June
27

Няма как такава ни е работата - работим предимно с хора, защото имотите са на хора - тези, които ги купуват или наемат също разбира се са хора, а ние тези, които ги свързваме също сме хора, а хората грешат. Дали ние сбъркахме в този случай или не вижте сами тук в този линк към форума на Инвестор където днес наш приятел се натъкна на тази тема и ни се обади за да я прочетем.   Така и направихме и разбира се успяхме да отговорим на едностранчиво и угодно написаната дребна интрижка - написана от явно едни дребни душици - мушмороци или ако не са такива и нещо сме в грешка поне като такива се държат. Това, което винаги най-много ме е дразнело е наглостта. С нагли хора (нагъл е много по-висша форма на нахален) винаги ми е било трудно да съм близък, да общувам или да бъдат около мен - просто няма как да стане. Когато обаче попаднем на нагли “потенциални клиенти”, /защото клиент можеш да се наречеш едва когато си платиш това което консумираш/ няма как стискаме зъби и се опитваме да им угодим. Но все пак едно е да искаш, друго е да можеш, а съвсем трето е да го направиш. В случая ние имахме желание да угодим на тези припряни, изнеревени и гледащи ни твърде от високо младежи, опитахме да им угодим, но в крайна сметка не успяхме по ред причини и обстоятелства…

Оказа се, че излишно сме се напъвали, защото тепърва ще правим проучване дали случайно тези мушмороци с мизерната интрижка не са ни изпратени от едни други хора с цел да търсят начини да ни злепоставят… Те…онези “другите хора” не са измислени от нас да си се намираме на работа, а се съмняваме в едни точно определени, но докато не намерим конкретна връзка, която да свърже въпросните шушумиги с хората за които пиша няма да назоваваме имена, но всичко на този свят се връща при това със страшна сила…или поне така казват хората :)

ТБМ2 няма врагове - има само едни хора с които имаме вземане даване и всеки, който разгледа сайта ни ще се досети кои ли могат да бъдат пък тези хора :–)

Здраве да е! Тези наши съмнения са породени от изключително арогатното, нагло и агресивно поведение на въпросните дребни и интригантски душици, които УЖ бяха харесали имот, който се предлага от нашата агенция, а именнo ето това симпатично ателие в затворен комплекс.

Но още по телефона започнаха с голямото мрънкане, а на влизане в апартамента гледаха от толкова високо сякаш оглеждат ЦУМ, който им е предложен за продажба срещу 50 000 000 евро например…както и да е това изобщо не беше проблем просто ни направи впечатление колко изкуствено и превзето се държат, а все пак сме били на огледи със стотици клиенти и успяваме да уловим кога някой се престарава излишно и кога се държи нормално…

Да криза има в недвижимите имоти и да още не сме забогатяли достатъчно за да си преценяваме клиентите (но говорим за клиенти - не всеки е клиент) криво ли гледат или право… Но човек понякога и да иска да е безразличен не успява особено когато се заяждат целенасочено с него и се опитват да го унижават.

Ние подхождаме с доверие към всек, който иска да гледа имотите предлагани от агенцията ни. Има колеги, които си имат точно фиксирано работно време и си го спазват - наложили са си го като правило и никой не може да им каже нищо :) Ние сме една малка бутикова агенция, която се бори за всеки клиент, но не и на всяка цена - да така е работим 7 дни в седмицата с предварителна уговорка за почивните дни. Да не си изключваме мобилните телефони (възможно е да ни паднат батериите от много говорене, но остават така докато не се доберем до най-близкото зарядно устройство).

