May
18

Брокери отчитат срив на пазара на имоти в Слънчев бряг. Икономическата ситуация, презастрояването и лошата инфраструктура изгониха купувачите и цените паднаха драстично. Много от сделките се сключват при 50% по-ниска цена от предварително обявената.

Масовото застрояване и невъзможността на строителните фирми да завършат обектите, които са започнали, принуждава инвеститорите да ги продават на безценица.

“Това е причина за предлагането на имоти на цена почти на себестойност, понякога и под тази. Само и само да се придобият средства, с които да бъде завършен незавършеният обект”, посочи Иван Червеняков, управител на фирма за недвижими имоти.

Друга причина за свръхпредлагането, което допълнително сваля цената, е оттеглянето от пазара на ирландците и англичаните, които от купувачи се превърнаха в продавачи на имоти.

“В случая няма никакво значение цената, на която са ги придобили. Има значение цената, която им се предлага. В този смисъл, те са готови да ги продадат и на половината от цената, на която са ги закупили”, каза Червеняков.

Според брокери, руски и израелски компании се възползват от напрежението на пазара и изкупуват жилища в курорта почти на килограм. Те плащат в брой и диктуват цената.

Така при стабилизиране на пазара, те ще реализират висока печалба. В момента жилища в Слънчев бряг струват по-евтино от апартаменти в крайните квартали на Бургас. Висока цена държат единствено луксозните имоти с добра локация край морето и допълнителни екстри.

От консулската ни служба в Москва съобщават, че през тази година се издават средно по 350 индивидуални визи дневно - на собственици на недвижими имоти и на руски бизнесмени.

Брокери на недвижими имоти казват, че в замръзналия кризисен пазар 80% от бизнесът им е с руснаци. Комплексът, който виждате зад мен е изкупен основно от руски граждани. Търсят се както луксозни имоти по Черноморието и в зимните ни курорти, така все по-често и жилища.

www.profit.bg

0
May
15

Как можем да намерим изгодни имоти, да договорим най-добра цена, от какви грешки трябва да се предпазват купувачите на имоти в настоящите кризисни времена. Своите съвети ни предостави Бългериан Пропъртис:

1. Използвайте кризата максимално.

Криза на пазара на имоти се случва относително рядко. Имотите в големите градове винаги ще се търсят за живеене. Имотите винаги са сигурно убежище за инвеститори, които не желаят да поемат риск. Така че, не се колебайте дали покупката на имот по време на криза си заслужава. Действате именно сега, защото подобен момент може би няма да има никога повече.

2. Изберете правилния момент.

Падането на цените не става за една нощ. Това е процес, който протича обикновено няколко месеца. Купувайте, когато цените са достигнали дъното. Трудно е да се определи къде точно е дъното, затова се обърнете за съвет към вашия доказан консултант по недвижими имоти.

3. Преценете силите си.

Когато цените паднат, вие ще се почувствате много по-богат с парите, с които разполагате. Ще видите, че сега можете да купите с разполагаемия си бюджет много по-голямо жилище. Все пак, не се надскачайте, а преценете добре възможностите си. Не забравяйте, че собствеността върху имот означава немалки постоянни разходи за поддръжка и данъци.

4. Купувайте качествени имоти.

Не се подлъгвайте по ниските цени на определени имоти. Гледайте какво купувате. При криза най-бързо и най-много падат некачествените имоти и тези с лошо местоположение. Похарчете повече, но изберете качеството.

5. Купувайте имоти, оферирани под пазарната цена.

По време на криза е трудно да се определени каква точно е пазарната цена. Все пак, макар и по-рядко, при достатъчно търсене или добър късмет можете да намерите имоти, оферирани за продажба на цени по-ниски от подобни конкурентни оферти. Причините за това може да са различни - например спешна нужда от пари, желание за бърза продажба, подценяване на пазара и др. Опитайте се да идентифицирате такива имоти и ако те са качествени, тогава купувайте именно тях, защото инвестицията е максимално добра.

6. Имате ли нужда от този имот?

Ако сте изпечен спекулант в недвижимите имоти, тогава игнорирайте този съвет. По време на криза на пазара на имоти твърде често съществува криза и при много други отрасли в икономиката. Бъдещето е несигурно. Ето защо, вземете решение да купувате, само ако наистина имате нужда от този имот и само ако наистина можете да си го позволите.

7. Ограничен избор от имоти.

Имайте предвид, че по време на криза много продавачи изтеглят офертите си от пазара и решават да изчакат по-добри времена за продажба. Особено често това се случва с качествени и луксозни имоти. Ето защо, по време на криза изборът на оферти за продажба е ограничен.

