April
3

След повече от година отрицателен тренд на развитие на пазарите на имоти в САЩ и Великобритания през февруари започнаха интересни явления. В Щатите нараства броят на сделките, както и на разрешителните за строеж на еднофамилни къщи. Във Великобритания се връща интересът към покупка на първо жилище от клиенти, които досега не са могли да си го позволят.

Раздвижване

Комбинацията между чувствително падналите цени на имотите и намалените лихви по ипотечните кредити допринася за това развитие. Множество анализатори възприемат случващото се като слабо раздвижване, което при подходяща комбинация от външни фактори би могло тази година дори да доведе до частично възстановяване на пазарите в тези държави. Не може да говорим категорично за връщане на доверието. По-скоро следва да бъдат направени някои изводи за бъдещето на пазарите.

Наблюденията показват, че при разумно и оправдано сваляне на цените (това не означава „драстично”) винаги се появява купувач. Апетит към покупки има, но ако цената е изгодна. Нивото на икономиките и обществата на западните държави е високо въпреки моментната криза и недостига на паричен ресурс. При възстановяване на баланса фондовите пазари и тези на имоти сравнително бързо ще стигнат по-нормални нива (тези от 2005 г.).

Мерките на правителствата в най-развитите държави започват да дават положителен резултат, пряка индикация за което е възстановяването на американската и европейските борси, които реализират 15-20% ръст на индексите за последните 3 седмици.

У нас

България е отворена икономика, която се развиваше най-вече благодарение на външни капитали. Те вече не влизат у нас и това все по-осезаемо се чувства. Липсата на свежи пари, драстично свитото банково кредитиране, както и натрупаният през последните месеци стрес сред гражданите оказват негативно влияние върху пазара на имоти. Резултатите са значителен спад в броя на сделките и все още не толкова - на офертните цени. Намаление от 20-30% се наблюдава при цените, на които се сключват малкото успешни сделки. Т.е. продавачите са склонни на отстъпки, но само за клиенти, които са готови да купуват. Това обаче са само продавачите, които имат спешна нужда от свеж капитал. За момента по-голямата част от останалите не са склонни на големи отстъпки, поради което сделките са изключително малко. Очевидно процесът на „отрезвяване” сред тях ще отнеме повече време.

Интерес

Последните месеци доказват, че има апетит за покупка на имоти в големите градове, най-вече София и Варна. Новите запитвания и огледи в София през март са повече в сравнение с предните месеци, но купувачите трудно стигат до решение. Наблюдаваме и ръст на офертите за продажба. Това показва, че вероятно ще бъдем свидетели на още понижения на цените през следващите месеци. Ако вземем за база цените от пика на пазара на градски имоти в средата на 2008 г., отпушване на пазара и нормализиране може да се очаква при поевтиняване с 30 до 40% в зависимост от качеството на имота. Не очаквам спад в цената на уникалните имоти, както и на повечето елитни имоти. При по-некачествените имоти възстановяване на продажбите може да се очаква на цените с 40 до 50% от пиковите. При имотите средна ръка пазарът ще се раздвижи при спад на цените около 30%. Нашата компания има сериозни позиции и сред чуждите купувачи. От тях често чуваме въпроса: Паднаха ли вече цените в България? Когато това се случи, пазарът ще се отпуши.

Предложениe

Продавачите да оферират на минимални цени
Спадът на офертните цени на имотите към момента е до 15%. Очакваме още понижения, тъй като реално сключените сделки са с 20-25% под офертните цени. Съветваме нашите клиенти продавачи, които бързат, да не залагат резерв за допълнително намаляване на цената, а по-скоро да оферират на минималната според възможностите им цена. На купувачите препоръчваме да се оглеждат за изгодна покупка именно сега. Толкова подходящи условия за придобиване на качествен имот не е имало от 1996 г. с уговорката, че тогава нямаше и такъв избор на качествени имоти. Смятам, че именно сега е време за покупка.

www.pari.bg

0
April
1

Много български банки бяха принудени от финансовата криза да се подсигурят допълнително, като повишат обезпеченията по кредитите, искайки допълнителни гаранции от клиентите си, че ще могат да покрият изтегления преди време от тях заем.

