August
28

Това ще рече - офертата е за частни лица, което навява на въпроса за държавните лица и какви други могат да бъдат всъщност ако не са “частни лица”… Има се в предвид да не се обаждат колеги брокери от други агенции, а това е така, защото агенцията (или конкретния брокер) желае да получи възнаграждение и от човека, който му се обажда за да получи информация за този имот. Често се случва оправданието да не се работи с колеги също да е “ами колега собственика на имота не ми дава комисион” поради което се търси “компенсация” от кандидат купувача на имота. Този начин на работа според нашата агенция е УЖАСЯВАЩ поради ред причини! Първата е - защо работиш за този собственик на имот след като той не ти е възложил да го правиш? А ако ти е възложил да го правиш следва въпроса защо тогава не сте се договорили при свършена работа да си получиш възнаграждението?  На този въпрос има два отговора - или точно това е било повода да спечелиш доверието на клиента с думите “аз ще ти го рекламирам без пари и от теб няма да искам нищо, ще си взема моето от купувача”… Или вторият вариант е – това същото условие да е поставено от самият собственик на имота, който пък е чул, че и така можело „да работят за него агенциите конкурирайки се една с друга”

Голяма грешка г-н собственик  МНОГО ГОЛЯМА!

Ако вие сте купувач и видите обява обозначена с кодовото название: „за ч.л.”; „само за ч.л.”; „само за частни лица”; „за директни клиенти”; „само за клиенти на агенцията”; „за крайни клиенти”; и т.н. в този стил това означава, че освен цената, която виждате в обявата ще ви бъдат поискани още 2.5% – 3% върху цената на имота.

Пример – имота струва 40000 евро  и в текста на обявата му има някое от гореизброениете „за ч.л.” и т.н. което добавя в този случай едни 1000 евро към цената на имота. Имайте го в предвид когато четете обяви за продаващи се имоти.  Същите тези съкращения са допустими когато се предлагат имоти под наем с по-ниски цени. Под  ниски се разбира цени под 250-200 евро. Допустима е „компенсация” или по-скоро поделяне на разходите към агенцията, защото стандартно агенциите при отдаването под наем изискват 50% комисион еднократно от размера на месечния наем на отдаденият имот. Ако имота се отдава под наем например за 180 евро комисионната на агенцията в този случай е 90 евро, което често едвам покрива разходите направени от страна на агенцията по организиране на рекламата и огледите около намирането на наемател, а печалбата ако изобщо се генерира такава е демотивиращо малка. В такива случай се търси и 50% от наемателя, но разбира се в случай, че наемодателя не е постъпил по най-разумния начин и не е договорил той изцяло да поеме плащането към агенцията, която работи за него. Съвсем нормално е когато отидете да си купите телевизор „Имотисоник” от някой магазин за техника ако на етикета му пише 1000лв той да ви струва точно толкова, а не продавача в магазина да ви каже – „Ами вижте сега от „Имотисоник” не ни плащат…това е цената, която искат те като производител, а вие ако искате да купите телевизор от тази марка ни дължите още 300лв…”

В тази връзка ако вие сте собственик на недвижим имот и не осигурите на агенцията, която работи за вас подобаващо възнаграждение то тя освен, че ще поставя кандидат купувачите на вашия имот в ситуацията с телевизора „Имотисоник” също ще спира и всички клиенти на другите агенции за недвижими имоти, което е най-лошото в случая. Най-лошо е защото на пазара на имоти в България работят около 2000 агенции за имоти от тях около 1000 са в София…ако вашия имот се продава от една тези 2000 агенции и тя не желае да работи с клиентите на другите 1999 агенции то тогава срока за продажбата на имота ви може да се удължи значително. Тук е момента да споделим - ТБМ2 работи с всички агенции в България и чужбина стига да имат клиенти разбира се. След като агенцията, която предлага имота ви иска задължително комисион от купувача, защото вие няма да им платите нищо то тогава всички купувачи, които са си наели брокери да им търсят и сортират информация за огледите няма да научат за вашия имот изобщо или просто за тях той ще струва по-неизгодно от другите, защото веднъж ще платят на брокера, който са наели за тяхното търсене и веднъж на този брокер, който предлага вашия имот…с две думи на „вашият брокер”… Което представете си как изглежда за купувача – не стига, че имотите скъпи ами и две комисионни да плати като едната да бъде за брокер, който уж вие сте наели…ааааа не мерси! И какво се получава – вие реално не си спестявате НИЩО, а напротив дори губите особено пък ако искате продажбата да стане за по-малко от шест месеца до една година. Така или иначе „сметката” се плаща от купувача и за него вашия имот струва да речем 40000 евро + 3% за вашия брокер и 3% за неговия общо 6% (или 5% спроед агенцията) за него вашия имот ще струва 42400 евро и дали вие ще платите половината от тези 2400 евро или той ще ги плати всички И В ДВАТА СЛУЧАЯ ПАРИТЕ ИЗЛИЗАТ ОТ НЕГОВИЯ ДЖОБ. Ако вие не плащате никакъв комисион на агенцията ще получите с 3% по-малко, а ако ги получите и тези 3% вие ги плащате на агенцията, която ви е намерила купувача. С две думи вие реално пак не плащате нищо, защото получавате тези средства от купувача. Тези суми се дължат обикновенно при сключването на предварителен договор за продажбата на имота, а не по-рано. А за да сключите договор вие ще получите 10% или повече капаро от стойността на вашия имот и след като получите парите от купувача тогава вече се разплащате с агенцията. Объркахте ли се?

