November
6

Криза има и тя е факт. Около това становище се обединиха участниците в срещата „Антикризисни решения: какво проработи и къде сгрешихме?” в рамките на конференция BalREc, която се провежда с медийното партньорство на Profit.bg.

Предприемачите трябва да се съсредоточат върху качествени проекти с добра локация и да ги предлагат на приемливи цени, според Атанас Гаров изпълнителен директор на Colliers International.

Цената е един от аспектите, които могат да съдействат за раздвижване в сектора, според Гаров. Сделки няма, защото продавачи и купувачи не могат да срещнат своите интереси в условията на криза.

Банките кредитират и ще продължават да кредитират. Просто в настоящите условия, те са изключително предпазливи и не толкова склонни към риска, според представител на банка Пиреос. В тази насока, всеки от участниците на пазара трябва да поеме своята отговорност, за да се излезе от кризата. Банките правят това посредством мерките срещу лошите ипотечни кредити.

Рискът между банките и предприемачите обаче, трябва да се подели. Не може да се иска финансовите институции да поемат цялата тежест на настоящата среда.

Какво правят банките, за да се излезе от кризата? Те подкрепят предприемачите, на които са отпуснали средства, като ги съветват да насочват своите потенциални клиенти, желаещи да закупят имот към тях. Финансирането на подобни клиенти не може да повиши рисковата им експозиция, която те, така или иначе, вече са поели.

Подобни клиенти са с предимства пред останалите и за финансиране на покупка на имоти. Друго, което съветват кредитираните предприемачи, е да продават на разумни цена.

Те трябва да калкулират средствата, които биха платили за лихви към банката при формирането на цената си и тя да е разумна, допълниха от Пиреос.

Друга насока за излизане от тежката ситуация е държавата да се намеси на сегмента, който бе изоставилa през последните 10-20 години.

Трябва да се участва в проекти съвместно с предприемачите, чрез апортна вноска на държавна земя с гарантирана относително ниска цена за млади семейства, които няма къде да живеят. Подобна цена, например може да е около 650 евро, коментираха представени предприемачи. Така ще се намали цената на предлагане на жилищата, каквото понижение в момента не може да има поради високите цени на парцелите.

Последните проявяват склонност да поевтиняват с много по-ниски темпове в сравнение с цените на имотите, което пък изчерпва потенциала за по-нататъшно понижение в цените на имотите, което да ги направи по-достъпни.

www.profit.bg

0
November
6

Австрийската компания Real4YOU Immobilien GmbH, инвеститор в изграждащия се в София “Люлин Мегамол”, подписа договор за наем на търговска площ с веригата “Техномаркет”. “Райфайзен имоти” е консултант по отдаване на площите в изграждащия се от австрийски инвеститори мол. До момента над 55% от площите в търговския център са с договорени наемни условия с конкретни наематели, а над 30% вече са и с подписани официално договори.

Планира се магазинът да заема площ от 1475 кв. м. Концепцията на мола, чието строителство започна в началото на септември 2009 г., е да осигури модерна търговска среда в този район на столицата.

Предвидените за отдаване под наем търговски площи са с чиста отдаваема площ от над 24 000 кв. м, включват над 100 магазина за мода и аксесоари, салони за красота, бижутерия, книжарница и музикален магазин, кафенета, ресторанти, както и първия в София хипермаркет на словенската верига “Меркатор”. Молът е проектиран с модерно оборудвани паркинги, разположени както под търговката част, така и на покривните етажи, разполагащи с повече от 830 паркоместа на площ от около 38 000 кв. м.

www.monitor.bg

1
November
2

Да се върнем две години назад и да видим дали имотите са били по-лесно достъпни тогава, отколкото сега. Това ще се опитаме да направим, като сравним цените на имотите със средната работна заплата в страната.

Според официалната статистика средна работна заплата през 2006 година е възлизала на около 340 лв. В София разбира се средната заплата е била значително по-висока, или ако приемем, че тя превишавала с около 50% тази за страната, то е възлизала на 510 лв, или около 260 евро.

При цени на имотите около 500 евро за кв. м. в нормален квартал на София през третото тримесечие на 2006 година, цената на двустайно жилище от 65 кв. м. е възлизала на около 32 500 евро.

Тоест софиянец със средната заплата от около 500 лв. е трябвало да работи 125 месеца, за да си заработи жилището си, без да прави каквито и да било други разходи.

Как стои ситуацията днес при средна цена на жилищата от 900 евро за кв. м., съгласно офертите продава в имотния сайт imoti.net.

Според данни на националния статистически институт, средната заплата за страната е в размер на около 550 лв. Отново за София я увеличаваме с 50% тоест при ниво от 775 л., или около 400 евро.

Така времето за откупуване на същото жилище от 65 кв. м. днес става вече 147 месеца, или наблюдаваме едно влошаване на качеството на живот отпреди три години, преди старта на голямото поскъпване на имотите.

Високите цени доведоха до това имотите в София да са с изключително ниска доходност от отдаване под наем. С доходност от 5 - 5.5% инвестициите в имоти носят на собствениците си по-ниска доходност дори от банков депозит.

www.profit.bg

0
November
2

Знаете ли какво представлява законът за етажната собственост? Този въпрос задават от месец районните кметове в цялата страна. Отговорът, който получават обаче, е един и същ. По-лошото, че е при 80 на сто от хората той е отрицателен. А най-лошото, че неизпълнението на текстовете в него води до глоби от 1000 лева. В закона за етажната собственост е записано, че до първи ноември всички, които притежават апартамент в блокове, трябва да регистрират общо събрание на собствениците. Освен това всички притежатели на апартаменти пък задължително трябва да бъдат вписани в съвременен вариант на домовата книга, позната ни от близкото минало.

