September
28

Коя банка дава най-ниска лихва за ипотечен кредит?

Не най-ниската лихва за ипотечен кредит трябва да търсите, а най-нисък ГПР/годишен процент на разходите/, в ГПР/годишен процент на разходите/ се включват освен договорената лихва, и дължимите такси и комисионни към банките (такса за разглеждане на документи, комисионни за обработка, годишни или месечни такси и др.). Таксите са за сметка на клиента и заедно с договорената лихва формират общия разход (като процент от сумата на кредита), който заемателя трябва да покрие.

Но това съвсем не е всичко най-важно при избора ви на банка и ипотечен кредит. Когато ви е необходим ипотечен кредит трябва да направите доста обстойно проучване на всички актуални предложения на различните банки. Най-масовата грешка е да не се проучват детайлно предложенията на всички банки, а само да се сравнят условията на банката в която кандидата за кредит си получава заплатата и да се хвърли за всеки случай един поглед в интернет.

В коя банка ви превеждат заплатата не играе никаква роля при установяването на това от коя банка ще ви е най-изгодно да получите ипотечен кредит. От вашата банка може да ви направят намаление с 0.25% от размер на лихвата на ипотечните кредити, които предлагат от там, но това в никакъв случай не означава, че няма да намерите в пъти по-добро предложение от друга банка. И това можем много лесно да ви докажем ако дойдете при нас за безплатна кредитна консултация.

Грешка НОМЕР 1:

Търси се най-ниската лихва, а трябва да се търси най-нисък ГПР. Има съществена разлика и тя играе ключова роля именно за това все още в телевизионните реклами на повечето банки се акцентира върху размера на лихвата, а не върху размера на ГПР, който минава на бърза скорост със ситни букви в дъното на екрана.

Грешка НОМЕР 2:
При избора на банка челна позиция заема банката в която кредиполучателят си получава заплатата. Да ако имате късмет да си получавате заплатата през точно тази банка с най-добрите условия за ипотечни кредити от всичките над 20 в България то вие сте един късметлия. Но все пак проверете и на други места освен ако десетина хиляди евро или повече не са сериозна финансова загуба за вас. “Счетоводителя и шефа ми не дават да тегля кредит от друга банка освен тази в която си получавам заплатата…” - никой не може да ви ограничава по този начин и това при всички положения е подсъдно.

Грешка НОМЕР 3:
След като намерите банката, която към настоящия момент предлага най-изгодните условия за ипотечен кредит с най-ниския ГПР все още не сте готови за действие. Има няколко уловки и вратички, които най-честно няма да научите от кредитния инспектор в банката, защото той работи именно само в тази банка. Той не би могъл да ви насочи към друга банка, когато разбере какви са вашите нужди защото ще бъде моментално уволнен и това е съвсем логично. Тънкостите, които можете с лека ръка да пропуснете освен в общите условия на банките са и в начина на изплащане на кредита, неговия срок, начина на предсрочно погасяване - частично или изцяло, промоция за първата година или две за която плащате прескъпо след това и много други неща, които биха оскъпили кредита ви да речем поне с 5000-6000 евро при кредит в размер на 35000 евро.

28.09.2013г.

Прочетете още подобни теми от блога на ТБМ2

0
August
30

1. Преценете възможностите си и своя максимален бюджет, който да не надскачате.

2. Не бързайте с огледите преди да сте си осигурили финансирането и преди да сте готови да купувате.  Ако планирате да придобиете основната част от сумата с която мислите да купите имот от продажбата на ваш наследствен имот и да доплатите за по-голям или по-хубав вашия план е класика, но не бързайте да ходите на огледите преди да сте получили капаро за вашия имот. Продажбата отнема време и ако не сте се посъветвали с брокер относно реалната продажна цена на имота си то предлагането за продажба на вашия имот би могло да се увеличи до повече от половин година.

3. Ако планирате да купувате имот с ипотечен кредит като за ипотека ще послужи бъдещия ви имот е необходимо най-напред  да получите одобрение от банката на база вашите доходи и едва тогава ще знаете на каква сума ще можете да разчитате под формата на ипотечен кредит от банката.  След като банката ви одобри според вашия трудов стаж и доходи идва ред  за оценка и одобрение и на имота, който банката ще приеме като обезпечение срещу, което да ви отпусне заем. Възможно е имота да се продава на много по-висока цена от тази, която ще определи независимия оценител изпратен вашата банка.  Не оставяйте капаро преди да е ясно каква ще бъде оценката на имота, защото в противен случай има опасност да го загубите.

4. Не забравяйте самоучастието ако ще разчитате на ипотечен кредит.  Необходимо е да имате налична сума поне 15-20% от цената на имота и то ако имате добра кредитна история, високи официални доходи и не малък трудов стаж. Ако нещо от тези неща ви липсва мислете за по-голямо самоучастие.

5. Изберете си опитен брокер, който работи само като такъв и с това си изкарва прехраната. Ако не бихте доверили косата си на фризьор, който всъщност работи като готвач, но преди време в казармата е подстригвал с една машинка то тогава вероятно не бихте се доверили и на човек, който не се занимава професионално с покупко-продажба на недвижими имоти, защото в първия случай ще пострада прическата ви, а във втория рискувате да изгубите няколко хиляди евро платени в повече.

6. Преговорите са най-важната част не ги подценявайте. След като сте харесали имот оставете брокера да преговаря той има нужния опит и няма да се остави на емоциите. От нашата практика с купувачите на имоти забелязваме какви са най-честите грешки и една от тях е показването на емоции от купувача при огледите или при преговорите. Ако за вас няма значение кой имот ще си купите този, който сте избрали сега или друг то тогава не би трябвало да се вълнувате толкова много и да реагирате нервно ако продавача не откликва на всички ваши предложения. Ако сте прекален непукист също има опасност да бъдете лесно разкрит от брокера на продавача, а също така сценките с доброто и лошото ченге или пък огледите на един друг още по-хубав и още по-евтин имот вече не минават.

