April
22

В момента в страната има около 707 хиляди панелни апартамента, разположени в 18 900 блока. В България има 120 комплекса с панелни сгради. Много малка част от тях са довършвани след 1990 г. Според експерти най-малко 92 на сто от панелките у нас имат скрити дефекти и се нуждаят от спешно саниране, твърдят експерти. Панелките навремето се градяха като временни жилища със срок на използване 30 години и това не бива да се забравя от купувачите, съветват експерти. Те се строяха бързо, което доведе до повече дефекти в изпълнението им.

www.monitor.bg

2
April
22

Строители преграждат мезонетите на едностайни и двустайни апартаменти, за да могат да ги продадат по-лесно. Подобна практика за първи път се появи в столичния Студентски град, установи проверка на в. “Стандарт”.

До преустройство прибягват собствениците на луксозни кооперации, които все още са на фаза груб строеж, обясниха от агенцията за недвижими имоти “Явлена”. Разделянето на огромните жилища на няколко по-малки е единственият шанс да се намерят купувачи във времето на криза, твърдят брокери. А който иска да изтъргува многостаен апартамент, ще трябва драстично да му смъкне цената.

През последните месеци купувачи се намират единствено за малки жилища. Цените на гарсониери в Студентски град с квадратура от 44 до 52 кв. м варират от 43 хил. евро до 70 хил. евро. Така от продажбата на три апартамента, на които може да се раздели един мезонет, се изкарват от 130 хил. до 210 хил. евро. Сумата далеч надхвърля единичната цена, на която в момента може да се продаде мезонет.

Луксозният апартамент с размери от 120 до 130 кв. м се предлага на цена от 113 хил. до 141 хил. евро. Нова схема за привличане на купувачи се появи и на пазара с офис площи. Заради ниския интерес и увеличаващия се брой на празни офиси строители са склонни да разсрочват вноските при покупка за срок до 10 г. При подписване на договора купувачът обаче трябва да плати между 20 и 30% от цената.

www.standartnews.com

0
April
22

Цените на апартаментите в Перник паднаха само с около 10%
От близо месец се наблюдава леко раздвижване на пазара на недвижимите имоти в Перник. Според председателя на Сдружението на агенциите за недвижими имоти в област Перник Софка Асенова прекаленото очакване за рязко поевтиняване на жилищата като резултат от световната финансова криза не се случи.

Наистина има спад в цените на жилищата в Перник, но не както се очакваше с 20-30%, че и повече, а с около 10%, пояснява Асенова.  Очакванията за значително поевтиняване за известен период от време блокираха пазара и сделките спряха. След като стана ясно, че на по-голямо поевтиняване не може да се разчита, тези, които реално имат нужда от жилище, започнаха да търсят подходящото, твърди Софка Асенова.

Търсене

Сега търсени на пазара са предимно готовите за обитаване жилища. В най-неизгодна позиция са фирмите, които имат недовършени жилища. За тях много трудно ще се намерят клиенти, защото има несигурност дали инвеститорите ще имат сили да ги довършат. Засега все още е слаб пазарът и на панелните жилища, защото за тях банките не отпускат кредити или ако разрешат, те са едва 50 на сто от оферираната цена. Според пернишките брокери на недвижими имоти има увеличено предлагане на жилища от съдия-изпълнители. Те обаче по-трудно се реализират, защото там сделките стават само с плащане в брой, като срокът за внасянето на определената сума е седем дни. Това на практика изключва варианта за кредитиране. Оптимистичното е, че вече се наблюдава раздвижване на пазара на селските имоти - къщи и вили. Този вид имоти винаги са имали сезонен характер и обикновено продажбите тръгват през пролетта.

Предпазливост

Очакваме увеличаване на предлагането на новопостроени жилища в квартал Изток заради засиленото строителство там, което може да доведе до поевтиняването им, твърди Софка Асенова. Все още пазарът на имоти е предпазлив, което не е нормално за април. Няма раздвижване и при земеделските земи. Застой има и при продажбите на имоти в Рударци, Кладница и Драгичево. Клиентите се надяват цените да паднат под 50 EUR за кв. м и затова сделки от началото на тази година почти няма. Негативен ефект върху търговията с недвижими имоти според брокерите оказва затегнатото от банките кредитиране. Това принуждава някои от фирмите да спрат своята дейност.

Оптимизъм

Аз съм оптимист за пазара на недвижими имоти дори в условията на криза. Смятам, че браншът ще премине през етап на очистване. В него ще останат компетентните агенции за недвижими имоти, в които работят истински професионалисти, твърди Асенова.

www.pari.bg

0
April
19

В ранен съботен следобед пред НДК в София се събира шарена групичка хора. Някои нетърпеливо потропват с крака, други ядосано присвиват очи, трети оживено дискутират. Не, не е поредният протест срещу нещо, или поне не точно. Всички те, около дузина, са съкооператори в новострояща се сграда в софийския квартал “Овча купел”.