Да можем да ви уговорим за някои наши обекти оглед и в 21:30ч.. Да всяка наша оферта е подробно описана и с много снимки така, че ако идвате на оглед няма да е на сляпо и да не знаете какво ще видите! Да имаме прекрасен сайт. Да имаме си и хубав и доста четен блог с интересни теми, които подбираме почти всеки ден информирайки ви за това какво се случва на пазара на имоти. Да никога не предлагаме имот без преди това да сме го видяли лично на място (изключение правят няколко ниви)! Да често сме чували, че сме от малкото агенции, които се стараят така подробно да описват имотите, които предлагат за улеснение на клиентите си! Да можем да си правим реклама тук колкото си искаме пък да ни вярва който иска :–) Фактите са на лице! НО ДА НЕ можем да угодим на всяка щуротия и не можем да бъдем явно симпатични на всички - (то май такива хора няма никъде) така, че от сега предупреждаваме всички, които четат блога ни - хора ако не сте наясно със себе си, имате душевни проблеми, незнаете какво искате или си търсите с кой да се заяждате да знаете - сбъркали сте адреса…или както се шегуваме с един наш познат адреЗА :)) С тези словестни войни от биографичния филм на Еминем “8-та миля” поздравяваме тези, които се опитват да ни скапят името и им казваме - знаем кои сте и ви поздравяваме с неуспеха!

Темата ще има много голямо продължение!

5
June
27

Предприемачи ще получават 100% от цената на жилища на зелено чак след Акт 16. В условията на криза строителите на жилищни комплекси се принудиха да предлагат все по-атрактивни услуги на купувачите, като в същото време това не оскъпява имота. Вариантите в случая са няколко.

Вариант 1

Всеки, който е купил жилище във Флоримонт Младост, ще може да го върне след 2 години на инвеститора срещу сумата, на която го е взел, обяви пред в. Пари Силвия Иванова, мениджър продажби в строително-инвестиционна компания Флоримонт.

Вариант 2

Този вариант гарантира на купувачите, че няма срещу парите си да имат една зелена поляна. В този случай при сключване на предварителния договор за покупко-продажба парите на клиента се заделят в специална банкова сметка, до която обаче предприе-мачът няма достъп. Той ще ги вземе едва когато завърши жилищния строеж и сградата получи Акт 16. В този случай се подписва тристранен договор между клиента, продавача и финансовата институция, която финансира сделката. Тук клиентите трябвало много внимателно да следят за разходите на банковата сметка, в която са парите им. И двата варианта обаче гарантират на купувачите по-сигурна инвестиция.

Флоримонт Младост

Собствениците на апартаменти в комплекс Флоримонт Младост няма да загубят нищо, ако решат след години да си купят жилище другаде или пък не им харесва строителството, защото ние ще им го откупим на същата цена, която те са ни платили, допълни Силвия Иванова. Сега всички, които са си купили жилища на цени 1500 EUR за кв. м, ще загубят, ако ги продадат в условията на световна финансова криза. Апартаментите в комплек-са Флоримонт Младост се продават на цени от 720 до 810 EUR на кв. м. Според мениджъра по продажби те са най-ниските на пазара.

Комплекс Флоримонт се строи в Младост 4 в София. Той ще е с разгъната застроена площ от 24 000 кв. м и ще бъде на 10 етажа, 8 от които са жилищни. В сградата ще има 91 апартамента и 39 ателиета, 2 сутеренни етажа със 140 паркоместа, 17 магазина, 23 офиса. През март 2010 г. трябва да бъде завършена първата половина на комплекса, а година по-късно - и втората. Строителството е планирано така, че жилищата да нямат преходни стаи. Комплек-сът е в непосредствена близост до най-големия бизнес център в Югоизточна Европа - Business Park Sofia, най-големия кино- и развлекателен комплекс в София - Арена, хипермаркети Metro, Billa, Hit, Technopolis, Como, Princess Outlet и др.

www.pari.bg

0
June
27

Ако ще теглите кредит, или вече имате такъв, но се притеснявате как ще го изплащате, в случай че останете без работа в кризата, имате изход.

Вече има банки, които дават възможност да сключите застраховка срещу безработица. Тя защитава месечните вноски и размера на кредита, ако ви уволнят. Така няма да се нарушава семейният бюджет, нито близките ще се натварват със задължението, обясняват идеята банките.