7. Помислете с какво можете да направите компромис. Винаги се тръгва в търсене с идеална цел и постепенно се ориентираме към наличното предлагане . Най-трудния компромис е този с цената, да решиш да платиш повече се случва рядко за това е по-добре да направите компромис с нещо друго – сменете района, сменете изискването си за етаж или за изложение или пък за тип строителство и нещата ще се получат. Често на купувачите им се иска да купят имот в даден район в който обаче цените са високи и търсенето е силно и чак след като се убедят лично, че цените не падат дори след преговори до желаните от тях нива едва тогава започват да мислят за алтернативни райони. Не правете тази грешка, защото докато гледате имоти в райони, които не са ви по джоба други вече минали по вашия път в този момент оглеждат най-изгодните предложения в алтернативните райони преди вас.

8. Помислете за сроковете. Ако живеете под наем не бързайте да съобщавате на хазяина, че имате намерение да купувате имот и скоро ще освобождавате квартирата си. Между предварителния договор и прехвърлянето на имота има обичайно между 4 седмици и два месеца, а ако ще купувате с ипотечен кредит си предвидете и опция за по-дълъг срок. Внимавайте какво и кога казвате на наемодателите си за да не ви изхвърлят по-рано от колкото имате готовност да се нанесете в новия си дом.

9. Когато направите предложение уточнявайте всички детайли. Ще купя имота на тази цена, но нека да поделим разходите по прехвърлянето на имота. Аз ви давам по-голямо капаро от 10%, а вие се изнасяте максимум до един месец.

10. Помислете за ремонта. Ако бюджета не ви е достатъчен за покупка на имот ремонтиран до ключ, а такива не се предлагат много помислете за ремонта като цена и за ремонта като време.

30.08.2013г.

За размера на брокерския комисион в агенциите за недвижими имоти и защо знанието няма цена II

При покупка на имот с ипотечен кредит помислете за самоучастието и разходите по сделката

Как се организира оглед на недвижим имот?

Знаете ли как да се пазарите?

0
May
26

Когато купувате имот с ипотечен кредит е необходимо да разполагате с ваши лични средства, които в най-добрия случай трябва да бъдат поне 10%-15% от цената на имота. Добавете нотариалните такси по прехвърлянето на имота, 2.5% от цената на имота - местен данък (за София), комисион за брокера 2.5% от цената на имота, такси по отпускането на ипотечния кредит 1.5% от размера на кредита, средства за ремонт и довършителни работи ако имота, който ще купите не е завършен до ключ. Ако купувате двустаен апартамент в София минималната сума за самоучастие с която трябва да разполагате ако имота, който ще купите е с цена до 40000 евро би изглеждала така:

Минимум 10% за предварителен договор - 4000 евро
При кредит от банката в размер на 36000 евро - такса усвояване в банката е средно около 1.5% или това са 540 евро.
Комисион за агенцията 2.5% от цената на имота - 1000 евро.
Нотариални такси и местен данък според договорките с продавача на имот, но в най-лошия случай ако вие ги платите изцяло са около 3.5% върху цената на имота или в случая 1400 евро.
Според банката и нейната оферта към вас за ипотечен кредит най-често се заплащат от вас допълнително - застраховка на имота, застраховка живот и задължително оценка на имота преди отпускането на кредита, които добавят към вашите разходи още около 400лв.
Обикновенно ремонта на купения имот е задължителен и там можете да заделите средства според необходимите за ремонт неща в най-лошия случай - основен ремонт на банята - 3000-6000лв според вида на материалите, които вложите. Смяна на дограмата на имота ако говорим за двустаен апартамент според вида на дограмата, но около 3000лв. Ако се налага и полагане на настилки нещата се оскъпяват още.
Равносметката до тук е около 14000лв разходи около покупката на имота с кредит и ако се налага ремонт още поне 6000лв.

Не трябва да се подминава факта, че ако решите да купувате панелен апартамент (горния пример е за тъхлен или ЕПК апартамент където финансирането на банките е около 90%) банките няма да ви отпуснат 90% от оценката на имота, а по-всяка вероятност не повече от 70-75% от оценката. Това означава, че трябва да помислите за по-голямо самоучастие и вместо 10% то би нараснало до 30% или в гореописания случай  ако оценката на двустайния апартамент е 40000 евро то само за предварителен договор ще са ви необходими около 12 000 евро лични средства. В този случай остава “успокоението” за по-малкия ипотечен кредит - 28000 евро и съответно малко по-ниските такси около неговото отпускане, но те бледнеят на фона на 30-те процента капаро.

Как се организира оглед на недвижим имот?

10 съвета от ТБМ2 при покупка на първо жилище

Пазарлък за имот

0
June
16

Очаквайте вълна от разпродажби на ипотекирани недвижими имоти от страна на банките заради рецесията и ръста на лошите кредити. Банките в България имат големи експозиции в недвижимости, които служат като обезпечения по отпуснатите от тях заеми, досега те се въздържаха от тяхна разпродажба чрез разсрочване на задълженията и рефинансиране, но повече няма да могат да го правят.

Тези думи не са на някой анализатор, а на министър и неговия заместник, участвали в управлението на България - царистът и бивш министър последователно на икономиката, транспорта и държавната администрация в кабинетите “Сакскобурготски” и “Станишев” Николай Василев и дясната му ръка в кабинета на царя Никола Янков.

Двамата в момента се занимават с инвестиции чрез съвместното си дружество “Експат капитал”, а последният им актуален проект е фондът за подценени имоти “Експат бета” АДСИЦ, чийто акции се търгуват на фондовата борса в София, който отскоро започна да набира средства за вложение в точно такива активи. Целта им на първо време е да акумулират 43 млн. лв.

Тезата на дуета Василев-Янков е, че досега банките са отлагали процеса по разпродажба на ипотекирани имоти - най-често срещаното обезпечение по бизнес заемите, но този процес е на изчерпване поради законовите ограничения и пазарът ще бъде залят от предлагане на подобни активи още през тази година (виж карето с мненията). Банките обаче въобще не бързат да се разделят с тези имоти, защото в този случай продажната им цена сега не би покрила остатъка от дълга.

Дисбаланс в търсенето и предлагането

Ако оставим на страна факта, че банките наистина разполагат с много имоти и че Василев и Янков имат личен интерес да правят прогнози за масови техни разпродажби, дали все пак подобна вълна може да се състои? За да се стигне до сделки на един пазар, освен предлагане, каквото безспорно банките могат да генерират, трябва да има и търсене, което е задача с повишена трудност на фона на отдръпването на чуждите капитали от страната и силно ограничените възможности в момента на местните инвеститори.

