-често тя е шест месеца. Много е важно да се съобразят няколко неща при ваденето на документи, но най-важното е да се съобразят сроковете с предварителния договор и да не се оставят нещата за накрая под предлог, че има време.

Когато кандидат купувача ще има нужда от ипотечен кредит за да изплати исканата от продавача сума - набора от документи често се увеличава. Документи, които трябва да бъдат извадени от собствениците на имота като например декларацията по чл.87 за наличието или липсата на данъчни задължения. Това един често изискван документ от банката кредитор на купувача. Почти винаги присъства въпроса от страна на собствениците на имоти - защо е необходимо да вадя този или онзи документ и какво я интересува банката на купувача моите данъчни задължения? Въпросите са основателни, но дискусиите са излишни и ако не искате нещата да се проточват по ваша вина се придържайте към списъка с необходими документи и не отлгайте тяхното вадене. Понякога документите са много повече - например когато собствениците на имота са го наследили са повече на брой. Колкото повече са собствениците - толкова повече са и необходимите документи за продажбата. На снимките на заседателната маса в офиса ни са подредени копия на извадените документи за продажбата на една гарсониера в София…

Списъка с документи е дълъг също и когато се продава новопостроен имот изискват се всички скици, разрешение за строеж, за ползване и много други. Все пак не се стряскайте, а се мобилизирайте и съобразете ваденете на документите с вашето работно време, защото както можете да предположите всички места от които се подават молби и се получават документите са с класическо работно време до от 08:30ч. до 17:00ч. Е…не всички… Разбира се бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 работи и в тази насока и предлагаме платена услуга, която може да ви спести много време и грешки.

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /част първа/

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /част втора/

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /част трета/

Оценки на имоти

2
July
30

Този адски често срещан цитат от собственици на недвижими имоти в България е една от причините дългото търсене на кандидат купувачи да става още по-дълго. И преди кризата и по време на кризата и сега към нейния край с този “лаф” се сблъскват брокерите всеки ден. По този начин се дава заявка за познаване на ситуацията и може да се тълкува също като - “Предупреждавам те не се опитвай да ме преметнеш аз съм информиран.”

Отстоявайки твърдо тази позиция неминуемо се стига до втория най-често срещан лаф и той е “Аз не бързам с продажбата на имота - нямам никакъв зор и не ми е спешно.” Може да се тълкува още като: “Въобще не ми обяснявай, че има много по-изгодни имоти от моя - това е защото те бързат, а аз не - следователно аз ще отстоявам тази цена и рано или късно ще си я получа!”

Няма как ще ви запознаем и с още един твърде често срещан лаф от собствениците на имоти и той - “За всеки кораб си има пътници”. Има наистина такъв лаф, но той при имотите не е актуален и между впрочем никога не е бил. Но се използва за успокоение и самонавиване.

Да така е - пазара вече е в доста по-добро състояние от колкото беше в предишните 36 месеца, но това не трябва да се приема от всеки буквално. Всъщност се е активизирало наистина много сериозно търсенето в масовия сегмент, който е за жилища в рамките на 20000-40000 евро и като казвам жилища имам предвид - апартаменти! Държа да подчертая - АПАРТАМЕНТИ. Най-търсения сегмент са панелните и ЕПК гарсониери (в сайтовете за имоти често се оферират като “едностайни” и “двустайни”) но те са си добре познатите от миналото гарсониери, които се състоят от един голям хол (всекидневна) и отделна кухня, ако има и балкон може да стане преустройство. Следват по интерес - двустайните апартаменти - панелни, ЕПК и тухлени. Но всички те с цени до 40000 евро и в по-редки случаи до 45-50000 евро за София и Варна.

Има особено бурно развитие и на пазара на наеми също в масовия сегмент - до 400-500лв, но се избягват апартаменти с много старо обзавеждане, с неремонтирани бани и без пвц и алуминиева дограма. Кипи масово напускане на старите неремонтирани квартири и прехвърляне в добре обзаведени апартаменти на същия по размер наем или по-често на още по-нисък.

Всички други сегменти обаче “не са цъфнали” - продажба на големи по площ жилища, земеделски земи, парцели с големи квадратури, търговски имоти за продажба на цени от преди кризата, огромни офис площи, къщи за ремонт в населени места по-далеч от 10-15 км от голям град, надценени имоти и т.н. не попадат в търсенето на 85% от кандидат купувачите/наемателите, а за останалите 15% се борят огромен брой непродаваеми/неотдаваеми имоти. “Непродаваеми” и “Неотдаваеми” се има предвид на сегашните им цени - при корекция на цената в посока на долу може да се намери купувача/наемател на повечето имоти, но не и на всички все пак!

Това е по повод - раздвижването на пазара.

Сега да се върнем отново на “Аз ги видях как вървят!”

Какво всъщност се вижда в интернет и в пресата където се оферират имоти за продажба и отдаване под наем от техните собственици и от наетите от тях посредници?

А) Виждат се желанията на собствениците да получат максималната цена

Б) Вижда се цената на която те ще продадат/отдадат имотите си

Определно правилния отговор е - А, а отговор - Б е малко по-специфична информация, която рядко можете да намерите свободно в интернет, защото тя е доста ценна и струва пари. На всякъде в публичното пространство можете да срещнете обосновани и необосновани желания за получаване на средства от продажбата/отдаването на недвижими имоти. Но колко от тях са близко до истината ли? Не по-скоро правилният въпрос е колко далеч са от истината? Най-често срещания отговор е - от три/четири месеца до повече от три години и фактите го доказват.

Най-често продавачите на имоти - гледат един от друг и по този начин си измислят някаква първоначална цена за офериране. Ако тя не е съгласувана с професионалист - брокер, оценител на имоти и т.н. е твърдо възможно да е на светлинни години от момента в който някой ще предложи капаро за този имот. Но продажбата на един имот винаги отнема време и за това така да се каже се опипва почвата. Обаче докато 4-5 собственици на имоти опипват почвата други 7-8 гледат от тях, но незнаят те на какъв етап са и приемат, че това е цената на която “вървят имотите в района”…

Реално обаче ВИНАГИ се стига до един и същи момент. След 4-6-9-12-18 месеца на офериране се стига до истината, а тя е - някой да каже каква е реалната цена. РЕАЛНАТА ЦЕНА е тази на която за последно в района се е продал същия вид имот в същото състояние. Ако обаче през 2007 година вашия съсед си е продал 3-ия панел в Дружба 2 за 80000 евро и сега ако вие живеете под него и притежавате също толкова неремонтиран апартамент ще можете да получите за него не повече от 50000 евро, а факта, че и в този момент има хора, които оферират такива имоти за продажба на цени от 2007 година съвсем не означава, че дори някои им се обажда какво остава за оглед, а какво остава за преговори…

Жалко само за колегите, които за да спечелят доверието и симпатията на собствениците на имотите са съгласни да им ги оферират на цени извън всякакво търсене, обаче тези именно колеги са и причината много хора да живеят в заблуждения и напразни надежди. А в лошите се превръщаме ние, които сме откровенни и казваме истината “право куме у очи”, но когато дойдат резултатите идват и доволните клиенти. Постоянно повтаряме колко ценен и невъзстановим ресурс е времето, но българина се оказва страшно богат на време човек “Аз не бързам и нямам зор!” но така се стига до една друга често срещана сентенция и тя е “Времето лекува всичко”…

Аз ги видях как вървят имотите в интернет II

Аз ги видях как вървят имотите в интернет III

Колко време е необходимо да се намери купувач за жилище в столицата?