Така например, ако клиент е изтеглил заем в размер на 40 000 лв., кредитната институция обикновено иска от кредитополучателя да обезпечи заема на 100 или 120 процента. Така потребителят гарантира за изплащането на кредита срещу имот, чиято оценка е например 60 000 лв.

В момента обаче много кредитни институции правят преоценка на имотите, заложени като обезпечение, тъй като заради икономическата криза пазарът на недвижимости се срива и цените са силно занижени. Банката може да изпрати оценител, който да реши, че имотът вече не струва 60 000 лв., а 30 000 лв., т.е. условието заемът да е обезпечен на над 100 процента не е изпълнено от клиента.

Презастраховането на трезорите е заради срива в пазара на недвижими имоти

Пред него са поставени две възможности - или да предложи друг по-скъп имот за обезпечение, или пък да погаси предсрочно разликата от 10 000 лв., обясниха банкови консултанти. По този начин трезорът получава гаранции, че дори собственикът на кредита да получи затруднения при изплащането за в бъдеще, заемът е достатъчно обезпечен с новия, по-скъп имот.

Друг пример дадоха служители от голяма столична банка. Става въпрос за гараж, чиято стойност по време на тегленето на заема е била 30 000 лв., но заради понижението в цените на недвижимостите гаражът вече струва 25 000 лв. В такъв случай клиентът отново има право да избере дали да плати разликата от 5000 лв., или да предложи друг имот за обезпечение на кредита.

Финансовите институции имат право да правят нови оценки на цените на имотите, в случай че в договора за отпускането на заема има такава клауза. Тогава клиентът няма как да откаже да бъде извършена нова оценка.

Основното средство за покупка на имот или техника остава кредитът. В момента хората, които не са одобрени от банката за заем, но същевременно се нуждаят спешно от пари, се насочват към небанковите финансови институции или онези фирми, които отпускат така наречените бързи заеми.

Дружествата одобряват молбите на клиентите за потребителски кредит за между 15 минути и един ден, докато банката прави това за една седмица. За да отпуснат заем, фирмите искат само лична карта за разлика от трезорите, на които клиентът трябва да представи бележка, декларираща месечния му доход. Лихвите на „бързите кредити” обаче са с поне 2-3 процента по-високи от тези в банките.

www.novinar.bg

0
March
30

Въпреки че обявите за продажба на ипотекирани имоти заливат Софийския районен съд, хората все още се отнасят недоверчиво към тях, показа проверка на “Сега“. Въпреки че сред тях има и доста изгодни предложения, хората пак намират тези оферти за нереално високи, а и се страхуват от повдигане на дело от предишния собственик и възможността да загубят средствата си.

На таблото в сградата на бул. “Цар Борис ІІІ“ 54 има обяви за жилища в централни райони като “Лозенец“, но и в крайни квартали като “Овча купел“ и “Надежда“. Цените варират между 100 000 и 150 000 лв. Има обаче и доста по-атрактивни предложения: най-голям интерес предизвиква обява за продажбата на двустайно жилище в района на Руски паметник. Началната цена за търга е 55 000 лв. “Цените могат да паднат и още“, коментира обявата възрастен господин, дошъл да търси жилище за децата си. Освен това, ако човек спечели търга, трябва до 7 дни да внесе съответната сума, т.е. все пак трябва да има готови средства.

Проблем се оказва най-вече законовият срок от една година, в рамките на който предишният собственик може да обжалва. През този период парите са в ръцете на съдебния изпълнител и не е сигурно чие е жилището. “Не бих си заключила парите за една година, а и едва ли някой сега има толкова свободни пари“, коментира Кирилова, която минава да разгледа обявите от любопитство.