8. Луксозните имоти по време на криза.

По правило цените на тези имоти не падат или падат най-малко при сътресения на пазара. Рядко излизат луксозни имоти под пазарна цена дори по време на криза. Все пак, ако имате късмет, може да се сдобиете с такъв имот на добра цена.

9. Покупка “на зелено” по време на криза.

Твърде вероятно е най-добрите офертни цени, които срещнете по време на криза, да са за имоти в строеж. Рискът при покупка на строящи се имоти е голям, тъй като достъпът до кредитен ресурс е ограничен и е възможно строителният предприемач да не може да довърши сградата.

Все пак, ако искате да се възползвате от ниските цени “на зелено”, проучете предприемача, направете безупречен договор и стартирайте с максимално ниска първоначална вноска. Поискайте да платите по-голямата част от цената накрая, при по-напреднал етап на строителството.

10. Договорете най-изгодната цена.

Как да постигнем най-ниската възможна цена при преговори с продавача? Ако сте решили, че харесвате имота, то е редно да направите всичко възможно за да получите най-добрата цена. Продавачите обикновено залагат резерв в офертната цена, който могат лесно да свалят при преговори. Тази отстъпка ще получите без особени проблеми. Трябва обаче да опитате да получите допълнителна отстъпка. Формулата за това се изразява в сериозни намерения и добри познания за имота. Демонстрирайте на продавача, че сте сериозен купувач, харесвате имота и сте готови да платите за него, но не обявената цена, защото познавате добре имота и неговите характеристики.

Преди да пристъпите към преговори, направете всичко възможно да проучите детайлно имота и неговата история. Опитайте се да разберете за някакви скрити отрицателни характеристики, които да използвате като оръжие при преговорите и убеждаването на продавача, че имотът заслужава по-ниска цена. Разберете от колко време имотът е офериран за продажба - колкото по-дълго е стоял на пазара, толкова по-склонен на отстъпки ще е продавачът. Опитайте се да разберете каква е причината за продажбата - ако това е спешна нужда от пари, тогава продавачът ще е по-склонен да намали още цената. Всичко това можете да използвате при преговорите.

www.profit.bg

0
May
13

30 000 евро дълго време бяха малко пари за покупката на имот. Те не стигаха нито за гарсониера, нито за студио или ателие, независимо дали е панел или ново строителство. Да не говорим за по-голямо жилище. С бума цените отхвръкнаха до небесата. Стана невъзможно на хората с ограничени спестявания и достъп до малък кредит да си купят нов дом. Преди 1-2 години дори и за най-малките жилища от по 40 кв. м в София и Варна трябваше да се приготвят поне 40 000 евро.

По това време цените и в крайните квартали на София като Дружба и Люлин бяха стигнали и дори надхвърлили 1000 евро/кв. м. Панелките се търгуваха обикновено по-скъпо от новостроящи се апартаменти. На последните пък им се вдигаше цената заради общите части, които надуваха квадратурите понякога с 20 и повече процента. Сега обаче същите жилища, за които бяха нужни над 40 000 евро, могат да се купят с около 10 000 евро по-малко - сума, която може да се използва за довършването и обзавеждането им например.

Но все пак дори цената на много добър и голям апартамент да ви изглежда твърде примамлива, бъдете внимателни, съветват брокерите. Може да става дума за проблемен имот - например ново строителство, което не може да получи разрешение за ползване, или стар апартамент с много собственици или дори тежести. Какво се предлага? На цена от около 25 000 до 30 000 евро може да се купи гарсониера в различни квартали на София. Площта обикновено е около 40-45 кв. м. Има предложения за панел, ЕПК, имоти в строеж и дори вече готови тухлени жилища с акт 16, но с по-малка квадратура или на лошо място.

Панелен 1-стаен в Обеля с площ 46 кв. м се продава за 29 000 евро, сочи справка в сайтовете за имоти. Това прави по около 630 евро/кв. м. В цената влизат обзавеждането и паркомясто.
С 2000 евро по-малко се искат за гарсониера в Люлин 5 от 48 квадрата. В обявата пише, че е близо до училище. В съседния 7-и микрорайон се продава панелно жилище от 47 кв. м срещу 25 800 евро.

Има и оферти за новостроящи се апартаменти. В Овча купел например може да се купи 1-стаен с площ 37 кв. м на цена 25 000 евро. Очаква се строителството да приключи през 2011 г.
В сграда на груб строеж в Люлин 10 се продават жилища с площ около 50 кв. м срещу 26 000 евро.
Близо 30 000 евро се искат за апартамент в строеж в Левски Г. Той е с големина 46 кв. м.
В Студентски град също има предложения за 1-стайни жилища в новостроящи се сгради. Там гарсониера от 41 квадрата се продава за 27 900 евро.