3
July
3

В 10 от 10 случая това поведение води до бърз спад в цената на имота, а причините са много. Най-често агенциите свалят цената на имота за да са с по-ниска цена от конкуренцията, а конкуренцията не спи и отвръща със същото. Лавинообразното падане на цената се движи със скорост право пропорципнална на броя на агенциите, които оферират имота. Някои свалят цената с размера на своя комисион и предлагат имота „само за директни клиенти” за да свалят цената под тази на конкуренцията. Един вид уж работят безплатно за „възложителя”, който да речем е пратил имейл до 80 агенции с информация за имота и своите координати…


През погледа на купувачите собственика на този имот ще изглежда като човек, който наистина много бърза с продажбата, а в такъв случай те пък защо да не го изчакат още малко – щом бърза значи ще намали цената още. Не правете тази грешка – ще се чуствате ухажвани през първите месец-два докато ви се обаждат брокерите с обещания за бърза сделка, но в последствие когато разберат, че имота ви е във всяка агенция бързо ще се демотивират и няма да си мръднат пръста за да защитят вашите интереси.

Представете си да речем, че вие сте собственик на автокъща и при вас идва собственик на автомобил, който иска да го продаде, но не ви оставя колата си да я паркирате редом до другите автомобили, които предлагате, а само ви оставя телефона си. Обяснява ви, че всъщност тъй като не може да бъде 100% сигурен, че ще му свършите работа той е решил да се обърне към още 10-ина автокъщи, защото иска да има конкуренция, която да доведе до по-бързата продажба на колата. Реално колата стои пред блока на собственика и ключовете са в него. Ако някои от вашите клиенти, който влиза в автокъщата ви има интерес от такъв модел автомобил на тази цена вие да му се обадите и ако не я продал вашите клиенти да отидат да я тестват… Революционен план, но само на теория, а на практика ако вие сте търговеца ще се интересувате предимно от автомобилите във своята автокъща и няма да искате да се излагате пред своите клиенти с обещания да им покажете ей там една кола, но трябва да се обадите да попитате дали случайно тя не е вече продадена. Да ама не.

За разлика от автокъщите обаче при недвижимите имоти нещата могат да се „споделят” много по-лесно. Вместо да се обръщате към 5-10-20-50 агенции и нито една от тях да не е мотивирана да ви предлага имота, защото шансът и да си възвърне средствата и услията е съответно едно към 5-10-20-50 изберете само една агенция.

Изберете само една агенция, но при ясни условия и срокове. Най-важното условие за един собственик на имот, който иска да възложи на посредник предлагането на имота си е да го задължи да работи с другите агенции. В близкото минало много агенции се бореха да получат договор за изключителни права, защото им дава власт да искат комисион задължително и от купувача. По този начин правят едно нещо със сигурност – бавят продажбата, защото връщат клиентите на другите агенции. Този класически модел на работа сме описали съвсем подробно тук. Не го допускайте ако искате да си продадете имота по-бързо.

Реално можете да се обърнете кем 40 агенции, които да предлагат имота ви както преценят, защото нямате договор с тях и те да го оферират “само за директни клиенти”, но много по-ефективния и бърз начин е да изберете само една агенция, която обаче да предлага имота на всички потенциални клиенти, а не само на тези, които се съгласят да и платят още 2.5-3%. Когато изберете само една агенция да предлага имота ви и сключите с нея договор за изключителни права ще знаете, че тя е максимално ангажирана с продажбата на имота ви, ще имате право да изисквате резултати. Ще можете да получавате коректна обратна връзка за това колко човека са посетили вашата обява в интернет, колко са се обадили за вашия имот, колко от тях за дошли на оглед, колко от тях са дали оферта, а тези, които не са дали - от какво са се отказали. Обратната връзка е изключително важна за една успешна продажба, защото ако всички обаждания минават през един брокер той ще знае колко са и ще може да следи и анализира. Ако интереса за вашия имот е голям това ще озаначава, че цената е добра и няма нужда да се коригира в посока на долу. Ако интереса е слаб - съответно обратно и т.н. Но ако вие работите с 10 агенции тази обратна връзка никой няма да е заинтересуван да ви я дава, а още повече, че вие няма да имате очи да я изисквате след като сте “възложител” на честна дума на 10 посредника… Имало е не един случаи клиент да поиска оглед от шест агенции, които предлагат един и същи имот в един и същи ден, защото не е разбрал, а и не могъл да допусне, че подобна глупост е възможна - това да не са различни имоти, а един и същи… Какво получава като обратна връзка в този случай собственика на имота, който е обявен на много места - та той очаква шест купувача и това го кара да си мисли, че нещата едва ли не ще се случат още същия ден. Докато тази грешка се осъзнае имота вече циркулира в публичното пространство на различни цени обявен от знайни и незнайни посредници, а купувачите се отдръпват объркани и продължават към следващия имот. Всичко това не може да се случи ако се работи само с един посредник.

Прочетете и поредицата: “Аз ги видях как вървят имотите в интернет”

Пич, продай си имота успешно като обигран собственик със самочувствие! (..а не като като надъхан льольо, който си търси прецакването…) 

0
June
17

Предлагането на недвижими имоти се отличава от предлагането на всякакъв друг вид стоки и услуги главно поради своята недвижимост. Ако можеха имотите да се подредят по рафтовете на един магазин щеше да е много по-лесно за всички, но уви това е невъзможно. Също така не е възможно и пред всеки един имот да стои по един брокер от сутрин до вечер и да очаква клиенти…т.е. възможно е, но ще струва твърде скъпо и подобна услуга би се обезмислила.

Обикновенно всеки един брокер обслужва по повече от няколко имота. Възможно е един консултант да предлага дори и повече от 100 имота, но зависи какъв тип са те. Така например ако се предлагат 100 парцела всеки един от тях по 10-20 декара то по всяка вероятност този брокер едва ли ще има по повече от 2-3 огледа на ден за някой от тези имоти.

Ако обаче брокера има в портфолиото си малки жилища под наем и за продажба, които са най-търсените и за тях има много кандидати той трудно би обслужвал повече от 30-40 имота. Имам предвид 30-40 различни типа имоти - парцели за продажба, апартаменти за продажба, магазини за продажба, двустайни под наем, къщи и вили извън града и т.н.

Покрай тези неща има много условности - улеснение за брокера е ако има ключ за имота, който предлага (ако той не се обитава естествено), защото това би го улеснило в подреждането на програмата с огледите. И обратно ако за всеки оглед трябва да координира и да съгласува със свободното време на собственика за дойде да отвори това усложнява и забавя процеса по организиране на огледите.

Максимално затруднение за организиране на огледи са жилищата, които се продават, а в тях има наематели. Получава се конфликт на интереси между наемателите и кандидат купувачите, които идват на огледи, а наемателите са длъжни да им осигурят достъп… По време на огледите наемателите често влизат в ролята на брокери и “презентират” недостатъците на имота по всевъзможни начини…


Как се организира оглед:

1. Обадете се на телефона в офиса и търсете брокера, който е виждал имота. Ако него го няма в офиса не си оставяйте телефона да ви потърси като се върне, а директно го потърсете на мобилния. Възможно е колегата да забрави да му предаде (това в ТБМ2 е почти невъзможно да се случи) или да не се засекат изобщо в офиса.

2. След като се свържете с брокера, който прави огледите на избрания от вас имот попитайте го първо дали той самия е виждал имота (има агенции, които рекламират имоти още преди да са ги видели, а в тази връзка ние ви съветваме да не се обаждате на брокери, които не слагат снимки в обявите си). След това го попитайте дали е наясно със собствеността на имота (често срещан проблем и пропуск) дали е виждал документи и всички собственици на имота ли са съгласни да го продават/отдават под наем.

3. Не искайте да видите имота веднага, а попитайте кога е удобното време за огледи за утрешния ден. Причините за това са много - брокера може да е организирал огледите си за днешния ден от предишния (както се случва най-често) и да няма как да ви впише в програмата си дори и да иска. Също така не трябва нито брокера на продавача, нито собственика на имота да смятат, че бързате кой знае колко много. Другата причина поради, която не е добре да искате оглед от сега за след малко е, че можете лесно да си спечелите гнева дори на собственика на имота на който може да се наложи да излезне от работа и да дойде да ви отвори апартамента, а най-малкото това може изобщо дори да не е възможно. Освен всичко друго покупката/наемането на един недвижим имот е нещо, което се планира и обмисля добре. Никой не купува имот спонтанно (освен милиардерите вероятно) за това всяка припряност и бързане за оглед са излишни. Най-малкото е необходимо време за проверка на документите на имота, заявка за теглене на пари и т.н….

