April
30

През март 2009 г. основният лихвен процент (ОЛП) е 3.49%. В сравнение с март 2008 г. той намалява с 1.34 пр.п., а спрямо февруари 2009 г. намалява с 0.43 пр.п. Индексът ЛЕОНИА e 3.53%, като спрямо март 2008 г. намалява с 1.32 пр.п. Индексът СОФИБОР за срочност 1 месец намалява в сравнение с март на предходната година с 0.74 пр.п. до 5.64%, а този за 3 месеца - с 0.10 пр.п. До 6.58%.

Доходността до падеж на държавни ценни книжа (ДЦК) в левове с матуритет 5 години, постигната на вторичния пазар, в сравнение с март 2008 г. намалява с 0.32 пр.п. до 4.45%. Дългосрочният лихвен процент за оценка степента на сближаване (ДЛП) през март 2009 г. е 7.73%, като спрямо същия месец на 2008 г. се повишава с 2.88 пр.п. В сравнение с февруари 2009 г. ДЛП се увеличава с 0.64 пр.п.

През март 2009 г. средният лихвен процент по кредитите до 1 млн. евро, договорени в левове, се увеличава спрямо март на предходната година с 0.95 пр.п. до 11.27%, а по тези, договорени в евро - с 0.52 пр.п. до 9.08%. Средният лихвен процент по кредитите над 1 млн. евро се повишава с 1.43 пр.п. до 10.76% при кредитите, договорени в левове, и се увеличава с 0.50 пр.п. до 8.92% при кредитите, договорени в евро.

През март 2009 г. спрямо февруари 2009 г. средният лихвен процент по кредитите до 1 млн. евро, договорени в левове, намалява с 0.29 пр.п., а по кредитите до 1 млн. евро, договорени в евро - с 0.30 пр.п. Същият показател при кредитите над 1 млн. евро, договорени в левове, се повишава с 2.42 пр.п., а при кредитите над 1 млн. евро, договорени в евро - с 0.03 пр.п.

През март 2009 г. средният лихвен процент по кредитите за потребление в левове се увеличава в сравнение с март 2008 г. с 2.13 пр.п. до 12.27%, по жилищните кредити в левове - с 1.33 пр.п. до 9.65%, по жилищните кредити в евро - с 1.78 пр.п. до 9.08%, а по другите кредити в левове - с 0.39 пр.п. до 12.74%.

През март 2009 г. в сравнение с февруари 2009 г. средните лихвени проценти по кредитите за потребление в левове, по жилищните кредити в левове и по другите кредити в левове намаляват съответно с 0.23, 0.30 и 1.10 пр.п., а по жилищните кредити в евро те се увеличават с 0.85 пр.п.

Годишният процент на разходите (ГПР) по кредитите за потребление в левове през март 2009 г. е 13.44%, като спрямо март 2008 г. той се увеличава с 2.22 пр.п. Годишният процент на разходите по жилищните кредити в левове в сравнение със същия месец на 2008 г. се увеличава с 1.26 пр.п. до 10.38%, а по жилищните кредити в евро - с 1.67 пр.п. До 9.84%.

През март 2009 г. в сравнение с февруари 2009 г. годишният процент на разходите по кредитите за потребление в левове и по жилищните кредити в левове намалява съответно с 0.28 и 0.25 пр.п., а по жилищните кредити в евро се увеличава с 0.86 пр.п.

Средният лихвен процент по депозитите с договорен матуритет в левове през март 2009 г. в сравнение с март 2008 г. се повишава с 1.40 пр.п. до 6.00%, а по тези в евро - с 0.43 пр.п. до 4.13%. В сравнение с февруари 2009 г. средният лихвен процент по депозитите с договорен матуритет в левове се увеличава с 0.20 пр.п., а по тези в евро намалява с 0.46 пр.п.

През март 2009 г. спрямо март 2008 г. средният лихвен процент по депозитите с договорен матуритет в левове се повишава с 2.90 пр.п. до 7.81%, а по тези в евро - с 2.07 пр.п. до 6.06%. В сравнение с февруари 2009 г. средният лихвен процент по депозитите с договорен матуритет в левове се увеличава с 0.10 пр.п., а по тези в евро - с 0.15 пр.п.

През март 2009 г. средният лихвен процент по овърдрафта в левове е 9.76%, като спрямо март 2008 г. той се увеличава с 0.33 пр.п. Средният лихвен процент по кредитите, различни от овърдрафт, в левове нараства с 1.05 пр.п. до 11.10%, а по тези в евро намалява с 1.04 пр.п. До 7.39%.

Средният лихвен процент по овърдрафта в левове през март 2009 г. спрямо март 2008 г. се увеличава с 0.31 пр.п. до 14.00%. Същият показател при кредитите за потребление в левове се увеличава с 1.51 пр.п. до 12.15%, при жилищните кредити в левове - с 0.79 пр.п. до 9.62%, при жилищните кредити в евро - с 0.10 пр.п. до 7.88%, а при другите кредити в левове - с 0.65 пр.п. До 12.94%.

През март 2009 г. средният лихвен процент по овърнайт-депозитите намалява спрямо същия месец на предходната година с 0.13 пр.п. до 0.53%, а този по депозитите с договорен матуритет се увеличава с 1.58 пр.п. до 5.91%. Средният лихвен процент по депозитите, договорени за ползване след предизвестие, се повишава с 0.83 пр.п. до 4.11%.

