August
30

1. Преценете възможностите си и своя максимален бюджет, който да не надскачате.

2. Не бързайте с огледите преди да сте си осигурили финансирането и преди да сте готови да купувате.  Ако планирате да придобиете основната част от сумата с която мислите да купите имот от продажбата на ваш наследствен имот и да доплатите за по-голям или по-хубав вашия план е класика, но не бързайте да ходите на огледите преди да сте получили капаро за вашия имот. Продажбата отнема време и ако не сте се посъветвали с брокер относно реалната продажна цена на имота си то предлагането за продажба на вашия имот би могло да се увеличи до повече от половин година.

3. Ако планирате да купувате имот с ипотечен кредит като за ипотека ще послужи бъдещия ви имот е необходимо най-напред  да получите одобрение от банката на база вашите доходи и едва тогава ще знаете на каква сума ще можете да разчитате под формата на ипотечен кредит от банката.  След като банката ви одобри според вашия трудов стаж и доходи идва ред  за оценка и одобрение и на имота, който банката ще приеме като обезпечение срещу, което да ви отпусне заем. Възможно е имота да се продава на много по-висока цена от тази, която ще определи независимия оценител изпратен вашата банка.  Не оставяйте капаро преди да е ясно каква ще бъде оценката на имота, защото в противен случай има опасност да го загубите.

4. Не забравяйте самоучастието ако ще разчитате на ипотечен кредит.  Необходимо е да имате налична сума поне 15-20% от цената на имота и то ако имате добра кредитна история, високи официални доходи и не малък трудов стаж. Ако нещо от тези неща ви липсва мислете за по-голямо самоучастие.

5. Изберете си опитен брокер, който работи само като такъв и с това си изкарва прехраната. Ако не бихте доверили косата си на фризьор, който всъщност работи като готвач, но преди време в казармата е подстригвал с една машинка то тогава вероятно не бихте се доверили и на човек, който не се занимава професионално с покупко-продажба на недвижими имоти, защото в първия случай ще пострада прическата ви, а във втория рискувате да изгубите няколко хиляди евро платени в повече.

6. Преговорите са най-важната част не ги подценявайте. След като сте харесали имот оставете брокера да преговаря той има нужния опит и няма да се остави на емоциите. От нашата практика с купувачите на имоти забелязваме какви са най-честите грешки и една от тях е показването на емоции от купувача при огледите или при преговорите. Ако за вас няма значение кой имот ще си купите този, който сте избрали сега или друг то тогава не би трябвало да се вълнувате толкова много и да реагирате нервно ако продавача не откликва на всички ваши предложения. Ако сте прекален непукист също има опасност да бъдете лесно разкрит от брокера на продавача, а също така сценките с доброто и лошото ченге или пък огледите на един друг още по-хубав и още по-евтин имот вече не минават.

7. Помислете с какво можете да направите компромис. Винаги се тръгва в търсене с идеална цел и постепенно се ориентираме към наличното предлагане . Най-трудния компромис е този с цената, да решиш да платиш повече се случва рядко за това е по-добре да направите компромис с нещо друго – сменете района, сменете изискването си за етаж или за изложение или пък за тип строителство и нещата ще се получат. Често на купувачите им се иска да купят имот в даден район в който обаче цените са високи и търсенето е силно и чак след като се убедят лично, че цените не падат дори след преговори до желаните от тях нива едва тогава започват да мислят за алтернативни райони. Не правете тази грешка, защото докато гледате имоти в райони, които не са ви по джоба други вече минали по вашия път в този момент оглеждат най-изгодните предложения в алтернативните райони преди вас.

8. Помислете за сроковете. Ако живеете под наем не бързайте да съобщавате на хазяина, че имате намерение да купувате имот и скоро ще освобождавате квартирата си. Между предварителния договор и прехвърлянето на имота има обичайно между 4 седмици и два месеца, а ако ще купувате с ипотечен кредит си предвидете и опция за по-дълъг срок. Внимавайте какво и кога казвате на наемодателите си за да не ви изхвърлят по-рано от колкото имате готовност да се нанесете в новия си дом.

9. Когато направите предложение уточнявайте всички детайли. Ще купя имота на тази цена, но нека да поделим разходите по прехвърлянето на имота. Аз ви давам по-голямо капаро от 10%, а вие се изнасяте максимум до един месец.

10. Помислете за ремонта. Ако бюджета не ви е достатъчен за покупка на имот ремонтиран до ключ, а такива не се предлагат много помислете за ремонта като цена и за ремонта като време.

30.08.2013г.

За размера на брокерския комисион в агенциите за недвижими имоти и защо знанието няма цена II

При покупка на имот с ипотечен кредит помислете за самоучастието и разходите по сделката

Как се организира оглед на недвижим имот?

Знаете ли как да се пазарите?

0
July
27

Реалната цена на имотите в 95% от случаите е много по-ниска от офертната. Това са наблюденията на брокер Антон Илиев, както и на други негови колеги от бранша, пише ceb.bg. Според експерта най-често срещаната грешка при определянето на офертната цена на жилищата е да се приемат наличните предложения, обявени в интернет, за цени, на които реално се сключват сделките. Желанието на собствениците на имоти да получат определена сума за своето имущество далеч не означава, че ще се стигне до сделка. Съгласието на техните брокери да обявят на свободния пазар исканите от клиентите си цени също не гарантира бърза продажба.

Кои фактори определят цената на едно жилище?

Този въпрос вълнува всеки продавач на недвижим имот. Илиев споделя, че има редица фактори, влияещи върху цената: локация, тип строителство, квадратура, етаж, състояние, инфраструктура. Той съветва всеки, решил да продава, още в началото да се обърне се към опитен брокер, който дапосети на място имота. Клиентът трябва да го попита на каква цена може да намери купувач, който да капарира жилището за срок, не по-дълъг от три месеца. Ако отговорът не му хареса, продавачът може да се обърне и към други брокери със същия въпрос. Необходимо е отново всеки от тях да посети съответния имот.

Нещата трябва да се случат за по-малко от три месеца, защото ако не се намери купувач за имота в рамките на този срок, цената на жилището трябва да се понижи, обяснява специалистът. Разбира се, брокерът трябва да се е погрижил офертата да достигне до всички агенции в страната по подобаващ начин.Също така при оформянето на цената трябва да се вземат под внимание и разходите, които съпътстват всяка една сделка с недвижим имот.