Полицата се купува по желание на клиента в пакет с ипотечен или потребителски заем и включва още няколко риска - смърт, трайна нетрудоспособност и други. Обикновено тя покрива изплащането на кредита при безработица за определен срок.

Премията зависи от възрастта и пола на клиента, сектора, в който работи, вида и размера на кредита и т.н. При кредит към Пощенска банка например с месечна вноска 100 лв. застрахователната премия е между 3,59 и 5,75 лв.в зависимост от пакета. Очаква се интересът към този тип полици да се увеличи заради растящите притеснения на хората за работата и доходите им.

Засега “УниКредит Булбанк”, “Пиреос”, а от тази седмица и Пощенска предлагат услугата. При последната тя важи само за потребителските заеми. Партньор им е застрахователно дружество “Кардиф България”. Такъв продукт за защита на кредита подготвя и френската компания “Април” съвместно с “Ей Джи Кепитъл”.

www.24chasa.bg

1
June
25

Заемите се сриват като лавина. За първи път от 3 години общият размер на отпуснатите банкови кредити на фирми и граждани намалява, предаде Стандарт нюз. В края на май кредитният портфейл на банките е 48,7 млрд. лв., което е със 193 млн. лв. по-малко от края на април, съобщи Investor.bg, като цитира данни на БНБ.

Така за първи път от май 2006 г. отпуснатите нови заеми на гражданите и фирмите са по-малко от върнатите кредити. Въпреки свиването на кредитирането от октомври 2008 г. насам, достигащо до спад от 62%, общият размер на отпуснатите заеми досега се увеличаваше. Но явно тенденцията за свиване на кредитирането през май се е засилила. Заемите за фирмите в края на май са 30,422 млрд. лв., което е само с 15,4% повече от същия месец на миналата година. За пореден месец ръстът на кредитите се забавя. В края на април заемите за предприятията бяха с 20,5% повече от същия месец на 2008 г.

Годишният ръст на кредитите за домакинствата се забавя до 15,7%, като в края на май те са в размер на 18,3 млрд. лв. Делът на лошите заеми за гражданите нарасна до 5,27% през май 2009 г., като общият им размер е 817 млн. лв. През май 2008 г. този дял е бил 3,16%, или 450 млн. лв. При фирмите делът на лошите кредити се увеличава до 4,64%, като общият им размер е 964 млн. лв. През май 2008 г. делът им е бил 2,55%, а общият размер 466 млн. лв.

www.dir.bg

0
June
25

За много хора покупката на жилище “на зелено” в тези времена е хазарт, от който може да спечелиш (от ниската цена), но може да загубиш (ако предприемачът фалира). В някои западни страни предприемачите отдавна са намерили цаката как да спечелят доверието на купувачите и да им гарантират, че няма да си загубят парите. При сключване на предварителния договор парите на клиента се заделят в специална банкова сметка (ескроу). Предприемачът няма достъп до тях, докато не завърши жилището (както е по договор) и не получи акт 16. За целта се подписва тристранен договор “клиент - продавач - гарантираща институция” (бел. ред. - най-често банка).

Банката превежда парите на предприемача след представяне на нотариален акт за покупко-продажба и удостоверение за тежести за имота, от които да е видно, че купувачът е придобил правото на собственост. Така клиентът получава най-важното при т. нар. сделка “на гола поляна” - стопроцентова сигурност за парите си, ако, не дай си Боже, се случи нещо с инвеститора.

У нас ескроу-сметката е козът, с който компанията “Адамант капитал” се надява да привлече купувачи за бъдещия си комплекс във варненския кв. “Възраждане”. Той ще включва 280 апартамента, офис сграда и 13 търговски обекта.

“Схемата е с класическа ескроу-сметка. Включва трета страна - в случая различни търговски банки. Парите на клиентите ще стоят там до завършване на жилищата”, обясни Мариела Николова, търговски директор в компанията инвеститор. “Преценили сме, че това е единственият начин клиентите ни да се чувстват спокойни в период на криза и фалити на предприемачи”, допълни тя.

