December
31

Защо мислите, че повечето брокери ви предлагат да сключите договор за изключителни права? Не…не е само защото е сигурно, че ще продадат имота ви именно те, които ви предлагат подобно споразумение. Всъщност причините са много, a гледните точки са точно три - продавач - посредник - купувач. Кой губи от подобен договор - никой, а кой печели - всички. Това е така и сега ще споделя защо. От страната на продавача  - договора за изключителни права му гарантира 100% ангажираност от страна на личния му брокер към неговия имот с приоритет. Но за това по-надолу. Удобството за продавача е, че ще контактува само с един брокер, а не с 10-15 на които със сигуроност няма да успее да запомни и малките имена, а какво остава за телефоните и имената на агенциите им. Това в 100% от случаите води до объркване и преди да си кажете е какво толкова може да се объркаме аз бързам да обясня. Продавате си апартамента, но сте решили първо да опипате пазара и да пробвате да получите максимално висока цена за имота си - това е нормално, но дали е реално не винаги успявате да прецените особено през първите седмици, които могат да бъдат решаващи. От къде се информирате най-често за това как се движи пазара - интернет порталите за имоти, вестниците, роднините, приятелите, съседите, колегите в работата като последните четири често са ви споделяли техния опит в продажбата на имоти…но кога и какъв е бил точно имота им не сте запомнили съвсем нали? Тези източници са първите от които се влияе мнението ви за това каква цена да изберете и чак след това когато сте си съставили предварително мнение (”проучване”) търсите съвета на посредника, а той е най-важен, но когато го потърсите вие в 70% от случаите вече сте направили няколко грешки и ето кои са те: Решили сте да опитате по-висока продажна цена, защото с тези средства вие ще закупите друг имот (в повечето случай по-хубав и съответно по-скъп), втората грешка е, че сте се свързали с 7-8 агенции и имота ви попада в тяхната база данни и на колкото повече агенции се обадите на толкова повече места научават за вашия имот - супер нали? Само вие си мислите, че това нещо е хубаво - имота ви да попада в 7-8 агенции (освен ако не сте запалили телефона на 20-30) или повече агенции (има такива случаи) и съответно повече канали за потенциални купувачи за имота ви…уви не се получава и това…

Защо не се получава ли - ами защото сега се поставете на мястото на потенциалния купувач на вашия имот, който преглежда пресата или интернет порталите за имоти търсейки именно вашия имот - смятате ли, че го улеснявате? Ако отговорите положително отново ще сгрешите. Представете си следната случка вие вече не сте в ролята на продавач, а в ролята на купувач и искате да си купите двустаен апартамент в Люлин - супер. В продажба в интернет в момента можете да откриете на различни интернет сайтове за имоти и вестници може би над 1500 двустайни апартамента обявени за продажба в Люлин…ами сега много голям избор потрива доволно ръце потенциалния купувач. Какво се случва обаче след първите 200 телефонни обаждания - оказва се, че в продажба са много по-малък брой апартаменти и избора изобщо не е толкова голям колкото изглежда, а докато вие се надявате, че вашия имот е най-хубавия и на най-хубавата цена потенциалния му купувач разгадава пъзела на 20-те апартамента кой - кой е, защото както вие сте “обявили за продан” вашия имот на 10 или 20 агенции същото са направили и много други хора като вас…

Вероятно не знаете, че всеки брокер притежава в базата си данни по 40-50, а понякога и по над 200 имота. За да положи повече усилия за имота на своя клиент брокера трябва да бъде мотивиран да го направи, а когато той знае, че има още 49 имота, които да предлага на пазара той полага по-равно усилия за всеки един от тях, но не и ако му е гласувано персонално доверие само той да предлага този имот на пазара. Тогава мотивацията и амбицията да се докаже е съвсем друга, съвсем друга е и мотивацията на цялата агенция за недвижими имоти, която е склонна да отдели много повече средства за реклама, защото е сигурна, че ще изведе продажбата на този имот до сделка от която ще има приходи за разлика от случаите когато имота ви се продава от още няколко агенции.

