March
13

Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) обмисля промени в Закона за етажната собственост, които да улеснят вземането на решения за обновяване на многофамилните сгради в големите градове. Целта е да се подпомогне стартирането на санирането на над 700 хил. панелни жилища, в които живеят два милиона българи. Това съобщи заместник-министърът на регионалното развитие и благоусройството Лиляна Павлова на конференцията BuildinGreen, която се проведе в четвъртък.

Намерението е “да го намалим като процент, за да може по-лесно да се сдружават собствениците”, уточни Павлова. Тя посочи, че не отговаря директно за етажната собственост, но “колегите предлагат две трети или три четвърти и най-вероятно ще е едно от двете, просто по-ниско няма как”.

“Изискването за 100% ще бъде сериозна пречка пред санирането, да не кажа, че нищо няма да се случи”, подкрепи я по време на форума Цвета Наньова, директор на проекта “Демонстрационно обновяване на многофамилни жилищни сгради”, партньори по който са МРРБ и Програмата за развитие на ООН. По проекта са санирани 27 и предстои завършването на още толкова жилищни блока и входове на блокове в цялата страна.

На въпрос в какъв срок може да се осъществявят промените Лиляна Павлова отговори: “Най-добре е това да се случи още преди лятната ваканция, но най-късно до края на годината.”
По Закона за етажната собственост в момента е необходимо мнозинство от две трети от представените идеални части в етажната собственост за вземане на решения за основни ремонти на сградите, включително за подобряване на енергийната им ефективност.

Но само сдружения на собствениците (юридически лица, които могат да представляват етажната собственост по закона) могат да кандидатстват за финансиране и по европейски програми, и по различни кредитни линии. А за да има сдружение, е необходимо съгласието на абсолютно всички собственици в съответната сграда или вход. Ако няма сдружение, “няма кой да кандидатства и кой да е нашият бенефициент”, каза Павлова.

За санирането на многофамилни жилищни сгради има предвидени около 100 млн. лева по оперативна програма “Регионално развитие”. Целта на мярката ще бъде да се мотивират собствениците да се грижат по-добре за сградите си. Средствата ще бъдат процент от финансирането за целия проект, каза Павлова. Допустимите разходи ще включват и основни строително-монтажни работи, свързани с енергийната ефективност, като изолация на покриви, фасади, подмяна на дограми и на щрангове.

“Говорим за многофамилни сгради, където са налице общи части, които единствено и само бихме могли да финансираме”, каза зам.-министърът. Преди да бъде пусната за кандидатстване мярката обаче, трябва да се определи какъв процент от строително-монтажни работи може да се финансират безвъзмездно от Европейския съюз.

“За съжаление първоначалната изходна позиция беше от оперативната програма да се дават само 15%. Но анализът показва, че при 15% много трудно ще мотивираме собствениците. Моята лична кауза, която засега не е много лесно осъществима, е да достигнем поне 40%. Затова по-скоро целим 20%, защото по-голяма стойност много трудно ще обосновем. Преговаряме с Европейската комисия и мисля, че при една добра аргументация ще можем да я защитим”, каза Павлова.

www.dnevnik.bg

0
March
6

Преди малко повече от година няколко бели листа, разлепени по витрините на близо петдесет магазина в “Мол Варна”, поставиха началото на малка революция.  И в буквален, и в преносен смисъл.  Чрез тях търговците обявиха началото на серия от протестни действия срещу “неразбирането от страна на Miller Development на новата пазарна ситуация”. По думите им приходите от продажби, които тогава реализират в търговския център, не са достатъчни, за да покриват разходите си, и част от тях вече няколко месеца работят на загуба. В същото време наемните договори, които са подписали, не могат да бъдат развалени по тяхно желание, а единственият начин да напуснат търговския център е да платят дължимата сума до изтичане на срока на договора, който в масовия случай е между пет и десет години. Макар и не толкова шумно отразени в медиите, подобни действия не закъсняха и в други търговски центрове, като основното искане на “стачкуващите” не се променяше.

Резултатите също не закъсняха. В конкретния случай с “Мол Варна” собствениците намалиха наемите на годишна база с повече от един милион евро. Бяха сменени част от наемателите, а за други бяха договорени гъвкави схеми, съобразени с продаваните стоки - например по-високи наеми през лято за сметка на тези през зимата. Аналогично се развиха събитията и в другите търговски центрове, а най-големият губещ от новата ситуация се оказаха инвеститорите във все още строящите се молове. Особено тези извън София. Освен че им се налага да довършат проектите си с по-скъпо и по-ограничено банково финансиране, трябва и да предлагат магазините в тях на значително по-ниски нива и въпреки това няма гаранция, че ще намерят наематели. А за да им е още по-интересно, всичко това се случва на фона на конкуренцията на поне още един проект в града (виж картата).

Новата търговска нормалност

“Основната разлика между пазара преди две години е, че сега на инвеститорите в молове се налага да споделят риска проектът да не заработи добре заедно с търговците. Ако преди се подписваха договори от рода наемодателят има право, а наемателят е длъжен, то сега всяка клауза се обсъжда и се търси най-изгодният за двете страни вариант”, обяснява Мариела Остен , инвестиционен директор на ZBS, които в момента изграждат първия си търговски център в Бургас. По думите й в момента е важно да се разберат причините, които спират търговците да развиват мрежата си от обекти и да се потърси вариант пречките да бъдат премахнати.
“Ако например компания Х казва, че в момента не може да мисли за нов магазин, защото изпитва трудности да намери банково финансиране за закупуване на оборудването и довършителните работи, ние сме склони да го довършим вместо тях. Стига, разбира се, да вярваме, че този търговец ще допринесе за микса от наематели, а магазинът му ще привлича клиенти”, допълва Остенд.