Доказателство, че интересът все още не е голям, е и обстоятелството, че за много имоти се стига до втори търг. При тези случаи цената на предлагания имот става 80% от началната цена на първия търг. Такъв е случаят с двустайна къща в столичния квартал “Бенковски“: при първата публична продан обявената цена е била 156 000 лв., а при втория търг вече е 62 000 лв. Съдия-изпълнител, който не желае да каже името си, заявява, че въпреки това не смее да си купи жилище по този начин. Защото предишният собственик може да обжалва пред четири инстанции и ако във всяка от тях се разтакава по две години, а накрая вземе да спечели, купувачът губи тези пари.

За да се купи ипотекирано жилище чрез публичен търг, трябва да се внесе 10% от обявената първоначална цена. Самият търг започва, когато се съберат достатъчно кандидати. В повечето обяви няма информация за състоянието на жилището и за типа строителство, затова желаещите могат да отидат на оглед. Резултатите от търга стават ясни в рамките на един месец от пускането на обявата. Ако не спечелите внесената сума, тя ще ви бъде възстановена.

www.dir.bg

0
March
26

Ново строителство на сгради ще се разрешава, само ако необходимите места за паркиране на автомобили са осигурени в имота. Това предвиждат допълнения в Закона за устройство на територията, които ще бъдат разгледани на заседание на Министерски съвет. В допълнения вариант на закона ще се забрани да се променя предназначението на паркингите и гаражите в съществуващите сгради. Освен това, с промените в закона ще се увеличи задължителното място между отделните сгради. В проектозакона е дадено определение за големината на градовете според броя на населението. Много големите градове са тези с над 200 000 жители. Под тази цифра градовете ще се разделят на големи, средни, малки и много малки. За много малки градове ще се считат тези до 10 000 жители.

www.dir.bg

0
March
23

Заради кризата на имотния пазар в страната тръгна нова мода в опит да се съживи браншът. Търновска строителна фирма вече разиграва жилища на томбола. Първоначалната миза за участие в наддаването е 100 евро. За да тръгне играта обаче, в нея трябва да участват поне 350 кандидат-новодомци. Пионер у нас в предлагането на жилища по новия почин е фирмата “Пе Ви Па”.

През август миналата година компанията започнала строителство на кооперация в началото на кв. “Зона В”. Наличните пари обаче стигнали само за наливане на основите. Заради финансовата криза от банките категорично отказали да дадат кредит на фирмата, за да може тя да продължи строителството и да завърши обекта. Докато сърфирала из интернет, един ден управителката Петранка Караколева прочела, че в САЩ, Германия, Австрия и Кипър доста често се разиграват специални томболи за спечелване на апартаменти и друга недвижима собственост.

10 от апартаментите в бъдещата кооперация ще бъдат разиграни сред желаещите да получат ново жилище на смешна цена. За целта всеки от мераклиите ще трябва да внесе по банков път по сметката на “Пе Ви Па” сумата от 100 евро. Полученият от банката документ за направения превод те ще трябва да пуснат в специална урна, намираща се в офиса на фирмата. След като се съберат 350 кандидати, в присъствието на нотариус ще бъде изтеглено името на късметлията. Останалите участници в томболата губят внесените пари. По тази схема ще бъдат разиграни и останалите 9 апартамента. За тези, които решат да играят и за десетте апартамента, но не им се усмихне щастието, ще бъде разигран още един, 11-и апартамент, като бонус. Ако броят на желаещите да участват в томболата се окаже по-голям, от фирмата са готови да пуснат и разиграят и още 1 или 2 апартамента в зависимост от интереса. Петранка Караколева е категорична и е готова да се закълне, че идеята й не е свързана с измама или е бъдеща финансова пирамида. “Всичко е честно и почтено. Внеслите по 100 евро кандидати ще могат да присъстват на самото теглене и там ще могат лично с очите си да се убедят, че няма нищо скрито-покрито. Разбира се, предполагам, че ще има и разочаровани от тези, които няма да спечелят, но това е на принципа на тотото и джакпота. Не може всички да са печеливши. Ако обаче не бъдат събрани необходимите 350 мераклии, за да се проведе томболата за един апартамент, парите на участвалите ще бъдат върнати незабавно”, обясни управителката на “Пе Ви Па” ООД.

www.monitor.bg

0
March
18

Минималните офертни цени на ваканционните жилища в Слънчев бряг паднаха почти с 50 на сто за последните 2 години, сочи статистиката на сайта за недвижими имоти www.imoti.net. През март 2007 г. те са били на ниво от 580 евро за квадрат, а сега са около 390.