“Нека да има конкуренция за да има по-добри резултати” често казват някои от продавачите убедени в правотата на думите си - така е това правило важи почти на 100% във всички случаи, но когато се продава един имот нещата не стоят точно така. Представете си, че сте управител на автокъща и при вас идва човек, който желае да продаде колата си. Договаряте цената и той ви оставя автомобила си да го изложите за продан редом до другите, които всеки потенциален купувач би могъл да види посещавайки вашата автокъща. Всичко изглежда добре до момента в който седмица по-късно собственика на този автомобил ви се обажда и ви казва, че ще дойде да си вземе автомобила и ще го премести в друга автокъща “защото вие за една седмица нищо не направихте”, но в същото време той ви казва, че ако все пак имате някой подходящ клиент можете да му се обадите и да вземете ключовете от “другата автокъща” за да може вашия клиент да тества автомобила му… Как ви се струва тази “сделка” ако сте от страната на управителя на автокъщата? Бихте ли вложили средства в реклама на този автомобил, бихте ли рискували да се изложите пред вашия клиент като го “заведете в другата автокъща” да помолите за ключовете от където пък никой няма да изгаря от желание да ви ги даде?

С имотите разбира се нещата не стоят точно по-същия начин, но ще ви покажа нова гледна точка. Обявявате имота си за продан по класическия начин на няколко места (или най-малко на три) - появява се потенциален купувач, който търси 2-ен апартамент точно там където вие продавате. Той вижда много обяви за 2-ни апартаменти като 18 от тях са за апартамента в съседния блок до вашия, който е обявен за продажба, а други 9 обяви са за вашия имот. Общо в очите на потенциалния купувач това са 27 апартамента на които той ще позвънни да попита актуални ли са и кога евентуално може да се правят огледи за тях и ще си ги подреди през 30-ина минути например. Каква е обратната връзка, която ще получите вие от вашите образно казано 9 брокера в рамките на ден два: “Ало здравейте обажда се брокера х от агенция у нали се сещате…? Имаме клиент, който би искал да види апартамента ви утре в 17:30ч. дали ще можете да отворите?” След това е много възможно да получите още 8 подобни обаждания от другите осем брокера, който “предлагат” вашия имот, но няма как да разберете дали става въпрос за девет различни купувача за вашия имот или всъщност цялата суматоха се създава само от един човек, който не знае, че изобщо е възможно един и същи имот да се предлага от толкова много агенции… Всъщност в най-добрия случай ще си изгубите целия ден, защото “Ооо има голям интерес към моя апартамент утре цял ден съм по огледи с различни агенции, които работят за мен…”, а в най-лошия ще решите, че цената ви е много ниска щом има “такъв голям интерес” и ще решите профилактично да я вдигнете за всеки случай, а представете си ако потенциалните клиенти са 2-3 вие колко обаждания ще получите от 9-те брокера… След като минат първите огледи (ако има такива) ще си “научите урока” и ще започнете да разпитвате всеки един брокер при следващи обаждания: “Ама да не е едно семейство с едни деца с една такава кола, защото той един ваш колега ще ги води в 18:00ч. за това питам…?” И с подобни недоразумения можете да изпуснете реален клиент… Вижте този въпрос в друг форум, а защо се е стигнало да различни цени ще коментираме и този неприятен момент много скоро. Това са само част от примерите, които няма как да знаете ако не са ви минали през главата, а на нас ни минават всеки ден по-няколко пъти… Ще продължим с 2-ра част.www.tbm2.net

0
December
31

Имотният пазар в София се очертава да изпадне в зимен сън до 25 януари, съобщава в. “Труд”. Дотогава службата по вписвания няма да работи с граждани, което ще възпрепятства проверките за собственост на имотите - т. нар. удостоверения за тежести. Без такава проверка юристи не съветват да се пристъпва към сделка, а банките не отпускат кредити. От 5 до 23 януари ще се извършат традиционните за началото на годината инвентаризации в службата по вписванията и в районния съд - София, под чиято опека са съдиите по вписванията. В този период ще бъде внедрена и новата интегрирана информационна система “Кадастър и имотен регистър”, разработена от Агенцията по вписванията. Това допълнително ще усложни ситуацията в столичната служба, тъй като ще се наложи подмяна на сървъри, окабеляване, тестове и т. н. “На 5 януари се събираме с представители на Агенцията по вписванията, за да уточним колко време ще отнеме пускането на новата система”, коментира пред “Труд” Илиана Дикова, ръководител на съдиите по вписвания при районен съд - София. Дикова поясни, че още в първите дни на януари ще има дежурни съдии, които ще вписват приоритетно възбрани и искови молби, а след това и покупко-продажби. “Столичната служба няма да работи с граждани до 25 януари, но сделки с имоти ще се вписват преди това, тъй като ще има дежурни съдии”, каза Даниела Митева, зам.-шеф на Агенцията по вписванията. Тя препоръча, ако се налага, да се правят проверки за собственост по интернет - чрез сайта на агенцията. Тази услуга обаче още не е масово разпространена, тъй като за нея е нужен предварителен абонамент. Повечето брокери и клиенти предпочитат да проверяват имота за тежести по стария, изпитан метод - на място в архива на службата.