Поемането на довършителните работи е само един от многото реверанси, които в момента са склонни да правят собствениците. Все по-често се предлагат стъпаловидни наеми, като се започва от много ниска база за първата година. Сроковете на договора също може да са по-кратки, а немалка част от инвеститорите са склони да определят наема само на база реализирания оборот в него. Допреди година част от наемните нива във вече работещите търговски центрове също бяха обвързани с оборота на магазините, но имаше и фиксирана сума, под която не можеше да се падне.  Ново е и че в договорите с ключовите наематели все по рядко се среща и клауза за дължими неустойки при преждевременно затваряне на магазина. За да защитят интереса си обаче, инвеститорите слагат клауза, че както наемните нива, така и останалите точки в договора ще бъдат предоговорени в бъдеще.

Ако преговорите се водят с наемател от ранга на испанската Inditex, която иска да отвори магазини на поне две от марките си като Zara, Pull and Bear или Massimo Dutti, и в момента трябва да избере един от няколкото търговски центъра в града, инвеститорите са склони да й предложат дори и даден период, в който не се дължи наем. Причината е, че тази отстъпка ще улесни наемането на останалите магазини и вдигането на средните наемни нива в търговския център.

Моят мол, моят магазин

В опитите си да напълнят търговските си центрове предприемачите не се спират до по гъвкавото ценообразуване на наемите и по-либерални договори.

Част от тях дори преминават границата и влизат частично и в ролята на търговци. Един от примерите е собственик на “Денси строй”, Мартин Згурев, който освен инвеститор в един от строящите се във Варна молове “Варна тауърс” отскоро държи и правата за България на турската модна маркa Koton. Той е собственик в новоучредената компания “Фаст фешън ритейл”, чрез която ще отвори поне пет магазина от веригата през тази година. В този проект той работи заедно със собственика на HotSpot Васил Райчев.

Според неофициална информация от пазара в момента Згурев преговаря с още един моден гигант, който все още не е представен в България - британската верига за дрехи и аксесоари Debenhams. На въпроса на какъв етап са преговорите Згурев отказа да даде подробности като се аргументира, че това би попречило на евентуална сделка.

“Целият проблем е, че голяма част от световните марки предпочитат да развиват мрежата си като първо имат франчайз партньор, а едва след това, ако нещата потръгнат добре. биха влезли директно. В момента обаче българските търговци нямат необходимия финансов ресурс, а и банките отказват да ги финансират за подобно начинание”, споделя наблюденията си Згурев. По думите му в тази ситуация инвеститорите в търговски центрове, стига да могат да си го позволя, са логичен партньор на чуждите компании. Още повече че те за разлика от чистите търговци, те не биха имали толкова против в бъдеще да продадат магазините си на компанията майка. Това обаче не може да запълни един търговски център, защото инвестицията в навлизането на нови марки е много голяма. В договорите българският партньор например поема ангажимента да отвори 10-15 обекта в рамките на следващите 5 години. Според изчисленията на Мариела Остен подобно начинание струва минимум 1 млн. евро, като световните марки искат в рамките на година да отворят поне 5 магазина. Остенд сподели, че компанията й също води преговори за представителство на няколко търговски марки, но отказа да ги назове.

Васил Райчев от Hot Spot казва, че засега има желание от инвеститорите в молове да стават представители на търговски марки, но това трудно може да се случи. Собствениците на марки са склонни да си поверят бизнеса в ръцете на компании с опит, какъвто инвеститорите в търговски обекти нямат.

“Не е правилно да се казва, че ние взимаме франчайза. Това, което правим, е да помогнем на дадена компания да намери подходящия местен партньор или да съфинансираме тяхното стъпване в страната”, разясни Остенд. Тя допълни, че за тази цел е създадено отделно дружество, а целта им в никакъв случай не е да размиват основния фокус на дейността си.

Двоен тест

Един от основните проблеми за намиране на наематели в моловете из страната е предстоящото откриване на двата нови столични шопинг центъра. По точно “Сердика център” на булевард “Ситняково” и The Mall на “Цариградско шосе”. Първият предстои да отвори врати на 15 март, а вторият - в края на април.

“В големия процент търговските вериги са решили да отворят магазини и в двата, а част от тях имат и дългосрочни договори с поне още един от съществуващите молове. Така от една страна в момента не искат да рискуват, откривайки още един магазин, преди да видят как ще тръгнат тези в София, а от друга - дори и да искат да поемат този риск, нямат достатъчно средства да си го позволят”, коментира Димитър Киферов, мениджър търговски площи в консултантската компания Forton.

Сигурно е и че новите два столични мола, които все пак успяха да намерят наематели за магазините си, ще разместят витрините и в сега работещите Mall Sofia и City Center Sofia. Дано само след годината на моловетe, както шеговито наричат 2010 в посредническите среди заради очакваното отваряне на 12 тръговски центъра, не последва годината на фалитите. На търговци или инвеститори. Или и на двете.

www.capital.bg

0
March
4

Милиардерът Уорън Бъфет заяви, че спадът в жилищния пазар в САЩ ще приключи до 2011г., като според него, това е необходимото време, за което търсенето ще е в един порядък с предлагането.

В годишното си писмо от 27.02. към акционерите на компанията му Berkshire Hathaway Inc. той подчертава, че за около година проблемите в жилищния пазар би трябвало да останат зад гърбовете им, като цените ще бъдат далеч под нивата, когато бяха сериозно надути.

Най-големият спад в жилищния пазар от великата депресия в САЩ насам засегна 1/5 от населението в страната, като в резултат, през миналата година строителството на нови жилища спадна до най-ниското си ниво за последните 50 години.

Бъфет допълни, че предлагането е достигнало около 2 млн. броя годишно и от това потребителите са щастливи, но трябва да се има предвид, че търсенето се равнява на около 1.2 млн. броя. Trader.bg припомня, че Berkshire Hathaway Inc. притежава компания за покупка-продажба на жилища, за жилищно строителство и отдел за продукти, използвани в жилищното строителство. Като такава, тя бе засегната значително от кризата.

www.imoti.net

0
February
24

Цените на недвижимите имоти в Бургаско се стабилизират, не може да се очаква съществено намаление в следващите месеци, констатират експерти от регионалната структура на браншовото сдружение.

