May
21

Тъй като офиса ни е на последния трети етаж в бизнес сграда Green Centre трябваше буквите да са по-големички за да могат да се разчитат от по-далеч :))) Размера на транспаранта е 7 метра  ширина на почти метър височина.

Огромната ни тераса гледа към бул. Петър Дертлиев /по-познат със старото си име Добринова скала и също като “околовръстното на Люлин”/.

Сградата ни е лесна за откриване, а кръглите и прозорци двата края и придават разпознаваем вид. В близост е магазин Кауфланд и метростанция “Западен парк”.

0
May
18

 

Покупката на имот за лично ползване (не за отдаване под наем) е отговорно и индивидуално решение. Предпочитанията на всеки са различни и след осмислянето на прословутата тройна формула при покупка на имот – локация, локация, локация -  е добре да вземете предвид и другите параметри на един имот, най-малкото заради факта, че е твърде вероятно цените на имотите в избрания от Вас район да не са Ви по джоба.

Всеки човек, когато търси жилище, иска то да е максимално близо до идеалното и въпреки че „идеалното жилище” е строго индивидуално, се забелязват и много общи неща в търсенето на купувачите. Разделил съм изискванията на купувачите в две групи:

1. Относно локацията.

• Да е по-близо до центъра и на достъпна за мен цена.

• Да не е шумно и прашно и ако може да е в близост до парк или повече растителност.

• Недалеч от метро, транспорт, пазар, детска градина, училище.

• По-далеч от малцинствата.

2. Относно самото жилище.

• Тухлен, непреходен.

• Без първи или последен етаж.

• Ново строителство, но с широки коридори и стаи.

• Без скосявания и без стаи с различни форми от правоъгълник и квадрат.

• Хубава фасада и хубави общи части.

• Топлоизолация и нова PVC/алуминиева дограма

• Да е южен и изцяло вътрешен.

• С гараж.

Ако разполагате с неограничен бюджет е добре, но колко от нас разполагат с такъв?

Ако не разполагате, обаче, ще ви се наложи да помислите върху всичките си изисквания, да ги подредите приоритетно и да направите компромис с някои от тях. Процесът е индивидуален, финансовите възможности също. Разгледайте таблицата по-долу и ако решите, че мога да съм Ви полезен в избора Ви на имот, можете да ме потърсите.

Таблицата е разделена по видове строителство и различни параметри. Сравнени са 5-те вида строителство по 7 показателя. За „големи” са приети стаи над 12 кв.м.

Въпроси, над които можете да се замислите - какво да изберете според бюджета, с който разполагате:

• Хубавата фасада с изолация и хубавите общи части, но малките стаи с тесните коридори или

• лошата фасада, без изолация и хубави общи части, но с нормални стаи и коридори?

• Едностаен апартамент, в южен район, ново строителство, без инфраструктура, транспорт или

• двустаен апартамент, независимо дали е старо или ново строителство, в западен район, с улици и транспорт?

За хората, с по-голям бюджет.

• има ли новопостроен имот;

• с големи стаи;

• високи тавани (3.20 м);

• с гараж;

• с удобен транспорт;

• в близост до центъра;

• в близост до парк;

• и къде точно се намира…

• а може би е по-подходящо за Вас къща в близост до София?

0
May
18

 

Предварителният договор за покупко продажба е законово определен в чл. 19 от ЗЗД.
Като основни атрибути на договора е добре да залегнат:

1. Дата.
2. Място на подписване на договора.
3. Законово основание.
4. Купувачи и Продавачи опоменати по надлежния ред.
5. Предмет на договора.
6. Цена и начин на плащане.
7. Условия във връзка с недвижимия имот.
8. Окончателен договор.
9. Предаване на владението.
10. Права и задължения на страните.
11. Декларации и гаранции.
12. Неизпълнение и санкции.
13. Други условия.

Подписването на предварителен договор е необходимо заради:
1.    Фиксирането и оформянето писменно на параметрите по сделката – предварителните разговори за покупко – продажба, които е необходимо да се повторят още веднъж между страните, да се запишат и да се сложи край на преговорите по основните параметри на сделката – Цена , Начин на плащане, Предаване на владението и др. Също така  да се ограничи и избегне използването на неетични похвати (ще се спра в друга статия на тях) при допълнителните разговори.
2.    За да се избегне  евентуалният несигурност при невписване на нотариалния акт – има възможност нотариалният акт след изповядването пред нотариус да не бъде вписан от дежурния съдия по вписванията. Например при изготвена  кадастрална карта за района и не нанесена схема на самостоятелния обект, (Агенцията по кадастъра ще ви даде удостоверение, че кадастъралната карта за района е удобрена и сделката ще бъде изповядана от нотариуса, но има вероятност съдията по вписване да откаже вписване) което ще се случва все по често, понеже собствениците в повечето случаи не знаят колко е важно за техния имот такова нанасяне.