Ако комшиите в сгради или входове с повече от три апартамента не направят учредителни събрания и не регистрират доброволно сдружение, те ще бъдат принуждавани да сторят това от районните кметове. Местните власти имат три месеца да убедят живеещите в големите сгради да се регистрират, след което могат да налагат и глоби за закъснението. В закона е записано, че в книгата на собствениците трябва да бъдат вписани с трите си имена всички съсобственици на дома. Ако в него има наематели, имената също трябва да присъстват в книгата заедно с началната дата, на която са се нанесли.

От закона не са забравени и домашните любимци. Кучета, котки и папагали също се вписват задължително в книгата на собствениците. На учредителното събрание задължително трябва да присъстват собственици на всички домове във входа (блока) или техни представители, гласи нормативният акт. Комшиите трябва да изберат управителен и контролен съвет.

Всички съседи, които искат да санират заедно блока си или да се възползват от европейските програми за обновяване на жилищния фонд и енергийна ефективност, могат да регистрират и юридическо лице - сдружение на собствениците в режим на етажна собственост. То е доброволно. Ако го изберат след учредяването, копие от протокола трябва да бъде представено заедно със списък на съсобствениците и техните нотариално заверени подписи пред местните власти. В закона е записано още, че жителите на баровските затворени комплекси няма нужда да учредяват подобно сдружение на собствениците или общо събрание, но за сметка на това притежателите на тези домове са задължени да сключат договор с инвеститора и другите съсобственици в комплекса.

Под удара на закона не попадат и малките сгради с по-малко от три апартамента. След учредяване на общото събрание собствениците са длъжни да се събират поне веднъж годишно, за да приемат бюджет, както и да решават какви суми ще се събират за консумативи и да се отделя за специален фонд за аварийни ремонти. За тези събрания е нужен кворум от 67% от живеещите.
Събрания не могат да се събират от 15 юни до 15 септември, когато е отпускарският период, както и на официални празници и в почивните дни.

Вписването на ЕГН е незаконно

Домоуправители в Пловдив събират незаконно данни на свои съседи, разказаха за “Стандарт” потърпевши. От месец в целия град под тепетата са разлепени листовки на кметството, които напомнят на собствениците на апартаменти, че трябва да направят до 30 октомври общото събрание на входа си. В повечето квартали на града отговорниците по входове вече са раздали задължителното заявление за вписване в публичния регистър, който се води в общината по район.

В заявлението всеки собственик на апартамент трябва да впише колко хора живеят в него, като посочи трите им имена. Освен това трябва само да посочи какъв документ за собственост притежава за ползвания от него апартамент. В квартал “Южен” обаче домоуправители са искали собствениците да запишат в бланката и ЕГН-тата на живеещите, както и номера на нотариалния акт. “Това е незаконно, как ще ми искат номера на акта. Та с него могат апартамента да ми продадат за ден”, оплака се възрастна дама от квартала. Тя не е вписала тези данни в документите въпреки настояването на домсъвета. За разлика от нея обаче много семейства от входа са написали всички тези лични данни. Докато в Пловдив вече попълват декларации, повечето жители на столичните квартали днес и утре ще правят събрания и ще попълват заявления. Трескавата подготовка започна, след като районните кметове разлепиха “бележки за подсещане”.

www.standartnews.com

0
October
31

Какво правите, ако сте от грешната страна на падащ пазар? Продажба в кризата е донякъде психическо приспособяване, отчасти проява на здрав разум. От Motley Fool систематизират някои важни съвета за продажба на вашия дом в тези времена:

1. Повечето агенции за недвижими имоти са на мнение, че обявяването на подходяща цена е една от най-добрите стратегии в условията на конкурентен пазар. Но това е също една от най-големите трудности за продавачите, които си спомнят цените от преди няколко години. Тъй като нещата се променят на пазара от месец на месец, то може да бъде трудно да се прецени какви цени ще позволи пазарът. Това означава, че трябва да разчитат предимно на експертизата на имотния ви агент.

2. Не забравяйте: Това беше тогава, сега е друго. Просто трябва да забравите, че съседът ви е продал жилището си в неугледно състояние през 2007 г. за три часа. Новата ситуация може да включва правене на отстъпки към купувача, като ценови корекции, ремонт, и т. н.

3. Бъдете придирчиви. Поканете откровен приятел да се разхбходи вашия дом и да посочи неща, които биха отблъснали потенциални купувачи. Едно безпристрастно око може да види неща, които един собственик вече не забелязва.

4. Премахнете безпорядъка. Твърде многото предмети са визуално разсейващи, и това създава лошо първо впечатление. Махнете излишните неща, като с малко усилия и разходи ще преобразите дома си по начин, който купувачите ще оценят.

5. Създайте неутрална територия. Не е нужно да боядисате всичко в бяло, но помага ако отстраните необичайните цветове и премахнете личните вещи. Искате все пак потенциалните купувачи да могат да се предвиждат в дома ви, а не да критикуват вашия вкус.

6. Погрижете са за малките неща. Пребоядисайте, сменете стари осветителни тела, изчистете, поставете цветя - накратко, направете каквото можете да направите, за да изглежда дома ви привлекателен за потенциален купувач. При голямото предлагане купувачите могат да си позволят да бъде претенциозни.

