February
19


Най-после дойде време за и петата сборна част от поредицата за фалшивите обяви за имоти под наем, фалшиви обяви за наеми и изобщо за всичките некоректни практики на хората, които публикуват в интернет подвежаща, невярна или откровенно измамна информация под формата на офети за жилища под наем в София.

Ако случайно сте пропуснали предишните четири теми от нашия блог ето отново линкове към тях:

Фалшиви обяви за имоти под наем са заляли интернет

Фалшиви обяви за наеми

Фалшиви обяви за имоти III

Фалшиви обяви за имоти IV

Разбира се в благодарение на “Господари на ефира” и Влади Василев се заснеха и излъчиха няколко интересни материала по темата с фалшивите обяви за имоти.

Ето няколко линка с интересни видеа по тази тема:

Първа част за фалшивите имоти

Втора част за фалшивите имоти

Трета част за фалшивите имоти

Четвърта част за фалшивите имоти

Пета част за фалшивите имоти

Шеста част за фалшивите имоти

И тук малко ретро от 2008г.

0
June
2

Как можете да видите “как вървят имотите в интернет” след като предлагането е 10 към 1 - десет имота срещу един купувач? Имотите се предлагат, но купува ли ги някой на цените на които се предлагат?

Най-често срещаната грешка, която правят продавачите на имоти - планират бъдещи покупки и на тази база определят каква сума ще поискат за имота си. Представете си че продавате автомобил Мерцедес, но модел 1995 година, но искате да си купите Ситроен модел 2012 година. Няма как стария автомобил от 1995-та година макар и Мерцедес да струва колко нов Ситроен на година или две. И няма как на базата на вашите желания за бъдещи покупки да определяте пазарната стойност на нещо, което притежавате каквато и сантиментална стойност да има то. Много често хората искат да продадат старите си тристайни апартаменти и да закупят с получените средства две гарсониери в същия или по-хубав район - това няма как да се получи. Започвайки с погрешно планиране на цената се обезмислят бъдещи действия по оферирането на имота и това е причината много имоти да залежават с години и въпреки, че са сменени 20 агенции и брокери, които ги предлагат резултата е един и същ - неуспех. Причината се корени в грешното определяне на реалната пазарна цена на имота, а там се губи време от порядъка на от половин година до повече от две години. ТБМ2 Ви предлага да не губите това време на принципа “проба-грешка” и да се възползвате от нашите услуги веднага. Цените, които виждате в интернет пространстовото са определени по най-различни методи от собствениците на имотите и това, че се предлагат от техните посредници брокерите съвсем не означава, че са съобразени с техните съвети и ценооопределяне. Някой искат да си купят Ситроен, но други искат да разменят Трабант за Ферари…и се ориентират по предлагането в реклама на други модели Трабант, които няма кой да купи… Тоест - това, че някой предлага нещо на някаква цена съвсем не означава, че има кой да плати тази цена когато и да е било.

Представете си виждате 40 обяви за трабантчета на най-различни цени и вие като собственик също на един такъв трабант правите “мониторинг” на предлагането на трабанчета във вашия град. Преглеждате и виждате цени от 200 до 4000лв за различни трабантчета и си казате ок моето трабантче не е най-старото и най-разваленото от тези, които се предлагат тук, но не е и най-лаченото значи една цена от 1500лв е напълно разумна, защото дори е по-ниска от средната за трабантчетата в моя град. На първо четене има логика в подобни разсъждения, но на второ четене замислете се какво може да стане ако всички така си определят цените. Вие виждате цени на трабантчета, които се ПРЕДЛАГАТ за продажба, но не виждате цените на които те се продават в действителност. По същия начин като влезнете в магазина да избирате лютеница оглеждате щанда с лютеницата и виждате какво се предлага, но дали ще купите лютеница или ще си купите нещо друго решавате вие като купувач. Поглеждате и забелязвате промоцията за деня - сравнявате с най-скъпата лютеница произведена от био продукти и т.н. и бързо вземате решение да посегнете към промоционалната лютеница от познатата ви марка. За жалост при имотите е доста по-сложен избора и отнема много време. Тоест това, че се предлагат трабантчетата и лютениците на едни цени съвсем не означава, че се купуват на същите тези цени. Минава време и собственика на трабанчето решава да намали цената си от 800лв на 600лв, защото никой не му иска оглед за колата, но той вече е изгубил половин година в очакване на купувач като е определил цената си на база на предлагането на другите трабантчета. Вие обаче си казвате хм сигурно нещо му има точно на неговото трабантче и за това го предлага толкова евтино, но вие още сте в сферата на “проба-грешка” и продължавате да се самонадъхвате гледайки обявите за скъпи трабантчета без да се замисляте, че освен трабанчета се продават и други по-хубави автомобили.

Вижте тази класация за автомобили, която е изготвена на база търсенията само за един месец в един от най-популярните портали за предлагане на автомобили втора употреба. Виждате на първо място по търсене е популярния модел Фолксваген Голф с цели 256 918 броя търсения. На второ място е моделът на Ауди А4 с 190 970 търсения, на трето място е моделът на BMW от популярната трета серия с 138 858 броя търсения, на четвърто място е също един от най-любимите автомобили на българите модела на Опел - Астра с 137 857 регистрирани за един месец търсения. Чак на пето място е класиката Мерцедес Бенц Е-класа с 70 360 търсения, което е няколко пъти по-малко от заемащия първо място Фолксваген Голф. Един иначе много популярен автомобил като Волво S60 е чак на 20-то място само с 11 435 броя търсения, а Daewoo Matiz заема непрестижното 33 място с 4 402 регистрирани търсения.

Сигурно се досещате защо правя това “лирично-авто” отклонение…точно така сега ще погледнем и кои са най-търсените недвижими имоти по аналог на авто-класацията. При имотите разбира се е доста по-различно, защото е важно не само какъв е имота, но и е важно къде се намира. Според различни проучвания най-търсените за покупка имоти са малките жилища в големите градове. Причината да са най-търсени е ясна - колкото са по-малки - толкова са по-достъпни като крайна цена, ремонт и поддръжка. През първото тримесечие на 2013 година в София за купени точно 3600 имота, но в това число не влизат само жилищата, а всички видове имоти, Пловдив 2578, Варна цифрата е 1924, в Бургас 1212, Русе 1306, Плевен 1289, Стара Загора 1001, Пазарджик 1117 и в другите населени места цифрите за първото тримесечие на тази година са под 1000 броя. Например в Петрич за това тримесечие са купени едва 144 имота.