http://dom.dir.bg

0
December
17

Клоновете и офисите на тридесетте регистрирани в страната банки и офиси на чужди трезори наброяват общо 2 929, показва направената от Profit.bg справка по темата. Лидер по брой на клоновете и офисите у нас е Банка ДСК - 387 на брой. Трезорът разполага с девет регионални центъра. С 259 клонове УниКредит Булбанк заема втора позиция в класацията, а веднага след нея се нарежда ЦКБ с 253 клиентси центъра. ОББ е на четвърта позиция с 238 клонове в страната. С над 200 центъра за обслужване на клиенти разполага и Юробанк И Еф Джи България. Нейните локации са 231 на брой. Трезорите с по два центъра за обслужване на клиенти са три. Сред тях са Българската банка за развитие, ИНГ Банк, БНП Париба. В края на списъка са Сити Банк, Те Дже Зираат Банкасъ , Банк Леуми Румъния и НЛБ Банка Запад-Изток с по един клон или офис.

www.profit.bg

0
December
16

Когато един човек търси да закупи имот се съобразява с много фактори. Хората преглеждат обявите и главите им машинално селектират по-добрите въз основа на важните за тях параметри. Номер едно сред тези параметри е цената. Цената е първото нещо, което привлича или отблъсква вниманието и от нея до голяма степен зависи това, дали купувачите ще продължат да четат обявата или не. Тя може да ги накара все пак да звъннат на телефона и да погледнат жилището, или да ги попари, и те така и да не се запознаят с имот, за който всъщност, е можело и да се съгласят да извадят още малко пари от джоба си. Ако цената, която сте обявили е много висока ще отблъснете купувачите. Те дори няма да се опитат да преговарят с вас. Специалисти съветват да обявите цена, която да не е много висока, така че да не обезкуражава купувачите и в същото време да ви остави възможност да намалите и пак да сте доволни от сделката. Статистически е доказано, че хората, които обявяват имота си на цени, близки до тази, на която реално искат да го продадат, осъществяват сделка по-бързо от онези, които слагат прекалено висока цена и после се надлъгват с кандидатите. Имате реално основание да слагате надценка, ако имотът ви се намира в елитен квартал или сте направили скъпи подобрения вътре, но трябва добре да прецените до колко можете да надувате цената.Първите 14 дни, след обявяването на имота са най-важни. Това е логично и се потвърждава от изследвания в областта. Това е периодът, в който е най-вероятно да сключите сделка. В рамките на тези 14 дни ще се появят и 90% от вашите кандидат-купувачи. Как да решим на каква цена да обявим жилището? Добра идея е да поискате мнението на оценител, който ще ви каже каква е пазарната му стойност. Никога не листвайте имота на цена по-висока от пазарната стойност. Това е самоубийствено за продавача. Още един съвет - искането на мнение не означава на всяка цена зачитането му. Агентът по недвижими имоти, с който работите със сигурност също ще ви дава съвети, но не се съгласявайте сляпо. Помнете, че вие сте човекът, който ще вземе крайното решение.