Те включват нотариални такси, местен данък (който принципно е за сметка на купувача, но е прието да се поделя между страните поравно), комисион за агенцията, която предлага имота, разходи по преместването, ако има мебели за изнасяне от висок етаж и т.н. В София се купуват предимно евтини жилища до 50 000 евро, като тази тенденция продължава от средата на миналата година, сочи анализ на Bulgarian Properties.

www.expert.bg

0
March
10

Най-често срещаните грешки са, че хората не се консултират с професионалисти преди да вземат решението да си продават имота. Като тази липса на консултация води до загубата на много време, казва в интервю за специализирания сайт Consult Estate Bulgaria (Ceb.bg) брокерът Антон Илиев.

Според него всеки тръгва с някаква идея за продажба, примерно ще продам тристаен и ще си купя три гарсониери. Това е често срещан довод, защото си представят все пак, че гарсониерите са по една стая, пък тристайният апартамент има три стаи и дори така най-образно казано изглежда достижимо, но всъщност въобще не е. Нито три, нито две могат да се купят и е добре хората, вместо да си правят някакви справки с познати, с роднини, с продажби от минали години, със съседи дори, по-скоро да се консултират с някой по-опитен професионалист. И така, в рамките на един ден, буквално да го кажем седмица, да знаят на каква цена могат да си продадат имота, а не да си правят експерименти, както се случва ежедневно, а правенето пък на експерименти от своя страна обърква всички участници на пазара. Ако вие  искате да си купите двустаен апартамент в Младост ще отворите интернет и там ще видите много предложения на различни цени. Като 60 % от предложените цени ще бъдат абсолютно извън вашето търсене, извън пазара, защото техните собственици са вече взели някакво решение за продажба, определили са някаква цена и чак след това, след известно време, се стига до това да коригират цената в някаква посока. Затова е добре хората да се съветват с професионалисти.

Защо малките по площ жилища са по-търсени от купувачите?

- По-търсени са, защото в по-ниския ценови сегмент има по-голямо търсене. Големите по площ жилища са и по-скъпи. Хората предпочитат да живеят в по-малко жилище, но по-евтино, отколкото в по-голямо и по-скъпо. Ако тристайните-четиристайните апартаменти, мезонетите например, бяха на същите цени като на малките жилища, пак може би нямаше някои хора да подхождат към тях, защото те пък по-трудно се обслужват, по-трудно се отопляват, по-трудно се ремонтират и много по-голяма част от хората са се насочили към малки жилища. Също така, когато хората получават наследство/имот и той се продаде, тази сума от продажбата се разделя на части между братя/сестри. Всеки получава една малка част и иска да инвестира някъде и тази малка част обикновено достига за малко жилище, не за голямо.

Какви са най-често срещаните причини за продажба на имот?

- Най-често срещаните причини са, когато в семейството децата пораснат, изнесат се под наем или просто решат да си купят нещо, тогава родителите се отзовават в един по-голям апартамент. Много често срещано и се получава така, че двама души живеят под един покрив, но покривът е много голям. Апартаменът, да речем, е 100 квадрата или 120 и това вече не им е необходимо. По-трудно го отопляват.  В този момент те решават, че е по-добре  да продадат апартамента, да си купят по-малко жилище и с останалите средства да подпомогнат своите деца. Това е една от много често срещаните причини за това нещо.

Как трябва да определим цената на даден апартамент в условията на криза?

- Цената в условията на криза се определя малко по-трудно отколкото, когато пазарът е възходящ. Ако хората не искат да се съветват с професионалист, просто искат първоначално да придобият някаква представа, просто да се ориентират в цените, добре е, когато гледат предложенията в пресата или в интернет, да поглеждат по-ниските цени, а не най-високите. Защото много често, както казах и по-рано, по-високите цени от предложението са извън пазара, тоест това, че някой ги предлага някъде съвсем не означава това, че те могат да служат за какъвто и да било ориентир дори. Това е моят съвет, ако не искат да се консултират със специалист, поне да бъдат по-обективни и да се насочат към по-ниските предложения. Ако вие искате да си продадете тристайния в центара, не гледайте най-скъпия тристаен, който се продава в центъра, по-скоро вижте какви предложения има за имоти с вашата квадратура. Ако се предлага един тристаен за 40 000 в центъра, сравнете го с вашия като локация, като състояние, и одобрете  вашата цена, така че тя да е по-близко до този имот, а не до този, който струва 400 000, освен ако не си струва.

www.money.bg

0
November
16

Частните търгове с недвижими имоти започват да предизвикват все по-голям интерес в България. Докато през 2010-а почти не е имало индикация за този пазар, то през настоящата година все повече хора прибягват към частните търгове, за продадат или закупят имот. Въпреки нарастващия интерес към покупко-продажбите на недвижимости чрез търг, сегментът все още не е добре развит у нас. Основната причина е, че все още липсва достатъчно информация. „Строителство имоти“ се обърна към специалист, който се занимава с частни търгове за недвижими имоти, за да внесе повече яснота по темата.

- Г-н Илиев, организирате частни търгове за недвижими имоти. За какви обекти и има ли неуспешно продадени сред тях?

- Обектите засега са предимно къщи, вили, парцели и земеделски земи и сред тях има търгове, които ще бъдат рестартирани.

- Липсата на информация ли е в основата на малкото провеждани доброволни частни търгове за имоти у нас, или просто хората подхождат с недоверие?

- Причините са доста повече. От една страна е липсата на информация въобще какво означава това, от друга страна е объркването сред по-голямата част от купувачите, които все още не правят разлика между частен търг и търговете при частните съдебни изпълнители (ЧСИ), където се предлагат предимно ипотекирани имоти и кредитополучателят е изпаднал в затруднение да изплаща кредита си, както и имоти, които са запорирани поради различни съдебни дела, след което се стига до публична продан. Разликата е много голяма. При частния търг собственикът на имота се съгласява доброволно да го продаде, без да е принуден от запор, ипотека, делба и т.н., и имотът му въобще не попада в списъците на ЧСИ. Естествено, може да се продаде имот на частен търг, който е и ипотекиран, просто собственикът ще получи една сума, а със средствата от продажбата ще се погаси кредитът му, както междувпрочем
се получава и при публичната продан. В момента основната причина да има много търгове при частните съдебни изпълнители и към тях да има слаб интерес е фактът, че там са изложени много имоти, които са купени при ценовия пик на недвижимите имоти в периода 2006-2008 г. Високата цена на тези недвижимости е проблем при продажбата им на публична продан, защото разликата в стойността между 2007 г. и 2011 г. на места достига почти 50%. И дори и след третия търг някои имоти остават непродаваеми при ЧСИ. Това е голямата разлика - при частния търг цената се съобразява с настоящите пазарни условия, а не с условията, при които имотът е купен преди 3, 4 или 5 години, както се случва на публичната продан.