7. Стойте в час. Продавачите трябва да бъдат нащрек в този пазара. Ново жилище се предлага на пазара във вашия квартал? Проверете на каква цена и в какво състояние е имота в сравнение с вашия. Получавате по-ниска оферта? Преди да я отхвърлите проверете последните данни за вашия район, за да видите дали цените са се променили. Има огледи на дома ви, но няма купувачи? Опитвайте се да получите обратна връзка от потенциалните купувачи или агентите им за причините. Да държите под контрол процеса на продажба е от ключово значение за осигуряването на добра и навременна сделка. Въпреки че продавачите днес трябва да са по-гъвкави отколкото през последните години, няма причина за паника. Хората все още си купуват, просто не със същия необуздан темп от недалечното минало.

dom.dir.bg

0
October
27

Има ли криза на доверие в пазара на недвижимите имоти ?

- Има хаотичност в посланията от различните участници на пазара - предприемачи, банки, консултанти или крайния потребител, през последните месеци. Това се случва заради разминаванията в очакванията. Всички очакваха, че пазарът ще върви все нагоре и нагоре, но изведнъж тръгна надолу. И когато играчите изпаднаха в своеобразна безтегловност - никой не знаеше къде точно ще спре падането на обемите и на цените, всеки започна да стреля напосоки до момента, в който се оформи някаква тенденция. Това е следствие от несигурната обстановка и неяснотата какво точно се случва спрямо очакванията на всеки от участниците в пазара.

Има ли вече ясна тенденция?

- Все още не можем да говорим за ясно очертаващ се тренд с изключение на търговските площи. Оптимистичното е, че започват да се появяват реални пазарни сделки, които дават индикация къде точно се намираме. Когато се натрупат достатъчно голям брой, ще можем да говорим и за тренд. Вече започва да се оформя стабилизиране на цените. Това не означава, че не може да очакваме още малка корекция надолу основно при наемите на офиси, както и за някои проекти на жилищния пазар в София. Но определено започва да се усеща обръщане на настроенията от страна на търсенето. Това е позитивен сигнал, като в същото време не означава автоматично, че цените ще тръгнат нагоре.

В кои сектори вече има реални сделки?

- От август в жилищния сектор започват отново да се случват реални сделки. Това се дължи на корекцията на цените от  предприемачите. Освен това купувачите започнаха да усещат, че най-лошото за тях в личен план е отминало и могат да се върнат към планиране на живота си и жилищните си нужди. Не на последно място,банките също дават положителни сигнали за кредитиране на жилища. През последния месец регистрираме разширяване на търсенето в различни типове проекти. Купувачите, които са силната страна сега, търсят качество за цената, която плащат. Но не само тя е определяща.

Клиентите станаха по-взискателни. Не бързат с покупката, не се притесняват, че пропускат сделката на живота си. Процесът за взимане на решение отнема повече време. Клиентите имат визия какво трябва да бъде идеалното им жилище и са готови да го търсят на справедливата за тях цена. Въпросът е дали идеалът им за жилище се припокрива с цената, която са готови да платят, и дали тя се предлага на пазара.

Защо на българския пазар се получава така, че всички правят едно и също - първо бяха инвестициите във ваканционните селища, после жилища, молове, сега офиси. Изглежда непланирано и хаотично. Узряват ли инвеститорите да предвиждат какво могат да направят и кога, или просто парите се засилват в определена посока?

- Актуалната ситуация в офисния сегмент е резултат от процес, започнал преди няколко години. Още в началото на 2008 г. Colliers предупреди, че ако всички обявени офис проекти се случат, това означава два пъти и половина да се увеличат предлаганите площи. Анонсираният тогава обем се запазва към момента. Затова представяме проучванията си, за да могат инвеститорите да се замислят дали сега е моментът да инициират нови проекти.

Инвеститорите, с които работим, се вслушват в нашите изводи и препоръки. На българския пазар се наблюдава следният феномен - виждаш, че някой е направил много пари от нещо и изведнъж всички започват да работят в тази посока. В един момент имаше много хотели. Бяха обявени редица проекти за търговски центрове, но с идването на кризата реалното строителство на голяма част от тях така и не стартира.

В момента стопирането на проекти ни отличава от румънския пазар например, където много голям брой молове бяха завършени и пуснати в експлоатация, с което търговската площ в страната се увеличи до равнища над здравословните за пазара. Това е доста голям шок за Румъния, защото, за да се развива добре един търговски център, е важно да има достатъчен брой пазаруващи, които да харчат парите си там, за да могат наемателите да плащат своите наеми.

Собствениците на замразените проекти за търговски паркове правят ли опити да ги продадат на пазара в момента?

- Някои от тях да. Идеалното е да продадат земята заедно с целия проект. Някои се опитват да продадат само земята. На пазара има такива оферти. Има случаи и в които цените, на които се предлагат тези парцели, са с 40 до 60% по-ниски от тази, на която са купили земята. Въпреки че цената пада толкова много, не се стига до сделки. Причината е, че инвеститорите нямат интерес да купуват рискови проекти. В момента много средства са блокирани в земя. Сега активните инвеститори на пазара са по-рисковите. В същото време те имат привилегията да купуват по-малко рискови проекти.

В условията на криза рискът е на имотния пазар да влизат мръсни пари и може ли това да се засече? Как би повлияло?

- На всеки пазар има някакъв процент на непрофесионални инвеститори. Не мога да кажа дали става дума за пране на пари или не. Относно инвеститорите, които следим, бизнесът им е да осъществяват инвестиционни сделки. И някои от тях имат възможност да реализират сделки сега, защото са били малко по-консервативни в предходни години, когато пазарът вървеше нагоре. Инвеститорите, които имат възможността да реализират сделки в момента, са тези, които са изработили добър инвестиционен план. Германските и някои от австрийските компании са в доста по-здравословно състояние в сравнение с някои други. Има и такива английски фондове. В момента инвеститорите гледат само завършени обекти и рядко се рискува да влага пари в нови.