Събират се, за да решат един съществен за тях проблем – строителството на сградата е замразено малко след получаване на Акт 14 (виж карето). На този етап почти всички от тях са платили пълната сума на строителната фирма. За капак управителят й е изчезнал, не си вдига телефона и не може да бъде открит и в офиса на компанията. За щастие на новодомците сред тях има и адвокат, който е поканил свой колега и заедно разясняват какво могат да предприемат собствениците срещу строителя си. Или по-скоро какво са могли да предприемат, защото повечето съвети са за особено внимание

Още при сключване на договора

През последните няколко години много хора купуват имот на зелено, тъй като цената е доста по-ниска от тази на вече построено жилище. Това е възможно, защото предприемачът използва събраните пари вместо кредит и така строителството не се оскъпява. Това обаче носи и риск накрая да не получите точно онова, което очаквате, и може в бъдеще да влезете в много по-сериозни разходи, ако ви се наложи по съдебен ред да принуждавате строителя да продължи строежа си.

Когато купувате жилище на зелено, сключвате предварителен договор, в който се посочва какво и в какъв срок се очаква от строителя като краен резултат. След получаване на Акт 14 (груб строеж) за сградата получавате нотариален акт, който играе ролята на окончателен договор. По силата на закона окончателният договор отменя предварителния. Затова е важно в новия контракт да фигурира изречение със смисъла, че останалите точки за права и задължения на строителя от предварителния договор остават валидни. Ако в нотариалния акт, който подписвате, липсва подобно изречение, се получава така, че вие сте сключили сделка за строителство само до този етап и строителят няма повече задължения към вас. В случая няма значение, че в предварителния договор сте имали уговорки за строителство до Акт 16 (право на ползване).

Допълнителен проблем в повечето случаи е, че покупката на зелено става с помощта на финансиране от банка под формата на ипотека, което в случай на забавяне на строежа натоварва допълнително кредитополучателя. Той продължава да плаща кредита си, без да е получил жилище в замяна. И съответно трябва да продължи да живее под наем или пък да отложи продажбата на досегашното си жилище, а много често той не е предвидил такива разходи и се затруднява да изплаща заема си. “Затова никога не препоръчвам на клиентите си да купуват на зелено. Ако все пак го правят, трябва да имат адвокат, който да гледа договора под лупа и да го скрепи с много сериозни неустойки”, пояснява адвокат Деляна Иванова от Софийската адвокатска колегия.

Неустойките в договора спестяват много бъдещи разходи. Ако евентуално строителят ви просрочи или не ви предостави краен резултат в определен период, тогава той ви дължи по силата на договора определена сума или определени действия. Докато в случай на липса на фиксирани неустойки отново имате възможност да получите обезщетение. Тогава пак ще е нужен адвокат, но разходите ще са доста по-големи, тъй като той ще трябва да води съдебни процедури за доказване на неизпълнение на договора. Подобни дела могат да се проточат с години.

Друг съвет при такива покупки е да не се плаща цялата сума в началото на строежа. В предварителния договор може да се договори плащане на части при всеки следващ етап от построяването на сградата и вашето жилище. Например - на зелено може да преведете 60% от цялата сума по сметката на строителя, на Акт 14 - още 20%, на Акт 15 - още 10%, и накрая, при Акт 16, когато ви предадат имота с разрешение за ползване, да преведете и последните 10% от уговорената в началото сума. Така, освен че рискувате по-малко пари, и строителят има стимул да дострои имота.

Спасение дебне отнякъде

И все пак, ако жилището е недовършено, а строителната фирма спре да строи, имате няколко възможности да се защитите. Един вариант е да развалите договора си, като това става само по съдебен ред. При едно евентуално разваляне следва всеки да получи обратно това, което е дал, т.е. вие ще си получите парите, които сте платили. В такъв случай обаче има вероятност да не успеете за същата сума да си купите аналогично жилище. Решението за разваляне на договора става по преценка на съда и невинаги се допуска. Обикновено, ако по-голямата част от договора вече е изпълнена, няма да има решение за разваляне.

Ако строителят ви стане подозрително неоткриваем (както често се случва) и имате съмнения, че е спрял строителството на жилищната сграда, в която сте закупили имот, вие можете да се обърнете към неговите съдружници, ако има такива. С отправена молба към тях може да настоявате да подновят дейността доброволно. Ако и това не подейства, имате право да защитавате правата си в съда.

Преди да пристъпите към съдебни процедури, може да пратите нотариална покана на строителното дружество да ви докаже писмено пред нотариус, че все още извършва строителни дейности. Управителят на компанията трябва в определения от вас срок да представи всички документи, доказващи дейността на дружеството по конкретния обект. Ако не се появи или не може да покаже документите, се приема, че строежът не се извършва. Тогава нотариусът съставя констативен протокол, който служи за доказателство пред съда, че е прекратена дейността и с това е нарушен договорът на фирмата с вас.