На българския пазар в момента освен “Експат бета” единствената друга компания, която е обявила на глас намеренията си да инвестират в подценени имоти, е “Алфа България”. Фондът е собственост на английски и ирландски инвеститори, а в България се представлява от адвокатската кантора “Гугушев и партнърс”.

Той качи акциите си на фондовата борса в София преди няколко месеца с плановете през следващите три години да се опита да привлече от чуждестранни инвеститори, в това число от  Близкия изток и Азия, общо 150 млн. евро, които да вложи в подценени активи в страната. Почти липсва друго освен тези две дружества, което да е обявило намерения да играе на този пазар.

Бърз преглед на финансовото състояние, бюджетите и бизнес плановете на останалите по-големи фондове за имоти в страната, най-вече тези на борсата, за които има най-много информация, показва, че те предпочитат да се фокусират върху текущите си проекти и проблеми, без да се впускат в нови придобивания. Това се отнася дори за компании, които имат минимални или почти никакви задължения към банки и други кредитори.

Една такава компания например е раздираната вече две години от противоречия между акционерите “Прайм пропърти бг” АДСИЦ. Задълженията на дружеството са за около 1.1 млн. лв. и макар да разполага със солиден собствен капитал и пари в брой - съответно 53.8 и 6.33 млн. лв. към края на 2009 г., придобиването на подценени имоти е последната грижа на компанията в момента. “Николай Василев е напълно прав.

Съжалявам, че има проблеми в “Прайм пропърти бг”, защото дружеството има свободни парични средства, няма задължения и имаше възможност да се включи на този пазар”, коментира Владимир Каролев, друг известен член на НДСВ и финансист, чието дружество “Балканска консултантска компания” доскоро работеше като изпълнителен директор на фонда за имоти. Каролев обаче направи уговорката, че сега всичко е в ръцете на новия мениджмънт на дружеството.

Голяма част от останалите фондове за имоти на пазара, които биха били потенциални участници в този сравнително нов пазар или вече са прекалено задлъжнели - изчерпали са възможностите си за вземане на заемен капитал и не могат да предоставят обезпечение за нови кредити или се борят да реализират сегашните си проекти.

Фондовете “Феърплей пропъртис”, “Фонд за недвижими имоти България”, “БенчМарк фонд имоти” и “Интеркапитал пропърти дивелопмънт” не издават никакви намерения за нови покупки, а “Софарма имоти” ще се фокусира върху крупния си проект за офис сградата “Софарма бизнес тауърс” на столичния булевард “Драган Цанков”, в който ще вложи 60 млн. лв.

Дори да стане магия и всички тези фондове изведнъж да започнат да търсят нови имоти, те трудно ще покрият предлагането, което биха генерирали банките. Към април тази година необслужваните банкови кредити на бизнеса са за близо 3 млрд. лв., което многократно надхвърля свободните парични средства на фондовете за имоти.

Да предположим и че изведнъж страната бъде залята от “ловци” на подценени имоти като “Експат бета” и “Алфа България”, под съмнение е и желанието на банките да продават атрактивните си недвижимости на ниски цени, каквато стратегия имат дружествата за подценени активи, сочи проучване на “Дневник” сред банкери. Нещо повече, те нямат никакво намерение да се разделят с това богатство евтино.

Не очаквайте неочакваното

“Защо да го продавам на подобен фонд сега и той след година-две да го препродаде на възстановена цена, след като и аз бих могъл да реализирам това”, коментира банкер пожелал анонимност. Логиката е, че в този момент, когато всички видове активи са доста обезценени в сравнение с времето на учредяването им като обезпечения, банките предпочитат да не ги продават, тъй като в някои случай продажната им цена сега не би покрила остатъка от дълга.

По думите на банкери в момента платежоспособното търсене е силно ограничено. Когато става въпрос за продажба на обезпечения по бизнес кредити, се търсят специфични активи, които носят специфична стойност - сграда за мол, помещение за универсален магазин или производствен цех. Управлението на активи е сред основните дейности на една банка.

В условията на криза управлението на лошите кредити е част от дейността по управлението на активите на всяка банка. На този етап продажбата на активи не е първото действие, към което те прибягват. Първо, защото, преди да стигнат до реализация на обезпечението, банките предпочитат да преструктурират и предоговарят заема.

По този начин преструктурираният вече кредит се връща в категория “редовни” и банката не начислява провизии по него. Второ, ако преструктурирането не помогне, банката и кредитополучателят полагат съвместно усилия за продажба на обезпечението. Ако все пак се стигне до придобиване на актива, банките имат варианти за управлението му. Ако е имот, го отдават под наем (лично или чрез агенция), продават го на трети лица и пр.

В момента няма нормативно ограничение за срока, в който банките могат да държат дълготрайни материални активи в балансите си. Допреди няколко години този срок беше две години. Практиката показва, че банките гледат да реализират актива до около две години, посочват банкери. Все пак колкото по-бързо един нефинансов актив се трансформира във финансов, толкова по-добре, допълват те.

Що се отнася до прогнозите за бурни разпродажби от банките на подценени активи, самите банкери са доста скептични. По думите им тези очаквания са доста спорни. От една страна, това е естественото развитие на процеса: след случилите се до момента две фази на предоговаряне на кредити (в началото на 2009 г. и пролетта на 2010 г.) нормално се стига и до третата фаза от цикъла - разпродажбата.