Огромна е разликата между това вие да гарантирате на агенцията, че ще си получи това за което работи и да не и гарантирате под предлог, че всъщност спестявате нещо – НИЩО НЕ СПЕСТЯВАТЕ, А НАПРОТИВ ГУБИТЕ ВРЕМЕ, а губенето на време често е свързано с губене на пари…  Вижте нещата и от гледна точка на брокера и агенцията му. Ако вие сте на мястото на брокера и предлагате за продажба 50 апартамента като за 45 от тях собствениците им са ви подписали договор, че при продажба ще си получите 2.5 или 5%, а другите пет собственика са ви казали, че не им се плаща нищо - вие за кой ще се постараете повече? За кои имоти ще вложите повече средства за реклама? За кои имоти ще сте готови да ходите на огледи и в неделя? Кои имоти ще показвате с предимство на купувачите? Няма да са онези 5 нали? Ако освен всичко друго имота ви се предлага и от няколко агенции демотивацията на всяка една от тях ще бъде много голяма. Много лесно можете даразберете даливашата агенция има практика да оферира имотите си “за ч.л.”, “само за директни клиенти” и т.н. като разгледате обявите им. Ако агенцията няма собствен интернет сайт, както е в повече от половината случаи то тогава разгледайте големите интернет портали за недвижим имоти като www.imoti.net, www.imot.bg и потърсете името на агенцията. Вижте оферите им и ако преобладават имотите с кодовите съкращения описани по-горе си правете сметката как ще работите с тях. Ако пък агенцията няма интернет сайт, не рекламира в тези портали проверете в такъв случаи за името на агенцията и в търговския регистър за да не се окаже, че си имате работа с някои съвсем нелегален човек…

Прочетете и - Защо НЕ трябва имота ми да се предлага от много агенции и защо на тази често срещана грешка е отредено първо място в класацията на най-често допусканите грешки от страна на продавачите.

www.tbm2.net

2
August
19

В днешният брой на вестник “168 часа” излезе новина със заглавие “Депутат от Атака в скандала с ЕРА България” на страница 8 която можете да прочетете в нашия блог. Предисторията вижте тук и както и тук.

Ние все още няма да коментираме написаното на черен фон в този материал, но определено след няколко месеца ще го коментираме на дълго и на широко… За сега ще оставим изводите на читателите на в. 168 Часа.

Това било “постановка”…постановка с неоспорими факти как точно се прави ние незнаем!?!?!?!?! В материала е допусната само една малка неточност - където се споменава за “рекламни агенции”, а всъщност става въпрос за агенции за недвижими имоти, но това вероятно е печатна грешка, която така или иначе не променя същността на написаното.

0
August
4

От страниците на вестник Стандарт четем новината озаглавена “Предлагат фиксирани такси по кредитите”  в която анализаторите от сайта Моите пари таксите по кредитите да са фиксирани за целия им срок и да не се променят за целия период на заема. От “Моите пари” предлагат като най-пазарно справедливо за базов да се използва пазарно установен лихвен процент като EURIBOR, SOFIBOR, LIBOR и към него се прибавя фиксирана надбавка, която не се променя през целия срок на кредита. ТБМ2 подкрепя тези техни идеи и ги насърчава! От страниците на вестник Труд пък четем една новина със заглавие Завръща се хитът “Жега в центъра на София”  под която стои информацията със заглавие Агенции се съдят заради франчайз и я цитираме дословно:

Остър съдебен спор се заформя около дружеството “ЕРА България”. То продава у нас ползването на американската марка “ЕРА” (франчайз), а клиенти са посреднически фирми в областта на недвижимите имоти.

Вчера се разбра, че три агенции, които до м.г. са били част от системата на “ЕРА” у нас, са сезирали Софийска районна прокуратура. Те твърдят, че “ЕРА България” не притежава правото на марката “ЕРА” за България. Фирмите се жалят, че били заблудени от Теодора Димитрова, изп. директор на “ЕРА България”.

“Дали са ни права върху нещо, което не притежават. Фирмата е направила опит да регистрира марката в Патентното ведомство, но e получила отказ. В Словения вече била регистрирана марка под това име”, заяви Борис Тодоров, шеф на една от засегнатите агенции.

Междувременно от “ЕРА България” са осъдили агенциите в Арбитражния съд към БТПП. Исковете са за неизплатени такси и суми по вече прекратените франчайз-договори. Сега агенциите обжалват пред Върховния касационен съд.