4. Планирайте. Не оставяйте хората да смятат, че действате спонтанно. Крайно несериозно е да се обадите на някой в неделя или в събота след обяд и да кажете нещо от сорта на: “Ами аз сега съм в района на Надежда 2 дали ще можете да ми покажете този апартамент до половин един час?” Подобни ходове будят недоверие - неуважението към човека, който предлага имота в този случай е голямо, но ако това няма значение за вас то замислете се как вие изглеждате в очите на другите в този момент. Като човек, който след като си е купил домати и чушки от пазара е решил и да погледне 2-3 апартамента преди да се прибере в събота вечер. Никой няма да ви вземе на сериозно. Подобни ходове обикновенно се правят от хора, които не са наясно със себе си и не планират скоро да инвестират в имот, а просто искат да са в течение какво се предлага - истина е има такива случаи!

5. Пета точка, но тя трябваше да е преди първа! Не ходете на огледи преди да сте наясно какво точно търсите и можете ли да си го позволите.

5.1. Ако планирате да купите имот с ипотечен кредит - посетете първо банката за да ви одобри по доходи. Изобщо не подценявайте този ход - той може да е решаващ и да ви спести 4-5 месеца на безмислени огледи. Не се предоверявайте на рекламите на банките - те обикновенно рекламират максимално високия си процент на финансиране и най-ниските си лихви. Обаче дали ще одобрят вас за да получите кредит при тези най-добри условия това е вече съвсем друг въпрос и е въпрос на документи, които ще трябва да занесете в банката за да сте сигурни в отговора им. Копие от трудовия договор (данъчната декларация), бележка за доходите през последните 6-12 месеца попълнена от счетоводителя ви върху документ по образец на банката и т.н. Когато ви одобрят по доходи на база документите, които им представите ще научите максималната сума, която можете да получите от банката и максималния срок на кредита. Когато научите сумата и срока на кредита ще знаете и какъв процент от оценката на имота могат да финансират - например ако искате да купите панелен апартамент и по оценка на банката (или уж независим оценител) той струва 40000 евро то вие ще можете да получите около 70% от тази сума т.е. около 28000 евро, а с другите 12000 евро е необходимо да разполагате в наличност.

5.2. Ако вашия план включва - първо продажба на вашия имот, а после същите тези средства планирате да инвестирате във нов имот то не бързайте с огледите и в този случай. Намерете първо купувач за вашия имот, а чак тогава се оглеждайте за вашата покупка. За много хора това се подразбира, но нашата над седем годишна практика с проведени може би повече от 14000-15000 огледа показва, че това изобщо не се подразбира. Доста хора - грешат като смятат, че могат да си продадат имота за 2-3 седмици и едва ли не няма да имат време за огледи да си изберат нещо, което да купят след това. Продажбата на един имот - според зависи от вида му - парцел, къща, апартамент, търговски обект и т.н. отнема от 2-3 месеца за малки жилища в големите градове до над две-три години за някои парцели. Като имайте в предвид, че много често дори в над 90% от случаите представите на хората за цените са сериозно сгрешени и те дори изобщо не успяват да си продадат имотите на цените, които очакват. Но това както казах въобще не им пречи да ходят по огледи дори по няколко месеца и да избират нещо, което смятат, че могат да купят при условие, че не знаят кога и дали изобщо ще имат някога тази възможност. Всичко това е напълно безмислено по ред причини - имотите, които се харесат може да бъдат продадени преди вие да си продадете имота, може да получите много по-малко пари от първоначално исканите за вашия имот, а това да обезмисли 20-30 от огледите, които вече сте направили или планирате… Освен това не е коректно спрямо собствениците на имотите и брокерите, които ще отделят време да ви заведат на огледите.

5.3. Ако сте набавили необходимите средства и знаете в какво желаете да инвестирате реално можете за максимум един месец да си изберете имот - ФАКТ!

6. По кое време на деня е удобно да се проведат огледи т.е. как е общоприето? Най-често огледи се провеждат в извън работно време в отрязъка от време 17:00ч. до 20:00ч. както и в събота до обяд. Както вече стана ясно е желателно огледите да се уговарят от предишния ден. Ако имате свободно време и работата ви го позволява разбира се че можете да искате огледи и в отрязъка от време между 10:00 и 17:00ч. всеки делничен ден всеки брокер ще ви се зарадва.

7. Не забравяйте, че за да се проведе един оглед понякога е необходимо да се стиковат няколко човека. Ето един типичен случай - обаждате се и искате оглед за апартамент на следващия ден в 18:00ч. в жк. Младост. Брокера ви записва телефона и ви казва, че ще ви потвърди по-късно когато се уговори със собственика. Брокера се обажда на собственика и пита ще може ли да се направи оглед на следващия ден в 18:00ч. Собственика обаче няма да може да излезе от работа и обещава да се обади по-късно за да потвръди. Той от своя страна се обажда на сина си, който работи по-близо да го пита дали ще може той да отиде да отвори за огледа на следващия ден. Сина от своя страна също не е сигурен, защото въпреки, че живее на близо е на работа до 18:00ч. и едва ли ще може да стигне на време… Той пък звъни на негов колега да го пита дали може да го смени половин час по-рано за да може да се прибере, защото ще има оглед и няма кой да отвори и т.н…

Сега разбирате, защо не е честно да искате оглед от сега за след малко нали? Та ако не получите обратно обаждане за потвърждение няколко часа то не е поради небрежност или нещо друго, а подобни сценарий можем да ви предложим в няколко различни варианта с които се сблъскваме всеки ден.

8. Продължителност на огледа - 5, 10, 15, 20 минути до максимум половин час освен в случаите когато ще оглеждате сграда с размерите на ЦУМ или някой МОЛ :)

9.  Обърнете внимание на времето между отделните огледи - това е важно! Важно е защото ако не предвидите поне по 10-15 минути на оглед и време да се придвижите между различните имоти особено в пикови часове можете да си объркате програмата. Трябва също да се предвидят и евентуални закъснения на различните хора, които ще отключват, показват имотите и т.н. на тях също може да им се случи да закъснеят. Говорим за случаите когато вие не закъснявате! Огледите ако са в един и същи район е добре да са най-малко през половин час, а ако са в различни квартали е добре да се предвиди поне 45 минути до час и то ако гледате експедитивно. Ако закъснявате за оглед е добре да звъннете поне 10 минути по-рано и да споделите с колко ще закъснеете. ДРЪЖТЕ МОБИЛНИТЕ СИ ТЕЛЕФОНИ ВКЛЮЧЕНИ ПРЕДИ И ПО ВРЕМЕ НА ОГЛЕДИТЕ!

10. Ходете всички заедно по огледи. Много често срещан проблем - първо обикаля “съгледвача” ако купувачите са семейство обикновенно мъжа е в тази роля и отива на проверовъчни огледи на които да набележи имоти. След като подбере няколко чак тогава следва втори оглед с половинката. Ако и тя одобри тогава вече идва “тежката артилерия” - родителите, чичовци, лели, помощници, съветници, адвокати, колeги и т.н. които ще помагат кой с финанси, кой с акъл, кой с каквото може, но вече са направени поне три огледа, два от които не много смислени… Движете се в пакет - така ще изглеждате и по-сериозно пред продавачите и техните агенти. Предимството за вас ако послушате този съвет ще бъде не малко, защото другите ВИНАГИ правят по 3-4 огледа и ако се съревновавате с тях за един и същи изгоден имот - просто ще спечелите като ги изпреварите.

10 съвета от ТБМ2 при покупка на първо жилище

При покупка на имот с ипотечен кредит помислете за самоучастието и разходите по сделката

За размера на брокерския комисион в агенциите за недвижими имоти и защо знанието няма цена II

0
April
8

 
Снимка: архив ТБМ2 2009г.