В български сайт се продава дори апартамент в Берлин срещу 27 000 евро. Той е с обща площ 30 кв. м и се намира в тухлена добре поддържана сграда в широкия център на града. Според офертата имотът може да се купи с инвестиционна цел, като възвръщаемостта от отдаване под наем е 7-10 г.

Във Варна предложенията също изобилстват и все повече се увеличават.
Срещу 26 000 евро може да се купи 1-стаен в кв. Цветен. Той е в новопостроена сграда с акт 15. Очаква се до месец да е с разрешение за ползване. В кв. Владиславово има новостроящи се апартаменти и за под 20 000 евро. Те са в сграда на груб строеж и са с площ около 40 кв. м. Цените на по-големите апартаменти стигат до 26 000-27 000 евро.

www.24chasa.bg

0
May
13

До 5 пъти повече пари за асансьор, електрическо осветление и портиер ще плащат собствeниците на офиси, кантори, лекарски кабинети, магазини и ресторанти във входовете. Кучето, котката, златните рибки, тарантулите и всички останали домашни любимци вече ще бъдат вписвани в книгата на собствениците. Това гласи влезлият в сила от 1 май Закон за управление на етажната собственост, пише “Стандарт”.

Домова книга ще трябва да водят всички входове и кооперации, в които има повече от три жилища. Освободени от изискването на закона ще са само притежателите на апартаменти в затворени комплекси, за които важи договорът, сключен с инвеститора. В книгата задължително ще се вписват трите имена на собствениците, членовете на домакинствата, както и наемателите. Регистрацията става до 15 дни след промяна на собствеността или на обитателите.

Сред най-важните акценти в закона е възможността съседски сдружения да кандидатстват за финансиране по различни програми за обновяване на сградите. Така могат да се вземат пари от Европа или от националния и общинските бюджети, които се отпускат за саниране или подобряване на енергоефективността. За да ги получат, собствениците трябва да регистрират сдружение по закона за юридическите лица. За това е нужно съгласието на всички комшии, което се декларира на учредително събрание. Управителният му съвет обаче се избира с гласовете на половината. Сдружението се прекратява, когато дори един собственик го напусне.

Ако закупите дом, чийто собственик е бил в подобно сдружение, вие наследявате членството му. Не може да излезете от него, ако за сградата има одобрен проект за финансиране на етажната собственост. Това важи до изтичане на гаранционния срок за обновяването. Друг съществен момент от закона е, че съседите получават голяма власт да се саморазправят с нарушителите на обществения ред в кооперацията. Те могат да налагат глоби и дори да изгонят провинилия се от дома му. Ако 75% от представителите на идеалните части гласуват, собственикът ще е длъжен да напусне апартамента си за срок до три години. За това време му остава единствено възможността да го отдава под наем.

До 150 лева глоба могат да ви наложат съседите, ако не спазвате правилата на входа. Ако правите ремонт на банята, дъщеря ви се учи да свири на пиано или разгоненото куче вие посреднощ - трябва да предупредите предварително, иначе комшиите могат да поискат санкцията. Според текстовете на закона глобата отнася съсед, който “създаде безпокойство, по-голямо от обичайното” за другите собственици и обитатели. Ако семейните скандали у вас са ежедневие, едва ли ще ви се размине. За същите нарушения юридическите лица отнасят санкция от 200 до 500 лв. За неизпълнено задължение по смисъла на закона глобата е стотачка за физическо лице и до 350 лева за фирма.

По-голяма санкция грози членовете на управителния и контролния съвет на съседската фирма. Ако не изпълнят добросъвестно поетите ангажименти, те ще трябва да извадят от джоба си до хилядарка. Управителите пък ще бъдат глобявани до 500 лв., ако пропуснат да впишат нови собственици или техните домашни любимци в домовата книга например. Всеки собственик на апартамент в сграда с режим на етажна собственост може да обжалва диктата на мнозинството в съда. Това трябва да стане до две седмици след приемането на спорно решение. Ако районният съд не постанови прекратяване, решението влиза в сила веднага. Преди да ви прогонят обаче, съседите трябва да докажат, че не сте спазвали вътрешния ред или сте застрашили целостта на сградата. Можете да предявите иск срещу комшии и ако сте ремонтирали общите части за своя сметка, а те не са ви изплатили услугата.

