January
13


В последното тримесечие на изминалата 2008 година цените на жилищата в най-големият столичен комплекс Люлин се насочиха като цяло – надолу. Еждневните новини по телевизия, радио, преса и интернет съветваха хората да не бързат с покупката на недвижим имот, защото се очаква цените да паднат още. За да разберем всъщност, защо има спад в броя на сделките и респективно спад в цените на апартаментите както в София така и цялата страна трябва да хвърлим един поглед назад във времето. Как цените на имотите достигнаха тези високи за нашите стандарти нива е един въпрос на който няма еднозначен отговор, но „разковничето” можем потърсим преди около 3-4 години. Когато се заговори за предстоящото присъединяване на България към страните членки на Европейския Съюз тогава духа на много хора се повдигна и те решиха, че рано или късно цената на техния имот ще стане далеч по-висока. Още доста преди България да стане член на ЕС цените на имотите скочиха значително „за всеки случай” и дори много хора изтеглиха своите имоти от пазара в очакване на още по-голямото увеличение. Никой не помисли, че когато на първи януари 2007г. официално се присъединим към  ЕС в никакъв случай автоматично няма да се увеличат и заплатите на хората за да могат да си позволят да си купят имот на „новите цени”.

Очакванията бяха неоправдано високи, което доведе до абсолютна истерия на пазара особено в София. Трескаво се купуваха апартаменти в окаяно състояние на много високи цени само от страх да не скочат цените още и всеки новодомец доволно потриваше ръце след сделката, защото е успял и новото увеличение на цените вече не е в негов ущърб. Тази истерия продължи около три години докато цените започнаха да стават непосилно високи за болшинстовото потенциални купувачи. В годините на растеж един имот се продаваше понякога и за по-малко от 3 седмици, но постепенно този срок започна да се удължава и стана минимум 3 месеца, малко след това срока за продажба на един имот се увеличи на поне 6 месеца. Търсенето на подходящия имот се превърна в национален спорт, но по-скоро нещата вече се случваха ходом, а не както преди време „в галоп”.  Големите очаквания започнаха да се размиват във времето и една малка част от продавачите осъзнаха, че никак не лесно да се вземе решението от купувачите да изплащат 25-30 години един апартамент. Гледната точка на купувачите да купят на всяка цена жилище за да не живеят под наем все още не се е променило до такава степен както в повечето западни страни, но тенденцията вече е на лице.

Мина времето когато апартаментите се изкупуваха още докато багера копаеше изкопа за новата жилищна кооперация. Хората започнаха да избират все повече и да се интересуват какво е построила фирмата строител преди да предприемат най-важната крачка в живота си и да инвестират хиляди евро в един проект, който трябва да бъде завършен след 2 години например. И така в началото на есента на миналата година когато се заговори за световна финансова криза, която трудно ще подмине и нашата страна огромен процент от купувачите се отдръпнаха от пазара след новините за очакван спад в цените на масовите жилища. 90% от банките на теория не спряха кредитирането, но на практиха го направиха когато занижиха оценките на имотите и най-вече процента на финансиране на сделките. Най-засегнати от презастраховането на банките се оказаха строителните предприемачи, които са разчитали подобно на предишни години да осъществят поне 50% от проажбите на своите апартаменти на етап „проект”. Дори част от потенциалните им клиенти да имат желанието да си купят по-изгодно имот те трябва да разполагат с пари в брой, защото банките не желаят да ипотекират в своя полза имот в сграда, която има опасност да не бъде завършена. Разбира се варианти има много като например да предложите за ипотека друг свой недвижим имот и с кредита получен от него да финансирате покупката на желания нов и по-изгоден апартамент тъй като винаги когато жилищата са на етап „проект” се предлагат на максимално изгодни цени. Колко обаче от купувачите могат да предложат друг имот за залог пред банката – отговора е твърде малко, което принуждава строителните предприемачи да свалят цените или направо да замразят проектите си завинаги или в очакване на по-добри времена.

