September
29

Домът е моята крепост, обичат да казват голяма част от българите. Но повечето от тях са я оставили без защита. Застраховките за имоти са малко популярни у нас, но според дружествата напоследък интересът към тях се увеличава.

Все повече компании предлагат полици и срещу 20-30 лв. Те покриват щети за предварително договорена максимална сума. Така например срещу най-евтината полица от 25 лв. защитата от пожар, наводнение и т.н. варира между 8000-10 000 лв., на недвижимите вещи за 7000-8000 лв., а на техника от кражба - за около 2000 лв. При някои отговорността към трети лица е включена в рисковете, а при други се купува отделно, но струва 5-6 лв.

Основният риск обикновено е “Пожари природни бедствия” и към него се добавят други - кражба, земетресение, отговорност към трети лица, ВиК аварии и т.н.

Предимството на най-евтините полици е, че са походящи за масовите жилища, които са по-малки като площ, както и за тези, в които има по-малко скъпи вещи. Освен това при сключването им не се прави оглед в дома, нито опис с вещите, които се застраховат.

Има и по-високи лимити, за които цената се качва в зависимост от размера на застрахованото имущество и може да стигне над 200 лв. Продават се и застраховки, които се правят на пълната стойност или близка до нея.

Застрахованият решава какви суми да заложи в зависимост от големината, състоянието на жилището и това какво има в него. Целта е да си осигури адекватно обезщетение.

Когато сключвате имуществената застраховка, трябва да имате предвид, че при риска кражба с взлом се плаща обезщетение само ако по вратите или прозорците на имота има видими белези от насилие, натиск, те са повредени, счупени, изкъртени.

Напоследък обаче масово това не се прави, а се използват по-модерни методи за отваряне - шперц, специални машинки, скенери, кодове, чипове и т.н. С тях често няма никакви белези, че в жилището е влизано.

Повечето застрахователи предлагат в стандартното си покритие само риска от кражба с взлом. Ако изрично не е записано в договора, че е включен и “Кражба с техническо средство”, при настъпване на събитието застрахователят ще откаже да изплати обезщетението. Някои компании не го предлагат, защото смятат, че е много съмнителен - прилича на отваряне със собствения ключ или дубликат и може да се използва за измами.

Независимо от какъв вид е кражбата, за нея задължително трябва да има протокол от полицията.

Заради по-големия риск на “Кражба с използване на техническо средство” той се купува отделно по желание на клиента срещу допълнителна премия.

В “Бул инс” обаче клаузата е включена в основното покритие и не се плаща отделно. Така и срещу 25-35 лв. може да се защитите от крадци. От компанията уточняват, че са включили клаузата в основното си покритие, защото този тип кражби са станали стандартни за страната особено в последните години.

При ДЗИ например има възможност за осигуряване и срещу кражба с техническо средство. Тя може да се добави към базовата комбинирана полица, която защитава срещу пожар, други опасности и кражба чрез взлом. Към нея могат да се изберат и добавят по желание и други покрития, групи имущества, лимити на отговорност съобразно желанията на всеки, включително и кражба с техническо средство.

В “Армеец” и “Алианц” също го предлагат като допълнителна опция, за която се плаща отделно. При “Дженерали” кражбата с взлом също се включва в стандартния пакет на застраховката, която може да се комбинира с другите покрити рискове, но не е спомената изрично тази с техническо средство.

От октомври “Булстрад” ще разшири покритието и с кражба с техническо средство. За клаузата може да се наложи допълнително плащане, ако жилището е слабо обезопасено. Това ще се установява чрез задаването на въпроси на клиента - дали има солидна врата, каква е системата за заключване на входа, има ли портиер и т.н.

При сключването на застраховка за дома трябва да се има предвид, че голяма част от компаниите не включват в нея редица движими вещи като документи, ценни книжа, различни видове колекции, като например от марки, бижута и други предмети от благороден метал, скъпоценни камъни, часовници и т.н.

РУМЕН ЯНЧЕВ, шеф на “Булстрад”: При определянето на застрахователната сума може да се правят комбинации - покритието за един риск да е за по-висока стойност, а за друг - на по-ниска.