Трябва да се прави разлика между инвеститори и дивелопъри, макар че на моменти тя може да изглежда неясна. На пазара за недвижими имоти инвеститорите са тези, които купуват обект, който е почти или напълно завършен или има известна запълняемост с договорите за наем. Тези, които започват да строят един проект с цел после да го продадат, са дивелопъри. Естествено е, че има преплитане и размиване на границите и доста често инвеститорите влизат и в дивелопмънт процеса, за да го подпомогнат. Дивелопърите много често работят със собствени средства. Но също така имат зад гърба си и инвеститор, който влиза в проекта.

Може ли да очакваме скоро сделки за големи проекти при бизнес имотите?

- През тази година (до началото на октомври) няма сключени инвестиционни сделки на българския пазар, но има инвеститори, които са в добро здраве и са в готовност да направят такава сделка при определени условия. В момента финансовите инвеститори имат възможност да поемат по-малък риск с проекти на краен етап от развитието си, но на цени, които преди време биха били чисто рискови. Това е интересното на пазара, че цените падат до нива, в които потенциалната възвращаемост се вдига така, че инвеститорите отново да са заинтересувани да влязат в периферен пазар.

Доколко се е повишила възвращаемостта на проектите заради кризата?

- В офисния сегмент при напълно готови и завършени проекти и добри наематели с дългосрочни договори възвращаемостта, която финансовият инвеститор в България търси, варира от 9.5 до 12.5% годишно. Това е съотносимо с нивата от 2005-2006 г. При търговските площи няма търсене в момента, защото това са големи инвестиции и финансирането се структурира трудно.

С колко поевтиняха реално имотите в сравнение с пика от 2008 г.?

- При наемите на висококачествени офиси цените паднаха между 10 и 14 евро/кв.м, т.е. връщаме се на нивата от 2006 г. При жилищата в София цената зависи от локацията. Със сигурност цените паднаха с над 10% от началото на годината досега, като за някои процентът достига до 15. Има райони, в които са паднали и с над 20%. В същото време има и проекти, които са задържали цените си, като “Резиденшъл парк София” например, където жилищата се продават на цени като отпреди кризата

Какво съветвате инвеститорите?

- Да мислят дългосрочно. Сега е моментът да се позиционират на правилното място на добри цени. От това се възползват дискаунт веригите за бързооборотни стоки, които откриват магазин след магазин напоследък. В този смисъл кризата дойде в добър момент, защото спря редица неразумни проекти. Един от примерите за това са търговските центрове. Освен това кризата ще отсее случайно пребиваващите на пазара инвеститори и дивелопъри в недвижимите имоти и ще остави само професионалистите, които знаят как да развият и продадат един проект. Голяма част от компаниите за недвижими имоти, които се появиха през последните години, също ще изчезнат от пазара, ако не са структурирали бизнеса си като дългосрочен.

www.dnevnik.bg

0
October
23

Националният стадион “Васил Левски” да се освободи от мачове, а футболът да се изнесе в покрайнините. Така се отпушва трафикът в центъра на София, предложи вчера пред “24 часа” главният архитект Петър Диков. Инициативата му е по повод новия общ устройствен план на столицата, който СОС приема в четвъртък. В него има доста терени за спорт и атракции, измежду които трябва да се избере един за нов стадион, призова Диков. Старият ще остане за лека атлетика и други спортове. В чертежите имало и терени от по 60-70 декара за нов футболен стадион. За да не предпоставя избора, той отказа да ги посочи. Логиката му да иска преселение на футбола е, че това е спортът, който привлича много хора в България. “Представете си какво ще стане, ако затваряме всяка седмица “Евлоги Георгиев”, ако, дай боже, се играят често международни мачове у нас”, аргументира се Диков.

2 скоростни магистрали отпушват столицата

Две скоростни градски магистрали ще съкратят времето за придвижване из София.

Стартират ги, след като в четвъртък Столичният общински съвет приеме новия общ устройствен план, който залага развитието на града в идните 20 години.

Така наречената северна тангента спестява 8 километра на пътуващите от Люлин към автомагистралите “Хемус” и “Тракия”. Тя ще пътува от Ломско шосе при околовръстното и на изток - северно от Илиянци, Бенковски и Враждебна, до “Ботевградско шосе” преди околовръстното, в което ще се влива при участъка към летището. Северната тангента минава през изцяло нови, незастроени територии. Освен че е най-късият разрез между западна и източна София, без да се минава през центъра или околовръстния път, тя има и друго предимство. С нея околовръстното ще получи статут на градска магистрала, което ще осигури по-бързо придвижване и по самото околовръстно. Като магистрално трасе е категоризирана и самата северна тангента. “Това е съществено за решаването на транспортния проблем - главно на транзита и на вътрешноградските връзки. Северната тангента е напреднала и в проектирането. Това е и едно от трасетата, за които премиерът Бойко Борисов е поел ангажимент да се изгради бързо”, обясни главният архитект на София Петър Диков.

Северната тангента не е изцяло нов път. В по-голямата си част трасето съществува и сега, но с изграждането му от “Ломско” до “Ботевградско шосе” и категоризирането му като магистрала трафикът ще се отприщи, вярват в общината. “Ако се пътува през северната дъга на околовръстното, ще отнема километри повече и ще се пресичат доста урбанизирани територии. Северната скоростна тангента е разработена като транзитно трасе - без квартали, без локали, и е най-бързата възможна връзка изток - запад”, уточни Диков. Отчуждаването там нямало да е проблем, защото земите са основно земеделски. Диков пресмята, че тангентата може да е факт до 4 г.