Основна тънкост, за която трябва да внимава купувачът, са разходите за откриването, поддържането и закриването на ескроу-сметката. От “Адамант капитал” успокоиха, че в техния случай те ще поемат въпросните разходи. Обикновено тази сума се плаща в началото - заедно с парите за имота.

“Разходите за ескроу-сметката могат да бъдат твърдо фиксирани - например 250 евро на година. Но могат и да са процент от депозираната сума, ако купувачът настоява парите му да се олихвяват. Не винаги обаче вторият начин излиза по-изгодно, трябва внимателно да се прецени”, коментира Димитър Савов, изп. директор на фонда “Бългериън ленд дивелъпмънт”. Компанията отдавна работи с ескроу-сметки - с чужденци, които купуват имоти във ваканционния им комплекс до черноморското село Рогачево.

Друг важен момент е какво става с парите, ако не се спазят условията в договора. Според Димитър Савов условията за освобождаване на парите се договарят директно между купувача и продавача. Може да се запише клауза, че ако продавачът (строителят) не изпълни в срок задълженията си според предварителния договор, банката се задължава в кратък срок да възстанови сумата на купувача в посочена от него разплащателна сметка.

Много рядко се дава възможност клиентът да може да изтегли парите си по всяко време. Например при покупка от обекта на “Адамант капитал” с подписване на договора наредителят се съгласява да му бъде ограничено правото на разпореждане върху сумата до датата на изтичане на договора.

“От три години използваме ескроу-сметките. Те бяха задължително изискване на англоговорещите клиенти. След като те преведат парите, банката по-лесно се съгласява да финансира строителството - това се явява един вид гаранция за нея”, коментира предприемачът Николай Пехливанов с обекти по Черноморието. При него разходите по ескроу-сметката се поемат от клиента и са близо 0,5% от внесената сума.

www.trud.bg

0
June
22

Заради кризата в пазара на имоти, през последните месеци става все по-изгодно да се живее под наем. Данните на големите брокерски фирми показват, че наемите на апартаментите падат. Ако живеете под наем, сега е моментът да предоговорите с хазяйна по-ниска цена. Много наемодатели са склонни да отстъпят от настоящите нива, а онези които не са, може да загубят наемателите си.

В една от големите фирми за недвижими имоти oбясняват, че спадът на наемите от края на миналата година до сега в различните градове варира между 13 и 25 на сто. Ако си търсим нова квартира, чрез преговори лице в лице, можем да свалим цената с още 5 - 10 %.

“В момента е изгодно да си наемат и по-голямо жилище за по-добър наем. Така че, ако са обитавали гарсониера, сега могат да се преместят в двустаен с малка разлика в наема или от двустаен да се преместят в тристаен.

Ако сте наемател, се намирате в доста добра позиция. Разбира се, всеки град и квартал са уникални. В София, например, най-значителен спад в наемите бележат централни квартали като “Витоша” и “Бъкстон”, докато в крайните - “Младост”, “Люлин” и “Надежда” наемите държат по-добри позиции.

Експертите прогнозират, че лекият спад в наемите ще продължи. Добра новина за всички онези, които си търсят ергенска квартира.

Източник:bТВ

0
June
20

Няколко банки във Велико Търново са изпомпани с над 1 милион лева от фалшиви ипотеки, правени от строителен предприемач. Финансовите институции погват 60-годишния Йордан Попов, собственик на строителната фирма ЕТ “Ликом”, който е пласирал многократно 50 апартамента в новопостроената кооперация в квартал “Бузлуджа” в старата столица.

През януари т.г. “Труд” алармира за скандала, гръмнал около далаверата. Оказа се, че имотната мафия има свои хора в съда. Измамите били извършени, след като в електронния регистър на Агенцията по вписванията не били отбелязвани промените при продажбите. С помощта на служителка били издавани удостоверения, че върху посочените апартаменти няма вещни тежести. Тогава десетки семейства изпищяха, след като се оказа, че са купили вече продадени жилища.