Пред “Труд” Теодора Димитрова коментира, че има изряден договор с франчайз поделението на щатската компания “ЕРА”. Тя обясни, че не е имало нужда да регистрира отделна марка в България, защото “ЕРА” е регистрирана в САЩ. Нещо повече - в договора американците изрично забранявали да се регистрира марка в съответната страна.

Агенциите твърдят, че “ЕРА България” е взела направомерно над 2 млн. от 26 фирми. Димитрова определи това като абсурд, тъй като броят на действащите фирми за имоти под шапката на “ЕРА” в България не е надхвърлял 18. 

КРАЙ НА ЦИТАТА

Тъй като в материала на вестник Труд не се споменава г-н Борис Тодоров шеф на коя агенция е то аз ще поясня той е собственик на 50% от капитала на ТБМ2 чийто блог четете в този момент. ТБМ2 прекрати едностранно отношенията си с ЕРА България още преди година и половина на 13-ти февруари 2009г. В нашия блог тепърва ще се появяват прелюбопитни материали по този казус. Ето какво писа и в.Капитал преди известно време.

0
July
27

Много хора свързват Филиповци с ромската махала, която е разположена в началото на квартала в непосредствена близост до околовръстното шосе и жк Люлин, но колко хора са влизали на вътре в квартала? Всъщност ромската махала заема около 1/8 една осма част от територията на кв.Филиповци и е съсредоточена само в началото от дясната страна в карето между околовръстното шосе, ул.Трети март и река Шеовица. На вътре в квартала обстановката е съвсем прилична досущ като в останалите квартали отвъд околовръстното като например Горна баня и Княжево. Вход към Филиповци има и от пътя за Банкя където сега се строи детелината на новата АМ Люлин.

В квартала се продават къщи на доста сносни цени вземайки под внимание общия фон естествено. ТБМ2 предлага и тази чисто нова къща с цялата необходима за вече завършения и строеж налична документация. Относно магистрала Люлин последното обещание е тя да бъде напълно завършена до лятото на следващата година. Но с нея или без в крайна сметка с автобус 43 който идва от Банкя през с. Иваняне и минава през Филиповци продължава през Люлин където спира точно на метростанция “Люлин”. С този автобус само за по-малко от 20 минути можете да се придвижите до метрото - екстра с която не много квартали могат да се похвалят.

0
July
18

 

Във връзка с продажбата на апартаменти в кв. Горна баня в София синтезирахме информацията за мястото и най-вече за минералната вода и климата там.

Историята:

Славата на минерална вода Горна баня, лекуваща бъбречни, чернодробни, стомашни, чревни, жлъчни и други заболявания, бързо прехвърли границите на нашата страна. Според съществуващите данни и предания мине-ралният извор е открит преди около двеста години. Тогава цялото дефиле между Люлин и Витоша, където се намира той, било обрасло с гъсти и непроходими гори. Тук често идвал на лов турският бей Али със своите две кучета. Но когато те заболели тежко, за да се отърве от тях, той ги хвърлил по време на лов в блатото, което открил в дълбоките гъсти гори. Две седмици след това обаче беят бил събуден от кучешки лай. Изненадата му била голяма, когато видял своите две хрътки да скачат и лаят весело. Беят се досетил на какво се дължи оздравяването им и поискал пашата да му подари местността с блатото. Няколко години по-късно близо до блатото, в което се събирали водите на топъл минерален извор, той построил първата баня. След Освобождението славата на тази минерална вода се разнесла далече. Тук идвали да се лекуват болни от цялата страна. Старата турска баня съществувала до 1922 г., когато започнал строежът на сегашната баня, довършен през 1927 г. Някои по-съобразителни богати търговци построили около банята първите по-големи сгради - хотели, които през летния сезон давали под наем. Скоро там изникнало селце, което постепенно се превърнало в курортно селище.

Друга, по-съвременна история, разказва за складираните от генерал Ромел тонове Горнобанска минерална вода (използвана през Втората световна война от германската армия), открити десетилетия по-късно в пясъците на Северна Африка, с непроменени вкусови качества и химичен състав.

За свойствата на водата:

Къде се крият целебните свойства на минерална вода Горна баня?
Специалистите балнеолози я описват като слабоминерализирана (с обща минерализация 134.4 мг/л), хипертермална (420С), хидрокарбонатно-сулфатно-натриева, силициева. Тя е мека, лугава, с много ниска твърдост. Затова трудно отмива сапуна от ръцете.

Първото изследване и описание на тази вода е направено още през 1887 г. Оказва се, че след «Княжево» тя е втората най-слабоминерализирана вода в България. Последвалите в годините физико-химични, радиологични и микробиологични анализи показват, че има постоянен физикохимичен състав и e микробиологически чиста. Това се дължи както на дълбочинния й произход (повече от 600 м дълбочина), който изключва всякакво външно замърсяване и повлияване от неблагоприятни метеорологични условия, така и на отсъствието на съставки, които с времето да се променят. Тя е бистра, без цвят и мирис, с прекрасни вкусови качества. Подходяща е за ежедневна употреба от всички възрастови групи.

