May
30

Съвети към наемателя

Публикувано в: Имоти под наем от Антон Илиев

Търсите да наемете жилище. Ето няколко съвета преди да отворите специализираните сайтове, или да се видите с брокер:

1. Изберете какъв тип имот желаете да наемете:

Преценете коя от различните опции при наемане на жилище е най-подходяща за Вас, съобразно конкретните Ви нужди: апартамент, самостоятелна или редова къща, имот в затворен комплекс и др.

Преценете какви са нуждите на семейството Ви - от гледна точка на големина на жилището и местоположение.

Съставете списък с най-важните за Вас характеристики на „идеалния” имот, съобразени с това, какво е съществено за Вас и семейството Ви (напр. близост до училища, детска градина, работно място, спортен център, магазини, и др.). Преценете с кои може да направите компромис.

Преценете бюджета, с който разполагате. Имайте предвид, че в някои случаи, когато Наемодателят е юридическо лице се начислява ДДС. Ако договорът за наем се подписва от работодателя Ви (като част от допълнителния Ви пакет), може да има опция за приспадането на ДДС-то.

2. Проучване на пазарните условия

При търсене на жилище под наем можете да се обърнете към специализираните Интернет сайтове, различни вестници и списания, в които се публикуват оферти на различни компании и физически лица, както и да се свържете с компания за недвижими имоти.

Предимствата на последното е, че работейки с професионално обучен консултант, той може да разполага с информация за имоти, които предстоят да се освободят, но все още не са обявени на пазара, както и да Ви даде адекватни съвети и препоръки.

От друга страна, доверявайки се на помощта на консултант, на база професионален опит и добро познаване на пазара, ще могат да се изберат най-подходящите за нуждите Ви жилища, отговарящи на по-голям брой от изискванията Ви. Консултантът организира огледите на жилищата в удобно за страните време и Ви придружава, като Ви съветва и/или посочва различните предимства и недостатъци на отделните имоти.

3. Подписване на договор за наем

Когато се спрете на определен имот, консултантът води преговорите от Ваше име, като защитава Вашите интереси и цели постигане на максимално добри условия по договора, изисква документи за собственост от Наемодателя. В много случаи е възможно Вашият консултант да има установен личен контакт с другата страна, което ще помогне за по-ефективно постигане на наемните условия.

Основни моменти в договора за наем са:

- наемната цена;

- срокът, за който се сключва;

- начините на прекратяването му;

- заплащането на депозит;

- уговаряне на плащането на консумативите (дали наемната цена е пакетна, т.е. включва консумативите или те се заплащат отделно от наема);

- нужда от допълнително обзавеждане/оборудване и др.

По отношение на депозита, стандартната практика е да се предплати един месечен наем като депозит, като той служи като гаранция; обикновено се плаща при подписване на договора за наем, като бива възстановен на Наемателя след прекратяване на договора и след като е установено, че няма щети по имота и всички сметки за консумативи са платени. В някои случаи в зависимост от конкретния имот, депозитът може да бъде 2 или 3 наема.

След постигане на съгласие по различните параметри се пристъпва към оформяне на договора и съответно подписването му от страните.

При предаването на имота на Наемателя заедно с ключовете, се подписва приемателен протокол, в който подробно се описва състоянието, в което се дава имота, както и цялостното обзавеждане/оборудване.

При прекратяването на договора и връщането на ключовете от имота, се подписва предавателен протокол, като отново се описва състоянието му и ако има някакви щети, се отбелязват и съответно покриват от депозита. Преди връщането на депозита е нужно да се покажат платени бележки за всички консумативни разходи.

В много редки случаи, ако страните се уговорят така, е възможно последният месечен наем да се покрие от депозита (най-често когато консумативите са включени в наема).

www.imoti.net

0
May
28

Росен Плевнелиев е управител на “Линднер имобилиен мениджмънт България”. Немската компания е един от най-големите инвеститори в недвижимите имоти у нас в последните години. Изгради Бизнес парк София. В момента строи “Резиденшъл парк София”. Росен Плевнелиев е член на борда на директорите на Конфедерацията на работодателите и индустриалците в България. От няколко месеца е инициатор на кампания за предефиниране на приоритетите в сектора на имотите.

- Г-н Плевнелиев, има ли раздвижване на пазара на имоти? Брокерите твърдят, че в последните седмици сделките се увеличават.

- Искам да им вярвам, но напоследък имаше доста елементи на пожелателно мислене - искаме нещата да са така, но не са. Въпреки това има предпоставки за раздвижване. Българинът, като стане топло, започва да се отваря и да поглежда по-оптимистично на живота. Има сезонни бизнеси. Усещането от май до септември ще е много положително и ще раздвижи пазара. Голямата въпросителна е какво ще се случи след това.

- Есента ли ще е дъното на цените?

- Цените започнаха да падат бързо. Българинът няма желание да чака, предприемачите са притеснени. Макар статистиката да показва спад на цените от средно 12% за страната, той е далеч над 20%. Но все още не сме ударили дъното.

- До колко ще падат още?

- Не могат да падат повече от 800 евро/кв. м в София. Защото себестойността на строителството с включени всички разходи е минимум 700 евро/кв. м. Печалбите на строителите не са такива, каквито си мислят хората.

- А сега ли е моментът да се купуват имоти, каквито призиви има напоследък? Или те са трик за стимулиране на клиентите?

- Българите вярват на конспиративни теории и не е трудно да помислят, че това е нов начин за продажба. Случайните играчи в строителството изчезнаха, останаха тези с дългосрочен хоризонт, които искат да правят сериозен бизнес, направили са си калкулациите. Строителството вече не е национален спорт.

Кризата е инструмент да се върнем към устойчивите темпове на развитие. Тези, които останаха, играят по правилата, залагат разумен процент печалба - максимум 20%, имат добро име, качествени проекти. За такива проекти клиентите ще са готови да платят 50-100 евро отгоре. Ще си правят сметка кой е инвестиорът, дали не е случаен, дали ще завърши обекта. Действително сега има много възможности. И ако някой е решил да купува, може да намери нещо добро.

Освен това ще започнат да идват чужди големи фондове, които имат пари и чакат да се стигне дъното. Те ще купуват цели пакети жилища - по 1-2 хил., но в добри проекти. Има два гръцки, 1-2 израелски, американски. Те следят кога ще е изгодно да купуват. Когато го направят, цените ще тръгнат нагоре. Но това няма да се случи преди есента.
Ако погледнем статистиката на всички световни кризи, средно цените са падали с 36%, а акциите с 50%.