Доц. СТОЯН ПРОДАНОВ, изп. дир. на “Бул инс”: При ликвидацията на щетата се изисква протокол от полицията, за да е сигурно, че е имало такова събитие, а не е измама.

www.24chasa.bg

0
September
28

Във време на засилено предлагане на имоти на жилищния пазар, купувачите имат възможност да избират между много различни опции.

Атрактивността на дадено жилище би била различна за всеки един от потенциалните купувачи в зависимост от това какви са съответно техните приоритети и нужди, коментираха от Colliers International за Profit.Bg.

Например за семейство с деца би било от значение големината на жилището, броят спални, наличието на градски транспорт, магазини, детска градина и училище и др., докато за клиенти, които не са семейни, ще бъде по-важна близостта до офиса или центъра на града, заведения, спортни зали и др.

Купувачите обръщат внимание на различни детайли в случаите, когато жилището се купува с цел за собствено ползване или за отдаване под наем и/или бъдеща препродажба, като например местоположението на имота, допълнителните услуги и транспорт около него, качеството на довършителните работи и др.

При по-свитото кредитиране от страна на банките и затегнатите им изисквания, е важно на какъв етап е строителството на сградата, където се намира даденият имот. Част от факторите, които са от значение за всеки един имот, са съотношението цена-качество на строителството, надеждност на инвеститора, локацията на конкретния имот и инфраструктурата около него, но като цяло, атрактивността на един имот зависи от възприятието за качество на живот на купувача.

В момента определено това, което прави едно жилище привлекателно за покупка е разумната цена според типа и състоянието на имота, смятът от Bulgarian Properties.

Купувачи има за всякакви видове имоти, но задължително условие е имотите да са на добри и изгодни цени, тъй като купувачите са изключително прагматични.

Ако говорим за подходи при рекламата на имоти, които ги правят по-привлекателни, то тук можем да включим професионално направените снимки, изчерпателно описание на характеристиките, план на имота и дори видео клип, за да се добие по-ясна представа за разпределението и обкръжаващата среда. Но дори и да има перфектна реклама, потенциалните купувачи не стигат до разглеждане на детайлните параметри, ако цената ги отблъсне. Това е първото, от което се интересуват.

Традиционното най-предпочитаните квартали за покупка на жилище в София са южните - не могат нагласите и стереотипите, както и средата за живот да се променят за няколко месеца.

Това са имоти по протежението на бул. България, Бояна, Драгалевци, както и на изток - Студентски град, Витоша, Младост, Дървеница, Мусагеница и др. Най-атрактивни за купувачите са имоти ново строителство, завъшени, предпочитат в затворени комплекси или блокове с охрана, паркинг, гаражи и др. Средните офертни цени за такива имоти в момента са около 700 -800 евро на кв.м., което е доста добро ниво, споделят от агенцията за имоти.

В центъра цените все още държат високи нива от и над 1000 евро и това отблъсква купувачите от центъра, заедно с това, че преобладава старото строителство, липсват парко места и др.

Разбира се, има определен кръг от купувачи, които търсят именно старо строителство, в централните части на града, но те не са мнозинство. Има купувачи, които предпочитат дори панелни апартаменти. Всичко е въпрос на предпочитания, а изборът се определя от цената основно.

www.profit.bg

0
September
28

От 1 октомври влоговете на всеки от съпрузите стават лични, без значение кой от трите режима на имуществени отношения са избрали. Това предвижда новият Семеен кодекс, който влиза в сила в четвъртък. Но общи остават ежедневните разходи и заемите, взети за тещущите нужди на семейството.

От тази дата съпрузите - бъдещи и настоящи, сами решават кой от тях притежава апартамента, къщата, вилата, колата. Избират между три варианта. Единият е сегашният задължителен за всички двойки режим на съпружеска имуществена общност - всичко, придобито по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежи общо на двамата независимо на чие име се води.

С новия Семеен кодекс, който ще действа от четвъртък, се въвеждат още два режима - на разделност, при който всеки от съпрузите запазва за себе си това, което е придобил по време на брака, и договорен. Със споразумение, познато в западните държави от години, двойката решава кой имот ще се води на името на двамата или на единия от тях, без значение кой е дал парите за него.