Няколко са причините за срива на пазара на жилища в най-голямото ни летовище. Основната е оттеглянето на ирландците и англичаните, които от купувачи станаха продавачи. Засега не се сбъдват надеждите, че те ще бъдат заместени от руснаците или от инвеститори от други бивши съветски републики. В момента в курорта се оферират за продажба  поне 1000 гарсониери и двустайни апартамента. Най-евтино - за 9750 евро, се продава едностаен на партера с площ от 25 квадрата. Най-скъпо - за 200 200 евро, се предлага за продажба двустаен, разположен на 7-и етаж в огромен апартаментен комплекс.

В близкия Несебър минималните цени на гарсониерите и двустайните са се снижили с 38 на сто за последните 24 месеца, сочи статистиката. Най-ниската оферта на единица площ от 399 евро е за обзаведено жилище от 92 квадрата около аквапарка на града. Най-евтино - за 16 900, може да се купи частично обзаведена полусутеренна гарсониера от 40 квадрата. Най-високата обявена цена за ваканционен апартамент в курортното градче от 162 000 евро е за имот в 5-звезден комплекс близо до южния плаж.

28 процента по-ниски минимални цени на жилищата отчита статистиката в презастроеното село Св. Влас в сравнение с март 2007 г. Най-евтино - за 17 000 евро, се продава боксониера от 25 квадрата със северно изложение на първи етаж в нова кооперация. Най-скъпо - за 160 000 евро, се оферира партерен двустаен от 70 кв. м на първа линия.

В друг голям наш черноморски курорт - Златни пясъци, най-ниските цени на жилищата са спаднали с една пета от март 2007 г. досега. Най-евтино - за 42 000, се продава жилище от 38 квадрата на партерен етаж. Най-високата обявена цена в летовище от 244 200 евро е за луксозно обзаведен апартамент от 132 кв. м.

На второ място по спад на минималните офертни цени от март 2007 г. досега е Созопол, където поевтиняването е 39 на сто. Най-малко пари - 26 565 евро, се искат за боксониера от 24 квадрата в затворен комплекс. Най-скъпо - за 249 340 евро, се продава просторен двустаен в комплекс “Созополис”.

С почти една трета са паднали най-ниските цени на квадратен метър на гарсониерите и двустайните за последните 2 години в Поморие, сочи статистиката. Най-ниската оферта от 24 500 евро е за панелна гарсониера от 49 квадрата. Най-високата оферта от 154 550 евро е за двустаен от 93 квадрата.

Инвеститорите все още изкачват

Поне до края на годината спекулативните инвеститори ще изчакват цените на ваканционните имоти още да паднат, прогнозират брокери. Поведението им ще зависи до голяма степен от конюнктурата в големите страни. При първите признаци на възстановяване на икономиките там спекулантите ще излязат на пазара и ще започнат да купуват евтини имоти, които да препродават на сънародниците си.

В момента най-големи шансове за продажби по морето имат уникални ваканционни апартаменти, разположени в качествени комплекси на първа линия до морето. Търсенето дори на най-евтини жилища засега е много малко. Купувачите по правило избягват да инвестират в апартаменти “на зелено”. По тази причина в момента се продават няколко проекта, чиято реализация не е започнала. В същото време градежът на други е спрян в очакване на по-добра конюнктура на пазара.