- Кой може да организира доброволни частни търгове? Всяка агенция за недвижими имоти ли може да продаде имот по този начин?

- По принцип всеки брокер с опит в продажбите и креативно мислене може да организира доброволен частен търг, но не всяка агенция може да продаде имот чрез търг. Само ентусиазъм и желание не е достатъчно. Необходим е сериозен план, проучване на конкуренцията в района, пазарна оценка, както и точна оценка на имота за първоначалната му тръжна цена. Най-важната част за успеха на един частен търг е началната му тръжна цена. Веднъж трябва брокерът да я определи много точно, но реално след това тя трябва да бъде одобрена и от собственика на имота, защото без неговото съгласие не може да има никакъв търг за продажбата на собствеността му. Успехът на търга е заложен и в преценката на собственика за първоначалната цена. Ако тя не е достатъчно атрактивна, твърде възможно е търгът да се обезсмисли. Каквито и средства за реклама, промотиране и пиар да се вложат в един търг, ако цената е неадекватна, дори и по CNN да се върти рекламен клип за този имот, положението е неспасяемо и това е безспорен факт.

- Гарантирана ли е продажбата на един имот чрез търг? Какво би могло да провали сделката - завишена начална цена, неатрактивен имот?

- Няма нищо гарантирано на този свят освен факта, че стрелките на часовника никога не спират да се въртят с 60 минути в час… Всеки имот е индивидуален и колкото и да си приличат, два еднакви имота няма. Да, определено завишената цена гарантирано проваля търга, но и неатрактивен имот също трудно би се продал. Пример за неатрактивен имот е земеделска земя в малко населено място, далеч от голям град, както и имот в близост до ромска махала, много стари кирпичени къщи, които не подлежат на ремонт, много големи по площ парцели, например 10 000 кв. м, цели сгради с голяма разгъната застроена площ (РЗП), много недовършени сгради, търговски обекти, които са разположени на нетърговско място и не могат да се използват по предназначение (магазин на забутана уличка, в задния двор на сградата или пък разположен под кота нула) и т.н. Общо взето, най-подходящи за частни търгове са жилищните имоти. Става въпрос за апартаменти в големите градове - София, Варна, Пловдив, Стара Загора, Бургас, Русе, Благоевград и т.н.

Гарсониера или двустаен апартамент, дори и панелен, в София винаги може да се реализира в рамките на месец (да се капарира), ако цената му е адекватна на пазара. Но за тристаен апартамент в Добрич, да речем, не бих се ангажирал със срок, а в частните търгове има начален и краен срок за една продажба.

- Какви са опасностите за продавача и съответно за купувача при един търг?

- Опасностите за продавача са най-вече ако на търга се яви само един кандидат. При този вариант няма как да има наддаване и имотът се продава на първоначалната тръжна цена. В такъв случай обаче, щом на търга се е явил само един кандидат, това означава, че собственикът не може да си прави илюзии, че ще получи въобще някога по-висока цена. Тоест „опасността“ за продавача се изчерпва до това, да разбере в рамките на срока на търга (например два месеца) максималната цена, която може да получи за имота си. За купувача опасностите се свеждат до това, да не успее да спечели наддаването, което се случва и при нормална покупка, с тази разлика, че не вижда с очите си дали изобщо има конкуренция за избрания имот и какво предлага тя на продавача, както е при нормалната продажба.

- Имали ли сте случаи, в които продавачът не е доволен от най-високата цена, постигната в търга? Има ли вариант той да се откаже на финала?

- Имали сме случай, когато продавачът не беше доволен от най-високата цена, постигната в търга, но въпреки това осъзна реалността и продаде имота си. Но вариант да се откаже на финала няма, освен в случаите, когато това е изрично записано в условията на частния търг. Ако има изрична точка в правилата на търга, която позволява на собственика да се откаже, щом не бъде достигната определена цена в наддаването, е възможно. От друга страна обаче, подобна застраховка няма да изглежда никак привлекателно за потенциалните купувачи на този имот.

- Освен по-бързия срок на продажба, какви други предимствата предлагат частните търгове?

- Бързата продажба изобщо не е за подценяване, при положение че има имоти, които се предлагат на пазара повече от пет години и не могат да се реализират. Освен това при ипотекираните имоти в случаите, когато не се продадат в желания от собствениците им срок, се стига до публична продан, където правилата и начинът на провеждане на търговете са съвсем други и кръгът от потенциални купувачи е много по-малък, което, естествено, може да се отрази на цената пагубно.

- Ако даден собственик на имот реши да се възползва от механизма на частните търгове, какви стъпки трябва да предприеме?

- Най-вече да НЕ се информира за цената на имота си от познати, съседи, роднини, стари вестници и неактуални обяви в интернет, а да се обърне към специалист. Най-трудно се организира частен търг, когато собственикът е добил погрешна информация за цената на имота си. Отнема доста време да се асимилира коя информация е по-вярна - тази от познатия кръг на хора или тази от професионалист, което междувпрочем е ежедневие в работата на всеки брокер.

- Какво трябва да знаят купувачите, за да участват в даден търг? На какви условия трябва да отговарят?

- Важно е да знаят, че първо трябва да са 100% уверени в своите финансови възможности, да знаят докъде могат да наддават и ако ще разчитат на финансиране от банка, е абсолютно задължително да са я посетили и да имат одобрение за максималния размер на кредита, който могат да получат според доходите си. Банките, за да отпуснат кредит, правят две одобрения -
първо според доходите на кредитополучателя и чак след това на имота, който евентуално ще се приеме от тях за ипотека, срещу която ще отпуснат кредит. Задължително е, за да няма грешки от тяхна страна, когато им е необходим кредит да минат и на първото, и на второто одобрение.

Това важи не само за частните търгове, а и по принцип нашият опит с клиентите показва, че шест от всеки десет купувачи с кредит не подхождат сериозно към кредитирането. Или не минават да получат първоначалното одобрение по документи, за което е необходимо да предоставят в банката копие от трудов договор от настоящата им месторабота, да се попълни документ от счетоводството за доходите през последните 6-12 месеца и т.н. Но по-сериозната грешка е, когато решат да капарират имот, без да е минала предварителната му оценка. Тогава се получава една много неприятна ситуация, в която е дадено капаро, да речем 10% от цената на имота, а впоследствие оценката на имота (според оценителя, нает от банката) не е тази, която е очаквал купувачът и съответно от банката му отпускат по-малък кредит. Купувачи, консултирани от нас, не са правили подобни грешки. Затова купувачът, преди да е дошъл в деня за наддаването в търга, е необходимо да посети банката за одобрение по доходи, да посети имота за оглед, да се запознае с всички документи, с правилата на конкретния търг, да е осигурил оценка на имота от оценител на банката и когато тя е готова, да се яви спокойно да наддава. Ако купувачът няма да разчита на финансиране от банка, остава само да отиде на оглед, да се запознае с правилата на търга и с документите на имота. Разбира се, и в двата случая не трябва да се забравя записването в търга, което става обикновено предварително поне ден-два преди самия търг.