- Кое в следващите години може да дърпа сектора на имотите и икономиката като цяло напред?

- Ако излезем със силно правителство и силни сигнали към Европа, че ще има промяна, по-бързо ще се възстановим. Вече няма да има случайни инвестиции където ида е. Всяка покупка на мол, офис, пакети от жилища ще е предмет на сериозен анализ. У нас политическият риск се вдигна.

Негативите на правителството са много големи във всички важни сфери. Дори като почнем от божиите заповеди “Не лъжи!” и “Не кради!”. Ние лъгахме ЕК и крадохме. Преди няколко седмици имаше страхотен шамар - Европейският парламент каза, ЕК го е заблудила за готовносттта на България да се присъедини. Няма друга държава с толкова лош имидж като България.

Сега въпросът е на живот и смърт: искаме ли да се интегрираме в европейското семейство, или ще продължим да се отдалечаваме. Търпението на Европа ще се изчерпи.

Сега под светлината на прожектора са не само нашите министри, но и гражданското общество. Ако на изборите не покажем, че имаме ценности и визия като граждани, ще имаме голям проблем. Не избираме между ляво и дясно, а между русофили и национално отговорни сили.

Сега виждаме типично руския олигархичен модел - всички да намажат, малка клика да управлява, прави се така, че интелигентните българи да не гласуват, да нямат опции. Аз вярвам, че българите имат високо мнение за европеизацията.

- Какво на практика трябва да се промени?

- Има елементарни механизми, по които отново да се изградят мостове към Брюксел. С високата корупция може да се справим, като на власт дойдат богати хора, които са доказали, че работят и имат европейско мислене.

По-големият проблем е ниската корупция - тя е навсякъде и е направена да храни стотици хиляди хора. С обслужване на едно гише може да се прекрати порочната практика фирмите да обикалят от врата на врата и навсякъде да им искат подкупи.
С терора върху гражаните и частния бизнес, който прави 75% от БВП, справянето е елементарно. Сега всеки месец минават какви ли не инспектори, които си търсят дажбата.

Правилата за бизнес трябва да са опростени На всеки трябва да се даде шанс да започне бизнес. Това е особено важно в криза.

Правилата за започване на бизнес (отваряне на магазин, ресторант или др.) трябва да бъдат събрани в един каталог. След три месеца от откриването на заведението или магазина отиват и му правят проверка дали работи по правилата.

Така е в Англия. За това да се съставя протокол, където да се опише какво не е постигнато и какво трябва да се направи. Всичко да го има черно на бяло.

Електронното правителство трябва да е основна цел. Така публичните услуги ще са прозрачни и улеснени. За гражданите и фирмите няма да е нужно да ходят на място, а ще попълват и подават заявления по интернет например за пускане на ток, за получаване на разрешително за строеж и т.н. Сега проектът е докаран до 80%, но съзнателно не се довършва.

- А кога ще имаме добри пътища?

- Европейските пари, включително и за инфраструктура, не са цел, а средство да ни помогнат да имаме по-добра инфраструктура, икономиката да се развива по-добре, оттам и хората да станат по-богати. Най-важното е да се изградят правила, които да се спазват дългосрочно. И онези 11 млрд. от Европа да са само началото. Те могат да ни помогнат да направим правилата, с които ще сме способни да изграждаме магистрали, депа за отпадъци.

Необходимо е да определим приоритетни сектори, които ще ни помогнат да вървим напред. Ако решим, че това е туризмът, тогава ще решим къде са нужни нови пътища, магистрали, пречиствателни станции. Ако се спрем на логистиката, трябва да подобрим пристанищата, отново пътищата.

- Как можем да си върнем загубените еврофондове?

- Думите, с които можем да отворим вратите на Европа, са прозрачност, прогнозируемост, правила и върховенство на закона. Сега не сме добър партньор. Дори спъваме пътя към Европа на страни като Хърватия, Сърбия, Македония.

- Следващото правителство ще има важна и тежка задача.

- Да. Следващите 3-4 г. ще са много трудни. Надявам се в следващите седмици българите да осъзнаят, че тези избори са много важни.

- Имате ли амбиции в политиката?

- Аз съм експерт, набрах достатъчно опит в строителството и недвижимите имоти. Готов съм да помогна да всеки, който има нужда и ме убеди, че ще вървим в правилната посока.

www.imoti.net

0
May
28

Пазарът на недвижими имоти у нас се промени в условията на финансова криза, но това е напълно нормално въз основа на историята на пазара ни, коментира в интервю за Profit TV Татяна Емилова, мениджър отдел жилищни имоти в Colliers International.

Наблюдавахме едно много голямо повишение в цените в миналото, в порядъка между 15 и 30% на всеки шест месеца. Достигнахме момент на насищане и успоредно с това, световната криза също ни помогна да минем към един нов етап, който може да се определи като оздравителен.

От началото на годината много проекти, които са на пазара и не допринасяха за качествено развитие, започнаха да изостават от развитието си. Това което ще предопределя пазара са качествените проекти с добри локации.

Това, което се наблюдава в София от началото на годината до края на март, е едно понижение на цените, базирано на офертни цени и обхваща всички райони. Средното понижение е 6%, едно доста балансирано такова на фона на драстичното повишение.

Има райони с по-силен спад на цените и това са такива, където се наблюдаваше неразумно ценообразуване. Цените се образуваха на база това на какво ниво е продал съседа. Имаше ситуация, при която инвеститорите залагаха много големи печалби. Там се отчитат тези спадове.

В Докторска градина например, имаме спад от 15%. Там обаче има ограничено предлагане. В Бояна имаме среден спад на офертните цени от 10%. При самите преговори се наблюдава още един известен спад на цената докато се стигне до сделка, коментира Т. Емилова.

Затрудненото финансиране е донякъде причината за намаляване на обема на сделките. Първоначално имаше известна паника от страна на клиентите. Друг фактор обаче, е притеснението какво ще се случи с цените. Този период обаче отмина и в момента отново има търсене.

Голяма част от сделките преди години бяха спекулативни, с инвестиционна цел. В момента обаче, пазарът се движи от хора, които търсят жилища, за да живеят в тях.