Установено бе, че 50-ината апартамента са изтъргувани по 2-3 пъти. В същото време Йордан Попов е залагал и ипотекирал целия блок пред различни банки. Сред ужилените са банка “Пиреос”, която е извадила изпълнителен лист срещу предприемача за 200 000 лв. Юнион банк също търси 200 хил., но евро. Интернешънъл Асет банк е ощетена с 300 000 лева. Изпълнителен лист са си извадили Банка ДСК и Българо-американската банка. Финансовите институции се обединяват и ще съдят Агенцията по вписванията по Закона за отговорността на държавата и ще предявят иск за 1 млн. лв. Още през януари след проверка в Агенцията по вписванията във В. Търново бе установено, че в далаверите е участвала Венета Сидерова, която бе дисциплинарно уволнена. В момента строителният предприемач се укривал.

www.trud.bg

0
June
17

20% ръст на запитванията за кредити отчете “Кредит център“ през последния месец, каза изпълнителният директор на “Кредит център“ Тихомир Тошев пред “Фокус“. По думите му това раздвижване е причинено от спадането на цените на недвижимите имоти.

Това, естествено, доведе и до повече реални сделки, тъй като част от купувачите на пазара успяха да договорят и да си намерят жилища на доста добри цени с много по-различни оферти от 2008 година, коментира Тошев. Въпреки че има такова раздвижване, е твърде рано да се каже, че нещо преломно се е случило на пазара и хората масово се връщат към традиционния си интерес към кредит за покупка на жилище, допълни той. Според него това е по-скоро тенденция, продиктувана от това, че има реално движение на цените на имотите.

Трябва да кажем, че активните хора имат достатъчно спестени средства в повечето случаи между 30% и 50% от стойността на жилището и имат стабилни доходи, каза още Тошев. Според него обаче продължава тенденцията за отдръпването на потребителите от кредитирането, защото са станали по-предпазливи и не рискуват често да предприемат такива обвързващи ги финансово ходове. Най-големият спад беше точно януари, февруари и март тази година. От средата на април се забелязва леко раздвижване на пазара и то беше по-сериозно, каза още директорът на Кредит център“.

www.imoti.net

0
June
17

Тумба добре облечени яки бизнесмени слиза от лъскави лимузини насред бул. “Витоша”, където я чакат още две групи изглеждащи по същия начин хора. Трите групички са представители съответно на собственик на магазин на култовия софийски булевард, на неговия сегашен наемател и на друг, който иска да влезе на неговото място. Те трябва да уредят отношенията помежду си.

Старият наемател трябва да бъде убеден да напусне, въпреки че не иска, собственикът трябва да бъде склонен да вземе новия мераклия да прави бизнес на престижното място, както и да не му вдига наема.

На подобна сцена станал свидетел преди години работещ в офис на престижния бул. “Витоша”. Сега такава случка няма как да се разиграе.

В последните вече близо 20 г. бул. “Витоша” стана емблематично име за престиж и скъпотия - не само на стоките и марките, които се продаваха там, но и на наемите на магазините.

Свободни магазини се намираха изключително трудно. Дори и да се появеше нещо, за него с години чакаха на опашка желаещи да го вземат. Често търговските площи се преотдаваха по няколко пъти на много по-високи наеми от първоначално обявените от собствениците.

Нивата бяха космически. В разгара на бума на пазара на имоти наемите стигнаха рекордните средни нива от 130 евро/кв. м месечно. Това избута “Витоша” сред 20-те най-скъпи търговски улици в света.

Отдаващите под наем подбираха кого да пуснат, държаха високи цени и по всякакъв начин диктуваха правилата на играта.

Сега булевардът си остава най-скъпата търговска улица в столицата и в цяла България, но е далеч от предишния си блясък.

С години никой не бе виждал празен магазин по него, а в момента има няколко. Някои от тях са току-що освободени, защото по витрините им все още висят реклами за тотална разпродажба и ликвидация.

Такива надписи украсяват почти всеки магазин по булеварда и според брокери са показател, че някои от тях ще бъдат закрити напълно или изместени на места с по-ниски наеми.