Най-много имоти се купуват в големите градове, най-търсените имоти в големите градове са тухлените двустайни жилища и ако трябва да ги подредим в някаква класация тя би изглеждала горе долу така:

Най-търсени и най-купувани имоти по видове в град София:

1.Двустайни тухлени жилища - ново строителство /построени след 2000-та година/
2.Двустайни ЕПК жилища
3.Едностайни панелни жилища - гарсониери
/построени след 84-та година/
4.Двустайни панелни жилища -
/построени след 84-та година/
5.Едностайни тухлени жилища - боксониери

6.Тристайни ЕПК жилища
7.Тристайни панелни жилища - /построени след 84-та година/
8.Тристайни тухлени жилища - старо строителство /построени преди 2000-та година/
9.Четиристайни жилища и многостайни жилища
10.Мезонети
11.Гаражи
12.Парцели в регулация
13.Къщи
14.Магазини
15.Офиси

Тази класация има пряка връзка с възможностите на повечето хора да си купят имот с цена не по-висока от определена сума и не случайно най-купуваните имоти са с цени до 50000 евро където според нашите проучвания, а и не само са се насочили близо 75% от всички, които купуват имоти в София.

Най-търсени имоти в град София по цена в проценти:

1.До 25000 евро 20%
2.До 30000 евро 20%
3.До 40000 евро 18%
4.До 50000 евро 16%
5.До 80000 евро 10%
6.До 100 000 евро 8%
7.До 150 000 евро 3%
8.До 200 000 евро 2%
9.До 300 000 евро 2%
10.Над 300 001 евро 1%

Най-търсените квартали за покупка на жилище в София:

1 (1) Център
Март 2013 (брой търсения) 60 817
Март 2009 (брой търсения) 49 691

2 (2) Лозенец
Март 2013 (брой търсения)  59 810
Март 2009 (брой търсения) 46 368

3 (4) Стрелбище
Март 2013 (брой търсения) 51 553
Март 2009 (брой търсения) 36 853

4 (7) Изток
Март 2013 (брой търсения) 48 734
Март 2009 (брой търсения) 33 983

5 (6) Гоце Делчев
Март 2013 (брой търсения) 47 928
Март 2009 (брой търсения) 30 207

6 (5) Борово
Март 2013 (брой търсения) 47 324
Март 2009 (брой търсения) 34 134

7 (10) Младост 1
Март 2013 (брой търсения) 47 324
Март 2009 (брой търсения) 31 566

8 (8) Бели брези
Март 2013 (брой търсения) 45 713
Март 2009 (брой търсения) 32 322

9 (3) Иван Вазов
Март 2013 (брой търсения) 44 505
Март 2009 (брой търсения) 37 457

10 (6) Гео Милев
Март 2013 (брой търсения) 43 498
Март 2009 (брой търсения) 34 134

Източник

* в скобите е посочена позицията, която е заемал кварталът през м. март 2009 г.

Освен всичко друго докато опитвате на варианта “проба-грешка” и изгубите да кажем 12 месеца в опити да налучкате коя е правилната цена можете да изгубите още повече, защото цените на имотите особено на панелните и по-старите продължават да се движат в посока на долу. И ако днес можете да получите за вашия двустаен панелен апртамент 28000 евро то след година или две може да се окаже, че няма кой да плати за него повече от 20000 евро. Тази тенденция все още е в сила за повечето панелни жилища, защото те имат срок на експлоатация и този срок намалява с всяка изминала година. Цените могат да паднат и много по-рязко ако много собственици изкарат едновременно имотите си за продажба в един и същи район. Ние много добре разбираме, че всеки човек се опитва да спести средства и опитва сам ако може да реализира имота си за да не заплати комисион на агенцията 2-3% и това е напълно разбираемо. Въпрос на математика, изгубено време и личен избор е всеки да изчисли струват ли си опитите “проба-грешка”. И както има начин да надцените своя имот така има начин и да го подцените. Няма нищо толкова страшно ако продавате трабантче ще изгубите една година и 200-300лв, а ако продавате имот може да изгубите две години и различна сума пари от 2000-3000 евро до над 50000 евро всичко зависи от цената на имота и от решенията, които взема неговия собственик.

Миналата 2012 година клиент на ТБМ2 отказа да продаде апартамента си на купувачи, които го бяха харесали и предложиха по-ниска цена с 2000 евро. По време на предложението цената на която се оферираше имота беше около 39000 евро и нашия клиент щеше да получи 37000 евро. Важно е да уточним, че става дума за тристаен панелен апартамент на първия етаж в Люлин 5, който в крайна сметка продадохме за 32000 евро, защото това беше следващото най-високо предложение като оферта от кандидат купувачи. Нашия клиент получи 5000 евро по-малко, защото не взе правилното решение няколко месеца по-рано въпреки нашия съвет да приеме офертата на тогавашните кандидат купувачи. Историята до известна степен има щастлив край, защото ако не се бяха появили тези купувачи в началото на тази година може би цената щеше да падне на около 30000 евро до края на тази година…

Аз ги видях как вървят имотите в интернет I

Аз ги видях как вървят имотите в интернет II

Аз ги видях как вървят имотите в интернет III

Какво предлага агенция за недвижими имоти ТБМ2 на своите клиенти, които са решили да продават

Не обявявайте имота си за продан в повече от една агенция за недвижими имоти това поражда съмнения от страна на купувачите.