И второ “магическо” трасе обещава новият план на София. Западната тангента ще свързва Люлин с Нови Искър. Тя поема товарния трафик от Перник. Ще е продължение на автомагистрала “Люлин” - ще върви западно от Филиповци, между Божурище и гара “Волуяк”. Ще се влива в околовръстното едва след като я пресече северно. Според еколози това е по-добрият вариант пред второто възможно трасе на западната тангента, което вече отпадна. То пък щеше да пресича Овча купел, Факултета, земите между Люлин и Западния парк, при Северния парк и между Требич и Илиянци. Недостатъците на този отхвърлен вече маршрут са два - осеян е със светофари и прекъснат режим на придвижване и разсичане на едни от най-хубавите територии на София.

От общия устройствен план става ясно, че гръбнак ще е релсовият транспорт - подземен и наземен.

Нови квартали, доколкото ще има, ще са основно в северната част на София - по южните склонове на Стара планина, на които общината предрича апогей. Това обаче не е акцент на плана, защото мнението на градската управа е, че в обозримото бъдеще София ще се развива главно в сегашната си територия. А на нови места ще има по-ниско, по-луксозно жилищно строителство, т.нар. американски тип. То ще е ориентирано именно по южните склонове на Стара планина и към Лозен. Между “Цариградско шосе” и околовръстното - по поречието на Искър, ще е и новият увеселителен парк. Той ще разполага с цели 1000 дка. Една от причините за неуспеха на стария Софияленд е, че бил близо до центъра на града и се оказал недостатъчен като размери. Нямал и достатъчно места за паркиране. Сега част от терена в Погребите ще се влее в нова пътна връзка, успоредна на бул. “Н. Й. Вапцаров”, която ще отвежда трафика към “Кошарите”. Върху останалите парцели на някогашния Софияленд пък ще правят офиси и магазини, но ниски и с богато околно озеленяване.

Между 20 и 50% са намалени показателите за застрояване на цяла София с новия план, съобщи още пред “24 часа” Диков. И като плътност, и като височина щели да се свият строежите, особено на юг от околовръстното - в подвитошките квартали.

Новите карти описват и терените за детски градини и училища, като така предотвратяват застрояването им. “Промяната на общия устройствен план е по-трудна, отколкото на подробните устройствени планове. Това е гаранция, че имотите на учебните заведения няма да се пипат за друго. Тепърва предстои строителството на нови школа, продължаваме и с изграждането на детски градини, което започнахме пред последните години”, напомня архитект №1.

Новият план дава и терени за производство и логистика - този пояс ще е на север. Без такова строителство не можело да се мине, защото в очите на чужденците то повдигало статуса на града.

“Планът дава възможности, той не строи, нито дава пари. Но когато вече има възможности, зависи от частната инициатива”, подчерта Диков на въпрос оглеждат ли чужди гиганти София. Когато съдът се произнесе и по несъстоятелността на “Кремиковци”, такива ще се очакват и за земите под комбината. По новия устройствен план те са със статут на смесена многофункционална зона, в която може да се развиват технологични паркове, жилищни и офис зони. 7 миникампуса с огради и специален достъп са заложени пък за Студентски град. Само общежития, библиотеки, читални и заведения за хранене, но не тип луксозно и кръчмарско, а столово, щяло да има в кампусите. Веселбите - извън тях, отсече Петър Диков.

Свежата зеленина ще е с 500 декара повече

Планът се отнася с изключителен респект към зелените площи. Много от тях досега не бяха отразени в картите на София. Добрата новина не само за еколозите, но и за плана е, че с новия те са отредени само за градинки и са с много висока степен на защита. С помощта на гражданските сдружения гаранцията им е сигурна, твърди Диков.

Той изчисли, че новият план увеличава зелените площи с цели 500 декара. Основният дял се пада на сгъстяване на градинките в кварталите. Предвидено е изграждането и на нови паркове - “Жива вода”, водния “Искър”, спортния “Студентски” и историческият “Софийска Света гора”. Ще се създадат Източен парк - между Младост и Горубляне, и парк “Лозенец” - между бул. “Черни връх” и “Симеоновско шосе”, издаде Диков. Планирани са развитието на Северния парк и засаждането на “Възраждане” в Зона Б-5. Новите паркове са с по-далечна перспектива, признават от кметството.

Парк на четирите сезона обещаха на Овча купел

Всички държавни и общински имоти между жилищните комплекси Овча купел 1, Овча купел 2 и едноименния квартал да се обособят в Парк на четирите сезона. Терените между “Обиколна” и околовръстното, зелените площи при баня “Овча купел” и парк “Славия”, всички територии около бул. “Монтевидео”, тези около НБУ и около големите училища плюс няколко завзети от бетонови възела терена ще станат дробовете на София. Общината няма да планира други строителни инициативи, а градините ще се построят на принципа на публично-частно партньорство. Това обеща вчера главният архитект на София Петър Диков на гражданското сдружение “Овча купел” и инициативния комитет за създаване на парк “Кукуряк”.

Още планът “Мусман” установява, че това е най-уютната, с най-мек климат и най-закътана от ветровете част на София. За нея сдружението и комитетът планират нова устройствена схема с екологични площадки с диви животни, спортни терени и водни площи, оползотворяващи минералната вода и зоната около Горнобанска река.

www.24chasa.bg

0
October
20

Не е тайна, че пазарът на имоти продължава да е в тежка ситуация, колкото и да се опитват да ни убедят в противното от имотните агенции. Сделки се сключват рядко, а наличните имоти за продажба растат ежедневно.