До 5 пъти повече пари за асансьор, електрическо осветление и портиер ще плащат собствeниците на офиси, кантори, лекарски кабинети, магазини и ресторанти във входовете. За разлика от влиянието при вземане на решения разходите за консумативи се разпределят между собствениците не според размера на идеалните им части, а според броя на обитателите на жилището. За деца до 6 години такси няма да се дължат. За сметка на това ще дават сума колкото за член на семейството, ако притежавате домашно животно, което “подлежи на извеждане”, гласи законът. Ако ви се налага да отсъствате над месец от дома и предупредите комшиите за това, таксата ви за текущи консумативи се намалява наполовина за времето, в което не живеете в апартамента си.

Собствениците са задължени да провеждат общи събрания. Първото трябва да се свика до 1 ноември. Ако това не се случи, районният кмет ще принуди съседите да се съберат в срок от 3 месеца. Общите събрания са задължителни поне веднъж годишно. Те се свикват, след като собствениците на 20% от идеалните части поискат писмено това. Ако управителният съвет не го направи, собствениците може да се жалват на районния кмет, който трябва да насрочи събранието до 2 седмици. Минималният кворум е 67%. Ако той не се събере, след час събралите се комшии могат да взимат спокойно решения. Те са за размера на нужните разходи за ремонти и консумативи, за разрешения за поставяне на реклами върху сградата, даване право на строеж, отдаване под наем на общи части. Дневният ред обаче трябва да е предварително обявен, въпреки че законът оставя вратичка за “неотложни случаи”.

Общите събрания не могат да се провеждат от 15 юли до 15 септември, както и на официални празници. Те избират управители и контролни органи. По договорка те работят срещу заплащане или безвъзмездно. Съседите не могат да откажат да участват в управителните или контролни съвети освен ако не докажат, че са физически възпрепятствани или твърде заети.

www.dir.bg

0
May
13

За втори път през 2009 г. купувачите на имоти ще бъдат неприятно сюрпризирани от увеличението на разходите при сделка. От 1 януари тази година с 50 на сто скочиха данъчните оценки на недвижимите имущества в цяла България. Това доведе в много случаи до плащане на по-висок местен данък, който е с най-голяма тежест в разходите за покупка. В София ставката остана 2,5% от стойността на покупката, а оценките нараснаха с 50%, което автоматично повиши с 50% дължимия местен данък при сделка.

В други градове като Варна обаче данъкът при възмездно придобиване на имущество бе намален от 3% на 2,6%, за да се компенсира драстичното увеличение на оценките. Но дори и там се повишиха другите пера при сделка.   По-високите данъчни оценки през 2009 г. “оскъпиха” с 50% такса “вписване” (0,1% от сумата), както и нотариалните такси. В зависимост от размера на сделката таксите, събирани от нотариусите, се увеличиха от 12 до 38%.

Юлска жега

След месец и половина, от 1 юли, нотариалните такси ще бъдат повишени отново. Този път причината не се крие в данъчните оценки. Променя се тарифата към закона за нотариусите. Решението бе взето от Министерския съвет и се очаква да бъде обнародвано до дни.

Увеличението на таксите е необходимо за повишаване качеството на нашата работа, за изграждане на модерен нотариат чрез създаване на информационна система, свързана с кадастър, имотен регистър, ЕСГРАОН, МВР и др. Това се казва в коментар на Димитър Танев, председател на Нотариалната камара (виж карето долу).

Идеята е да бъдат създадени електронни регистри на завещанията и пълномощните, с които да се сведе до минимум възможността за имотни измами. Нотариусите мотивират увеличението и с факта, че за последно тарифата им не е променяна от десет години (бел. ред. - оттогава неведнъж се повишиха данъчните оценки, което рефлектира и върху нотариалните такси).

Има и друга, неофициална причина за вдигането на нотариалните услуги. Това е сривът на сделките с имоти от половин година. Ако преди нотариусите едва смогваха да изповядват покупко-продажбите, то сега работата им намаля в пъти.

Равносметки

За купувачите на имот след 1 юли 2009 г. има добра и лоша новина. Положителната е, че могат да си намерят по-евтини жилища в сравнение с цените от 2008 г. Лошата е, че за година време таксите и данъците по сделката нараснаха с повече от 1/2.

Сметките показват, че брутните разходи при покупка на имот скочиха между 54 и 61 на сто в зависимост от данъчната оценка. Пример - за жилище с оценка от 50 000 лв. през 2008 г. са се дължали общо 1682,2 лв. при сделка. Ако същият апартамент бъде купен след 1 юли т.г. ще се платят почти 1000 лв. отгоре за данъци и такси - 2676,6 лв. Разходите нарастват за периода с 59,1%.