Относно покупките на зелено е нормално да има отлив. В близките няколко години много хора останаха разочаровани. Те платиха известни суми, но не останаха доволни от това, което получиха, заради голямо закъснение и по-ниско от очакванията качество.

Нормално е в момента хората да предпочитат жилище, което могат реално да видят. Хората купуват вече средата, това което ги заобикаля, инфраструктурата и др. От друга страна, финансовите институции кредитират, но при по-консервативни условия. Важно е за тях къде е имота, кой е строителят и т.н.

Първото нещо, което Colliers съветва клиентите си е да се информират и винаги да вземат решение въз основа на информация. Така бе създаден сайтът на консултантската компания, където може на едно място да се намери много полезна информация.

www.profit.bg

0
May
28

В процес на учредяване е сдружението с нестопанска цел, което ще се нарича “ИГ Пасивни Сгради България” (Информационна Група за популяризиране на стандарта пасивна сграда в България). Това съобщи в специално интервю за БТА арх. Георги Николов - основател на архитектурно студио АРХЕ и един от най-изявените поддръжници в България на т.н. пасивни сгради.

Пасивна е онази сграда, която отговаря на следните задължителни изискванията на стандарта: енергия за отопление, вентилация и климатизация не повече от 15kWh/m2 годишно; общо потребление на сградата за всички нужди не повече от 120kWh/m2 годишно; въздухонепроницаемост на външната обвивка - стойност не по-голяма от 0,6h-1 при провеждане на вентилаторен тест на сградата с налягане от 50Pa, обясни архитектът. Тези параметри показват изключително ниска енергийна потребност на цялата сграда, близка до нулевите стойности. Възможно е дори да се постигне положителен енергиен баланс, което означава, че сградата произвежда повече енергия отколкото използва, посочи арх. Николов.

Целите, които си поставя бъдещото сдружение, са да популяризира концепцията на пасивните сгради чрез разпространяването на професионална информация по разнообразни начини; да изтъква енергийната ефективност, комфорта на обитаване, приноса към екологията и финансовите предимства за собствениците, както и да направи възможна сертификационна процедура за стандарта. Ще бъдат събирани добри строителни практики, материали и системи, подходящи за постигане на стандарта. Амбициите на бъдещото сдружение са да привлече много членове и както посочи арх. Николов първите от тях вече са заявили сигурната си подкрепа. Това са основно големи международни компании, заинтересовани в това този вид строителство да се развие бързо и в България, каза той.

В най-близките планове на сдружението е организирането на семинар “Пасивни сгради България”. Очакванията са да бъдат привлечени по-интересни лектори и по-многобройна публика отколкото на първия семинар, организиран през ноември миналата година. Предстои да бъде издадено и специализирано издание с информация за пасивните сгради, както и реформиране на вече съществуващата интернет страница на групата (www.passive.bg), посочи още арх. Николов. През последните няколко години концепцията “пасивна сграда” успешно се прилага в Германия, Австрия, Швейцария и др. Концепцията е използвана за построяването на еднофамилни и многофамилни къщи, офисни и жилищни сгради, училища, старчески домове и други.

Арх. Николов припомня, че Европейският парламент прие всички сгради след 2019 г. да бъдат нулево енергийни, а за да се постигне това пътят минава задължително през пасивните сгради. Това е много проста концепция, която води до съвършено нова енергийна ефективност, това са сгради, които се топлят “на свещи”, казва арх. Николов. Изключително ниската нужда от енергия за отопление и охлаждане на тези сгради е най-вече предимство за собствениците, но е реална стъпка според него към устойчиво развитие в строителството. Заедно с енергийната ефективност се постига според архитекта и много по-висок комфорт на обитаване.

Оскъпяването на строителството е според арх. Георги Николов разумно - в рамките на до 15 процента, което прави тази иновативна концепция много примамлива и икономически обоснована. В България е въпрос на малко време това строителство да добие популярност и да “избухне”, така както се случва в Австрия например, посочва арх. Николов. Според него в момента у нас все още липсва информираност по темата, дори и сред представителите на институциите. Те все още не са прегърнали идеята, че е много по-разумно да се инвестира в енергийна ефективност отколкото в строежа на атомни електроцентрали. Такава е визията на доста европейски държави като например Чехия, страна от бившия източен блок, казва арх. Николов.

Дали могат и как да бъдат преобразувани масовите /панелни/ блокове в пасивни блокове и колко би струвало това? Стандартът е напълно възможен не само за панелните блокове, но и за всички стари сгради. Като че ли само беседка няма да успеем да превърнем в пасивна сграда, обяснява арх. Николов. За панелните сгради той е убеден, че нещата са финансово възможни, изгодни и освен това възвръщаемостта ще бъде в достатъчно разумен срок. Предполагам, че допълнителните разходи за много изолация, специални прозорци и вентилационна система няма да спрат инвеститорите на такива проекти за реновиране, защото комфорта след това ще е несравним, а от друга страна имотът ще бъде значително по-скъп след реновирането, казва арх. Николов.

Преди няколко месеца Андреас Хермелинг - старши консултант по енергийна ефективност и обновление от Ecofys - Германия, представи в София пред архитекти и строителни предприемачи опита на компанията от Унгария за превръщането през 2005 година на стара жилищна сграда в пасивна. Сега обитателите й плащат между 80 и 90 на сто по-ниски енергийни разходи. Хермелинг каза за БТА, че според него потенциалът на България за тази концепция е голям - особено за жилищни сгради, а така също и за училища. През последната година и половина ръководеното от арх. Николов студио АРХЕ разработва пореден четвърти проект за пасивна сграда в България и според него въпрос на малко време е да се стигне до първата реализация.

Със задълбочените проучвани по конкретни примери извън България имаме амбиции да покажем възможностите на стандарта и за по-мащабен проект за многоетажна жилищна или пък за офис сграда. Налице са и първи запитвания за такива проекти, обяснява арх. Николов. Проблемът е, че инвеститорите все още са доста плахи поради факта, че такова начинание е пионерно в България, добавя той.

www.dir.bg

0
May
26

Въпреки че политици и коментатори видяха признаци на началото на възстановяването на пазара на имоти в Европа през последните седмици, някои експерти твърдят, че повечето банки ще останат „парализирани“ и че преди евентуално глобално възстановяване, може да се очакват още корпоративни проблеми, понижаващи се стойности на имотите и натиск в посока надолу върху наемите. Около това мнение се обединяват участниците в конференцията за имоти и градоустройство, организирана от ULI Europe в Лондон миналата седмица.