Антон Илиев е от първите експерти в ceb.bg. Потърсихме го за кратък анализ на пазара на недвижими имоти у нас. Според Илиев, пазарът на недвижими имоти В България страда от хронични грешни, които допускат и продавачи, и купувачи. Брокерите от своя страна са много по-търсени от подавачите, което има своите обяснения. Илиев коментира и отминаващата финансова криза. Според него тя е оставила и положителни следи върху пазара на имоти у нас. Ето и подробностите…

- От колко време се занимавате с професията брокер и кой Ви насочи към това?

- Активно се интересувам от недвижими имоти от повече от осем години, а професионално се занимавам през последните шест години, през които работих в две агенции за недвижими имоти, а след това създадохме бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 като в края на тази година този успешен проект ще навърши четири години.

- Какви са най-честите проблеми, с които се сблъскват купувачи и продавачи на имоти в България?

- Винаги се повтарят едни и същи грешки и при продавачите и при купувачите. Продавачите винаги тръгват от много по-висока от реалната цена, за да опипат пазара и след около половин година започват да се интересуват от реалната ситуация, но никога преди да са се опитали на максимално най-високата цена, която са чули от познати, съседи, колеги и т.н. Този масов модел на поведение винаги води до загуба на време, а времето е единствения невъзстановим ресурс. При купувачите най-честите проблеми са, че също правят проучване на пазара няколко месеца преди да са готови за сделка. Под готови за сделка имам предвид различни неща – някои не са се консултирали с банката за това кредит с какъв размер могат да получат, при това положение те често правят огледи на имоти, които не отговарят на техните възможности. Други купувачи пък са твърде нерешителни и колебаейки си след като получат поисканата отстъпка от собствениците на имота не могат да си повярват на късмета и идва стъписването. Това ли е моя имот, дали няма другия месец да излезе нещо по-изгодно и задавайки си тези въпроси изпускат имота, което води до разочарования и последващи прибързани действия при следващия набелязан имот.

- Имат ли собствениците реална преценка за това колко струва имотът им? По-скоро подценени или надценени са жилищата у нас в момента?

- По-голямата част от собствениците на недвижими имоти в България все още се носят по течението от 2006-2007 година, когато цените растяха почти ежеседмично и сега е трудно да повярват как цените са почти на половина по-ниски и това убеждаване продължава различно време – от три месеца до повече от година. По-скоро имотите към този момент са надценени от колкото да са подценени. Според мен ако цените на масовите жилище паднат с още около 20% броя на сделките плавно ще започне да се увеличава, а това от своя страна ще доведе до съкращаване времето за продажба на един имот от средно 7-8 месеца до средно около 3-4 месеца при положение, че е обявен от самото начало на реална пазарна цена без да се правят експерименти с цената.

- Кой вярва повече на брокерите - купувачът или продавачът? Къде са причините?

- Много добър въпрос мога да пиша по тази тема много дълго. Определено на брокера повече вярва продавачът и причината за това също е много ясна. Един собственик на имот ако се допита до брокера от самото начало още преди да е взел решението за продажба ще получи много повече от него. Брокера на продавача особено когато му е гласувано пълно доверие извършва поредица от услуги – консултира собственика на имота за реалната пазарна цена на имота му, а това между впрочем е и най-важната задача. Инвестира собствени средства в рекламата и организирането на огледите на имота, информира периодично собственика при промяна в цените на конкурентните имоти, които биха повлияли на продажбата, организира ден на отворените врати, консултира при нужда и кандидат купувачите на неговия имот в случай, че те не са подготвени. Всичко това и много други услуги, които са с различен приоритет при всяка агенция както и времето отделено за работата по реализирането на един имот прави доверието към брокерите от страна на продавачите много по-голямо от колкото на купувачите. При купувачите нещата са по-различни – те имат бюджет и според него търсят желания имот. Всъщност техния риск е най-голям, но това не винаги се приема много на сериозно, а и сред някои от тях цари мнението, че цените са толкова високи заради агенциите за имоти. Върлуват и други страховити митове, които дори не си струва да бъдат споменавани.

- Какви са най-големите вреди, които нанесе Финансовата криза на пазара на имоти у нас? Мислите ли, че сме преодолели сътресенията?

- Вредите от финансовата криза са точно толкова колкото са и ползите. Потреблението спадна в абсолютно всички сектори, а първи бяха недвижимите имоти, които обаче сега първи ще излязат от кризата, защото цените са вече много по-достъпни. Инвестицията в недвижим имот е доказано успешна през годините и не случайно богатсвото на българина е заключено в недвижимите имоти. Сътресенията все още не сме ги преодолели, но за разлика от предишните три години сега за първи път се вижда светлина в тунела и тя започва да става все по-ярка на пазара на недвижими имоти.

- Какво ще пожелаете на читателите и потребителите на ceb.bg?

- Да се информират преди да предприемат първата стъпка било то за продажба, покупка, отдаване или търсене на имот под наем. Не го ли направят рискуват да поемат излишни рискове, които най-често водят до загуба на средства, време и нерви. Ceb.bg е прекрасно място някои да получи безплатна информация, която да е достатъчна за първоначалното планиране.

www.ceb.bg

1
April
1

 

Какво означава доверие - вяра в добрите намерения на някого, в неговото благоразположение, в неговата порядъчност, съзнателност, професионализъм. Имам доверие в него… Ама имам ли му наистина или…? Когато живеем в една страна като България в която не можеш да имаш доверие нито на съдия, нито на нотариус за какво доверие може да става въпрос?

Измамите с имоти не са рядкост и ако някои си мисли, че нотариус може да бъде гарант по сделка с имоти то ние му препоръчваме да поразпита тук там на кои нотариуси може да се има доверие на кои не и изобщо колко струва да станеш нотариус…

Тъй като работим освен с нотариуси и с банки – спокойно можем да кажем също, че и юристите в банките допускат грешки волно или неволно и нашия съвет е – не се предоверявайте нито на „той нотариуса ще си провери” нито на „те от банката си знаят работата”.

Не искаме да се забъркваме със скандали, но особено в банките има служители, които буквално са „назначени” като спуснати с парашут от някъде много високо… Банките в България имат общо около 3000 клона в цялата страна, ДСК примерно има 387, Уникредит 259, а пък ЦКБ има 253 кона… При толкова много клонове във всички тези банки където вероятно работят поне 20-25000 души нали никой не се заблуждава, че посещавайки някой клон на банка ще получи достатъчно информация относно това как да направи сделка с недвижим имот?

Това е част от актуална обява за работа за управител на банков клон в София в една от най-големите банки в България:

Управител на банков клон - София

Изисквания:

• Висше икономическо образование

• Опит в банкова и/или друга финансова институция

• Добро познаване на бизнеса в региона

• Управленски опит и лидерски качества

• Отлични комуникативни умения

• Владеенето на английски език е предимство

• Компютърна грамотност

Това е за управител на клон, а за кредитен експерт изискванията се изчерпват предимно с икономическото образование и компютърната грамотност… Никъде до този момент аз не съм виждал обява за работа в която се търси кредитен експерт за работа в банка, който да е необходимо да е имал опит в недвижимите имоти.  Познанията на хората работещи на такава длъжност обикновенно се изчерпват с това да познават продуктите на банката в която работят като дори и това се е оказвало доста нелесна задача за тях. На пръсти се броят опитните и разбиращи си от работата кредитни експерти отговарящи за ипотечните кредити в съотвените банки. Много често те са претоварени от работа и затрупани с папки, които трябва да сортират. За комуникацията изобщо да не говорим - неща като връщане на обаждане, преглед на пропуснатите обажданията, използване на нещото наречено електронна поща и дума не може да става… Толкова по повод „те от банката си знаят работата” – някои си я знаят, а на други трябва да им се обяснява бавно и по няколко пъти.

Но да се върнем на любимата тема за „той нотариуса ще си провери”… Разгледайте линковете по-горе и по-долу и помислете какво точно ще провери?

Относно личните данни – за съжаление или не в работата ни с недвижими имоти ние боравим еждневно с документи. Нотариални актове, скици, данъчни оценки, експертни оценки, удостоверения за семейно положение, за наследници, идентичност на адресите, копия на лични карти, смъртни актове и т.н.  и всякакви извинете ме за израза – превземаници на тема защита на личните ми данни създават само временни затруднения на всички участници в една сделка с недвижим имот.