“Подкрепям разумното увеличение на нотариалните такси, при условие че бъде изградена информационна система, която да гарантира правото на собственост и да насърчи инвестициите в имоти”, коментира Симеон Пешов, председател на Камарата на строителите в България.

“Пълномощните и завещанията са едни от най-рисковите документи от гледна точка на сигурността на пазара на имоти. Затова има логика нотариалните такси да се повишат, стига парите действително да се отделят за гарантиране на правото на собственост. Това би било в полза на всички участници на пазара”, добави Лъчезар Искров, председател на Национално сдружение “Недвижими имоти”.

www.trud.bg

0
May
13

На пазара на недвижими имоти цари оживление, въпреки че спадът в цените е около 25-30 процента, твърдят брокери. Според тях дъното вече е достигнато и имотите няма да падат допълнително. Въпреки че сделките са по-малко в сравнение с миналата година.

Върху цените обаче влияние оказват както обективни фактори, като цени на земята и материалите, така и чисто психологически фактори, като желанието да се купят имоти на ниски цени

“В България има пари и в огромна степен тези живи пари оказват натиск върху цените на имотите. Според мен обаче вече сме стигнали дъното на цените, тъй като оттук нататък понижението би означавало продажба под себестойност”, каза Лъчезар Искров, Председател на Националното сдружение недвижими имоти.

Не са изключени и такива варианти само от притиснати инвеститори, казват хора от бранша. В момента сделки се реализират само със жилища, което значително са намалили своята цена. Сериозен фактор за случващото се е свитото ипотечно кредитиране от банките. Браншовиците обаче очакват този проблем да се реши в следващите няколко месеца

“Много вероятно във втората половина на годината, да се засили кредитирането, което ще доведе до оживление на пазара”, каза Искров.

Според експерти замразяването на голяма част от инвестиционните проекти ще създаде в бъдеще дефицит на ново строителство. В момента средната цена в столицата е около 1000-1100 евро

“Поне до края на годината не очаквам да има сериозно повишение, но не очаквам и спад средната цена”, каза експертът. Всичко обаче ще зависи накъде ще тръгне пазара.

www.profit.bg

0
May
13

Понижение на цените на имоти има, но това се отнася предимно за панелни жилища, жилища без Разрешение за ползване и имоти в квартали с лоша инфраструктура. Това съобщават от Fincity. Такива имоти са оценявани от експерт оценителите по-ниско, което заедно с изискването за по-голямо собствено участие от страна на клиента води до намаляване на средната сума на отпусканите ипотечни кредити.

При старите монолитни жилища и качествено построените нови сгради, не се забелязва спад на цените. В пълна сила това важи за централните квартали на големите градове. През април се наблюдава оживление на банковия пазар в сравнение с миналия месец. Това важи, както за потребителските, така и за ипотечните кредити. Предоговарянето и рефинансирането на кредити, изтеглени преди година, става все по-популярно. Средният ипотечен кредит за страната от началото на годината, обаче е намалял като сума. Ипотечните сделки за покупка сключени през април с помощта на Fincity, са се случили на цени без промяна. Това се обуславя от предопределеното търсене на жилища с Акт16 и/или старо строителство.

С оглед на по-лесния достъп до банково финансиране хората, които искат да купят ново строителство, изчакват сградата също да има Разрешение за ползване и след това пристъпват към сделка. Предвид оттеглянето на банките от финансирането на строителство, това се явява основно условие даващо сигурност на купувача, че може да ползва имота в кратки срокове. Средният потребителски кредит за месец април е 7.400 лева, с 500 лева по-малко от месец март, което обяснява и намаляването от предишния месец на желаните срокове – 3 и 5 години.
От анкета публикувана на www.fincity.bg може да си види мнението на публиката, относно промяната на цените на недвижимите имоти. 29.57% смятат, че цените на имотите са се понижили с до 10%. 19.13% смятат, че има спад до 20%. Същият процент са и хората, които мислят, че цените са спаднали с до 30%. 6.09% мислят, че цените са се понижили с над 40%, а 18.70% смятат, че няма понижение на цените на недвижими имоти. Водещите банкови оферти, според Fincity са на ДСК –потребителски кредит без поръчител с удостоверяване на доход в лева и Уникредит Булбанк потребителски кредит без поръчител, с превод на работна заплата за срок над 5 години в евро.