0
March
31

Когато говорим за недвижими имоти и пазарлък за цената им по-скоро трябва да използваме израза “водене на преговори”. Като брокер с дългогодишен опит във воденето на преговори за недвижими имоти смело мога да заявя категоричността си относно някои мега-съществени разлики при преговорите за покупко-продажба на имот и всички останали преговори. Разбира се говоря за пазара на недвижими имоти в България, защото всяка страна има своите особености както като цени на имотите, традициите при сделките с имоти така и при народопсихологията. Разликите в преговарянето на цената на недвижими имоти и всички останали стоки и услуги са страшно много.Дори разликите във времето оказват огромно влияние и давам веднага пример каква е разликата между воденето на преговори за имот през 2006-та година и воденето на преговори за имот през 2011-та година. Става дума за разлика само от пет години, но ако през 2006-та година бяхте решили да преговаряте за двустаен апартамент в центъра на София и бяхте предложили повече от 5% намаление на цената вероятността въобще да няма преговори е огромна. Това беше така, защото собствениците на имоти през 2006-та година бяха с много големи очаквания относно приемането на България в европейския съюз и страха да продадат на по-ниска цена сравнено с “европейските цени” на имотите от другите страни членки на ЕС беше водещ при вземането на решения. За това цените се надуваха от желанията на хората буквално “да не се минат”, а купувачите бяха в безизходица и след известно обикаляне разбираха нагласите на собствениците на имоти и се “предаваха” като купуваха, а за коментар повече от 5% на цените не можеше и дума да става.Имаше страшно много абсурдни ситуации като например двустаен панелен апартамент от 60-те години в Красна поляна на първи етаж след лек освежителен ремонт - огледите бяха между 18:00 и 21:00ч. всеки работен ден. Цената за онова време беше сравнително изгодна (не помня с точност), но тъй като цената не беше от най-високите купувачите се тълпяха. Още в началото на втората седмица след започването на огледите дойде и първото предложение при това предложението беше от “гърмян заек” тоест младо семейство, което вече беше изпускало на два пъти да направи сделка, защото са се пазаряли за цената. Съответно тогава не се пазаряха и казаха, че купуват на исканата от собственика цена като поемат и всички разходи по прехвърлянето. Радост за собствениците, комплименти към агенцията, стискане на ръцете, уточняване на детайлите и уговорка за среща на другия ден в офиса на агенцията за подпсиване на предварителен договор както повеляват традициите. На другия ден обаче собственика се събужда с усещането за пропуснати ползи и заявява, че няма да се яви на подписването ако цената не се покачи с още 5000 евро. Подобни случки има много, но те приключиха заедно с идването на кризата.От края на 2008-ма година и началото на 2009-та година до края на 2011-та година преговорите за свалянето на цената на имотите протичаха по коренно различен начин както можете да се досетите. Аномалиите бяха ежедневие - собственици на имоти още с очаквания за цени от преди 2008-ма година и спомени за това как комшията над тях е продал апартамента си на много по-висока цена или близък роднина с подобна история продължаваха да искат много високи цени, които не кореспондираха с пазарната реалност. В същото време “от другата страна на барикадата” купувачи с още по-големи очаквания за голям пазарлък мечтаеха да купят на една трета от обявената цена. Правеха се купища безмислени огледи на които се срещаха хора с напълно неадекватни искания - продавача не иска да сваля от надутата си цена, която на всичкото от горе си е измислил сам базирана на приказки и случки от 2006-та година, а на оглед да му пазари цената идва напълно неподготвен кандидат купувач, който всъщност въобще още не е наясно от къде ще осигури финансиране за своята покупка. “Преговорите” в тези случки бяха пълно фиаско, но в същото време бяха ежедневие, защото неясноттата около световната финансова криза беше голяма и това засилваше очакванията на кандидат купувачите. Тези неща се случваха масово в периода 2009-та - 2011-та година когато бяха първите години на кризата и всичко се преобръщаше с главата на долу. Купувачите отлагаха своята покупка, а продавачите се отказваха да продават, защото им се струваше, че цените някога отново може да се върнат на старите нива от преди кризата. В най-кризисния период хората, които се отказваха преди сделката бяха купувачите дори и сделката да е супер изгодна, а преди кризата това правеха собствениците на имоти. Ролите се размениха, но това отмина поне в първоначалния му краен вариант. От началото на 2012 година се усети стабилизиране на цените на имотите и истериите и големите очаквания се култивираха в нормални граници. Пазара се успокои и вече няма нито собственици с нереално големи очаквания за високи цени нито има купувачи с нереални очаквания за много ниски цени. Преговорите за цената станаха много по-трудни, защото двата полюса се доближиха максимално, но в същото време купувачите трудно склоняват да платят повече, а продавачите вече съвсем не са склонни да свалят много от цената. С този дълъг разказ всъщност искам да направя прелюдията към това как се провеждат преговори за недвижим имот в България без да се лежи на “стари лаври”. Ако сте купили изгодно в кризата и сте си помислили, че сте цар на преговорите то сега ще ударите на камък, защото нещата съвсем не са същите. Ако сте продали много скъпо преди кризата и сте си помислили, че се продава бързо и лесно на висока цена сега ще ударите също на камък. Най-разпространената заблуда относно преговорите за недвижими имоти е тази, че преговорите приличат на всички други. Най-често срещаните опити за елементарно сваляне на цената са обичайните търговски практики както при покупка на кола от автокъща. Какво правите когато искате да купите кола - преглеждате обявите в интернет, взимате някой, който разбира от коли с вас и тръгвате по автокъщите със списък на набелязаните от вас атомобили най-често от една и съща марка и модел. Влизате в автокъщата отправяте се към избрания автомобил и започвате да го оглеждате като търсите неговите недостатъци и ги изтъквате пред търговеца, който се е наслушал на такива неща, но вие смятате, че вадите страховити аргументи и ще го притиснете до стената. Всъщност в 95% от случаите търговеца е определил много точно цената на автомобила си, защото се занимава с това от години и предварително е предвидил колко 200-600лв може да отстъпи от цената и дали въобще да отстъпи. Тук е най-интересния момент който се пропуска от повечето хора - цената може и да не падне ако към автомобила има голям интерес, а вие като купувач няма как да знаете дали към този точно автомобил има голям интерес - това най-добре знае търговеца, който вижда, че тази събота вие сте 18-ия човек, който идва да “се пазари” за този Фолксваген Пасат модел 2006-та година. Модела с изтъкването на недостатъците както при колите не винаги работи при имотите. Друга основна разлика е, че цените на автомобилите падат буквално с всеки изминал ден, защото излиза всяка година нов модел, а в същото време стария модел остарява с още една година през която той се движи и съответно животът на двигателят му се съкращава. При имотите локацията е водещата и “новия модел” няма никакво значение ако локацията му не е добра. Какво правят купувачите на имоти смятайки, че преговарят - обаждат се за най-изгодните имоти и започват да изтъкват съвсем видимите недостатъци т.е. - “все пак това е панелен блок” (което е видно още от офертата, която е видяна много преди огледа), “жилището си е за ремонт и ще глътне доста пари” (ако не беше за ремонт щеше ли да е на тази цена) и т.н. обичайни реплики, които не водят до успех. Друг много често срещан модел е “доброто и лошото ченге”, която сценка се разиграва от “разбирача” дошъл на огледа обичайно познат на купувачите, който го играе “лошото ченге” и купувача играе “доброто ченге”, който много харесва имота, но “лошото ченге” го разубеждава изтъквайки недостатъците на имота. Този модел има същия неуспех като при пазарлъците в стил - “тази ръжда по калника тука…ммм какво правим?” Има и други гамбити за свалянето на цената на имота, които са също така не много успешни и те са директния подход - още от по телефона започва пазарене: “Алооо за двустайния в Лозенец се обаждам с цена 60 000 евро, това е добре обаче аз повече от 52000 евро не мога да дам, защото то там няма къде да се паркира и сградата е много стара и е без асансьор. Да идвам ли на оглед?” Може и цената да падне на този имот до 52000 евро, но определено не е това начина. Разковничето е не само в подхода и начина на преговори. Много важно е какъв е имота и кой е определил неговата цена - ако тя е определена от професионалист имота може да се продаде без да се отстъпва от цената. Няма такова нещо като гарантирана отстъпка в цената на всеки един недвижим имот не и през 2013 година в България. Следете блога на бутикова агенция за недвижими имоти за да научите не само кои са неуспешните начини за преговори, а и кои са успешните. Това ще научат всички, които редовно посещават адреса blog.tbm2.net.