Според банкери обаче това няма да е много бурен процес. От друга страна, мнението им е, че интересните и атрактивни активи на пазар с мащабите на българския не са чак толкова много. Това ограничава и потенциала за спекулация с такива активи, посочват банкерите.
Обезпеченията

- недвижими имоти с търговска, производствена или жилищна цел
- второ жилище
- терени
- машини, съоръжения

Мнения

Владимир Каролев, съсобственик на “Балканска консултантска компания”

Николай Василев е напълно прав за това, което казва за банковите имоти. Вълна от разпродажби обаче може и да няма, не заради друго, а защото вероятно няма да има достатъчно купувачи. Засега все още има предимно продавачи, отколкото купувачи. Затова е хубаво човек да има пари в брой в момента, защото би могъл да купи доста евтино имоти. Банките не са в бизнеса с имоти и когато те станат собственици на имоти, отиват в един бизнес, който не им е работа. Те вече са регистрирали загубите си по тази линия, защото са начислили провизиите по всички тези кредити, при някои и на 100%, т.е. чисто счетоводно са си признали загубата. От гледна точка на паричния поток оттук нататък каквото могат да продадат в една пазарна среда, ще е постъпление за тях. Всеки, който е купил имот през периода 2007-2008 г., в момента е горд собственик на подценен имот.

Никола Янков, съдружник в “Експат капитал”

Банките в България ще започнат от тази година да разпродават масово недвижими имоти заради рецесията. Публична тайна е, че всички големи проекти в недвижимостите в страната са финансирани с банкови кредити на нива, надхвърлящи половината от стойността на инвестицията. С просто око се вижда, че тези проекти стоят непродадени и неотдадени под наем. Увеличението на кредитирането през миналата година се дължи на капитализиране на просрочени лихви и плащания с цел да не бъдат отчетени загуби за банките и да не се налагат допълнителни провизии върху тях. Този ход не отразява нищо повече от стремежа да се демонстрира стабилност на банковата система. Създава се впечатлението, че нещата вървят. Нещата обаче вървят в обратна посока. Банките досега предпочитаха да не продават обезпеченията, а да правят всякакви счетоводни операции и да предоговарят условията с клиентите си. По този начин отлагат процесите. Банките, които са си регистрирали свои специални дружества, където прехвърлят обезпеченията, вървят на ръба на закона. По този начин те заменят един вид актив - просрочен кредит, с друг вид актив - дялово участие или кредит към дъщерно дружество. При сериозен контрол от страна на надзора това няма да бъде позволено, защото по този начин се създава заблуждение, че институцията е стабилна.

www.dnevnik.bg

0
June
12

“Ааа, стената на кризата ли търсите!? Ей там вляво е.” С тези думи възрастен пазач ни упъти към входа на Брачна колегия на Софийския районен съд. Не, не правим изследване как икономическите проблеми се отразяват на броя на разводите. Просто поради липса на място в основната сграда именно тук съдебните изпълнители изпълняват задължението си да обявят предстоящите търгове за продажба на недвижимите имоти на неизрядни длъжници. Гледката е поразяваща. Таблата отдавна не стигат, за да се закачат всички обяви. В момента те са превзели всеки квадратен сантиметър от стените, като започват буквално от пода. Грижливо облепени са и вратите на стаите, като не са пропуснати и касите им. Питаме млада жена, която се повдига на пръсти, за да залепи още едно съобщение, откога коридорът изглежда по този начин. Тя вдига рамене и казва, че е от месеци. После се усмивка и казва, че скоро ще й трябва стълба.

Налепените обяви си нямат публика. Причината е, че съдържанието им от месеци се вижда много по-лесно на интернет страницата на Камарата на частните съдебни изпълнители. На сайта  също е пълно - търсене по критерий апартаменти извади почти 700 предстоящи търга.

Ръстът на лошите ипотечни креди увеличи драстично предлагането на жилища на търг от съдебни изпълнители. Повече са и апартаментите с ипотека, които се предлагат на свободния пазар от собствениците си. А общото мнение е, че броят им тепърва ще се увеличава. Засега този нов тип предлагане не е достигнало размери, при които да влияе съществено на цените на жилищата. Но ако ръстът на лошите ипотечни заеми продължи, съдебните изпълнители могат да станат основният “доставчик” на имоти на пазара.

Преди таблото

Стената с обяви в някойрайонен съд е най-най-последният вариант, до който банката прибягва. Причината не трябва да се търси в добрите сърца на банкерите. Просто процедурата им струва пари, а крайният резултатът е неясен, а понякога и неизгоден. В същото време заедно с преместването на кредита в графа “лоши” банката трябва да направи провизия в размер на 100% от отпусната сума. А както знаем, в момента парите са скъпи.

Затова, преди да използват услугите на съдебен изпълнител от финансовите институции, първо опитват да предоговорят условията по кредита с получателя му. Преструктурирането най-често се изразява в капитализиране на лихва или главница – намалява се размерът на погасителните вноски, като разликата се “премества” за по-късен период.

Ако този вариант все пак се окаже неработещ, на теория следва публична продан. Все по-често обаче, преди да прибегнат до тази фаза, банките опитват да получат дължимото, като използват услугите на агенция за имоти. Най-общо казано, при тази схема брокерът играе ролята на събирач на лоши вземания. От банката изпращат в агенцията описание на ипотекираните имоти, като и координати на неизрядните платци. Брокерите от своя страна се свързват с тях и им обясняват, че в близкия месец кредиторът им ще опита да си събере дължимото чрез съдебен изпълнител. Ако обаче обявят жилището си за продажба сега, използвайки услугите им, имат по-голям шанс да получат максимално добра цена за него. Брокерите казват, че в масовия случай предложението им се приема.

Препъникамъкът идва при определянето на цената на имота. В това отношение най-проблемни са недвижимостите, купувани през 2007 и 2008 г., когато пазарът беше в пика си, а ипотечното кредитиране -   най-агресивно. От днешна гледна точка цените, на които са придобивани имоти тогава, са абсолютно непостижими, като разликата понякога доближава 40%. Например през 2008 г. в столичния квартал “Студентски град” завършени апартаменти се продаваха на нива от около 1000 - 1200 евро за кв.м, а сега в района жилища се предлагат за 750 евро на кв.м.

“Често се случва клиентите ни да казват: не мога да си позволя да продам под дадена сума. Тя обаче е далеч по-висока от постижимата в момента и така дори и да не успяват да погасяват кредита си и вече да са в просрочие, не свалят офертната цена”, обяснява главният експерт “Банки и ключови клиенти” в агенцията за имоти “Явлена” Златина Йорданова. Наблюденията й са, че по-големият процент от ипотекираните имоти, които излизат сега на пазара, са заложени от фирми или частни лица, използвали средствата от кредита, за да финансират бизнеса си. Често, за да получат заема, като обезпечение са ипотекирали повече от един имот. Това според  Йорданова също е проблем за продажбата им, защото в този случай банката трудно продава само единия имот, а купувач, който да иска и двата, се намира изключително рядко.