Става въпрос обаче за добрите имоти, а това определение включва атрактивна локация и качествено изпълнение, уточняват от сдружението. Логично цените на добрите имоти да се стабилизират, офертите, които отговарят на тези изисквания са малко и няма тенденция да стават повече, тъй като повечето строителни фирми нямат нови проекти, коментира Диана Иванова от „Омега”.

Когато говорим за атрактивен имот, на първо място трябва да имаме предвид разположението, около 70% от цената зависи от него, казва Стефка Томова от „Явлена”. Според нея локацията включва няколко определящи елемента – както район на града, така също ниво на инфраструктурата, разположени в близост детски и учебни заведения, търговски обекти, паркоместа. Останалите 30 % от цената са свързани с качеството на строителните работи, допълни Томова.

Клиентите трябва да са критични към офертите, най-доброто предложение не винаги е това с най-ниска цена, въпросът е какво ще получите срещу нея, смята Снежана Пашова от „Сан Сити”. Според нея цените на недвижимите имоти в Бургас са стигнали минималните си стойности и не е изключено в края на годината плавно да започнат да се вдигат.

700 евро за широк център и 600-650 евро за „Славейков” и „Изгрев” са нивата, на които се отчита интерес. Това, което категорично отличава 2010 от миналата година е динамиката, през 2009-та телефоните на брокерите просто бяха замлъкнали, сега интересът постепенно се събужда, коментират от местната структура на сдружението за недвижими имоти. Позитивен знак е и търсенето на парцели за къщи в близките до Бургас Сарафово и Ветрен.

www.dir.bg

0
February
21

Един млад бизнес получи нетрадиционен тласък - нов закон. Доскоро услугата фирма домоуправител изкушаваше малко кооперации. В новоприетия Закон за етажната собственост обаче бяха записани доста повече задължения и отговорности за хората, нагърбили се със задачата да представляват съседите си и да се грижат за общите части. Така домоуправителите доброволци намаляха и нарасна нуждата от външен изпълнител, макар и срещу заплащане. И оказва се, вече има дузина фирми, които предлагат такава услуга.

Всъщност законът беше приет още през май 2009 г., но действията трябваше да се случат отложено. С промени отпреди седмица парламентът удължи още малко този срок - до 30 юни тази година. Най-общо новостите в закона са няколко: за недобросъвестните съседи са предвидени наказания, трябва да се води домова книга, да се свикат общи събрания и да се изберат управителни съвети. Управителят на етажната собственост е натоварен с най-отговорните задачи. Освен да води документацията, да организира събрания и да пише протоколи, той трябва и да комуникира с всички подизпълнители като чистачи, електро- и асансьорни техници. Събирането на месечни такси за горепосочените услуги от живущите в блока при липсата на касиер също трябва да се върши от него.

Моят дом е техният бизнес

Повечето фирми, които са специализирани във фасилити мениджмънт (дейността по поддръжка на имотите), се появиха в последните две години. Освен тях на пазара има и тенденция строителни компании след предаването на жилищна сграда да предлагат на собствениците й помощ в стопанисването на общите части. Посредническите агенции за недвижими имоти също поглеждат към нишата дали заради спадналия брой сделки или заради нарастващия интерес към услугата професионален домоуправител.

Пакетите услуги, които предлагат тези фирми, са гъвкави и варират от събиране на такси, плащане на общи сметки за електричество, водене на домовата книга и представяне пред институциите до почистване (включително на снега), озеленяване и охрана. Предлага се и поддръжка на асансьори, като това се възлага на лицензираните фирми. Въпрос на общо решение е какъв пакет ще изберат собствениците и съответно колко ще плащат.

“Цените ни са от 15 до 18 лв. месечно на апартамент за най-базовите услуги, а при ползване на озеленяване и охрана - до 50 лв.”, разказва Цветан Йолов, собственик на специализираната фирма “Добрите съседи”. Тя е създадена през 2008 г., но вече обслужва около 20 кооперации. Почти толкова са и клиентите на “Green clean city”. Техните цени са между 20 и 30 лв. на апартамент за всички услуги - представителство пред общината, почистване, плащане на сметки и др., но без охрана и портиер.

“Когато става въпрос за ремонт на общите части, хората искат възможно най-евтиното, а когато става въпрос за услугите са склонни да плащат и малко повече”, обяснява управителят на фирмата Георги Съев.

Разпределянето на тежестта на плащане може да бъде формирана по три начина - на апартамент, на човек или според дела на собственост в общите части. Повечето договори се сключват за една година, а в най-масовия случай клиенти са новопостроените кооперации. В старите жилищни блокове още има известна степен патриархалност и господства мнението, че тази услуга може да се извършва безплатно или срещу символично заплащане от някой съсед, твърдят представители на компаниите.

И не говорят за това колко печелят. Малко, лаконично отговарят компаниите от бранша. “Фирмата ни все още не е излязла на печалба, но очакваме да започнем да печелим след две години”, обяснява Цветан Йолов от “Добрите съседи”.

И все пак конкуренция

Услугата е станала все по-разпознаваема, търсенето й се е повишило, а и конкуренцията се засилва, обобщават представители на специализираните компании.

“Преди време имаше само две фирми, а положението на пазара беше почти монополно, заради малкото предлагане. През миналата година се появиха доста нови малки компании, което е добре за качеството”, коментира управителят на Green Clean City Георги Съев.

“Фирмата ни “Триумф консулт” се занимава със сделки с недвижими имоти от пет години, започнахме да предлагаме услугата професионален домоуправител преди две и от тогава търсенето й непрекъснато расте”, разказва собственикът й Анатоли Лалчев. Около 30% ръст на клиентите през 2009 г. има една от по-старите фирми - “Бул сървисис”, по данни на управителя й Момчил Иванов.

Сега предизвикателствата, които конкурентната среда налага, стават по-видими. Фирмите всячески се опитват да устоят на конкурентите си. Пакетите от услуги стават все по-разнообразни, включват се нови дейности, като например борбата с вредителите или ремонти. Мисли се и в посока качество на комуникацията, например чрез монтиране на информационни табла във входовете, изпращане на електронни писма за предстоящи дейности. Green clean city за улеснение са предоставили възможността за плащане по банков път и чрез e-pay, предлагат и застраховки на имущество, чрез договор, който имат със застрахователна компания.