Клиентите са малко. Потреблението на дрехи, обувки, козметика и т.н. е свито заради кризата и се очаква да пада още през есента. Това се отразява на приходите на търговците, които се опитват да привличат интерес с намаления. Някои от тях обаче не издържат заради високите разходи и хлопват кепенци.

На тяхно място идват други, които ремонтират площите и се нанасят. Ето защо на няколко места по булеварда се виждаха майстори и се чуваха машините им.

Напоследък ставаме свидетели на честа смяна на наемателите на даден магазин, има вече и празни витрини, нещо невиждано преди, обобщи Васил Шопов, шеф на “Феникс”. Според него няма редица от чакащи да стъпят на булеварда.

Собствениците пък вече не били толкова претенциозни. Преди се чудели с кого от всички мераклии да подпишат договор. До средата на миналата година предпочитали банките. Но заради кризата и факта, че финансовите институции започнали да затварят офиси и да освобождават персонал, и те били нежелани.

Наемодателите станали и по-сговорчиви за наемите. Вече можело да се преговаря за нива от 60-70 евро/кв. м месечно.

По данни на “Фортън” наемите са паднали до средно 80 евро/кв. м на месец през първото тримесечие на годината. Преди нивата бяха средно 130 евро/кв. м на месец.

Подобно е положението и по останалите търговски улици в центъра - “Граф Игнатиев”, “Патриарх Евтимий”, “Стамболийски”, “Дондуков”, “Васил Левски”. Преди години наемите там удариха 80-100 евро/кв. м. Сега са паднали до средно 35-75 евро за квадрат месечно.

Въпреки по-ниските цени вече има празни площи навсякъде в топ центъра на София, където от поне 5 г. не са излизали свободни магазини, коментират от “Фортън”. Най-многопроцентът на незаетост се е увеличил във второстепенните търговски улици из центъра.

Според Павлина Николова от “Фортън” и по търговските улици, и в моловете в момента върви предоговаряне на наемите.

Предложения за продажба обаче няма, сочат наблюденията на Шопов. Според него собствениците смятат имотите си за добра инвестиция и не са склонни да се освободят от нея. Все пак “Витоша” остава най-престижното търговско място и винаги ще има желаещи да присъстват на нея, убеден е шефът на “Феникс”.

www.24chasa.bg

0
June
17

През първото полугодие на 2009 г. в България са извършени 35 433 покупко-продажби на недвижими имоти, което е с 37.27% по-малко спрямо същия период на 2008, когато са осъществени 56 483 сделки. Преките чуждестранни инвестиции в строителство и недвижими имоти за същия период пък са в размер на 208 млн. евро, което представлява понижение от 59.3% спрямо същия период на 2008, когато размерът им е бил 511.2 млн. евро, сочи доклад на агенция Форос за пазара на жилища у нас през първото шестмесечие на годината.

Основната тенденция е свързана със задълбочаване на очерталите се в края на 2008 г. трендове в сегмента: понижаване на инвестиционната и строителна активност на територията на цялата страна, породена от протичащите икономически процеси в глобален мащаб, намаляване на издадените разрешения за строеж, една част от планираните за въвеждане в експлоатация обекти не са завършени, главно поради липса на кредитен ресурс и поради забавяне обема на продажбите.

По предварителни данни, към края на месец май 2009 в София-град са завършени 2 878 апартамента с обща разгърната застроена площ от 411 439 кв.м, а във Варна - 737 апартамента с площ от 87 560 кв.м. За сравнение, през първата половина на 2008 г. в столицата са въведени в експлоатация 455 183 кв.м жилища, а във Варна - 99 750 кв.м. През периода в София най-много жилища са изградени в кв. Витоша - 441 (58 445 кв.м), Младост-4 - 355 (85 000 кв.м) и Люлин - 341 (38 517 кв.м); във Варна - в района на Окръжна болница - 170 жилища (17 300 кв.м) и в кв. Бриз - 138 жилища (17 900 кв.м), а в Бургас - в кв. Меден рудник - 207 апартамента с обща разгърната площ от 19 656 кв.м.