Голямото предлагане

Колкото и неизгодна да е публичната продан за кредиторите, все по-често се прибягва и до нея. Показва го и статистиката на Камарата на частните съдебни изпълнителни. От общо 70 хиляди заведени дела срещу длъжници през 2008 г., броят им се е увеличил на 110 хил. през 2009 г. От тях около 90% са точно ипотекирани пред банка имоти. Предварителните данни за първото полугодие на тази година показват, че броят им продължава да нараства.

Въпреки увеличението на делата броят на приключените от тях намалява (виж графиката). Тоест след търгове не е намерен купувач. Наблюденията на банкери са, че при първия и втория търг едва 2-3% от имотите намират нов собственик. При третия и четвъртия процентът скача до 20. Звучи странно, особено като се има предвид, че в масовия случай надаването за имотите започва от доста по-ниска от пазарната цена. Например началната тържна цена на тристаен апартамент с чиста площ от 130 кв.м в идеалния център на София е 144 хил. лв. Предлаганото жилище се намира в стара тухлена кооперация с подменена ВиК инсталация, а самият апартамент е наскоро ремонтиран. За сравнение - на свободния пазар аналогичен имот струва двойно.

Едно от обясненията е, че в немалката си част имотите не са атрактивни. А за някои е невъзможно да се намери купувач, независимо какво намаление ще се направи в цената. Например строителната компания е фалирала и не е успяла да довърши сградата. Част от апартаментите в нея обаче са продадени на зелено, а покупката е финансирана с кредит, като обезпечението е същото недовършено жилище. Апартаментът няма изгледи да бъде достроен скоро, така че няма кой да иска подобен обект. Наблюденията на частния съдебен изпълнител Никола Попов показват, че в тази ситуация най-често попадат млади семейства, които са разчитали да заместят плащането на наем с вноските за погасяване на кредита. В момента обаче се налага да покриват и двата разхода и бюджета им не издържа. По думите му такива имоти често се обявяват на повече от шест търга, но на нито един не се появява желаещ да наддава за тях.

“Ние сме посредници между две недоволни страни, като единственият печеливш е новият собственик”, обяснява работата си Никола Попов.

Традиционните участници в наддаванията са частни лица. Най-търсени са едностайни и двустайни апартаменти с начална цена между 60 и 80 хил. лв. “Забелязвам все повече млади хора да се насочват към такава сделка, за да задоволят жилищните си нужди. Следят редовно обявите и ако имотът им харесва, но не могат да си позволят цената, изчакват да видят дали ще се пови на втори търг и тогава участват”, обяснява Попов.

Основният проблем за липсата на сделки е, че седмица след приключването на търга победителят трябва да внесе цялата сума за имота. Той става негов собственик едва след като плати. Тоест не може да го използва като обезпечение за кредит, с който да финансира покупката, а цяла сума вече трябва да е налична. Затова и според председателя на Камарата на съдебните изпълнители Георги Дичев трудно се продава жилище с начална тръжна цена над 120 хил. лв. “Финансовата криза засегна и публичните продажби. Все по-малко са хората с толкова налични средства и преди да ги вложат в имот, бил той и на цена под пазарната му, се замислят сериозно”, обяснява Дичев.

За сравнително слабия интерес въпреки приятните цени има и друго обяснение. Потенциалните купувачи намират процедурата сложна и най-вече рискована. Съдебни изпълнители обаче уверяват, че страховете им са неоснователни, а сделката е абсолютно сигурна и след приключването й никой не може да има претенции към имота. Това обаче засега не е достатъчно, за да събуди повече търсене, и ако предлагането от неплатежоспособни длъжници продължи да е силно, това може да натисне цените на имотите още надолу. Тук обаче вече опираме в съвсем друга история на тема свършва ли кризата.

Кредитор-купувач

Много често, дори ако е била принудена да използва услугите на съдебен изпълнител, банката кредитор се явява на търга и участва наравно с останалите в наддаването за имота. Целта е да не се стига до продажна цена под даден минимум. Все пак със средствата от продажбата на ипотекирания имот клиентът трябва да погаси дълга си към банката. Така че на колкото по-висока цена се продаде, толкова по-добре и за длъжника, и за банката. Цената, при която банките са склонни да влизат в търга, е различна в зависимост от обезпечението и от остатъка на дълга. За имоти в София финансовата институция участва, ако види, че никой друг участник не предлага 500-600 еврона квадратен метър.

Тук има два проблема. Единият е, че в момента продажната цена може и да се окаже по-ниска от непогасената част от кредита, тъй като заради кризата всякакъв вид активи са доста обезценени. В този случай банката продължава да “гони” длъжника за остатъка от вземането. Другият проблем е, че според законовите правила наддаването започва от сума, която е 75% от пазарната оценка. Това ограничава конкуренцията, защото изкушава по-малко кандидати. Допреди година търговете се провеждаха при 50% от оценката, кандидатите бяха много и активното им наддаване водеше до по-високи цени, разказват банкери.

Оказва се, че банките не са особено притеснени от придобиването на активи. Целта им е колкото е възможно по-скоро да обърнат материалния актив във финансов. Все пак, ако си купят имот, те имат варианти за управлението му – отдават го под наем (чрез агенции или лично), продават го на трето лице. На този етап нормативно ограничение за срока на притежание на материални активи от банките няма. Допреди известно време имаше Наредба 30 на БНБ, която фиксираше срок до две години. Според банкери обаче практиката е до две години банките да се освобождават от имота, ако са негов собственик.

“Банките все още са въздържани да подават имоти към агенциите. Предполагам, че една от причините е, че не могат да се ориентират в пазара. А може би и се въздържат да изсипят имотите си наведнъж, защото и те самите ще загубят от спада в цените, който неизбежно ще последва”, смята Златина Йорданова от “Явлена”

Готовността на банките да предоговарят заеми и да не заливат пазара с имоти изглежда смислена. Още по-добре е, че от месеци финансовите институции действат консервативно и поне не добавят в портфейлите си нови рискови кредити, обезпечени с апартаменти.