31.03.2013г.

За размера на брокерския комисион в агенциите за недвижими имоти и защо знанието няма цена II

10 съвета от ТБМ2 при покупка на първо жилище

Как се организира оглед на недвижим имот?

0
February
7

 

Както се казва когато цифрите говорят и боговете мълчат. Кризата на пазара на недвижими имоти не е отминала макар да има ясни сигнали и ярки светлини в края на тунела… Незнаем обаче колко точно е дълъг тунела и дали светлините не са от идващия тежкотоварен влак. Какво показват цифрите за продажбите на недвижими имоти в София град преди и сега по години:

2007г - 45 015
2008г - 40 906
2009г - 23 904
2010г - 21 787
2011г - 20 598
2012г - 18 166 

От където и да погледнем цифрите разликите са поразяващи. Спада в броя на продажбите на имоти в София сравнено с 2007-ма година е около 60%. Положителното в цялата тази стряскаща статистика, че след резкия спад породен от началото на кризата от 2010 година насам има едно забавяне на стръмното спускане по пързалката на спада. Най-големия регистриран спад съвсем нормално е през 2009 година когато сделките в София са едва 23 904, която цифра като я сравним с 2008-ма година и тогавашните почти 41 000 сделки регистрираме най-обемния спад с близо 42% или обърнато в точни цифри това са цели 17 002 сделки ПО-МАЛКО спрямо предишната 2008-ма година.

На фона на онзи 42 процентен спад миналогодишните разлики в цифрите изглеждат направо оптимистични като разликите в точните бройка са 2432 продажби по-малко за София град за 2012 година спрямо предходната 2011 година. Спадналия брой продажби има разбираемо пряка връзка и със спадналите цени на имотите в София. Любопитно е обаче, че цените на имотите в София забавиха спада си много по-бързо от колкото спадат реалните продажби и за това има някои логични обяснения.

Ако всеки един имот в София беше стока залежаваща в склада на някоя търговска фирма то тогава фирмата щеше да обяви няколко разпродажби и да се оттърве от залежалата си стока разглеждайки я като един пасив, който може да обърне в оборотни свежи средства. Нещата обаче с недвижимите имоти са доста по-различни не само защото всеки имот е собственост на различен човек физическо лице като изключим строителните фирми, но и защото имота е поставен на висок пиедестал в нашата култура. Какво обаче можем да очакваме ако броя на продажбите в София започне да нараства?

Редица други фактори също задържат цените на имотите в София, но един от най-основните е непрестанното разрастване на столицата като население, като прогнозите са това да продължава се случва. До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45%:

Снимка: www.investor.bg

Както се вижда от таблицата София е единствения български град в който прираста на население няма да спре. Тоест чисто технически погледнато всичките тези хора по около 10-12000 на година идващи в столицата трябва да имат осигурен подкрив над главите си. В същото време имаме и сериозен спад в строенето на нови жилища, което също е съвсем нормално.

В момента в София тече “изчистване” на пазара от вече построени и непродадени жилища като една огромна част от тях са изключително нефункционални. Проектирането на подобни сгради е на път да приключи вероятно завинаги, защото пазара се е наситил от “недоразумения” с триъгълни стаи, колони посредата на спалнята, гледка в отсрещната сградата и много най-различни чудеса на архитектурата замислени и започнати в периода 2006-2008 година.

Времената се промениха и сега всеки нов строителен проект трябва да се съобрази с много повече фактори от колкото преди кризата. Тогава всеки с добри финансови възможности се опитваше да печели от строителство. Много строителни фирми приключиха своята дейност, защото не си правеха елементарни проучвания на пазара на имоти преди да започнат и това логично доведе до пренасищане на пазара в София. Новите строежи бяха толкова много, че дори имаше фирма, която правеше бизнес с това като продаваше информация къде и какво започва да се строи в столицата… Аз съм убеден, че повечето от тези строителни фирми никога няма да се върнат да строят на сляпо по начина по който го правеха. В днешно време за да е успешен един строителен проект трябва да се предвиди - локацията, паркинга, зелените площи около сградата, отстоянията от съседните сгради, размерите на стаите (не е нормално да има стаи по-тесни от 15 квадрата), фасадата на сградата след петата година да не се свлича, покрива да е с гаранция поне 15-20 години, а не както е сега по ЗУТ (Закон за Устройство на Територията) само пет-десет години. И много, много други неща, които до вчера не се правеха утре ще се правят. Не може да вземеш един парцел и да го застроиш на 90%…ако ще да е жилищна сграда това къде ще е детската площадка за децата на семействата, които ще си купят апартаменти там? Къде ще паркират колите си собствениците на апартаментите след като се продадат 8-те гаража в сградата с 20 апартамента?

Панелните апартаменти се амортизират все повече без цялостно решение за тяхното саниране, а така нареченото ново строителство обхващащо годините 1990 - 2012 година е с изключително сериозни недостатъци в по-голямата си част. В същото време новите строежи намаляват, защото цените на построените, но непродадени недоразумения вървят на долу, а това пък демотивира предприемачите да строят нови сгради. Депозитите на населението непрекъснато се увеличават, а в същото време лошите и преструктурираните ипотечни кредити не са увеличили своя обем.