През март 2009 г. средният лихвен процент по овърнайт-депозитите в сравнение с март 2008 г. се увеличава с 0.11 пр.п. до 1.05%, а този по депозитите с договорен матуритет се увеличава с 2.03 пр.п. до 6.76%. Средният лихвен процент по депозитите, договорени за ползване след предизвестие, се повишава с 0.72 пр.п. до 3.78%.

www.profit.bg

1
April
28

Секторът на недвижимите имоти у нас и ситуацията на пазара изискват спешни мерки от страна на държавата за насърчаване на инвестициите, заявиха участниците във втората антикризисна конференция BalREAct. Участниците - строителни предприемачи, инвеститори, финансови консултанти, консултанти по недвижими имоти и други професионалисти от сектора, се обединиха около позицията, че е необходимо засилване на диалога с централната и местната власт и по-голяма прозрачност в действията на администрацията при реализирането на градоустройствени планове и публични инвестиции, като тези в инфраструктура, държавните индустриални зони и публично-частни проекти.

Необходимо е подобряване на достъпността на жилищните имоти чрез идентифициране и въвеждане на финансови схеми за стимулиране на купувачите, като например данъчни отстъпки. Участниците в конференцията приеха, че достъпността е основният проблем в жилищния сектор и това налага търсенето на решение за облекчаване на купувачите при покупка на първо жилище. Важни са и съвместните действия между предприемачите и техните клиенти - наематели и купувачи на магазини в търговски центрове, офис или индустриални площи за преодоляване на ефектите от кризата.

Развитието на новите проекти за търговски центрове, офис и индустриални сгради трябва да се залагат дългосрочно устойчиви наемни нива, като само така е възможно да се спестят проблемите за наемателите в условията на криза като настоящата. Кризата е подходящ момент за инвестиции в инфраструктурата на курортите и подобряването на обслужването. Важна мярка е засилването на рекламата на България като туристическа дестинация в чужбина.

www.profit.bg

0
April
27

Промените в Общия устройствен план (ОУП) на София предвиждат разши­ряване на жилищното стро­ителство, но вече няма да се допуска да се строят кооп­ерации “на парче”, а ще се изграждат цели жилищни ком­плекси с предвидените по закон зелени площи между блоковете.
Жилищното строителство ще обхване основно периферните райо­ни на града, като задължително условие ще бъде първо да се изгради обслужващата инфраструктура към тях. Това съобщи вчера арх. Яни Вълканов от общинското предприятие “Софпроект”. Концепцията за развитие­то на София до 2020 г., спо­ред последните промени в ОУП, включва 5 основни при­оритета. Първата задача е обновяване на градския цен­тър. Втората цел е да се на-ложи строг контрол върху строителството в южните райони на града с цел опазването на Витоша. Тре­тият приоритет е разви­тието на диагонала северозапад-югоизток. Четвърта­та задача е свързана с разра­стването на северните ра­йони на София и селищата от старопланинската яка. Петият приоритет е модернизацията на транс­портната система. До 2020 г. метрото тряб­ва да се превърне в гръбнака на транспорта в столица­та. В дългосрочен план се предвижда подземната же­лезница да стига до Креми­ковци. Сериозно развитие ще претърпи и трамвайна­та система. Има проект трамвайните линии да сти­гат до Малинова долина. Ще се използва и пустеещата в момента жп мрежа в града, като по нея ще вървят ско­ростни (до 160 км. в час) вътрешноградски влакове. Планира се и изграждане на непрекъсната мрежа от велоалеи с безопасни връзки между кръстовищата. За по-бързото реализиране на колоездачните маршрути ще се използват части от широките тротоари, като около ключови места като спирки на метрото и обществени сгради ще се изгра­дят велопаркинги. Новият ОУП придава и специален защитен статут на зелените площи и зоните за спорт и отдих като гаранция, че те няма да бъдат застроени. Като пример арх. Яни Въл­канов каза, че със статут на неприкосновени зелени пло­щи вече са парковете във Военноисторическия музей и Семинарията./в. “Класа”

www.dir.bg

0
April
26

Някои агенции за имоти се отказват от модела заради спадналия бизнес.

Точно преди две години в една от залите на Националния дворец на културата трябваше да се случи чудо. На близо сто души беше обещано, че ще чуят универсалната рецепта за правене на успешен бизнес и стига да я следват внимателно, благоденствието им е гарантирано. Формулата (чието представяне траеше повече от три часа) може да се синтезира и в две думи: купете франчайз от нас. Домакин на интересната сбирка беше наскоро създаденото българско представителство на ERA, една от най-големите американски мрежи от агенции за недвижими имоти, която след обстойно проучване беше поканила собствениците на агенции за имоти в страната.

Някои от брокерите в залата вече бяха чували тази рецепта. Все пак към онзи момент франчайз в България предлагаха и други две големи международни вериги RE/MAX и Century 21, както и някои български агенции. В кафе-паузата част от присъстващите разглеждаха необходимите документи, за да се присъединят към партньорската мрежа, други крояха планове как скоро те ще започнат да предлагат същата рецепта, а трети спореха колко точно ще е ръстът на цените на имотите.

Две години по-късно вече е ясно, че ръст няма, а същите хора сега спорят къде ще спре спадът. А рецептата се оказа по-скоро солена.

Каква я мислих

На теория този бизнес модел няма начин да не е успешен. Франчайзодателят, който е утвърдена агенция с десетки офиси и многогодишен опит, дава под наем търговската си марка, лого и цялостната концепция за правене на бизнес на франчайзингополучателя. Освен това тя поставя и строги изисквания към продуктите и услугите, които са предмет на договора. Собствеността върху развивания бизнес обаче си остава на получателя, т.е. той е в някаква степен независим. В същото време обаче веднага получава пазарно присъствие, разпознаваем бранд, партньори във франчайз мрежата, професионално обучение както за собственика, така и за агентите (брокерите), контакти, уебсайт и реклама на регионално, национално и международно ниво, която сам не може да си позволи.