Ако съпрузите, сключили брак след 1 октомври, не изберат никой от двата нови варианта, за тях автоматично ще важи досегашният режимна съпружеска имуществена общност. Предпочетеният от двойката режим задължително ще се отбелязва в акта за сключване на браки в специален електронен и общ за цялата страна регистър към Агенцията по вписванията при правосъдното министерство.

По време на брака съпрузите могат да променят избрания вече вариант - да прекратят брачния договор например и да изберат друг режим на имуществени отношения. Промяната се отбелязва в акта за сключване на брак и в регистъра.

Имуществените отношения между двойките, сключили брак преди 1 октомври, не се променят. Но ако искат, и те могат да минат на един от двата режима - разделност или брачен договор.

Съпрузите нямат ангажименти за вписването на избрания от тях имуществен режим в регистъра. Задължението е на общините да уведомят незабавно Агенцията по вписванията за сключения брак и за избрания режим, както и за променения.

Агенцията въвежда в общ компютър какъв имуществен режим е избрала двойката, но не и какви имоти притежава. Подобна справка не може да се получи от регистъра, който е публичен, но не е безплатен.

Споразумението е само за имуществените отношения между съпрузите - чии са апартаментът и вилата, купени преди и по време на брака, кой ще ги притежа след развода. Може да се договори колко ще е издръжката след евентуално прекратяване на брака не само на децата, но и на бившите вече съпруз.

Семейният кодекс не позволява в брачния договор да са предвидени личните отношения между съпрузите - дали ще се уважават и обичат, колко пъти в седмицата ще правят секс, кой ще изхвърля боклука, кой ще пазарува, кой ще води децата на английски и тенис, може ли съпругът да гледа необезпокояван срещите на любимия си футболен отбор.

Дори подобни клаузи да фигурират в договора, те няма да са валидни. При евентуален спор те ще са нищожни, т.е. изобщо несъществуващи.

Брачният договор ще се сключва пред нотариус, той заверява съдържанието му и подписите на съпрузите. Ако в контракта има клауза за недвижим имот, той трябва да бъде заверен от нотаруис, в чийто район на действие се намира имотът.

Брачният договор се прекратява по три начина. По взаимно съгласие съпрузите могат да го зачеркнат и да изберат друг режим на имуществени отношения на разделност или на общност. При развод споразумението се прекратява автоматично, но не клаузите в него за вещните права при прекратяване на брака. Те се задействат точно тогава.

Кодексът предвижда възможност и съдът да сложи края на брачния договор - по искане на единия съпруг. Условието е в съвместния им живот да са се появили нови обстоятелства, при които контрактът застрашава сериозно интересите на съпруга, на непълнолетните деца или на семейството.

Парцелът, магазинът, камионът или колата, които единият съпруг - едноличен търговец, е купил по време на брака, за да упражнява търговската си дейност, и са включени в предприятието му, са лично негови. Досега този въпрос не бе уреден в закона, но съдилищата отсъждаха така.

www.24chasa.bg

0
September
28

Лихвите по жилищните кредити няма да паднат до края на годината, нито ще се увеличат, прогнозира пред “Монитор” началникът на управление “Жилищно кредитиране” в Пощенска банка Йоанис Китиксис. Пречка пред понижаването на лихвите по ипотеките са високите лихви по депозитите, които банките у нас в момента предлагат, обясни той.

Напоследък някои трезори се опитват да раздвижат пазара на ипотечни кредити, като понижават лихвите по заемите. Въпреки това статистиката за пореден месец отчете забавен темп на растеж на тези кредити. Един от основните проблеми на пазара на жилищно кредитиране в момента е свръхпредлагането на недвижими имоти на фона на силно свитото търсене.

Въпреки че необслужваните заеми отчитат известен ръст, те все още са в рамките на разумното, заяви Китиксис. Делът на лошите кредити ще запази настоящите си стойности, като е възможно да нарасне още съвсем малко до края на годината, прогнозира банкерът. Хората, които изпитват затруднения с погасяването на заема, трябва да посетят най-близкия клон на банката, към която имат дълг, и заедно със служителите да намерят оптимално решение за излизане от затрудненото положение. В Пощенска банка са разработили специални програми в подкрепа на клиентите, които изпитват финансови трудности. Към ипотеките от банката предлагат и застрахователни продукти. Това дава допълнителна сигурност на клиентите срещу евентуална безработица за по-драстично намаление на вноските за определен период, което им позволява да се справят с намалелите си доходи.