“Да, имаме растеж от гледна точка на обекти, но колкото повече обекти, толкова повече разходи, а колкото приходи идват, идват и повече разходи, като прибавим и несъбираемостта на приходите, се оказва, че колкото изкарваме, го вкарваме обратно”, коментира Съев въпроса за печалбата си.

Най-големият проблем в работата на фирмите остава събираемостта на таксите. Във всяка кооперация има поне 1% живущи, които отказват да плащат. Законът позволява те да бъдат подведени под отговорност, но разходите по съдебните дела практически обезсмислят това.

Възможности и заплахи

Естествено всички собственици на фирми за фасилити мениджмънт си задават въпроса как биха могли да развият бизнеса си. Това може да стане в посока франчайз, обяснява Георги Съев. Цветан Йолов разказва, че вече е получил запитвания от Варна, Велико Търново и Русе за извършване на дейност там. “Засега те са недостатъчни като брой, за да се разширим в тази посока, иначе защо не”, казва той.

Според него все още има някои неща, които трябва да се подобрят, за да бъде този бизнес достатъчно успешен. Трябва да се помисли за някакво адекватно обучение на кадри, защото в момента фирмите решават този проблем с вътрешни обучения, което струва допълнителни усилия. Хората, които упражняват професията, трябва да имат освен познания в областта на управлението и минимално техническо образование, за да работят ефективно.

Други заплаха за бизнеса според Йолов е потенциалната възможност Законът за етажната собственост да остане само на хартия, тоест да не се спазва. Конкуренцията засега остава между малките фирми, които отчитат повече клиенти. И вече имат страх - на пазара да навлезе голям играч, който да убие мечтите за растеж.

www.capital.bg

0
February
10

От тази година младите семейства ще могат да се възползват от данъчни облекчения при плащането на ипотечен кредит за покупка на жилище. На практика, това означава спестяване на няколкостотин лева от данъци за цяла година. Като цяло, май с това се изчерпва държавната политика в тази насока (като се има предвид, че дори новите управляващи бяха пропуснали да вкарат тази точка при гласуването в народното събрание).

Ясно е, че в момента на дневен ред е икономическата криза, но един от най-големите, да не кажа и най-големият проблем за България в дългосрочен план е демографският. През последните 20 години сме свидетели на усилена емиграция и ниска раждаемост. В резултат населението на страната намалява, а все по-малко работещи издържат на гърба си все повече пенсионери, безработни и непълнолетни.

Но да се фокусираме на кризата - не е ли тя най-подходящият момент да се опита държавата да направи нещо по въпроса? В условията на нарастваща безработица в целия свят, не малко т. нар. гастарбайтери се завръщат по родните места.

Като се има предвид, че не малко от емигрантите ни са млади семейства, сега е моментът държавата да помисли как да привлече обратно и задържи тези хора. Данъчната отстъпка от няколкостотин лева едва ли ще свърши това.

В не малко държави в Европа, се предлагат за покупка от млади семейства общински жилища при цени под пазарните. Нека поразсъждаваме върху подобен вариант у нас.

Строителството в момента възлиза на около 300 евро кв. метър, без включване на терена в цената. Ако държавата отпусне земя за подобен проект и възложи на външни фирми изпълнението при нормален марж на печалбата от 20% крайната цена би била 360 евро кв. м.

Едно двустайно жилище от 70 квадрата тогава би струвало около 25 хил. евро, а тристайно 30-32 хил. евро. Единственият разход който реално ще направи държавата, освен финансирането (на което ще се спрем по-късно) е земята, върху която биха били построени тези жилища.

Градовете, които реално имат нужда от такива проекти са София и Варна, къде се концентрира вътрешната за страната миграция на население. В другите градове подобни проекти биха били неизгодни, предвид демографския срив на места, цените на съществуващите жилища ще са под себестойността на новопостроените.

Подобни проекти биха били полезни по време на бума на имотите през 2006-2008 г., като можеха да охладят страстите. Сега такава идея би била посрещната с рев от страна на строителите (въпреки че ще им се осигури работа), но в крайна сметка времето, когато работеха на 200% печалба приключи.

Подобни проекти биха имали отрезвяващо действие върху пазара като цяло. Предлагането на субсидирани жилища би раздвижило предлагането на съществуващи имоти, които стоят празни в очакване на възстановяване на цените. Разбира се, инвеститори и спекуланти се надяват кризата да отмине за месеци и цените да се върнат мигновено до старите нива, което няма как да стане.

В момента броят на сделките е изключително малък по две причини - нежелание на продавачите да свалят цените и липса но купувачи при сегашните условия на предлаганите цени. Търсенето и предлагането рано или късно ще се срещнат, а подобен проект би помогнал за това. Раздвижването на пазара по този начин може да стане и при сравнително неголяма като обем намеса на държавата.

Хипотетичното строителство на 5 000 жилищни единици в София (2 и 3 стайни апартаменти) би струвало около 250-300 млн. лв., които не е нужно да бъдат финансирани изцяло от държавата (въпреки 7-те млрд. фискален резерв). При държавни гаранции за подобни проекти вероятно не малко банки биха участвали с ресурс, а и са възможни издаването на обезпечени с имуществото облигации.

При условие, че се намира целево финансиране и то ще бъде със сравнително ниска лихва поради гаранциите на държавата, лихвите по кредитирането на младите семейства за покупката на тези жилища могат да са нива от порядъка на 5-6%. В крайна сметка, дори държавата ще спечели от инвестицията в подобен проект, при положение, че сега голяма част от резерва носи доходност от под 1 на сто.

При финансиране от 25 000 евро на 6% лихва, месечната вноска за 25 г. период възлиза на около 160 евро. Същата калкулация за 32 000 евро показва вноска от под 210 евро. Тези стойности са близки до нормалните съотношения вноска/доход при следна заплата в София от 800-900 лв., респективно доход от 800-900 евро на семейство (четете - Каква ипотека може да си позволите?).