- Удачно ли е използването на ипотечен кредит при покупка на имот на търг? Смятате ли, че банките скоро ще започнат да финансират този вид покупки?

- Удачно е, ако изрично се изпълнят всички условия, които споменах. Реално при частните търгове банките финансират една нормална сделка, защото тук отсъства краткият седемдневен период, в който е необходимо да се внесе цялата сума.

Този кратък период съществува обаче при публичната продан и той доскоро беше поредната пречка пред закупуването на имот, обявен на търг при ЧСИ, с ипотечен кредит. Ако купувачите желаеха това да се случи с ипотечен кредит, при който предмет на ипотеката бе самият имот, който е изложен на продан, а не друг техен имот (или потребителски кредит без ипотека), това не беше възможно заради този кратък срок, в който банката не може да отпусне ипотечен кредит по ред причини. Сега вече има такъв кредитен продукт, който дава тази възможност, но при частните търгове тази възможност я е имало винаги, и то не от една-две банки, а от всички.

- Очаквате ли повишаване на обемите на продажби на имоти чрез частни търгове през следващата година?

- Да, очаквам. Обаждат ни се доста колеги с желание да си сътрудничим, като едни предлагат купувачи, други продавачи, а трети ни търсят просто за да черпят от нашия опит. Въпрос на време е този вид на промотиране на продажби да стане по-популярен.

www.stroitelstvoimoti.com

Вижте още много полезна информация за организирането на частни търгове за продажба на имоти

0
October
3

Следкризисният бум на закъсали ипотечни длъжници е във вихъра си. Хората губят работата си, приходите им намаляват, а храната и комуналните разходи растат. Това ги изправя пред опасността да се разделят принудително с ипотекирания си имот, поради невъзможност да плащат вноските си по заема. Кредитните експерти непрекъснато съветват длъжниците да тичат в банката още при първите затруднения и да се опитат да постигнат разсрочване на заема. Банката щяла да ги разбере! Да, но ние, българите, винаги чакаме последния момент, както се казва “12 без 5″. А често в този последен момент вече нищо не може да се направи. Кредитът изпада в просрочие и не след дълго се стига до публична продан на имота. Цената, на която се продава, не е лицеприятна за длъжника, сумата, която дължи на банката, е голяма и често в джоба му след продажбата влизат символични суми, ако въобще нещо влезе.

Но… има и светлинки в тунела. Ако длъжникът е реалист и установи, че неговата неплатежоспособност заплашва да стане трайна, той, вместо да заборчнява към близки и познати, бързо може да се ориентира към частен търг. Първите частни търгове на имоти вече са факт и у нас. В чужбина те отдавна са позната практика. Доброволното начало е изведено в култ при тези търгове. Правилата са прозрачни, няма и излишно губене на време. Частният търг се различава от публичната продан на имоти по няколко основни характеристики, които всъщност са неговите предимства.

Първият плюс е в явното наддаване. Всички участници в търга наддават в една зала и всеки чува с ушите си и вижда с очите си колко предлагат другите участници и може да прецени в кой момент да се откаже или да предложи по-висока сума. Най-важното е, че не е нужно да съобщавате веднага максимума, който сте готови да дадете за имота, за който се състезавате. Ако имате възможност да си купите къща за 64 000 лв. (при първоначално обявена цена от 50 000 лв.), защо да предлагате всичките 72 000 лв., с които разполагате като максимум за участие в търга? Докато при едно тайно наддаване това не може да се случи, защото не знаете какви суми ще предложат другите участници в търга и съответно хвърляте целия ресурс в атака.

На второ място, при сегашната липса на ликвидност у купувачите, плюс е възможността имотът да се купи с ипотечен/жилищен кредит. Тази възможност липсва при публичната продан. Трето, при частния търг собственикът на имота се разделя доброволно с него. В случаите, когато се стигне до публична продан, “влакът е изпуснат”, но това съвсем не означава, че притежателят на имота ще се раздели с него. От друга страна, всякакъв вид саботажи и заплахи съпътстват понякога влизането във владение на новия собственик, който е спечелил имота на публична продан. Арсеналът на бившите собственици може са бъде много богат - жива верига от протестиращи, блиндирани врати, свирепи кучета, зли съседи, пожари, наводнения т.н.

При търговете на имоти чрез публична продан законодателят е предвидил такава организация, че се създават предпоставки за порочни практики. Така например в наддаването могат да се включват няколко участници, които обаче са в комбина. Те надуват изкуствено цената, а после един по един се отказват, докато спечели цената на “договорения” победител.

При частния търг правилата са по-ясни - ако спечелилият търга се откаже по някаква причина или просто не успее да събере всички средства, то тогава имотът отива при втория, предложил най-висока сума участник. Времето в случая е съкратено до санитарния минимум, като най-късно на следващия ден след спечелването на търга сумата, необходима за сключване на предварителен договор (минимум 15-20%), трябва да бъде преведена по банков път, а договорът подписан. Желателно е, разбира се, това да стане още в деня на търга. Опростената процедура по провеждането на търга е в основата на печелившия му модел. Не се изискват предварително никакви такси, задатъци, капаро и т.н. Всичко е прозрачно - от възможността да се види имотът и неговите документи до явното наддаване.

Разбира се, едва ли частният търг е универсално и неоспоримо средство за продажба. Ако продавачът, поради финансово затруднение, бърза с продажбата на даден имот, има все пак опциите на частен търг или свободна продажба. Всичко зависи от това колко бърза и какъв е имотът. Ако е собственик на парцел - колкото и да бърза, най-добрият вариант за него е свободната продажба, защото парцелите се реализират много бавно, а за един частен търг не е хубаво да продължава по-дълго от два месеца, което време е недостатъчно на потенциалните купувачи да пресеят стотиците предложения и да преценят дали си струва да участват в наддаването. В същото време, ако продавачът е собственик на жилище в голям град като София, Варна, Пловдив, Бургас, Стара Загора, Благоевград и бърза с продажбата - за него най-удачният вариант е частен търг, защото в рамките на месец-два ще разбере най-високата цена, която някой е склонен да предложи за неговия имот. Свободната продажба може да му излезе по-евтина (откъм комисиони), но да му загуби и година, докато намери купувач.

