November
30

4-ти декември е чакан почти като коледните празници от много хора. Едва ли има човек в България, който да не е разбрал, че на тази дата четвъртък четвърти декември две хиляди и четиринадесета година започва изплащането на гарантираните депозити от фалиралата банка КТБ. Девет банки ще изплатят на над 250 000 вложители различни суми на обща стойност 3.6 милиарда лева.  Различни версии и теории има за това на къде точно ще се насочат тези милиарди, но със сигурност една част от тях ще бъде пряко насочена и към недвижимите имоти и в това няма никакво съмнение.

При всички положения покупките на имоти няма да приключат тази година, а тъкмо обратното те тепърва ще започнат и пика ще бъде през пролетта на следващата година. Дали ще познаем скоро ще разбрем, но когато ТБМ2 прогнозира както направихме на 27 април тази година винаги познава. Благодарим на вестник Капитал от където копирахме таблиците с депозитите и илюстрациите.

30.11.2014г.

0
July
27

Реалната цена на имотите в 95% от случаите е много по-ниска от офертната. Това са наблюденията на брокер Антон Илиев, както и на други негови колеги от бранша, пише ceb.bg. Според експерта най-често срещаната грешка при определянето на офертната цена на жилищата е да се приемат наличните предложения, обявени в интернет, за цени, на които реално се сключват сделките. Желанието на собствениците на имоти да получат определена сума за своето имущество далеч не означава, че ще се стигне до сделка. Съгласието на техните брокери да обявят на свободния пазар исканите от клиентите си цени също не гарантира бърза продажба.

Кои фактори определят цената на едно жилище?

Този въпрос вълнува всеки продавач на недвижим имот. Илиев споделя, че има редица фактори, влияещи върху цената: локация, тип строителство, квадратура, етаж, състояние, инфраструктура. Той съветва всеки, решил да продава, още в началото да се обърне се към опитен брокер, който дапосети на място имота. Клиентът трябва да го попита на каква цена може да намери купувач, който да капарира жилището за срок, не по-дълъг от три месеца. Ако отговорът не му хареса, продавачът може да се обърне и към други брокери със същия въпрос. Необходимо е отново всеки от тях да посети съответния имот.

Нещата трябва да се случат за по-малко от три месеца, защото ако не се намери купувач за имота в рамките на този срок, цената на жилището трябва да се понижи, обяснява специалистът. Разбира се, брокерът трябва да се е погрижил офертата да достигне до всички агенции в страната по подобаващ начин.Също така при оформянето на цената трябва да се вземат под внимание и разходите, които съпътстват всяка една сделка с недвижим имот.

Те включват нотариални такси, местен данък (който принципно е за сметка на купувача, но е прието да се поделя между страните поравно), комисион за агенцията, която предлага имота, разходи по преместването, ако има мебели за изнасяне от висок етаж и т.н. В София се купуват предимно евтини жилища до 50 000 евро, като тази тенденция продължава от средата на миналата година, сочи анализ на Bulgarian Properties.

www.expert.bg

0
March
10

Най-често срещаните грешки са, че хората не се консултират с професионалисти преди да вземат решението да си продават имота. Като тази липса на консултация води до загубата на много време, казва в интервю за специализирания сайт Consult Estate Bulgaria (Ceb.bg) брокерът Антон Илиев.

Според него всеки тръгва с някаква идея за продажба, примерно ще продам тристаен и ще си купя три гарсониери. Това е често срещан довод, защото си представят все пак, че гарсониерите са по една стая, пък тристайният апартамент има три стаи и дори така най-образно казано изглежда достижимо, но всъщност въобще не е. Нито три, нито две могат да се купят и е добре хората, вместо да си правят някакви справки с познати, с роднини, с продажби от минали години, със съседи дори, по-скоро да се консултират с някой по-опитен професионалист. И така, в рамките на един ден, буквално да го кажем седмица, да знаят на каква цена могат да си продадат имота, а не да си правят експерименти, както се случва ежедневно, а правенето пък на експерименти от своя страна обърква всички участници на пазара. Ако вие  искате да си купите двустаен апартамент в Младост ще отворите интернет и там ще видите много предложения на различни цени. Като 60 % от предложените цени ще бъдат абсолютно извън вашето търсене, извън пазара, защото техните собственици са вече взели някакво решение за продажба, определили са някаква цена и чак след това, след известно време, се стига до това да коригират цената в някаква посока. Затова е добре хората да се съветват с професионалисти.

Защо малките по площ жилища са по-търсени от купувачите?

- По-търсени са, защото в по-ниския ценови сегмент има по-голямо търсене. Големите по площ жилища са и по-скъпи. Хората предпочитат да живеят в по-малко жилище, но по-евтино, отколкото в по-голямо и по-скъпо. Ако тристайните-четиристайните апартаменти, мезонетите например, бяха на същите цени като на малките жилища, пак може би нямаше някои хора да подхождат към тях, защото те пък по-трудно се обслужват, по-трудно се отопляват, по-трудно се ремонтират и много по-голяма част от хората са се насочили към малки жилища. Също така, когато хората получават наследство/имот и той се продаде, тази сума от продажбата се разделя на части между братя/сестри. Всеки получава една малка част и иска да инвестира някъде и тази малка част обикновено достига за малко жилище, не за голямо.