За да се избегнат злоупотреби от купувачите, разбира се, трябва да бъдат въведени множество ограничения като: придобитото жилище да не може да се продава или отдава под наем поне 10 години; таван на имотно състояние на младите семейства и техните роднини първа линия; при отказ от програмата участниците губят внесените суми (които ще са приблизително равни на наем на подобно жилище) и други. Подобни проекти у нас най-вероятно ще срещнат отпор от редица браншови камари и политици съответно, но ако нашата държава иска да има бъдеще, трябва най-накрая да започне да се грижи за децата си.

www.profit.bg

0
February
5

Фундаменталният въпрос особено вълнува всички собственици в България (над 90% от населението), но и всички потенциални купувачи. За да разберат дали има балон на пазара, икономистите най-често използват показателя “цени-доходи”, измерващ покупателната способност на населението. Има различни методологии, отчитащи средната заплата в страната, брутния вътрешен продукт на човек от населението, но един от най-точните измерители е “цени на жилищата спрямо доходите на домакинствата”. Това важи особено за България, където все още се срещат плащания на надници под масата. Плюс на фамилните приходи е, че в тях освен твърдата заплата влизат и други доходи - от наеми, от сделки с имоти, дори от депозити.

Анализът показва, че от 2002-ра до 2008 г. цените на жилищата в България са нараснали два пъти и половина по-бързо от доходите на гражданите. Подобно балонизиране е характерно и за други източноевропейски страни, влезли в ЕС, НАТО или в еврозоната. Присъединяването към двата съюза и въвеждането на еврото (или по-скоро новините за това) водят до приток на чуждестранни инвестиции и поевтиняване на кредитния ресурс. Голяма част от вложенията се насочват към имотите и в резултат цените се покачват.

Сравнението с доходите показва, че още през 2006-2007 г. на пазара у нас се е заформил балон. Образно казано, тогава едно семейство е трябвало да отделя всичките си доходи в продължение на 7 г., за да купи стандартен двустаен апартамент от 65 кв. м (бел. ред. - без да се взема предвид жилищният кредит и лихвите по него). А през 2008 г., когато цените бяха стигнали върха си, за същата сделка са били нужни над 9 брутни годишни дохода.

Тръгналият от есента на 2008 г. спад на цените върна покупателната способност на ниво от 2005 г. И по всичко изглежда, че това няма да е краят. Жилищата все още изглеждат надценени, ако се вземе средната стойност на съотношението “цени-доходи” за последните 11 години. Усредненият показател е между 6,0 и 6,5 годишни дохода, а през 2009 г. нивото падна до 7,8.

Ако се приеме, че тази година няма да има съществена промяна в доходите, предвид очакванията за нулев растеж на брутния вътрешен продукт, може да се прогнозира, че цените на имотите биха могли да паднат с още 15-20%, преди да намерят дъното си. Най-черният сценарий за допълнителен спад засега е малко вероятен предвид очакваното възстановяване на икономиката през 2011 г.

Банките също не искат срив на пазара и доказателство за това е пасивната им политика по отношение на отнети имоти от неизрядни длъжници (лошите кредити). Те се обявяват на публична продан на сравнително високи цени, като почти липсват агресивни суперниски оценки.

От друга страна, банките за момента не облекчават условията за отпускане на ипотечни кредити, което евентуално би обърнало пазара и дори би предизвикало нов ценови ръст. Въпреки някои лихвени промоции цените на жилищните кредити не тръгват масово надолу. Доказателство за това са данните на БНБ, че през декември годишният процент на разходите (ГПР) за жилищните кредити в евро остава почти без промяна.

Няма съществена разлика и при друго важно условие на кредита - процентът на финансиране, който отпускат на купувача. Засега той остава между 50 и 80% според типа имот, а преди кризата процентът беше между 80 и 100%.

Макроикономически показатели като ниво на заетост и стопански растеж също “играят” в посока на продължаващ спад на цените. При растяща безработица, увеличение на лошите кредити и продължаваща несигурност в икономиката няма как да се зароди нова вълна купувачи, която да повлияе за поскъпване на имотите.

www.trud.bg

0
February
5

Промоционални оферти, лизингови схеми, бонуси и „гаранции” за осигуряване на банков кредит – това са само част от сламките, за които давещи се строителни фирми се хванаха, за да си уловят „рибки”. Който се хванал – хванал, който изгорял с капаро – изгорял, който пък “минал метъра” и се сдобил с дълго мечтаното от него жилище по нова, модерна за разклатения пазар схема – честито!

Какви са капаните на капарото, за какво да внимаваме, когато купуваме жилище директно от строителя или пък жилище, обременено с ипотека – коментар на адвокат Бисерка Маринова, която е и собственик на агенция за недвижими имоти. Заради кризата и спада на имотния пазар от известно време насам се предлагат различни изгодни на пръв поглед за купувача схеми за покупка на жилище. Какви опасности дебнат от тях?

За да активизират своите продажби, някои строители предлагат различни варианти при договарянето на новото строителство. Освен намаляването на първоначално внасяната сума за сключването на предварителен договор, привлекателни са две други схеми. Първата се използва отделно на пазара и е свързана най-вече с изискванията за гаранции от страна на чуждестранните инвеститори. Сумата се предава от банката на продавача едва след изповядване на сделката и след получаване на удостоверение за тежести. Втората предлагана схема е още по-интересна. Става въпрос за т. нар. продажба с обратно изкупуване. Това звучи много добре, защото създава у купувача чувството, че ако не може да обслужва ипотечния си кредит – може да развали продажбата. Но остава един много сериозен въпрос – дали строителната фирма тогава ще бъде все още действаща и ще има ли средства, с които да върне платената цена.

Какви проблеми биха могли да възникват при купуване на имот, върху който има ипотека към банка? За какво трябва да внимават клиентите при сключването на директна сделка със собственика или пък при участие в търг за публична продан?