Първата крачка всъщност е определянето на начална цена на имота. Тя е определящ фактор за атрактивността и съсредоточаването на интереса на потенциалните купувачи. Фактите сочат, че колкото по-атрактивна е началната цена, толкова повече участници се включват в наддаването и толкова по-добър е крайният резултат за продавача. Съществува и риск да се яви един участник и имотът да бъде продаден при начално обявената цена. Поради тази причина при определянето й се търси съчетание между атрактивност и минимум, който задоволява потребността на продавача. При провеждането на т.нар. холандски търг например като начална цена се поставя средната офертна цена за подобен тип имоти, като “наддаването” е със стъпка надолу и е поставен долен праг, който отново е минимумът, при който собственикът е готов да продаде имота.

За съжаление този тип “холандски търг” не е популярен у нас, коментира Антон Илиев, управляващ съдружник в бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2. Основният плюс на частния търг е неговата доброволност - тук имаме собственик, който доброволно се разделя със собствеността си, и прилагане на абсолютно либерални правила, даващи спокойствие на участниците в наддаването. Частният търг е голямо предимство за собственика, който вижда, че няма да може да обслужва кредитите си и че има риск имотът да бъде принудително продаден. Това повишава шансовете му да излезе от ситуацията с оптимален резултат, обяснява Илиев.

www.banker.bg











0
September
18

Още в края на 2008 г. пазарът пробва продажбата на имоти чрез търгове, но те бяха неуспешни. Едва през 2010 г. консултантската компания ”Алмарк” реализира първия успешен търг у нас. Тогава от агенцията обясниха, че катализатор за успешната сделка е била кризата.

Продажбата на недвижими имоти чрез търг е популярна практика по света, но у нас частните търгове са по-скоро явление. Какъв е потенциалът на тази пазарна ниша, кой и как определя правилата и как да продадем на търг на максимално добра цена – разговаряме с Антон Илиев.

Илиев е управляващ съдружник в бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2. В сферата на недвижимите имоти е от повече от седем години, като преди началото на проекта ТБМ2 е работил в МКомерс + и Arco Real Estate като брокер. Бил е също автор, сценарист, продуцент и водещ на кратка ежедневна рубрика за недвижими имоти в предаването „Портфейл” на Дарик радио.

- Г-н Илиев, пазарът на частни търгове на имоти има дълбоки традиции извън България, но тук това „явление“ се появи отскоро. Как оценявате потенциала на сегмента с частните търгове?

Наистина точната дума е „явление”, защото все още има голяма липса на доверие от страна както на собствениците на недвижими имоти, така и от страна на купувачите. Но по-трудните решения се падат на собствениците, които се колебаят много, преди да се съгласят да предложат имота си на търг, поради необходимостта от атрактивна начална цена, което те приемат, че е в техен ущърб, а не винаги е така. Цената посредством наддаване може да нарасне с 10 - 20% от първоначално обявената, а не е изключено и повече, ако имотът попада в някой по-търсен сегмент - например двустаен тухлен апартамент с разрешение за ползване в някой от южните райони на столицата или пък маломерно жилище покрай спирка на метрото.

- Ако продавачът поради някакви причини (например финансово затруднение) бърза с продажбата на даден имот, какво да избере – частен търг, свободна продажба или публична продан?

Много зависи колко бърза и какъв е имотът. Ако е собственик на парцел - колкото и да бърза, най-добрият вариант за него е свободната продажба, защото парцелите се реализират много бавно, а за един частен търг не е хубаво да продължава по-дълго от два месеца, което време е недостатъчно на потенциалните купувачи да пресеят стотиците  предложения и да преценят дали си струва да участват в наддаването. В същото време ако продавачът е собственик на жилище в голям град като София, Варна, Пловдив, Бургас, Стара Загора, Благоевград и бърза с продажбата - за него най-удачният вариант е частен търг, защото в рамките на месец - два ще разбере най-високата цена, която някой е склонен да предложи за неговия имот. Това в свободна продажба може да отнеме и повече от година.

- Холандски или английски тип търгове би възприел по-добре българинът?

Определено английски тип търгове, защото те са по-популярни у нас не толкова, защото някой е участвал в тях, колкото всички са гледали в киното и по телевизията и схемата с наддаването е сравнително ясна на всеки. Колкото до холандския търг - повечето хора въобще не познават неговите правила и поради тази причина е много по-трудно да наложиш нещо съвсем непознато пред нещо малко по-познато, дори само от телевизията. (При английския модел търгове се определя по-ниска начална цена и с определената стъпка за наддаване тя се вдига, докато някой даде максималната. При холандския, обратно, се дава висока цена, която се намалява с определена стъпка до намирането на купувач, като предварително е определена минимална приемлива цена за продавача - бел. ред.)

- Какви трябва да бъдат правилата на частните търгове?

Ясни и лесни за възприемане. Те са от особена важност за купувачите, защото те рискуват, инвестирайки своите средства в недвижим имот при условията на нещо ново като частните търгове. Страхът от „разплащането под масата” и съмненията дали е възможно някой изкуствено да завишава цената, като наддава фалшиво, са пречка, която винаги присъства сред дежурните притеснения на кандидат-купувачите. Но кой би рискувал да опорочи продажбата на имота си, ако наистина бърза да го продаде. Всяка капка на съмнение трябва да бъде категорично отстранена и затова много важна роля имат правилата на търговете.

- По какъв начин може да се регламентира този нововъзникващ в България пазарен сегмент?

Не съм сигурен дали е необходимо някой да го регламентира.

- Защо?

По-скоро още не е настъпил този момент, защото организирането на частни търгове е малко по-специфично, отколкото стандартното офериране на имоти в свободна продажба. Когато оргазнизираш търг, трябва да се съобразиш с много фактори и да се мобилизираш за резултат в рамките на месец - два. Необходимо е да познаваш района, в който се предлага имотът, и да можеш да направиш проучване на какви цени се предлагат идентичните на него имоти и най-вече на какви цени се продават впоследствие. Второто е по-важно, защото понякога има много голяма разлика между желаната сума и тази, която се получава при продажба на имота в последствие. А това е ключова информация за успешното определяне на началната тръжна цена, която пък е много важна за успеха на търга. Тази отговорност не е за всеки брокер, той трябва да има опит в продажбите поне от няколко години и да познава нагласите на продавачите и купувачите. Това е една от причините, поради която смятам, че кръгът от фирми, които организират частни търгове за имоти, не може да нарасне толкова застрашително, че да се налага регламент. Още е рано според мен, а е много вероятно и въобще да не се наложи.