“Преди да пристъпите към съда, е хубаво да съберете максимално много писмени доказателства, като такъв е констативният протокол от нотариус след такава покана”, подчертава адвокат Иванова.

Последна инстанция

Като подготовка за съдебната битка е добре да се свържете с вещо лице, което да даде оценка на недовършената дейност и да ви ориентира за нужната сума, за да бъде довършено жилището ви и да получи Акт 16. За да довършите сами строежа или да намерите друга фирма, която да го направи, трябва да имате и съгласието на първия строител. Имате възможност да осъдите неизпълнилия задълженията си строител и той да плати разноските по довършителните дейности.

Преди да заведете самото дело, е препоръчително да сте подали молба за обезпечение на бъдещ иск. Можете да проверите в Агенция по вписванията какви имоти притежава съответното лице, за да знаете върху какво въобще може да се наложи възбрана. “Предимството да го направите предварително е, че строителят няма да знае, че ще започнете производство срещу него и няма да има време да си прехвърли имуществото”, пояснява адвокат Иванова.

Всички действия оттук нататък е препоръчително да направите с помощта на адвокат. Съдът може да запорира сметките, недвижимото имущество, да наложи възбрана на имотите на строителното дружество и т.н., но само онези, които са собственост на фирмата. Този тип процеси обаче са дълги и отнемат много време, като преминават през трите съдебни инстанции. Тъй като най-често засегнати сте не само вие, ами и всички други, които са купили имоти в недостроената жилищна сграда, можете да подадете колективен иск срещу строителя. “Препоръчвам колективните искове на хората с подобен проблем, защото този тип процеси са дълги и отнемат много време, като преминават през трите съдебни инстанции. Този вид искове стигат безпрепятствено до Върховния касационен съд, ако се наложи да се обжалва, защото засяга повече хора”, пояснява адвокат Татяна Мечкова. Също така при колективните искове за разлика от индивидуалните съдът дава съвети и ориентира ищците.

Цената на иска

Когато заведете иск, ще трябва да платите държавна такса на съда, която е в размер 4% от сумата, за която предявявате иск. Съдът определя срок, в който трябва да внесете тези пари, като той може да е и седмица, така че трябва да сте готови с предварително заделени пари. За да спечелите малко време за набиране на средствата, можете да заведете първоначално иск за по-малко пари. След като съдът даде ход на делото, назначава вещо лице, което да изготви експертиза с оценка на имота. Тя има за цел да покаже на каква сума възлиза недовършената от строителя дейност, за която може да поискате да го съдите. Разбира се, може да предявите иск и за пропуснати ползи, но според адвокати подобен иск е трудно доказуем в българското право. Цените на експертизите се заплащат от вас, като чак ако спечелите делото, ответната страна трябва да ви плати разноските по него, както и да ви изплати сумата за дострояване.

“В различните случаи цената е различна, като има експертизи от 150 до 600 лв. Тя представлява един протокол, в който вещото лице описва имота и дава оценка какво още има да се дострои. Възможно е исканата сума вследствие на това да се увеличи или намали, като ще трябва да доплатите такса 4% и върху допълнителната сума”, казва адвокат Иванова.

Най-добре сам, но не и според закона

Незаконно е да си довършвате сами строежа и да живеете в жилище без Акт 16. Друг въпрос е, че ако спечелите правото да го направите, проблем се оказва, ако съседът ви на горния етаж не направи същото или покривът просто не е добре достроен. В такъв случай вашето жилище ще бъде застрашено и ремонтът може да се окаже безсмислен.

Накратко, преди да решите да купувате нов апартамент на зелено, помислете ще имате ли физическите, душевните и финансовите сили да се справите с дългия път, осеян с адвокати и строители, който очаква групичката активисти пред НДК.

14… 15… 16… Построено!

Акт образец 14, Акт образец 15 и Акт образец 16 (накратко Акт 14, Акт 15 и Акт 16) са основните етапи, през които минава една сграда, преди в нея да могат да се нанесат новите й собственици. Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта. Жилищното строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи. Акт 14 е първата стъпка на контрол на строителните дейности, защото това е документът за приемане на конструкцията на сградата. С най-прости думи Акт 14 може да се определи като документа, който се издава, когато сградата достигне етап груб строеж. От този момент е реализирано правото на строеж и вече е предмет на разпоредителни сделки правото на собственост върху отделните обекти в зданието.

Следващият етап е Акт 15. Това е документът, с който се констатира, че сградата е напълно завършена. Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата. Той е констативен акт, с който се удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените проекти. Това на практика означава, че строежът се предава от строителя на възложителя.

Акт 16 обикновено е най-очакваният документ от новите собственици на жилището. Акт 16 е познат и като “Разрешение за ползване” и представлява разрешение за ползване на една сграда, което е свързано с възможността сградата да бъде въведена в експлоатация и да може редовно да се живее в нея. Той е завършващият акт за всяко строителство и удостоверява, че действително обектът, за който се отнася, е годен да бъде въведен в експлоатация.

www.imoti.net

0
April
17

При отлива на туристи в страната, в Белоградчик отчитат нарастващ брой посетители, заради номинацията на скалните образувания в района за едно от седемте природни чудеса на света, информира кореспондентът на Profit.bg в града.

