October
3

Следкризисният бум на закъсали ипотечни длъжници е във вихъра си. Хората губят работата си, приходите им намаляват, а храната и комуналните разходи растат. Това ги изправя пред опасността да се разделят принудително с ипотекирания си имот, поради невъзможност да плащат вноските си по заема. Кредитните експерти непрекъснато съветват длъжниците да тичат в банката още при първите затруднения и да се опитат да постигнат разсрочване на заема. Банката щяла да ги разбере! Да, но ние, българите, винаги чакаме последния момент, както се казва “12 без 5″. А често в този последен момент вече нищо не може да се направи. Кредитът изпада в просрочие и не след дълго се стига до публична продан на имота. Цената, на която се продава, не е лицеприятна за длъжника, сумата, която дължи на банката, е голяма и често в джоба му след продажбата влизат символични суми, ако въобще нещо влезе.

Но… има и светлинки в тунела. Ако длъжникът е реалист и установи, че неговата неплатежоспособност заплашва да стане трайна, той, вместо да заборчнява към близки и познати, бързо може да се ориентира към частен търг. Първите частни търгове на имоти вече са факт и у нас. В чужбина те отдавна са позната практика. Доброволното начало е изведено в култ при тези търгове. Правилата са прозрачни, няма и излишно губене на време. Частният търг се различава от публичната продан на имоти по няколко основни характеристики, които всъщност са неговите предимства.

Първият плюс е в явното наддаване. Всички участници в търга наддават в една зала и всеки чува с ушите си и вижда с очите си колко предлагат другите участници и може да прецени в кой момент да се откаже или да предложи по-висока сума. Най-важното е, че не е нужно да съобщавате веднага максимума, който сте готови да дадете за имота, за който се състезавате. Ако имате възможност да си купите къща за 64 000 лв. (при първоначално обявена цена от 50 000 лв.), защо да предлагате всичките 72 000 лв., с които разполагате като максимум за участие в търга? Докато при едно тайно наддаване това не може да се случи, защото не знаете какви суми ще предложат другите участници в търга и съответно хвърляте целия ресурс в атака.

На второ място, при сегашната липса на ликвидност у купувачите, плюс е възможността имотът да се купи с ипотечен/жилищен кредит. Тази възможност липсва при публичната продан. Трето, при частния търг собственикът на имота се разделя доброволно с него. В случаите, когато се стигне до публична продан, “влакът е изпуснат”, но това съвсем не означава, че притежателят на имота ще се раздели с него. От друга страна, всякакъв вид саботажи и заплахи съпътстват понякога влизането във владение на новия собственик, който е спечелил имота на публична продан. Арсеналът на бившите собственици може са бъде много богат - жива верига от протестиращи, блиндирани врати, свирепи кучета, зли съседи, пожари, наводнения т.н.

При търговете на имоти чрез публична продан законодателят е предвидил такава организация, че се създават предпоставки за порочни практики. Така например в наддаването могат да се включват няколко участници, които обаче са в комбина. Те надуват изкуствено цената, а после един по един се отказват, докато спечели цената на “договорения” победител.

При частния търг правилата са по-ясни - ако спечелилият търга се откаже по някаква причина или просто не успее да събере всички средства, то тогава имотът отива при втория, предложил най-висока сума участник. Времето в случая е съкратено до санитарния минимум, като най-късно на следващия ден след спечелването на търга сумата, необходима за сключване на предварителен договор (минимум 15-20%), трябва да бъде преведена по банков път, а договорът подписан. Желателно е, разбира се, това да стане още в деня на търга. Опростената процедура по провеждането на търга е в основата на печелившия му модел. Не се изискват предварително никакви такси, задатъци, капаро и т.н. Всичко е прозрачно - от възможността да се види имотът и неговите документи до явното наддаване.

Разбира се, едва ли частният търг е универсално и неоспоримо средство за продажба. Ако продавачът, поради финансово затруднение, бърза с продажбата на даден имот, има все пак опциите на частен търг или свободна продажба. Всичко зависи от това колко бърза и какъв е имотът. Ако е собственик на парцел - колкото и да бърза, най-добрият вариант за него е свободната продажба, защото парцелите се реализират много бавно, а за един частен търг не е хубаво да продължава по-дълго от два месеца, което време е недостатъчно на потенциалните купувачи да пресеят стотиците предложения и да преценят дали си струва да участват в наддаването. В същото време, ако продавачът е собственик на жилище в голям град като София, Варна, Пловдив, Бургас, Стара Загора, Благоевград и бърза с продажбата - за него най-удачният вариант е частен търг, защото в рамките на месец-два ще разбере най-високата цена, която някой е склонен да предложи за неговия имот. Свободната продажба може да му излезе по-евтина (откъм комисиони), но да му загуби и година, докато намери купувач.