Веднага след подписване на договора се съставя бизнес план за конкретната агенция, като се анализират слабите й страни и пазарът като цяло. Дават се конкретни предложения как компанията да се развие и какво конкретно трябва да направи, за да го постигне.
Така е на теория. Но не и на практика.

Каква стана

Едва ли някой от присъстващите в залата в НДК преди две години е предполагал, че от 3600 агенции само в София тогава, сега реално функциониращите ще са малко над две хиляди в цялата страна. Още по-малко пък са вярвали, че купувачите ще изчезнат, а брокерската професия няма да е синоним на бързи печалби.

Договорите за франчайз, които са подписани, обаче са за срок от пет години. Веднага, след като са сключени, агенците са платили първоначална еднократна такса, коята вариара между 10 и 25 хил. евро. Тя обаче далеч не е единствената. Всеки месец трябва да се заделят и от 7 до 10% от оборота, но не по-малко от предварително фиксирана сума. В масовия случай в Бълагария тя се движи в диапазона между 1000 и 1500 лв. Тоест, ако агенцията не направи нито една сделка за три месеца, тя все пак ще дължи 4500 лв. на фирмата, с която е сключила договор за франчайз.

Примерът съвсем не е хипотетичен. Данните на Агенцията по вписванията показват, че броят на сключени сделки с имоти през първото тримесечие на тази година се е понижил с над 40% спрямо същия период на 2007 г. А само 33% от сделките са били реализирани с участието на посредническа агенция, сочи проучване на  Century 21.

Иван Тодоров, който доскоро е бил част от една от франчайз веригите, разказва, че “камъчето, което е преобърнало каруцата” и го е накарало да се откаже от партньорството, е била именно тази фиксирана сума. “Още когато преди две години подписах договора, опашките от клиенти не започнаха да се вият пред офиса ми, въпреки че си бях сложил магическата табела. През последните четири месеца обаче кантората ни не реализира нито една сделка, но въпреки това трябваше да плащам фиксираната сума и в един момент беше въпрос на оптимизация на разходите да се откажа”, казва Тодоров. Засега неговото решение е по-скоро изключение, но от компаниите, предлагащи франчайз, разказват, че все по-трудно успяват да съберат дължимите такси.

Илиян Николов от RE/MAX обяснява, че от началото на годината поради същата причина са прекратили работа четири от парньорските им компании. Други шест са затворили втория си офис. А интересът към франчайз моделът е намалял наполовина - ако сега преговарят със седем агенции, преди година броят им е бил двоен. От “Ера България” също признават, че имат партньори, които се отказват. Но пък имало по-голям интерес от нови агенции, които изпитвали трудности в момента.

Технически няма проблем договорът да бъде развален. Въпросът е, че фирмата не може да претендира да получи обратно част от вече платената петгодишна такса.

Всички страдат

Според Никола Стоянов от агенция “Лукс имоти” проблемът всъщност е, че в масовия случай фирмите, които са се присъединявали към франчайз мрежите, са били тези, които не са успели преди това да наложат собственото си име, и то във времена, когато пазарът е бил възходящ. По думите му сега и най-големите агенции изпитват сериозни затруднения да реализират приходи, а малките са на ръба да затворят. Наблюденията му показват, че най-сериозен е спадът на сделките в провинцията, а именно там са били открити най-много офиси на франчайз.

Не е розово положението и на тези, които отдават марката. Като изключим българските агенции, които предлагат този модел, международните компании работят в България на принципа на така наречения мастерфранчайз. Това означава, че чуждестранният франчайзодател е предоставил правата на веригата за дадена територия, в случая България, на избрания местен партньор - мастерфранчайзополучател. Последният също плаща годишна такса от 50 до 200 хил. евро, като сумата зависи основно от сключените договори. Приходите на българското дружество идват от партньорствата, които сключва с местни агенции, а желаещите да сключат подобни договори има все по-рядко.

“Работата с партньорските ни офиси става все по-трудна. Опитват се да крият сделки, за да не ни дадат дължимия процент, обвиняват нас, че нямат клиенти, а ние не сме виновни за влошаването на пазара. Това, което правим сега, е да купуваме част от агенциите, на които сме давали франчайз”, обяснява Михаил Чобанов от Bulgarian Properties, една от българските агенции, предлагащи франчайз.

Стратегията на RE/MAX е друга. В момента компанията работи върху нова схема за определяне на дължимите такси и ще предложи варианти за разсрочване нa първоначалната сума.

“KFC също отбелязва спад в продажбите и затова не са виновни франчайзодателите, а ситуацията на пазара. За да оцелееш, трябва да разбереш, че сега трябва да работиш много повече за много по-малко пари. Това, което правим за партньорите ни, е да им дадем добър старт и работеща платформа. След това има само една рецепта за успеха: работа, работа, работа. Тя също не действа винаги, но трябва да се опита”, обяснява Илиян Николов от RE/MAX.

А когато сделките в сектора падат със или без по-силно име зад гърба, логично е броят на агенциите да намалее. Тези, които оцелят, ще го постигнат основно чрез по-качествена услуга за клиенти.

www.capital.bg

2
April
25

Двадесет пъти се е свило ипотечното кредитиране у нас в рамките на една година. От 355 млн. лв. общата им сума пада на 18 млн. лв. Данните изнесе Росен Плевналиев, представител на Резиденшъл Парк Пропъртис по време на Втората антикризисна конференция BalReact, която се провежда в София.