Какви са най-често срещаните причини за продажба на имот?

- Най-често срещаните причини са, когато в семейството децата пораснат, изнесат се под наем или просто решат да си купят нещо, тогава родителите се отзовават в един по-голям апартамент. Много често срещано и се получава така, че двама души живеят под един покрив, но покривът е много голям. Апартаменът, да речем, е 100 квадрата или 120 и това вече не им е необходимо. По-трудно го отопляват.  В този момент те решават, че е по-добре  да продадат апартамента, да си купят по-малко жилище и с останалите средства да подпомогнат своите деца. Това е една от много често срещаните причини за това нещо.

Как трябва да определим цената на даден апартамент в условията на криза?

- Цената в условията на криза се определя малко по-трудно отколкото, когато пазарът е възходящ. Ако хората не искат да се съветват с професионалист, просто искат първоначално да придобият някаква представа, просто да се ориентират в цените, добре е, когато гледат предложенията в пресата или в интернет, да поглеждат по-ниските цени, а не най-високите. Защото много често, както казах и по-рано, по-високите цени от предложението са извън пазара, тоест това, че някой ги предлага някъде съвсем не означава това, че те могат да служат за какъвто и да било ориентир дори. Това е моят съвет, ако не искат да се консултират със специалист, поне да бъдат по-обективни и да се насочат към по-ниските предложения. Ако вие искате да си продадете тристайния в центара, не гледайте най-скъпия тристаен, който се продава в центъра, по-скоро вижте какви предложения има за имоти с вашата квадратура. Ако се предлага един тристаен за 40 000 в центъра, сравнете го с вашия като локация, като състояние, и одобрете  вашата цена, така че тя да е по-близко до този имот, а не до този, който струва 400 000, освен ако не си струва.

www.money.bg

0
March
1


Легендите за появата на мартеницата са много. Една от тях гласи, че когато хан Аспарух побеждава византийските войници, той пише писмо за победата си и го вързва за крака на една птица с бял конец. Докато лети обаче, птицата е забелязана от византийски войници, които стрелят по нея и я раняват. Въпреки че е ранена, тя пристига успешно в българския лагер, но белият конец вече е обагрен отчасти в червено от раната. Митът гласи, че така възниква мартеницата, която се носи днес.

Според други легенди мартениците са наследство от траките, коренното население на днешна България в древността. Старите българи вярвали, че в природата съществува някаква зла сила, наричана “лошотия”, която също се събуждала през пролетта, а в народните вярвания 1 март бележи началото на пролетта. На мартениците се приписвала магическата сила да предпазва от злобата, от болестите и от уруките.

В миналото някои смятали мартеницата за амулет, който предпазва хората, добитъка, къщата и цялото стопанство от “злите сили” на отиващата си зима. На някои места я наричат “урочница”, защото се вярвало, че предпазва от “лоши очи” и от уроки. От друга страна, обаче, червено-бялата нишка по магически път стимулира плодовитостта, според фолклорните представи. По-образно и метафорично звучи вярването, че мартениците развеселяват баба Марта.

Бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 пожелава на всички свои клиенти месец март и настъпващата пролет да им донесе много късмет и успешни сделки!

0
November
16

Частните търгове с недвижими имоти започват да предизвикват все по-голям интерес в България. Докато през 2010-а почти не е имало индикация за този пазар, то през настоящата година все повече хора прибягват към частните търгове, за продадат или закупят имот. Въпреки нарастващия интерес към покупко-продажбите на недвижимости чрез търг, сегментът все още не е добре развит у нас. Основната причина е, че все още липсва достатъчно информация. „Строителство имоти“ се обърна към специалист, който се занимава с частни търгове за недвижими имоти, за да внесе повече яснота по темата.

- Г-н Илиев, организирате частни търгове за недвижими имоти. За какви обекти и има ли неуспешно продадени сред тях?

- Обектите засега са предимно къщи, вили, парцели и земеделски земи и сред тях има търгове, които ще бъдат рестартирани.

- Липсата на информация ли е в основата на малкото провеждани доброволни частни търгове за имоти у нас, или просто хората подхождат с недоверие?

- Причините са доста повече. От една страна е липсата на информация въобще какво означава това, от друга страна е объркването сред по-голямата част от купувачите, които все още не правят разлика между частен търг и търговете при частните съдебни изпълнители (ЧСИ), където се предлагат предимно ипотекирани имоти и кредитополучателят е изпаднал в затруднение да изплаща кредита си, както и имоти, които са запорирани поради различни съдебни дела, след което се стига до публична продан. Разликата е много голяма. При частния търг собственикът на имота се съгласява доброволно да го продаде, без да е принуден от запор, ипотека, делба и т.н., и имотът му въобще не попада в списъците на ЧСИ. Естествено, може да се продаде имот на частен търг, който е и ипотекиран, просто собственикът ще получи една сума, а със средствата от продажбата ще се погаси кредитът му, както междувпрочем
се получава и при публичната продан. В момента основната причина да има много търгове при частните съдебни изпълнители и към тях да има слаб интерес е фактът, че там са изложени много имоти, които са купени при ценовия пик на недвижимите имоти в периода 2006-2008 г. Високата цена на тези недвижимости е проблем при продажбата им на публична продан, защото разликата в стойността между 2007 г. и 2011 г. на места достига почти 50%. И дори и след третия търг някои имоти остават непродаваеми при ЧСИ. Това е голямата разлика - при частния търг цената се съобразява с настоящите пазарни условия, а не с условията, при които имотът е купен преди 3, 4 или 5 години, както се случва на публичната продан.