Подобна е съдбата и най-трудно продаваните жилища – панелните, техните собственици трудно отстъпват от желаната цена и все по-често се отказват от сделка ако трябва да коригират цената на имота си с 30% на долу и вече се забелязва отлив макар и неголям. В този сегмент от пазара на недвижими имоти банките отново играят водеща роля с намаления процент на финансиране и по този начи задължават купувачите желаещи да придобият такъв апартамент да имат по-голямо самоучастие в сделката като минимума при 80% от банките вече е около 35-40%. Така например ако искате да си купите двустаен панелен апартамент в Люлин с цена 52000 евро ще е необходимо да заделите 35% от тази или 18 200 евро в брой, а останалата част ще можете да получите от банката под формата на кредит за да речем 20 години ако не възрастта ви позволява такъв срок на изплащане. С две думи ако разполагате с 18 200 евро в брой и можете да си позволите около 280 евро месечна вноска към банката в продължение на 20 години ще можете да си купуте имот с цена 52000 евро в Люлин.

 

КАКВО ДА ОЧАКВАМЕ ОТ ТУК НАТАТЪК?

 

Трудно е да се дават прогнози за развитието на пазара точно към този момент в началото на очаквано трудната 2009 година, можем само да гадаем какво ще се случи. Има обаче три много важни фактора, които карат цените на масовите жилища в столицата и големите градове да не спадат драстично: Страната ни е на първо място по брой на собственици на глава от населението, втория фактор е, че кредитната задлъжнялост на населението изобщо не е толкова голяма колко в други западни страни, които имат развита банкова система още от времето когато държавен глава на България е бил Тодор Живков… И третия фактор е все още могъщата българска традиция българина да има свой собствен дом, да построи къща или в най-лошия случай да си купи апартамент. Да се живеем под наем все още ни звучи като да наемем скъп костюм на детето си за абитуренския бал – не гордостта ни не го позволява. Всъщност живеенето под наем може да окаже много удобно особено за млади хора, които по-често сменят работното си място и не са се доказали професионално в работната си сфера, което поставя много въпросителни пред решението да се изтегли кредит например за 35 години и особено точно сега.

Според общото мнение на агенциите за недвижими имоти, които познават най-добре пазара през тази година трудно ще се продават панелните апартаменти и апартаментите на етап „проект” както и тези в строеж. Много строители вече коригираха значително своите цени и очакванията като цяло не са за много сериозни корекции. Никой не може да каже категорично на какви ценови равнища ще се нормализира пазара, но по-всяка вероятност ако ще има още намаления на цените те ще достигнат дъното или поне ще бъдат близо до него до началото на есента. Надеждите за вторичен пазар на ипотекирани жилища няма да донесе това удовлетворение, което се очаква сега от купувачите така както преди време продавачите се надяваха да продават тристайни панелни апартаменти в Люлин 5 за 100 000 евро. Момента за покупка на имот съпроводена от сериозно пазарене за отбиване на цената настъпи именно през тази зима когато никой не знае какво ще се случи. Ако на пролет банките променят политиката си и първоизточника на световната финансова криза - САЩ овладее икономиката на страната под ръководството на новия си президент то неминуемо това ще се отрази положително и у нас. Въпрос е само на време, което никой не може да потвърди на 100%.

 

ДА КУПУВАМЕ ЛИ ИМОТИ СЕГА И НА КАКВИ ЦЕНИ?

 

Нашите съвети към жителите на Люлин – ако продавате недвижим имот посъветвайте се преди да определите цената на имота си с агенция. Не слушайте съвети на хора, които не се занимават професионално с продажбата на недвижими имоти, защото тяхната преценка може да ви подведе. На каква цена е бил продал вашия съсед имота си преди една година вече не е никакъв критерии при определянето на цената конкретно на вашия имот в дадения отрязък от време на пазара. На каква цена виждате обявени за продажба апартаменти подобни на вашия също не е мерило, защото на пазара продължават да се предлагат прекалено надценени имоти като в по-голямата си част те са именно такива. Сделки стават на по-ниски от средните офертни цени, които можете да видите в интернет и пресата и пазара е доста динамичен  - днес можете да продадете гарсониерата си в Люлин за 35 000 евро, а след месец може и за 30 000 евро да не успеете. Не продавайте на всяка цена – освен ако имате неотложни нужди и задължения.

Ако сте потенциален купувач – и се интересувате от покупка на жилище в Люлин трябва да знаете, че сделки се сключват в момента поне на 15% по-ниски цени от обявените на пазара, но само когато става въпрос за панелни жилища както и за апартаменти в строеж. Тухлените апартаменти в Люлин, които са напълно завършени са добра инвестиция на цени не по-високи от 1000 евро за квадратен метър. Ако купувате ЕПК апартамент се пазарете за всяко едно евро при цена над 850 евро за квадратен метър за двустаен апартамент.