Големи терени, големи проблеми

Лошите ипотеките на жилища на частни лица не са основният проблем на банките. Макар и на по-ниски цени от преди, някакво търсене за апартаменти има. Когато ипотеката е върху терен с проект за изграждането на търговски център или офис сграда, продажбата изглежда почти невъзможна. Търсенето на големи парцели е почти нулево, а ако все пак се намери желаещ да купи, ще е склонен да плати смешна на фона на ипотечния заем цена. Затова и банките проявяват максимална гъвкавост и разсрочват до последния възможен момент кредита. Ако въпреки всички акробатики длъжникът продължи да не плаща, процедурата е същата като при ипотекираните жилища - публичен търг. Банките участват много често на тези наддавания, защото иначе ще получат символична сума за терена, която не покрива и 10% от заема.

www.capital.bg

0
June
1

Лихвите по повечето кредити  продължават да вървят нагоре и през април, а тези по депозити намаляват, става ясно от статистиката на БНБ. Сега повишенията са по-минимални в сравнение с предишните месеци и са в рамките до 1 процентен пункт. В разгара на кризата отведнъж те скочиха с по над 2-3% и растяха в продължение на 1,5 г.

С 0,2 на сто до 13,12% са се повишили новите потребителски кредити в левове през април тази година спрямо същия месец на 2009-а. За месец увеличението е с 0,12%. (Виж таблицата).

Годишният процент на разходите е стигнал 14,38%, или с 0,36 на сто повече за година. През този срок жилищните заеми в евро са се оскъпили с 0,27 до 8,48%. Лихвите по съществуващите потребителски заеми в национална валута също са се вдигнали - до 12,36%, а по жилищните в евро – до 8,15%. Най-скъп остава овърдрафтът - 15,53%.

Има и заеми, при които се отчита намаление на лихвите. Това са предимно някои новоотпуснати жилищни. През април спрямо март лихвите по тези в левове и в евро са намалели съответно с 0,17 и 0,22%. Вероятната причина са промоциите на банките по тези продукти. На годишна база лихвата по старите жилищни кредити в левове пада до 9,41 на сто. Депозитите обаче стават все по-неизгодни. За година лихвите в левове за домакинствата са паднали до 6,36%, а в евро до 5,33 на сто. За 30 дни надбавката по новодоговорените влогове пада съответно с 0,24 и 0,23%. От данните на БНБ става ясно още, че печалбата на банките се е повишила с 48 млн. лв. през април спрямо март 2010 г. Така тя е стигнала 218 млн. лв. Според Централната банка системата остава стабилна.

Всяка банка имала нужната ликвидност да обслужва задълженията си към клиентите. При повечето приходите надхвърляли разходите за дейността и обезценка на кредити.

www.24chasa.bg

0
May
25

Лошите кредити ще продължат да нарастват в България и Румъния, тъй като двете страни изостават след останалите държави в региона по отношение на възстановяването от икономическата рецесия. Това се казва в анализа на Deutsche Bank, цитиран от Mediafax.

Като цяло лошите кредити в Централна и Източна Европа се доближават до максималните прогнозни нива и се очаква да отчетат лек ръст в следващия период, вследствие на трудната икономическа ситуация и увеличението на безработицата.
Провизиите за лоши кредити са на комфортни нива, с изключение на Украйна, Литва и Русия, твърдят банковите експерти.

Въпреки икономическото възстановяване в региона от германската банка очакват спад в кредитирането. Наличността на външно финансиране и нарастването на лошите кредити ще бъдат важни фактори за ръста на кредитирането в следващите месеци.

Румъния, заедно с Албания, е поставена във втората категория по риск по отношение на банковия сектор. Най-трудно е положението в България, Македония и Сърбия, които са с високо ниво на риск, докато по-голяма част от държавите в Централна и Източна Европа са в последната група с най-нисък риск.

По отношение на влиянието върху реалната икономика висок риск има само при Албания, България и Македония. Останалите държави в региона са малко уязвими, според Дойче банк.

http://www.standartnews.com/

0
May
18

Средният размер на изтеглените ипотечни кредити в страната през април е бил в размер на 38 хил. евро. Това представлява известен спад спрямо предходните месеци и се дължи на покупката на по-малки и евтини апартаменти, отчитат от консултантската компания “Кредит център” в месечния си анализ за април.

Най-големи по размер заеми за жилище са изтеглени в София - средно по 43 320 евро. В сравнение с март това е с около 2 хил. евро по-малко. Във Варна средният размер на кредитите е 39 470 евро, а най-ниска е средната стойност на кредитите в Пловдив - 26 430 евро. Статистиката сочи още, че 92% от всички ипотечни заеми, получени през април, са в евро.

Близо 50% от всички кредити са изтеглени от хора на възраст между 26 и 35 г. В 43 на сто от случаите банките са одобрили суми от порядъка на 10-30 хил. евро. Според “Кредит център” обаче продължава да се наблюдава ръст на заемите от 30 до 50 хил. евро. През април техният дял вече е 40%. Най-много клиенти са избрали срок на погасяване от 16 до 20 г. - над 36%, близо 30% пък са предпочели да се издължат на банката до 15 г.

През април няма отпуснат ипотечен кредит, който да покрива на 100% стойността на закупеното жилище сочат още данните на консултантската компания. Едва на 3,1% от получилите ипотечен заем са отпуснати между 80 и 90%. Най-много (над 30 на сто) остават кредитополучателите, които финансират със заем между 50% и 60% от цената на жилището.

Статистиката на “Кредит център” сочи още, че 63,9% от домакинствата, на които е отпуснат ипотечен заем, са с доходи от 1500 лв. до 2500 лв. С доходи до 4000 лв. са 21,6 на сто от одобрените кредитополучатели. Процентът на домакинствата с отпуснат през април ипотечен заем, в чийто семеен бюджет влизат съответно под 1500 лв. и над 4500 лв., е почти еднакъв - 7%.