На 15 април в града официално бе дткрит новият туристически сезон, но до тази дата, от началото на годината, вече има над 95 хил. посетители на крепостта „Калето” в Белоградчишките скали и пещерата „Магура”, известна с рисунките от ранната бронзова епоха. До началото на май местата в къщите за гости в района са вече резервирани, а посетителите са три пъти повече, в сравнение със същия период на миналата година.

„Очакванията ни са броят на посетителите до края на годината да надхвърли 300 хиляди, което е много сериозна цифра на фона на това, което се наблюдава през последните години”- коментира нарастващия интерес кметът на Белоградчик Емил Цанков.

След номинацията на скалния феномен край града за едно от седемте природни чудеса на света, се увеличиха и цените на имотите в района. Според кмета на общината, поскъпването за първите три месеца на годината е с около 15-20%, а интерес към свободни терени проявяват предприемчиви българи от цялата страна.

Частен парцел от около 300 кв. м в центъра на Белоградчик в момента струва около 40 хил. лв., а терен с площ около хиляда декара в околностите на града е оценен на 400 хил. лв. За 2 млн. лв. пък се продава бивш детски лагер на около 20 км от града. В пъти са повишени и цените на имотите в обезлюдените предбалкански села. Едноетажни постройки с около декар дворно място вече се предлагат за не по-малко от 5 хил. евро. Цената на къщите, някои от които застрашени от срутване, преди 5-6 години беше наполовина по-ниска.

След подходящо саниране и солидни инвестиции, част от сградите се превръщат в малки семейни хотели, или така наречените къщи за гости. Само за една година легловата база в общината се е увеличила с над 100 местата. В района вече има 50 хотела с общо 300 места.

През миналата година в града беше открит единственият за северозападна България четиризвезден хотелски комплекс (хотел „Скалите”), който освен нощувки предлага и условия за провеждане на делови срещи и семинари.

В подножието на скалите, край село Фалковец наскоро бе открит и хотел във възрожденски стил с около сто места (хан “Мадона”). Още два хотела и две вилни селища се строят в района на Белоградчик, като същевременно се откриват и заведения в битов стил, които предлагат традиционната за този край кухня.

Въпреки, че местата за настаняване се увеличават, в Белоградчик имат притеснения, че легловата база няма да е достатъчна за нарастващия брой туристи. Кметът на общината призова хората, които имат свободни жилища, да ги отдават под наем на курортисти.

Според председателя на Държавната агенция по туризъм Анелия Крушкова, за да отговори Белоградчик на очакванията на посетителите, е нужно местата за настаняване да са достатъчно атрактивни и да приближават гостите до бита и културата в този край.

Като институция Държавната агенция по туризма е открила Белоградчишките скали преди две години, когато е обявила района за „Отлична туристическа дестинация”, припомни Анелия Крушкова.

Според нея, номинирането на скалите за едно от седемте природни чудеса поставя Белоградчик в нова плоскост и налага нови задължения. „Туризмът трябва да се развива правилно, а не хаотично, защото пренасищането с един продукт създава в много от случаите нездрава конкуренция”, обяви тя.

Според професор Николай Овчаров, който е сред учредителите на инициативния комитет „Природен феномен „Белоградчишки скали”, за да бъдат популярни българските туристически обекти, е необходимо държавата да финансира тяхното рекламиране и да се влагат повече средства в изграждане на инфраструктура. Като съчетание на природни и исторически забележителности той сравни района на Белоградчик с Перперикон и посещаваната от над 100 хил. души годишно местност „Метеора” в Гърция.

Професор Овчаров отбеляза и друг факт, който се надява да бъде променен. Пътувайки от София за Белоградчик е забелязал само две указателни табели към туристическия обект.

www.profit.bg

0
April
16

Виолина Маринова е председател на Асоциацията на банките в България и главен изпълнителен директор на Банка ДСК. Потърсихме я за коментар след участието й в кръглата маса по “Инициатива 2020”, която цели да очертае по-далечен хоризонт в развитието на България.

Hе можем да говорим за криза, а в същото време да искаме да се развиваме с темповете преди нея. Икономическата ситуация не е добра и няма да става по-добра в следващите месеци. Външните договори на фирмите са прекратени или ограничени, междуфирмената задлъжнялост е много висока.

Няма фактори, от които да съдим, че ще има положителен ръст. Още повече че кризата е глобална, не местна и трябва да се отчитат множество влияещи фактори.

Въпреки че има позитивни сигнали от САЩ и Европа, това не означава, че подобрение ще се усети веднага. Отзвукът у нас е с две тримесечия по-късно. Затова трябва да сме готови и да сме в състояние да преодолеем кризата, без да реагираме болезнено.