Търсят се предимно двустайните апартаменти

Най-търсените жилищни заеми напоследък са за средноголемите двустайни апартаменти, отчитат от Пощенска банка. Ипотечен кредит най-често искат служители, които получават постоянна заплата и са на възраст между 27 и 40 години. От банката отчитат, че семейните хора с едно дете най-често се нуждаят от допълнително финансиране за покупка на дом. Нарастващата безработица, повишаващите се лихви и несигурната икономическа обстановка са главните причини за свитото търсене на ипотечните заеми.

www.monitor.bg

0
September
25

- Г-н Тончев, да очакваме ли трусове в банковия сектор?

- На фона на цялата криза, няма притеснения как се справят банките както с ликвидността, така и със събирането на вземанията. Лихвите по депозитите започнаха постепенно да падат. Имаше банки, които допреди месец даваха лихви от 9-9,5, че и нагоре процента. В новите договори тези нива вече са с 1-1,5% надолу. Има и други банки, които поддържаха по-умерена политика и там колебанието не е толкова голямо. Тази тенденция ще доведе до по-нормални условия и леко намаление на лихвите по кредитите на банките. Така потребителите - граждани и фирми, ще бъдат облекчени. Това е закономерност - цената на ресурса е един от основните фактори, определящи цената на финансирането.

- Повечето банки бяха много бързи, когато трябваше да вдигнат лихвите по кредитите. Ще реагират ли така светкавично и при пониженията?

- Процесът ще бъде постепенен. Става дума за подписани вече договори. Ако един клиент е направил депозит при нивата отпреди месец, докато изтече срокът на депозита, тази лихва ще се запази. Затова процесът ще е плавен. По-осезателно ще се усети през лятото на следващата година.

- Ще се върнат старите лихвени нива ли?

- Да, но не по-рано от средата на следващата година.

- Ще стане ли пак политиката на банките либерална, както преди?

- Това, което беше до миналата година преди кризата, в скоро време няма да се случи. Оттук нататък кредити срещу лична карта и снимка няма как да се отпуснат. Политиките на всички банки ще бъдат насочени към по-добра преценка на риска. Ще се финансират хора с постоянни и стабилни доходи, които имат доказана възможност нормално да си обслужват задълженията.

- Българските банки ще привлекат ли пак капитала на банките майки от чужбина?

- Твърдо да, процесът вече е започнал. Българските банки не са се оказвали в лошо състояние, така че да им се налага да убеждават “майките” да инвестират капитал.

- Какви са новите правила за отпускане на заеми, които са залегнали в новия закон за потребителския кредит?

- В проекта на закона икономическото министерство е заложило клауза, според която всички последващи промени в договора за потребителски кредит трябва да се подписват от двете страни. Това е нормалното развитие на нещата - става дума за вид търговски договор и по него трябва да има съгласие и от двете страни. Друга новост е, че цялата информация за кредита в рекламата трябва да се представи с еднакъв шрифт. Целта на този текст е да няма уловки, при които с едри букви се изписва нещо привлекателно, а със съвсем дребни се правят уточнения. Но аз не мисля, че най- важното е цялата реклама да е с еднакъв шрифт, едва ли това толкова би помогнало на потребителите да се ориентират. Най-сигурно е да сравняват предложенията на различни банки. Да поискат да им бъде представен погасителен план за целия срок, с всички включени такси и комисиони във връзка с кредита, както и други плащания, свързани със застраховки и др. подобни. Важно е и да не се предоверяват, а да четат подробно договорите, които подписват.

- Какви други нови моменти предвижда законът?

- Банката ще е длъжна да предостави на клиента безплатно екземпляр от проектодоговора за заем още преди сделката да е сключена. За първи път у нас ще бъдат въведени няколко клаузи в защита на хората, изтеглили ипотечни кредити. Според проекта всички финансови институции ще са длъжни да попълват общ формуляр, в който по един и същи начин ще се представят лихвата, размерът и датите на погасителните вноски, годишният процент на разходите, общата дължима сума, всички такси и лихви при закъснение с вноската или при предсрочно погасяване. Това ще улесни банките и най-вече тези, които са коректни и достатъчно отворени към клиента.