3.    При евентуално недобросъвестно отношение на една от страните да се знаят правата и договорените санкции между тях.

4.    По - лесното и ясно изменяне (при съгласие на страните) с Анекс към договора на някои или всички параметри на договора - при належаща  промяна по изпълнението на договореното на някоя от страните ( най често срока за сключването на окончателен договор ).

Най общо казано Предварителният договор служи за да предвиди и фиксира евентуални бъдещи проблеми или отношения, които биха могли да възникнат между страните при изпълненито на договореното между тях, както и да фиксира евентуалните санкции предвидени от закона и договорени между тях при неизпълнение.
Не ви съветвам да купувате имот без да подпишете предварителен договор, който да сте обсъдили с компетентен агент или адвокат.

0
May
16

По повод темата и изказванията на Волфганг Аман за евентуалните публично частни партньорства между държавата и частни инвеститори, които да строят жилища с цел отдаването им под наем на по-ниска от пазарната цена бихме добавили още някои неща освен казаните в ефира на ТВ7. Цифрите, които се цитират от г-н Аман - Швейцария има дял от 69% от общия жилищен фонд, или най-висок сред пазарите, включени в проучването. Тя е следвана от Германия с 52%, Холандия с 43% и Австрия с 41%. А в България видите ли били само около 9% отдадените под наем жилища. Незнам дали усещате опита за манипулация, но база за сравнение изобщо няма между България и гореизброените страни по ред причини.

Първо в Швейцария цените на имотите и за продажба и за под наем са на космически цени, а освен това не всеки може да си купи недвижим имот в Женева или Цюрих поради законови ограничения. Наплива на емигранти към Германия, Холандия и Австрия съвсем не може да се сравни с такъв към България, а голямото търсене на жилища винаги вдига тяхната цена. Освен това България е една от водещите страни по собственост на недвижими имоти на глава от населението. Около 80% от българите притежават собствен недвижим имот, което променя драстично нещата с търсенето на жилища под наем.

Пазара на жилища под наем е в тотален срив и ако в него се намеси и държавата ще стане наистина смешно. Ако сега можеш да си наемеш гарсониера в София за 200лв за колко ли ще можеш да си намериш ако има и “държавни наеми”? Може би за 90лв!? А държавата на какви цени ще отдава тези жилища ако трябва да са по-ниски от пазарните, защото ако не са по-ниски се обезмисля печеленето на държавни поръчки… 50лв, 40лв или колко!?

0
May
11

Частен търг за имот

Публикувано в: Ежедневие, От кухнята на офиса от Антон Илиев

Как да си продадем имота по-бързо и струва ли си да тестваме пазара на имоти в продължение на година-две? Точно така - една продажба на апартамент, който не е оценен пазарно може да отнеме и много повече от една година. Но не това е най-важното. Знаете ли кое е най-важното? Отговора на въпроса дали с чакане нещата ще се случат, а той определено е НЕ няма да се случат.

Това е таблото на което бяха изобразени предложенията в наддаването за ето тази къща  и тя бе продадена за 45 дни (т.е. капарирана). В организацията на търга и провеждането на огледите взе дейно участие и ТБМ2.

Ако темата е интересна за вас (надяваме се повече продавачи на имоти да я прочетат) моля разгледайте и тези линкове.

Частните търгове започват. 

Един купувач избира между 15 продавачи на имоти.

Пазарът пробва частни търгове за имоти.

Продават имоти на търг.  Първи частен търг.

Продай бързо.

Също можем да добавим и интересната опция “КУПИ СЕГА”, която дава възможност на купувача да прекрати процедурата по изпълнението на търга и наддаването като купи имота преди другите кандидати и по-този начин да избегне наддаването. Ето тази къщичка се продаде само няколко дни след като цената и беше намалена и бе обявена на търг с опцията “КУПИ СЕГА”. Разбира се другите кандидати останаха разочаровани, защото искаха да има наддаване, но до такова не се стигна.

0
April
8

 
Снимка: архив ТБМ2 2009г.