За да са сигурни в реалната стойност на имота, клиентите все по-често прибягват до изготвянето на пазарна оценка, преди да подпишат предварителния договор за покупка на имота. Това им позволява да получат сигурност, че сделката им ще бъде финансирана от банката с необходимата им сума, за да закупят имота, и ги предпазва от грешка, която може да доведе и до загуба на капарото, обясни Тихомир Тошев, изпълнителен директор на “Кредит център”. „Притежаването на официална оценка ще ви спести много неприятности - риска да платите повече, отколкото си струва, от една страна, и опасността банката да ви откаже исканото финансиране, от друга”, съветва още Тошев.

www.monitor.bg

0
May
14

В края на март 2010 г. общият брой на депозитите на сектори Нефинансови предприятия и Домакинства и НТООД достига 12.905 млн. броя, като отбелязва годишен темп на прираст от 0.4% при 0.7% в края на декември 2009 г.

Размерът им e 37.179 млрд. лева, като нараства със 7.4% на годишна база в сравнение с 2.7% годишен ръст в края на декември 2009 г. В края на март 2010 г. броят на тези депозити спрямо края на предходното тримесечие намалява с 2.5%, а размерът им нараства с 2.3%.

Годишният темп на прираст на броя депозити на сектор Домакинства и НТООД е 0.6%, като достигат 12.452 млн. броя при 0.9% годишен ръст в края на декември 2009 г. При Нефинансовите предприятия броят депозити намалява с 3.1% на годишна база, като достигат 452.8 хил.бр., при годишен спад от 4.9% в края на декември 2009 г.

Размерът на депозитите на сектор Домакинства и НТООД е 25.043 млрд. лв. в края на март 2010 г., като годишният им темп на нарастване е 12% при 10.9% годишен ръст в края на декември 2009 г. В края на март 2010 г. броят на тези депозити спрямо края на предходното тримесечие намалява с 2.6%, а размерът им нараства с 2.9%.

При сектор Нефинансови предприятия обемът на депозитите възлиза на 12.136 млрд. лева, като на годишна база той намалява с 0.9%, при 10.5% годишен спад в края на предходното тримесечие. Броят на тези депозити спрямо края на декември 2009 г. намалява с 2%, а обемът им нараства с 1.1%.

Към края на първото тримесечие на 2010 г. общият брой кредити на сектори Нефинансови предприятия и Домакинства и НТООД достига 2.982 млн. броя, като на годишна база намалява с 1%, в сравнение с 0.5% годишен спад в края на декември 2009 г.

Общият им размер e 49.817 млрд. лева, като нараства с 2.3% на годишна база в сравнение с 3.6% годишен ръст към края на декември 2009 г. В края на март 2010 г. броят на тези кредити спрямо края на предходното тримесечие намалява с 0.8%, а размерът им бележи спад от 0.5%.

В края на март 2010 г. броят кредити на сектор Домакинства и НТООД2 намалява с 1% на годишна база, като достигат 2.856 млн. броя, при 0.4% годишен спад в края на четвъртото тримесечие на 2009 г.

При Нефинансовите предприятия броят кредити намалява на годишна база с 2.4% в края на март 2010 г., като достига 125.6 хил. бр., при годишен спад от 1.7% в края на предходното тримесечие.

Размерът на кредитите на сектор Домакинства и НТООД нараства на годишна база с 4.4% при 5.8% годишен ръст към края на предходното тримесечие, достигайки 19.062 млрд. лева. В края на март 2010 г. в сравнение с края на декември 2009 г. броят на тези кредити намалява с 0.8%, а размерът им бележи спад от 0.4%.

При сектор Нефинансови предприятия размерът на кредитите на годишна база нараства с 1.1%, като достигат 30.755 млрд. лева, в сравнение с 2.3% годишен ръст към края на декември 2009 г. Броят кредити на Нефинансовите предприятия спрямо края на предходното тримесечие намалява с 0.7%, а размерът им бележи спад от 0.6%.

www.profit.bg

0
May
1

Любомир Христов, председател на УС на Института на дипломираните финансови консултанти и член на Експертната група по финансово образование към Европейската комисия, сравнява в свой коментар някои практики при определянето на лихвите по жилищни кредити по света и у нас. Прочетете за разминаванията в двата модела и защо авторът смята начина на определяне на лихвените проценти у нас за несправедлив, неконкурентен, неправомерен и създаващ системен риск? Публикуваме два материала на автора, които са цитирани дословно. Те могат да бъдат прочетени и в личния му блог.

“Жилищни кредити с променлив лихвен процент се отпускат и у нас, и по света. Как се определя променливият лихвен процент в страните, в които клиентите имат права и са свободни граждани?

Два компонента на лихвата - променлив и постоянна надбавка за банката:

*променливият компонент е задължително някакъв лихвен процент (индекс), определян и съобщаван публично от трета, независима от банката и кредитополучателя страна. Може да е ЛИБОР, ЕУРИБОР, доходност на държавни ценни книжа и пр.

*Видът на индекса, служещ за база, не може да се променя в течение на живота на кредита. Например, ако е избрана база 3-месечен ЛИБОР, тя не може да бъде променена, напр. на 1-месечен ЛИБОР.

*добра практика е в първоначалния договор за жилищен заем банката да цитира и максималното ниво, до което може да се покачи лихвения процент в течение на живота на кредита.

При тези и само при тези условия, потенциалният клиент за кредит може да си направи сметка какъв риск поема, и да носи отговорност за решението си.

Как се определя променливият лихвен процент у нас?

*Нивото на променливата компонента на лихвения процент се решава от УС на банката и може да бъде променено по всяко време.

Тази практика поставя клиента в положение на невъзможност да прецени риска, който поема при вземане на кредит, защото цената му зависи само и единствено от волята на банката - другата страна по договора.

Това поставя клиента в зависимо положение.

Асоциацията на банките в България може да приеме като добра международната практика и да я наложи и у нас. Ако това не стане, необходимо е законодателят да се намеси в защита на клиентите”.

Защо начинът на определяне на лихвените проценти у нас е несправедлив, неконкурентен, неправомерен и създава системен риск?