- Законопроектът предвижда ли право на отказ на потребителя от кредит?

- Да, клиентът ще има право до 14 дни след сключване на договора да се откаже от кредита. Това, както и много от другите поправки в закона, се предприема заради новия европейски регламент. Според текста на българския проектозакон при такъв отказ клиентът трябва да уведоми писмено банката, че прекратява договора и ще върне парите най-късно до 30 дни след уведомяването.

- В банковите среди има опасения, че този текст създава огромни рискове - след като договорът е престанал да действа, а парите са у клиента, на банката ще й се наложи да си ги иска по общия ред. А ако клиентът се окаже недобросъвестен?

- То тогава този кредит не би трябвало да се дава. Ако човекът реши просто да не си погасява кредита, това ще доведе до аналогичен ефект.

- Защо чак сега, когато политиката на банките е рестриктивна, ще се приема новият закон?

- Не е точно така. По сега действащия закон за потребителския кредит вече са отпаднали таксите за предсрочно погасяване, записи на заповед не могат да бъдат налагани като обезпечение по потребителски кредит. Всички банки са задължени да обявяват годишния процент на разходите по кредита, всички такси и комисиони са включени в основния договор. Това са все неща, които ги има и в момент, и са задължения на банките, изцяло защитаващи потребителя.

- При толкова много банки на пазара у нас как привличате нови клиенти?

- Чрез коректно обслужване и иновативни продукти. Преди дни първи в страната започнахме тестове на услугата мобилно банкиране, която скоро ще е достъпна. По проекта работим заедно с платежния оператор “СЕП България”. Проектът е уникален за Югоизточна Европа и се развива едновременно с най-напредналите пазари във Великобритания, Ирландия, Франция и Германия. Първата фаза стартира със служители на “Алианц Банк България”, “СЕП България” и ограничен брой търговски обекти.

www.24chasa.bg

0
September
25

Ирландското правителство ще изкупи от 6 местни банки лоши ипотеки за 54 млрд.евро, съобщи Ройтерс, цитирайки изявление на властите. Лъвският пай от тези пари ще получат Bank of Ireland и Allied Irish Banks (AIB), която е акционер в Българо-американска кредитна банка. От двете компании ще бъдат изкупени ипотеки за 40 млрд. евро.Другите 4 компании, които ще получат пари за ипотечните си портфейли, са EBS, Irish Nationwide, Irish Life and Permanent и Anglo-Irish Bank, като последната беше национализирана.Това е част от държавния план за изкупуване на лоши жилищни кредити, който беше обявен в началото на април. Тогава правителството предвиждаше 90 млрд. евро от бюджета за операцията.

Планът може да засегне и имоти в България, която преди кризата беше популярен избор на ирландските спекуланти за покупката на имот. “Има доказателства, че имотите в страни като България или Дубай може да донесат загуби на NAMA (държавна агенция, създадена именно за да изкупува лоши ипотеки)”, съобщи в началото на месеца в. “Айриш индипендънт”. Изданието се аргументира, че в България цените на имотите са били надути изкуствено и въпреки че на хартия показват добра доходност, реално стойността им е много ниска.

Имотите, с които са обезпечени заемите, се оценяват в момента на 47 млрд. евро по данни на “Айриш таймс”. Това означава, че държавата ще плати 7 млрд. евро повече, отколкото е пазарната стойност на тези имоти. Номиналната стойност на самите ипотеки пък е 77 млрд. евро. Според вестника правителството ще изкупува само кредити за над 5 млн. евро, което означава, че ипотеки за отделни апартаменти най-вероятно няма да попаднат в държавния портфейл.

При изкупуването ще се плаща с облигации на NAMA, гарантирани от държавата. Облигациите ще плащат лихва само ако изкупените заеми донесат печалба на правителството. Според финансовото министерство е необходимо цените на имотите да нараснат с около 10%, за да донесат ипотеките извънредни приходи в бюджета. Ирландските медии определиха плана като най-голямата спасителна операция в банковата история на страната.