Кои са факторите, които правят Горнобанската минералната вода подходяща за ежедневна питейна употреба от възрастни и деца и за питейно лечение и профилактика на редица заболявания?

Ценното на тази вода е именно слабата й минерализация, ниското съдържание на натрий, отсъствието на флуор, наличието на метасилициевата киселина в колоидално състояние и нейната температура. По тази причина тя е „пивка”, приема се лесно, дори и в големи количества. Метасилициевата киселина оказва протективно действие и прави „защитен филм” на лигавиците на стомашно-чревния тракт. Така се подобрява метаболизма в чревния тракт и се включва цяла поредица от саногенезни (оздравителни) процеси които имат отношение към повишаване на имунната защина и възстановяване здравето на човека.

Бедната на минерали Горнобанската минерална вода позволява при питейно и външно балнеолечение да се изяви нейният обезболяващ, детоксичен и трофичен ефект, да се увеличи чувствително диурезата, елиминацията на остатъчни продукти от обмяната на веществата и т.н. Всичко това прави водата от Горна баня изключително подходяща както за ежедневна непрекъсната употреба от здрави, така и за питейно лечение и профилактика на болни с хронични инфекции на бъбреците и пикочните пътища (дори и в стадий на хронична бъбречна недостатъчност), бъбречно-каменна болест, заболявания на черния дроб (хроничен хепатит, стеатоза), жлъчно-каменна болест, язва на дванадесетопръстника, ентероколити, подагра, захарен диабет и др. Приемът на тази вода от здрави деца и възрастни намалява риска от появата от някое от гореизброените заболявания.

От изложеното дотук става ясно, че пиенето на Горнобанска минерална вода има своите безспорни предимства. Има обаче още едно много важно нейно качество! Експериментални изследвания с минералната вода в Горна баня показаха, че след изкуственото й „замърсяване” с някои бактерии, за период от 10 дни, тя потиска развитието им и оказва „очистващ”ефект. Това се дължи именно на специфичния й физикохимичен състав – ниска минерализация и метасилициева киселина в колоидално състояние. Основно изискване при използването й за по-дълъг период е тя да бъде съхранявана в подходящи съдове, които не оказват влияние върху състава й. Така, независимо дали е взета от извора или е бутилирана, минералната вода е подходяща за ежедневна питейна употреба от възрастни и деца без ограничения в продължителността на пиенето й. Тя може да се пие вместо чешмяна вода, тъй като в нея няма съставки, които да ограничават приема й. Най-често препоръчваната схема при провеждане на питейна профилактика е поемане на минерална вода неколкократно през деня, в малки количества. Това означава пет, шест пъти в денонощието по 250-300 мл на прием, като последната порция се препоръчва да бъде вечерта, около 22 часа. Най-добре е водата да е затоплена на водна баня до 36 градуса Целзий или да бъде със стайна температура около 20-22 градуса Целзий. За да бъде ефективен, приемът на минералната вода трябва да се осъществи половин до един час преди хранене или 2 часа след хранене. Това е сравнително универсална схема, която може спокойно да бъде прилагна при домашни условия.

Горна баня се намира на 9 км югозападно от центъра на София, с която е свързана чрез трамвайно-омнибусен и железопътен транспорт и се смята за квартал на столицата. Курортът е разположен в югоизточните склонове на Люлин на  около 660 м над морското равнище и може да бъде причислен към нашите нископланински курорти. Височината и хубавото му изложение откриват красива панорама към Витоша и близките околности. През есента и зимата тук рядко падат мъгли, дори когато в София е мъгливо. Средната годишна температура е 9° С, като най-ниските температури се движат между минус 26 и 27° С, а най-високите стигат до 36-37° С. Зимата е умерено студена, умерено горещо е и лятото, тъй като
въздухът се разхлажда от местните ветрове, които се образуват по течението на Владайското дефиле. Валежите са малко по-високи от средните за София, но поради наклонения терен влагата в почвата не се задържа дълго. Общо микроклиматът в Горна баня се характеризира като континентален с известни предимства пред климата в столицата. Околностите на Горна баня са много красиви. Курортистите могат да правят излети до Дивотинския манастир под връх Райлово градище или до старинния манастир Свети Крал. Един от най-важните лечебни фактори в курорта Горна баня,  наред с благодатния климат и спе-циализираното обослужване, е и минералната вода, извираща от пет минерални извора.
Водата в банския каптаж е от два съседни извора и се характеризира като слабо минерализирана, хидрокарбонатна,  натриева, хипертермална - с темпе-ратура 41,8° С, бистра, безцветна и без мирис.
Под жп линията се намира минералният извор „Хазната”. Неговата температура е 23° С, има по-малко съдържание на сулфати, но по-висока радиоактивност от другите извори в курорта. Тази вода се характеризира като хидрокарбонатна сулфатно-натриева, слабо минерализирана, хипотермална.