Антон Илиев е от първите експерти в ceb.bg. Потърсихме го за кратък анализ на пазара на недвижими имоти у нас. Според Илиев, пазарът на недвижими имоти В България страда от хронични грешни, които допускат и продавачи, и купувачи. Брокерите от своя страна са много по-търсени от подавачите, което има своите обяснения. Илиев коментира и отминаващата финансова криза. Според него тя е оставила и положителни следи върху пазара на имоти у нас. Ето и подробностите…

- От колко време се занимавате с професията брокер и кой Ви насочи към това?

- Активно се интересувам от недвижими имоти от повече от осем години, а професионално се занимавам през последните шест години, през които работих в две агенции за недвижими имоти, а след това създадохме бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 като в края на тази година този успешен проект ще навърши четири години.

- Какви са най-честите проблеми, с които се сблъскват купувачи и продавачи на имоти в България?

- Винаги се повтарят едни и същи грешки и при продавачите и при купувачите. Продавачите винаги тръгват от много по-висока от реалната цена, за да опипат пазара и след около половин година започват да се интересуват от реалната ситуация, но никога преди да са се опитали на максимално най-високата цена, която са чули от познати, съседи, колеги и т.н. Този масов модел на поведение винаги води до загуба на време, а времето е единствения невъзстановим ресурс. При купувачите най-честите проблеми са, че също правят проучване на пазара няколко месеца преди да са готови за сделка. Под готови за сделка имам предвид различни неща – някои не са се консултирали с банката за това кредит с какъв размер могат да получат, при това положение те често правят огледи на имоти, които не отговарят на техните възможности. Други купувачи пък са твърде нерешителни и колебаейки си след като получат поисканата отстъпка от собствениците на имота не могат да си повярват на късмета и идва стъписването. Това ли е моя имот, дали няма другия месец да излезе нещо по-изгодно и задавайки си тези въпроси изпускат имота, което води до разочарования и последващи прибързани действия при следващия набелязан имот.

- Имат ли собствениците реална преценка за това колко струва имотът им? По-скоро подценени или надценени са жилищата у нас в момента?

- По-голямата част от собствениците на недвижими имоти в България все още се носят по течението от 2006-2007 година, когато цените растяха почти ежеседмично и сега е трудно да повярват как цените са почти на половина по-ниски и това убеждаване продължава различно време – от три месеца до повече от година. По-скоро имотите към този момент са надценени от колкото да са подценени. Според мен ако цените на масовите жилище паднат с още около 20% броя на сделките плавно ще започне да се увеличава, а това от своя страна ще доведе до съкращаване времето за продажба на един имот от средно 7-8 месеца до средно около 3-4 месеца при положение, че е обявен от самото начало на реална пазарна цена без да се правят експерименти с цената.

- Кой вярва повече на брокерите - купувачът или продавачът? Къде са причините?

- Много добър въпрос мога да пиша по тази тема много дълго. Определено на брокера повече вярва продавачът и причината за това също е много ясна. Един собственик на имот ако се допита до брокера от самото начало още преди да е взел решението за продажба ще получи много повече от него. Брокера на продавача особено когато му е гласувано пълно доверие извършва поредица от услуги – консултира собственика на имота за реалната пазарна цена на имота му, а това между впрочем е и най-важната задача. Инвестира собствени средства в рекламата и организирането на огледите на имота, информира периодично собственика при промяна в цените на конкурентните имоти, които биха повлияли на продажбата, организира ден на отворените врати, консултира при нужда и кандидат купувачите на неговия имот в случай, че те не са подготвени. Всичко това и много други услуги, които са с различен приоритет при всяка агенция както и времето отделено за работата по реализирането на един имот прави доверието към брокерите от страна на продавачите много по-голямо от колкото на купувачите. При купувачите нещата са по-различни – те имат бюджет и според него търсят желания имот. Всъщност техния риск е най-голям, но това не винаги се приема много на сериозно, а и сред някои от тях цари мнението, че цените са толкова високи заради агенциите за имоти. Върлуват и други страховити митове, които дори не си струва да бъдат споменавани.

- Какви са най-големите вреди, които нанесе Финансовата криза на пазара на имоти у нас? Мислите ли, че сме преодолели сътресенията?

- Вредите от финансовата криза са точно толкова колкото са и ползите. Потреблението спадна в абсолютно всички сектори, а първи бяха недвижимите имоти, които обаче сега първи ще излязат от кризата, защото цените са вече много по-достъпни. Инвестицията в недвижим имот е доказано успешна през годините и не случайно богатсвото на българина е заключено в недвижимите имоти. Сътресенията все още не сме ги преодолели, но за разлика от предишните три години сега за първи път се вижда светлина в тунела и тя започва да става все по-ярка на пазара на недвижими имоти.