В ипотечното кредитиране, при левовите кредити начело е ОББ с офертата си за кредити в лева. Водеща при евровите оферти е Алфа Банк Ипотечен за покупка, строеж и довършителна дейност (с фиксирана лихва за 1 год.). През април най-предпочитаният левов депозит е Растяща лихва на Уникредит Булбанк, а при евровите – 12 месечния Свободен депозит на Първа Инвестиционна Банка.

www.dir.bg

0
May
8

Американските и европейските банки не са жертви на финансовата криза, която избухна в САЩ през 2008 г., а са виновни, за това, че преднамерено са я предизвикали, твърди американска асоциацията на разследващи журналисти.

Организацията “Center for Public Integrity” преценява на 25 кредитните институции, отпуснатите от които рискови кредити са в основата на ипотечната криза, която избухна през 2007 г. и предизвика икономическата криза.

Повечето от тези институции са собственост на американски и европейски банки или не биха могли да отпуснат тези рискови кредити без съгласието на банки, посочва организацията.

“Мегабанките, които финансират индустрията на кредитите не са били жертва на изненадващ срив във финансовия сектор, както те понякога твърдят”, обяснява изпълнителният директор на тази организация Бил Бъдънберг. “Тези банки по напълно предумислен начин са улеснявали финансирането на заеми, които сега заплашват финансовата система”, добавя той.

Това изследване е публикувано в момент, когато Камарата на представителите трябва да одобри днес законопроект, предвиждащ създаването на независима анкетна комисия, по модела на създадената да разследва атентатите от 11 септември 2001 г., която да разгледа причините за икономическата криза.

“Center for Public Integrity” посочва, че е проучил данните на американското правителство за близо 7.2 млн. рискови кредити, раздадени между 2005 и 2007 г. точно преди да се спука ипотечния балон.

Изследването показва, че тези 25 ипотечни кредитни институции са работили с близо 1 трлн. долара, което е близо 72% от раздадените ипотечни кредити на не особено стабилни кредитополучатели.

Най-малко 21 от 25-те финансови къщи са били финансирани от банки, подпомогнати от американското правителство, а 11 от тях са платили големи суми, за да избегнат съдебно преследване за злоупотреби.

Четири от тези финансови компании са получили директно публично финансиране, сред тях - застрахователната AIG и банка Citigroup. Сред останалите цитирани банки фигурират британските HSBC и Barclays Bank.

Като пример за тези твърдения - бившата най-голяма американска компания за ипотечни кредити “Countrywide Financial”, изкупена през 2008 г. от “Bank of America”, за да й се спести фалита, е раздала най-малко 97.2 млрд. долара рискови заеми, според авторите на изследването.

Банките са реализирали огромни печалби, а техните ръководители са печелели съответните премии докато пазарът с ипотечните кредити не се срина не се срина”, сочи изследването.

www.profit.bg

0
May
7

2,5 пъти паднаха за последните 12 месеца средните офертни цени на земеделската земя около Балчик. Това сочи статистиката на сайта за недвижими имоти www.imoti.net. Сега терените извън регулация около морския град се оферират от 5 до 30 евро за квадрат. Най-евтиното парче земеделска земя се продава на пътя за Каварна за 2600 евро. Най-скъпо - за 390 000 евро, се оферира нива от 13 дка на 5 км от града.

Терените за застрояване в Балчик и около него са поевтинели с 8% за последните 12 месеца и сега се оферират в широки граници от 80 до 594 евро за квадрат, сочи още статистиката. Най-ниската обявена цена от 40 800 евро е за петно от 510 квадрата на пътя за Добрич с разрешена плътност на застрояване от 40%. Най-много пари - 42,5 млн. евро, се искат за терен от 272 800 квадрата, разположен в недовършения комплекс „Бялата лагуна”. Проектът е с одобрена плътност на застрояване от 35 на сто. Най-високата оферта за единица площ е за парцел от над 13 400 квадрата в Ботаническата градина на Балчик. За него имало проект за изграждане на 190 апартамента и обявената цена за имота е 8 млн. евро без ДДС.

За последните 12 месеца средните цени на терените в регулация във и около Кранево са паднали с над 18 процента, а на нивите са се увеличили. Сега петната за застрояване около Кранево се оферират от 29 до 200 евро за квадратен метър. Най-ниската оферта от 16 000 евро е за малък парцел от 560 квадрата във вилната зона. Най-много пари - 4 млн. евро, се искат за голям терен от 20 000 квадрата близо до плажа. Най-евтината нива около селището, чиито жители преди време недоволстваха от евромрежата „Натура 2000″, сега се оферира за 19 900 евро. Най-скъпият земеделски имот, който се продава, е с площ 60 дка и обявената му цена е 3,6 млн. евро.