Според прогнозите на брокерите дори след възстановяването на пазара няма да има търсене на жилища в презастроени зони. Тези имоти и на ниски цени трудно ще намират купувачи.

www.monitor.bg

0
March
13

Най-голямото жилище в света е замъкът Уиндзор в Англия, който заедно с Бъкингам в Лондон и Холирууд в Единдург, е собственост и официална резиденция на британското кралско семейство.

Площта на замъка е около 45 000 кв.м, като заедно с градините, площта на имота надминава 50 декара. След много промени и подобрения през вековете замъкът разполага с 1 000 стаи с отделни помещения за слугите, няколко библиотеки, галерии др.

Той е построен от Вилхелм Завоевателя (Уилям Първи), управлявал между 1066 - 1087 г. Първоначално е част от отбранителен пръстен около Лондон, като мястото е избрано заради добрата защитна позиция, пише Property Investment.

През многовековната му история предназначението му е променяно многократно, като в определени периоди част от него е била използвана за затвор.

През Първата световна война името му е променено от Саксен-Кобургготски на Уинзорски, за да не асоциира с германския произход на британската корона. От 1952 г. до днес той е резиденция на кралица Елизабет II, която се настанява заедно със съпруга принц Филип и двамата си сина .

След пожар през 1992 г. който унищожава част от покоите на кралицата е направена последната реставрация, която продължи 5 години и струва 37 млн. паунда. Тогава е решено няколко стаи в Бъкингам и Уиндзор да бъдат отворени за посещения през опредени дни в седмицата.

www.profit.bg

1
March
11

Пазарът на луксозни имоти все още не може да намери пресечна точка между цените, предлагани от купувачите и продавачите, сочи анализ на “Райфайзен имоти”. Данните сочат, че в София собствениците искат 20% по-високи цени от нивата, на които реално се сключват сделки. Във Варна пък има сериозно разминаване между качеството на предлаганите имоти и изискванията на купувачите във високия сегмент.

По данни на “Райфайзен имоти” цените в масовия сегмент са се върнали две години назад. В столицата и във Варна вече може да се закупи двустаен апартамент при цена между 50 и 70 хил. евро, каквито нива е имало в началото на 2007 г. В същия ценови диапазон в Русе може да се закупи двустаен апартамент в центъра, а в Бургас - същият с включени довършителни работи, сочи още анализът.

Цените на ваканционните имоти продължават да намаляват. В Слънчев бряг и Св. Влас за 50-70 хил. евро може да бъде купен тристаен апартамент с качествени довършителни работи. В Банско пък за същата сума вече се сключват сделки за двустайни апартаменти с топ локация в центъра или в близост до станцията на лифта, се казва още в анализа.

www.imoti.net

0
March
10

“Строителство на луксозни планети по поръчка на клиента”. Това не е някакъв модерен рекламен слоган. Така се нарича печелившият бизнес с недвижими имоти в книгата “Пътеводителят на галактическия стопаджия” на Дъглас Адамс. Понастоящем приликите със ситуацията на българския пазар са повече от фрапиращи - и в книгата бизнесът процъфтява, а после рязко настъпва срив. Разликата обаче е една и много съществена: докато търговците от планетата Магратея предприемат анткризисен план, изграден върху здравословни количества сън до отминаване на кризата, българските брокери на имоти, строителни компании и инвеститори практически преживяват в реално време и с широко отворени очи агонията на пазара. Докато техните услуги бъдат отново потърсени, което май няма да е скоро…

Проектите изчезват, цените падат, но секторът е далеч от крах

На 180′ за 360 дни

Когато в началото на миналата година имоти вече беше мръсна дума на глобалните пазари, в България продължаваше да се говори за ръст във всички сегменти. Единственото изключение бяха ваканционните имоти, защото привидно “само там търсенето беше движено от индивидуални инвеститори от засегнатите от кризата пазари”. И продължаваха да се обявяват нови “мега-, хипер- и грандпроекти” за молове, офис центрове и жилищни комплекси, като инвеститорите очакваха да успеят да ги продадат още на картинка и то при добра печалба.