           

Антон Илиев ТБМ2 /Люлин/ www.tbm2.net

 

Вестник за ЛЮЛИН

 

 

 

0
November
20

0
November
5

     Много хора приемат думите в рекламите буквално и решават на път към работата си да се отбият през близкия клон на банката където се сблъскват за първи път не с приятни глас от рекламата, а с действителността…Там хората неориентирани се запътват до най-близкия банков служител, който обикновено по стечение на обстоятелствата стои зад гише и обработва документи. Демотивирани от скучната си работа и сутрин безкрайно кисели в повечето случай, именно те са лицата, които виждате първи в банката. Меланхоличният отговор на въпроса ви как можете да получите кредит започва със: “Седнете и изчакайте нали виждате, че работя в момента!” Позитивната ви нагласа, създадена от иначе свежата реклама на банката, вече започва да се поизпарява, а всъщност бързате за работа, но стоически чакате вездесъщият кредитен инспектор да ви уважи с вниманието си. Разбира се, той също е зает и трябва да почакате 15-ина минути, докато “ви приеме” – няма как, нали искате кредит. По време на срещата се оказва, че не вие задавате въпросите, а той и докато понечите да го попитате нещо, се оказва, че вие всъщност много трудно ще получите кредит. Бързата процедура по отпускането на кредити се оказва в 70% от случаите бърза процедура по получаване на отказ… Всъщност кредитният инспектор не е виновен, че рекламната агенция на банката, в стремежа си да направи добър продукт и “работеща” реклама, е прекалила със суперлативите. Мотото “Улеснена процедура” се оказва пълна илюзия и всъщност ще трябва да подготвяте документи, изредени в дълъг списък, подаден ви от кредитния инспектор на въпросната банка. Да, няма как и това да се спомене в рекламата, ви казва съчувствено банковият служител, а освен това вие не сте успели да видите и малките буквички, пред които има звездичка в долния край на екрана. Там “съвсем ясно” ви било обяснено, че всъщност “промоцията” била до вчера, когато сте гледали рекламата, а днес вече лихвата и годишният процент на разходите са “малко по-различни”. В стремежа си да печелят клиенти, някои банки имат свои отдели от банкови служители, които работят извън офисите на банката, презентирайки нейната дейност. Сред хората често битува заблудата, че тези банкови служители по един или друг начин могат да ви “уредят” да изтеглите кредит. Нищо подобно не се случва и, ако сте получили веднъж отказ от дадена банка, ще получите и когато използвате услугите на въпросните им консултанти, които нямат за цел само и единствено да ви убедят, че тяхната банка предлага най-добри условия, естествено. Резон в използването на банкови консултанти има само тогава, когато те работят за повече от една или две банки, защото ще ви запознаят с условията на повече от една финансова институция. Сигурен съм, че вече никой не предприема такава стъпка - да изтегли жилищен кредит за 20 или 30 години без да проучил условията на поне 5-6 банки. И комбинацията между (1) добро рекламно послание, (2) учтиви банкови служители, (3) добри условия и наистина улеснена процедура, може да накара хората да останат наистина доволни. За съжаление тази комбинация се среща твърде рядко и набляга най-сериозно на агресивната рекламна кампания, която “да вкара хората в банките”. Често обаче така както ги вкарва с големите им надежди още по-бързо ги изкарва, когато те се сблъскат с вездесъщите кредитни инспектори. Ако сте по-находчиви ще разберете, че в една и съща банка, в различни клонове, можете да чуете различни условия по ипотечните кредити. Нека това не ви отчайва, може просто банковия служител да не е прочел условия на банката по новата и промоция. Никога не взимайте важно решение за ипотечен кредит с голям размер, колкото и добри да ви изглеждат условията на някоя банка, преди да сте се запознали с условията в поне още 5 банки.