Какво означава това за изстрадалите души на тези, които се опитват да си продадат жилищата? Това означава, че трябва да се убедите, че цената е конкурентна, в този ценово ориентиран пазар. За разлика от добрите стари времена, купувачите не се поддават вече на емоциите. Сега икономиката стагнира и се търсят само добри сделки.

Ако жилището ви седи на пазара вече доста месеци, то цената, която сте обявили, може да е причината. По-долу са четири прости знака посочени от investopedia, че е време да я преосмислите.

1.Никой не идва на оглед.

Вашият имот е на пазара от месец-два, но никой не се обажда да го види. Това трябва да е предупредителен сигнал за вас. Ако купувачите дори не си хабят времето да дойдат да видят жилището, това е сигурен знак, че цената е твърде висока.

Разбира се, може да спорите, че това не винаги означава, че няма интерес към имота ви. Обявата в интернет е гледана от стотици хора, но това само доказва, че има интерес към имота ви, но нещо спира купувачите. Правилно - вашата абсурдно висока цена.

2. Имате много посещения, но никой не ви отправя оферта.

И така, вашия дом е привлякъл доста огледи откакто е на пазара, но все още никой не ви отправя оферта. Разбира се, може причината да са розовите плочки в банята.

Лошия дизайн и цветове може наистина да уплашат потенциалните купувачи. Но ако жилището изглежда добре, по-вероятно е нужно да свалите цената. Някои експерти казват, че ако има 10 посещения без предложение за покупка, тогава жилището ви вероятно е надценено.

3. Купувачите обсипват жилището ви с критики.

Имате доста огледи, но агента ви е забелязал, че перспективните купувачи правят еднакви негативни забележки. Примерно, може постоянно да се оплакват, че има неприятна миризва в апартамента, или може би че кухненските мебели са стари.

Задължително искайте от агента си информация, ако има негативни забележки от купувачите. Докато някой от коментарите няма да са приятни за ушите ви, малко конструктивна критика може да ви помогне да продадете жилището си в дългосрочен план. Няма място за наранени чувства.

Може да се наложи да освежите дома си, да пооправите кухнята или пък да намалите цената. В крайна сметка, ако цената е точна, купувачите може да решат че може да приемат тези недостатъци, и да ги поправят впоследствие.

4. Обявили сте най-високата цена в квартала.

Нека кажем, че сравними имоти във вашия район са на много по-ниски цени. Това е проблем- ако вашият двустаен апартамент е най-високо оценен от такива в квартала, най-вероятно и последен ще се продаде.

Питайте агента си за информация за цените в района ви, както и актуални сделки. Това ще ви помогне да решите дали е време да свалите цената.

И така, след като отчетете някой от тези предупредителни сигнали, може би накрая ще се предадете и ще свалите цената. И ако отново не получавате оферти - може би не сте свалили достатъчно. Имотните агенти казват, че ако ще сваляте цената, не го правете с малки стъпки. В крайна сметка няма голяма разлика от 100 000 и 99 200 евро. Купувачите няма да се вържат.

www.profit.bg

0
October
14

Министерският съвет одобри предложения за изменения и допълнения в Закона за местните данъци и такси, съобщи правителствената пресслужба. Промените предвиждат да се увеличат горните граници за определяне на размера на данъка върху недвижимите имоти от 2 на хиляда на 2,5 на хиляда, а на данъка при придобиване на имущество - от 2,6 на сто на 3 на сто. Имотите с данъчна оценка до 1680 лв. няма да бъдат облагани. Така според промяната всеки собственик на тристаен апартамент в центъра на София с данъчна оценка 100 хиляди лева вместо 200 вече ще дължи 250 лева имотен налог. За по-малко, но ново жилище в жк “Младост” или “Люлин”, ако оценката е 50 000 лв., данъкът, който тази година е бил 100 лева, идната ще е 125. Променя се и начинът на определяне на данъчната оценка на недвижимите имоти на предприятията. Досега тя беше отчетната им стойност. След влизане в сила на промяната за данъчна оценка ще се счита по-високата стойност между отчетната стойност и данъчната оценка. Това изменение ще влезе в сила от 1 януари 2011 г., тъй като до 30 юни 2010 г. отчетната стойност и данъчната оценка трябва да бъдат декларирани.

Недвижимите имоти и ограничените вещни права върху тях ще се облагат с данък при придобиване на имущества. С данък при придобиване ще се облагат и моторните превозни средства, включени в активите на предприятие, което се прехвърля или преобразува без промяна на правната форма.
Със законопроекта се разширяват правомощията на служителите на общинската администрация.  За да се увеличи събираемостта на местните данъци и такси, бирниците в общините ще получат статут на публични изпълнители на Националната агенция по приходите (НАП), които се ползват с по-големи права, включително и запориране на имот. Данъчните измами с недвижими имоти ще се прекратят с промяна в Закона за данъците върху доходите на физически лица, стана ясно още от представените данъчните промени от финансовия министър Симеон Дянков, предаде “Фокус”.  Той обясни, че ще бъде въведено условие за притежание на недвижим имот за минимум три години, за да може при продажбата му да се ползва данъчно облекчение. По отношение на приспадане на лихвите по ипотечни кредити за млади семейства, министърът каза, че се предлага това да става от 2010 година. Анализът на ведомството сочи, че от това облекчение млади семейства почти не са се възползвали през настоящата година, но за сметка на това в Комисията за защита от дискриминация и Европейската комисия са постъпили множество жалби. Причината е, че текстът в бюджет 2009 г. предвижда от възможността да се възползват новобрачни на възраст до 35 години.

www.dir.bg

0
October
8

Въпреки кризата имотите у нас още са скъпи, установи проверка на “24 часа”. Непрестанно се говори от брокери и строители, че цените са паднали драстично, има предложения под себестойност и сега е моментът да се купува. В повечето случаи обаче те остават неизгодни за масовия клиент.