Решението на правителството веднага надигна вълна от критики. “Правителственият план означава поразяващите 34 хил. евро данъчна тежест за всяко домакинство в Ирландия. Държавата играе хазарт с пари на данъкоплатците, и то с мъгляво предположение, че цените на имотите ще растат. Това обаче не е аргументирано със сериозен анализ”, заяви пред медиите Ричард Бъртън, представител на политическата опозиция.

www.dnevnik.bg

0
September
25

Срив на цените на панелните жилища в престижните квартали на София и Варна се наблюдава през последните 12 месеца. В столицата поевтиняването е над 28 процента, като при двустайните то е близо една трета, а при тристайните - с около една четвърт. В най-големия ни черноморски град спадът на средните цени е с над една четвърт. За София най-силен спад от 35 процента статистиката отчита при двустайните панелки в кв. “Гоце Делчев”. Сега те се оферират от 704 до 794 евро за единица площ. Най-евтино - за 48 000 евро, се продава имот от 68 кв. м. 6000 евро повече се искат за жилище със същата площ, градено преди 41 години.

Старите тристайни панелки в южния квартал се предлагат за продажба от 682 до 895 евро за единица площ, сочи статистиката. Най-ниската обявена цена е 60 000 евро, а най-високата - 77 000 евро. В сравнение с миналия септември цените бележат спад от 26 процента. В съседния кв. “Стрелбище” двустайните панелки са поевтинели за последната година с 28 на сто, а тристайните - с 29 процента. По-малките жилища сега се оферират от 789 до 1077 евро за квадрат. Най-евтино - за

56 000 евро, се продава апартамент от 71 квадрата, граден преди 23 години. 14 000 евро повече се искат за най-скъпия имот от сегмента в квартала. Тристайните панелни апартаменти  в тази част на столицата се предлагат за продажба от 730 до 1022 евро за квадратен метър. Най-ниска цена от 65 000 евро се иска за партерен апартамент, строен през 1986 г., а най-високата - от 89 900 евро, е обявена за имот на последен етаж.

В “Дианабад” панелките - гордостта на соцстроителството, също бележат драстичен спад на цените за времето от миналия септември, сочи статистиката. Двустайните са поевтинели с близо една трета и сега се оферират от 830 до 907 евро за единица площ. Най-малко пари - 49 800 евро, се искат за имот от 60 квадрата. Най-скъпо - за 63 500 евро, се продава имот от 70 квадрата, който според обявата е с външна изолация.

С почти една пета поевтиняха тристайните панелки за последните 12 месеца в престижния южен квартал. Най-ниската цена - 50 000 евро, е за апартамент, граден преди 20 години. 38 000 евро по-скъпо се продава основно ремонтирано жилище на шести етаж. В един от най-престижните варненски квартали - “Чайка”, средните цени на двустайните панелки са паднали от миналия септември с 26 на сто, а на тристайните - с една четвърт, сочи статистиката. Сега най-евтиният двустаен там се продава за 55 000 евро, а най-скъпият - за 67 000 евро. При тристайните цените варират от 55 000 евро до 89 000 евро.

www.imoti.net

0
September
18

Подготвят се промени в Закона за устройство на територията, които да ускорят стартирането на големи инфраструктурни проекти, финансирани със средства от ЕС. Това съобщи главният архитект на София Петър Диков пред журналисти във Велико Търново, предаде БТА . По думите му едно от предложенията предвижда възстановяването на действащата преди години, но отменена възможност собствениците на земеделски земи, предвидени за отчуждаване, да бъдат обезщетявани със собственост, а не срещу пари.

В момента съществува тенденция собствениците на терени, които се отчуждават заради строителството на пътища и магистрали, да търсят максимална финансова изгода от държавата и общините, които не разполагат с такъв ресурс за обезщетения, коментира Диков. Той посочи пример от изграждането на автомагистрала “Люлин”, когато собственици поискали за пустеещи земи, предвидени за отчуждаване, цени от 40 до 50 евро за квадратен метър, които многократно надхвърляли пазарните стойности.

Смятам, че когато става дума за земеделски земи, обезщетението със собственост е напълно логично, защото държавата и общините ще спестят значителен финансов ресурс, добави арх.Диков. Според него предложенията за обезщетенията трябва да бъдат приети приоритетно сред предвидените промени в Закона за устройство на територията, за да бъде ускорено изпълнението на големи проекти, които ще стимулират не само строителния бранш, но ще помогнат и за бързото излизане на страната от икономическата криза.