При покупката на ипотекиран имот е задължително да се договори с банката дали с част от цената ще се погаси ипотечното вземане или договорът за кредит ще бъде прехвърлен на купувача, ако банката го одобри. Аз лично не бих съветвала купувачите да ползват предварителен договор. До нотариалната сделка те нямат каквито и да било гаранции за прехвърлянето на собствеността. Що се отнася до покупката на имот чрез публична продан, този способ дава възможност да се закупят имоти под пазарната им стойност. Трябва, обаче, да се знае, че действията на съдебния изпълнител могат да бъдат обжалвани в определени от закона случаи. Съществува вероятност да има трети лица, които да имат претенции, че имотът, който се продава, е тяхна собственост, а те не са нито длъжници, нито попечители по вземането. Така че, проверките, които прави банката при отпускане на кредити и тези, които се правят при публичната продан, формално намаляват риска, но те не са еднозначни с правен анализ, нито пък изследват например дали продавачът няма производство по несъстоятелност, заради което сделката може и да бъде обявена за недействителна.

Какви са капаните за купувача при покупка на имот „на зелено” в разгара на кризата и как той може да си търси правата при неизпълнение на договора от страна на инвеститора?

Не е пресилено да се каже, че най-много рискове крие покупката на незавършено строителство при реална опасност много от строителните фирми да не успеят да спазят уговорените срокове или изобщо да не стигнат до въвеждането в експлоатация на започнатия обект. В крайна сметка, може да се стигне не само до загуба на собствеността, но и до загуба на внесените средства. И зависи от това какъв е видът на подписания договор – дали той е предварителен или вече има вече изповядана нотариална сделка. Отношенията могат да бъдат много усложнени, ако строителят е получил правото на строеж срещу обезщетение. При неизпълнение на поетите задължения към собствениците на терена има опасност договорът да бъде развален и това да доведе до отпадане правата и на купувачите „на зелено”.

Много хора сключват предварителен договор за покупко-продажба на имот, но не успяват да осигурят парите. Какви са начините да си гарантират безпроблемно връщане на внесената в аванс сума? В какви капани може да попадне купувачът при предоставяне на т. нар. капаро и как след това да си търси правата?

Масова практика беше даваната при сключване на предварителен договор сума да се означава като капаро или задатък, което води до загубата му, ако купувачът се откаже от сделката. Съвсем друго е положението, когато в договора е записано, че дадената сума е авансово платена част от цената. И в случай на разваляне на договора, като например – несключване на нотариалната сделка в определен срок, сумата подлежи на връщане на купувача. Възможен е и един междинен вариант, в който се предвижда, че в случай, че предварителния договор, поради неизпълнение на задълженията на купувача, не бъде остойностен, продавачът може да задържи част от дадената сума като неустойка, а не като капаро. За мен това е най-справедливото решение. И държа да подчертая, че при неосигуряване на финансирането, обикновено поради неодобряването от страна на кредитната институция, не е обективна причина и не води автоматически до освобождането на купувача от отговорност. Той може да си получи обратно платената сума, вписана в предварителния договор, само ако тя не е договорена като капаро.

Какъв е нормалният размер на предоставяната сума в аванс от купувача, тъй като няма законово определен минимум и максимум?

Както при всички пазарни взаимоотношения, всичко зависи от интереса на двете страни по конкретната сделка, възможно е продавачът да е притиснат от различни обстоятелства и да е обявил много ниска цена, но да поставя изискването за внасянето на по-голяма сума при подписването на предварителния договор. Когато, обаче, в същия ценови диапазон и при аналогични имоти в даден пазарен сегмент има голям брой оферти, купувачът има основание да предложи по-малък размер на предварително внасяната сума, например, като най-често използвания е 10%. Има и нещо повече: някои от продавачите са готови да приемат разсрочено плащане или да удължат срока за финализиране на сделката далеч над обичайното доскоро - от един месец. Искам да подчертая, че не съветвам никого да сключва предварителен договор при неактуални документи или непроверени права на продавача.

Напоследък все по-често попадаме на обяви, в които продавачът на жилището гарантира осигуряване на банков кредит за финансиране на сделката – от 50% до 100% от стойността на жилището. Съществува ли наистина такава възможност, предвид факта, че много банки сключиха договор за финансиране строежите на редица фирми и имат интерес площите от тези сгради да се продават?

Нека не забравяме, че проучването се прави на кредитополучателя, а не на продавача. Няма пречка за подобно финансиране, стига купувачът да може да докаже трайни и високи доходи и да е в подходяща възрастова група. При активен пазар на имоти честа практика беше комбинацията от ипотечен и потребителски кредит. Но тъй като безработицата намали кръга на подходящите кредитополучатели, актуална стана лизинговата схема за финансиране на покупката. При нея се дава възможност да се изплаща имотът на лизингови вноски, което изглежда привлекателно, тъй като е съпоставимо с плащането на наем и не се прави такова сериозно проучване на кредитополучателя. Подчертавам, че собствеността при лизинга се прехвърля след пълното изплащане на имота, докато при ипотечния кредит това става със сключването на самия договор за покупко-продажба. И е много важно да се избере максимално сигурна лизингова компания, защото лично аз имам съмнение, че когато имотът се придобива на лизинг от строителя, дори и условията му да са много по-добри от тези на лизингово дружество, рисковете са многократно завишени.

А каква е законовата рамка за сключването на подобни сделки?

В момента в България няма закон за лизинга. Няма никакви ограничения кой може да дава на лизинг.

Подобни обещания с цел привличане на клиенти, обаче, са нелоялна търговска практика. С какви други обещания продавачите привличат клиенти? Къде е границата между реалността и измамата?

Нека не забравяме, че некоректността може да започне още от оферирането чрез посредник, който обявява, че няма да иска заплащането на комисиона от купувача. Това просто означава, че комисионата е сключена в обявената цена. На следващо място, ако една сграда е на начален етап от строителството, обявяването на много ниска цена едва ли ще покрие риска от довършването на строежа. Не е реално и да се очаква, че при ниска цена ще има високо качество на строителството, дори и да се стигне до въвеждането на сградата в експлоатация. Няма да се спирам на ценовия диапазон, защото той е различен за различните видове имоти и различните райони.