Решихме да влезем в ролята на купувачи и да проверим докъде в действителност са стигнали цените. Избрахме да търсим двустаен апартамент в готова новопостроена сграда, защото това е най-търсеният имот от началото на кризата. Спряхме се на Младост с мотива, че районът е един от най-предпочитаните в последните години в София.

Избрахме бюджет от около 50 000 евро, защото според брокерите имот на тази стойност най-често се купува. Бяхме категорични, че ще я отстояваме, защото специалистите съветват, че сега купувачът е в изгодна позиция да се пазари.

Какво установихме?

До 52 хил евро няма оферти за двустаен готов тухлен апартамент в Младост. Най-евтините са 53 000-56 000 евро, но са маломерни, някои дори в сгради без разрешение за ползване. Обикновено е с обявена обща площ около 60 кв. м, което е по около 900 евро/кв. м. Чистата за живеене е не повече от 50 кв. м, което пък прави по 1000 евро за квадрат.

Дори панелки и ЕПК държат тези цени. Най-често срещаните цени за готови тухлени двустайни са 75 000 евро. Големината им е около 60 кв. м чисто, или отново поне 1000 евро за квадрат. По-големите вървят нагоре - примерно за 77 кв. м (около 60 кв. м чисто) се искаха 73 000 евро, за 85 кв. м (чисто около 68 кв. м) - 83 хил. евро.

Почти всички собственици са склонни да коментират цената. Най-често отстъпките са в рамките на 1000-2000 евро и се казват още по телефона.

Строителите залагат повече на други техники - индивидуални схеми за плащане, разсрочване.

Общите части оскъпяват имота понякога с 1/3 и често надхвълят 15-20%. Един от първите апартаменти, които видяхме, бе обявен и от агенции, и от собственика. Цената му бе 55 хил. евро. Сградата имаше акт 16 и беше в Младост 4. Площта на жилището бе 60 кв. м, но чистата за живеене - с 10 кв. м по-малко. Собствениците бяха младо семейство, което призна, че има проблем с изплащането на кредит и трябва да се освободи от жилището. Въпреки това не бяха склонни да отстъпят повече от 2 хил. евро.

За 53 800 евро открихме апартамент в готова сграда от 2007 г. с чиста площ около 58 кв. м. Още по телефона посредничката категорично каза, че няма смисъл да се прави оглед, ако не ни устройва цена от 51 500 евро, колкото най-много е склонен да свали собственикът.

Сред недостатъците, които установихме на място, бе отдалечеността му (почти на околовръстното), че е на първи етаж, а таваните са на 3,20 кв. м. Притеснението ни бе, че трудно ще се отоплява. Брокерката ни показа сметката за парно на аналогично жилище, която показваше годишна сума около 680 лв.

Друга строителна компания предложи двустаен в сграда с разрешение за ползване от миналата година. Искаха му по 950 евро/кв. м, или общо 73 000 евро. Цената ни се строи висока, затова попитахме за нещо по-евтино. Имало и по-малки имоти, но сградата, в която са, била в строеж без акт 14, т.е. без готов груб строеж. Въпреки това те били на същата цена. Мотивът бил, че не бързат да продават, защото сега, от една страна, хората не търсели недостроени имоти, пък и цените им, на които могат да се продадат, били по-ниски, отколкото им се искало.

Друг брокер ни предложи още апартаменти около метрото, но най-евтиният бе 63 000 евро. По-малко - 58 000 евро, искал собственикът на 2-стаен в Младост 2 до рума. Опитахме да свалим цели 8000 евро. “Това не е коментар, а подигравка”, възкликна брокерът. Рекордът в тази агенция обаче биеше жилище в Младост 4 с обща площ 70 кв. м и застроени 58 квадрата. Собственикът му искал 80 000 евро. Цената ни изненада, а брокерът призна, че офертата седи много отдавна на пазара.

Огледахме се и за оферти в строеж. За 46 000 евро се предлагаше маломерен двустаен с чиста площ 46 кв. м и общи части още 10 квадрата в сграда пред акт 16. Тя трябвало да има досега, но се получило забавяне от 6 месеца в строителството заради затруднения с финансирането. Брокерът ни увери, че сега всичко е наред и до края на годината трябва да вземе разрешение за ползване.

Видяхме и оферта от 49 800 евро за същата квадратура, но в друга сграда, на която също й предстоеше акт 16 до края на годината. Поискахме повече информация. Можаха да ни кажат само, че цената вече била с 1000 евро по-малка. Но посредникът призна, че нито той, нито неговите колеги някога са ходили до апартамента, въпреки че го предлагат от юни.

Причината била, че никой досега не проявил интерес да го гледа, защото хората не се интересували от незавършени имоти.

На фона на всички цени около 1000 евро/кв. м вниманието ни привлече билборд за апартаменти по 590 евро/кв. м. Сградата обаче била в начален етап на строителство. В началото обясниха, че имат всякакви апартаменти. Ден по-късно уточниха, че останали само над 100 кв. м. Предложиха ни малки в по-напреднала сграда при цени 720 евро/кв. м. От над 100 апартамента имало само 2, които отговарят на нашите критерии - единият изцяло северен, а другият - южен, съответно с площи 72 кв. м и 82 кв. м. Чистата площ за живеене на всеки бе с 15-20 квадрата по-малка.