Първата крачка всъщност е определянето на начална цена на имота. Тя е определящ фактор за атрактивността и съсредоточаването на интереса на потенциалните купувачи. Фактите сочат, че колкото по-атрактивна е началната цена, толкова повече участници се включват в наддаването и толкова по-добър е крайният резултат за продавача. Съществува и риск да се яви един участник и имотът да бъде продаден при начално обявената цена. Поради тази причина при определянето й се търси съчетание между атрактивност и минимум, който задоволява потребността на продавача. При провеждането на т.нар. холандски търг например като начална цена се поставя средната офертна цена за подобен тип имоти, като “наддаването” е със стъпка надолу и е поставен долен праг, който отново е минимумът, при който собственикът е готов да продаде имота.

За съжаление този тип “холандски търг” не е популярен у нас, коментира Антон Илиев, управляващ съдружник в бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2. Основният плюс на частния търг е неговата доброволност - тук имаме собственик, който доброволно се разделя със собствеността си, и прилагане на абсолютно либерални правила, даващи спокойствие на участниците в наддаването. Частният търг е голямо предимство за собственика, който вижда, че няма да може да обслужва кредитите си и че има риск имотът да бъде принудително продаден. Това повишава шансовете му да излезе от ситуацията с оптимален резултат, обяснява Илиев.

www.banker.bg











0
September
16

Много активни последни два месеца при наемите в София. Страхотно движение и масова смяна на квартирите кипи и в този момент. Предоговаряния наеми също вървят, но в повечето случаи не се стига до договорка, защото наемодателите свалят наема на постоянните си наематели едва когато те съобщят за намеренията си да си сменят квартирата.

0
August
26

За да си продадете имота не е необходимо само желание, а и поредица от действия свързвани с изваждането на задължителните документи без които продажбата е невъзможна. В България документите за имота се вадят само от собствениците/наследниците на недвижимия имот или изрично упълномощено от тях лице. Като в пълномощното е добре да е максимално подробно за да няма спънки в последствие. Най-често собствениците на имоти започват да вадят документите си когато получат капаро от някой купувач, защото всеки един документ има срок на валидност и най-често тя е шест месеца. Много е важно да се съобразят няколко неща при ваденето на документи, но най-важното е да се съобразят сроковете с предварителния договор и да не се оставят нещата за накрая под предлог, че има време.

Когато кандидат купувача ще има нужда от ипотечен кредит за да изплати исканата от продавача сума - набора от документи често се увеличава. Документи, които трябва да бъдат извадени от собствениците на имота като например декларацията по чл.87 за наличието или липсата на данъчни задължения. Това един често изискван документ от банката кредитор на купувача. Почти винаги присъства въпроса от страна на собствениците на имоти - защо е необходимо да вадя този или онзи документ и какво я интересува банката на купувача моите данъчни задължения? Въпросите са основателни, но дискусиите са излишни и ако не искате нещата да се проточват по ваша вина се придържайте към списъка с необходими документи и не отлгайте тяхното вадене. Понякога документите са много повече - например когато собствениците на имота са го наследили са повече на брой. Колкото повече са собствениците - толкова повече са и необходимите документи за продажбата. На снимките на заседателната маса в офиса ни са подредени копия на извадените документи за продажбата на една гарсониера в София…

Списъка с документи е дълъг също и когато се продава новопостроен имот изискват се всички скици, разрешение за строеж, за ползване и много други. Все пак не се стряскайте, а се мобилизирайте и съобразете ваденете на документите с вашето работно време, защото както можете да предположите всички места от които се подават молби и се получават документите са с класическо работно време до от 08:30ч. до 17:00ч. Е…не всички… Разбира се бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 работи и в тази насока и предлагаме платена услуга, която може да ви спести много време и грешки.

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /част първа/

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /част втора/

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /част трета/

Оценки на имоти

2
July
30

Този адски често срещан цитат от собственици на недвижими имоти в България е една от причините дългото търсене на кандидат купувачи да става още по-дълго. И преди кризата и по време на кризата и сега към нейния край с този “лаф” се сблъскват брокерите всеки ден. По този начин се дава заявка за познаване на ситуацията и може да се тълкува също като - “Предупреждавам те не се опитвай да ме преметнеш аз съм информиран.”