Не очаквам, че ще успеем да реализираме икономическия ръст, заложен в бюджета. Но въпреки това трябва да се справим с предизвикателствата, за да няма драстични съкращения и увеличаване на безработицата.

Необходимо е всеки работодател да се съобрази с обстановката и да набележи мерки, които да предприеме - да намали разходите, които може, да преструктурира дейността си, да търси пазарни ниши, дори и да не са толкова доходни, за да запази хората си.

Защото все пак кризата ще отмине и ще ни трябва квалифициран персонал.

Гражданите също трябва внимателно да преосмислят своя бюджет. За разлика от Западна Европа, където потреблението се е свило, в България не се наблюдава такава тенденция. Не може да говорим за криза, а да искаме да живеем все едно тя не съществува.

Всеки трябва да си направи преоценка и да види кои са най-важните разходи по приоритети - а именно да издържа семейството си, да осигури образование на децата си и да покрие нормалните си човешки потребности. Едва тогава да мисли за други разходи.

Това важи и за всяка фирма, включително и за банките. Ние също намалихме част от разходите си. В ДСК например идеята е да запазим числеността на персонала, без да разкриваме нови клонове.

Необходимо е да се разбере още нещо - в криза не може да се кредитира както преди това. Цената на ресурса е по-висока, тъй като кредитният риск е завишен.

Банките не са спрели да кредитират своите клиенти, но завишиха изискванията си. От друга страна, и самите клиенти са по-предпазливи, преценявайки дали могат да отговорят на новите изисквания на банките.

Ето защо всеки, преди да реши да тегли заем, много добре трябва да прецени своите възможности - какви са условията и стратегията за развитие на фирмата, в която работи, пълнокръвно ли работи тя, какви пазарни позиции има, ще запази ли числеността на персонала, какви ниши ще търси в условия на криза. Така всеки ще си прецени дали има доходи в условията на кризата и дали ще е платежосопособен да обслужва кредит.

Ако кредитоискателят е фирма, също трябва да прецени - как ще се развива дейността й в условията на криза, има ли възможност за реализация на производството си на външен или вътрешен пазар, необходимостта от оптимизиране на разходите, от преценка дали ще съкращава персонал, какви ще са паричните потоци, дали проектът, за който търси финансиране, ще е достатъчно ефективен и т.н.

Улавям опит да се наложат настроения, че банките не финансират.

Не сме спрели да кредитираме и не става въпрос за липса на ресурс. Такъв има - не само от вътрешен пазар, но и отвън - чрез кредитни линии от ЕБВР, ЕИБ, включително и от Българската банка за развитие. Но клиентите нямат достатъчно възможности да докажат добро финансово състояние, от една страна, и от друга - не проявяват интерес към инвестиционно кредитиране.

По-скоро в момента фирмите се нуждаят от оборотно финансиране. Ако фирмата не може да аргументира проектите и тяхното развитие, как банката да я финансира. Ние сме длъжни да оценим всеки риск, за да не се стигне дотам да ни питат след това: “Защо сте ми дали този кредит, а не ме спряхте, сега съм в затруднение.”

За клиентите, които вече имат кредит, но изпитват затруднения, правим всичко възможно да им предложим предоговаряне, преструктуриране, за да могат да си обслужват задълженията.

Промяната в Наредба 9 на БНБ ни даде допълнително възможности за това. Всеки клиент може да се обърне към своята банка, ако има трудности при обслужване на задълженията си, за да предприеме тя необходимите действия и да направи поносимо изплащането им.

Никоя банка няма полза от увеличение на портфейла на лошите кредити. През тази година всички банки капитализирахме печалбата, за да сме по-устойчиви.

Банковата система е стабилна, няма индикатори за проблеми. Напоследък се говори, че високите лихви по депозитите са негативни за системата. Не може да се съди по рекламата и промоцията на конкретен продукт за определен период за средната цена на ресурса на целия портфейл.

www.24chasa.bg

0
April
13

От началото на годината в пазара за недвижими имоти в съседна Сърбия се забелязва трайна тенденция на рязък спад на цените. До момента цените са намалели с 20 на сто, а до началото на лятото се очаква да достигне и 40 на сто за старото строителство.

Спад в цените съществува във всички градове на страната. Цената за квадратен метър в столицата Белград и Нови сад падна с 20 на сто, както за новото, така и за старато строителство.

Същата тенденция съществува и в Ниш, където през месец октомври се очакваше цената да достигне до 1300 евро на кв.м, а в момента се предлага за 1000 евро.

Директорът на агенцията за недвижими имоти “Алка” Кача Лазаревич не очаква рязък спад на цените, но според него цените на недвижимите имоти ще падат бавно, но сигурно.

Лазаревич дава за пример няколко елитни квартала на Белград където цените от началото на годината са спаднали с 10-15 на сто. По тези места до неотдавна е било немислимо да се намери имот под 2200 евро за кв.м, а в момента се предлагат и за 1800 евро, а собствениците са готови да направят корекция и на тази цена.