- Как се определят началната тръжна цена и стъпката за наддаване?

Началната цена е добре да бъде под средната офертна цена за района, в който е имотът, дори бих казал близка до най-ниската. Началната стъпка за наддаване може да бъде около 2% от началната тръжна цена. Например, продавате на търг панелна гарсониера в Люлин с начална цена 19 000 евро – 2% са 380 евро, което е разумно. Неразумно би било, ако стъпката за наддаване е 5% - тогава спокойно търгът може да пропадне поради високата сума, което ще отдръпне купувачите.

- Две и пет са сравнително близки цифри. Защо 2% се счита за разумно, а 5% - за неразумно – има ли някакво неписано правило, което да го определя по този начин?

Защото само с 4 - 5 наддавания началната цена ще се покачи с 20 - 25%, което е много бързо и стресиращо за наддаващите. Ако вземем отново горния пример, 5% ще са 950 евро при началната цена от 19 000 евро на жилището. В един момент от наддаването някой от участниците купувачи ще има възможност да спечели търга и да покачи цената, но с 800 евро, а не с 950 евро, и той не може да спечели търга, защото първоначално определената стъпка е висока и не му достигат 150 евро. В този вариант са ощетени и собственикът, който ще получи по-малка сума за имота си, и един кандидат-наддавач, който губи търга заради 150 евро.

Представете си също, ако имотът е около пет пъти по-скъп - 100 000 евро, и стъпката за наддаване е 5%, което да се равнява на 5 000 евро, как това би се отразило в една подобна ситуация и на някой не му достигнат 1 000 евро да спечели търга – собственикът на имота реално ще има пропуснати ползи от 4 000 евро.  Ако стъпката за наддаване е по-ниска, това не може да се случи в подобни граници. А ако стъпката за наддаване е много по-ниска, да речем 1% или по-малко, е по-добре, отколкото да е повече от 2%. Но пък и ако при 19 000 евро стартова цена определим стъпка от 0,3%, което е 57 евро, ще падне голямо наддаване, което буквално може да успи кандидатите.

- Каква цена би могла да се постигне при продажбата на имот на частен търг в зависимост от желанието на купувачите да наддават?

Няма еднозначен отговор. Всеки един търг е различен, защото два еднакви имота няма, но ако трябва да се поставят някакви рамки на принципа на „от – до”, вероятно при атрактивна начална тръжна цена тя би могла да нарасне с около 35% като максимум, но долната граница е по-трудно да се постави.

- Какво е поведението на купувачите при реализацията на имот на търг?

Изключително предпазливо и много добре обмислено.

- Какво е времето, за което би могло да се осъществи сделка при традиционна продажба, при публична продан и при частен търг, по Ваши оценки?

От опита, който имам в недвижимите имоти през последните 6 - 7 години, смело мога да заявя, че една традиционна продажба може да отнеме от 3 - 4 месеца до повече от три години и всъщност въобще не е сигурно, че ще има продажба, особено ако цената се определя не на пазарен принцип, което е често срещано явление. Като се има предвид и фактът, че повечето собственици на имоти в България са частни лица, борбата с точната оценка на имота ще продължи да се води още дълги години. Факторът „време” все още е много силно подценен, а това е грешка, която от скоро започна да се осъзнава. Реално тук е най-интересният момент, защото ако за един имот, обявен на свободна продажба, не се явят кандидати в рамките на 2 - 3 месеца, то може да се очаква, че и след 6 - 8 месеца също няма да се явят и причината се крие в неправилно определената цена.

При частните търгове този тестови, пробен или да го наречем „опипващ почвата” период е сведен до 45 дни, което време е оптималното за капариране на имот с добре определена пазарна цена. Ако никой не се яви на търга – резултатът е ясен – цената е висока. Но сте изгубили 45 дни и го разбирате, а при свободната продажба, ако въобще стане ясно, може да е на 18-ия месец.

- Според Вашите наблюдения има ли „разхлабване“ на политиката на банките при отпускането на кредитен ресурс за покупка на имот на търг?

Много слабо, но съм сигурен, че се интересуват и следят тенденциите.

Investor.bg

Примерни правила за провеждане на частен търг за продажбата на недвижим имот

0
April
8

 
Снимка: архив ТБМ2 2009г.

Антон Илиев е от първите експерти в ceb.bg. Потърсихме го за кратък анализ на пазара на недвижими имоти у нас. Според Илиев, пазарът на недвижими имоти В България страда от хронични грешни, които допускат и продавачи, и купувачи. Брокерите от своя страна са много по-търсени от подавачите, което има своите обяснения. Илиев коментира и отминаващата финансова криза. Според него тя е оставила и положителни следи върху пазара на имоти у нас. Ето и подробностите…

- От колко време се занимавате с професията брокер и кой Ви насочи към това?

- Активно се интересувам от недвижими имоти от повече от осем години, а професионално се занимавам през последните шест години, през които работих в две агенции за недвижими имоти, а след това създадохме бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 като в края на тази година този успешен проект ще навърши четири години.

- Какви са най-честите проблеми, с които се сблъскват купувачи и продавачи на имоти в България?

- Винаги се повтарят едни и същи грешки и при продавачите и при купувачите. Продавачите винаги тръгват от много по-висока от реалната цена, за да опипат пазара и след около половин година започват да се интересуват от реалната ситуация, но никога преди да са се опитали на максимално най-високата цена, която са чули от познати, съседи, колеги и т.н. Този масов модел на поведение винаги води до загуба на време, а времето е единствения невъзстановим ресурс. При купувачите най-честите проблеми са, че също правят проучване на пазара няколко месеца преди да са готови за сделка. Под готови за сделка имам предвид различни неща – някои не са се консултирали с банката за това кредит с какъв размер могат да получат, при това положение те често правят огледи на имоти, които не отговарят на техните възможности. Други купувачи пък са твърде нерешителни и колебаейки си след като получат поисканата отстъпка от собствениците на имота не могат да си повярват на късмета и идва стъписването. Това ли е моя имот, дали няма другия месец да излезе нещо по-изгодно и задавайки си тези въпроси изпускат имота, което води до разочарования и последващи прибързани действия при следващия набелязан имот.

- Имат ли собствениците реална преценка за това колко струва имотът им? По-скоро подценени или надценени са жилищата у нас в момента?