Няма въздух в системата, каза Плевналиев, като допълни, че единственият позитивен сигнал за стабилизация в сектора, е първият регистриран спад на средния лихвен процент по ипотеките през последните 2 седмици.

Според него има основания да се очаква, че кризата ще достигне своето дъно в САЩ и Великобритания през месеците между май и септември настоящата година. Индикатори на процеса ще бъдат фондовите пазари в тези страни. През юли - декември в това движение ще последва и германският пазар.

Психологията движи голяма част от решенията на инвеститорите в момента. Те пък от своя страна ще имат възможност да направят сделките на живота си.  Плевналиев прогнозира, че през 2010 година купувачите ще преминат в настъпление, особено на западните пазари, тъй като спадовете на цените там предоставят възможности, каквито се случват веднъж на поколение. Те са твърде добри, за да бъдат пропуснати, допълни експертът.

Той посочи, че в тази криза като печеливши могат да се гледат професионалистите. До сега 90% от сделките в недвижими имоти се правиха от финансисти, а едва 10% се сключваха от хората - специалисти  в риъл истейт сектора. Парите ще се върнат обратно в реалната икономика, а инвеститорите ще получат много добра възвръщаемост, изрази надежди Плевналиев.

Според него тази криза маркира края на епохата на свръхконсумацията. Спестяванията на американците са спаднали от 10% на 0.4% от БВП на глава от населението. Покачване на цените на жилищата е също едно от абсолютните доказателства за свръхконсумацията. В САЩ ръстът е от над 100%, докато в Германия той е едва с 12% нагоре. Идват индустриите на 21 век, на които са зададени нови трендове на движение.

Според Плевналиев, сценарият за развитие на кризата у нас, съвпада с прогнозираното от експертите на Международния валутен фонд. Това означава, че до септември 2009 ни чака тежка икономическа ситуация, пропиляно време за адекватни реформи, харчене на пари с неясна ефективност. От октомври 2009 година е възможно отпушване на еврофондовете и подписване на предпазно споразумение с МВФ. През 2009 година БВП драматично ще се промени и от +6% ще падне на -3.5%, което е страхотно контрактиране и страната официално навлиза в рецесия.

В момента имаме голям дефицит по текущата сметка, който затруднява привличането на чуждестранно финансиране. Финансовата криза дойде навреме в България, за да спре навлизането на инвестиции в рискови имоти. Потенциалът на имотния пазар е голям, жилищният фонд е остарял. Това, върху което трябва да работи българинът, е как да си повиши доходите, очерта основните проблеми на сектора експертът.

Светослав Делчев от Имморент България допълни, че това, което наблюдаваме в момента, е връщане на финансовите институции към техния нормален бизнес. Те вече само финансират, а не поемат предприемачески рискове. В моменат това, което се финансира на пазара, е максимум до 75-80% от стойността на целия проект.

Според Делчев в момента борсите си отдъхват, а всички кризи са преодолявани не чрез едно дъно, а чрез две. Обикновено на графиката на съответния индекс това се изобразява графично като латинското W. Според Делчев в момента ние се намираме между двете дъна, като второто най-вероятно ще се разрази през септември – в края на лятото и началото на есента. Без да е ясно с какъв темп, но след това ще тръгнем в правилната посока. Ключово е да се замени опортюнистичното мислене, настоя Делчев. Трябва да се настроим от краткосрочно към дългосрочно мислене.

Според Петър Христов от Велико Търново Дивелопмънт държавата има нужда от преориентация в стратегическата си рамка за развитие. Едно от решаващите неща за развитието на този сектор, който има най-голям обем чуждестранни инвестиции, които не са горещи пари и не могат да бъдат бързо изтеглени от пазара.

Това са неща от чисто комуникационен аспект, регулаторни норми, свързани със законодателната инициатива, които биха могли да бъдат извършени още в рамките на настоящия мандат на правителството.

По ясен начин да бъдат поставени отношенияата между бизнеса и ютилити компаниите, настоя Христов. Има неравнопоставеност в търговските отонешия, неясноти, които водят до увеличен финансов риск и неправилно управление на паричните потоци.

www.darikfinance.bg

0
April
24

Нова нотариална такса за скъпите имоти се очаква да одобри днес правителството като част от промени в три тарифи. С тях се определят събираните от нотариусите, от Агенцията по вписванията и от съдилищата суми. Най-осезаемо скачат таксите за удостоверяване на материален интерес, като се въвежда нова - за имоти над половин милион лева.

За тях ще се плаща 1628,50 лв. + 0,1 на сто от горницата над 500 000 лв., но не повече от 7000 лв. Досега максималната сума бе 3418 лв. и се плащаше за сделки над 100 000 лв. От 15 на 30 лв. скача таксата за удостоверяване на материален интерес до 100 лв. За суми от 10 000 до 50 000 лв. ще се плаща 178,50 лв. + 1% за над 10 000 лв.

Увеличението на таксите се обяснява със създадения от нотариусите собствен софтуер, който ще дава възможност за всеобща справка на територията на цялата страна във връзка с предотвратяването на двойни и тройни продажби. Всяка кантора плащала по 1600 евро за него.

В мотива на правосъдното министерство да поиска по-висока цена за нотариалните услуги се посочва и че таксите у нас са най-ниски от ЕС. Например за имотна сделка около 100 000 евро в България се плаща около 262 евро, докато в съседна Гърция - 3190 евро.