Близо до минералния извор „Хазната” има друг извор, чийто химически състав е подобен на този на банския извор, но е с по-ниска температура 31,3° С. Водата е бистра, безцветна, без мирис и с много приятен вкус. Характеризира се като хипо-термална, слабо минерализирана хидрокарбонатна натриева вода. Използва се изцяло за нуждите на Водоналивния завод. Минералният извор в местността Домусдере е с температура 19,2° С. Водата е бистра, безцветна, без мирис, но не се употребява за пиене. Съществени различия по отношение на химическия състав и общата минералност между водите на различните извори в Горна баня няма. Слабо минерализираната горнобанска вода не съдържа много соли, но в нея има твърде много положително и отрицателно заредени йони. Те оказват своето лечебно действие при къпане и пиене на минералната вода чрез дразнене на нервните окончания, които се намират в кожата и подлежащите тъкани, в лигавицата на устата, стомаха и червата. Тяхното действие се усилва още повече и от някои съдъжащи се във водата микроелементи. Баните с топла минерална вода имат болкоуспокояващо действие. Те спомагат за повишаване на хемоглобина и еритроцитите в кръвта, подобряват обменните процеси в тъканите, подпомагат отделянето на вредните за организма крайни разпадни продукти на обмяната на веществата. Пиенето на горнобанската минерална вода спомага за увеличаване на диурезата /количеството на отделената урина/ и за изхвърлянето на отпадъчните продукти от обмяната. В зависимост от начина на пиенето и температурата на водата може да се предизвика увеличение или намаление на отделяния стомашен сок, да се повишат тонусът и двигателната функция на стомаха и червата. При продължително пиене на минералната вода се намалява и захарта в кръвта.

Резултат има при следните заболявания:

1. Бъбречно-урологични - камъни и пясък в бъбреците и пикочните пътища; хронични пиелити и пиелонефрити, цистити, уретити от нетуберкулозно естество; хронични простатити, епидимити, фуникулити и кабернити без усложнения; следоперационни състояния на бъбреците.

2. Заболявания на стомашно-чревния път - хронични гастрити; язвена болест без изостряния; възпаления на тънките и дебелите черва; функционални разстройства на стомаха.

3. Болести на черния дроб и жлъчните пътища -хронични хепатити; жлъчнокаменна болест; дискинезии на жлъчните пътища; възпаление на жлъчния мехур без гнойни усложнения.

4. Заболявания на опорно-двигателния апарат -хроничен ревматизъм без сърдечни поражения; артрити от нетуберкулозен характер; заболявания на мускулите, сухожилията, ставите.

5. Заболявания на нервната система - радикулити, неврити, невралгии, полиневрити.

6. Заболявания на обмяната на веществата -диабет в лека и средна форма, затлъстяване.

Не се препоръчва на болни в острия стадий и с променена кръвна картина, с кожни и венерически заболявания или злокачествени об-разувания, бременност след четвъртия месец, тежки форми на бронхиална астма, белодробни абсцеси, туберкулоза, чернодробни цирози, тежки неврози, психично болни, болни със сърдечна недостатъчност втора и трета степен.

Полезни линкове:

Много интересен сравнителен тест между различните минерални води

Минералната вода Горна баня

Отново за нея

Дивотински манастир

Банкя

Фалшиви обяви за имоти

Видове съдилища

0
July
15

Къщата обявена за продажба на частен търг се продаде за 45 дни след началото на рекламната кампания за нея. Вече споменахме в блога, а и не само в него за този имот и за чудесния метод за продажба, който решава всички проблеми в рамките на два месеца и това в никакъв случай не е за нечия сметка! Имам предвид в случая всички са доволни - всеки от участниците в търга си беше направил предварително сметка до къде ще участва в наддаването и тези, които не успяха да спечелят този търг вероятно ще участват в други търгове, но в най-лошия случай за тях те изгубиха два часа и нищо друго. Получиха шанса да закупят един много изгоден имот. Собственика на имота получи това, което искаше, а купувача направи сделка, която на свободен пазар е немислима. Първоначалната цена от 50000лв нарасна до 60000лв. Вижте как медиите отразиха събитието. И още един репортаж в ТВ7 и един в ПРОБГ.


www.tbm2.net

1
July
11


Всички сме виждали по американските филми как протича един търг. По американските филми сме виждали, но в България все още не сме виждали…е в четвъртък на 15-ти юли в 09:30ч. всички, които успеят да се запишат за търга до вторник 13-ти юли ще участват и ще го видят така да се каже на живо.

Имотът,  който ще се продаде на частния търг е ето тази къща с първоначално обявена цена от 50000лв. Условията за участие в този търг са съвсем либерални и могат да се видят тук. Това, което особено много различава частния търг провеждан от търговете за имоти, които са на публична продан е:

(1) Възможността имота да се купи с ипотечен/жилищен кредит.  Тази възможност липсва при другите търгове.