- Кой може да организира доброволни частни търгове? Всяка агенция за недвижими имоти ли може да продаде имот по този начин?

- По принцип всеки брокер с опит в продажбите и креативно мислене може да организира доброволен частен търг, но не всяка агенция може да продаде имот чрез търг. Само ентусиазъм и желание не е достатъчно. Необходим е сериозен план, проучване на конкуренцията в района, пазарна оценка, както и точна оценка на имота за първоначалната му тръжна цена. Най-важната част за успеха на един частен търг е началната му тръжна цена. Веднъж трябва брокерът да я определи много точно, но реално след това тя трябва да бъде одобрена и от собственика на имота, защото без неговото съгласие не може да има никакъв търг за продажбата на собствеността му. Успехът на търга е заложен и в преценката на собственика за първоначалната цена. Ако тя не е достатъчно атрактивна, твърде възможно е търгът да се обезсмисли. Каквито и средства за реклама, промотиране и пиар да се вложат в един търг, ако цената е неадекватна, дори и по CNN да се върти рекламен клип за този имот, положението е неспасяемо и това е безспорен факт.

- Гарантирана ли е продажбата на един имот чрез търг? Какво би могло да провали сделката - завишена начална цена, неатрактивен имот?

- Няма нищо гарантирано на този свят освен факта, че стрелките на часовника никога не спират да се въртят с 60 минути в час… Всеки имот е индивидуален и колкото и да си приличат, два еднакви имота няма. Да, определено завишената цена гарантирано проваля търга, но и неатрактивен имот също трудно би се продал. Пример за неатрактивен имот е земеделска земя в малко населено място, далеч от голям град, както и имот в близост до ромска махала, много стари кирпичени къщи, които не подлежат на ремонт, много големи по площ парцели, например 10 000 кв. м, цели сгради с голяма разгъната застроена площ (РЗП), много недовършени сгради, търговски обекти, които са разположени на нетърговско място и не могат да се използват по предназначение (магазин на забутана уличка, в задния двор на сградата или пък разположен под кота нула) и т.н. Общо взето, най-подходящи за частни търгове са жилищните имоти. Става въпрос за апартаменти в големите градове - София, Варна, Пловдив, Стара Загора, Бургас, Русе, Благоевград и т.н.

Гарсониера или двустаен апартамент, дори и панелен, в София винаги може да се реализира в рамките на месец (да се капарира), ако цената му е адекватна на пазара. Но за тристаен апартамент в Добрич, да речем, не бих се ангажирал със срок, а в частните търгове има начален и краен срок за една продажба.

- Какви са опасностите за продавача и съответно за купувача при един търг?

- Опасностите за продавача са най-вече ако на търга се яви само един кандидат. При този вариант няма как да има наддаване и имотът се продава на първоначалната тръжна цена. В такъв случай обаче, щом на търга се е явил само един кандидат, това означава, че собственикът не може да си прави илюзии, че ще получи въобще някога по-висока цена. Тоест „опасността“ за продавача се изчерпва до това, да разбере в рамките на срока на търга (например два месеца) максималната цена, която може да получи за имота си. За купувача опасностите се свеждат до това, да не успее да спечели наддаването, което се случва и при нормална покупка, с тази разлика, че не вижда с очите си дали изобщо има конкуренция за избрания имот и какво предлага тя на продавача, както е при нормалната продажба.

- Имали ли сте случаи, в които продавачът не е доволен от най-високата цена, постигната в търга? Има ли вариант той да се откаже на финала?

- Имали сме случай, когато продавачът не беше доволен от най-високата цена, постигната в търга, но въпреки това осъзна реалността и продаде имота си. Но вариант да се откаже на финала няма, освен в случаите, когато това е изрично записано в условията на частния търг. Ако има изрична точка в правилата на търга, която позволява на собственика да се откаже, щом не бъде достигната определена цена в наддаването, е възможно. От друга страна обаче, подобна застраховка няма да изглежда никак привлекателно за потенциалните купувачи на този имот.

- Освен по-бързия срок на продажба, какви други предимствата предлагат частните търгове?

- Бързата продажба изобщо не е за подценяване, при положение че има имоти, които се предлагат на пазара повече от пет години и не могат да се реализират. Освен това при ипотекираните имоти в случаите, когато не се продадат в желания от собствениците им срок, се стига до публична продан, където правилата и начинът на провеждане на търговете са съвсем други и кръгът от потенциални купувачи е много по-малък, което, естествено, може да се отрази на цената пагубно.

- Ако даден собственик на имот реши да се възползва от механизма на частните търгове, какви стъпки трябва да предприеме?

- Най-вече да НЕ се информира за цената на имота си от познати, съседи, роднини, стари вестници и неактуални обяви в интернет, а да се обърне към специалист. Най-трудно се организира частен търг, когато собственикът е добил погрешна информация за цената на имота си. Отнема доста време да се асимилира коя информация е по-вярна - тази от познатия кръг на хора или тази от професионалист, което междувпрочем е ежедневие в работата на всеки брокер.