В района около Албена офертите за продажба на ниви варират от 19 до 131 евро за квадрат. Най-ниската от 320 000 евро е за имот от 17 дка. Най-високата е за нива от 22,7 дка, за който се искат 2,977 млн. евро. Последната оферта е в сайта повече от година. Терените в регулация край курорта се оферират от 52 до 119 евро/кв. м. Най-евтиният парцел се продава за 170 000 евро, а най-скъпият - за 30,1 млн. евро. Най-високата оферта за единица площ е за терен с готов проект и разрешена плътност за застрояване от 50 процента.

Близо до най-северната точка на Черноморието ни - край Шабла, цените на терените за застрояване бележат застой, а при нивите се забелязва чувствителен спад от 50%, сочи статистиката. Регулираните парцели се оферират от 20 до 150 евро за квадрат, а нивите - от 2 лв. до 15 евро за кв. м.

В Каварна, където също има почнати или запланувани доста ваканционни проекти, средните офертни цени задържат равнищата от миналия май. Терените в регулация се предлагат за продажба от 24 до 70 евро за кв. м, а земеделските имоти - от 1 лв. до 80 евро за квадрат.

Предлагането е много повече от търсенето

Повече от година на пазара на земя в района на Северното Черноморие има застой, като основната причина е отливът на инвеститорите от Англия и Ирландия. Според брокери собствениците на земеделски земи се надяват да се появят купувачи, искащи да строят ветрогенератори. Едва ли скоро пазарът на терени по Северното Черноморие ще се раздвижи, защото търсенето на ваканционни апартаменти на практика е в колапс. В близко време няма голяма вероятност да дойдат повече купувачи от Русия и бившите съветски републики, от съседна Румъния или от други европейски страни. Предлагането още дълго време ще остава много по-високо от търсенето.

Засега трудно привличаме повече инвеститори, които да купуват имоти в нашите курорти не само за препродажба, но и за дългосрочно ползване. Малкото изключения са някои британски или ирландски пенсионери, но те купуват стари селски къщи за дребни пари. Малко вероятно е хората с повече пари да си купят апартамент или къща в курорт, докъдето пътят прилича на лунна повърхност, водопроводът няма достатъчен капацитет, канализацията е само на хартия, а токът спира доста често.

www.imoti.net

0
May
3

Положението не е толкова лошо, че да не може да стане още по-лошо. Това показва бърза справка на пазара на жилища през последните месеци. На продавачите на имоти първо им се наложи да проумеят, че цените могат и да падат, а след това че дори и на няколко пъти да свалят исканата сума, няма гаранция, че ще намерят купувач. Сега докато част от тях все още се успокояват, че ако не успеят да продадат апартаментите, то поне ще могат да закърпят бюджета с отдаването им под наем, пазарът им поднася поредната неприятна изненада. Но оказва се, че и това начинание няма да е толкова лесно и доходоносно, на колкото са се надявали.

Наемодатели по принуда

Основната тенденция на пазара на наеми, която от началото на годината наблюдават в посредническите агенции, е всеки, който не може да продаде дадено жилище, да го обявява за отдаване под наем. В резултат на това предлагането през последните месеци е нараснало рязко и цените, на които се сключват сделки, логично са тръгнали надолу.
Наблюденията на изпълнителния директор на “Адрес” Цветелина Тасева показват, че засега собствениците все още трудно приемат по-ниските нива и при офертите средният спад от началото на годината в София е едва 10%. След като имотът им остане празен няколко месеца в крайна сметка предпочитат минималната доходност пред никаква и са готови на компромиси.
Агенциите отчитат и увеличение на освободените жилища, които доскоро са били наети от фирми за техните работници. В общия случай това са имоти, в които са били настанявани строителни работници, които заради спада на инвестиционната активност в сектора се връщат по родните си места. Намалява и делът на новопристигналите в града.
“Още в началото на годината офертите започнаха да се увеличават. Срокът, в който реално се намира клиент, също се увеличи и така за последните три месеца офертите паднаха с 20%,” казва Мая Иванова от “Явлена”.