Бриджит Роузуел, председател на Volterra Consulting и главен икономист в Голяма община Лондон, предрича „ужасен и дълготраен махмурлук“, като бюджетният дефицит, според нея, ще достигне нивата от след Втората световна война, което неминуемо ще забави възстановяването, пише PropertyEU. Роузуел отхвърля твърдението, че рецесията се дължи единствено на неразумното кредитиране от страна на банките. Тя е представила анализ, базиран на икономически данни от Великобритания, Германия, САЩ и Япония, според който глобалният икономически спад първоначално е бил причинен от високите цени на суровините, а не от кредитната криза. „Дори и да не бе настъпила банковата криза, в световната икономика пак щеше да има спад“, казва тя. Въпреки факта, че глобалната икономическа рецесия навлиза вече в своето трето тримесечие (което е по-дълъг период от 75% от рецесиите, регистрирани до днес), а икономистите очакват още загуби на работни места и спад в БВП, Роузуел смята, че световната икономика все още не върви към депресия. По мнението й спад от 5% в БВП означава все пак, че 95% от бизнеса върви както обикновено.

Специалистите определят по-строгите регулации и политическата намеса във всички аспекти от пазара на имоти като нежелан, но неизбежен резултат от рецесията. Роузуел предупреждава, че трябва да не се стига до практика на протекционизъм, като според нея „капитализмът е издръжлив звяр и все още се развива в значимите държави“. По-оптимистичен е Бърнард Ноблох, член на надзорния съвет на Hypo Real Estate, според когото по-строгият политически контрол може да помогне за завръщане на доверието на инвеститорите към сектора. По думите на Бил Бенджамин, партньор в AREA Property Partners, за разлика от спада на пазара на имоти през 90-те години, който се е дължал главно на свръхзастрояване, сегашният е резултат основно на прекалено високи оценки на имотите. „Дългосрочните инвеститори се завърнаха и те ще се нуждаят от имоти като единственото истинско средство за хеджиране срещу инфлацията, не толкова във Великобритания, но по-скоро в Европа, където наемите са свързани с индекса на потребителските цени“, казва Ноблох. Някои специалисти обръщат внимание на отлива от глобалната експанзия на пазара на имоти. Джос Шорт, основател и главен инвестиционен директор в Internos Real Investors, смята, че съществува „мащабно оттегляне от развиващите се пазари към развитите пазари и дори още по-голям фокус върху вътрешните пазари“.

www.dir.bg

0
May
26

Г-н Брешков, предвиждате ли промяна в проектите на фонда заради кризата на имотния пазар?

- Всички свободни средства, които сме набрали от борсата, вече са инвестирани и от тази гледна точка не планираме да развиваме нови проекти, а по-голяма част от старите са замразени за тази година. Идеята ни е, че преди да се види размерът на кризата в България и каква посока ще поемат нещата у нас, по-добре е да се ограничат разходите. Това е особено важно в ситуация, в която не се знае какви приходи ще можеш да получиш от проектите си по простата причина, че пазарът на имоти като цяло е замръзнал. Тоест има продавачи, които не свалят цените, има купувачи, които очакват много ниски цени, и нищо не се случва.

А отказали ли сте се от планирани за тази година продажби на имоти?

- Като продажби единственото, което не успяхме да реализираме миналата година, е бизнес център “Камбаните”, който довършваме в момента. За него имахме предварителен договор за продажба, но явно заради кризата потенциалният купувач не успя да си намери финансиране и сделката се провали. За другите проекти не сме планирали, че трябва задължително да ги продадем. Още повече че от края на миналата година до май тази година основният ни фокус е върху завършването на “Камбаните”. Всъщност през цялата минала година усилията ни бяха насочени към строителството на офис сградата на бул. “Г.М. Димитров” в София и последващата й продажба и върху бизнес център “Камбаните”. За последната вече сме намерили наематели и е важно да я завършим, защото сме обвързани със срокове. Отдали сме под наем около 65% от нея, тя е общо 16 хил. кв.м.
Останалите проекти не сме планирали да ги развиваме през тази година освен текущите неща, които няма как да спрем. До “Камбаните” имаме още 17 дка, за които в момента върви процес на регулация, който не е разумно да спрем, но повече нищо няма да правим за момента.

Какви са договорите за наемите? Има ли опция да се покачват в следващите години или да се предоговарят?

- Всичките ни договори са стандартни и са с клаузата за индексация на цената според инфлацията в Европейския съюз, защото плащанията са в евро. Всеки един договор има възможност да се предоговаря в зависимост от това какво се случва, но за момента нямаме индикации, че дружествата, с които имаме договори, гледат в тази насока. В същото време продажбите, както и наемите са доста проблематични, защото поне на нас ни се струва, че се освобождават повече площи, отколкото е търсенето. Или поне тези, които търсят, изчакват, за да видят докъде ще паднат цените.

А ще има ли спад при наемите на офиси?

- Според мен вече има спад.

Това по какъв начин може да се отрази на дружествата за имоти?

- С по-ниска възвращаемост на активите. Но голяма част от дружествата за имоти, тези поне, които аз познавам, не са толкова зависими от приходите от наем по простата причина, че повечето им активи като процент не са в такъв тип имоти. Повечето са под формата на земя или в процес на изграждане, които искат да доведат до отдаване под наем, но все още основният приход на по-голямата част от дружествата е от продажби и преоценки, не толкова от наеми. Така че много зависи кой как е планирал нещата и кой какви очаквания е имал. Но наемите определено падат и според мен това е естествено, защото се увеличават площите, които се отдават, а в същото време всеки разумен бизнес гледа да харчи по-малко в този период и в следващата година.

Какви са прогнозите ви за пазара на офис площи през следващата година?

- Надявам се да се нормализира. Проблемът е следният - в момента няма много купувачи, тъй като никой няма ликвидност, а тези, които имат, изчакват. Според мен такъв пазар в момента до голяма степен не съществува. Той просто е замрял. От друга страна, дори и предишните години той беше силно изкривен, защото всеки си мислеше, че може да изгражда офиси. Но истината е, че на много малко места и в много малко сгради човек може да види, че те са построени с качеството и гъвкавостта, която е нужна на един нормален наемател. И това се отрази и върху цената на наемите. Ако човек се разходи и прочете табелите по офис сградите, ще види, че почти всички се рекламират като клас А. Такива сгради в истинския смисъл на думата в София се броят на пръсти. Кризата ще изчисти първо случайните играчи на пазара и ще накара оставащите да мислят повече преди планирането, а не просто да правят един продукт и след това да мислят за кого го правят и как трябва да изглежда.