За по-малко от година обаче посоката на пазара се обърна и хора, които преди това го оприличаваха на остров на спокойствието в периферията на финансовата буря, заговориха за него като за малка лодка насред цунами.

Познаха, че ще има проблеми с продажбите на ваканционни имоти, но не и размерите им. Днес има свръхпредлагане във всички курорти в страната и само единични сделки на нива около 500 евро за квадратен метър при над 1000 евро през миналата година. Недовършени строежи, излъгани купувачи и фалирали инвеститори рисуват мрачната картина на този дял от имотния пазар.

Мантрата “Инвестирайте в земя, спряха да я произвеждат!” също много бързо спря да звучи успокояващо на инвеститорите в терени. Те се убедиха, че и на този пазар има таван, който някои от тях вече бяха пробили с главите си, а след това бързо започва да боли. Сега цените на парцелите са паднали в пъти, но сделки няма.

“Трудно е да се каже каква е пазарната цена на терените най-малкото защото вече година те не се продават, понеже няма търсене за нови проекти”, казва управителят на “Елта консулт” Валери Левиев.

Оказа се, че и доскорошният бастион на пазара - жилищата, не е достатъчно защитен. Само през последните 4-5 месеца цените им паднаха с около 20% според официалната статистика, а според предприемачи - с над 30 на сто. И всичко това, защото търсенето на жилища угасна. Купувачите вече не могат да разчитат на щедрите банки, преосмислиха намерението си да придобият дом или пък просто започнаха да чакат цените да паднат още.

Изчезващите видове

Рязко се охлади и ентусиазмът на инвеститорите в бизнес имоти. Едни от най-големите проекти в сектора са отложени за неизвестно бъдеще. Най-категорично от тях беше оттеглянето през ноември миналата година на литовската VP Group, която планираше с един милиард лева да изгради своеобразен “град в града” в столичния квартал “Красно село”.

Подобно е положението и с други два мащабни проекта в София. Макар и все още да не са обявили отлагането, към момента няма осигурено финансиране нито за проекта на испанската Riofisa, който трябваше да се случи на терена от 200 декара на бившия жп завод зад Централна гара София, нито за съвместния проект на братя Домусчиеви и германската компания ECE Projectmanagement върху терена на бившия държавен завод “Балканкар Средец”. Споменаваме ги само заради размера на предвидените инвестиции в тях - 270 млн. евро в първия и 500 млн. евро във втория случай.

Ако не гледаме толкова детайлно обаче, показателно е дори, че от 20 обявени проекта в столицата за молове реално строящите се са 3 и още два са на път, но по-всяка вероятност няма да започнат през тази година.

Все по-трудно се сключват и сделки за наем на търговски площи в областните градове, след като част от търговците си взеха поука от магазините, работещи на загуба, от които обаче не могат да се освободят заради дългосрочни договори за наем. При това на свръхвисоки нива.

“За пръв път от пет години има празни магазини на централните търговските улици в София. Това показва, че проблемът не е само в качеството на търговските проекти и управлението им, а в целия сектор на търговията”, коментира изпълнителният директор на консултантската компания Forton Сергей Койнов.

При офис площите положението е аналогично. Проектите, които се изграждат в момента и трябва да са готови в близките две години, се броят на пръсти, а общата им площ не надминава 230 хил. кв.м, докато в началото на миналата година се очакваше към 2010 г. да бъдат завършени над 800 хил. кв.м.

Макар и предлагането да не се увеличило значително, наемните нива на офис площи тръгват сериозно надолу. Ако преди година офертите за офиси под наем в близост до околовръстния път на София бяха на нива от 15 евро за квадратен метър, сега епизодичните сделки се сключват на 9.

Вестоносците на намалението

Все пак строителната активност не е сведена до нула. Все още се строят или по точно се довършват част от започнатите проекти. Макар и на по-ниски нива се случват и сделки за наеми на офиси. Инвестиционни продажби обаче няма. По всичко личи, че сделките за покупка на “проекти на картинка” ще останат един добър спомен от миналото, а ценовите очаквания на купувачите са тотално променени.