Директорът на агенцията Кача Лазаревич смята, че основната причина за падането на цените е драстичният спад в търсенето на недвижими имоти.

В момента когато се намери купувач заплащането се извършва в брой. “Това се отнася и за строителството от преди 90-те години”, каза още Кача Лазаревич.

www.profit.bg

0
April
12

В офиса на всеки строителен предприемач има поне едно копие на Закона за устройство на територията. През последния месец обаче на бюрото на Петрана Караколева, управител на великотърновската компания “Пе Ви Па” неговото място е заето от друг нормативен документ - Закона за хазарта. Причината - заради кризата в строителния бранш и свитото банково финансиране Караколева вижда в хазарта единствената алтернатива да събере необходимите средства, за да завърши вече започната жилищна сграда във Велико Търново.

Не, бизнес дамата не смята да заложи последните пари в касата на рулетка. Просто, след като през последните шест месеца не успява да подпише договор нито с купувач на зелено, нито с кредитна институция, тя решава да разиграе на лотариен принцип 11 от апартаментите в сграда, като за всеки един продаде 350 билета на цена от 100 евро. За Караколева обаче проблемът е Държавната комисия по хазарта, от която вече няколко месеца се опитва да получи разрешение да реализира плана си.
“Аз няма да се откажа от идеята си и ще премина през всички необходими административни процедури, но дори и да получа разрешение, това не значи, че ще успея да намеря 350 желаещи да се включат в томболата за един апартамент”, обяснява опасенията си Караколева.
Макар и първи по рода си екстравагантните опити на Караколева да раздвижи продажбите на жилища в страната далеч не са единствени. Строителните предприемачи вече влизат и в ролята на банки, като понякога офертите им са дори по-изгодни от тези на финансовите институции.

Как се продава фризер на ескимос

Опитайте да продадете машина за лед на ескимос и ще получите сравнително точна представа как се чувстват продавачите на жилища в начален етап на строителството им в момента. Разликата е единствено, че на Северния полюс конкуренцията ще е значително по-малка, а и шансът ви да намерите средства, за да финансирате бизнес начинанието си,  може би ще е по-голям. Така управителят на посредническата агенция “Адаптконсулт” Благовест Балдев описа как прави бизнес напоследък.
Макар и доста преувеличено, сравнението му обобщава част от случващото се на имотния пазар. След като условията за отпускане на ипотечен кредит бяха затегнати, а лихвите по тях скочиха, продажбите на жилища регистрираха чувствителен спад. Най-засегнати от предпазливостта на банкерите бяха сделките на зелено, каквито де факто вече няма. В същото време банките затегнаха още по-силно и кранчето на средствата към самите предприемачи. В допълнение предлагането на вече готови жилища се увеличи лавинообразно, като според различни оценки в момента на пазара само в столицата са обявени за продажба между 50 и 115 хиляди апартамента. По оценки на агенция “Адрес” офертите са нараснали с около 50% спрямо година по-рано. Паралелно с нарастващото предлагане се увеличи и страхът в купувачите, че някой строителни компании няма да успеят да завършат обектите си.
Така в средата на миналата годината инвеститорите се оказаха в неприятната ситуация да не могат да си осигурят свежи капитали нито от продажби, нито от банки. И тъй като сигналите от финансовия сектор бяха, че условията в близките две години няма да се подобрят, единствената алтернатива пред тях беше да форсират продажбите. Но как?
“Един ден, някъде към края на миналата година, управителите на фирмата събраха всички работещи в търговския отдел и ни зададоха няколко кратки въпроса - защо няма сделки, каква е основната спънка пред купувачите”, спомня си Росица Даскалова, директор продажби в “Си Ел”, една от компаниите попаднали в подобно положение. Отговорът на служителите бил един - скъпите банкови кредити и трудното им получаване. Така логично дошъл и отговорът на същинския въпрос. Как да задвижим продажбите? Като заместим банките, поне докато отново започнат да кредитират.
В приблизително същото време до този отговор стигат и други строителни компании, като от началото на тази година с променлив успех вече предлагат алтернативни схеми за покупка на имот.