Във Велико Търново главният архитект на София участва в работна среща в областната управа по проблемите на териоториално-селищното устройство. Представители на общините и на регионалните структури на Съюза на архитектите, на строителния надзор и на Службата по геодезия, картография и кадастър участваха в дискусията.

www.dir.bg

0
September
16

София Терзийска разговаря с Лъчезар Искров, председател на Национално сдружение “Недвижими имоти”.

- Г-н Искров, как започва есента за имотния пазар у нас?

- Спадът в цените на имотите и в броя и обема на реализираните сделки от средата на миналата година започна да забавя темпове още в началото на лятото. През последните месеци се очертава тенденция на задържане на цените, а отбелязаното увеличение на броя на сделките от средата на август може да се приеме като първи сигнал за нормализиране.

Очаквам това макар и слабо засега съживяване да продължи през следващите месеци. Все още обаче основната част от потенциалните купувачи е в изчакване на ясни признаци за изход от икономическата криза.

- Според някои анализатори тя тепърва ще се задълбочава в България. Как би се отразило това на банките, купувачите, цените на имотите?

- Има различни сценарии за изход от кризата. Българската икономика е силно свързана с европейската и ако позитивните признаци за страните от ЕС от последните месеци продължат, би могло да се очаква в началото на следващата година да започне постепенно възстановяване в европейските страни, а през второто тримесечие на 2010 г. да се усетят и първите ясни признаци за изход от кризата в България.

Колкото по-бързо се видят положителни тенденции в икономиката, толкова по-бързо ще се възстанови и доверието между банките и техните клиенти и ще се облекчат условията за ипотечно кредитиране. Това ще направи възможно възстановяването на икономиката и безспорно ще е положителен стимул за пазара на имоти, който беше един от най-силно засегнатите.

Ще се увеличи търсенето на имоти и трайно ще се стабилизират цените. Малко е вероятно през следващата година тенденцията да се обърне и цените на имотите да започнат да растат, с изключение може би на някои качествени имоти, тъй като предлагането ще продължи да надхвърля търсенето. Ясно е обаче, че цените на имотите от периода преди кризата няма да бъдат достигнати дълги години.

- С колко поевтиняха имотите от началото на годината?

- Кризата и свързаните с нея слабо търсене и голямо предлагане доведоха до сериозен спад на цените на имотите, които бяха достигнали нереално високи нива през последните няколко години.

Намалението е различно в зависимост от типа имот и редица други фактори. Най-високо е при ваканционните имоти - до над 50%, и сравнително по-умерено при луксозните жилища - около 20%.

- Ще падат ли още?

- Цените на някои вече почти са достигнали строителната себестойност и допълнителен спад не би могъл да се очаква, освен ако сериозни финансови причини не принудят инвеститори и собственици да продават на загуба.

Намаляването на доходите и невъзможността в много случаи да се обслужват получените кредити биха могли да доведат до допълнително намаляване на цените на отделни проекти и имоти, но това едва ли ще е определящо за пазара като цяло.

Все пак играчите със свободни пари и възможност за достъп до кредити ще продължават играта на нерви с очакването да закупят изгодно на много по-ниски цени.

- И все пак кога ще е дъното?

- За редица имоти според мен дъното вече е достигнато, което не означава, че при определени условия дори и при тези, които вече са на цени под строителна себестойност, не би могло да се очаква допълнителен спад. Убеден съм, че това ще бъдат отделни случаи, които няма да имат определяща роля за състоянието на целия пазар. Дъното ще бъде достигнато, когато се появят първите ясни признаци за изход от кризата, а това според мен няма да е преди средата на следващата година.

- Може ли да дадате примери за изгодни предложения или оферти под себестойност?

- Допреди 1-1,5 г. в София беше почти невъзможно да се сключи сделка на цена под 1000 евро/кв. м, дори панелните жилища се търгуваха до 1100 - 1200 евро. В момента ситуацията е коренно променена.