Вашият фонд има инвестиции в земеделска земя. Каква е прогнозата ви за нейната цена?

- Поне до края на тази година няма да има сериозно движение нагоре или надолу в цената. В конкретни случаи може да има някакви по-високи или по-ниски цени по сделките и те ще са обусловени от използването на земята по-скоро за някакви други цели. Би трябвало обаче тази година нещата да се стабилизират в зависимост от цялостната ситуация в държавата. Според нас след това земеделската земя има потенциал да поскъпва.

На какво се базират тези очаквания?

- На много фактори. Първо, като започнем от най-прозаичния - субсидиите. Независимо от текущите проблеми на държавата и на усвояването им от Европейския съюз те рано или късно ще започнат да функционират по правилния начин. Освен това в глобален мащаб цените на храните поскъпват, което неминуемо води като дългосрочен резултат и до поскъпване на земеделската земя, защото тя е крайно количество. Като се мине и през всички процеси на комасация, които в момента не са толкова лесни, но постепенно се случват, и се вземат предвид всички фактори, те действат за поскъпване.

Според вас ще се покачват ли арендните плащания?

- В някои райони на страната - да. И това има пряка връзка със субсидиите. Нормално е да се покачват, защото инфлацията също има влияние. Не е нормално всички цени да растат заради нея, а арендните плащания да седят фиксирани. Но другото, което трябва да се има предвид - арендните плащания са зависими от състоянието на самите арендатори - тоест колкото по-добри условия имат и по-ефективно работят, толкова по-спокойни са собствениците като нас, които дават под наем.

www.dnevnik.bg

0
May
26

На пазарът у нас се появяват все по-привлекателни оферти за покупки на жилища в условията на криза и силен спад в цените на имотите в световен мащаб. Много специалисти съветват, че моментът е подходящ за купуване на имоти. Ако въпреки тежката среда се чувствате уверени в сигурността на вашия доход и подмамени от множеството разнообразни предложения, решите да закупите имот, ето няколко неща, които не бива да правите.

1. Не капарирайте имот, ако не сте сигурни, че банката ще ви отпусне кредит.

Подобна грешка направиха много хора преди една две години, когато разполагаха със средства. Те оставяха капаро или платиха значителна първоначална вноска за имот “на зелено”, с идеята на по-късен етап да изтеглят кредит.

Ситуацията обаче, коренно се промени, а финансовата криза доведе до това банките тотално да замразят отпускането на кредити. На голяма част от тези хора им бяха отказани заеми, а в момента строителството е на етап, когато по договор трябва да се правят следващите значителни вноски.

Най-вероятно един голям процент от изпадналите в подобна ситуация няма да срещнат разбиране от строителя си и ще загубят огромна част от платените вече средства, поради неспазването на клаузите в договорите си.

2. Не се развеждайте.

Колкото и странно да звучи, има голяма доза логика. Освен, че ще ви спести разправии, такси за адвокати и съдии, това значително ще влоши и финансовото ви състояние. В крайна сметка, ако не се разберете по нормален начин, ще се наложи съдът да продава имота ви, най-вероятно на цена под пазарната, а това което ще ви остане, едва ли ще стигне да върнете парите на банката.

Изследване в САЩ сочи, че доходът на разведените пада средно със 77%. В същото време тези, които са женени са с богатство средно с 93% повече от хората живеещи самостоятелно, или разведените.

3. Не залагайте на най-оптимистични варианти.

Явно няма да ви е лесно сами да си купите имот, освен ако някои не ви е оставил наследство или не сте спестявали 25-30 години. Прибягването до кредит в много случаи е почти наложително. Хората обаче, често не преценяват точно какъв по размер кредит могат да си позволят, тоест каква част от дохода си могат да отделят за вноска.

На много хора им се иска да имат по-голям имот, отколкото реално им трябва. Тръгнете отзад напред. Първо определете дохода си, сметнете постоянните си разходи (все пак трябва и да се храните) и чак тогава определете колко можете да си позволите да връщате всеки месец. Не забравяйте, че обикновено става въпрос и за период от 20 години, така че си оставете и аванс - не се знае след пет години какво ще ви се поиска.

4. Не смятайте доходи, които са временни или несигурни, залагайте бъдещи разходи.

Не включвайте в бюджета си доходи от втора работа, от сезонен труд или еднократни приходи. Помислете и малко напред в бъдещето. Младите семейства най-вероятно ще имат деца, което означава загуба на част от дохода, както и повишаване на разходното перо.

5. Не правете други значителни покупки.

Ясно е, че всеки си мечтае за нова кола. Да си купите такава в момент на криза и особено, ако планирате покупка и на имот е меко казано неразумно. Това може да ви постави в ситуация, при която банката ще ви откаже кредит почти със сигурност, защото изплащането на нов автомобил намалява сериозно разполагаемите ви доходи.

6. Не кандидатствайте за други краткосрочни кредити.

Във връзка с предходната точка трябва да се откажете и от други затормозяващи кредитното ви досие действия от сорта на купуване на потребителска електроника на изплащане за примерно шест месеца или година, където месечната ви вноска ще е голяма, както и на втора кредитна карта и т.н.

Добре е дори да финансирате краткосрочните си задължения. Така възможността за отказ намалява.

7. Не се подавайте на емоции.

Колкото и да е трудно, при покупката на жилище, трябва максимално да изключите емоциите, защото те често са лош съветник. Все пак става въпрос за може би най-голямата ви покупка през живота, която ще ви тежи години наред. Емоциите при избор на жилище, като локация, цена, решение в рамките на малък срок, обвързване с продавача и др., повишават риска да съжалявате в бъдеще.

www.imoti.net

0
May
26

“Успокойте се, догoдина ще бъде по-зле.” Това изказване беше направено преди около година по време на второто издание на балканската конференция за недвижими имоти BalRec. По-точно по време на кафе паузата след края на дискусията за състоянието и перспективите на пазара на офиси в региона. И макар от днешна дата то да звучи като най-точната прогноза, направена тогава, фразата беше казана като иронична забележка към малцината песимистично настроени участници в конференцията.