Освен това нотариалните такси излизали едва около 5 на сто от разходите по купуването или продаването на имот. Затова увеличението им нямало да се отрази същественно на гражданите, се казва в предложението до кабинета.

Най-масовата такса за удостоверения, пълномощни и декларации скача от 3 на 5 лв. За доброволни делби на земи и гори става 20 лв. Наполовина ще излиза обявяване и връщане на саморъчни завещания. На нотариусите се дава право да завишават с 50 на сто цените на услигите си, ако се налага да ги извършват в друго населено място или в извънработно време. Устната справка ще струва 8 лв. на час, а писмената - 15 лв.

www.24chasa.bg

0
April
24

Строител на жилищна сграда в столичния кв. Манастирски ливади забавя изграждането й, сигнализираха читатели. Според тях предприемачът не се ангажира кога ще довърши обекта. Не връщал и платените суми, въпреки че някои от тях поискали това. Други, които са внесли по 95% от стойността, пък още били без нотариален акт. Става дума за обект на ул. “Казбек” на фирма “АСЖ инжинеринг” на бизнесмена и бивш служител в агенция САПАРД Георги Цоконов. Той е син на бившия шеф на Държавния резерв Васил Цоконов, подсъдим за източването му.

Обектът трябваше да е готов с акт 16 през март, но досега няма дори акт 15, разказа Владислав Николов. Мара Митовска допълва, че от лятото сградата стои с акт 14, който заверява грубия строеж, но оттогава досега има минимален напредък по строителството.

Според клиентите от няколко месеца почти не се работи на обекта. Освензабавянето в строителството и неяснотата дали и кога ще бъде довършен, проблем е и фактът, че строителят иска да ни измами, твърди Митовска. Двата апартамента, които тя предплатила и за които имала предварителен договор, били препродадени.

Свързахме се с Георги Цоконов във вторник. По мобилния си телефон той обеща да коментира случая на следващия ден. Оттогава няма връзка с него.

Баща му Васил обясни, че синът му има самостоятелен бизнес, с който не е запознат в детайли. Знаел само бегло, че има проблеми. Те били свързани с невъзможността да получи кредит за довършване на обекта. “От този абсурд страдат много строители”, смята Цоконов-баща.

Говорихме и с брокерката от агенция “Декрис”, посредничила при продажбата. Тя обясни, че не може да коментира и нейният шеф ще ни потърси за разяснения. До приключването на броя не получихме обаждане.

Все повече хора напоследък попадат в ситуацията да не могат да си получат купените на зелено жилища. В част от случаите става дума за недобросъвестни строители, които нямат намерение да довършат обектите си. Другите случаи са на фирми с финансови затруднения, които нямат средства да доизградят започнатото. При част от тях има сериозно забавяне, но все пак сградите се дострояват, а има и такива без шанс засега да бъдат завършени.

Броят на спрените обекти заради финансови затруднения започва да се увеличава заради кризата, казват строители и брокери. Тя, от една страна, затрудни получаването на кредити, а от друга, клиентите станаха по-малко и се свили продажбите на зелено.

Откакто банките затегнаха условията и станаха предпазливи особено към инвестициите в имоти, много строители бяха принудени да замразят проектите си. И фирми, познати на банките, които досега не са имали проблеми с получаването на заеми, сега не могат да вземат.

Тези инвеститори, които смятаха, че могат да се самофинансират, като продават на зелено, също останаха разочаровани.

Дори и с намаление на цените не могат да привлекат интереса на купувачите.

Има строители, които са склонни да правят отстъпки, когато има реално проявен интерес от купувачи. Обикновено те са чрез включване на нещо допълнително в цената, примерно довършителните работи.

Проблемни са проектите, при които строителството е спряло, а вече има продадени имоти. Така се появява риск, че клиентите, които са купили на зелено и са платили част от сумата за имота, могат да загубят парите.

Повечето компании, които официално замразяват проектите си, връщат парите на тези, които са направили сделка, казват брокерите. Това обикновено са около 10% от цената. Тази стъпка дори се смята за плюс, защото в сегашната ситуация клиентите могат да намерят жилище на по-добра цена и в много по-напреднал етап на строителство. Заради повишения риск от недовършени обекти от няколко месеца банките ограничиха отпускането на заеми на имоти в строеж, обобщи Виолина Маринова, шеф на ДСК и на Асоциацията на банките в България.

Преди това в отделни случаи - когато строителят е познат на банката и тя е сигурна, че ще доизгради обекта си, отпускаше кредити на купувачите в него и на по-ранен етап. Обикновено това се случваше след груб строеж, като съществуващият вече имот се ипотекираше в банката.

Банкери разказаха, че са давали заеми и на по-начален етап на строителството, но срещу ипотека на друг готов имот. Така са си обезпечили риска, в случай че новостроящият не се довърши.

Все още няма сигнали за недобронамерени инвеститори, които са замразили, след като са продали, и не са готови да възстановят платените суми. Такива случаи са единични засега и са съществували и преди кризата.

Най-голям риск има за проектите, спрени на някакъв етап на строителство, в които купувачите са платили над 50% от стойността на апартаментите, казват брокерите. Ето защо те съветват клиентите да следят движението на проекта и ако то се разминава драстично от заложеното в плановете, да се обърнат към своите консултанти или адвокати.

Добре е да проверите какво е финансирането на строителя. Може да изисквате договори с банките. Ако има отпуснат кредит за целия етап на строителството, купувачите няма за какво да се притесняват, казват брокерите. Възможно е броят на недовършените строежи да се увеличи. През пролетта ще се разбере това, защото все още спирането на работата на някои от тях се обяснява с времето.