(2) Явното наддаване, което ще рече, че всички участници в търга наддават в една зала и всеки чува с ушите си и вижда с очите си колко предлагат другите участници и може да прецени в кой момент да се откаже или да предложи по-висока сума. Най-важното е че не е нужно да съобщавате веднага максимума, който сте готови да дадете за имота за който се борите. Ако имате възможност да си купите тази къща за 64000лв (при първоначално обявена цена от 50000лв), защо да предлагате всичките 72000лв с който разполагате като максимум за участие в търга? Докато при едно тайно наддаване това не може да се случи, защото незнаете какви суми ще предложат другите участници в търга и съответно хвърляте всичко в атака.

(3) Собственика на имота се разделя доброволно с имота си при подобен търг - в случаите когато се стигне до публична продан вече “влака е изпуснат”, но това съвсем не означава, че всеки един човек има физическото желание и намерение да се напусне собствения си имот. Жива верига, две блиндирани врати, свирепи кучета, зли съседи, пожари, наводнения и всякакъв вид саботажи съпътстват понякога влизането във владение на новия собственик на имота, който го е спечелил на публична продан…

(4) При търговете с имоти на публична продан законодателя е ситуирал така организацията,  че се създават предпоставки за порочни практики където в наддаването се включват няколко участника, които са в комбина и надуват изкуствено цената,  а после един по един се отказват - тук правилата са по-ясни - ако спечелилия търга се откаже по някаква причина или просто не успее да събере всички средства то тогава имота се печели от втория участник предложил най-висока сума след първия. Това време е съкратено до санитарен минимум като най-късно на следващия ден след спечелването на търга сумата необходима за сключване на предварителен договор (минимум 15-20%) трябва да бъде преведена по банков път и договорът подписан като това е желателно да стане още в деня на търга!

(5) Опростената процедура по провеждането на търга е в основата на печелившия и модел. Не се изискват предварително никакви, такси, задатъци, капаро и т.н. Всичко е прозрачно от възможността да се види имота и неговите документи до явното наддаване и възможността имота голяма част от сделката да финансира с кредит.

Какво е необходимо за да участвате в частен търг - желание и възможност да си купите изгоден имот, кураж, находчивост и не на последно място решителност. При големия избор на имоти, купувачите са кът и вече доста се отпуснаха…отпуснаха се до степен да се колебаят прекалено дълго време докато под носа им минават един куп изгодни сделки. Възможността за избор, дългото време, което практически не се ограничава от никой и нищо пораждат една ленивост и изместване на фокуса от това, което се търси. Често се случва хората да тръгнат да си търсят гарсониера, а след 2-3 месеца на обикаляне по огледи в крайна сметка да решат да си купят тристаен и то не в квартала в който търсят през последните два месеца, а в съседния… За да се явите на търг трябва много добре да знаете какво искате и да имате решителността да приключите най-сетне с отегчителните огледи. 

Нека не забравяме и подготовката от финансова гледна точка. Ако разполагате с цялата сума в брой, на влог или просто в банкова сметка е добре да помислите предварително до къде искате да стигнете. Ако имота е обявен на 50000лв както е в случая вие до къде бихте стигнали? Разбира се ако всички се притеснят от търга и там се появи само един човек и това сте вие - ЧЕСТИТО купувате имота точно за 50000лв + разбира се всички такси съпътстващи прехвърлянето на имота при нотариус, които на тази сума са около 2000лв. Но ако има и други участници съответно се стигне до наддаване то тогава какъв ще е вашия максимум?

Също така е много важно да помислите за кредита предварително ако разбира се смятате да ползвате тази възможност. Стандартно банките ви одобряват първо по доходи, а след това оценяват съотвения имот и на базата на тази оценка се финансира сделката със съответния процент. Ако имота бъде спечелен на търга за 64000лв банката ще може да ви отпусне около 60% от сумата (посочена в оценката на имота) а останалите средства ще трябва да осигурите вие.  Тези стъпки в банката трябва задължително трябва да направите поне 10 дни преди търга за да сте спокойни и уверени. В банката попитайте и за таксите, които съпътстват всеки един ипотечен кредит, обикновено те са около 1.5% от размера на кредита преди отпускането му или за кредит от 40000лв това са 600лв, такса за оценка на имота 140-200лв, застраховка на имота 100-150лв и т.н. Всичко това трябва да научите преди търга и в деня на самия търг да знаете до къде са вашите възможности.