Действително и тогава в анализите си консултантските компании отбелязваха очаквано увеличение на предлагането, но прогнозите им бяха за макар и плавен  ръст на наемните нива и продължаващ недостиг на модерни офисни площи. Никой тогава не можеше да предположи, че световната финансова криза ще прерасне в икономическа до такава степен, че компаниите не само че ще замразят плановете си за разрастване, а  ще уволняват служители и свиват максимално разходите си.

Към днешна дата прогнозите са коренно различни. Сега всички говорят за увеличаване на дела незаети офиси, спад на наемните нива и нулева инвестиционна активност. Най-лошата прогноза обаче гласи, че дъното все още е далече.

Пълна промяна

Ако преди година на пазара липсваха налични офиси и вследствие на това и сделки, сега площи вече има, но отново сделки не се сключват, коментира Антон Славчев от Colliers International. В последния доклад на компанията се отчита рязък спад в търсенето, а оттам - и драстично увеличение на незаетите пространства, като делът им достига 9.1% в София през втората половина на 2008 г., при едва 3.7% през първите шест месеца. В същото време предварителните данни от ново проучване на Colliers показват, че към средата на тази година всеки шести офис ще остане незает. Но с това лошите новини за собствениците не свършват - очаква се в близките две години да бъдат завършени още няколко големи офисни сгради, с което чувствително ще се увеличи свободната офисна площ. Красимир Димитров от друга консултантска компания - Source, отбелязва, че ценовите граници на търсенето вече са намалели до 8-11 EUR/кв.м месечно, а само преди година 80% от компаниите са били склонни да наемат на цени между 12 и 15 EUR/кв.м.

“Фирмите свиват разходите си и основен двигател на сделките е оптимизацията. Тези, които са наемали по 500-600 кв.м, са съкратили персонал или не са се разраснали според плана и сега търсят 250-300 кв.м, по възможност при по-нисък наем”, отбелязва Димитров.
Подобни са наблюденията и на Антон Славчев, като по думите му реално търсене към момента няма, а компаниите по-скоро проучват пазара и се оглеждат за достатъчно изгодни оферти, които да ги мотивират да се изнесат от сегашните им офиси.

Нови правила

От консултантските компании отчитат като нова тенденция сред наемателите масови преговори за намаляване на наема за офиса, който в момента обитават, или да преотдават част от него на друга компания. В допълнение наемателите стават все по-взискателни - освен на качеството на изпълнение все повече фирми държат на добрата локация и лесен достъп до своите офиси.
Все повече наемодатели пък са склонни да предлагат допълнителни бонуси като гратисни периоди или стъпаловидно повишаващи се наеми. На пазара има оферти за новопостроени сгради, чиито собственици предлагат на потенциалните си наематели гратисен период от половин година, при условие че го наемат дългосрочно.

Брокерите разказват, че тази схема се приема добре, защото компаниите предпочитат да постигнат оптимизация чрез гратисен период още тази година, вместо да плащат по-ниски цени за 2-3 години напред.

Като най-голям проблем за собствениците на офис сгради в момента се очертава фактът, че трябва да отдават незаетите площи на по-ниски нива от тези, на които са отдали останалата част. Ако разликата между сключен сега наемен договор и по-стар е повече от 1 евро/кв.м, отношенията между самите наематели се обтягат.

Рядкост вече са и дългосрочните договори за период, по-дълъг от три години. Една от причините за това е, че наемателите не могат да прогнозират как ще се развие бизнесът им и дали след година няма да им трябва много по-малък офис. От друга страна, собствениците се надяват, че наемите скоро ще се стабилизират и цените отново ще тръгнат нагоре, а с договор за по-дълъг период при сегашните условия ще пропуснат бъдещи по-високи приходи.

Обичайните заподозрени

Предпочитани от наемателите продължават да бъдат най-вече сгради по столичните булеварди “България”  и “Цариградско шосе” заради лесния достъп до центъра на града, паркоместата, които предлагат сградите на тях и възможността за реклама по фасадите, която наемащата компания получава заради големия трафик. Допълнителен бонус за “Цариградско шосе” е близостта с летището.

Експерти прогнозират, че трудности с намирането на наематели ще имат най-вече офисните сгради с ограничен достъп, недостатъчен брой паркоместа и офертни цени над средните нива. Очакванията са и двете страни - инвеститори и наематели, да останат слабо активни през първите шест месеца на годината. Предприемачите ще трябва да станат по-гъвкави в схемите си за отдаване под наем.

“Голямото предлагане непременно ще намали допълнително наемните нива, но това ще се усети най-вече в ниския клас офис площи, които според мен ще са истинските потърпевши. А такива са повечето от сградите в момента”, коментира Красимир Димитров от консултантската компания Source. Според него съвсем скоро ще последва още по-стремителен спад на наемните цени на нискокачествените офисни площи, а добрата новина за компаниите е, че ще могат да си намерят по-добри и по-евтини офиси от тези, които обитават в момента.

www.capital.bg

0
May
21

С Лъчезар ИСКРОВ, новият (стар) председател на Национално сдружение “Недвижими имоти”, разговаря Христо Николов. Преди дни Лъчезар Искров бе преизбран за председател на Национално сдружение “Недвижими имоти”. В организацията влизат над 400 агенции от цяла България. Искров бе преизбран единодушно - нещо невиждано в историята на сдружението.

- Как си обяснявате стопроцентовата подкрепа за вас, г-н Искров?

- На дебатите преди вота се препотвърди главната цел на сдружението - регламентация на професията “брокер на имоти”. Всички осъзнават нуждата да бъдем конкурентни и да отговорим на високите изисквания на клиентите. Целта не е да се ограничи възможността за правене на бизнес, а да се създадат условия с него да се занимават професионалисти.

- Не закъсняхте ли с регламентацията?

- Година след година имиджът на брокерите пострада - в резултат на измамите, на случайните хора в бранша, без квалификация, “долетели” от други професии. А имотите са специфична материя. Европейската комисия скоро ще приеме специален стандарт за посредническите услуги и това говори за високите изисквания към професията. Щом главната институция на общността се ангажира с проблема, България не може да остане по-назад.

- Гилдията ви оказа доверие, за да довършите започнатото по време на първия ви мандат. Кой приоритет е в най-напреднала фаза?