СОФИЯ ТЕРЗИЙСКА

Иван Бойков, шеф на Камарата на строителите: Проучете фирмата, преди да купувате

- Г-н Бойков, увеличават ли се замразените проекти, в които има продадени апартаменти?

- Винаги е имало недобросъвестни строители, които започват и не довършват сграда, не връщат парите на хората. Това е рискът на новото строителство.

- А сега заради кризата не са ли предимно такива, които нямат възможност да довършат проектите си?

-Логично е в криза да е така. Ще се замразят проекти, ще чакат и все някога ще се достроят. Винаги е имало случаи на строители, които започват сграда и я оставят недовършена.

Има и такива, които не могат да вземат разрешение за ползване по различни причини и хората живеят по 7-8 г., ползвайки промишлен ток.

- Какво да правят хората, които са дали пари за апартамент в сграда, която е замразена?

- Нямат много големи възможности. Важно е какво е записано в договора със строителя. Ако там има клаузи, които да уреждат тези въпроси, добре. Иначе има огромен риск. Това са отношения между две страни, които са подписали договора и са се съгласили с клаузите в него.

Изходът от неспазването им обикновено е съд, но системата е тромава и често няма решение. Помните какво се случи преди със строителните пирамиди - сякаш някой успя да си върне парите от Анжел например?

Затова строителството на зелено е много рисково и хората вече не купуват, преди сградата да има разрешение за ползване.

- И въпреки това, ако някой е решил да вземе недовършен имот, какво да направи?

- Най-важното е да се проучи строителят. Макар че и това не дава 100-процентова гаранция, все пак е ориентир. Добре е да е с опит и добър имидж. Справка може да се направи на сайта на камарата.

Задължително е да се огледат добре клаузите в предварителния договор. Там трябва да има ангажимент на строителя да завърши обекта и неустойки за забавяне или процедура за възстановяване на парите в случай на невъзможност да го построи.

В никакъв случай да не се блазнят от ниската цена, често това е сигнал за бъдещи проблеми.

Поиска ни по-висока цена

Преди около 2 години купихме два апартамента в сградата на ул. “Казбек”. Единия за сина ми и една гарсониера за мен”, разказа Мара Митовска. Предплатили 50% от сумата. Жилищата били купени по 600 евро/кв.м.

Втората вноска трябвало да дадат след акт 14. Малко преди това обаче Цоконов се свързал с тях и обяснил, че е свършил парите и трябва да му дадат вноската по-рано, разказаха потърпевшите. Освен това цената вече била повишена на 700 евро/кв. м.

Докато Митовска и синът й преговаряли увеличението да не е толкова голямо, а вноската да се направи в записания срок, Цоконов препродал жилищата на друго лице. Според потърпевшите той е бил близък до Цоконов.
След като разбрали за това, поискали парите им да бъдат върнати. Това се случило през юли миналата година. Цоконов обещал да го направи в следващите дни, но спрял да си вдига телефона и да се появява в офиса на фирмата “АСЖ инжинеринг”.

Митовски, които са убедени, че това е строителна пирамида, са завели две дела и наложили запор на сметките на предприемача. Едното е, за да си върнат дадените пари, а другото срещу това, че апартаментите им са препродадени. По първото има насрочено дело за октомври.

Атанас Атанасов пък е завел граждански иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, за да придобие право на собственост върху имота. За него той платил 50% от сумата и трябвало да получи остатъка като кредит след груб строеж. “Георги Цоконов отказва да ми предостави документи, необходими на банката, и не мога да взема заем, за да доплатя апартамента”, разказа Атанасов, който нямал връзка със строителя от октомври.

Той сигнализирал и прокуратурата. Искът му срещу предприемача е за изнудване. Мотивът е, че без основателна причина е поискал повече пари, а от цената премахнал някои довършителни работи. Строителите безпричинно се оправдавали с кризата и увеличението на цените на строителните материали.

Владислав Николов се опасява, че ще бъде излъган от Цоконов. След като също са му поискани още по 100 евро/кв. м отгоре над първоначално договорената цена, той отказал да ги плати. По-късно Цоконов му заявил, че Николов няма да си получи нито парите, нито апартамента и договорът между тях не важи.

Елена Димитрова обаче е по-оптимистично настроена и очаква сградата да се построи до няколко месеца, пък макар и със закъснение. Тя е платила 95% от първоначално обявената сума, без исканото увеличение. Притеснява я само това, че още няма нотариален акт за собственост върху имота.

www.24chasa.bg

0
April
22

Световната финансова криза се отрази и на пазара на недвижима собственост в България. Очерталото се още от първата половина на 2008 г. намаляване на броя сделки постепенно се ускори през последните две тримесечия и доведе до 5 % понижение на броя сделки за последното тримесечие на 2009 г. спрямо предходното тримесечие. Това е за първи път след 2002 г., като годините в периода 2002- 2007 се характеризираха с двуцифрен ръст съгласно данните на Агенцията по вписванията.

Няколко основни момента постепенно маркираха влиянието на световната финансова криза:

- Намаляха преките чуждестранни инвестиции, които бяха основно в сектора на недвижимите имоти;

- Влошаването на икономическата активност в основните региони в чужбина, където работят българи, значително намали и притока на лични средства към България;

- Последователната политика за прозрачност при сделките с недвижими имоти и повишената активност на институциите доведоха до ограничаване на финансовите средства с неясен произход в строителството и бизнеса с недвижимости;

- Несигурността във финансовия сектор доведе до повишени изисквания на банките при отпускане на ипотечни кредити, което драматично ограничи търсенето на жилища.