Предварителната подготовка е от изключителна важност за едно такова събитите. Тя е важна и за класическата покупка на имот където на нас като брокери често ни се е случвало да консултираме хора, които ни се обаждат с намерение за оглед за конкретен имот с цел покупка като в последствие се оказва, че те още не са реализирали своя имот с чийто средства разчитат да направят в последствие въпросната покупка смятайки, че продажбата на техния имот може да им отнеме само 2-3 седмици, а това е доста нереално очакване. В тази връзка кандидастването за кредит особено що се касае за жилищен/ипотечен кредит отнема време, което е добре да предвидите. Одобрението по доходи често е свързано с попълване на молби, носене на копия от трудови договори и т.н. което спокойно може да ви отнеме 10 работни дни освен ако не сте корпоративен клиент на банката х. След одобрението по доходи следва одобрението на имота…там две-три седмици не ви мърдат, но поне ако сте одобрени по доходи и кредитния инспектор ви е окуражил за оценката на имота то тогава ще остане само юристите на банката да си кажат последната дума дали този имот ще е подходящ да го приемат за ипотека… Така или иначе заредете се с търпение, но не пропускайте фактора ВРЕМЕ чийто стрелки не спират да тиктакат.

ТБМ2 може да ви консултира и съдейства по пътя от кандидастването за кредит през избора на имот до спечелването му на търг или просто до класическото пазаране със собственика на имота до прехвърлянето му на ваше име през нотариалната кантора на някой коректен нотариус. Вижте този видеоматериал за продажбата на имоти на частни търгове.

Можете да прочетете още интересни материали по темата тук 

Също и тук. Вижте още този линк и информацията и документите за конкретния търг.

 

www.tbm2.net

0
July
5

снимка: ТБМ2 обект младост 1

От началото на месец юни тази година огледите за имотите, които продаваме се увеличиха значително. Увеличението обаче засяга само най-атрактивните имоти, които предлагаме от нашето портфолио. Прави впечатление контраста, който може да накара да отидат на оглед на един имот примерно 40 човека за 2-3 месеца и как за друг имот в продължение на 6 месеца няма дори телефонно обаждане. Добре определената цена на имота е ключов момент пo пътя към една бъдеща продажба. Когато се прави сравнение на цените на един имот спрямо други подобни на него в определен район трябва да се отчитат всички факти. С колко по-скъп е имота от най-изгодното предложение в същия район, а дали ако е много по-скъп това е много обосновано?

В агенцията ни има имоти за които приемаме в някои дни по над 15 запитвания по телефона. Има дни в които не смогваме да подредим всички огледи, но всички тези обаждания и огледи са за определeни имоти, които са на много добра цена съобразена с настоящите пазарни условия. Ако трябва да разделим имотите в проценти - може би огледи имаме за около 10% от всички имоти, които предлагаме. За останалите 90% нещата или изобщо не се случват или спорадично се появява по някое обаждане, което не винаги води след себе си оглед, а за сделка изобщо не е ставало дума.

Положението е подобно и в другите агенции с които работим, защото такъв е пазарът в момента - цените са от преди две години, а търсенето е за по-ниски цени. Такива са фактите, а дали ни харесват или не не е толкова важно. По-важното е да постигнем своите цели - хората, които искат да продадат да получат необходимите им средства с които да постигнат своите планове, а тези които искат да инвестират в недвижим имот да направят успешна инвестиция.

www.tbm2.net

0
June
3

ТБМ2 премести офиса си от единия край на коридора в другия край на същия етаж в същата сграда от знаковия офис N:13 в офис N:8. И единствената пречка всичко да се осъществи за по-малко от два дни бяха техниците на Виваком, които за две седмици не можаха да преместят единствения ни стационарен телефон от единия край на коридора в сградата до другия край на същия този коридор. Тези техни активни бездействия ни принудиха да сменим оператора и сега вече сме клиенти на Глобул и на фиксираната им услуга, защото така или иначе сме доволни техни клиенти и на мобилната услуга :–).

Всичко си е по старому и вече трета година работим тук сега обаче вече имаме страхотна гледка и огромна тераса подходяща дори за делови срещи на открито, а за еждневните тиймбилдинги е ясно, че ще ни върши страхотна работа. И не че се хвалим, но всъщност работим на 500 метра от метрото, което е улеснение за всички наши клиенти от Младост до Люлин и на всичкото от горе се наслаждаваме на ето тази разтоварваща гледка…

0
May
29




“Защо брокерите на имоти не поглеждат през прозореца сутрин? Защото няма да има какво да правят следобед.” Този виц се роди в САЩ още в началото на ипотечната криза, но бързо зазвуча актуално на всички езици. На шега или не, вече няколко месеца в сходна ситуация са и посредниците на сделки с имоти в България.

Само допреди година професията беше синоним на добри доходи, за които не се изискват особени усилия, квалификация и първоначална инвестиция, което и обяснява появата на над 5 хиляди имотни агенции. Сега на представителите на гилдията се налага да положат свръхусилия и находчивост, ако искат да не се обръщат към тях с “келнер”, което е веселият отговор на въпроса как най-бързо да откриеш брокер.

Засега успешни примери за вярна стратегия за запазване на приличен поток от клиенти и приходи липсват, но поне първите опити са налице.