- Ако разглеждаме регламентацията на посредническите услуги като съвкупност от изисквания, най-напреднала е работата по сертификацията на агенциите. Технически комитет пише правилата на базата на проекта за европейски стандарт. Идеята е всяка агенция да докаже, че отговаря на професионални изисквания. Най-общо това ще включва задължително обучение и полагане на изпит. Кандидат-брокерите ще учат основни закони, свързани с недвижимите имоти. Ще се запознават с кредитиране и застраховане, методи за оценяване, видове строителство, маркетинг и др.

- Следващият ви приоритет?

- По-спорен в бранша е въпросът със задължителната застраховка “Професионален риск”. При нея има финансови условия, които може да не са приемливи за всички, особено в период на криза. Част от посредниците си казват: “За какво ми е? Толкова години съм работил без застраховка…”.

- Какво ще гарантира застраховката, с какво ще направи по-сигурен имотния пазар?

- Ако брокерът е предизвикал щета за страна по сделката, застрахователят ще възстанови сумата или част от нея. И клиентът ще бъде обезщетен. Хората, които искат да получават качествена услуга, трябва да изискват. Първо, да работят с професионалист. И, второ, да знаят какви са възможностите да бъдат компенсирани в случаи на щета. Така е в цивилизования свят. А не просто да кажеш на брокера: “Добър ден, искам да си купя килограм панелки.”

Голяма част от западните компании работят само с посредници, сключили застраховка. Това е задължително условие. Агенциите трябва да разберат, че ще спечелят, ако са застраховани. Защото така си отварят широко вратите за нови клиенти. Българинът има особена психика - ако може ще спести и една стотинка. Но пестейки я, ще загуби хиляди.

- Ситуацията на пазара е болна тема. Повечето агенции отчитат рязък спад на сделки и цени. Какво се случва?

- Привнесена или не, виртуална или слух, кризата е тук. Пазарът е замрял. Не влизат пари в сектора, няма сделки. Преди основната част от жилищата се продаваха с ипотечни кредити. При затегнатите условия и високи лихви естествено е пазарът да се приземи. Някои цени падат много бързо, защото инвеститори, които са взели кредит и са направили бизнес план със стойностите отпреди година-две, сега трябва да продават на безценица или да търсят друг начин да се измъкнат.

- Какво правят затруднените инвеститори?

- Които са калкулирали голяма печалба, я свиват. Които са силно зависими от кредити, дори предпочитат да са на малка загуба, отколкото да фалират. Много бяха надценените проекти в последните години, при които се реализираха неразумно големи печалби. Имаше надценяване на имотите вследствие на еуфорията. Сега виждаме как един пазар се саморегулира. Много хора казаха: “В имотите има супер печалба и ние ще строим”, предлагането превиши търсенето и цените се върнаха назад.

- Ще има ли добра новина за пазара през т. г.?

- Когато видят шестмесечните си отчети, банките ще отчетат сериозен резерв. При високите лихви по депозити за тях не е изгодно да държат парите. Ще започнат да раздават кредити и това ще съживи пазара.

- Възможно ли е скоро да се върнат абсурдните цени, надути покрай 5-годишната еуфория от влизането ни в НАТО, ЕС и икономическия бум?

- Спекулантите винаги използват събития от подобен род. Купили са терени евтино. Изведнъж влизаме в НАТО и насам се юрват маса инвеститори. След това влизаме в ЕС и идват още повече инвеститори. Тогава спекулантът иска да вземе тройна и четворна печалба. Помня, навремето се питахме какво ще стане след 1 януари 2007 г. Тогава казах, че присъединяването към ЕС вече е калкулирано в цените. Въпреки това на принципа на лавината имотите бяха набрали скорост и продължиха да поскъпват. Имаше планина от свободни пари, правеха се глупави инвестиции. Сега хората, купили жилища на много високи цени, не могат да се освободят от тях.

Преди 1-2 години беше обичайно да купиш лукс апартамент за 2000 и повече евро на кв. м. Сега той струва 1000 евро/кв. м - наполовина. Който е купил през 2008 г. със спекулативна цел, мислейки, че повишението на цените ще продължи още години, не позна. Както ще останат излъгани и които мислят, че ще купят без пари.

- В България е пълно с чужденци, които обикалят и търсят суперевтини имоти. Коментарът ви?

- Случващото се е част от играта на хората със свободни пари, търсещи спекулативни печалби. Пазарът се натиска психологически, като се говори, че кризата тепърва ще се задълбочава, че цените ще се сринат. Хората, които искат да купят на безценица, ще повтарят и потретват това, други ще им припяват. Те искат да купят България за жълти стотинки, на килограм. Някой им е казал, че у нас всичко е страшно евтино. Убеден съм, че ще удържим на натиска. В противен случай ще дадем възможност същите спекуланти да манипулират пазара след време и да вдигнат цените двойно и тройно.

- За да има нов скок на цените, трябват добри макроикономически новини. А безработицата у нас се увеличава, МВФ и ЕК прогнозират спад на икономиката…

- Прогнозите са относително нещо. Във всяка има доза желание да се повлияе в определена посока. Данните на Европейската комисия са притеснителни, но България продължава да бъде атрактивна за инвестиции в недвижими имоти. Особено за логистични проекти - географски сме така разположени, че е нормално да ги има. А ги няма. В един близък момент обаче същите тези проекти, за които говорим, че е логично да се случват, ще се реализират.

- И купувачи, и продавачи се питат стигнахме ли дъното на цените?

- Има първи признаци, че сме на дъното - например в последния месец не се забелязва нов спад на цените. Пазарът се балансира. Очакванията за срив при жилищата няма да се оправдаят. Почти сме стигнали момента, в който цените ще влязат в нормалните си граници.

- На общото събрание на сдружението се изказаха интересни мнения за панелните апартаменти. Според участници прогнозите, че цените на панелките ще се сринат, идват от предприемачи, които не могат да си продадат новото строителство. Така ли е?