Стана ясно също, че банките няма да залеят пазара на имоти с ипотекирани жилища на ниски цени. Проблемните кредити датират в по-голямата си част от преди началото на кризата, а имотите, които са послужили за тяхното обезпечение не могат да бъдат продадени, защото размера на кредита надхвърля значително реалната пазарна цена в момента. В много редки случаи кредитоискателите (превърнали се вече длъжници) могат да предложат друг имот на банката за обезпечение за да може разликата от размера на продажната цена на имота до размера на оставащия дължим кредит да се прехвърли като ипотека на друг техен (на длъжника) имот. В момента се обмисля и това както и това.

А населението на столицата расте…както се казва “Расте но не старее!” Нито света ще свършва, нито банките ще фалират, нито ще има разпродажби на килограм. Всеки сам да анализира фактите и да направи извода за себе си. Базата данни е изложена по-горе.

10 съвета от ТБМ2 при покупка на първо жилище

Фалшиви обяви за имоти

0
January
25

 

Поради големия интерес към информацията с фалшивите обяви пускаме и трета част. Ежедневно през търсачката google в нашия блог влизат по няколко души, които четат първия материал за фалшиви обяви за имоти. И тъй като явно темата продължава да бъде много актуална, защото за една година абсолютно нищо не се променило и посещенията към блога ни нарастват значително. Ето и някои идеи, които да ви помогнат да разкривате кога обявата, която виждате е много вероятно да е фалшива. Първо погледнете и другите имоти, които се предлагат от така наречената “агенция” вижте снимката по-долу:

Кликнете на надписа дава под наем под обявата (ограденото в червено кръгче) и там ще видите списък с около 10-20-30 имота всичките кой от кой по изгодни в едни и същи райони с най-ниските цени. Ако кликнете на съседния надпис “продава” ще видите, че там или обявите са нула на брой или са 4-5 измислени с високи цени целящи да покажат, че все пак агенцията има и продажби… Между временно можете да копирате мобилния телефон, защото най-често фиксиран липсва и да потърсите в търсачките като google какво още се предлага от този номер. В случая с тази “агенция” се оказа, че зад този номер стои още една “агенция” и дори и друго име на човек различно от показаното в тази обява. След като поразгледате и разберете, че един човек с един мобилен телефон предлага всички най-изгодни обяви в даден район спокойно можете да подминете обявата или ако имате време за губене да се обадите за да чуете обичайните сценарии или пък най-новите от тях :) В първата част ви разказахме за фалшивите обяви, а във втората част ви дадохме съвет какво е най-добре да направите - а именнно да си ангажирате брокер, а не да се лутате харчейки 200лв за телефони месечно. В тази трета част ви показваме и още две-три идеи как да разкривате измамниците. Посетете този адрес: https://public.brra.bg/CheckUps/Verifications/VerificationPersonOrg.ra това е интернет сайта на тъговския регистър където фигурират всички действащи фирми и където можете напълно безплатно да направите справка има ли такава фирма или няма, а най-често такава “агенция” няма.

С тези 2-3 стъпки лесно можете да разкриете измамниците. А очаквайте от нас да направим още интересни материали и да ви спестяваме доста излишни разговори. Всички тези фалшиви обяви за наеми ще продължат да бъдат ежедневие докато хората не си променят навиците или не започнат да се правят на следователи… Най-сигурния начин е да изберете агенция, която да ви намери имот, защото така ще си спестите много средства, време и напразни надежди.

Не пропускайте да прочетете цялата поредица за фалшивите обяви:

Първа част

Втора част

Трета част

Четвърта част

0
April
29

“страхотна снимка нали…дали пък този имот не може да се наеме за около 300лв след като ми е толкова удобен точно до НДК..”

След като стана още по-модерно сред подобията на брокери да публикуват фалшиви обяви за наеми в сайтовете за имоти - стана модерно да се търси и решение за да се преустанови тази порочна (от 20 години) практика. Ето няколко полезни линка от нашия блог и не само от него, които ще ви помогнат да се поинформирате относно лъжливите обяви. Ще се отворят в нов прозорец. Но ако не ви се чете ето няколко бързи полезни съвети от ТБМ2:

1. Преди да започнете да си търсите имот - потърсете си ПРЕДИ ТОВА брокер, а чак след това с неговото съдействие търсете заедно имота. Брокера ще знае всички измамни практики и агенти, които оферират на пазара и ще ви спести много огледи и около 100-200 разговора по мобилния. Дори само този факт е достатъчен да постъпите така, а не да звъните на фалшивите обяви, защото няма как да знаете кои от всички тях са фалишиви. Само за справка - “агенциите”, които пускат фалшиви обяви за наеми в София са над 200 и ако мислите, че можете да им запомните имената сте изпаднали в дълбока заблуда.

2. След като вече имате брокер, който да реши вашия имотен проблем - сключете с него договор в който ясно са описани вашите желания и неговите ангажименти към вас. Оставете търсенето на брокера, а вие си намерете удобно време за огледи. Брокера ще ви изпраща снимки по имейл или по скайп, а вие ще казвате - това - да, това - не и т.н. Офертите ще са предварително проверени от брокера дали са актуални и дали отговарят на написаното.

3.  Ходете по огледи в пакет - ако сте повече от един човек, който ще живее в този имот ходете на огледи заедно, а не един по един.

4. Оставете преговорите за условията по наемането на вашия брокер. Не се”нанасяйте” мислено преди да сте договорили най-добрите условия. Търпението понякога еизисква само 2-3 дни без коментари от сорта на: “Супер - ей това е моя апартамент…” и т.н.

5. След като собствеността на имота е проверена от вашия брокер, договорени са всички условия - чак тогава се сключва договор и се оставят пари, но не и преди това колкото и да е изгоден имота.