Най-ясният сигнал за промяната дойде след прекратяването на сделка за придобиване на Мall of Sofia в края на миналата година. Купувач трябваше да е един от най-големите германски инвестиционни фондове - DEGI (Deutsche Gesellschaft fьr Immobilienfonds). Сделката беше пред финалната права, но в последния момент от DEGI обявиха, че я спират.

Аналогично стоят нещата и с продажбата на офис сградата, част от проекта Bulgaria Mall на софийския бул. “България”. Инвеститорите LS Property и Salamca преди близо година бяха сключили предварителен договор за продажба на имота с Пиреос банк, като договорената сума по неофициална информация е била 50 млн. евро. След дълго протакане от банката се отказаха от сделката и дори с плащане на неустойка за анулиране на договора.

Тези два случая показаха, че пазарът е тръгнал в посока, която ще се управлява от потенциалните купувачи, но реални примери от пазара липсват.

“Сделки няма, защото у хората с кеш има усещането, че ще стане по-лошо. Очаквам интересът на купувачите и продавачите да се срещне към края на годината, като и двете страни ще трябва да направят компромиси”, коментира изпълнителният директор на консултантската компания Forton Сергей Койнов.

“Всички са в процес на изчакване - да дойде голямото намаление”, смята управителят на “Елта консулт” Валери Левиев.

Хората с парите

През последните месеци глобалната криза доведе до създаването на десетки фондове за евтино изкупуване в световен мащаб, наричани distressed funds. Голяма част от тях са структурирани във Великобритания или Европа, но в тях са събрани капитали с различен международен произход. Това може да са свободни средства за инвестиране от Израел, арабските страни, Русия.

Tези фондове обаче не са създадени с цел да инвестират конкретно в недвижими имоти, а в различни бизнеси в затруднение и с потенциал за бърза възвращаемост.

“Ето защо проектите за имоти в България не се конкурират с други проекти за имоти, а с производството на четки за зъби например. Също за един рисков инвеститор няма значение дали ще вложи парите си в София или в Лондон. Въпросът е колко бързо ще си възвърне инвестицията”, коментира Тома Недялков - старши консултант в BICA.

Целта на distressed фондовете е една - да намерят подходящ проект - актив или бизнес, собственикът на който изпитва сериозни затруднения и е близо до фалит. В подобно състояние продавачът би се съгласил на изключително занижена цена, било то и под себестойност - обикновено сделката се сключва на 30-40% от желаната от него първоначална цена.

“Вече отчетливо се забелязва интересът на фондове за евтино изкупуване към българския пазар”, обясни Недялков. Консултантската агенция вече е партньор в няколко проекта в София, за които търси купувачи сред distressed фондовете. Сред тях е бъдещият офис център на руската компания МИАН, който се строеше на бул. “Никола Вапцаров”.

При инвестиционните сделки с distressed фондове в повечето случаи не може да се говори за норма на възвращаемост (yield), защото те не са завършени и още не генерират приходи. Затова пък очакванията на рисковите купувачи са да имат годишна възвращаемост между 20 до 50%, а хоризонтът им е краткосрочен. Ако обектът на сделката обаче генерира приходи от наеми, в момента нивата на очакваната доходност са около 15%. Само преди година те се движеха между 7-8%. Това означава, че дори по-агресивно настроени играчи като тези фондове оценяват риска на подобни проекти много по-високо в сравнение с миналата година.

Друг вид потенциални купувачи на имоти са различни частни инвеститори, които поради една или друга причина разполагат със собствени средства.

“В България в момента има група от хора, чийто бизнес не е засегнат от кризата и разполагат с капитали. Те непрекъснато оглеждат и питат за възможни инвестиции на ниска цена. Сега е моментът, когато могат да купуват евтино”, посочиха от Raiffeisen Real Estate.