- Не бих се съгласил изцяло с тезата. Строителните предприемачи може да имат интерес, но не ми е известно да коментират панелните жилища. Не това е тяхната болка. Но трябва да се признае, че продуктът “панелно жилище” няма тази стойност, която достигна м. г. И там властваше свръхеуфория. В Германия санираните жилища понякога струват повече от масивните. Но там става въпрос за саниране на цели сгради по начин, който променя качествено средата. Ефектът да си изолираш само твоя апартамент е малък. Похарчени пари. Стойността на имота скача, когато сградата е санирана изцяло. Важно е и сградата да се управлява. А не да предлагат “луксозни и скъпи” жилища в кооперации, където не могат да съберат левчета, за да се смени домофонната уредба или да се измажат стълбищата.

www.trud.bg

0
May
20

Пикът в цените на ваканционните имоти по българското черноморие беше достигнат още през есента на 2007г. когато предложения на високи ценови равнища съществуваха, но купувачите не бяха склонни дори да преговарят за повечето от тях. Същия този пик показа първи признаци и на пазара на жилища точно 12 месеца по-късно през есента на миналата година когато предложенията на строителите вече изглеждаха прекалено високи дори за по-платежоспособните българи. Цените  на имотите като цяло достигнаха своя таван, независимо от това дали сме в условията на световна финансова криза и на липса на ипотечни кредити без доказване на доходите.

Горният праг на възможностите на купувачите започна да проличава още преди година и половина когато хората не разполагащи с достатъчно средства кандидастваха едновременно за два кредита. Един потребителски заем, който да им осигури 10 или 20 процента капаро за имота и за ипотечен кредит с който да осигурят финансирането на 70 или 80% от стойността на сделката. Всичкото това бързане беше неизменно свързано с растящите цени на жилищата особено в големите градове където търсенето винаги е било най-голямо.

Строителите както и самостоятелните продавачи на отделни имоти в това число парцели, панелни апартаменти, къщи, търговски помещения и т.н. съвсем не бяха разбрали какво се случва на иначе много динамичния имотен пазар. Не и докато не стана ясно, че криза има и тя няма да ни отмине, но този факт все още не е известен на повечето продавачи. Прекалено бързата промяма на пазара не се харесва на собствениците на имоти, които са решили да ги продават особено на тези, които са обявили своята собственост на пазара през септември 2008г. Техните виждания за това, което се случва все още не са съвсем ясни и те много трудно се ориентират в новата обстановка.

Фазата на ориентиране в новата ситуация за продавачите минава първо през задължителна смяна на посредника при който е обявен имота под предтекст, че той не си е свършил както трябва задълженията спрямо продавача. Тази смяна обикновенно се случва най-рано на втория-третия месец от обявяването на имота за продажба в агенция за недвижими имоти.

Всичко се случва в 90% от случаите по един и същи сценарии – агента по продажбите консултира клиента си за пазарните цени към момента на пазара на имоти, цената никога не се харесва на продавача – не и преди да опита той да получи все пак максимума за своя имот и предложението на консултанта не се приема от първия път.

Брокера все пак за да не изгуби клиента си се съгласява да оферира имота му на малко по-висока цена, а понякога и на много по-висока от реална пазарна цена на която се сключват сделките в съответния район. Тук най-вече от страна на продавача на имота се пропуска факта, че монетата има две страни и емоционалната оценка, която всеки дава на своя дом не изглежда по същия начин в очите на потенциалния купувач.

Два-три месеца по-късно след подобна случка обикновенно продавача разбира, че не е бил в прав в преценката си за цената и отново отваря вестниците и интернет порталите за имоти за да разгледа цените в своя район и да се убеди, че все пак преценката му е била правилна. Статистическата гледна точка, която дават офертните цени на имотите затвърждава неговото мнение и единствената причина за нереализирания имот се оказва апоред него в агенцията за недвижими имоти обявила имота за продажба. Реакцията в 9 от 10 случая е една и съща – смяна на агенцията без дори тя да разбере. Същия този имот се появява в поне още 2-3 агенции за продажба обикновенно с лека корекция в цената от около 1000 евро, което с нищо не би променило търсенето дори в активен пазар.

Втората стъпка в нелекото ориентиране на динамичния пазар на имоти следва вече много по-скоро от колкото първата. След като първите 3-4 месеца са безвъзвратно изгубени в очакване на огледи веднъж месечно продавачите започват да разбират, че първоначалните им планове няма да се осъществят. Тук именно е и разковничето – в началото всички оглеждат пазара повърхностно в началото и набелязват своите цели, а те в повечето случаи се оказват малко по-високи.

Например с продажбата на тристаен панелен апартамент се цели покупката на двустаен ново строителство и ако може в по-добър район, но ако може и с по-голям хол като този на стария тристаен… Желания район обикновенно се оказва с малко по-високи цени и това именно е втория ориентир при формирането на цената на имота обявен за продан, а първия са офертните цени в района където се намира жилището на продавача.

Този погрешен поглед върху картинката определя първоначалното ценообразуване, което води след себе си първите няколко месеца на лутане на пазара. Тогава идва ред за нова смяна на цената с тренд надолу, отказ от продажбата на апартамента или пускането му под наем. Част от продавачите обаче знаят за ориенталските навици на българите при купуване задължително да има пазарлък и решават все пак да задържат офертната си цената още няколко месеца, но вече при тях готовността за коментар на цената се променя драстично в сравнение с миналия период от 4-5 месеца от колкото време имота им е на пазара.

Третата стъпка от страна на продавачите се поема само ако те са притиснати от обстоятелствата и продажбата на имота им е единствено решение за тях. Тогава приемането на съвети за реалната пазарна цена на имота се приемат много по-лесно, огледите зачестяват и сделката идва не след половин година, а след около месец-два.

До тази стъпка обаче се стига много по-трудно, защото горчивото усещане, че все пак можеш да получиш повече пари своя имот играе решаваща роля в поведението на всеки един собственик на недвижим имот в България. Същото това горчиво усещане обаче от страна на купувачите, че могат да не направят добра сделка ако купят толкова скъпо започна да променя пазара през есента и го превърна от пазар на продавачите в пазар на купувачите. Също така и кризата даде своето рамо в подкрепа на гласа на купувача след като стана ясно, че и ипотечните кредити без доказване на доходи вече ще бъдат много по-ограничен риск от страна на банките.

Всичко това започна да се осмисля по-трезво, но все още купувачите са колебливи поради нагласите, че имотите може да поевтинеят още. През лятото на 2007г. продавачи на имоти се отказваха да продадат апартаментите си непосредствено преди подписването на предварителен договор под предтекст, че са чули, че техен съсед е продал същия апартамент като този техния, но с десетина хиляди евро повече и те ще искат по-висока цена за имота си. Сега ситуацията е коренно различна и купувачите са тези, които се отказват в последния момент в очакване да им се отстъпи още от цената на имота, защото са видяли друг още по-изгоднен…

Антон Илиев ТБМ2 /Люлин/ www.tbm2.net

www.imoti.net

0