Не пропускайте да прочетете цялата поредица с фалшивите обяви:

Първа част

Втора част

Трета част

Четвърта част

0
January
13

Интернет пространството е залято с хиляди фалшиви обяви за жилища под наем на ниски цени. Схемата е елементарна, но безотказно работеща за жалките подобия  на хора смеещи да се наричат брокери на недвижими имоти каквито определно НЕ СА! Тези същества работят по един и същи некоректен начин, от началото на 90-те години до днес и вероятно ще продължават още дълго докато има кой да ги търпи. Схемичката е следната - много атрактивна обява за жилище под наем на изгодна цена. Има дори снимки - естествено жилището е в отлично състояние, а цената е винаги най-ниската за района. Идеалния апартамент привлича кандидат наемателите и те се обаждат да поискат оглед. Отговаря им се по няколко различни сценария, които иначе са сравнително идейни - днес го капарираха, днес ще го капарират, утре ще го капарират, отдадохме го под наем, но колежката е забравила да го свали от реклама, жилището е в сграда без разрешение за ползване, хазяите не искат млада двойка (след като са ви попитали и са разбрали, че сте млада двойка) и много други подобни и звучащи достоверно оправдания. След отказа следва запитване - а вие какво точно търсите под наем? Кажете какво и ние ще потърсим ако намерим нещо подходящо ще ви го предложим и т.н.

Идеята е да имат вашите телефони, а това са телефони на хора, които искат да наемат нещо и следователно са им потенциални клиенти. Когато запишат днес 30 телефона на търсещи под наем до 2-3 дни гарантирано ще имат поне пет сделки с някои тези хора, които са позвънили в тяхната агенцийка на някоя от многото им фалшиви обяви. ТБМ2 не може да си позволи да подвежда и заблуждава своите клиенти с невярна информация, но “играчите” са измислили начин как да правят пари безтова да вреди на да го наречем “имиджа им” ако въобще може да говорим за нещо такова. Ние отдавна сме разкрили новата схема за заблуда, която използват масово за прикритие на главния организатор като са разпределили на малки никому неизвестни фирмички своите фалшиви оферти. Реално под различни имена (при това много) можете да срещнете в абсолютно всички части на София да се дават под наем супер атрактивни жилища и дори ако сте по-наблюдателни ще откриете, че едни и същи снимки имат апартаменти в овча купел и в младост и надежда, но се предлагат като различни апартаменти в различни квартали на различни цени и то от различни “агенции”. Страшното за всички коректни колеги е, че тези мишоци се представятза брокери каквито нямат право да се наричат. Можете сравнително лесно да ги разпознаете по няколко повтарящи се белега - обикновенно нямат офис (т.е. те имат, но съвсем умишлено не са посочили адреса му, а друг адрес обикновенно несъществуващ) нямат стационарни телефони, а само един мобилен, не предлагат имоти за продажба, само имоти под наем обикновенно около 20 на брой. Иначе са си измислили едни имена и лога ум да ти зайде, но повечето колеги вече ги разпознават бързо. Това, което се чудя е къде спят журналистите и защо не ги осветят ярко с прожекторите, а от там да запретнат ръкави КЗП, КЗК и накрая ако е необходимо и икономическа полиция!?

Фалшиви обяви за жилища, фалшиви обяви за наеми, фалшиви оферти за имоти, фалшиви обяви за жилища под наем…

Фалшиви обяви за наеми II част

Фалшиви обяви за имоти III част

Фалшиви обяви за имоти IV част

Реални обяви за под наем в София от ТБМ2

16
November
16

Частните търгове с недвижими имоти започват да предизвикват все по-голям интерес в България. Докато през 2010-а почти не е имало индикация за този пазар, то през настоящата година все повече хора прибягват към частните търгове, за продадат или закупят имот. Въпреки нарастващия интерес към покупко-продажбите на недвижимости чрез търг, сегментът все още не е добре развит у нас. Основната причина е, че все още липсва достатъчно информация. „Строителство имоти“ се обърна към специалист, който се занимава с частни търгове за недвижими имоти, за да внесе повече яснота по темата.

- Г-н Илиев, организирате частни търгове за недвижими имоти. За какви обекти и има ли неуспешно продадени сред тях?

- Обектите засега са предимно къщи, вили, парцели и земеделски земи и сред тях има търгове, които ще бъдат рестартирани.

- Липсата на информация ли е в основата на малкото провеждани доброволни частни търгове за имоти у нас, или просто хората подхождат с недоверие?

- Причините са доста повече. От една страна е липсата на информация въобще какво означава това, от друга страна е объркването сред по-голямата част от купувачите, които все още не правят разлика между частен търг и търговете при частните съдебни изпълнители (ЧСИ), където се предлагат предимно ипотекирани имоти и кредитополучателят е изпаднал в затруднение да изплаща кредита си, както и имоти, които са запорирани поради различни съдебни дела, след което се стига до публична продан. Разликата е много голяма. При частния търг собственикът на имота се съгласява доброволно да го продаде, без да е принуден от запор, ипотека, делба и т.н., и имотът му въобще не попада в списъците на ЧСИ. Естествено, може да се продаде имот на частен търг, който е и ипотекиран, просто собственикът ще получи една сума, а със средствата от продажбата ще се погаси кредитът му, както междувпрочем
се получава и при публичната продан. В момента основната причина да има много търгове при частните съдебни изпълнители и към тях да има слаб интерес е фактът, че там са изложени много имоти, които са купени при ценовия пик на недвижимите имоти в периода 2006-2008 г. Високата цена на тези недвижимости е проблем при продажбата им на публична продан, защото разликата в стойността между 2007 г. и 2011 г. на места достига почти 50%. И дори и след третия търг някои имоти остават непродаваеми при ЧСИ. Това е голямата разлика - при частния търг цената се съобразява с настоящите пазарни условия, а не с условията, при които имотът е купен преди 3, 4 или 5 години, както се случва на публичната продан.

- Кой може да организира доброволни частни търгове? Всяка агенция за недвижими имоти ли може да продаде имот по този начин?

- По принцип всеки брокер с опит в продажбите и креативно мислене може да организира доброволен частен търг, но не всяка агенция може да продаде имот чрез търг. Само ентусиазъм и желание не е достатъчно. Необходим е сериозен план, проучване на конкуренцията в района, пазарна оценка, както и точна оценка на имота за първоначалната му тръжна цена. Най-важната част за успеха на един частен търг е началната му тръжна цена. Веднъж трябва брокерът да я определи много точно, но реално след това тя трябва да бъде одобрена и от собственика на имота, защото без неговото съгласие не може да има никакъв търг за продажбата на собствеността му. Успехът на търга е заложен и в преценката на собственика за първоначалната цена. Ако тя не е достатъчно атрактивна, твърде възможно е търгът да се обезсмисли. Каквито и средства за реклама, промотиране и пиар да се вложат в един търг, ако цената е неадекватна, дори и по CNN да се върти рекламен клип за този имот, положението е неспасяемо и това е безспорен факт.