Понижаването на инвестициите в сектора и на обема на строителството водят до намаляване обема на предлаганите имоти, което ще доведе до балансиране на търсенето и предлагането.

Отделно от новоизграждащите се жилища, през първата половина на годината за препродажба са обявени и множество апартаменти от собственици. Това, заедно с намалялото в следствие на кризата търсене, са основните причини за появата на свръхпредлагане и, съответно, за понижаването на цените на имотите в сегмента. Увеличава се и броят на обявените за продажба ипотекирани жилища поради невъзможност за изплащане на изтеглените кредити.

В началото на периода, поради все още неясната пазарна ситуация, се наблюдава задържане на част от предлагането от собствениците на жилища, които не желаят да продават на по-ниски цени от тези от предходната година. Друга част от продавачите, притеснени от падащите цени, бързат да продават, за да не се наложи да се разделят със собствеността си на прекалено ниска цена.

Повишеното предлагане при новооизграждащите се обекти доведе до появата на различни бонусни схеми от страна на инвеститори и строители, сред които най-често безплатно избено помещение, паркомясто, гараж и др. Трудното реализиране на продажби на апартаменти доведе до възстановяването на разпространеното преди години разсрочено плащане от инвеститора, както и появата на различни лизингови схеми, вкл. и на някои по-екзотични такива като лотарии и обратно изкупуване, за които клиентите трябва да внимават.

Поради ограниченото банково кредитиране, около 70% от покупко-продажбите са осъществени със собствен финансов ресурс, за разлика от 2008, когато близо 80% от жилищата са закупени чрез ипотечен кредит. За разлика от предишни години, обаче, търсенето на жилищни имоти остава значително по-ниско, основно заради “замразеното” кредитиране от страна на банките.

През второто тримесечие на годината, ситуацията започва да се променя и се появяват първите признаци на стабилизиране на пазара. Жилищните нужди не могат да се отлагат дълго във времето, тъй като хората винаги ще имат нужда от дом. На инвестицията в жилищни имоти трябва да се гледа в дългосрочен план. По време на криза жилищата са най-стабилния сегмент на пазара на недвижими имоти.

Най-търсени през първата половина на 2009 г. остават двустайните жилища с квадратура до 60-70 кв.м. Като най-важен фактор при вземане на решение за покупка се очертава цената. При 100% от сделките се търси допълнително договаряне, което достига до 20% от офертната цена. Добра предпоставка за това е и голямото предлагане, което в пъти превишава търсенето. В резултат, купувачите имат по-голям избор от жилища в сравнение с предходни периоди и това оказва влияние върху средния брой на огледите и върху времето за търсене и осъществяване на сделка, които нарастват.

Друг важен фактор при вземане на решение за покупка са типа на строителство и степента на готовност. През периода почти липсва търсене на жилища в ранен стадий на строеж, тъй като тези имоти се очертават като високорискови. Така, основно условие при покупката на апартаменти - ново строителство е наличието поне на Акт 15, а в повечето случаи - и разрешение за ползване, и разбира се, изрядна документация. Поради тази причина, а и заради по-ниската им цена, отново нараства търсенето на панелни жилища.

Друга съществена тенденция при търсенето на жилищни имоти през периода е увеличаването на дяла на закупените апартаменти за собствено ползване за сметка на сделките с инвестиционна цел. Тяхното съотношение към момента е 85%:15%, докато в началото на 2008 година то е 65%:35%.

Основната група клиенти през първата половина на 2009 година са българите и руснаците. Последните, в основната си част, се оказват твърде колебливи и нерешителни при избора. Поставят условия за нереалистично намаление на цената и при наличието дори на минимален проблем по-скоро се отказват от сделката, отколкото да направят компромис.

Както и при търсенето на жилищни имоти, така и по отношение на динамиката на цените, е необходимо да се разграничат условно два периода. През първото тримесечие на 2009 г. се наблюдава по-съществено понижение на продажбените стойности, докато през второто тримесечие цените започват да се стабилизират. Средно за страната, за периода декември 2008 - май 2009 г. офертните продажбени цени на имотите в сегмента отбелязват понижение от 5.95%.