Последното тримесечие на 2008 г. стресово промени картината на жилищния пазар в страната независимо от инерцията на пазара. Данните на БНБ показват намаление на потока средства от работещите в чужбина за последното тримесечие на 2008 спрямо 2007 с 12,6 %. И през януари приходите от чужбина намаляват с още 7,6 %. Преките чуждестранни инвестиции през януари 2009 са само 33,5 % спрямо януари 2008 г.

Същевременно по данни на БНБ отпуснатите жилищни кредити намаляват със 75,43 % през февруари 2009 г. спрямо същия месец на 2008 г. до 67 млн.лв. На годишна база кредитирането към населението намалява със 75 % до 208 млн. лв. Същевременно процентът на самоучастие се увеличи, като максималната стойност на отпусканите ипотечни кредити намаля до 50- 70 % от стойността на жилището.

Икономическото забавяне повлия на нивото на заетост и на доходите на домакинствата, което от своя страна затрудни обслужването на кредитите. Тази тенденция се прояви през декември 2008 г. и постепенно към края на февруари 2009 г. лошите и просрочените жилищни кредити на домакинствата нарастват с 94,46 % на годишна база по данни на БНБ. Необходимостта от спешна продажба ще бъде и движещата сила през първата половина от 2009г.

Интересна тенденция е намаляването на концентрацията на сделките в големите градове- след 2005 г. общо 5 дадени в таблицата големи градове заемат до 30 % от сделките, а само столицата заема 12- 14 % в годините след 2005 г. През 1999 г. в София са се сключили 19 %, а 39 % от сделките са общо в градовете София, Пловдив, Варна и Бургас съгласно проучване на пазара по проект на Световната банка. През изминалия период местните пазари претърпяха значително развитие и сделките се разпределиха по- равномерно в страната.

Като следствие от намаляването на чуждестранните инвестиции и затрудненото финансиране много от мащабните проекти бяха отложени или забавени, а някои незавършени обекти дори бяха замразени. Същевременно продължителния цикъл на строителния процес доведе до поява на пазара на нови жилища. По данни на Националния статистически институт площта на новопостроените жилища в страната през 2008 г. е увеличена с над 8 % на годишна база.

Същевременно през 2008 г. средните цени на жилищата в страната се повишиха и достигнаха близо 700 Евро/ кв.м. Това се дължи както на силното търсене, така и на сделките с построени през последните години жилища, които са изпълнени по съвременни технологии и съответно са с по- високи от средните цени. Много от сделките бяха с цел инвестиция, но при затрудненото крудитиране и наблюдавания спад на цените този тип сделки практически не се наблюдават към края на 2008 г.

Същевременно неблагоприятната тенденция се прояви още през третото тримесечие на 2008 г., като средната цена за 9 от наблюдаваните 28 областни градове се понижи по данни на Националния статистически институт. През последното тримесечие на 2008 г. за цялата страна средните цени се понижиха с 4,1 % спрямо предходното тримесечие.

Анализаторският екип на Аристо е разработил специфични динамични характеристики, позволяващи да се анализира пазара на недвижима собственост и да се очертаят тенденциите в него. Въпреки колебанията след 2001 г. ясно е очертана тенденцията към увеличаване на потенциала на нарастване на цените на жилищните имоти в България, като за първи път тази тенденция се пречупва в края на 2008г.

На фона на стресиращите новини се появяват и благоприятни данни:

-        Независимо от рязкото намаляване на обема на новоотпуснатите жилищни кредити лихвите намаляват през февруари 2009 г. спрямо януари с 0,37 процентни пункта до 8,23% в евро и с 0,54 процентни пункта до 9,95% в лева по данни на БНБ;

-        Намаляването на паричния поток от работещи и живеещи в чужбина няма да падне под една минимална стойност;

-        При намаляването на цените и офериране на интересни жилищни имоти на пазара ще се появят местни инвеститори, макар и с ограничени възможности;

Изводи и прогнози за 2009 г. за пазара на жилищни имоти в България:

- Цените на жилищата в България ще намалеят средно с 25 % за 2009 г. спрямо 2008 г. В първата половина на 2009 г. е възможно понижението да достигне до 30 %. Необходимостта от спешна продажба заедно с ограниченото кредитиране ще доминират пазара на жилищни имоти, докато се нормализира усещането за предвидимост на икономическата среда във втората половина на 2009 г.

- Броят на сделките с недвижима собственост в страната е възможно да намалее с до 30 % и да се върне до нивата от 2004- 2005 г. в диапазона 200 000- 240 000.

- Броят на новопостроените и предадени в експлоатация жилища в страната ще намалее с до 40 %.

- Затрудненото финансиране ще спре мащабните проекти за нови жилища и значително ще намали останалите проекти в големите градове и курорти.

- Повишаването на себестойността на строителството и намаляването на продажните цени в градовете с население под 100 000 жители ще обезсмисли предприемаческата дейност в тези населени места.

- Голямото количество непродадени новопостроени жилища, повишените изисквания на банките при отпускане на ипотечни кредити и за значително самоучастие практически ще сведе до нула сделките преди акт 15.

- Разликите в цените на различните по качество недвижими имоти ще нарастват.

Пазар на жилища в гр. София

По данни на Националния статистически институт средните продажни цени на жилищата в столицата през 2008 г. достигнаха 1191 EUR/ кв.м.
За столицата понижението на броя сделки надхвърли почти два пъти средното за страната и достигна 9,2 % за 2009 г. спрямо 2008 г.

