April
9

„Вие притежавате недвижим имот? Имате нужда от пари? Вземете кредит! Никога не е било по-лесно!”. Само преди шест - седем месеца подобни послания ни заобикаляха от всички страни, а банките се надпреварваха да предлагат различни видове ипотечни кредити. Лихвите по тях бяха паднали до 6.5 процента. Днес ситуацията е доста по-различна. Кредити се отпускат трудно, лихвите са от 9.5 до 11 процента, а размера на финансирането е до 60 процента от стойността на жилището. Въпреки всичко кредитът си остава най-предпочитаният начин за покупка на нов дом. Оферти за лизинг почти липсват, а разсрочените плащания от строители са по-неизгодни от кредитите.

Експертите съветват да не се капарира имот, преди да получите окончателно одобрение от банката и при първи индикации, че не можете да плащате вноските по кредита си, да преговаряте с банките за нов разплащателен план.

Истината е, че банките нямат за цел да се сдобият с имота ви. Те не оперират с апартаменти, хотели или заводи, а с пари. Още повече, че дори и да ви вземат имота, възможността да го реализират бързо на пазара е почти нищожна. За това банките преосмислиха своята кредитна политика и направиха първите стъпки, за да улеснят своите клиенти, в случай че те изпитват затруднения с изплащането на кредитите. Това естествено не означава, че клиентът ще плати по-малко или пък кредитът ще му бъде опростен. Налице е готовност за разсрочване на кредити.

Подобно желание изразиха редица български банки. Така например от Първа инвестиционна банка предоставиха възможност на всички свои клиенти да посетят банков клон и да предоговорят безплатно своите кредити, съобщиха от ПИБ през миналата седмица за Profit.bg.

Банката дава възможност за избор при предоговарянето на кредитите, като има възможност за определяне на по-малки погасителни вноски или ползване отново на гратисен период до 12 месеца, като в този период се заплаща само лихва, без погашения по главницата. Предложението важи за потребителски и ипотечни кредити.

Новата програма на кредитната институция стартира от 27 март (петък), като предложението да се договорят горните облекчения, без обичайната за това комисионна, важи до 30 юни 2009 г.

От Уни Кредит Булбанк, за своите клиенти, които са изгубили работата си, са готови в рамките на една година да капитализират лихвата към главницата и тя да бъде изплащана в бъдещ период. Друга възможност, за хора, за които по-високите лихви са непосилни, е да поискат удължаване на срока по кредита.

Гъвкавост проявяват и от Пощенска банка. Те са склонни, за срок от една година, да намалят наполовина дължимата месечна сума по кредита. От длъжниците се иска само да подадат молба за разсрочване и да платят поне една вноска по стария си погасителен план. Забавените плащания ще се наваксват или чрез удължаване срока на кредита или чрез увеличаване размера на вноските.

Предложението на Райфайзен банк е малко по нестандартно. В случай, че техните клиенти заявят, че имат проблеми с изплащането на вноските по кредита, банката преоформя задълженията по индивидуални схеми, но от длъжника се очаква да запознае банката със своеобразен бизнесплан, който си е направил, за подобряване на финансовото си положение.

www.profit.bg

0
April
8

Гарсониерите вече трудно се продават за цена над 30 000 евро

Офертните цени на панелните апартаменти в Люлин бяха достигнали своя пик през есента на 2008г. Собствениците на тези жилища определяха цените им, сравнявайки апартаментите си с предложенията на пазара на ново строителство в района, а по начало качеството на тухлените жилища е по-високо. Търсенето на нови тухлени жилища определя тяхната по-висока цена, такова търсене към панелките никога не е имало и погрешно определните им високи цени спря категорично интереса към тях.

Осъзнаването на бързите промени, случващи се на пазара на недвижими имоти, не се движи с желаните от купувачите темпове. Причина, както миналата година, така и сега, са все още високите офертни цени, които държат продавачите, които не бързат с продажбата на имотите си. Те често не се вслушват в съветите на брокерите, а брокерите, пък от своя страна, често не смеят да кажат истината в очите на клиентите си, за да не си спечелят гнева им и съответно да ги загубят като клиенти.