Дюлгери банкери

В основата си всички предлагани схеми са разсрочване на плащането към продавача, но условията и периода на разсрочване са различни. В най-масовия случай офертите са за покупка на жилища в начален етап на строителството им, като от купувача се изисква да плати даден процент от стойността на имота поне година преди завършването му. Периодите за изплащането на оставащата сума пък варират от 2 до 15 години.
Конкретните механизми, по които това става, са няколко, но най-разпространена в момента е преди завършването на сграда купувачът да е платил поне 25% от стойността на жилището, като след получаване на разрешение за ползване (акт 16) собствеността се прехвърля на негово име, а жилището се ипотекира в полза на строителя.
Купувачът плаща фиксирана лихва от порядъка на 7 и 10% върху сумата, която клиентът остава да дължи след завършване на жилището. Всеки месец се дължи вноска - в някои случаи равни, в повечето - намаляващи. В момента предприемачите са склонни колкото по-голяма сума се даде на по-ранен етап, да направят и по-сериозна отстъпка в цената. Ако дължимото бъде платено по-рано от договорения период, купувачът не дължи наказателни лихви или такси за предсрочно погасяване. В договора обикновено има клауза, че ако не се покрият три последователни вноски, купувачът ще напусне доброволно апартамента, като преди това му се даде възможност да продаде сам жилището.
“Това няма нищо общо с банковия продукт, вноските са месечни и са намаляващи, като лихвата е върху оставащата главница. Така за 10 години на изплащане оскъпяването е в рамките на около 30% от цената на закупеното жилище”, обяснява Надя Ангелова, търговски директор на “Билд системс България”, една от първите компании, предложили подобна схема. Тяхната оферта е за 10-годишен период на изплащане при фиксирана лихва от 7.5% и поне 30% самоучастие, което трябва да се плати преди завършване на сграда.
По думите на Тихомир Тошев, изпълнителен директор на финансовия консултант “Кредит център”, част от офертите на строителните предприемачи са по-изгодни от тези, които в момента предлагат банките. “В повечето случаи исканият процент на самоучастие в покупката е сравним с този, който искат банките, а в същото време инвеститорите са далеч по-гъвкави и мотивирани при договарянето на условията с клиента. Плюсовете пред банковия заем са по-малката документация, изчистен от такси продукт, по-леки изисквания за договаряне на схемата и по-ниска фиксирана лихва”, твърди Тошев. Според посредническите агенции тези схеми са предпочитани от хора, заети в сивия сектор, които имат добър месечен доход, но не могат да го докажат пред банка. По думите на Тошев разликата с банковите продукти е основно в по-краткия срок на изплащане, като засега най-дългият предложен период от строителна компания е 15 години.

Такава е офертата на строителната компания “Аспекти”. “Прилагаме тази схема само за продажба на обекти в начален етап на строителството, и то за не повече от 30% от апартаментите в една сграда, като де факто така разсрочваме получаването на печалбата си във времето”, уточнява един от собствениците на компанията Весела Барбукова.

Наблюденията на Росица Даскалова от “Си Ел” пък показват, че след като компанията е предложила опцията за разсрочено плащане, и то за период до 10 години, това не е довело до реално повишаване на продажбите. “Според мен проблемът е, че хората, които имат нужда от кредит просто отложиха покупката на жилище за по добри времена за семейния бюджет. Към момента по тази схема реално само предоговаряме вече сключени сделки на зелено, където на купувачите в момента е отказан банков заем”, констатира Даскалова.

На час по тухличка

Схема на разсрочено плащане предлага и израелската компания AFI Europe, собственост на диамантения магнат Лев Леваев. При нея обаче собствеността се прехвърля след изплащане на цялата сума. При подписването на първоначалния договор клиентът плаща между 20 и 30% от общата стойност на имота и веднага след това може да се нанесе в него, като може да отложи плащането на останалата част в срок до 2 години. В рамките на този двугодишен период той изплаща месечни вноски към AFI Europe, равняващи се на приблизително 7% годишна лихва върху дължимата сума. При изрядни плащания дължимата окончателно сума може да бъде намалена с до 10 процента от платените за периода лихви. През тези две години собствеността върху имота не се прехвърля, а ако след изтичането му не се плати останалата част, купувачът губи вече внесената сума. От израелската компания разказаха, че към момента най-силен интерес към тяхното предложение има от клиенти, които имат необходимата първоначална вноска и разчитат на приходи от продажаба на сегашното си жилище, за да осигурят средства за остатъка.

По две схеми пък предлагат жилищата в комплекс от затворен тип Residential Park Sofia на германската компания Lindner. Едната е типична лизингова, само че ролята на лизинговото дружество е заместена от строителната компания. Плащат се 10% капаро на предварителен договор, като в останалите три години се разсрочват по 10% на година разделени на месечни вноски. След изтичане на този период на купувача остава да плати още 60% от стойността на имота. По думите на изпълнителния директор на компанията за България Росен Плевнелиев основният проблем на този начин на покупка е, че в момента в който собствеността се прехвърли на клиента, ДДС по сделката става дължим. “Тоест, след като е платил вече 10% за запазване на имота, в момента, в който той влезе във владение, освен 10% вноска трябва да плати и 20% ДДС”, казва мениджърът и допълва, че с това си обяснява по-слабия интерес на физически лица към този вариант. По думите му тази опция към момента предпочитат компаниите, като по нея имат подписан договор за продажба на една цяла сграда на “Евроком”.