- Какво ще пожелаете на читателите и потребителите на ceb.bg?

- Да се информират преди да предприемат първата стъпка било то за продажба, покупка, отдаване или търсене на имот под наем. Не го ли направят рискуват да поемат излишни рискове, които най-често водят до загуба на средства, време и нерви. Ceb.bg е прекрасно място някои да получи безплатна информация, която да е достатъчна за първоначалното планиране.

www.ceb.bg

1
April
1

 

Какво означава доверие - вяра в добрите намерения на някого, в неговото благоразположение, в неговата порядъчност, съзнателност, професионализъм. Имам доверие в него… Ама имам ли му наистина или…? Когато живеем в една страна като България в която не можеш да имаш доверие нито на съдия, нито на нотариус за какво доверие може да става въпрос?

Измамите с имоти не са рядкост и ако някои си мисли, че нотариус може да бъде гарант по сделка с имоти то ние му препоръчваме да поразпита тук там на кои нотариуси може да се има доверие на кои не и изобщо колко струва да станеш нотариус…

Тъй като работим освен с нотариуси и с банки – спокойно можем да кажем също, че и юристите в банките допускат грешки волно или неволно и нашия съвет е – не се предоверявайте нито на „той нотариуса ще си провери” нито на „те от банката си знаят работата”.

Не искаме да се забъркваме със скандали, но особено в банките има служители, които буквално са „назначени” като спуснати с парашут от някъде много високо… Банките в България имат общо около 3000 клона в цялата страна, ДСК примерно има 387, Уникредит 259, а пък ЦКБ има 253 кона… При толкова много клонове във всички тези банки където вероятно работят поне 20-25000 души нали никой не се заблуждава, че посещавайки някой клон на банка ще получи достатъчно информация относно това как да направи сделка с недвижим имот?

Това е част от актуална обява за работа за управител на банков клон в София в една от най-големите банки в България:

Управител на банков клон - София

Изисквания:

• Висше икономическо образование

• Опит в банкова и/или друга финансова институция

• Добро познаване на бизнеса в региона

• Управленски опит и лидерски качества

• Отлични комуникативни умения

• Владеенето на английски език е предимство

• Компютърна грамотност

Това е за управител на клон, а за кредитен експерт изискванията се изчерпват предимно с икономическото образование и компютърната грамотност… Никъде до този момент аз не съм виждал обява за работа в която се търси кредитен експерт за работа в банка, който да е необходимо да е имал опит в недвижимите имоти.  Познанията на хората работещи на такава длъжност обикновенно се изчерпват с това да познават продуктите на банката в която работят като дори и това се е оказвало доста нелесна задача за тях. На пръсти се броят опитните и разбиращи си от работата кредитни експерти отговарящи за ипотечните кредити в съотвените банки. Много често те са претоварени от работа и затрупани с папки, които трябва да сортират. За комуникацията изобщо да не говорим - неща като връщане на обаждане, преглед на пропуснатите обажданията, използване на нещото наречено електронна поща и дума не може да става… Толкова по повод „те от банката си знаят работата” – някои си я знаят, а на други трябва да им се обяснява бавно и по няколко пъти.

Но да се върнем на любимата тема за „той нотариуса ще си провери”… Разгледайте линковете по-горе и по-долу и помислете какво точно ще провери?

Относно личните данни – за съжаление или не в работата ни с недвижими имоти ние боравим еждневно с документи. Нотариални актове, скици, данъчни оценки, експертни оценки, удостоверения за семейно положение, за наследници, идентичност на адресите, копия на лични карти, смъртни актове и т.н.  и всякакви извинете ме за израза – превземаници на тема защита на личните ми данни създават само временни затруднения на всички участници в една сделка с недвижим имот.

Когато продавате недвижим имот в страна като България не може да отказвате да си покажете личната карта или нотариалния акт. В страната в която и съдиите правят измами няма как просто да се довериш на някого и да му дадеш едни пари – било то за предварителен договор или още по-малко цялата сума без да си направил обстойни проверки на документите. Просто е абсурдно, несериозно и много наивно някой да си мисли, че нещата може или трябва да се случват на доверие.

Доверие не може да има когато става въпрос за суми от порядъка на хиляди евро. Аз например се доверих на моята зъболекарка да си купя едни витамини за около 50лв и прецених риска – ако не са добри просто следващия път няма да си ги купя… Но къде е риска при 50лв и къде е риска при 50000 евро? Дали няма малка разлика?