Лошото отношение на купувачите към панелните апартаменти се обуславя от няколко неоспорими факта:1) Когато сравниш един панелен апартамент, в 35-годишен блок, с жилище в чисто нова тухлена кооперация, започваш да се чудиш, какви са предимствата на панелката и има ли изобщо такива.
2) Ако купувачът не разполага с цялата сума в брой за желания апартамент, а това се случва доста често, той е принуден да ползва услугите на банката, за да се сдобие с необходимото му финансиране. Но банките никога не са в полза на панелните апартаменти, по простата причина, че предвид дългия период на изплащане на кредита, се отчита амортизацията и намаляващата ликвидна стойност при панелите.

3) Лошите общи части на соц. строителството като входни врати, вмирисани мазета, олющени мазилки, стари, шумни, не много надеждни и скърцащи асансьори, протичащи тавани и развъдници на плъхове, са част от нещата, които също категорично отблъскват купувачите от тези имоти.

4) Лошата архитектура, както и липсата на подземни и надземни гаражи и паркоместа, които да могат да се купят от новодомците, за безпроблемно паркиране, защото вече и в Люлин паркоместата са кът.

Поради тези причини двата типа строителство не са сравними като търсене от купувачите и съответно като определяне на цената им. Падащите цени на панелните апартаменти в Люлин не се определят от собствениците, които не бързат да продадат своите имоти, а от тези, които бързат и са притиснати от различни обстоятелства като затруднения в изплащането на кредити или други финансови грижи. Именно те са хората, които свалят по-бързо цените си, а купувачите се насочват към тях. По този начин сделки се случват само при най-ниските ценови равнища, а те стават все по-ниски през последните три месеца. До скоро трудно можеше да се намери тристаен апартамент в Люлин на цена под 59-60000 евро, но вече има предложения под 53 000 евро.  При двустайните панелни апартаменти търсенето се движи при цени – 42-44000 евро, а при гарсониерите сделки над 30000 евро изобщо не се случват.

www.lulin.info

0
April
8

Над 4 млрд. лв. са необхо­дими, за да бъде саниран остарелият сграден фонд в България. Това съобщи на кръгла маса в София вчера зам.-министърът на регио­налното развитие Калин Рогачев. В момента в минис­терството се изпълнява пи­лотен проект за саниране, припомни той. Според Асоциацията за реновиране на етажната собственост са нужни про­мени в Закона за устройство на територията. Тяхното предложение е санирането да бъде включено в кръга на обектите, за които не се из­исква одобрение на инве­стиционен проект за разре­шаването им. С друг текст се предлага да бъдат задължи­телни обследванията за енергийна ефективност при обновяване на сгради. «Ще обсъдим предложе­нието за промени в закона, но санирането не се свежда само до енергийна ефектив­ност”, коментира по-късно пред журналисти Рогачев.

www.dir.bg

0
April
8

Дом с банков кредит - mission possible

Публикувано в: Ипотечни кредити от Антон Илиев

Възможно ли е все още да се купи жилище с банков кредит? Това е въпросът, който си задават повечето хора, когато имат нужда от финансиране при покупка на имот. Независимо дали става въпрос за купуване на жилище или за теглене на известна сума от банка, залагайки собствен имот кредитоискателят трябва да знае, че това е напълно възможно, но при определени условия, съобщават от Fincity.

Кредитният консултант пояснява, че за да стане това факт, то кредитоискателят трябва да има самоучастие от минимум 20%, при купуване жилище с кредит от банка и минмум 35%, когато целта на кредита е друга. Трябва документално да се докажат нетни семейни доходи, достатъчни да покриват месечната вноска по исканата сума. Кредити без официално доказани доходи вече не съществуват. Нужно е и чисто кредитно досие.

Най-добре е имотът, който ще се купува да има разрешение за ползване (Акт16), защото повечето банки нямат да вземат за обезпечение имоти, които не са завършени. При покупка на панелно жилище самоучастието трябва да е минимум 40%, а и банките, които отпускат ипотечни кредити за панелни жилища не са много. Сега лихвите на пазара са от 8% до 13.5% за кредити в евро.