Къде изчезнаха купувачите

Данните от изследване на пазара, направено от агенцията за имоти “Адрес”, показват, че само в столицата за продажба са обявени близо 115 хил. апартамента, което според националната статистика значи, че за всяко пето жилище се търси нов собственик. Анализът отчита и драстично увеличение на периода за реализиране на сделка. От средно девет седмици в началото на миналата година до над 4 месеца сега. Все повече са и провалените споразумения непосредствено преди подписване на договор, като основните причини това да става са две - или отказ на банката да финансира покупката в последния момент, или изчакване от страна на кандидат-собствениците на по-изгодна оферта.

Очакванията са окончателните данни от Агенцията по вписвания да покажат, че общият брой на сделките с имоти се е понижил с 8% спрямо 2007 г., като основен фактор за това ще са данните от последното тримесечие на годината. За него прогнозата на брокерите е за над 20% спад .

Точно заради огромния спад на пазара конкуренцията в сферата изглежда суперголяма. В страната има над 5000 официално регистрирани агенции за недвижими имоти. В това число не влизат адвокатските кантори, които освен основната си правна дейност изпълняват функцията на посредник при продажба на жилища и терени.

“Едва 33% от сделките с имоти се сключват с участието на агенция за имоти. Нашата прогноза е, че ако броят на сделките се свие с не повече от 13% през 2009 г., което е оптимистичният сценарий, средно на агенция ще се падат 17 сделки годишно”, коментира Оник Латифян, изпълнителен директор на компанията за недвижими имоти Century 21 - България и Македония. Неговата прогноза е, че това неизменно ще доведе до фалити, най-вече на малки фирми, но и до сериозни съкращения в големите агенции, като има вероятност без работа да останат около 7 хил. души.

“Вече се усеща оредяване на брокерските редици. Всеки може да работи, когато пазарът върви само нагоре. В новите условия ще се види кои са професионалистите”, обобщи Младен Митов, анализатор в “Явлена”.

А сега накъде

За да отговорят на новите условия на пазара, агенция “Адрес” например въведоха нова система за заплащане на комисиона, при която цялата цена за сключване на сделката ще бъде поета от продавача, който ще плаща от 5 до 6% от стойността на сделката, докато купувачът няма да дължи нищо. “Заплащането на комисиона само от едната страна е установена в света практика, която години наред се очакваше да бъде въведена и у нас”, обясни изпълнителният директор на агенцията Цветелина Тасева. Тя се аргументира, че разходите за успешното маркетиране на един имот днес са значително по-високи от тези преди година, а дефицитната стока в момента е купувачът, затова и са взели решението да не го натоварват с плащане на комисиона.

От конкурентните агенции обаче отговориха, че в тази практика няма нищо новаторско за българския пазар, но по правило се прилага само за надценени и непродаваеми имоти.

“На пазара на ваканционни имоти вече втора година е практика да не се взима комисиона от купувача, а процентите от сделката, които са склонни да дадат продавачите, достига 20, но въпреки това продажбите са по-скоро изключение”, припомни Михаил Чoбанов от Bugarian Properties.

Няма безплатен обяд

“Каквото и да говорят колегите от “Адрес”, истината е, че купувачът винаги плаща цялата комисиона. Дали ще калкулира в цената на имота 6 или 3% е без значение. В първия случай обаче никой не защитава интересите на купувача”, разказа наблюденията си Благовест Балдев от “Адаптконсулт” .

Подобна е позицията и на Младен Митов от “Явлена”. “Нашите задължения са да защитим интересите на клиентите независимо от коя страна по сделката се намират, а срещу тази услуга те плащат комисиона. В тази ситуация аз се притеснявам за купувачите, защото не плащайки за една услуга, значи да не защитят интереса им”, коментира Митов.

Други агенции пък се притесняват от случилото се, защото нулевата комисиона може да бъде разчетена от купувачите като сигнал за предстоящо още по-голямо падане на цените. И определят офертата на “Адрес” като начин да извадят очи, вместо да изпишат вежди.

От Националното сдружение недвижими имоти, в което членува и “Адрес”, съобщиха, че са постъпили оплаквания от други техни членове, в които се изразява мнението, че се нарушават принципите на лоялната конкуренция и новата практика ще затрудни работата между агенциите.

В отговор от “Адрес” поясниха, че ако друга агенция доведе купувач, те ще си поделят с нея по 3%, взети от продавача. Друг е въпроса защо от “Адрес” не въвеждат същата практика по отношение на комисионите за наеми.

Засега конкурентите на “Адрес” изчакват да видят как пазарът ще приеме новата оферта. Всъщност от доста време някои агенции не взимат процент от купувача, но не са го обявили толкова шумно пред публиката. Най-бързата реакция на изчезващите сделки е брокерите да намалят като цяло комисионите си и за двете страни. И рязко да повишат качеството, за да може клиентите им да не остават с усещането, че плащат скъпо за малко свършена работа. Иначе купувачите и продавачите ще търсят все повече начини да заобиколят услугите им и да спестят разхода за посредника.

www.capital.bg

0