„Ама чакайте ние не сме такива хора…”

Какви хора не сте и защо трябва да се преценяваме по външния вид, автомобила, професията или имотното състояние? Не може всеки да бъде ултра психолог или маг и да преценява по извивката на ухото дали всичко е наред с документите на даден имот… Не може да се обижда никой когато се изискват проверки.

Аз когато си купувах витамините не поисках химически анализ и експертиза от трима независими лаборанти и си поех сам риска, но моята инвестиция е доста малка в сравнение с инвестицията в недвижим имот…

Освен всичко друго нашата практика показва, че повече от 85% от собствениците на имоти не знаят какво е необходимо при продажбата на имот и много често започват въпроси – ама за какво да го вадя аз сега този документ, ама то не може ли купувача да го извади та аз да не се занимавам и т.н.

Ще има продължение!

0
March
17

Незнам дали има смисъл да се пише каквото и да е било или просто да качим снимките, които направихме на Боровец…

Това е една от най-високите точки на Рила - Ястребец.

:–) Красоти…

Това на долната снимка е Самоков погледнат и леко “зумнат” от Ястребец.

А това са три самолета :–)

0
March
6

 

Както винаги сплотения екип на бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 имаше ангажименти и през почивните дни, но не винаги служебните ангажименти са свързани само с работа. Много често в работата на брокера се преплитат - пътуването и удоволствието така както беше и сега. Свикнали сме да шофираме по цял ден из улиците на София, но те са ни омръзнали и просто рутинно преминаваме по светофарите и кръстовищата всеки ден. Когато обаче се наложи да посетим някои обекти извън града тогава е доста по-приятно.

Горни Окол е село в Западна България. То се намира в Община Самоков, Софийска област. Село Горни окол се намира на на 45км от София, 26км от Боровец и на 17км от гр.Самоков Разположено е в източната част на Плана планина, край малката Вуйна река (наричана още Околска река), приток на Искър, на височина около 950 м. Климатът е умереноконтинентален с планинско влияние. Канеленоподзолисти и кафяви горски почви са характерни за района. Сведения за селото има в османския регистър от 1576 г. Предполага се че на днешното място е заселено след чумна епидемия.

Килийно училище е открито в селото преди 1835 г., начално - преди Освобождението през 1878 г. Запазена е църквата “Свети Пророк Илия”, строена на два етапа, вторият през 1857 г.. Църквата е зографисана богато отвътре от един от най-видните представители на Самоковската художествена школа, Никола Образописов, чиито стенописи красят още Бельовата църква и Метоха в град Самоков, Рилския манастир и други. Негов помощник при зографисването е синът на прочутия български художник Захари Зограф, бъдещият голям общественик Христо Зографски. Църквата е национален паметник на културата с архитектурна и художествена стойност.

Източно от селото на естествено защитено място, наричано още Градището, има останки от крепост с три пояса стени с кули и ровове, а непосредствено до него (южно и източно) - следи от голямо селище. Тук са намирани много фрагменти от керамика, тухли и керемиди, стъклени и метални предмети и монети, които позволяват да се определи времето на съществуването му - Х-XII в.

Тези прекрасни изгледи въпреки мъглата и не до там слънчевото време са заснети от един парцел разположен точно над селото. Собствениците му са решили да се разделят с него, което пък отваря възможности за някой предприемач. Само срещу 27 евро за кв.м. може да се купи този прекрасен парцел от 1500кв.м. А тази стара къща, която също се продава се намира в центъра на селото има идеален четириъгълен двор, който се вижда от сателитната снимка в офертата за продажба.

Както вече споменах по-горе село Горни окол се намира на около 45км от центъра на София и само на 26км от курорта Боровец, който е едно прекрасно място за почивка както през зимата така и през лятото.

Това е една от пистите на Боровец, която в късния следобяд не беше кой знае колко натоварена.

А това е сателитна снимка на къщата и нейния четириъгълен двор с лице около 40 метра на улицата.

Преди време и съседната къща е имала такъв вид, но сега е ремонтирана и изглежда далеч по-добре (къщата с бялата мазилка вляво на долната снимка).

Винаги е добре когато имаш добри съседи (къщата на долната снимка в дясно)

0
February
17

Дали има по-подходящо време за покупка на парцел? Поне през последните три години по-добър момент не е имало. Хората, които се занимаваме с недвижими имоти познаваме най-добре кога момента е наближил. Един от факторите е ниските цени, а другия е когато добрите предложения започват да се изтеглят от пазара в очакване на по-добри времена. По-добри времена в онзи смисъл свързан с недвижимите имоти едва ли ще има в близките 4-5 години, но определено доброто време за покупка на парцел е сега.

0