Решихме да измерим точно колко в действителност е този с 62 кв. м чиста площ, защото ни изглеждаше по-малък. Стаите не излизаха поне с по 1-2 кв. м. Дори и да се приемеше, че са толкова, колкото казват продавачите, пак видимо се губеха около 10 квадрата. Обяснението бе, че това е заради тухлите на стените, които отнемат от реалната светла площ на апартамента.

Цената пък била 720 евро/кв. м, но само при плащане на 90% от сумата на предварителен договор. Иначе се оскъпяваше с до 100 евро/кв. м. Така за реална площ от 62 кв. м трябваше да се платят 62 000 евро, и то около 6 месеца преди разрешение за ползване.

Предложиха да направят отстъпка от общите части и да смъкнат 5 кв. м от тях. Обещаха и разсрочване, но с оскъпяване и ипотека в полза на строителя до крайното издължаване. Няколко дни след огледа ни бе обяснено, че и към двата апартамента има огромен интерес и трябва до края на деня да дадем капаро от 1000 евро, за да сме сигурни, че ще ги купим. Освен това след 2 дни цените щели да са по-високи.

Въпреки че бяхме твърдо убедени, че искаме тухлен, все пак се огледахме и за панел. Едно от най-евтините предложения бе за гарсониера, преустроена на 2-стаен, но с площ от едва 48 кв. м. Цената й бе 45 000 евро, или близо 1000 евро за квадрат. На маломерен двустаен с подобна квадратура пък му искат 50 000 евро, или по 1080 евро за квадрат.

Иван Бойков, шеф на Камарата на строителите в България: Още поне 5 месеца пазарът ще е слаб, а сделките малко

- Г-н Бойков, нормални ли са цени от 900-1000 евро/кв. м за тухлени апартаменти в столичния кв. Младост, някои от тях незавършени, при положение че непрекъснато се говори за спад в нивата?

- За Младост е нормално заради метрото. То повишава цените с 10-15%. Районът в последните години се превърна в един от най-желаните за живеене.

- Но не във всички части има метро - в Младост 4 също са високи, но сигурно ще кажете, че е заради бизнес парка?

- В Младост 4 и в другите части на София, където има план в бъдеще да се изгради подземна железница, цените още отсега се поддържат високи. Така например вече става с Надежда, където също ще има лъч.

- Как оценявате пазара в момента? Има ли търсене?

- Пазарът не е хомогенен, много е различен в отделните райони. Има всякакви предложения - и много евтини, и много скъпи. Не следим директно продажбите, а косвено чрез нашите членове, които отчитат стабилизиране на цените. Но поне още 5-7 месеца пазарът на имоти ще е стагниран.

- В такъв случай сега удачен момент ли е да се купува, или могат да се чакат още по-ниски цени?

- За хората, които имат готови пари, а и нужда от нов имот, сега е моментът. Няма нужда да чакат, вместо това могат да се опитат да си договорят отстъпка при предприемача. В отделни случаи тя може да стигне до 20%.

- Да, но наша проверка показа, че повечето предприемачи не са толкова склонни на големи отстъпки и трудно проявяват гъвкавост - има такива, които продават и готови апартаменти, и такива дори без груб строеж на една и съща цена - 950 евро/кв. м.

- Това са изключения. Повечето са гъвкави, защото са притиснати от липса на финансиране. Предлагат атрактивни схеми.

- Но част от тях са, в случай че се платят 90-100% от сумата още на предварителен договор преди акт 16.

- Сделките за имоти в строеж не са много, дори в момента са изключение заради риска от недовършване. Това прави хората предпазливи.

- Вече и в сайта на камарата публикувате оферти за продажба на апартаменти, магазини, офиси. Защо?

- Даваме възможност на нашите членове да популяризират имотите си, като ползват сайта, който е много посещаван. А причината е, че непрекъснато се правят проверки в централния професионален регистър на строителни фирми.

Заради общи части плащаме повече от европейците

Новото строителство е едно от най-скъпите в Европа заради общите части, които го оскъпяват, коментираха брокери. Моделът за разпределението на коридорите, стълбищата, подземните нива към жилищната площ качва сериозно крайната цена. Така например, ако искате да живеете на 60 кв. м, трябва да платите около 80 кв. м.

Ако се смени моделът, строителят няма да ги смята отделно, а ще ги калкулира в общата сума, но няма как да ги даде безплатно, защото е вложил средства в тях, обясни Лъчезар Искров, шеф на Националното сдружение “Недвижими имоти”.

Според него именно това е причината все още да има клиенти, които предпочитат панелното строителство или ЕПК, където площите са реални. Това пък държи цените им сравнително високи, макар че се очакваше те да паднат драстично.

Друга причина за скъпите оферти е фактът, че продавачите надуват цената, за да има накъде да я свалят в преговори. Така офертите изглеждали неизгодни на пръв поглед. Те обаче се коригирали сериозно при реални клиенти, които твърдо са решили да купуват, коментираха от “Адрес недвижими имоти”.

Най-изгодните оферти, които са на цени под пазарните, обикновено не достигат до масовите клиенти, а се продават още преди да са пуснати като оферти, сочат наблюденията на Искров. Хора с пари поръчвали на агенциите да ги информират за такива предложения, за да могат да реагират бързо.

Причина за високите цени било и това, че сега се продавали готови обекти, които преди са били в строеж и съответно са били по-евтини.

www.24chasa.bg

0