Отстоявайки твърдо тази позиция неминуемо се стига до втория най-често срещан лаф и той е “Аз не бързам с продажбата на имота - нямам никакъв зор и не ми е спешно.” Може да се тълкува още като: “Въобще не ми обяснявай, че има много по-изгодни имоти от моя - това е защото те бързат, а аз не - следователно аз ще отстоявам тази цена и рано или късно ще си я получа!”

Няма как ще ви запознаем и с още един твърде често срещан лаф от собствениците на имоти и той - “За всеки кораб си има пътници”. Има наистина такъв лаф, но той при имотите не е актуален и между впрочем никога не е бил. Но се използва за успокоение и самонавиване.

Да така е - пазара вече е в доста по-добро състояние от колкото беше в предишните 36 месеца, но това не трябва да се приема от всеки буквално. Всъщност се е активизирало наистина много сериозно търсенето в масовия сегмент, който е за жилища в рамките на 20000-40000 евро и като казвам жилища имам предвид - апартаменти! Държа да подчертая - АПАРТАМЕНТИ. Най-търсения сегмент са панелните и ЕПК гарсониери (в сайтовете за имоти често се оферират като “едностайни” и “двустайни”) но те са си добре познатите от миналото гарсониери, които се състоят от един голям хол (всекидневна) и отделна кухня, ако има и балкон може да стане преустройство. Следват по интерес - двустайните апартаменти - панелни, ЕПК и тухлени. Но всички те с цени до 40000 евро и в по-редки случаи до 45-50000 евро за София и Варна.

Има особено бурно развитие и на пазара на наеми също в масовия сегмент - до 400-500лв, но се избягват апартаменти с много старо обзавеждане, с неремонтирани бани и без пвц и алуминиева дограма. Кипи масово напускане на старите неремонтирани квартири и прехвърляне в добре обзаведени апартаменти на същия по размер наем или по-често на още по-нисък.

Всички други сегменти обаче “не са цъфнали” - продажба на големи по площ жилища, земеделски земи, парцели с големи квадратури, търговски имоти за продажба на цени от преди кризата, огромни офис площи, къщи за ремонт в населени места по-далеч от 10-15 км от голям град, надценени имоти и т.н. не попадат в търсенето на 85% от кандидат купувачите/наемателите, а за останалите 15% се борят огромен брой непродаваеми/неотдаваеми имоти. “Непродаваеми” и “Неотдаваеми” се има предвид на сегашните им цени - при корекция на цената в посока на долу може да се намери купувача/наемател на повечето имоти, но не и на всички все пак!

Това е по повод - раздвижването на пазара.

Сега да се върнем отново на “Аз ги видях как вървят!”

Какво всъщност се вижда в интернет и в пресата където се оферират имоти за продажба и отдаване под наем от техните собственици и от наетите от тях посредници?

А) Виждат се желанията на собствениците да получат максималната цена

Б) Вижда се цената на която те ще продадат/отдадат имотите си

Определно правилния отговор е - А, а отговор - Б е малко по-специфична информация, която рядко можете да намерите свободно в интернет, защото тя е доста ценна и струва пари. На всякъде в публичното пространство можете да срещнете обосновани и необосновани желания за получаване на средства от продажбата/отдаването на недвижими имоти. Но колко от тях са близко до истината ли? Не по-скоро правилният въпрос е колко далеч са от истината? Най-често срещания отговор е - от три/четири месеца до повече от три години и фактите го доказват.

Най-често продавачите на имоти - гледат един от друг и по този начин си измислят някаква първоначална цена за офериране. Ако тя не е съгласувана с професионалист - брокер, оценител на имоти и т.н. е твърдо възможно да е на светлинни години от момента в който някой ще предложи капаро за този имот. Но продажбата на един имот винаги отнема време и за това така да се каже се опипва почвата. Обаче докато 4-5 собственици на имоти опипват почвата други 7-8 гледат от тях, но незнаят те на какъв етап са и приемат, че това е цената на която “вървят имотите в района”…