Любомир Христов коментира така поставения въпрос в друг свой материал, озаглавен „Лихвите по жилищни заеми - не така! Или как да си направим банкова криза”

“Определянето на лихвения процент по жилищни заеми, отпускани от банки на граждани трябва да бъде променен и колкото по-скоро, толкова по-добре. Широко практикуваното у нас определяне на лихвата по жилищни заеми, по начин, който зависи изцяло от решението на банката и може да бъде променян произволно е непочтен, несправедлив, неправомерен и създава риск за цялата финансова система. В страните, където свободата на гражданина се уважава и клиентите на финансови услуги имат реално защитими права, определянето на лихви по жилищни заеми по начина, по който това се прави у нас, е недопустимо.

В-к “Дневник” (12 април 2010 г.) съобщава, че “Уникредит Булбанк е увеличила лихвите по ипотечни кредити на стари клиенти (съществуващи кредити на физически лица) от 1 април тази година [2010]”.

Авторът разяснява: “В общия случай лихвите за кредитополучателите се формират от два компонента - променлив индикатор (т.нар. плаващо рамо) и надбавка. Променливият индикатор в повечето случаи е т.нар. базов лихвен процент, чийто размер се определя от управителния орган на съответната банка. … Надбавката обикновено е фиксиран процент. Допреди кризата значителна част от лихвите по заемите се формираха от euribor (за кредити в евро) и “Софибор” (за кредити в левове) плюс надбавка. …. В разгара на кризата част от банките замениха тези индекси с т.нар. базов лихвен процент.”

Къде е проблемът?

Проблемът е в уникалното българско понятие “базов лихвен процент” като променлива величина, зависеща изцяло от банката-кредитор. В страните, уважаващи правата на гражданите и клиентите, чиито ценности твърдим, че сме възприели, също се предлагат жилищни заеми с променлива лихва. Има обаче една важна подробност: променливата съставка на лихвата по конкретен заем на конкретен клиент е лихвен процент, изчисляван независимо от банката-кредитор и оповестяван публично.

Такива са споменатите ЕУРИБОР и СОФИБОР, но могат да бъдат и лихвени проценти по 10-годишни германски държавни ценни книжа (за кредити в евро) или други. Важното е, че промените в лихвения процент по конкретен кредит не зависят нито като момент, нито като размер от произволно решение на управляващите банката. По такъв начин банка и клиент са поставени в равноправно положение.

Какво трябва да се направи?

Банките, опериращи у нас, доброволно да се откажат от практиката на включване на “базов лихвен процент”, или както също го наричат “стойност на банковия ресурс” като променлива част от лихвите по жилищни заеми. Ако това не стане, регулаторът (БНБ) трябва да го наложи в изпълнение функциите си по поддържане на стабилността на банковата система. Ще е полезно засегнатите да заведат колективен иск в съда. Успоредно, законодателят трябва да обяви извън закона практиките на използване на “базисен лихвен процент, определян от Управителния съвет” и “стойност на банковия ресурс” като променлива част от лихвите по жилищни заеми. Ако и това не се получи, засегнатите ще могат да се обърнат към съдебните органи на Европейския съюз.

Кой може да го направи?

Обединение на кредитополучателите със следните аргументи:

а.) Възможността на банката едностранно да променя лихвения процент по стари заеми е непочтена. Това поставя клиента (гражданина) в положение на зависимост от произвола на група хора, наричащи се “Управителен съвет”. Това са отношения на крепостническа зависимост, а не на свободни граждани, влезли в доброволни договорни отношения. “Моралният” аргумент е развит от Слави Ангелов в статията “УниКредит”, къде е моралът? (в-к “24 часа” от 13 април 2010 г.).

б.) Описаната практика нарушава свободната конкуренция в банковия сектор, доколкото, ако предложим, че една банка желае да се придържа към възприетите добри практики да включи обективно определяна променлива част в лихвата на отпускани от нея кредити, тя ще бъде в неизгодна позиция спрямо останалите банки.

в.) Практиката е и дълбоко неправомерна. Далеч съм от мисълта, че банковите юристи не са убедени, че с договорите за жилищни заеми не се нарушава съществуваща законова забрана. Но - става дума за договор. За да има юридическа сила един договор, той трябва да отговаря на няколко правни изисквания. Едно от тях е да е налице доброволно съгласие на две страни - това е смисълът на договора.

Съгласие се установява когато е налице оферта на едната страна и приемането й от другата. За да е налице оферта пък, е необходимо страната, която я отправя, да демонстрира сериозно намерение да бъде обвързана (задължена), офертата трябва да е достатъчно определена и трябва да бъде съобщена по подходящ начин на другата страна. Възниква проблем с изискването за определеност на офертата.

Един от съществените параметри на жилищния кредит - цената (лихвата) - остава не просто неопределен, но й изцяло зависещ от една от страните. Все едно е да желаете да си купите хладилник, а в магазина да ви отговорят: “Вие сега го вземете този хладилник, пък ние ще ви кажем по някое време по-късно колко ще ви струва”. Следвайки правната логика един безпристрастен и независим съд може да определи, че “офертата” при жилищните заеми е дефектна, а оттам и договорите за заем са нищожни. При такова положение, заемополучателите няма да дължат нищо на кредитора.

г.) Практиката представлява и заплаха за стабилността на банковата система у нас. Къде започна последната финансова криза? В сегмента на жилищните кредити в САЩ. Кое постави началото й? Повишаването на лихвените проценти по непървокачествени жилищни кредити за значителен брой длъжници, които престанаха да ги обслужват.

Мислима ли е ситуация, в която у нас достатъчен брой банки повишат лихвените проценти по вече отпуснати жилищни кредити дотолкова, че достатъчен брой кредитополучатели да започнат да не могат да ги изплащат? Няма нещо, което да попречи това да се случи. Каква е позицията на банковия регулатор по отношение на този системен риск? Трябва да се попита БНБ.

За да е ясно: Аз нямам жилищен заем, защото желая да запазя контрол върху месечните си разходи. Следвам съвета на кредитния консултант Марияна (жена с това име коментира материала във. в-к “24 часа”): : “като кредитен консултант се сблъсквам с тази постоянна посока “нагоре” на лихвените проценти, без значение накъде вървят всички останали проценти… Е, как да обяснявам на клиентите тази аномалия, и как да ги убеждавам да вземат кредити? Може да е смешно, ама най-често ги съветвам да не теглят кредит”.

www.profit.bg

0