- По-голямата част от собствениците на недвижими имоти в България все още се носят по течението от 2006-2007 година, когато цените растяха почти ежеседмично и сега е трудно да повярват как цените са почти на половина по-ниски и това убеждаване продължава различно време – от три месеца до повече от година. По-скоро имотите към този момент са надценени от колкото да са подценени. Според мен ако цените на масовите жилище паднат с още около 20% броя на сделките плавно ще започне да се увеличава, а това от своя страна ще доведе до съкращаване времето за продажба на един имот от средно 7-8 месеца до средно около 3-4 месеца при положение, че е обявен от самото начало на реална пазарна цена без да се правят експерименти с цената.

- Кой вярва повече на брокерите - купувачът или продавачът? Къде са причините?

- Много добър въпрос мога да пиша по тази тема много дълго. Определено на брокера повече вярва продавачът и причината за това също е много ясна. Един собственик на имот ако се допита до брокера от самото начало още преди да е взел решението за продажба ще получи много повече от него. Брокера на продавача особено когато му е гласувано пълно доверие извършва поредица от услуги – консултира собственика на имота за реалната пазарна цена на имота му, а това между впрочем е и най-важната задача. Инвестира собствени средства в рекламата и организирането на огледите на имота, информира периодично собственика при промяна в цените на конкурентните имоти, които биха повлияли на продажбата, организира ден на отворените врати, консултира при нужда и кандидат купувачите на неговия имот в случай, че те не са подготвени. Всичко това и много други услуги, които са с различен приоритет при всяка агенция както и времето отделено за работата по реализирането на един имот прави доверието към брокерите от страна на продавачите много по-голямо от колкото на купувачите. При купувачите нещата са по-различни – те имат бюджет и според него търсят желания имот. Всъщност техния риск е най-голям, но това не винаги се приема много на сериозно, а и сред някои от тях цари мнението, че цените са толкова високи заради агенциите за имоти. Върлуват и други страховити митове, които дори не си струва да бъдат споменавани.

- Какви са най-големите вреди, които нанесе Финансовата криза на пазара на имоти у нас? Мислите ли, че сме преодолели сътресенията?

- Вредите от финансовата криза са точно толкова колкото са и ползите. Потреблението спадна в абсолютно всички сектори, а първи бяха недвижимите имоти, които обаче сега първи ще излязат от кризата, защото цените са вече много по-достъпни. Инвестицията в недвижим имот е доказано успешна през годините и не случайно богатсвото на българина е заключено в недвижимите имоти. Сътресенията все още не сме ги преодолели, но за разлика от предишните три години сега за първи път се вижда светлина в тунела и тя започва да става все по-ярка на пазара на недвижими имоти.

- Какво ще пожелаете на читателите и потребителите на ceb.bg?

- Да се информират преди да предприемат първата стъпка било то за продажба, покупка, отдаване или търсене на имот под наем. Не го ли направят рискуват да поемат излишни рискове, които най-често водят до загуба на средства, време и нерви. Ceb.bg е прекрасно място някои да получи безплатна информация, която да е достатъчна за първоначалното планиране.

www.ceb.bg

1
August
19

В днешният брой на вестник “168 часа” излезе новина със заглавие “Депутат от Атака в скандала с ЕРА България” на страница 8 която можете да прочетете в нашия блог. Предисторията вижте тук и както и тук.

Ние все още няма да коментираме написаното на черен фон в този материал, но определено след няколко месеца ще го коментираме на дълго и на широко… За сега ще оставим изводите на читателите на в. 168 Часа.

Това било “постановка”…постановка с неоспорими факти как точно се прави ние незнаем!?!?!?!?! В материала е допусната само една малка неточност - където се споменава за “рекламни агенции”, а всъщност става въпрос за агенции за недвижими имоти, но това вероятно е печатна грешка, която така или иначе не променя същността на написаното.

0
May
20

Пикът в цените на ваканционните имоти по българското черноморие беше достигнат още през есента на 2007г. когато предложения на високи ценови равнища съществуваха, но купувачите не бяха склонни дори да преговарят за повечето от тях. Същия този пик показа първи признаци и на пазара на жилища точно 12 месеца по-късно през есента на миналата година когато предложенията на строителите вече изглеждаха прекалено високи дори за по-платежоспособните българи. Цените  на имотите като цяло достигнаха своя таван, независимо от това дали сме в условията на световна финансова криза и на липса на ипотечни кредити без доказване на доходите.

Горният праг на възможностите на купувачите започна да проличава още преди година и половина когато хората не разполагащи с достатъчно средства кандидастваха едновременно за два кредита. Един потребителски заем, който да им осигури 10 или 20 процента капаро за имота и за ипотечен кредит с който да осигурят финансирането на 70 или 80% от стойността на сделката. Всичкото това бързане беше неизменно свързано с растящите цени на жилищата особено в големите градове където търсенето винаги е било най-голямо.

Строителите както и самостоятелните продавачи на отделни имоти в това число парцели, панелни апартаменти, къщи, търговски помещения и т.н. съвсем не бяха разбрали какво се случва на иначе много динамичния имотен пазар. Не и докато не стана ясно, че криза има и тя няма да ни отмине, но този факт все още не е известен на повечето продавачи. Прекалено бързата промяма на пазара не се харесва на собствениците на имоти, които са решили да ги продават особено на тези, които са обявили своята собственост на пазара през септември 2008г. Техните виждания за това, което се случва все още не са съвсем ясни и те много трудно се ориентират в новата обстановка.

Фазата на ориентиране в новата ситуация за продавачите минава първо през задължителна смяна на посредника при който е обявен имота под предтекст, че той не си е свършил както трябва задълженията спрямо продавача. Тази смяна обикновенно се случва най-рано на втория-третия месец от обявяването на имота за продажба в агенция за недвижими имоти.

Всичко се случва в 90% от случаите по един и същи сценарии – агента по продажбите консултира клиента си за пазарните цени към момента на пазара на имоти, цената никога не се харесва на продавача – не и преди да опита той да получи все пак максимума за своя имот и предложението на консултанта не се приема от първия път.

Брокера все пак за да не изгуби клиента си се съгласява да оферира имота му на малко по-висока цена, а понякога и на много по-висока от реална пазарна цена на която се сключват сделките в съответния район. Тук най-вече от страна на продавача на имота се пропуска факта, че монетата има две страни и емоционалната оценка, която всеки дава на своя дом не изглежда по същия начин в очите на потенциалния купувач.