- Какво трябва да знаят купувачите, за да участват в даден търг? На какви условия трябва да отговарят?

- Важно е да знаят, че първо трябва да са 100% уверени в своите финансови възможности, да знаят докъде могат да наддават и ако ще разчитат на финансиране от банка, е абсолютно задължително да са я посетили и да имат одобрение за максималния размер на кредита, който могат да получат според доходите си. Банките, за да отпуснат кредит, правят две одобрения -
първо според доходите на кредитополучателя и чак след това на имота, който евентуално ще се приеме от тях за ипотека, срещу която ще отпуснат кредит. Задължително е, за да няма грешки от тяхна страна, когато им е необходим кредит да минат и на първото, и на второто одобрение.

Това важи не само за частните търгове, а и по принцип нашият опит с клиентите показва, че шест от всеки десет купувачи с кредит не подхождат сериозно към кредитирането. Или не минават да получат първоначалното одобрение по документи, за което е необходимо да предоставят в банката копие от трудов договор от настоящата им месторабота, да се попълни документ от счетоводството за доходите през последните 6-12 месеца и т.н. Но по-сериозната грешка е, когато решат да капарират имот, без да е минала предварителната му оценка. Тогава се получава една много неприятна ситуация, в която е дадено капаро, да речем 10% от цената на имота, а впоследствие оценката на имота (според оценителя, нает от банката) не е тази, която е очаквал купувачът и съответно от банката му отпускат по-малък кредит. Купувачи, консултирани от нас, не са правили подобни грешки. Затова купувачът, преди да е дошъл в деня за наддаването в търга, е необходимо да посети банката за одобрение по доходи, да посети имота за оглед, да се запознае с всички документи, с правилата на конкретния търг, да е осигурил оценка на имота от оценител на банката и когато тя е готова, да се яви спокойно да наддава. Ако купувачът няма да разчита на финансиране от банка, остава само да отиде на оглед, да се запознае с правилата на търга и с документите на имота. Разбира се, и в двата случая не трябва да се забравя записването в търга, което става обикновено предварително поне ден-два преди самия търг.

- Удачно ли е използването на ипотечен кредит при покупка на имот на търг? Смятате ли, че банките скоро ще започнат да финансират този вид покупки?

- Удачно е, ако изрично се изпълнят всички условия, които споменах. Реално при частните търгове банките финансират една нормална сделка, защото тук отсъства краткият седемдневен период, в който е необходимо да се внесе цялата сума.

Този кратък период съществува обаче при публичната продан и той доскоро беше поредната пречка пред закупуването на имот, обявен на търг при ЧСИ, с ипотечен кредит. Ако купувачите желаеха това да се случи с ипотечен кредит, при който предмет на ипотеката бе самият имот, който е изложен на продан, а не друг техен имот (или потребителски кредит без ипотека), това не беше възможно заради този кратък срок, в който банката не може да отпусне ипотечен кредит по ред причини. Сега вече има такъв кредитен продукт, който дава тази възможност, но при частните търгове тази възможност я е имало винаги, и то не от една-две банки, а от всички.

- Очаквате ли повишаване на обемите на продажби на имоти чрез частни търгове през следващата година?

- Да, очаквам. Обаждат ни се доста колеги с желание да си сътрудничим, като едни предлагат купувачи, други продавачи, а трети ни търсят просто за да черпят от нашия опит. Въпрос на време е този вид на промотиране на продажби да стане по-популярен.

www.stroitelstvoimoti.com

Вижте още много полезна информация за организирането на частни търгове за продажба на имоти

0
October
24

 

- Г-н Танев, кои по-често прибягват до брачния договор - младоженци или семейства със стаж?

- По-често тези с натрупан семеен стаж, но и с натрупано имущество. За да избегнат спорове в бъдеще, хората решават открито да уредят имуществените си отношения за движими вещи и за недвижими имоти. Въобще по-състоятелните двойки се решават на брачен договор, както е и в Европа.

- А семействата с едно жилище струва ли си да сключват такива договори?

- Да, оттук нататък при тях няма да действа по презумпция режимът на имуществена общност - че каквото и да се придобие занапред, ще бъде собственост и на двамата. То ще бъде на името на този, който го е придобил, и ще си е негова лична собственост. Но трябва да се знае, че брачният договор не може да съдържа уговорки само за един имот! Той не е сделка по отношение на имота, а трябва да съдържа (за да е брачен договор) уговорки по всички клаузи, които изисква Семейният кодекс - издръжката на децата, на семейството, упражняването на родителските права…

- Значи младоженците по-рядко търсят тези договори?

- Има и при тях, но по-често, когато имат и деца от предходни бракове. С брачния договор се запазват и техните интереси и те знаят какво ще получат.

- Може ли в договора да се включи клауза за обезщетение при изневяра?

- Такива клаузи има в САЩ, особено при актьорите от Холивуд. У нас обаче брачният договор засяга изцяло имуществени отношения и това не може да стане. Плюс това в новия Семеен кодекс отпадна думата “вярност” за отношенията между съпрузите. И остана само “разбирателство”. Което ще рече, че изневярата не е издигната в брачно нарушение - така е приел законодателят. Явно обществените отношения сега са от друг вид.

- И вече не може да се разтрогне брак заради изневяра?