Когато продавате недвижим имот в страна като България не може да отказвате да си покажете личната карта или нотариалния акт. В страната в която и съдиите правят измами няма как просто да се довериш на някого и да му дадеш едни пари – било то за предварителен договор или още по-малко цялата сума без да си направил обстойни проверки на документите. Просто е абсурдно, несериозно и много наивно някой да си мисли, че нещата може или трябва да се случват на доверие.

Доверие не може да има когато става въпрос за суми от порядъка на хиляди евро. Аз например се доверих на моята зъболекарка да си купя едни витамини за около 50лв и прецених риска – ако не са добри просто следващия път няма да си ги купя… Но къде е риска при 50лв и къде е риска при 50000 евро? Дали няма малка разлика?

„Ама чакайте ние не сме такива хора…”

Какви хора не сте и защо трябва да се преценяваме по външния вид, автомобила, професията или имотното състояние? Не може всеки да бъде ултра психолог или маг и да преценява по извивката на ухото дали всичко е наред с документите на даден имот… Не може да се обижда никой когато се изискват проверки.

Аз когато си купувах витамините не поисках химически анализ и експертиза от трима независими лаборанти и си поех сам риска, но моята инвестиция е доста малка в сравнение с инвестицията в недвижим имот…

Освен всичко друго нашата практика показва, че повече от 85% от собствениците на имоти не знаят какво е необходимо при продажбата на имот и много често започват въпроси – ама за какво да го вадя аз сега този документ, ама то не може ли купувача да го извади та аз да не се занимавам и т.н.

Ще има продължение!

0
August
29

Ако продажбата на имота не е належаща да помислим това ли е единственото решение за постигане на целите ни. В повечето случаи продавача е в по-неизгодна позиция, защото продава поради някаква причина и има необходимост от тези средства. Причините за продажба могат да бъдат много и най-различни, но в най-неизгодна позиция е продавач, който има нужда от тези средства спешно. Ако единствената стъпка за постигане на целите, които сме си поставили е само и единствено продажбата на недвижмият имот то в такъв случай е много важно да започнем от това правилно да преценим дали е възможно сумата, която искаме да получим при реализиране на продажбата на този имот е достатъчна за постигане на въпросните цели. Много често се случва погрешно определени цели да са причината за поставяне на много висока цена на имота, която е напълно несъобразена с пазарните условия. Започва се точно от там – можем ли да получим сумата, която искаме и ако не можем какъв е шанса да променим целите си за да реализираме продажбата на имота си? Ако целта на продажбата е само една единствена и тя не може да бъде постигната то в такъв случай вие няма нужда да предлагате  имота си за продажба. Това се случва когато искате много по-висока сума от пазарната цена на вашия имот.

МНОГО Често срещани причини за грешно определени цели са например да обявите за продажба тристайния си апартамент като си поставяте за цел със средствата от неговата продажба да купите две гарсониери. Тази цел е често срещана поради няколко причини например когато притежавате апартамент купен през 70-те или 80-те години, децата ви вече са пораснали и съжителството става малко по-различно. Тогава винаги се търси продажба на големия апартамент за два по-малки, което би решило проблема със съжителството на родителите с техните вече пораснали деца, които имат нужда от по-самостоятелен живот. Родителите първо опитват да решат проблема именно по този начин. НЕ СЕ ПОЛУЧАВА! Не се получава, защото малките по площ жилища като боксониери и гарсониери са много по-търсени от купувачите. По-търсени са защото естествено са по-евтини от по-големите апартаменти и в същото време не на всеки са необходими 3-4 стаи за да живее, а още повече по-големия апартамент е по-труден за ремонт, поддръжка и отопление. Също така купувачите, които разчитат на ипотечен кредит са ограничени до един таван на сумата, който в повечето случаи не е достатъчен за нищо повече от едно малко жилище при това често е необходимо и голямо самоучастие според типа строителство на закупувания имот. Тези много важни причини обуславят по-голямото търсене за по-малките жилища.  Винаги когато имаме по-голямо търсене за един тип жилища спрямо друг съществува и разлика в техните цени на кв.м. Например ако искате да продадете един класически тристаен панелен апартамент 88кв.м. в Люлин 4 и с тези средства в последствие да си купите две панелни гарсониери няма да ви достигне една не малка сума. За да продадете тристайния апартамент в условията на криза и липса на търсене на апартаменти с големи площи вие трябва да определите много точно неговата цена за да можете да я постигнете. Ако апартамента ви в Люлин 4 не е след основен ремонт и е построен през 80-те години вие трудно ще успеете да го продадете за повече от 42-44000 евро при това с късмет. Нека сравним тази цена с гарсониерите в същия район Люлин 4 където цена под 27000 евро за панелна гарсониера няма от 44кв.м. състояща се от всекидневна и отделна кухня. Виждате къде са разликите – цената на кв.м. на тристайните апартаменти в този случай е 488 евро, а на гарсониерите е 613 евро на кв.м. получава се разлика от около 125 евро на кв.м.

Някои хора ще си кажат добре значи извода е първо да видим колко струват два по-малки апартамента и според това колко средства ще са ни необходими за да ги купим толкова да искаме за нашия апартамент. Виждате обаче, че се получават разлики във ваш ущърб, които е добре да се предвидят от рано за да не изгубите една година в безуспешни опити за продажба и след нейния край отново да стигнете до определянето на правилната цена. Ако продавате две гарсониери с цел покупката на един тристаен апартамент тогава нещата са точно на обратно, но това се случва рядко и за това обръщаме внимание на случая в който се продава голямото жилище за да се купят две по-малки. След като вече сме стигнали до извода, че това не може да стане освен в случаите разбира се когато искате да продадете тристаен апартамент в центъра на София и да купите две гарсониери в Люлин 5 е добре да помислим и за съпътстващите разходи по продажбата на имота.

РАЗХОДИ ПРИ ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

Нотариалната такса, или заплащането на нотариуса, е между 30лв. и 6000лв., като се изчислява по нелинейна скала. За сумата до 100лв. е 30лв, за остатъка до 1000лв. се плаща по 1.5%, до 10 хиляди - 1.3%, до 50 хиляди - 0.8%, до 100 хиляди - 0.5%, до 500 хиляди - 0.2% и за останалите по 0.1%. Максимумът за нотариална такса от 6000лв. се достига при около 4.5 милиона. Сумите за двата преписа и декларацията за недължими данъци към държавата по чл.264, ал.1 от ДОПК са пренебрежимо малки и варират на различните места. Местният данък зависи от това дали сделката е покупко-продажба или дарение, както и от общината в която се намира имота. Според ЗЗД при недвижима собственост, разноските по сделката се делят по равно. Местния данък се плаща от купувача. Напълно законна е обаче каквато и да е друга предварителна уговорка. Ако да речем имота ви се продаде за 50000 евро то при нотариуса сумата ще варира около 1300 евро, което разделено между продавача и купувача в сделката ще бъде съответно по около 650 евро освен ако договорката при сключването на предварителния договор е била друга. Стандартното възнаграждение на агенцията посредник на която е била възложена продажбата е 2.5% от продажната цена, което при такава сума се равнява на 1250 евро с която сума агенцията покрива разходите съпътсващи момента от обявяването на имота в реклама до реализирането на самата продажба като разходи за реклама, транспорт, телефони както и за положения труд естествено. Ако продажбата на имота е съпътствана с местене на мебели от продаденото жилище до новото трябва да предвидите бюджет и за това да речем около 400лв.

Ако след продажбата на вашия имот ви предстои покупка на друг имот то умножете тези разходи по две и ги вземете под внимание когато чертаете плановете за нови покупки. Също така в случай, че ще ви бъде необходим и ипотечен кредит при покупката ще имате още едни допълнителни разходи, които банките искат за да ви отпуснат кредит и това са най-често 1.5% от сумата на отпускания кредит, такса за оценка на закупувания от вас имот, застраховка на имота, застраховка на кредитоплучателя и други по-малки такси.