- Гарантирана ли е продажбата на един имот чрез търг? Какво би могло да провали сделката - завишена начална цена, неатрактивен имот?

- Няма нищо гарантирано на този свят освен факта, че стрелките на часовника никога не спират да се въртят с 60 минути в час… Всеки имот е индивидуален и колкото и да си приличат, два еднакви имота няма. Да, определено завишената цена гарантирано проваля търга, но и неатрактивен имот също трудно би се продал. Пример за неатрактивен имот е земеделска земя в малко населено място, далеч от голям град, както и имот в близост до ромска махала, много стари кирпичени къщи, които не подлежат на ремонт, много големи по площ парцели, например 10 000 кв. м, цели сгради с голяма разгъната застроена площ (РЗП), много недовършени сгради, търговски обекти, които са разположени на нетърговско място и не могат да се използват по предназначение (магазин на забутана уличка, в задния двор на сградата или пък разположен под кота нула) и т.н. Общо взето, най-подходящи за частни търгове са жилищните имоти. Става въпрос за апартаменти в големите градове - София, Варна, Пловдив, Стара Загора, Бургас, Русе, Благоевград и т.н.

Гарсониера или двустаен апартамент, дори и панелен, в София винаги може да се реализира в рамките на месец (да се капарира), ако цената му е адекватна на пазара. Но за тристаен апартамент в Добрич, да речем, не бих се ангажирал със срок, а в частните търгове има начален и краен срок за една продажба.

- Какви са опасностите за продавача и съответно за купувача при един търг?

- Опасностите за продавача са най-вече ако на търга се яви само един кандидат. При този вариант няма как да има наддаване и имотът се продава на първоначалната тръжна цена. В такъв случай обаче, щом на търга се е явил само един кандидат, това означава, че собственикът не може да си прави илюзии, че ще получи въобще някога по-висока цена. Тоест „опасността“ за продавача се изчерпва до това, да разбере в рамките на срока на търга (например два месеца) максималната цена, която може да получи за имота си. За купувача опасностите се свеждат до това, да не успее да спечели наддаването, което се случва и при нормална покупка, с тази разлика, че не вижда с очите си дали изобщо има конкуренция за избрания имот и какво предлага тя на продавача, както е при нормалната продажба.

- Имали ли сте случаи, в които продавачът не е доволен от най-високата цена, постигната в търга? Има ли вариант той да се откаже на финала?

- Имали сме случай, когато продавачът не беше доволен от най-високата цена, постигната в търга, но въпреки това осъзна реалността и продаде имота си. Но вариант да се откаже на финала няма, освен в случаите, когато това е изрично записано в условията на частния търг. Ако има изрична точка в правилата на търга, която позволява на собственика да се откаже, щом не бъде достигната определена цена в наддаването, е възможно. От друга страна обаче, подобна застраховка няма да изглежда никак привлекателно за потенциалните купувачи на този имот.

- Освен по-бързия срок на продажба, какви други предимствата предлагат частните търгове?

- Бързата продажба изобщо не е за подценяване, при положение че има имоти, които се предлагат на пазара повече от пет години и не могат да се реализират. Освен това при ипотекираните имоти в случаите, когато не се продадат в желания от собствениците им срок, се стига до публична продан, където правилата и начинът на провеждане на търговете са съвсем други и кръгът от потенциални купувачи е много по-малък, което, естествено, може да се отрази на цената пагубно.

- Ако даден собственик на имот реши да се възползва от механизма на частните търгове, какви стъпки трябва да предприеме?

- Най-вече да НЕ се информира за цената на имота си от познати, съседи, роднини, стари вестници и неактуални обяви в интернет, а да се обърне към специалист. Най-трудно се организира частен търг, когато собственикът е добил погрешна информация за цената на имота си. Отнема доста време да се асимилира коя информация е по-вярна - тази от познатия кръг на хора или тази от професионалист, което междувпрочем е ежедневие в работата на всеки брокер.

- Какво трябва да знаят купувачите, за да участват в даден търг? На какви условия трябва да отговарят?

- Важно е да знаят, че първо трябва да са 100% уверени в своите финансови възможности, да знаят докъде могат да наддават и ако ще разчитат на финансиране от банка, е абсолютно задължително да са я посетили и да имат одобрение за максималния размер на кредита, който могат да получат според доходите си. Банките, за да отпуснат кредит, правят две одобрения -
първо според доходите на кредитополучателя и чак след това на имота, който евентуално ще се приеме от тях за ипотека, срещу която ще отпуснат кредит. Задължително е, за да няма грешки от тяхна страна, когато им е необходим кредит да минат и на първото, и на второто одобрение.

Това важи не само за частните търгове, а и по принцип нашият опит с клиентите показва, че шест от всеки десет купувачи с кредит не подхождат сериозно към кредитирането. Или не минават да получат първоначалното одобрение по документи, за което е необходимо да предоставят в банката копие от трудов договор от настоящата им месторабота, да се попълни документ от счетоводството за доходите през последните 6-12 месеца и т.н. Но по-сериозната грешка е, когато решат да капарират имот, без да е минала предварителната му оценка. Тогава се получава една много неприятна ситуация, в която е дадено капаро, да речем 10% от цената на имота, а впоследствие оценката на имота (според оценителя, нает от банката) не е тази, която е очаквал купувачът и съответно от банката му отпускат по-малък кредит. Купувачи, консултирани от нас, не са правили подобни грешки. Затова купувачът, преди да е дошъл в деня за наддаването в търга, е необходимо да посети банката за одобрение по доходи, да посети имота за оглед, да се запознае с всички документи, с правилата на конкретния търг, да е осигурил оценка на имота от оценител на банката и когато тя е готова, да се яви спокойно да наддава. Ако купувачът няма да разчита на финансиране от банка, остава само да отиде на оглед, да се запознае с правилата на търга и с документите на имота. Разбира се, и в двата случая не трябва да се забравя записването в търга, което става обикновено предварително поне ден-два преди самия търг.

- Удачно ли е използването на ипотечен кредит при покупка на имот на търг? Смятате ли, че банките скоро ще започнат да финансират този вид покупки?

- Удачно е, ако изрично се изпълнят всички условия, които споменах. Реално при частните търгове банките финансират една нормална сделка, защото тук отсъства краткият седемдневен период, в който е необходимо да се внесе цялата сума.