По наблюдения на други консултанти и предприемачи България все още не е в тази фаза. Строителите и в момента могат да продават на печалба, макар и малка. Ако през последните 2-3 години те работеха с 60-70% норма на печалба, то сега тя е от порядъка на 20-30%. Например при строителство на жилища себестойността заедно с цената на земята е около 600 евро на квадратен метър, но сегашните продажби на 750-800 евро все още са рентабилни. Така че за отчаяни продажби в страната все още е твърде рано да се говори.

А сега накъде

Факт е, че редица инвеститори в имоти, които вече са започнали, но не са завършили проектите си, изпитват сериозни затруднения да ги продължат. Причините биха могли да бъдат най-различни - липсата на достатъчно финансиране, на купувачи, на наематели, задлъжнялост към подизпълнители. В същото време тези инвеститори имат финансов ангажимент към кредитните институции и все по-трудно успяват да го изпълняват. В подобна ситуация те търсят възможност или да намерят допълнително финансиране, или да продадат проекта си, било то и без печалба.

Анализаторите и представителите на имотния бизнес нямат еднозначен отговор дали спадът е достигнал до най-долната точка, от която предстои изкачване нагоре, или липсата на търсене и високото предлагане в различните сегменти ще продължат да дърпат цените надолу още няколко години. Оптимистите са по-малката група.

Без някой да има представа дали проблемите в сектора ще траят година, две или три, отсега има няколко ясни бъдещи събития. Първо, инвеститорите в недвижими имоти ще намалеят поне наполовина. Същото вероятно ще се случи и на строителните компании. Вероятно ще има пълна суша за нови проекти още поне няколко месеца, а защо не и години. Излизането от кризата ще е трудно и бавно, защото малко сектори ще могат да изтласкат икономиката нагоре. Със сигурност вече почти наситеният пазар на имоти няма да е сред новите двигатели.

Все пак има и добри новини. Няма да има десетки или стотици празни молове, офис сгради и незапълнени жилищни кооперации. Наемите за много фирми могат да паднат, а жилищата отново да са на поносими за по-голяма група хора цени.

www.capital.bg

0
March
5

Драстична промяна в цените на имотите в посока надолу се очаква само за непривлекателните - с ниско качество на локацията и строителството. Собствениците на такива имоти ще загубят от бързата им обезценка в бъдеще, коментират експерти в сферата на недвижимите имоти.

На един от първите големи форуми на строителния бранш в условия на глобална икономическа криза BalREAct (състоял се преди десет дни) фирмите строители, представени от Любомир Галчев от Галчев Холдинг формулираха интересни тенденции, които вече са факт.

Такава е  например оздравителнатата. Строителните компании са склонни да намаляват маржовете си и да инвестират повече в качество. Това обаче далеч не означава спад в цените на имотите. Въпреки че материалите поевтиняват, финансирането поскъпва. Затова онези, които изчакват, за да се възползват от срив на цените, могат да се окажат разочаровани.

Много строителни фирми вече предлагат услугата при значително свити обеми на печалба, коментира Любомир Галчев по време на дискусията, организирана в рамките на BalREAct. Ако преди строителните компании работеха на 12% печалба, сега тя е между 5 и 7%. “Купете сега - моментът е изключително удачен”, призова Галчев и уточни, че на пазара остават компаниите с традиции, репутация и качествено портфолио.

Един разумен потребител, който има необходимост от недвижими имоти ще купи именно сега. Така ще раздвижим ситуацията на пазара и ще допринесе за по-бърз изход от  стагнацията, продиктувана по-скоро от предпазливост, отколкото от реални пречки, заключи Галчев.

Галчев Холдинг обединява 20 дъщерни и асоциирани компании с богато портфолио от дейности в строителството, търговията, инвестициите, консултациите, спорта и туризма. Холдингът поддържа традиционно добри взаимоотношения с държавната администрация и с фирмите-подизпълнители и се радва на стабилни позиции в браншовите организации.

www.expert.bg

0