Реално обаче ВИНАГИ се стига до един и същи момент. След 4-6-9-12-18 месеца на офериране се стига до истината, а тя е - някой да каже каква е реалната цена. РЕАЛНАТА ЦЕНА е тази на която за последно в района се е продал същия вид имот в същото състояние. Ако обаче през 2007 година вашия съсед си е продал 3-ия панел в Дружба 2 за 80000 евро и сега ако вие живеете под него и притежавате също толкова неремонтиран апартамент ще можете да получите за него не повече от 50000 евро, а факта, че и в този момент има хора, които оферират такива имоти за продажба на цени от 2007 година съвсем не означава, че дори някои им се обажда какво остава за оглед, а какво остава за преговори…

Жалко само за колегите, които за да спечелят доверието и симпатията на собствениците на имотите са съгласни да им ги оферират на цени извън всякакво търсене, обаче тези именно колеги са и причината много хора да живеят в заблуждения и напразни надежди. А в лошите се превръщаме ние, които сме откровенни и казваме истината “право куме у очи”, но когато дойдат резултатите идват и доволните клиенти. Постоянно повтаряме колко ценен и невъзстановим ресурс е времето, но българина се оказва страшно богат на време човек “Аз не бързам и нямам зор!” но така се стига до една друга често срещана сентенция и тя е “Времето лекува всичко”…

Аз ги видях как вървят имотите в интернет II

Аз ги видях как вървят имотите в интернет III

Колко време е необходимо да се намери купувач за жилище в столицата?

3
July
26

Ако ви потрябват копия на стари документи за собственост от 70-те или 80-те години, които са издавани от някои общини е твърде възможно да ви се наложи да посетите архива на Славейков 6. И тъй като това при всички положения може да се превърне в едно много интересно преживяваване за вас ние решихме да споделим някои неща, които ще са ви от полза. Славейков 6 се намира в най-близката част на площад Славейков до кръстовището с ул. Раковски. Ще го познаете по вратата на партера на която няма никакви надписи, че вътре на 4-ия етаж се помещава въпросния архив. Качвате се на последния етаж и поглеждате към работното време на вратата на дирекция “ИНВЕСТИЦИОННО ОТЧУЖДАВАНЕ”, което е следното - сутрин от 09:00ч. до 11:00ч. и после от 15:00ч. до 17:00ч. Четири часовата обедна почивка да не ви прави впечатление, но това не е всичко… Копие от документ там струва скромната сума от 36лв с ДДС.

И да не си помислите, че ви го дават веднага щом струва 36лв - нищо подобно не се случва. Официалния срок да го намерят в архива е един месец, но обикновенно ставало за максимум десет дни. “Процедурата” протича по следния начин - попълвате молба по образец, която ще ви дадат от там в която подробно описвате какъв е документа, който искате да търсят архива, попълвате си естествено всички лични данни, но не забравяйте да приложите документи. За да получите правото да платите тези 36лв трябва да сте или роднина на човека, чийто документ за собственост търсите или негов наследник или упълномощено лице.

Ако отговаряте на всички изисквания и приложите надлежно всички документи ви приемат молбата и ви дават класическо входящо номерче с телефон на който да се обаждате и да ги питате дали случайно са намерили документа. Ако случайно така го намерят тогава ви дават зелена линия да платите заветните 36лв, но ВНИМАНИЕ те не се плащат там на Славейков 6, а на ул. Париж N:1 (до столична община).

ВНИМАНИЕ ВТОРИ ПЪТ:

Обърнете внимание на работното време на касата на ул. Париж 1 то сутрин започва от 10:00ч. до 12:00ч. и после от 14:00 до 16:00ч. НО да не се объркате и да отидете да си платите в петък след обяд! НЕ МОЖЕ изрично на вратата е записано, че в петък касата работи до 12:00ч.!  Но не защото сутрин е отворила в 08:00ч., а просто защото е петък /разбирай ден на майстора/. Петък са от 10:00 до 12:00ч.

Забелязахте ли разликите между работните времена на мястото където се подават молби и се получават копията и мястото където се плаща? Обърнете им внимание за да не ви изгубят 2-3 дни. Ако искате да платите преди обяд на ул.Париж 1 трябва да сте там най-късно в 10:00ч. и да чакате касиерката да отвори. След като това стане (всъщност се обикалят три гишета за плащането) поглеждате си часовника и разбирате, че имате по-малко от час да стигнете до площад Славейков 6 където е архива, който в 11:00ч. излиза в четири часова обедна почивка… И ако не искате да си изгубите деня по разни вмирисани от тютюн канцеларийки в стил ала бай-тошо е добре да си плюете на петите. Пробвал съм го - постижимо е, но понеже бях подговотвен :)))