Два-три месеца по-късно след подобна случка обикновенно продавача разбира, че не е бил в прав в преценката си за цената и отново отваря вестниците и интернет порталите за имоти за да разгледа цените в своя район и да се убеди, че все пак преценката му е била правилна. Статистическата гледна точка, която дават офертните цени на имотите затвърждава неговото мнение и единствената причина за нереализирания имот се оказва апоред него в агенцията за недвижими имоти обявила имота за продажба. Реакцията в 9 от 10 случая е една и съща – смяна на агенцията без дори тя да разбере. Същия този имот се появява в поне още 2-3 агенции за продажба обикновенно с лека корекция в цената от около 1000 евро, което с нищо не би променило търсенето дори в активен пазар.

Втората стъпка в нелекото ориентиране на динамичния пазар на имоти следва вече много по-скоро от колкото първата. След като първите 3-4 месеца са безвъзвратно изгубени в очакване на огледи веднъж месечно продавачите започват да разбират, че първоначалните им планове няма да се осъществят. Тук именно е и разковничето – в началото всички оглеждат пазара повърхностно в началото и набелязват своите цели, а те в повечето случаи се оказват малко по-високи.

Например с продажбата на тристаен панелен апартамент се цели покупката на двустаен ново строителство и ако може в по-добър район, но ако може и с по-голям хол като този на стария тристаен… Желания район обикновенно се оказва с малко по-високи цени и това именно е втория ориентир при формирането на цената на имота обявен за продан, а първия са офертните цени в района където се намира жилището на продавача.

Този погрешен поглед върху картинката определя първоначалното ценообразуване, което води след себе си първите няколко месеца на лутане на пазара. Тогава идва ред за нова смяна на цената с тренд надолу, отказ от продажбата на апартамента или пускането му под наем. Част от продавачите обаче знаят за ориенталските навици на българите при купуване задължително да има пазарлък и решават все пак да задържат офертната си цената още няколко месеца, но вече при тях готовността за коментар на цената се променя драстично в сравнение с миналия период от 4-5 месеца от колкото време имота им е на пазара.

Третата стъпка от страна на продавачите се поема само ако те са притиснати от обстоятелствата и продажбата на имота им е единствено решение за тях. Тогава приемането на съвети за реалната пазарна цена на имота се приемат много по-лесно, огледите зачестяват и сделката идва не след половин година, а след около месец-два.

До тази стъпка обаче се стига много по-трудно, защото горчивото усещане, че все пак можеш да получиш повече пари своя имот играе решаваща роля в поведението на всеки един собственик на недвижим имот в България. Същото това горчиво усещане обаче от страна на купувачите, че могат да не направят добра сделка ако купят толкова скъпо започна да променя пазара през есента и го превърна от пазар на продавачите в пазар на купувачите. Също така и кризата даде своето рамо в подкрепа на гласа на купувача след като стана ясно, че и ипотечните кредити без доказване на доходи вече ще бъдат много по-ограничен риск от страна на банките.

Всичко това започна да се осмисля по-трезво, но все още купувачите са колебливи поради нагласите, че имотите може да поевтинеят още. През лятото на 2007г. продавачи на имоти се отказваха да продадат апартаментите си непосредствено преди подписването на предварителен договор под предтекст, че са чули, че техен съсед е продал същия апартамент като този техния, но с десетина хиляди евро повече и те ще искат по-висока цена за имота си. Сега ситуацията е коренно различна и купувачите са тези, които се отказват в последния момент в очакване да им се отстъпи още от цената на имота, защото са видяли друг още по-изгоднен…

Антон Илиев ТБМ2 /Люлин/ www.tbm2.net

www.imoti.net

0
April
8

Гарсониерите вече трудно се продават за цена над 30 000 евро

Офертните цени на панелните апартаменти в Люлин бяха достигнали своя пик през есента на 2008г. Собствениците на тези жилища определяха цените им, сравнявайки апартаментите си с предложенията на пазара на ново строителство в района, а по начало качеството на тухлените жилища е по-високо. Търсенето на нови тухлени жилища определя тяхната по-висока цена, такова търсене към панелките никога не е имало и погрешно определните им високи цени спря категорично интереса към тях.

Осъзнаването на бързите промени, случващи се на пазара на недвижими имоти, не се движи с желаните от купувачите темпове. Причина, както миналата година, така и сега, са все още високите офертни цени, които държат продавачите, които не бързат с продажбата на имотите си. Те често не се вслушват в съветите на брокерите, а брокерите, пък от своя страна, често не смеят да кажат истината в очите на клиентите си, за да не си спечелят гнева им и съответно да ги загубят като клиенти.

Лошото отношение на купувачите към панелните апартаменти се обуславя от няколко неоспорими факта:1) Когато сравниш един панелен апартамент, в 35-годишен блок, с жилище в чисто нова тухлена кооперация, започваш да се чудиш, какви са предимствата на панелката и има ли изобщо такива.
2) Ако купувачът не разполага с цялата сума в брой за желания апартамент, а това се случва доста често, той е принуден да ползва услугите на банката, за да се сдобие с необходимото му финансиране. Но банките никога не са в полза на панелните апартаменти, по простата причина, че предвид дългия период на изплащане на кредита, се отчита амортизацията и намаляващата ликвидна стойност при панелите.

3) Лошите общи части на соц. строителството като входни врати, вмирисани мазета, олющени мазилки, стари, шумни, не много надеждни и скърцащи асансьори, протичащи тавани и развъдници на плъхове, са част от нещата, които също категорично отблъскват купувачите от тези имоти.

4) Лошата архитектура, както и липсата на подземни и надземни гаражи и паркоместа, които да могат да се купят от новодомците, за безпроблемно паркиране, защото вече и в Люлин паркоместата са кът.

Поради тези причини двата типа строителство не са сравними като търсене от купувачите и съответно като определяне на цената им. Падащите цени на панелните апартаменти в Люлин не се определят от собствениците, които не бързат да продадат своите имоти, а от тези, които бързат и са притиснати от различни обстоятелства като затруднения в изплащането на кредити или други финансови грижи. Именно те са хората, които свалят по-бързо цените си, а купувачите се насочват към тях. По този начин сделки се случват само при най-ниските ценови равнища, а те стават все по-ниски през последните три месеца. До скоро трудно можеше да се намери тристаен апартамент в Люлин на цена под 59-60000 евро, но вече има предложения под 53 000 евро.  При двустайните панелни апартаменти търсенето се движи при цени – 42-44000 евро, а при гарсониерите сделки над 30000 евро изобщо не се случват.

www.lulin.info

0