- След като тя не е въздигната в задължение между съпрузите. Това е записано в глава “Отношение между съпрузите” на Семейния кодекс.

- Колко време след подписването на брачния договор той влиза в сила и собствеността е поделена?

- Вещният ефект настъпва веднага - още същия ден с вписването на договора в Агенцията по вписванията по отношение на имотите. Но иначе самото му изготвяне става по-бавно, трябват всички документи на имота - легитимация, данъчни оценки, скица и т. н.

- Възможно ли е да прехвърля бързо с брачен договор на жена си имот, за да го спася от банка кредитор?

- Има един т. нар. “Паулов иск”, залегнал в чл. 135 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Там се казва, че се обявяват за недействителни действията на длъжника, с които той уврежда кредиторите. Така че ако длъжникът е с ипотека и не си погасява задълженията, с брачен договор не може да спаси имота, тъй като банката ще поиска да бъдат обявени за недействителни тези разпореждания с него.

При риск от запор на съдия-изпълнител прехвърлянето на имот чрез брачен договор само ще забави изпълнението, но не може да го осуети.

- Колко е таксата за брачния договор, ако включва прехвърляне на апартамент с данъчна оценка 50 000 лв.?

- Когато е безвъзмездно прехвърлянето и съпрузите не си дължат суми, няма местен данък и това също ги насърчава да правят брачни договори. За такъв апартамент таксата за цялата процедура ще е 600 лв.

Станислав НАЦЕВ, адвокат

Новият семеен кодекс въвежда три изборни имуществени режима между съпрузите: общност, разделност и договорен. Исторически българското семейно право познава както режима на разделност (Наредба закон за брака от 1945 г. и Закон за лицата и семейството от 1949 г.), така и режима на общност (Семейни кодекси от 1968 и 1985 г.). Брачните договори се уреждат за първи път.

Встъпващите в брак или съпрузи по заварени бракове могат да сключат брачен договор, с който да регламентират имуществените си отношения. Тези договори пораждат действие от момента на встъпване в брак за новобрачните и от момента на подписването му за съществуващите бракове. Действието им е до неговото прекратяване. След развод остават в сила само онези договорни разпоредби, на които е придадена такава сила. Ето разяснения на някои положения при брачните договори.

1. Права на страните върху имуществото, придобито преди брака. Семейният кодекс не допуска имущество, лична собственост на съпрузите от преди брака с брачния договор да се постави в семейна имуществена общност. Забраната не прегражда възможността всеки съпруг да се разпореди с личното си имущество изцяло или с част от него в полза на другия съпруг с известните сделки - дарение, продажба, замяна, договор за издръжка и гледане и др.

2. Брачният договор не може да съдържа разпореждания в случай на смърт, защото не е завещание.

3. Брачните договори могат да се изменят многократно от страните. При прекратяване на брака се прилагат клаузите на договора, който действа към момента.

4. По силата на чл. 42, ал. 2 от Семейния кодекс брачните договори могат да бъдат развалени по съдебен ред поради виновно неизпълнение - чл. 87, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), ако това не противоречи на кодекса или добрите нрави.

5. Нищожността или унищожаемостта на брачните договори се урежда от правилата на чл. 26-35 от ЗЗД, предвид разпоредбата на чл. 43, ал. 1 от СК, които се прилагат общо към договорите.

6. Всички брачни договори се включват в централен електронен регистър към Агенцията за вписванията въз основа на уведомление на общината или кметството. Договорите, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти, пък се вписват в имотния регистър.

www.trud.bg

0
September
18

Още в края на 2008 г. пазарът пробва продажбата на имоти чрез търгове, но те бяха неуспешни. Едва през 2010 г. консултантската компания ”Алмарк” реализира първия успешен търг у нас. Тогава от агенцията обясниха, че катализатор за успешната сделка е била кризата.

Продажбата на недвижими имоти чрез търг е популярна практика по света, но у нас частните търгове са по-скоро явление. Какъв е потенциалът на тази пазарна ниша, кой и как определя правилата и как да продадем на търг на максимално добра цена – разговаряме с Антон Илиев.

Илиев е управляващ съдружник в бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2. В сферата на недвижимите имоти е от повече от седем години, като преди началото на проекта ТБМ2 е работил в МКомерс + и Arco Real Estate като брокер. Бил е също автор, сценарист, продуцент и водещ на кратка ежедневна рубрика за недвижими имоти в предаването „Портфейл” на Дарик радио.

- Г-н Илиев, пазарът на частни търгове на имоти има дълбоки традиции извън България, но тук това „явление“ се появи отскоро. Как оценявате потенциала на сегмента с частните търгове?

Наистина точната дума е „явление”, защото все още има голяма липса на доверие от страна както на собствениците на недвижими имоти, така и от страна на купувачите. Но по-трудните решения се падат на собствениците, които се колебаят много, преди да се съгласят да предложат имота си на търг, поради необходимостта от атрактивна начална цена, което те приемат, че е в техен ущърб, а не винаги е така. Цената посредством наддаване може да нарасне с 10 - 20% от първоначално обявената, а не е изключено и повече, ако имотът попада в някой по-търсен сегмент - например двустаен тухлен апартамент с разрешение за ползване в някой от южните райони на столицата или пък маломерно жилище покрай спирка на метрото.