Освен новите схеми, много продавачи предлагат и бонуси към жилищата и офисите – например обзавеждане, гараж, паркоместа. Как тези бонуси трябва да бъдат отразени в договора за покупко-продажба? С какви проблеми може да се сблъска тук купувачът?

Да започнем отзад напред. Паркоместата са един болен въпрос за пазара за недвижими имоти и той все още не е решен нормативно – дали те са или не са самостоятелни обекти. Но да се върнем на бонусите. Такива бонуси предполагат купувачът да стане собственик, което означава, че трябва да се спази съответната форма. Ако става въпрос за недвижим имот, какъвто е гаражът, формата е нотариална. За движимите вещи ще бъде достатъчна и обикновена писмена форма, като обикновено се договаря една обща цена – за основния обект и за всички бонуси. Аз, обаче, бих препоръчала тази цена да бъде разбита по отделни обекти, защото това ще е съобразна гаранция, че при нищожност няма да се стигне до отпадане на правата едновременно върху всички придобити бонуси.

Когато човек по един или друг начин е “завлечен” от строител, каква е успеваемостта на едно съдебно дело и колко време средно отнема това?

Един процес, няма какво да се лъжем, въпреки новия Гражданско-процесуален кодекс от миналата година, въпреки всички направени реформи, производството е многоинстанционно и в крайна сметка говорим за няколко години.

Какво бихте посъветвали купувачи, които са поблазнени от възможността да се сдобият с атрактивен имот на по-ниска цена, но при по-висок риск?

За поставените капани вече говорихме. Рискът може да бъде ограничен като се избягва покупката на незавършени обекти, при цени, които са многократно по-ниски от предлаганите на пазара и да не се подценява сериозният правен анализ. Защото нотариусът не е адвокат на страните, нито пък съдебният изпълнител, който извършва една публична продан, извършва такава сериозна проверка.

Би ли била някаква гаранция за купувача проверката на фирмата в регистрите на Строителната камара?

Въведеният регистър на строителните фирми създава допълнителни гаранции, но нека не забравяме, че особено в бизнеса в момента има голяма динамика. Това показва, че към някакъв момент тази фирма е изпълнила определени критерии, за да бъде вписана в този регистър. Въпросът е доколко нещата са така и към датата на сключване на договора.

Има ли случаи, при които строителна фирма действително може да съдейства на клиентите си да получат банков кредит? Коментар на Екатерина Кирилова, директор „Маркетинг и клиентски сегменти” на УниКредит Булбанк. Има ли възможност строителни фирми да дават на своите клиенти гаранции за осигуряване на кредит за финансиране на сделката? В много обяви се посочва, че фирмата дава гаранция за осигуряване финансирането на покупко-продажбата чрез кредит.

В последно време се появяват подобни обяви поради това, че банките преразгледаха политиката си за отпускане на кредити и станаха много по-консервативни. Гаранции не биха могли да се дадат. Да дадеш гаранция за някого – това означава д встъпиш с него в дълг. Мисля, че малко строителни фирми биха го направили. Има, обаче, и един друг ангажимент – фирмите да съдействат за отпускането на кредит. Да, би могло и има такава практика. Банките имаме договори със строителни фирми и приоритетно гледаме такива кредити, но това въобще не означава, че те ще бъдат отпуснати. Отпускането е пряко свързано и зависи от кредитоспособността на дадения клиент, тя се измерва по определи параметри – заплата, други задължения, данъчни задължения и т. н. Единственото, което натежава при работата с конкретни строителни фирми, е че ние като банки знаем, че даденият имот ще бъде завършен и сме сигурни във високата му ликвидност. И вие знаете колко случаи има в практиката на хора, които изтеглиха кредити от банки и закупиха имоти на зелено, а те все още не са видели бял свят. Пак повтарям, в никакъв случай не може да се гарантира отпускането на кредит, тъй като това е свързано с характеристиките на потенциалния кредитополучател. Преференции биха могли да се ползват, но гаранцията може да бъде дотолкова, доколкото банката е сигурна в качеството и ликвидността на дадения имот.

В такъв случай как потенциални купувачи на имоти могат да бъдат сигурни, че фирма, даваща им подобни обещания за съдействие, действително има сключен договор с банка за финансиране на съответния строеж?

Трудно би могло да се намери подобна информация, тя не се разпространява. Клиентите трябва да разчитат на качеството на самата строителна компания. Но пък по отношение на кредита бих посъветвала клиентите, когато тръгнат да купуват жилище, да обърнат нещата. Първо, за да са сигурни, че ще получат кредит, да проверят при какви условия и в какъв размер дадена банка би могла да им отпусне кредит. Тогава вече да си правят сметка колко могат да додадат като лично участие и да си потърсят имот. Също – да се насочат към фирми, които са ясни и точни на пазара, защото споменах – в практиката има достатъчно случаи на фирми, търсещи допълнително финансиране, защото не са докарали обектите си доникъде.

Все пак, много банки сключиха договори със строителни фирми за финансиране реализацията на техните обекти. Имат ли същите тези банки интерес да рискуват повече и да кредитират потенциални купувачи на имоти от същите тези обекти с оглед на това по-бързо да си върнат заетите на съответната фирма пари?

Да, разбира се, принципно е така. Но все пак – хората трябва да си погасяват кредитите. Защото иначе преливаме от пусто в празно. Ако след половин година клиентът започне да изпитва затруднения да си погасява вноските – това означава, че е прехвърлен проблемът от едната страна на другата. Разбира се, предпочитаме и за нас е добра тази верига – фирмата да е финансирана от нас и ние да отпуснем кредит на клиент, желаещ да закупи апартамент от нея. За нас е много добра тази схема, но пак повтарям – това в никакъв случай не гарантира на клиента, че ще получи кредит. Може да се дадат преференциални условия от гледна точка на ценовите параметри на клиентите на дадената строителна компания.

www.darikfinance.bg

0
February
2

С увеличаване на последствията от икономическата криза се увеличават и проблемните ипотеки. За част от хората, получили пари срещу заложени имоти вариантът вече е само един -нямат пари за вноските по кредита и губят залога. Дали този процес, познат ни от началото на кризата в САЩ при просрочените ипотеки, ще има същото въздействие върху българския пазар на имоти?