Този кратък период съществува обаче при публичната продан и той доскоро беше поредната пречка пред закупуването на имот, обявен на търг при ЧСИ, с ипотечен кредит. Ако купувачите желаеха това да се случи с ипотечен кредит, при който предмет на ипотеката бе самият имот, който е изложен на продан, а не друг техен имот (или потребителски кредит без ипотека), това не беше възможно заради този кратък срок, в който банката не може да отпусне ипотечен кредит по ред причини. Сега вече има такъв кредитен продукт, който дава тази възможност, но при частните търгове тази възможност я е имало винаги, и то не от една-две банки, а от всички.

- Очаквате ли повишаване на обемите на продажби на имоти чрез частни търгове през следващата година?

- Да, очаквам. Обаждат ни се доста колеги с желание да си сътрудничим, като едни предлагат купувачи, други продавачи, а трети ни търсят просто за да черпят от нашия опит. Въпрос на време е този вид на промотиране на продажби да стане по-популярен.

www.stroitelstvoimoti.com

Вижте още много полезна информация за организирането на частни търгове за продажба на имоти

0
November
16

След иначе по-подробната първа част на тази поредица, която ще има още много части в нашия блог дойде ред и за втората част. И в крайна сметка “вървят” ли имотите в интернет или там цените могат по-скоро да послужат за най-общ ориентир? Преди няколко дни за пореден път в офиса се обади човек, който се опита да ни убеди, че е направил обстойно “проучване в интернет” на цените в района в който се опитва да си продаде имота и въобще не е съгласен с нашето мнение относно неговата цена. Според този човек цена около 1200 евро на кв.м. за панелно тристайно жилище в краен столичен квартал е съвсем в реда на нещата, но все пак ако се появи кандидат цената може да се коментира… Годината е 2011… действието се развива в средата на месец ноември… И всички тези “проучвания” се дължат главно на няколко забравени в базата данни оферти на няколко объркани брокери в интернет. От брокерска гледна точка най-жалкото в цялата работа е, че все пак някои брокери не са били съвсем честни и са пропуснали да споменат на собственика на този имот за огромната бариера, която го дели от продажбата на имота му. Бариерата (трябва да си намали цената) изразена в цифри е около 35000 евро!!!!!!!!!!!! За 35000 евро в София могат да се купят доста неща - гарсониера, двустаен, офис, магазин и т.н. Цената на този имот е толкова сериозно сгрешена, че е СРАМНО дори да се обсъжда, а още по-малко да се оферира. Не искам да бъда по-конкретен за имената на двете агенции, които предлагат този имот на пазара. Все пак това си е тяхна работа и аз не мога да им се бъркам както и на собственика на имота, който смята, че 1200 евро за кв.м. панелно жилище е една не лоша цена. Всеки сам решава за себе си. Но не се заблуждавайте - ако за всеки кораб си има пътници, то НЕ за всеки имот си има купувачи! Поради факта, че в интернет има много неактуални оферти, много оферти забравени от агенциите, много оферти дори от фалирали агенции и какви ли още не сбъркани искания не може да се разчита, че само на база тази информация може да си определите цената на имота. Това съвсем не е достатъчно.

В крайна сметка ако не си сигурен за цената на имота и искаш да чуеш различни, но компетентни мнения един много добър вариант е да си направиш оценка на имота. Ако имота да речем е наследствен и при продажба цената ще се дели между много роднини, между които няма съгласие за определянето на крайната цена - оцеката е една много аргументирана инвестиция. Вече имате база на която да стъпите в споровете по между си кое е по-правилното и кое не е. А ако имота е по-специфичен - направете му 2-3 оценки от различни фирми и ще добиете доста добра информация за цената на имота през следващите 3-6 месеца.

Друга много често срещана сентенция е израза: “То сега няма пазар за тези имоти” да така е съвсем не е като преди, но все пак какво значи няма пазар? Предполага се, че няма търсене, няма сделки или какво?

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /първа част/

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /втора част/

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /трета част/

Статистика за продажбите на имоти през 2012 година в София

Какво предлага ТБМ2 на своите клиенти

0
September
16



Автор:
Николай Нейчев  в. Телеграф 12.09.2011г.

Находчиви измамници от агенции за недвижими имоти примамват търсещите квартира с нарисувани апартаменти, показа проверка на „Телеграф”. Шарлатаните илюстрират обявите си със снимки на дизайнерски апартаменти, които са взели от чуждестранни сайтове за модерно обзавеждане. Такива квартири обаче реално не съществуват, а само се използват за примамка от брокерите на имоти.

Изненада

Когато търсещият да наеме жилище човек се обади в агенцията, за да попита за въпросния апартамент, му се съобщава, че току що са го дали на друг човек, но за сметка на това може да му предложат нещо много подобно. За голяма изненада на бъдещия наемател обаче се оказва, че това, което агенцията може да му предложи, е съвсем различно като качество от това, което е видял на заблуждаващата обява. По този начин брокерите събират списък от телефони на хора, които търсят квартира. Голяма част от брокерите вземат такса „оглед” която варира между 5 и 10 лв. Друг начин за примамване на клиентела, която често се комбинира с дизайнерската снимка, е нереално ниска цена, която се обявява за промоционална. Така наемите падат с 50 100 евро от реалната си цена и могат да се видят фалшиви обяви на модерно обзаведен 3 – стаен или дори 4-стаен апартамент в по-скъпите софийски квартали като „Изток” за 220 евро на месец.

Летящата къща

Най-забавно е, когато се окаже, че един и същ апартамент се намира едновременно в няколко квартала. Оказва се че брокерските агенции имат набор хубави снимки на даден апартамент, който използват за илюстрирането на всякакви най-различни обяви, за да предизвикат интерес. Това се прави или когато квартирата не е била заснета, или когато е в плачевно състояние и е по добре да не бъде снимана въобще.

Контрол

Оказва се , че контролън върху некоректните обяви не е много лесен, защото дневно в сайтовете за обяви се качват стотици обявления и е много трудоемко всички да бъдат обстойно проверявани. Най-добрият начин за защита от шарлатаните е самите потребители да осъществяват този контрол. Те могат да докладват обявите, които имат съмнителни параметри и снимки, след което е задължение на модераторите на сайтовете да проверят тяхната достоверност. Опитът показва, че в повечето случаи този начин за контрол е бръз и надежден.

0