Та на едното място се подава молба (Славеков 6), а на другото място се плаща след десетина дни (Париж 1) и се получава отново на Славейков 6… Уникални губивремци за които човек трябва да има здрави нерви и стабилна подготовка. На кой гений му е хрумнало плащането да става на едно място, а документа да се получава на друго това незнам, но знам, че времената с обикалянето по гишетата където сърдити и намусени лелки с фас в уста ме гледат на криво и ме препращат на друг етаж или друго гише трябва да е безвъзвратно отминало. УВИ не било отминало. За това се надявам тази информация да е полезна на всички жертви на които ще им се наложи да посетят този архив - колеги брокери, юристи, собственици на имоти, които си продават имотите и т.н.

За да ми се разходят по нервите отново тези лелки ще завишим тарифата за вадене на документи!

Няма как!

Писаното тук е от юли месец 2011 година - ако има някаква промяна в работното им време или стила на работа моля споделете в коментарите по-долу.

По последни данни от разкази на очевидци от септември 2013 година вече има експресна тарифа, която струва около 70-80лв. Изберете си да се заредите с търпение и да се лишите от 36лв или да платите двойно по-скъпо и да си спестите 15-30 дни.

Фалшиви обяви за имоти

Видове съдилища

1
July
19

НЯМА ВРЕМЕ!

Публикувано в: От кухнята на офиса от Антон Илиев

През уж отпускарския сезон ни е налегнала много работа и нямаме време за блога. Пазара както стана модерно да се казва “се раздвижи” и това наистина е така. Сделките се увеличиха, което беше и в резултат на увеличения брой огледи. От както цените на наемите опряха в дъното активността на наемателите се увеличи драстично и това се вижда и по резултатите в нашия сайт. Сега дойде ред и на цените на продажбите да стигнат дъното и много от тях вече го достигнаха и резултата е на лице.

0
July
3

В 10 от 10 случая това поведение води до бърз спад в цената на имота, а причините са много. Най-често агенциите свалят цената на имота за да са с по-ниска цена от конкуренцията, а конкуренцията не спи и отвръща със същото. Лавинообразното падане на цената се движи със скорост право пропорципнална на броя на агенциите, които оферират имота. Някои свалят цената с размера на своя комисион и предлагат имота „само за директни клиенти” за да свалят цената под тази на конкуренцията. Един вид уж работят безплатно за „възложителя”, който да речем е пратил имейл до 80 агенции с информация за имота и своите координати…


През погледа на купувачите собственика на този имот ще изглежда като човек, който наистина много бърза с продажбата, а в такъв случай те пък защо да не го изчакат още малко – щом бърза значи ще намали цената още. Не правете тази грешка – ще се чуствате ухажвани през първите месец-два докато ви се обаждат брокерите с обещания за бърза сделка, но в последствие когато разберат, че имота ви е във всяка агенция бързо ще се демотивират и няма да си мръднат пръста за да защитят вашите интереси.

Представете си да речем, че вие сте собственик на автокъща и при вас идва собственик на автомобил, който иска да го продаде, но не ви оставя колата си да я паркирате редом до другите автомобили, които предлагате, а само ви оставя телефона си. Обяснява ви, че всъщност тъй като не може да бъде 100% сигурен, че ще му свършите работа той е решил да се обърне към още 10-ина автокъщи, защото иска да има конкуренция, която да доведе до по-бързата продажба на колата. Реално колата стои пред блока на собственика и ключовете са в него. Ако някои от вашите клиенти, който влиза в автокъщата ви има интерес от такъв модел автомобил на тази цена вие да му се обадите и ако не я продал вашите клиенти да отидат да я тестват… Революционен план, но само на теория, а на практика ако вие сте търговеца ще се интересувате предимно от автомобилите във своята автокъща и няма да искате да се излагате пред своите клиенти с обещания да им покажете ей там една кола, но трябва да се обадите да попитате дали случайно тя не е вече продадена. Да ама не.

За разлика от автокъщите обаче при недвижимите имоти нещата могат да се „споделят” много по-лесно. Вместо да се обръщате към 5-10-20-50 агенции и нито една от тях да не е мотивирана да ви предлага имота, защото шансът и да си възвърне средствата и услията е съответно едно към 5-10-20-50 изберете само една агенция.