За потребителски кредит, кредитна карта или покупка на автомобил на лизинг, то пак ще трябва да се доказват доходите. Банката ще иска копие от трудовия договор на кредитоискателя и служебна бележка попълнена от работотдателя с нетното възнаграждение за 6 месеца назад. Ако работата е на граждански договор, то ще трябва да се покаже данъчна декларация за изминалата година и настоящия граждански договор. Доход можете да докаже и при отдаване на имот под наем, стига да има попълнена данъчна декларация и издължен данък върху получените суми от наем. Средният потребителски кредит за месец март 2009 година е 8100 лева, като най-желаните срокове отново са 5 и 10 години, съобщават от консултанта.

www.dir.bg

0
April
4

4-звездният хотел “Родина” в София изникна в пролетните каталози на няколко агенции за имоти. Исканата цена за най-високата сграда в България (104 м) се върти около 35 млн. евро, съобщава в. “Труд”.
Хотелът има 526 стаи, 6 обикновени и 1 президентски апартамент, ресторанти, барове, конгресен и спортен център. Собственик е фирма “Родина турист”, която се управлява от известния в близкото минало бизнесмен Васко Нинов. Преди да напусне България, той бе шеф на надзора на фалиралата Балканска универсална банка.

От последните налични отчети (2005-2006 г.) става ясно, че хотелът работи с минимална печалба и годишни приходи между 5 и 6,6 млн. лева. “Родина” е поредният известен хотел в София, който се вади на тезгяха. Продават се още “Радисън”, “Кемпински-Зографски”, “Сентръл парк” - на бул. “Витоша” до НДК, “Експо” - на бул. “Цариградско шосе”.

www.dir.bg

0
April
3

След повече от година отрицателен тренд на развитие на пазарите на имоти в САЩ и Великобритания през февруари започнаха интересни явления. В Щатите нараства броят на сделките, както и на разрешителните за строеж на еднофамилни къщи. Във Великобритания се връща интересът към покупка на първо жилище от клиенти, които досега не са могли да си го позволят.

Раздвижване

Комбинацията между чувствително падналите цени на имотите и намалените лихви по ипотечните кредити допринася за това развитие. Множество анализатори възприемат случващото се като слабо раздвижване, което при подходяща комбинация от външни фактори би могло тази година дори да доведе до частично възстановяване на пазарите в тези държави. Не може да говорим категорично за връщане на доверието. По-скоро следва да бъдат направени някои изводи за бъдещето на пазарите.

Наблюденията показват, че при разумно и оправдано сваляне на цените (това не означава „драстично”) винаги се появява купувач. Апетит към покупки има, но ако цената е изгодна. Нивото на икономиките и обществата на западните държави е високо въпреки моментната криза и недостига на паричен ресурс. При възстановяване на баланса фондовите пазари и тези на имоти сравнително бързо ще стигнат по-нормални нива (тези от 2005 г.).

Мерките на правителствата в най-развитите държави започват да дават положителен резултат, пряка индикация за което е възстановяването на американската и европейските борси, които реализират 15-20% ръст на индексите за последните 3 седмици.

У нас

България е отворена икономика, която се развиваше най-вече благодарение на външни капитали. Те вече не влизат у нас и това все по-осезаемо се чувства. Липсата на свежи пари, драстично свитото банково кредитиране, както и натрупаният през последните месеци стрес сред гражданите оказват негативно влияние върху пазара на имоти. Резултатите са значителен спад в броя на сделките и все още не толкова - на офертните цени. Намаление от 20-30% се наблюдава при цените, на които се сключват малкото успешни сделки. Т.е. продавачите са склонни на отстъпки, но само за клиенти, които са готови да купуват. Това обаче са само продавачите, които имат спешна нужда от свеж капитал. За момента по-голямата част от останалите не са склонни на големи отстъпки, поради което сделките са изключително малко. Очевидно процесът на „отрезвяване” сред тях ще отнеме повече време.