- Ако продавачът поради някакви причини (например финансово затруднение) бърза с продажбата на даден имот, какво да избере – частен търг, свободна продажба или публична продан?

Много зависи колко бърза и какъв е имотът. Ако е собственик на парцел - колкото и да бърза, най-добрият вариант за него е свободната продажба, защото парцелите се реализират много бавно, а за един частен търг не е хубаво да продължава по-дълго от два месеца, което време е недостатъчно на потенциалните купувачи да пресеят стотиците  предложения и да преценят дали си струва да участват в наддаването. В същото време ако продавачът е собственик на жилище в голям град като София, Варна, Пловдив, Бургас, Стара Загора, Благоевград и бърза с продажбата - за него най-удачният вариант е частен търг, защото в рамките на месец - два ще разбере най-високата цена, която някой е склонен да предложи за неговия имот. Това в свободна продажба може да отнеме и повече от година.

- Холандски или английски тип търгове би възприел по-добре българинът?

Определено английски тип търгове, защото те са по-популярни у нас не толкова, защото някой е участвал в тях, колкото всички са гледали в киното и по телевизията и схемата с наддаването е сравнително ясна на всеки. Колкото до холандския търг - повечето хора въобще не познават неговите правила и поради тази причина е много по-трудно да наложиш нещо съвсем непознато пред нещо малко по-познато, дори само от телевизията. (При английския модел търгове се определя по-ниска начална цена и с определената стъпка за наддаване тя се вдига, докато някой даде максималната. При холандския, обратно, се дава висока цена, която се намалява с определена стъпка до намирането на купувач, като предварително е определена минимална приемлива цена за продавача - бел. ред.)

- Какви трябва да бъдат правилата на частните търгове?

Ясни и лесни за възприемане. Те са от особена важност за купувачите, защото те рискуват, инвестирайки своите средства в недвижим имот при условията на нещо ново като частните търгове. Страхът от „разплащането под масата” и съмненията дали е възможно някой изкуствено да завишава цената, като наддава фалшиво, са пречка, която винаги присъства сред дежурните притеснения на кандидат-купувачите. Но кой би рискувал да опорочи продажбата на имота си, ако наистина бърза да го продаде. Всяка капка на съмнение трябва да бъде категорично отстранена и затова много важна роля имат правилата на търговете.

- По какъв начин може да се регламентира този нововъзникващ в България пазарен сегмент?

Не съм сигурен дали е необходимо някой да го регламентира.

- Защо?

По-скоро още не е настъпил този момент, защото организирането на частни търгове е малко по-специфично, отколкото стандартното офериране на имоти в свободна продажба. Когато оргазнизираш търг, трябва да се съобразиш с много фактори и да се мобилизираш за резултат в рамките на месец - два. Необходимо е да познаваш района, в който се предлага имотът, и да можеш да направиш проучване на какви цени се предлагат идентичните на него имоти и най-вече на какви цени се продават впоследствие. Второто е по-важно, защото понякога има много голяма разлика между желаната сума и тази, която се получава при продажба на имота в последствие. А това е ключова информация за успешното определяне на началната тръжна цена, която пък е много важна за успеха на търга. Тази отговорност не е за всеки брокер, той трябва да има опит в продажбите поне от няколко години и да познава нагласите на продавачите и купувачите. Това е една от причините, поради която смятам, че кръгът от фирми, които организират частни търгове за имоти, не може да нарасне толкова застрашително, че да се налага регламент. Още е рано според мен, а е много вероятно и въобще да не се наложи.

- Как се определят началната тръжна цена и стъпката за наддаване?

Началната цена е добре да бъде под средната офертна цена за района, в който е имотът, дори бих казал близка до най-ниската. Началната стъпка за наддаване може да бъде около 2% от началната тръжна цена. Например, продавате на търг панелна гарсониера в Люлин с начална цена 19 000 евро – 2% са 380 евро, което е разумно. Неразумно би било, ако стъпката за наддаване е 5% - тогава спокойно търгът може да пропадне поради високата сума, което ще отдръпне купувачите.

- Две и пет са сравнително близки цифри. Защо 2% се счита за разумно, а 5% - за неразумно – има ли някакво неписано правило, което да го определя по този начин?

Защото само с 4 - 5 наддавания началната цена ще се покачи с 20 - 25%, което е много бързо и стресиращо за наддаващите. Ако вземем отново горния пример, 5% ще са 950 евро при началната цена от 19 000 евро на жилището. В един момент от наддаването някой от участниците купувачи ще има възможност да спечели търга и да покачи цената, но с 800 евро, а не с 950 евро, и той не може да спечели търга, защото първоначално определената стъпка е висока и не му достигат 150 евро. В този вариант са ощетени и собственикът, който ще получи по-малка сума за имота си, и един кандидат-наддавач, който губи търга заради 150 евро.

Представете си също, ако имотът е около пет пъти по-скъп - 100 000 евро, и стъпката за наддаване е 5%, което да се равнява на 5 000 евро, как това би се отразило в една подобна ситуация и на някой не му достигнат 1 000 евро да спечели търга – собственикът на имота реално ще има пропуснати ползи от 4 000 евро.  Ако стъпката за наддаване е по-ниска, това не може да се случи в подобни граници. А ако стъпката за наддаване е много по-ниска, да речем 1% или по-малко, е по-добре, отколкото да е повече от 2%. Но пък и ако при 19 000 евро стартова цена определим стъпка от 0,3%, което е 57 евро, ще падне голямо наддаване, което буквално може да успи кандидатите.