Изберете само една агенция, но при ясни условия и срокове. Най-важното условие за един собственик на имот, който иска да възложи на посредник предлагането на имота си е да го задължи да работи с другите агенции. В близкото минало много агенции се бореха да получат договор за изключителни права, защото им дава власт да искат комисион задължително и от купувача. По този начин правят едно нещо със сигурност – бавят продажбата, защото връщат клиентите на другите агенции. Този класически модел на работа сме описали съвсем подробно тук. Не го допускайте ако искате да си продадете имота по-бързо.

Реално можете да се обърнете кем 40 агенции, които да предлагат имота ви както преценят, защото нямате договор с тях и те да го оферират “само за директни клиенти”, но много по-ефективния и бърз начин е да изберете само една агенция, която обаче да предлага имота на всички потенциални клиенти, а не само на тези, които се съгласят да и платят още 2.5-3%. Когато изберете само една агенция да предлага имота ви и сключите с нея договор за изключителни права ще знаете, че тя е максимално ангажирана с продажбата на имота ви, ще имате право да изисквате резултати. Ще можете да получавате коректна обратна връзка за това колко човека са посетили вашата обява в интернет, колко са се обадили за вашия имот, колко от тях за дошли на оглед, колко от тях са дали оферта, а тези, които не са дали - от какво са се отказали. Обратната връзка е изключително важна за една успешна продажба, защото ако всички обаждания минават през един брокер той ще знае колко са и ще може да следи и анализира. Ако интереса за вашия имот е голям това ще озаначава, че цената е добра и няма нужда да се коригира в посока на долу. Ако интереса е слаб - съответно обратно и т.н. Но ако вие работите с 10 агенции тази обратна връзка никой няма да е заинтересуван да ви я дава, а още повече, че вие няма да имате очи да я изисквате след като сте “възложител” на честна дума на 10 посредника… Имало е не един случаи клиент да поиска оглед от шест агенции, които предлагат един и същи имот в един и същи ден, защото не е разбрал, а и не могъл да допусне, че подобна глупост е възможна - това да не са различни имоти, а един и същи… Какво получава като обратна връзка в този случай собственика на имота, който е обявен на много места - та той очаква шест купувача и това го кара да си мисли, че нещата едва ли не ще се случат още същия ден. Докато тази грешка се осъзнае имота вече циркулира в публичното пространство на различни цени обявен от знайни и незнайни посредници, а купувачите се отдръпват объркани и продължават към следващия имот. Всичко това не може да се случи ако се работи само с един посредник.

Прочетете и поредицата: “Аз ги видях как вървят имотите в интернет”

Пич, продай си имота успешно като обигран собственик със самочувствие! (..а не като като надъхан льольо, който си търси прецакването…) 

0
June
12


Уникалните посещения в нашия сайт и блога се увеличават постепенно като през последната година те са повече от 13000. Виртуалния офис на бутикова агенция за недвижими имоти е посетен от 59 различни страни по целия свят. Най-много посетители имаме от България, а следващите девет страни са САЩ, Германия, Обединеното кралство, Гърция, Испания, Русия, Канада, Италия и Бразилия. Учудващо за нас страни като Израел, Холандия, Белгия, Франция, Чехия, Швейцария, Австрия, Дания, Швеция, Турция, Норвегия и Португалия останаха на по-заден план по брой посещения ипреварени от Бразилия, но факт.

Посещенията от България идват в нашия сайт основно от София където превъзходството на столичани спрямо другите градове е в съотношение 15 към 1. На втора позция се нарежда Пловдив следван по петите от Варна и Бургас. Доста след тях се нареждат както следва - Сливен, Велико търново, Стара загора, Русе, Враца, Плевен, Благоевград, Търговище, Ловеч, Габрово, Кърджали, Хасково, Ямбол, Перник, Казанлък, Добрич, Дупница, Монтана, Димитровград, Видин, Карлово, Петрич, Силистра, Разград, Поморие, Смолян и Свиленград.

От секциите в нашия сайт най-често посещаваната е меню продажби където са влезли повече от половината от всички посетители. Второто място се държи от настоящия банер в сайта, който отвежда посетителите му към имотите, коит могат да се купят само от ТБМ2. Третото място се държи от меню “ПОД НАЕМ”, четвъртото от меню “ЗАЩО С НАС”, а изненадващо на пето място по брой посещения е този интересен парцел подходящ за инвестиция.