Най-значителен е спадът на цените на старото монолитно строителство - 8.15%, следван от новото строителство - 6.14%. Най-слабо е понижението при панелните жилища -3.56%. На териториален принцип, най-съществено понижение на цените се наблюдава в Бургас -10.25% и в София - 9.71%. Същевременно, обаче, в някои райони на страната цените се запазват стабилни, като напр. Благоевград, където офертните цени бележат ръст от 0.67%. Важно е да се спомене, че посочените изменения са на база офертни цени. Реалното изменение, в действителност, е по-голямо, тъй като почти всички сделки се осъществяват след допълнително договаряне на цената, което достига до 20%.

Средната доходност при жилищните имоти също се понижава. Докато в края на втората половина на 2008 г. за страната тя е в размер на 6.34%, то в края на първото шестмесечие на 2009 г. стойността й е 6.03%, или спадът е с 0.31%. Най-висока при жилищните имоти е доходността във Велико Търново - 9.10%, следвана от Стара Загора - 6.59%. В София тя е в размер на 5.55%, в Пловдив - 5.48%, във Варна - 5.26%, а в Бургас - 5.27%.

За първите 6 месеца предлагането на жилищни имоти под наем продължава да нараства. В момента се предлагат голямо количество апартаменти, закупени с цел инвестиция за последващо отдаване под наем. Към тях се добавят и жилища, чиито собственици желаят да продадат, но поради по-малкия обем на търсенето при покупко-продажбите са обявени за отдаване под наем до окончателното стабилизиране на пазараи. Поради появилото се свръхпредлагане, обаче, много от тези имоти остават празни и/или престояват дълго време на пазара преди да бъдат наети.

В София най-голямо е предлагането в района на центъра, Лозенец, Манастирски ливади и Студентски град, а най-малко - в кварталите Гео Милев и Слатина. Преобладават апартаментите - ново строителство, но се предлагат и голям брой стари жилища. Най-търсени през периода са двустайните жилища от ниския клас с квадратура до 60-70 кв.м. В София и Варна горната ценова граница на търсенето достига до 250-350 евро/месец, а в по-малките градове - 200-250 евро/месец.

По-голямото предлагане предоставя възможност за по-голям избор на потенциалните наематели, при което се увеличава средния брой на огледите (4-8) и времето за търсене и вземане на решение, което е от 1 ден до месец. Повишават се и критериите за избор като клиентите вече не бързат при вземането на решение, тъй като знаят, че дори и дадено жилище да се заеме, ще намерят друго със сходни характеристики. Сред основните изисквания на наемателите са: цена добра локация, възможност за паркиране, сгради - ново строителство и др.

Наблюдава се значителен спад в търсенето на луксозни имоти. Клиенти на последните към момента са единствено служителите на различни посолства и на големи чуждестранни фирми на територията на страната. Те търсят предимно тристайни и четиристайни луксозно обзаведени апартаменти. Ценовият лимит, който поставят е 1200 евро/месец. За сравнение, година по-рано този лимит е 2000 евро/месец.

В София най-търсени са апартаментите в центъра, в Студентски град и Южните райони около бизнес центровете. По отношение на цените, подобно на тренда при продажбите, и тук наемните стойности се понижават. В големите градове понижението е най-голямо при луксозните жилища. Средното намаление на наемните цени за страната е в размер на 6.21%. Най-голямо то е в Стара Загора - 24.33%, Бургас - 20.25% и София - 11.74%. В някои населени места, обаче, като напр. Пловдив и Велико Търново е отчетено повишение съответно в рамките на 3.24% и 1.84%.

За второто полугодие от агенция Форос прогнозират епизодично стартиране на нови строителни проекти, намаляване на предлагането, понижение на сделките с 30-50% спрямо 2008 г., както и постепенно забавяне понижението на цените.

www.expert.bg

0