- Каква цена би могла да се постигне при продажбата на имот на частен търг в зависимост от желанието на купувачите да наддават?

Няма еднозначен отговор. Всеки един търг е различен, защото два еднакви имота няма, но ако трябва да се поставят някакви рамки на принципа на „от – до”, вероятно при атрактивна начална тръжна цена тя би могла да нарасне с около 35% като максимум, но долната граница е по-трудно да се постави.

- Какво е поведението на купувачите при реализацията на имот на търг?

Изключително предпазливо и много добре обмислено.

- Какво е времето, за което би могло да се осъществи сделка при традиционна продажба, при публична продан и при частен търг, по Ваши оценки?

От опита, който имам в недвижимите имоти през последните 6 - 7 години, смело мога да заявя, че една традиционна продажба може да отнеме от 3 - 4 месеца до повече от три години и всъщност въобще не е сигурно, че ще има продажба, особено ако цената се определя не на пазарен принцип, което е често срещано явление. Като се има предвид и фактът, че повечето собственици на имоти в България са частни лица, борбата с точната оценка на имота ще продължи да се води още дълги години. Факторът „време” все още е много силно подценен, а това е грешка, която от скоро започна да се осъзнава. Реално тук е най-интересният момент, защото ако за един имот, обявен на свободна продажба, не се явят кандидати в рамките на 2 - 3 месеца, то може да се очаква, че и след 6 - 8 месеца също няма да се явят и причината се крие в неправилно определената цена.

При частните търгове този тестови, пробен или да го наречем „опипващ почвата” период е сведен до 45 дни, което време е оптималното за капариране на имот с добре определена пазарна цена. Ако никой не се яви на търга – резултатът е ясен – цената е висока. Но сте изгубили 45 дни и го разбирате, а при свободната продажба, ако въобще стане ясно, може да е на 18-ия месец.

- Според Вашите наблюдения има ли „разхлабване“ на политиката на банките при отпускането на кредитен ресурс за покупка на имот на търг?

Много слабо, но съм сигурен, че се интересуват и следят тенденциите.

Investor.bg

Примерни правила за провеждане на частен търг за продажбата на недвижим имот

0
September
16



Автор:
Николай Нейчев  в. Телеграф 12.09.2011г.

Находчиви измамници от агенции за недвижими имоти примамват търсещите квартира с нарисувани апартаменти, показа проверка на „Телеграф”. Шарлатаните илюстрират обявите си със снимки на дизайнерски апартаменти, които са взели от чуждестранни сайтове за модерно обзавеждане. Такива квартири обаче реално не съществуват, а само се използват за примамка от брокерите на имоти.

Изненада

Когато търсещият да наеме жилище човек се обади в агенцията, за да попита за въпросния апартамент, му се съобщава, че току що са го дали на друг човек, но за сметка на това може да му предложат нещо много подобно. За голяма изненада на бъдещия наемател обаче се оказва, че това, което агенцията може да му предложи, е съвсем различно като качество от това, което е видял на заблуждаващата обява. По този начин брокерите събират списък от телефони на хора, които търсят квартира. Голяма част от брокерите вземат такса „оглед” която варира между 5 и 10 лв. Друг начин за примамване на клиентела, която често се комбинира с дизайнерската снимка, е нереално ниска цена, която се обявява за промоционална. Така наемите падат с 50 100 евро от реалната си цена и могат да се видят фалшиви обяви на модерно обзаведен 3 – стаен или дори 4-стаен апартамент в по-скъпите софийски квартали като „Изток” за 220 евро на месец.

Летящата къща

Най-забавно е, когато се окаже, че един и същ апартамент се намира едновременно в няколко квартала. Оказва се че брокерските агенции имат набор хубави снимки на даден апартамент, който използват за илюстрирането на всякакви най-различни обяви, за да предизвикат интерес. Това се прави или когато квартирата не е била заснета, или когато е в плачевно състояние и е по добре да не бъде снимана въобще.

Контрол

Оказва се , че контролън върху некоректните обяви не е много лесен, защото дневно в сайтовете за обяви се качват стотици обявления и е много трудоемко всички да бъдат обстойно проверявани. Най-добрият начин за защита от шарлатаните е самите потребители да осъществяват този контрол. Те могат да докладват обявите, които имат съмнителни параметри и снимки, след което е задължение на модераторите на сайтовете да проверят тяхната достоверност. Опитът показва, че в повечето случаи този начин за контрол е бръз и надежден.

0
April
8

 
Снимка: архив ТБМ2 2009г.

Антон Илиев е от първите експерти в ceb.bg. Потърсихме го за кратък анализ на пазара на недвижими имоти у нас. Според Илиев, пазарът на недвижими имоти В България страда от хронични грешни, които допускат и продавачи, и купувачи. Брокерите от своя страна са много по-търсени от подавачите, което има своите обяснения. Илиев коментира и отминаващата финансова криза. Според него тя е оставила и положителни следи върху пазара на имоти у нас. Ето и подробностите…

- От колко време се занимавате с професията брокер и кой Ви насочи към това?