Сумирайки всички тези разходи предварително ще получите сума от порядъка на над 2000 евро ако продавате само един имот и съответно сума от порядъка на над 4000 евро ако след продажбата купувате друг имот. Ако купувате с кредит добавете още около 500 евро разходи за банката. Всяка уважаваща себе си агенция за имоти ще ви предложи отстъпка ако продадете и след това купите с нейното посредничество като по този начин можете значително да намалите своите разходи.

                ПРАВИЛНОТО ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ПАЗАРНАТА ЦЕНА

Правилното определяне на цената на имота при продажба е сериозно преимущество и на 51% спечелена битка с времето от старта на рекламната кампания за продажбата до сключването на предварителния договор.  Останалите 49% зависят от търсенето в района където се продава имота и от агенцията, която го предлага на пазара. Ако пропуснете тези доста важни 51% тогава останалите 49% на практика нямат никакво значение. Не случайно са 51%, а не са 50 на 50, защото това е най-важното нещо при продажбата на един имот. Останалите 49% от този процес също са много важни и за това заемат почти половината проценти от стоте процента необходими за успешна сделка.  Но преди тези 49-тепроцента да имат думата нека обърнем внимание на тези първи 51% които са така важни. Нашите наблюдения и практика в посредничестовото при продажбата на имоти през последните години или по-специално в периода от 2004г. до този момент показват едно повтарящо се поведение от страна на собствениците на недвижими имоти. То е породено от желанието да се постигне максимална цена при продажбата на собствения недвижим имот и това е напълно в реда на нещата, но това желание до скоро твърде често контрастираше с реалния пазар, а само реалния пазар ни показва на каква цена може да бъде продаден един имот. Всичко друго е химера, несбъднати желания, погрешни стратегии, объркани цели, които не могат да бъдат постигнати, тестване на пазара на имоти и загубено време.

 

19 от 20 собственика на недвижими имоти винаги изстрелват по няколко патрона в тъмното на посоки когато решат да се разделят с имотите си.  Ако цената, която им бъде съобщена след направен оглед на място от брокер не им хареса, неизменно се стига до варианта проба – грешка, който изяжда от два до шест месеца, а понякога и повече, които са напълно изгубено време.  Тази грешка винаги се повтаря, а обяснението е просто – имот не се продава всеки ден и малко хора имат предишен опит с продажба на повече от един или два собствени имота за това се опитват да играят на сигурно, но просто си губят времето… Време през което могат да изгубят и реалния купувач, който ще си купи имот в същия район от човек, който се е вслушал в съвета на професионалист и е пропуснал „тестовия период” или просто вече го е преминал след като имота му е висял в реклама 7-8 месеца. Не чакайте времето да ви покаже че грешите или както се казва в една българска поговорка „Не питай старило, а питай патило!”.

www.tbm2.net

1
August
28

Това ще рече - офертата е за частни лица, което навява на въпроса за държавните лица и какви други могат да бъдат всъщност ако не са “частни лица”… Има се в предвид да не се обаждат колеги брокери от други агенции, а това е така, защото агенцията (или конкретния брокер) желае да получи възнаграждение и от човека, който му се обажда за да получи информация за този имот. Често се случва оправданието да не се работи с колеги също да е “ами колега собственика на имота не ми дава комисион” поради което се търси “компенсация” от кандидат купувача на имота. Този начин на работа според нашата агенция е УЖАСЯВАЩ поради ред причини! Първата е - защо работиш за този собственик на имот след като той не ти е възложил да го правиш? А ако ти е възложил да го правиш следва въпроса защо тогава не сте се договорили при свършена работа да си получиш възнаграждението?  На този въпрос има два отговора - или точно това е било повода да спечелиш доверието на клиента с думите “аз ще ти го рекламирам без пари и от теб няма да искам нищо, ще си взема моето от купувача”… Или вторият вариант е – това същото условие да е поставено от самият собственик на имота, който пък е чул, че и така можело „да работят за него агенциите конкурирайки се една с друга”

Голяма грешка г-н собственик  МНОГО ГОЛЯМА!

Ако вие сте купувач и видите обява обозначена с кодовото название: „за ч.л.”; „само за ч.л.”; „само за частни лица”; „за директни клиенти”; „само за клиенти на агенцията”; „за крайни клиенти”; и т.н. в този стил това означава, че освен цената, която виждате в обявата ще ви бъдат поискани още 2.5% – 3% върху цената на имота.

Пример – имота струва 40000 евро  и в текста на обявата му има някое от гореизброениете „за ч.л.” и т.н. което добавя в този случай едни 1000 евро към цената на имота. Имайте го в предвид когато четете обяви за продаващи се имоти.  Същите тези съкращения са допустими когато се предлагат имоти под наем с по-ниски цени. Под  ниски се разбира цени под 250-200 евро. Допустима е „компенсация” или по-скоро поделяне на разходите към агенцията, защото стандартно агенциите при отдаването под наем изискват 50% комисион еднократно от размера на месечния наем на отдаденият имот. Ако имота се отдава под наем например за 180 евро комисионната на агенцията в този случай е 90 евро, което често едвам покрива разходите направени от страна на агенцията по организиране на рекламата и огледите около намирането на наемател, а печалбата ако изобщо се генерира такава е демотивиращо малка. В такива случай се търси и 50% от наемателя, но разбира се в случай, че наемодателя не е постъпил по най-разумния начин и не е договорил той изцяло да поеме плащането към агенцията, която работи за него. Съвсем нормално е когато отидете да си купите телевизор „Имотисоник” от някой магазин за техника ако на етикета му пише 1000лв той да ви струва точно толкова, а не продавача в магазина да ви каже – „Ами вижте сега от „Имотисоник” не ни плащат…това е цената, която искат те като производител, а вие ако искате да купите телевизор от тази марка ни дължите още 300лв…”

В тази връзка ако вие сте собственик на недвижим имот и не осигурите на агенцията, която работи за вас подобаващо възнаграждение то тя освен, че ще поставя кандидат купувачите на вашия имот в ситуацията с телевизора „Имотисоник” също ще спира и всички клиенти на другите агенции за недвижими имоти, което е най-лошото в случая. Най-лошо е защото на пазара на имоти в България работят около 2000 агенции за имоти от тях около 1000 са в София…ако вашия имот се продава от една тези 2000 агенции и тя не желае да работи с клиентите на другите 1999 агенции то тогава срока за продажбата на имота ви може да се удължи значително. Тук е момента да споделим - ТБМ2 работи с всички агенции в България и чужбина стига да имат клиенти разбира се. След като агенцията, която предлага имота ви иска задължително комисион от купувача, защото вие няма да им платите нищо то тогава всички купувачи, които са си наели брокери да им търсят и сортират информация за огледите няма да научат за вашия имот изобщо или просто за тях той ще струва по-неизгодно от другите, защото веднъж ще платят на брокера, който са наели за тяхното търсене и веднъж на този брокер, който предлага вашия имот…с две думи на „вашият брокер”… Което представете си как изглежда за купувача – не стига, че имотите скъпи ами и две комисионни да плати като едната да бъде за брокер, който уж вие сте наели…ааааа не мерси! И какво се получава – вие реално не си спестявате НИЩО, а напротив дори губите особено пък ако искате продажбата да стане за по-малко от шест месеца до една година. Така или иначе „сметката” се плаща от купувача и за него вашия имот струва да речем 40000 евро + 3% за вашия брокер и 3% за неговия общо 6% (или 5% спроед агенцията) за него вашия имот ще струва 42400 евро и дали вие ще платите половината от тези 2400 евро или той ще ги плати всички И В ДВАТА СЛУЧАЯ ПАРИТЕ ИЗЛИЗАТ ОТ НЕГОВИЯ ДЖОБ. Ако вие не плащате никакъв комисион на агенцията ще получите с 3% по-малко, а ако ги получите и тези 3% вие ги плащате на агенцията, която ви е намерила купувача. С две думи вие реално пак не плащате нищо, защото получавате тези средства от купувача. Тези суми се дължат обикновенно при сключването на предварителен договор за продажбата на имота, а не по-рано. А за да сключите договор вие ще получите 10% или повече капаро от стойността на вашия имот и след като получите парите от купувача тогава вече се разплащате с агенцията. Объркахте ли се?