В корпоративния блог на ТБМ2 най-четени са трите части на “сагата” за отсечката водеща към магистрала Люлин. Като съответно първите три места по брой уникални посещения са за първа, втора и трета част на фоторазказа. На четвърто място изненадващо се нарежда ето този материал за кв. Горна баня. Петото място се държи от ЗУЕС (Закон за управление на етажната собственост), който сме качили в блога, шестия най-четен материал е ето този.

0
June
2

Семинар с участието на ТБМ2

Публикувано в: От кухнята на офиса от Антон Илиев

Вижте видео от семинара - видео 1, видео 2. Получи се интересна дискусия, зададоха се много въпроси, но за мен извода е, че трябва по-често да се правят подобни семинари.

Вижте някой от най-важните стъпки при частните търгове за недвижими имоти:

Стъпки при продажба на имот чрез частен търг.
Антон Илиев
Бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2

1.    Оценка на имота – първата и най-важната част. Започва се от тук, защото всеки търг би се обезмислил ако цената на предлагания имот е далеч от пазарната. Както и при всяка нормална продажба на недвижим имот е от изключителна важност за крайния резултат да се определи точната цена! Тъй като при частния търг се търси максимален резултат в максимално кратки срокове то първоначалната цена най-често е решаваща за успеха на търга. Най-лесно се определя цената на стандартен панелен или ЕПК апартамент, защото техните разпределиния са типови, има голямо предлагане и човек много бързо може да се ориентира на база на сравнителен метод, който е най-често използвания. Много по-трудно се определя цената на къща, търговски обект, парцел или земеделки имот. Колкото е по-ниска първоначалната цена на имота – толкова повече кандидати можете да очаквате както и обратно. Съответно – колкото повече кандидати имате, толкова повече можете да очаквате цената да се качи при наддаване, както и обратно.

2.    Уточняване на срока, правилата, стъпката на наддаване и рекламния бюджет на търга.

Срока се определя от вида на имота – ако е апартамент срок в рамките на 45 дни би бил напълно достатъчен. При по-трудни за реализация имоти срока може да достигне до три месеца, но не повече от 100 дни за да не се получи обратен ефект. Ако кандидатите са спокойни, че има мноооого време до търга те дори могат да забравят за него.

Правилата могат да бъдат много гъвкави и е желателно да бъдат опростени. Никой няма полза от сложни термини и излишна важност.

Стъпката за наддаване не трябва да бъде нито много висока нито много ниска. Ако стъпката е много висока това може да буди съмнение в кандидатите, а също и в процеса на наддаване да откаже някои от тях. Представете си ако имота се предлага при първоначална цена от 24000 евро, а стъпката за наддаване бъде 2000 евро до какви пропуснати ползи може д а доведе това за продавача. Например ако цената достигне само с три стъпки до 30000 евро, а някой от кандидатите да имат бюджет до 31000 евро, но не могат да предложат половин стъпка и губят търга, а продавача на имота пропуска възможността да получи още 1000 евро към цената. Не е сериозно обаче и ако стъпката за наддаване е много ниска например за имот със същата първоначална цена от 24000 евро се определи стъпка за наддаване в размер на 100 евро. Ще падне голямо наддаване нали? Точна формула няма, но ако трябва да определим все пак някакъв метод за размера на стъпката за наддаване добре би било тя да бъде между 1 и 2% от размера на първоначалната цена.

Рекламен бюджет – „Колкото повече, толкова повече!”  От размера на рекламния бюджет зависи много. При по-голям бюджет рекламното послание ще достигне до много повече потенциални участници, а това може да доведе след себе си само позитиви.


3.    Опция „КУПИ СЕГА” – плюсове и минуси. Перфектната опция даваща право на кандидат купувачите да елимират конкуренцията като купят имота преди обявената дата за търга. По този начин те плащат по-висока цена и не го купуват на възможно най-ниската, но в същото време преустановяват възможността тя да се увеличи до нива по-високи от техните възможности.


4.    Приемане на телефонните обаждания и провеждане на огледи с проявилите интерес кандидати – важни моменти.