Ниските етажи на наемите

Различните агенции дават широк диапазон на спада - между 15 и 40%. От офертите обаче е видима по-малка промяна (виж таблицата), защото все още някои клиенти не са склонни на големи отстъпки. Най-голямо е намалението на наемите при масовите апартаменти в кварталите. Жилище, което до края на миналата година се е отдавало за 230 евро, вече четвърти месец не може да си намери нов стопанин за 180 евро, дават пример от “Адаптконсулт”. “Вече има двустайни апартаменти из кварталите, които се предлагат срещу месечен наем от 130 евро. Да, говорим за нисък клас жилища, но само преди месец такава цена беше немислима”, обяснява Благовест Балдев от “Адаптконсулт” и отбелязва, че това са нивата от 2006 г. По думите му, средната цена на която се сключват сделки, сега не се е променила драстично.
Двустаен апартамент в кварталите продължава да струва от 250 до 300 евро. Сега обаче за тези пари наемателите получават много по-добро жилище, отколкото биха получили преди три месеца, казват от агенциите.
Наблюденията на “Адрес” показват, че най-силно остава търсенето на малки жилища - от 45 до 75 кв.м, на максимално ниската за предпочитания район цена. В жк “Люлин” например, където агенцията е реализирала най-голям процент от сделките за наеми през първото тримесечие, за добра се счита цена около 200 евро.
Предпочитани продължават да бъдат двустайните жилища, като статистиката на посредническата агенция “Явлена” показва, че близо половината от сключените сделки за наем са именно за такъв тип апартаменти. Търсенето, както и досега, е основно за източни и южни квартали на столицата, но сега и предлагането там е най-високо заради интензивното строителство през последните години. В момента рязко се увеличи предлагането на необзаведени жилища, като обяснението е, че хората нямат пари да ги обзаведат. Миналата година бяхме свидетели на абсурди - почти на еднакви цени се отдаваха апартаменти със и без мебели. Разликата миналата година беше не повече от 10%, сега ножицата е около 30%, казва Мая Иванова от “Явлена”.
Най-голям е отлива от най-ниския клас апартаменти най-вече защото досегашните им обитатели или си тръгват от столицата, или отиват да живеят в по-качествено жилище за същия наем.
Спад има и в средния сегмент. “В момента няма клиент, който да даде за двустаен апартамент в центъра повече от 380 евро независимо колко добро е жилището. Трябва да е нещо свръх, за да го наемат”, казва Илиян Николов от RE/MAX България.

Апартаментът на шефа

Във високия сегмент на наемите агенцията “Лукс имоти” отчита слабо увеличение на предлагането на къщи под наем, но и все още слаб интерес към такива имоти. При апартаментите също няма коренна промяна. На пазара обаче за пръв път са се появили уникални жилища - на топ локация и с дизайнерско обзавеждане, чиято цена е сравнима с тази на апартамент в “Манастирски ливади”.
Търсенето е концентрирано основно към големи апартаменти с минимум 2 спални и 2 бани в централните части на столицата. Клиенти на този тип апартаменти са предимно чужденци - мениджъри на компании, които идват в страната, за да заменят други мениджъри или за да окажат допълнителна подкрепа на компаниите по време на криза. Този тип клиенти са изключително взискателни към качеството на имотите, екстрите в тях и местоположението - центърът е предпочитан. Наемите и в този сегмент също са паднали от началото на годината, но напоследък не се променят.
“Обяснението ми за сравнителната стабилност на този сегмент е, че предлагането не се е увеличило, а търсенето съвсем леко е намаляло. Освен това собствениците на този тип имоти не разчитат на приходите от наем. При тях осъзнаването на новите условия ще бъде по-бавен процес”, смята Благовест Балдев от “Адаптконсулт”.
И във Варна се наблюдава увеличение на търсенето на луксозни имоти под наем през април. Клиентите искат имот с минимум с 2 спални, до Морската градина или в централните части на града, а клиентите и тук са предимно чужденци, мениджъри на фирми. Като интензивност пазарът на наеми на луксозни имоти във Варна през април е по-активен от масовия пазар в по-ниския.

Новодомци

Добрата новина, поне за бизнеса на брокерите е, че търсенето, макар не и с размера на предлагане, също се е увеличило. Нещо, което не се наблюдава при продажбата на жилища.
Сегашните, по-ниски нива на наемите са изкушили много клиенти да започнат да търсят нови апартаменти на по-изгодни цени, показват наблюденията на брокерите.
Другата тенденция в момента е, че масово се предоговарят наеми надолу. “Мисля, че това е и коректният път. Ние намалихме с 15% наемите на апартаментите, които управляваме, след като през миналото лято ги вдигнахме с 10%”, казват от “Адаптконсулт”. Ако наемодателите не предложат подобни оферти, рискуват да загубят сегашните си обитатели и да гледат поне няколко месеца опустялата си собственост. А най-ниският доход все пак е от празния апартамент.

www.capital.bg

0