В последните седмици актуален стана въпроса за ролята на кредитиращите институции на пазара за имоти. От една агенция за недвижимости дори обявиха, че от поведението на банките до голяма степен ще зависи развитието на пазара, в това число цените и евентуалния им спад. Иначе казано, ако те решат да пуснат повечето от проблемните си имоти на пазара, може да се стигне до пренасищане и съответно натиск върху цените. Нека поразсъждаваме дали това е така.

Официално в края на декември 2009 година бе обявено, че така наречените „лоши” или необслужвани или проблемни кредити достигнаха 14%. Какво означава това в пари е трудно да се изчисли. Но преглед на публичните обяви на частните съдебни изпълнители за вида, цената и качествата на имотите, вече присъдени на кредитодателите показва интересни неща.

Например, най-евтините предложения за продажба на ипотекирани имоти са за земеделска земя. Тепърва предстои да бъде анализиран пазара на земя у нас след еуфорията от 2007-2008 година, но интересно е как финансовите институции са давали кредити срещу идеални части от парцели земеделска земя. И дали са анализирали възможността да се намерят купувачи на, да кажем 1/ 3 от нива от 5 декара.Ето и един конкретен пример – продава се чрез частен съдебен изпълнител 1/3 идеална част от лозе с обща площ 1.2 декара в землището на село в околностите на Стара Загора за 90 лева първоначална цена. Трудно някой ще купи подобно нещо, коментират хора ,свързани с процедурите, освен собствениците на съседни парцели, ако имат интерес да увеличат земята си. Независимо от цената, земята има стойност ако е достатъчно голям парцел и може да се ползва самостоятелно. Вторият въпрос е колко ли е получил срещу това парче лозе кредитополучателят? Едва ли ще е много, предвид първоначалната цена и стойността на ипотекираната земя.  Подобно е и положението с идеални части от селски къщи – в едно село край Генерал Тошево например се продава 1/3 от двор със записана по документи в него полумасивна сграда, от която обаче съдебния изпълнител е открил само основите. Подобна продажба също няма шанс, независимо от ниската цена. Изводът от тези и много други подобни примери – на много места собственици на малки парцели или части от парцели са се възползвали от ситуацията и са взели пари срещу тях, вероятно отчитайки, че е трудно да ги продадат.

Най-скъпите имоти в списъците на частните съдебни изпълнители в началото на 2010 година пък са фабрики, хотели и магазини. Тук също възникват куп въпроси, на които отговорите не са много лицеприятни както за процеса на кредитиране у нас по време на бума на пазара за имоти, така и за съответните длъжностни лица в клоновете на кредитните институции. Кой например би дал 21 милиона лева за фабрика в индустриалната част на Бургас, заедно с построените и представете си в какво състояние намиращи се едно и двуетажни сгради? Независимо, че площта е над 7 декара. А за да се търси подобна сума при търга, отпуснатия кредит е бил значителен. На каква база е станало одобрението на кредит, как е била оценена фабриката – все въпроси, на които отговорът вероятно е банкова тайна.Трагично е положението от гледна точка реализация и за обекти по Черноморието, амбициозно започнати, но  така и незавършени. Например дали ще намери купувач вилно селище в прочулата се с презастрояването си Бяла, ако 70-те отделни къщички са на груб строеж, а цената – повече от 1.5 милиона лева? И при условие, че за довършването на градежите са необходими поне още толкова средства. Подобни примери също има достатъчно.

Изводите от всичко това се налагат веднага. На първо място, значителна част от ипотекираните имоти, които стават собственост на кредитодателя, нямат шанс да се превърнат в хит на пазара и да определят цени и тенденции. Сред повече от 300 предложения, анализирани по този показател от брокери, на определението „интересни за потенциални купувачи” отговаряха едва 25. При това за да бъдат купени, те трябва да минат през тръжна процедура, а това може да вдигне цените и да ги направи неатрактивни. Вторият извод засяга тези, които са отпускали кредити срещу подобни обезпечения-вероятността  имотите, станали тяхна собственост да си останат в активите им е голяма. Въпросът е какво ще правят, ако не могат да ги продадат? Могат да ги дадат за управление с договор, ако са завършени и годни за експлоатация. Могат да свалят драстично цената и да търсят на тази база купувачи, но със загуба от отпуснатия кредит.А могат и да ги оставят за по-добри времена, но пък за поддръжката и охраната им ще трябва да се отделят доста средства.

www.imoti.net

0
January
29

През годината протичаше процес по закриване на представителства в по-малки областни центрове на някои компании от бизнеси, засегнати най- сериозно от икономическата ситуация, сочи доклад за офис площи за 2009 на GVA Sollers Solutions.

Този факт също допринесе за увеличаване на процента на незаетост на офис площите в тях, като на места той достига до 50% (в София - 18.3%). През 2009 г. на територията на страната са завършени над 400 хил. кв. м офис площи, от които 235 хил. кв. м в София, 56 хил. кв. м във Варна и 35 хил. кв. м в Пловдив.

Поради наличието на голям обем незаети офис площи, инвестиционната активност в сегмента намалява. По данни на НСИ, през първите девет месеца на 2009 в България са издадени общо 242 разрешителни за строеж на административни сгради, което е с 27.54% по-малко в сравнение с тези, издадени през същия период на 2008.

В София от началото на годината са обявени инвестиционни намерения за изграждането на нови 453 хил. кв. м офис площи, бъдещето на част от които е неясно. За разлика от столицата, в останалите градове на страната новите офисни проекти са единици.

www.profit.bg

0