0
November
5

          Липсата на правила в бранша недвижими имоти продължава да бъде факт със страшна сила. Объркани клиентите се оплакват от етапа, в който им се предават апартаментите ново строителство. Брокери масово обявяват имоти за продажба, без дори да са ги видели. Когато собствениците ги обявят за продажба, в много от случаите брокерът директно пуска имота в реклама с цел да не изпусне някой клиент. В последствие обаче може да се окаже, че къщата не е 120 кв.м, а само 60 кв.м, но понеже на собственика му се иска да привлече внимание, “леко попреувеличава” квадратурата. Брокер професионалист не би пуснал в реклама този или друг имот, без да се е убедил на място, че собственикът е наистина собственик и че има необходимите документи. Обявени за продажба имоти, без поне една снимка, са често срещано явление, като дори за съжаление те са преобладаващата част от офертите. В 21 век, когато техниката напредна значително и цифров фотоапарат може да имате срещу по-малко от 150 лв, или обикновен и за по-малко от 30 лв., се убеждаваме, че 80% от обявените за продажба или наем имоти са без нито една снимка. Коректно ли е да продаваш къща за 70 000Е, без да си направил труда дори да я снимаш, а очакваш да спечелиш от нея 1400Е или 3 500Е? Не само, че не е коректно, но е и безотговорно, особено когато залогът е толкова голям, но хаосът като че ли се харесва на някои брокери, на които може би им е приятно да си губят времето, разхождайки се по огледи, или обяснявайки с часове по телефона нещо, което може да се види дори само с една снимка. Какво може да говори на един потенциален купувач липсата на снимка на имота, обявен за продажба? Нещо около него не е наред, или просто брокерът не го е виждал и за това не го е снимал, и двата случая огледът ще бъде приключение, а би трябвало да не е така. Липсата на снимки в офертите на агенциите е и една от причините, обявен в 10 агенции имот да не може да бъде разпознат от клиент и той да се разходи на оглед при половината от тях, докато вземе решение на оглед, без да е видял снимка да не ходи. Такова решение би трябвало да вземе всеки уважаващ себе си и свободното си време клиент търсещ имот. В този момент това решение би било равно на спиране на търсенето, защото от 10 имота едва 2 са със снимка, а някой от тях може да си заслужава гледането все пак. Брокерите сами си вкарват автогол, подхождайки непрофесионално, защото един недоволен клиент с негативното си мнение може да повлече след себе си много повече хора, отколкото доволният, който рядко би се похвалил “колко добре неговият брокер си е свършил работата”. Не ходете на огледи, без да сте видели снимка на имота, към собствениците – не продавайте имота си през 8 агенции, а само през една. Съветът към брокерите е: НЕ обявявайте за продажба имот, който не сте виждали и не сте снимали и ще спестите своите и на клиентите усилия.

Това е една много интересна тема, която по всичко личи е актуална и сега:) Темата беше коментирана на живо в рубриката за имоти по Дарик радио чийто автор и водещ бях аз. Датата на предаването беше 3-ти юли 2006г….. Не се е променило много от тогава. Сигурен съм, че ще коментирате:)

0
November
2

Тотален хаус е търсенето на имоти под наем в София най-вече когато трябва аз като брокер да търся имот под наем за мой клиент. Повечето агенции (да не кажа всички) когато отдават имот под наем с цена под 500 евро в София не желаят да работят с колеги, защото ще получат възнаграждение само от наемодателя, което обикновенно е в размер на 50% от месечния наем (еднократно разбира се). Когато обаче потенциалния наемател си търси сам без брокер от него се иска комисион в същия размер и така се формира възнаграждението на брокера (по 50% от всяка от двете страни) равно на един пълен месечен наем. Счита се, че възнаграждение по-ниско от 250 евро не е достатъчно за извършване на подобен род услуга като разходи за реклама, телефони, мобилни, транспорт и труд повечето агенции предпочитат да отдават под наем имотите на директни клиенти, които нямат свой брокер. Това обаче от своя страна ме кара да отказвам на клиентите, когато ми заявят търсене за наем под 450-500 евро, защото за тях ще бъде твърде неизгодно да заплатят комисион на мен като техен брокер намерил им желания имот и на колегата ми от другата страна предлагащ имота на пазара…

Неприятното за нас е, че в рекламите на колегите много често не се упоменава дали имота даващ се под наем може да бъде наеман от клиенти с личен брокер (тема за личния брокер очаквайте скоро) и си губим взаимно времето като си звъним с въпроса: “Този имот работите ли го с колеги?”

Така, че моля не се обиждайте ако ви откажем съдействие при подобно търсене:) Нищо лично…

2