Огромна е разликата между това вие да гарантирате на агенцията, че ще си получи това за което работи и да не и гарантирате под предлог, че всъщност спестявате нещо – НИЩО НЕ СПЕСТЯВАТЕ, А НАПРОТИВ ГУБИТЕ ВРЕМЕ, а губенето на време често е свързано с губене на пари…  Вижте нещата и от гледна точка на брокера и агенцията му. Ако вие сте на мястото на брокера и предлагате за продажба 50 апартамента като за 45 от тях собствениците им са ви подписали договор, че при продажба ще си получите 2.5 или 5%, а другите пет собственика са ви казали, че не им се плаща нищо - вие за кой ще се постараете повече? За кои имоти ще вложите повече средства за реклама? За кои имоти ще сте готови да ходите на огледи и в неделя? Кои имоти ще показвате с предимство на купувачите? Няма да са онези 5 нали? Ако освен всичко друго имота ви се предлага и от няколко агенции демотивацията на всяка една от тях ще бъде много голяма. Много лесно можете даразберете даливашата агенция има практика да оферира имотите си “за ч.л.”, “само за директни клиенти” и т.н. като разгледате обявите им. Ако агенцията няма собствен интернет сайт, както е в повече от половината случаи то тогава разгледайте големите интернет портали за недвижим имоти като www.imoti.net, www.imot.bg и потърсете името на агенцията. Вижте оферите им и ако преобладават имотите с кодовите съкращения описани по-горе си правете сметката как ще работите с тях. Ако пък агенцията няма интернет сайт, не рекламира в тези портали проверете в такъв случаи за името на агенцията и в търговския регистър за да не се окаже, че си имате работа с някои съвсем нелегален човек…

Прочетете и - Защо НЕ трябва имота ми да се предлага от много агенции и защо на тази често срещана грешка е отредено първо място в класацията на най-често допусканите грешки от страна на продавачите.

www.tbm2.net

2
May
29




“Защо брокерите на имоти не поглеждат през прозореца сутрин? Защото няма да има какво да правят следобед.” Този виц се роди в САЩ още в началото на ипотечната криза, но бързо зазвуча актуално на всички езици. На шега или не, вече няколко месеца в сходна ситуация са и посредниците на сделки с имоти в България.

Само допреди година професията беше синоним на добри доходи, за които не се изискват особени усилия, квалификация и първоначална инвестиция, което и обяснява появата на над 5 хиляди имотни агенции. Сега на представителите на гилдията се налага да положат свръхусилия и находчивост, ако искат да не се обръщат към тях с “келнер”, което е веселият отговор на въпроса как най-бързо да откриеш брокер.

Засега успешни примери за вярна стратегия за запазване на приличен поток от клиенти и приходи липсват, но поне първите опити са налице.

Къде изчезнаха купувачите

Данните от изследване на пазара, направено от агенцията за имоти “Адрес”, показват, че само в столицата за продажба са обявени близо 115 хил. апартамента, което според националната статистика значи, че за всяко пето жилище се търси нов собственик. Анализът отчита и драстично увеличение на периода за реализиране на сделка. От средно девет седмици в началото на миналата година до над 4 месеца сега. Все повече са и провалените споразумения непосредствено преди подписване на договор, като основните причини това да става са две - или отказ на банката да финансира покупката в последния момент, или изчакване от страна на кандидат-собствениците на по-изгодна оферта.

Очакванията са окончателните данни от Агенцията по вписвания да покажат, че общият брой на сделките с имоти се е понижил с 8% спрямо 2007 г., като основен фактор за това ще са данните от последното тримесечие на годината. За него прогнозата на брокерите е за над 20% спад .

Точно заради огромния спад на пазара конкуренцията в сферата изглежда суперголяма. В страната има над 5000 официално регистрирани агенции за недвижими имоти. В това число не влизат адвокатските кантори, които освен основната си правна дейност изпълняват функцията на посредник при продажба на жилища и терени.

“Едва 33% от сделките с имоти се сключват с участието на агенция за имоти. Нашата прогноза е, че ако броят на сделките се свие с не повече от 13% през 2009 г., което е оптимистичният сценарий, средно на агенция ще се падат 17 сделки годишно”, коментира Оник Латифян, изпълнителен директор на компанията за недвижими имоти Century 21 - България и Македония. Неговата прогноза е, че това неизменно ще доведе до фалити, най-вече на малки фирми, но и до сериозни съкращения в големите агенции, като има вероятност без работа да останат около 7 хил. души.

“Вече се усеща оредяване на брокерските редици. Всеки може да работи, когато пазарът върви само нагоре. В новите условия ще се види кои са професионалистите”, обобщи Младен Митов, анализатор в “Явлена”.

А сега накъде

За да отговорят на новите условия на пазара, агенция “Адрес” например въведоха нова система за заплащане на комисиона, при която цялата цена за сключване на сделката ще бъде поета от продавача, който ще плаща от 5 до 6% от стойността на сделката, докато купувачът няма да дължи нищо. “Заплащането на комисиона само от едната страна е установена в света практика, която години наред се очакваше да бъде въведена и у нас”, обясни изпълнителният директор на агенцията Цветелина Тасева. Тя се аргументира, че разходите за успешното маркетиране на един имот днес са значително по-високи от тези преди година, а дефицитната стока в момента е купувачът, затова и са взели решението да не го натоварват с плащане на комисиона.

От конкурентните агенции обаче отговориха, че в тази практика няма нищо новаторско за българския пазар, но по правило се прилага само за надценени и непродаваеми имоти.

“На пазара на ваканционни имоти вече втора година е практика да не се взима комисиона от купувача, а процентите от сделката, които са склонни да дадат продавачите, достига 20, но въпреки това продажбите са по-скоро изключение”, припомни Михаил Чoбанов от Bugarian Properties.

Няма безплатен обяд

“Каквото и да говорят колегите от “Адрес”, истината е, че купувачът винаги плаща цялата комисиона. Дали ще калкулира в цената на имота 6 или 3% е без значение. В първия случай обаче никой не защитава интересите на купувача”, разказа наблюденията си Благовест Балдев от “Адаптконсулт” .

Подобна е позицията и на Младен Митов от “Явлена”. “Нашите задължения са да защитим интересите на клиентите независимо от коя страна по сделката се намират, а срещу тази услуга те плащат комисиона. В тази ситуация аз се притеснявам за купувачите, защото не плащайки за една услуга, значи да не защитят интереса им”, коментира Митов.

Други агенции пък се притесняват от случилото се, защото нулевата комисиона може да бъде разчетена от купувачите като сигнал за предстоящо още по-голямо падане на цените. И определят офертата на “Адрес” като начин да извадят очи, вместо да изпишат вежди.

От Националното сдружение недвижими имоти, в което членува и “Адрес”, съобщиха, че са постъпили оплаквания от други техни членове, в които се изразява мнението, че се нарушават принципите на лоялната конкуренция и новата практика ще затрудни работата между агенциите.

В отговор от “Адрес” поясниха, че ако друга агенция доведе купувач, те ще си поделят с нея по 3%, взети от продавача. Друг е въпроса защо от “Адрес” не въвеждат същата практика по отношение на комисионите за наеми.