Важно е кандидатите да знаят условията на търга преди огледа. Важно е да се запознаят с всички документи на имота преди търга както и с предварителния договор, който ще подпишат ако спечелят наддаването. Важно е да се уточнят всички подробности по прехвърлянето дори и пренасянето на мебелите ако в имота има такива и всичко това задължително трябва да е ясно преди самото наддаване при това поне 2-3 дни по-рано. Не оставяйте нищо за последния момент или за деня на наддаването уточнете всички подробности и детайли по-рано. За да са готови кандидатите да наддават трябва да са на ясно с всичко както между впрочем и със своите финансови възможности. Важно е да се уточни с какъв бюджет разполагат и как възнамеряват да финансират покупката ако евентуално спечелят търга. Частните търгове дават възможност покупката да се финансира с ипотечен кредит, но тези кандидати, които ще разчитат на това задължително трябва да се консултират с банката и тя да ги одобри по доходи. Някои банки издават сертификат за максималната сума на кредита, който могат да отпуснат на кредитоискателя – такъв документ би дал увереност както на кандидата за кредит, така и на собственика на имота, който ще се увери, че срещу себе си има сериозен кандидат.


5.    Към кого е насочена услугата – частен търг?
Ако някой смята, че услугата е насочена само към собственици на имоти, които са в сериозно затруднение и са притиснати от обстоятелствата – греши.  Услугата би свършила перфектно работа на всеки, който иска да си продаде имота.

Какво се случва в действителност на пазара на недвижими имоти? Обявява се за продажба имота на максимално високата офертна цена и се започва голямото чакане. След първите 2-3 месеца блесва първата сигнална лампа, че вероятно нещо не е както трябва щом огледи няма.

Първата фаза е изпълнена със съмнения относно професионализма на агенцията, която предлага имота и за „по-сигурно” той се обявява в още 2-3 агенции, което е втората грешка след надутата цена.

Втората фаза започва да се откроява когато въпреки няколкото агенции, които предлагат имота и малко по-ниската цена от първоначално намислената – резултата продължава да е нулев, а вече изтича шестия месец от първоначалното обявяване на имота за продажба.

Третата фаза е тази, която трябва да предхожда предишните две, но това почти никога не се случва. В тази трета фаза собственика на недвижим имот достига до въпроса – ОК за колко мога да го продам? Но вече никой не може да върне назад тестовите 6 месеца, които спокойно могат да бъдат и 12 или дори 18 преди да се достигне до този не много приятен въпрос за реална оценка. След осъзнаването на истината, което може да откаже собственика да продава или да го накара да преосмисли първоначалните си планове идва и последната фаза.

Четвърта фаза – след като става ясно каква е реалната цена на имота идва въпроса за колко време може да бъде постигната. Реално продажбата на един недвижим имот започва едва тогава когато собственика му е на ясно каква цена може да получи за него и се съобрази с насотящите пазарни условия. Чак тогава реално неговия имот бива забелязан от потенциалните купувачи, които винаги започват своето търсене от най-изгодните предложения, а не от най-скъпите.

Ако един имот е обявен за продажба в една агенция и е на пазарна цена спокойно може да бъде получено капаро за него в рамките на два-три месеца. Всеки сам може да избере за колко време да си продаде имота – за две-три години или за два-три месеца. При частните търгове първите две фази липсват, защото ако имота не е на пазарна цена предлагането под тази форма се обезмисля, защото се връщаме в първите две фази, а те продължават от 3-6 месеца до плюс безкрайност.

Вижте примерни правила за провеждане на частен търг

Още по темата за търговете

И още едно интересно интервю

Цените

0
May
28

Тъй като мина известно време от официалното откриване на Автомагистрала Люлин решихме, че е време отново да напомним за мистериосната отсечка, която трябва да свързва тунела на Люлин с кръговото движение в началото на магистралата. На горната сателитна снимка направена днес се вижда, че положението е абсолютно същото като от преди повече от половин година когато направихме любопитното разкритие за мистериозната отсечка.

Както и предполагахме към момента нищо не се е променило, а най-фрапиращото от всичко е медийното и информационно затъмнение, което се случва около тази отсечка. Самата магистрала Люлин е в перфектно състояние, което лично проверихме и заснехме видео на целия участък от Перник до София. Вижте видео на цялото трасе от Перник до София.

Тъй като информацията за магистралата и по-конкретно въпросната отсечка предизвика много голям интерес и материала беше прочетен повече от 4000 пъти само в нашия блог, а информацията е копирана на още няколко места в интернет пространството то ние продължаваме да следим темата и да ви информираме периодично. Във форума на инвестор темата е прегледана повече от 5000 пъти, а във форума на имоти.нет повече от 2000 пъти, отделно темата е копирана в още 7-8 различни форуми и посетителите към нашия блог постоянно се увеличават, което говори за голям интерес.

Извадка от ОУП на София на горната снимка.

Такова беше положението октомври месец 2010 година и към днешната дата 28 май 2011 година положението е абсолютно същото.

0