www.profit.bg

0
December
15

Пазарът на недвижими имоти у нас отразява до голяма степен изменението на тенденциите в световен мащаб, продиктувани от кризата, обхванала световните финансови и ипотечни пазари. Най-съществената промяна е в параметрите на търсенето и предлагането. Търсенето се ограничава все по-чувствително от ограничено кредитиране, както и отлагане на големи покупки в условията на финансова несигурност. Това до голяма степен прави купувачите по-претенциозни при покупката на имоти, като променя качествено търсенето. В новите условия желаещите да продават своите имоти трябва да са много по-гъвкави, отколкото бяха само допреди няколко години. Определено можем да говорим за промяна от „пазар на продавачите” към такъв на „купувачите”. Ето и няколко съвета към продавачите в настоящите променящи се условия. Изборът на цена и агент за недвижими имоти е една от най-важните стъпки. Продавачите често правят това по цената, която се споменава от агента по недвижими имоти за потенциална такава за сключване на сделка. Повече пари от продажбата на жилището често се обвързва от собствениците с повече свобода, възможност за закупуване на по-голямо жилище, помощ за образованието на децата и т. н. Трябва да имате предвид, че съществуват агенти, които, за да им бъде възложена продажбата, често биха обещали цена, която им е ясно, че няма как да бъде достигната. Още от самото начало те подхождат с идеята, че с течение на времето ще съумеят да ви убедят да намалите цената, тъй като пазарната обстановка “ще се промени”. За съжаление, не особено добре информираните продавачи често подхождат емоционално и избират брокера, предложил им най-добрата цена. Често (разбира се, не задължително) приемането на твърде висока цена за продажба е една от най-големите грешки на продавачите. Истината е, че няма значение колко си мислите, че струва вашия имот, нито това колко ще ви обещае вашия агент за недвижими имоти. Мнението, което определя цената, е това на купувача, особено когато той е в по-силна позиция в моменти на криза - като настоящата. Известна представа за това колко струва вашия имот можете да придобиете, като сравните офертите на подобни имоти в квартала, предложени в интернет или в други специализирани издания. Разбира се, също така трябва да имате предвид, че обявената цена за продажба там не означава, че на тази цена се сключват сделките. Осредняване на оценката на няколко имотни брокера е друг метод за добиване на известна представа за стойността на имота ви. Доста е възможно тя да се доближава в по-голяма степен до най-ниската оценка, направена от специалистите. Можете да разпитате съседи или да сравните с цената на сделка на друг имот с подобни на вашия параметри, осъществени в квартала, което също да ви даде известна представа. Световната практиката сочи, че първите няколко седмици, в които имотът е обявен за продажба, са критични за осъществяване на сделка или поне за проява на сериозен интерес, който да ви подскаже, че сте уцелили правилната цена. Поставянето на твърде висока цена може да инициира нулев интерес сред купувачите и те дори да не се заинтересуват да се обадят. Намаляване на цената впоследствие също не прави добро впечатление сред търсещите имот. Имотите се продават на цената, която купувачите са склонни да платят. Занижаване на стойността значително под тази на конкурентни имоти също не е препоръчително, защото създава съмнения в потенциалните купувачи за нередности. В противен случай конкурентни оферти биха могли да върнат цената на пазарни нива.

www.profit.bg

0
December
8

Цвета Наньова, директор в Програмата за развитие на ООН (ПРООН) за България:

Санирането ще помогне на строителството да излезе от кризата

- Г-жо Наньова, нараства ли заинтересоваността на хората за общо саниране на кооперациите, в които живеят?
- Резултатите от първите две години на проекта “Демонстрационно обновяване на многофамилни сгради”, който се реализира от МРРБ и Програмата за развитие на ООН (ПРООН) за България, показват, че наистина нараства заинтересоваността на хората да санират не само своите жилища, но и всички общи части.
В Благоевград хората от съседните на ремонтираните по проекта сгради живо се интересуват как могат да се включат в проекта. В този град има най-много обновени сгради - 6. Четири милиона души в страната - над половината от населението, живеят в многофамилни сгради и процесът на саниране няма алтернатива. Това важи най-вече за панелките, които са много зле откъм енергийна ефективност.
Най-голям проблем за общото саниране е организацията на всички собственици и съгласието им да се включат.
- Каква е помощта на държавата за стимулиране на санирането?
- У нас тя е до 20 процента от направените разходи от домакинствата. В Литва стига до 50 на сто, а в Унгария - 75 процента за обикновените граждани и 85% за социално слабите. В Чехия, Румъния и Словакия помощта е между 30 и 50 на сто от инвестираните от домакинствата средства за саниране.
- Ще продължи ли проектът и през 2009 г. и каква е процедурата за включване в него?
- Да, проектът ще продължи и догодина, като след това ще търсим средства и от оперативна програма „Регионално развитие” на ЕС.
Процедурата не е много сложна. Най-важното е да се постигне общо съгласие между съсобствениците. След това те избират свой пълномощник по реализация на проекта и откриват своя обща сметка. Първата авансова вноска от по 300 лв. на домакинство се внася по сметката на ПРООН. След завършване на обновяването тези пари се приспадат от общата сума, но ако хората междувременно се откажат, те ги губят.
Включването в демонстрационния проект е много изгодно, защото са включени и общините, които отпускат средства в облагородяването на пространството около сградите.
- Ползваха ли хората облекчени кредити за смяна на дограми и изолации по програмата за енергийна ефективност в бита?
- В сегашната ситуация достъпът до кредити става все по-актуален. Преди време направихме анкета сред собствениците на имоти, които се санираха по проектае и повечето от тях заявиха, че предпочитат да не взимат заеми, освен ако лихвата не е до 10%.
С Фонда за енергийна ефективност се опитваме да разработим схема, при която той ще осигури държавна гаранция за случаите, когато някои собственици на жилище не са одобрени за кредитиране по различни причини. За наше най-голямо учудване банките не проявявиха интерес. Надявам се това да стане скоро, защото те имат дефицит на финансов ресурс.
Друга възможност за привличане на средства е Холандският гаранционен фонд, който предлага да инвестира пари за подобряване на жилища. Офертата му е да даде на общините още 20 процента над 10-те, които се отпускат по нашия проект. Това ще бъде първокласна гаранция върху изискуеми кредити, отпуснати от банките. Отделно има възможност фондът да отпусне кредитна линия за заеми, свързани със санирането.
- Каква е ролята на общините?
- Много важна. Без участие на общината хората не могат да получат средства при изгодни условия. Немалко от общините обаче смятат, че проблемът със санирането не е техен, а на собствениците на жилища. Противоречието е, че държавата им е делегирала правата по жилищната политика, но не предоставя средства за саниране, като изключим парите по нашия проект.