Ръстът на изчислените в Евро средни цени на жилищни имоти нараства в пъти за периода след 2002 г. и е с двуцифрени стойности с изключение на 2006 г. Занчителна част от това повишение се дължи на сделките с новопостроени жилища, повечето от които са са в средния и по- висок клас и са концентрирани в районите с повишено търсене в границите на Околовръстното шосе.

Разработените специфични динамични характеристики позволяват да се анализира пазара на недвижима собственост и да се очертаят тенденциите в него. Динамичните характеристики показват, че отрицателната нагласа в столицата за първи път след 1997 г. е със значителен потенциал.

За първи път след 1997 г. очакваме средните цени на жилищата да намалеят, като през 2009 г. спрямо 2008 г. намалението ще е с 30 %. Значителната част от намалението на цените е изконсумирана в първото тримесечие на 2009 г.

- Броят на новопостроените и предадени в експлоатация жилища ще намалее с до 50 %.

- Броят на сделките в столицата е възможно да намалее с до 25 % и да се върне в диапазона 30 000- 34 000.

- Повишаването на себестойността на строителството, огромното количество непродадени новопостроени жилища в столицата и намаляването на продажните цени ще има здравословен ефект върху инвестиционната активност. Тези фактори в комбинация с ограничителните изисквания на банките при отпускане на ипотечни кредити практически ще спрат сделките преди акт 15.

- Подобно на останалите европейски столици разликата в цените между различните по своето качество имоти ще нараства рязко в полза на висококачествените жилища.

www.imoti.net

0
April
22

Националното сдружение за недвижими имоти настоява всички агенции в бранша да бъдат подложени на задължително сертифициране. Това съобщи пред агенция Фокус председателят на сдружението Лъчезар Искров. В момента брокерските агенции не подлежат на регулация.

Сдружението ще работи активно да бъде изработен национален стандарт за сертифициране на агенциите за недвижими имоти и предлаганите от тях услуги, които трябва да бъдат в съответните с европейските изисквания в областта, които по принцип обаче не са задължителни.

Като асоциация искаме да има задължително сертифициране по тези стандарти за всички, които упражняват тази дейност. Друга гаранция за предоставяната услуга е въвеждането на задължителна застраховка професионален риск, обясни той. На базата на двете предложения трябва да се търси законова регламентация или със специален закон или с въвеждането на регистър на агенциите, посредническата дейност.

Всеки един от бранша трябва да докаже, че има професионални качества чрез сертифициране по стандартите, трябва и да притежава застраховка професионален риск, заяви Лъчезар Искров.

По време на бума на продажбата на недвижими имоти в страната ни миналата година е имало много и всякакви фирми, предлагащи посредническата дейност с цел печалба. Това според Искров това е създало големи проблеми.
Тези агенция покрай другия вид дейност, упражняваха и този вид дейност и това много се отрази на качеството на услугата, която се предлагаше и създаде проблеми като дъмпинг на пазара и т.н., посочи той.

Трудно е да се каже колко точно хора се занимават с тази дейност - “сред тях има адвокати, архитекти, общински и държавни служители, които си докарват между другото странични доходи”. По неофициални данни агенциите за недвижими имоти са около 4000. Националното сдружение за недвижими имоти ще настоява за законовите предложение пред парламента, регионалното и икономическите министерства. Според Искров вероятно следващият парламент ще може да одобри предложенията.

Според проверка на агенция Фокус някои агенции за недвижими имоти в столицата продължават за вземат такси за оглед на апартаменти под наем според квадратите на жилището.

Пет лева е цената за оглед на стая, а средно по 20 лв. за апартамент. Някои брокери оправдават таксите с транспортните разходи, които правят за огледите. Практиката се прилага вече няколко години от т. нар. “креватни брокери”, коментираха от по-големите агенции в бранша.

Други агенции пък задължават клиентите си да депозират предварително 50% от наема на жилището, което имат желание да наемат, но без да са го огледали. Само срещу депозита от агенцията предоставят телефон и адрес на жилището.

Брокерът не придружава клиента до огледа, клиентът сам обикаля по апартаментите. Ако не бъде избрано жилище, депозитът се връща 24 часа след последния направен оглед. 10 лв. обаче се удържат еднократно, независимо от това колко стаи са били оглеждани. Такава е практиката при агенция за недвижими имоти “Запад”.

В момента огледите не са толкова много като бройка и затова съм изненадана, че все още вземат такси, коментира Пепи Димитрова от агенция за недвижими имоти “Адрес”. По думите й клиентът е свободен да вземе решение дали да ползва услугите на точно този посредник или не.

Сериозните агенции работят с договори за посредничество, които се завеждат в регистър, допълни Лъчезар Искров. Такива такси искат агенциите с имена на квартали. Освен събирането на такива такси, с тези агенции има и други проблеми.

Например не всички, които работят в такива агенции, са достатъчно професионално ориентирани. Тези структури са създадени с цел избягването на плащането на патентен данък, защото след големи годишни отчисления за обслужване получават правото да работят като търговски агенти, заяви той.

Практиката на пазара е категорична в това отношение, че комисионна и възнаграждение се изплаща след реализацията на съответния договор за наем или покупко-продажба, допълни още той.

www.expert.bg

0
April
22

Цените на качествените жилища не могат да паднат, заяви арх. Пламен Мирянов на пресконференция по повод предстоящо изложение на имоти. По думите му имотите, построени след 2007 година, са поне 10 пъти по-качествени от останалите. От бранша поискаха повече ангажираност от правителството, защото в момента бизнес средата у нас се влошава. Испанският експерт Маурицио Месагомес прогнозира, че в България дъното на кризата на имотните пазари ще бъде в средата на годината.

www.econ.bg

0