Засега конкурентите на “Адрес” изчакват да видят как пазарът ще приеме новата оферта. Всъщност от доста време някои агенции не взимат процент от купувача, но не са го обявили толкова шумно пред публиката. Най-бързата реакция на изчезващите сделки е брокерите да намалят като цяло комисионите си и за двете страни. И рязко да повишат качеството, за да може клиентите им да не остават с усещането, че плащат скъпо за малко свършена работа. Иначе купувачите и продавачите ще търсят все повече начини да заобиколят услугите им и да спестят разхода за посредника.

www.capital.bg

0
February
19

Покрай кредитите българинът често забравя за застраховките. В повечето случаи полицата “Живот“ или “Имот“ е просто една допълнителна излишна хартийка към договора за кредит. Понякога обаче тя се оказва решаваща, а залогът са много пари. Едва ли някой ще бъде изненадан от факта, че застрахователните договори крият повече подводни камъни дори от кредитните. Макар да не са задължителни, застраховките “Живот“, “Злополука“ и “Имот“ са изискване на повечето банки при тегленето на жилищен заем. Банките предлагат подобни продукти и при потребителските кредити, които приличат на смесица между застраховка “Живот“, “Злополука“ и “Безработица“. Най-новото във финансовата мода е, че трезорите започнаха да подаряват застраховки, например “Домашно имущество“, дори при откриване на депозит.

Със застраховките към кредитите трябва да се внимава дори защото не са никак евтини. Както “Сега“ писа, полиците, придружаващи един стандартен жилищен кредит в размер на около 80 000 лв., излизат по около 400-800 лв. на година. Второ, застрахователите са толкова изобретателни в договорите с клиентите, че и най-малкият пропуск може да означава за гражданина нулево обезщетение.

Обикновено, когато тегли кредит и реши да сключи застраховка “Живот“ или “Имот“, гражданинът просто подписва т.нар. декларация за застраховане. Така той се присъединява към вече сключен между банката и определен застраховател групов договор, до който той няма достъп. Често на хората не се дава възможност да се запознаят дори с общите условия по застраховката. Така гражданинът не само не може да избере най-изгодната за него застрахователна оферта, но дори не знае с какви клаузи точно се е обвързал.

По традиция компаниите никога не питат клиента за каквито и да било промени по застрахователния договор. Интересно е да се отбележи, че за разлика от контрактите “гражданин-застраховател“ или “гражданин-банка“, в договорите “банка-застраховател“ изрично се записва, че не се допускат никакви едностранни промени в договора. Застрахователното дружество или банката са длъжни поне да уведомят клиента писмено за всяка промяна в договора, която им хрумне да направят. Това става на адреса, който гражданинът е съобщил. За съжаление обаче, има случаи, в които хората изобщо не биват уведомявани за измененията. Това важи особено за вдигането на ежемесечната застрахователна премия, която клиентът обикновено плаща заедно с вноската по кредита си.

Не са изключение ситуациите, в които банката прекратява договора със застрахователя, без да каже за това на клиента, особено ако полицата е била бонус към кредита. Така човекът си мисли, че е застрахован и че може да разчита на обезщетение при нужда, а впоследствие се оказва, че полица на негово име реално не съществува. По принцип “скъсването“ на договора между банката и застрахователя не би трябвало да прекратява индивидуалното покритие на отделния клиент, ако той продължава да си превежда редовно вноските и премията по застраховката. Това обаче не важи за “безплатните“ застраховки.

Любопитна подробност е, че ако хората закъснеят с плащането на месечната застрахователна премия, повечето застрахователи дават определен срок, обикновено 30 дни, в които плащането да се възстанови. Ако това обаче не стане и гражданинът пропусне да плати навреме повече от 1 месечна премия, застрахователното покритие се прекратява автоматично. Възможно е застраховката да се реактивира по-късно, ако клиентът отново започне да плаща, но за периода, в който гражданинът е бил нередовен, той няма застрахователно покритие. Клиентите трябва много да внимават с частта от общите условия към договора, в която са изброени изключенията от застрахователното покритие.

Обикновено се оказва, че при куп обстоятелства гражданинът сам се съгласява да не получи нито лев обезщетение. Застраховка, която би трябвало да покрива риска “продължителни болнични“ например, се оказва, че не важи, ако отпускът по болест е резултат от “предварително съществуващо заболяване, страдание или физическо състояние, както и неговите усложнения и рецидиви, за което застрахованото лице е получило медицинско консултиране, диагностициране или лечение в 2-годишен период преди датата на влизане в сила на застраховката“. Реално погледнато, такава формулировка изключва куп житейски казуси от обхвата на застраховката. Същото е положението и с придобилите популярност покрай кризата застраховки срещу безработица

Хората, които се застраховат срещу “нежелана безработица в резултат на уволнение“, трябва да знаят, че обикновено застрахователите не плащат компенсация, ако уволнението е станало “по взаимно съгласие“ или ако е дисциплинарно. За да платят на клиента, застрахователите обикновено задължително искат съкратеният да е регистриран в съответното бюро по труда като безработен и да получава обезщетение за безработица.

Обикновено при дълги болнични или при безработица застрахователят покрива само определен брой вноски по кредита, например 6 вноски по всяка отделна временна нетрудоспособност, но не повече от общо 12 вноски. Хората трябва да имат предвид, че някои компании са въвели т.нар. “период на изключване“ и “период на изчакване“. Това значи, че ако кредитополучателят сключи застраховка “Безработица“ на 1 септември, следват 90 дни “период на изключване“, през които човек реално няма застрахователно покритие. Това значи, че дори да бъде уволнен през тези 3 месеца, той няма да получи компенсация. Дори да са минали въпросните 3 месеца обаче, ако гражданинът бъде съкратен или излезе в дълги болнични, започват да текат нови 2 месеца “период на изчакване“. Едва след като и те изтекат и при положение че лицето все още е безработно или е временно нетрудоспособно, то получава застрахователното обезщетение.

За да вземат каквито и да било пари от застраховката си, кредитополучателите трябва да следят изкъсо и друг важен срок - този за уведомяване на застрахователната компания, че е настъпило застрахователно събитие. Обикновено този срок е кратък, например 10 дни. Някои компании искат в същия срок да се представят и всички документи по казуса, например решение на ТЕЛК, лична амбулаторна карта, епикриза и т.н. Често тези бумаги не се набавят нито лесно, нито бързо и срокът за уведомяване  се пропуска, а без да се спази тази процедура няма обезщетение. Ако клиентът представи всички документи за доказване на застрахователното събитие, компанията е длъжна да изплати обезщетението в срока, който е фиксиран в договора. За по-малките кредити това са обикновено десетина дни.

ЧЕЛЕН ОПИТ

В края на октомври за пръв път банка у нас отнесе солена глоба заради нарушения по застраховка, свързана с жилищен заем. Комисията за защита на конкуренцията наложи санкция на Райфайзенбанк в размер на 5 584 570 лв. за нарушение на Закона за защита на конкуренцията. Банката обжалва глобата.

Действията на КЗК са по жалба на гражданина Ивайло Михайлов. През октомври 2004 г. той и съпругата му Ружка са сключили договор за жилищен заем с банката. Според рекламата на трезора при теглене на ипотечен заем клиентът има право на безплатна застраховка “Живот“ за целия срок на кредита за сметка на банката. При сключването на застраховката през 2004 г. с “Български имоти“ двамата съпрузи не са получили екземпляр от полицата под предлог, че тя е групова и в нея има лични данни на много други кредитополучатели. На 15 април 2009 г. съпругата на Ивайло Михайлов починала. По-късно той посещава офис на Райфайзенбанк, за да потърси застрахователното обезщетение. Банков служител обаче му обяснил, че полицата е прехвърлена в друга компания - “Уника“, а няколко дни по-късно Михайлов е уведомен, че застраховката е била прекратена от Райфайзенбанк още на 1 юни 2006 г. и към момента на смъртта й полица на името на жена му не е имало.

При проверката КЗК е установила, че посочените от Михайлов факти са верни. От юни 2004 до 2007 г. банката действително е предлагала безплатна застраховка “Живот“ към отпусканите жилищни заеми, която е рекламирана в много медии. Факт е и че нито “Уника“, нито Райфайзенбанк са уведомили за прекратяването на полицата не само двамата съпрузи, но когото и да било от застрахованите кредитополучатели.

В договора между банката и “Уника“ е присъствала клауза, според която банката се задължава писмено да уведоми застрахованите лица за смяната на застрахователя им. Дори се дава 7-дневен срок на клиентите да се откажат от застраховката. Условието обаче не е било изпълнено и КЗК заключава, че това е в противоречие с добросъвестната търговска практика.

www.dir.bg

0