=============================================================

Собствениците плащат от 3500 до 7500 лв.

За 2007 и 2008 г. по проекта “Демонстрационно обновяване на многофамилни сгради” са обновени 47 130 кв. м жилища. Те са разпределени в 30 сгради в няколко общини в страната. Най-много - 6, са в Благоевград. Във втората фаза на проекта са кандидатствали 47 сгради в 14 общини, а са били одобрени 36. В момента се обновяват 23 сгради в 10 общини. От 3500 до 7500 лв. са платили собственици на санирани жилища. Сумата зависи от разположението на имота. Средната инвестиция за обновяването е 4830 лв. Повече плащат притежателите на външни апартаменти. До 15 януари собствениците, постигнали съгласие да се включат в проекта, могат да подадат молби в общините.  До 30 януари общините, подкрепили инициативата на своите граждани, комплектоват и внасят предложения в строителното министерство.

www.monitor.bg

0
December
5

Банков комфорт обеща Искров

Публикувано в: Ипотечни кредити от Антон Илиев

        Българската народна банка ще предприеме достатъчни мерки, така че през следващата 2009 г. търговските банки в страната да се чувстват комфортно и да могат да обслужват клиентите си.
Това каза управителят на БНБ Иван Искров в приветствието си към банкери, политици и представители на медиите на официалния коктейл, организиран от Асоциацията на банките в България по случай Деня на банкера, предаде БТА. Искров посочи, че минималните задължителни резерви на банките, които бяха намалени от 12 на 10 процента от 1 януари 2009 г. ще бъдат понижени на 5 процента, което е най-ниското ниво за минимални задължителни резерви от въвеждането на валутния борд. От налагане на минимални задължителни резерви ще бъдат освободени средствата, привлечени от банките от общини и от правителството, каза още Искров. В средната банкова система минималните задължителни резерви ще бъдат около 7,2 процента, посочи той. Все още е рано за консолидирани резултати за 2008 г., но малко страни от Европейския съюз могат да се похвалят с резултатите на българската банкова система, каза още Иван Искров. Балансът на банковата система отново ще нарасне и очакваме да достигне 68 милиарда лева, което е с около 15 на сто повече от 2007 г., прогнозира управителят на БНБ.
Печалбата на банковата система ще е около 1,5 милиарда лева, което бележи ръст с около 30 на сто спрямо 2007 г. Индикатори като възвръщаемост на активите и възвръщаемост на капитала ще се запазят на нивата от миналата година - съответно 5,3 процента и 24 процента, което е двойно по-високо в сравнение с европейските индикатори. Необслужваните кредити ще останат на същото ниво, както през 2007 г. - около 2 процента. Капиталовата адекватност на банковата система дори се е повишила през 2008 г. в сравнение с 2007-ма - от 13,4 процента на 14,4 процента, докато за ЕС тя е от порядъка на 8 процента. Ликвидността е между 18 и 20 процента, посочи Искров. Иван Искров подчерта пред представителите на банките, че Българската централна банка изисква да се капитализира печалбата им и да не се разпределя дивидент. БНБ няма да наруши стратегията си за приемане на еврото и няма да стане причина за неблагоразумие, поради неспазване на европейското законодателство, заяви Искров. Той призова банките да са по-активни в отношенията си със свои международни партньори и бизнес клиенти за привличане на средства. Да не се изгражда негативен образ на България, призова Искров представителите на медиите. Председателят на Управителния съвет на АББ Виолина Маринова каза, че кризата дава и много нови възможности за развитие. Ролята ни сега е да създаваме нови правила на общуване помежду си и основно с клиентите, отбеляза тя. Маринова посочи, че в последните месеци банките са подобрили обслужването на клиентите си в условията на конкуренция.

www.dir.bg

2