Другата схема, която компанията предлага, е наем с опция за покупка. Клиентът не подписва предварителен договор, който го задължава да купи, но плаща 10% капаро. Подписва се стандартен договор за наем и клиентът плаща депозит в размер на няколко месечни наема. Когато се нанесе и започне да обитава жилището, не трябва да плати ДДС наведнъж. Дава му се възможност след изтичането на предварително даден период той да купи на вече фиксирана цена в договора, от която се приспаднат вече платените от него наеми. Това се прави с анекс към договора за наем. Тази схема е особено примамлива за предлаганите в комплекса магазини. Така търговецът, който наема, може да види как ще върви бизнесът и ако сметне след 3 години, че локацията си заслужава и иска да придобие обекта, той може да го направи, без да губи наемите. Ако се откаже обаче, губи капарото.
“Не можем и не искаме да играем ролята на банка и даваме възможност на клиентите да направят сделка сега и да изчакат достатъчно дълъг период да се върне ипотечното кредитиране”, аргументира се Плевнелиев.

Купувачи, внимавайте

На теория подобни схеми могат да предложат само сериозните строителни компании, върху чиито обекти няма банкови тежести, вече имат осигурено финансиране за довършването им и могат да си позволят да разсрочат приходите от продажба във времето. На практика обаче част от фирмите, предлагащи разсрочено плащане при покупка на имот не са достатъчно добре подготвени да го направят, като често договорите, които сключват не са достатъчно добре прецизирани с ясни ангажименти и отговорности на страните.

От друга страна, на този принцип се предлагат имоти над средните за пазара нива, и то преди да бъдат довършени и без гаранция, че ще бъдат. Рискът дори и най-добросъвестният строител да се провали остава у купувача. Хубавата страна е, че щом вече кризата е родила такава предприемчивост у предприемачите (повторението е преднамерено), то може би те ще измислят и още по-оригинални начини да продадат залежалите имоти и да се измъкнат от кредитния капан. В противен случай ще им се наложи, вместо те да се опитват да организират лотарии, да се надяват единствено на печалби от подобни хазартни игри, за да подобрят финансовото си положение.

www.capital.bg

0
April
12

Обща информация за условията по ипотечен заем преди сключването на договора за кредит ще бъдат длъжни да дават банките и небанковите финансови институции на клиентите си. Това се предвижда да бъде въведено в подготвяния Закон за потребителския кредит. Преддоговорната информация ще съдържа характеристики на ипотечния кредит като срок, размер, такси, лихва, общ размер на сумата, която трябва да бъде върната в края на срока на заема. Клиентът ще бъде и предварително информиран за размера на обезпечението.

Така на практика ще се разшири приложното поле на Закона за потребителския кредит по отношение на преддоговорната информация и за ипотечните заеми, обясни пред “Дневник” Емил Алексиев, директор “Защита на потребителите” в Министерството на икономиката и енергетиката. С въвеждането на това изискване се разширяват част от разпоредбите на закона, които се отнасят за потребителския кредит - предоставянето на преддоговорна информация в т.нар. Европейски стандартизиран формуляр. Инициативата за разширяване на обхвата на закона само в тази му част и за ипотечните заеми е на националното ни законодателство. Като изискване в европейската директива за потребителския кредит не присъства. В ЕС все още няма хармонизирано законодателство за ипотечните кредити. Предоставянето на преддоговорна информация на клиента и при ползването на ипотечен заем няма да обремени допълнително кредиторите, като същевременно е в защита интересите на потребителите, обясни още Емил Алексиев.

Проектозаконът за потребителския кредит се подготвя от миналата година от работна група 21 към МИЕ с участието на експерти от БНБ. Той отразява изискванията на европейската директива в областта на потребителското кредитиране. В него се предвижда и потребителят да има право да се откаже от сключения договор за потребителски заем в срок от 14 дни след подписване на договора. В директивата е предвидено и потребителски кредит да се погасява предсрочно без такса, ако лихвата по него е плаваща. Там е определен и размерът на обезщетението, който клиентите ще дължат на банките, когато погасяват предсрочно заем с фиксирана лихва - не повече от 1% от сумата на предсрочно погасения кредит, ако до края на срока му остават повече от 1 година и максимално 0.5%, ако остава по-малко от 1 година. Очаква се законът у нас да бъде завършен и приет до средата на следващата година.

www.dnevnik.bg

0
April
9

Стъклен мост ще води туристите в Царевец. Уникалното съоръжение ще бъде направено от материал с висока якост и ще издържа дори транспорт на товари. Проектът вече е готов, похвалиха се вчера от общината в Търново. Атрактивният мост ще бъде осветен през нощта по ефектен начин. Туристите иначе ще стъпват направо върху стъклото, за да могат да виждат огромната пропаст,която е разделяла крепостта от останалата част на града. Съоръжението се изгражда по подобие на мост в австрийския град Грац. По рисунка от Ватикана пък ще се вдигат кулите на хълма Трапезица. За възстановката им ще се използват автентични изображения от Манасиевата хроника. За градежа на знаковите църкви е изпратено копие от пергаментов ръкопис отпреди седем века. Там са изобразени сцени от смъртта на Иван Асен, син на цар Иван Александър. Той е показан на фона на сградите на хълмовете Трапезица и Царевец. След дълги проучвания археолозите са установили точното разположение на кулите на крепостта и височината на стените.

www.imoti.net

0