Интерес

Последните месеци доказват, че има апетит за покупка на имоти в големите градове, най-вече София и Варна. Новите запитвания и огледи в София през март са повече в сравнение с предните месеци, но купувачите трудно стигат до решение. Наблюдаваме и ръст на офертите за продажба. Това показва, че вероятно ще бъдем свидетели на още понижения на цените през следващите месеци. Ако вземем за база цените от пика на пазара на градски имоти в средата на 2008 г., отпушване на пазара и нормализиране може да се очаква при поевтиняване с 30 до 40% в зависимост от качеството на имота. Не очаквам спад в цената на уникалните имоти, както и на повечето елитни имоти. При по-некачествените имоти възстановяване на продажбите може да се очаква на цените с 40 до 50% от пиковите. При имотите средна ръка пазарът ще се раздвижи при спад на цените около 30%. Нашата компания има сериозни позиции и сред чуждите купувачи. От тях често чуваме въпроса: Паднаха ли вече цените в България? Когато това се случи, пазарът ще се отпуши.

Предложениe

Продавачите да оферират на минимални цени
Спадът на офертните цени на имотите към момента е до 15%. Очакваме още понижения, тъй като реално сключените сделки са с 20-25% под офертните цени. Съветваме нашите клиенти продавачи, които бързат, да не залагат резерв за допълнително намаляване на цената, а по-скоро да оферират на минималната според възможностите им цена. На купувачите препоръчваме да се оглеждат за изгодна покупка именно сега. Толкова подходящи условия за придобиване на качествен имот не е имало от 1996 г. с уговорката, че тогава нямаше и такъв избор на качествени имоти. Смятам, че именно сега е време за покупка.

www.pari.bg

0
April
1

Много български банки бяха принудени от финансовата криза да се подсигурят допълнително, като повишат обезпеченията по кредитите, искайки допълнителни гаранции от клиентите си, че ще могат да покрият изтегления преди време от тях заем.

Така например, ако клиент е изтеглил заем в размер на 40 000 лв., кредитната институция обикновено иска от кредитополучателя да обезпечи заема на 100 или 120 процента. Така потребителят гарантира за изплащането на кредита срещу имот, чиято оценка е например 60 000 лв.

В момента обаче много кредитни институции правят преоценка на имотите, заложени като обезпечение, тъй като заради икономическата криза пазарът на недвижимости се срива и цените са силно занижени. Банката може да изпрати оценител, който да реши, че имотът вече не струва 60 000 лв., а 30 000 лв., т.е. условието заемът да е обезпечен на над 100 процента не е изпълнено от клиента.

Презастраховането на трезорите е заради срива в пазара на недвижими имоти

Пред него са поставени две възможности - или да предложи друг по-скъп имот за обезпечение, или пък да погаси предсрочно разликата от 10 000 лв., обясниха банкови консултанти. По този начин трезорът получава гаранции, че дори собственикът на кредита да получи затруднения при изплащането за в бъдеще, заемът е достатъчно обезпечен с новия, по-скъп имот.

Друг пример дадоха служители от голяма столична банка. Става въпрос за гараж, чиято стойност по време на тегленето на заема е била 30 000 лв., но заради понижението в цените на недвижимостите гаражът вече струва 25 000 лв. В такъв случай клиентът отново има право да избере дали да плати разликата от 5000 лв., или да предложи друг имот за обезпечение на кредита.

Финансовите институции имат право да правят нови оценки на цените на имотите, в случай че в договора за отпускането на заема има такава клауза. Тогава клиентът няма как да откаже да бъде извършена нова оценка.

Основното средство за покупка на имот или техника остава кредитът. В момента хората, които не са одобрени от банката за заем, но същевременно се нуждаят спешно от пари, се насочват към небанковите финансови институции или онези фирми, които отпускат така наречените бързи заеми.

Дружествата одобряват молбите на клиентите за потребителски кредит за между 15 минути и един ден, докато банката прави това за една седмица. За да отпуснат заем, фирмите искат само лична карта за разлика от трезорите, на които клиентът трябва да представи бележка, декларираща месечния му доход. Лихвите на „бързите кредити” обаче са с поне 2-3 процента по-високи от тези в банките.

www.novinar.bg

0