- Активно се интересувам от недвижими имоти от повече от осем години, а професионално се занимавам през последните шест години, през които работих в две агенции за недвижими имоти, а след това създадохме бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 като в края на тази година този успешен проект ще навърши четири години.

- Какви са най-честите проблеми, с които се сблъскват купувачи и продавачи на имоти в България?

- Винаги се повтарят едни и същи грешки и при продавачите и при купувачите. Продавачите винаги тръгват от много по-висока от реалната цена, за да опипат пазара и след около половин година започват да се интересуват от реалната ситуация, но никога преди да са се опитали на максимално най-високата цена, която са чули от познати, съседи, колеги и т.н. Този масов модел на поведение винаги води до загуба на време, а времето е единствения невъзстановим ресурс. При купувачите най-честите проблеми са, че също правят проучване на пазара няколко месеца преди да са готови за сделка. Под готови за сделка имам предвид различни неща – някои не са се консултирали с банката за това кредит с какъв размер могат да получат, при това положение те често правят огледи на имоти, които не отговарят на техните възможности. Други купувачи пък са твърде нерешителни и колебаейки си след като получат поисканата отстъпка от собствениците на имота не могат да си повярват на късмета и идва стъписването. Това ли е моя имот, дали няма другия месец да излезе нещо по-изгодно и задавайки си тези въпроси изпускат имота, което води до разочарования и последващи прибързани действия при следващия набелязан имот.

- Имат ли собствениците реална преценка за това колко струва имотът им? По-скоро подценени или надценени са жилищата у нас в момента?

- По-голямата част от собствениците на недвижими имоти в България все още се носят по течението от 2006-2007 година, когато цените растяха почти ежеседмично и сега е трудно да повярват как цените са почти на половина по-ниски и това убеждаване продължава различно време – от три месеца до повече от година. По-скоро имотите към този момент са надценени от колкото да са подценени. Според мен ако цените на масовите жилище паднат с още около 20% броя на сделките плавно ще започне да се увеличава, а това от своя страна ще доведе до съкращаване времето за продажба на един имот от средно 7-8 месеца до средно около 3-4 месеца при положение, че е обявен от самото начало на реална пазарна цена без да се правят експерименти с цената.

- Кой вярва повече на брокерите - купувачът или продавачът? Къде са причините?

- Много добър въпрос мога да пиша по тази тема много дълго. Определено на брокера повече вярва продавачът и причината за това също е много ясна. Един собственик на имот ако се допита до брокера от самото начало още преди да е взел решението за продажба ще получи много повече от него. Брокера на продавача особено когато му е гласувано пълно доверие извършва поредица от услуги – консултира собственика на имота за реалната пазарна цена на имота му, а това между впрочем е и най-важната задача. Инвестира собствени средства в рекламата и организирането на огледите на имота, информира периодично собственика при промяна в цените на конкурентните имоти, които биха повлияли на продажбата, организира ден на отворените врати, консултира при нужда и кандидат купувачите на неговия имот в случай, че те не са подготвени. Всичко това и много други услуги, които са с различен приоритет при всяка агенция както и времето отделено за работата по реализирането на един имот прави доверието към брокерите от страна на продавачите много по-голямо от колкото на купувачите. При купувачите нещата са по-различни – те имат бюджет и според него търсят желания имот. Всъщност техния риск е най-голям, но това не винаги се приема много на сериозно, а и сред някои от тях цари мнението, че цените са толкова високи заради агенциите за имоти. Върлуват и други страховити митове, които дори не си струва да бъдат споменавани.

- Какви са най-големите вреди, които нанесе Финансовата криза на пазара на имоти у нас? Мислите ли, че сме преодолели сътресенията?

- Вредите от финансовата криза са точно толкова колкото са и ползите. Потреблението спадна в абсолютно всички сектори, а първи бяха недвижимите имоти, които обаче сега първи ще излязат от кризата, защото цените са вече много по-достъпни. Инвестицията в недвижим имот е доказано успешна през годините и не случайно богатсвото на българина е заключено в недвижимите имоти. Сътресенията все още не сме ги преодолели, но за разлика от предишните три години сега за първи път се вижда светлина в тунела и тя започва да става все по-ярка на пазара на недвижими имоти.

- Какво ще пожелаете на читателите и потребителите на ceb.bg?

- Да се информират преди да предприемат първата стъпка било то за продажба, покупка, отдаване или търсене на имот под наем. Не го ли направят рискуват да поемат излишни рискове, които най-често водят до загуба на средства, време и нерви. Ceb.bg е прекрасно място някои да получи безплатна информация, която да е достатъчна за първоначалното планиране.

www.ceb.bg

1
February
19

Столична община планира да спре маршрутните таксита в София. Договорите на 6-имата превозвачи, които сега пътуват по 29 линии, изтичат през лятото. Общината обаче няма да прави нов конкурс. Линк към материала от вестник “24 Часа”Лично аз нямам много доверие на проекта за третия метродиаметър където ще се движи надземно влакче от кв. Княжево до кв. Левски, но ще видим когато започнат да го строят. Ето я схемата на настоящото и бъдещото метро.Остава да се замислим какво ще се случи в районите, които никога няма да има метро, а ако няма и маршрутни таксита е много вероятно това да се отрази на цените на имотите - наеми и продажби в посока надолу.

0