В квартали като Надежда и Обеля например цените се движат в границите от 570 до 750 евро на квадратен метър. Това не означава, че статистически определената средна цена е най-ниската, каквото е желанието на много от продавачите. Преди време се заговори за “магическата цифра” 50 000. Повечето купувачи биха искали да закупят на цена близка до тази, без да отчитат редица други фактори, имащи значение за реалната цена.

Добрите имоти се реализират на цени между 650 и 950 евро, в зависимост от района, качеството на проекта и строителството. Значително се понижиха и цените на т. нар луксозни имоти - в границите 1100 - 1300 евро на кв. м.

Има и предложения, значително по-ниски от споменатите, когато продажбите са поради спешна нужда на собствениците от финансови средства за различни цели, или от невъзможността да се обслужват поетите кредити, но тези цени не са определящи за общото състояние на пазара.

Друга важна особеност е, че оферираните от инвеститори и собственици цени подлежат на сериозно договаряне и в много случаи сделки се сключват при отстъпка от 10 до 30% от обявената цена.

- Бихте ли дали съвети - на купувачите кога да купуват, а на продавачите как да отстояват цената?

- Решението кога да се купува е свързано с нуждите и финансовите възможности на всеки отделен клиент, а не толкова с очакването на допълнителен спад на цените. Твърде е вероятно такова очакване да доведе до грешна преценка на точния момент. Важно е да се знае, че всяка цена подлежи на договаряне и при преценката на това как да преговаряме, какви са качествата на имота, каква е реалната цена е най-добре да се доверите на специалист.

При всички случаи най-добре е да се купува готово или завършено жилище, в район с добри комуникации и развита инфраструктура и обслужващи обекти.

- Имотите в строеж са рискови. Има ли вече случаи на фалирали строители?

- Не изключвам такива случаи, особено на предприемачи с лоши проекти и ниско качество на строителството, които не могат да реализират обектите си, въпреки че са намалили цените до нива, близки до себестойността. Невъзможността за обслужване на инвестиционните кредити, натрупаната огромна междуфирмена задлъжнялост в съчетание със свито кредитиране е сериозен риск, който може да доведе до фалити редица фирми.

- Какво да правят хората в случай, че фирмата, в която са си купили апартамент, не може да дострои сградата и не връща пари?

- Въпросът е сложен и ако се вземат предвид затрудненията на редица инвеститори, може да се превърне в проблем за доста хора. Всеки случай е индивидуален и зависи от редица фактори: на какво основание се извършват плащанията към инвеститора или строителя (предварителен договор или нотариален акт), на каква фаза е строителството, какви са възможностите за обезпечение на евентуални искове към инвеститора и др. При всички случаи трябва да се мине през съдебни дела при дълга процедура и с неясен изход.

- Падат ли наемите?

- Да, поради голямото предлагане наемите спаднаха през последната година. Двустайните в Младост, Люлин, Левски, Надежда, Обеля се движат в границите от 150 до 200 евро. В центъра са от 220 до 450 евро. Най-масово се сключват договори за наем на цени около 350 евро. Цените на наемите в София са най-високи за страната, почти същите са наемите за Варна, а най-ниски са наемите в Пловдив - около 3,2 - 3,4 евро за кв. м. Независимо че пазарът на наеми обикновено е по-активен преди началото на учебната година, увеличеното търсене на жилища от студенти не доведе до очакваното вдигане на цените.

- Има доста предложения за продажба на парцели и проекти. Намират ли купувачи?

- Предлагат се доста парцели и готови проекти, но за по-голямата част от тях трудно се намират купувачи, независимо че цените са средно с 20 до 30% по-ниски. Падна значително и предлаганото обезщетение - до 20-22%. Смятам, че цената на земята за строителни цели ще продължи да пада догодина. Инвеститорите не желаят да рискуват с големи обекти, надхвърлящи техните нужди.

Когато икономиката започне да излиза от кризата, първо ще се раздвижи пазарът на парцели за логистика и малки предприятия и едва след това на проекти за търговски цели и жилища. Най-дълго време ще е нужно да се възстанови пазарът на офиси поради големия брой новопостроени сгради и високия процент на незаетост - над 20%.

www.24chasa.bg

0
September
16

България отново е лидер при цените на имотите, но този път с рекорден спад. В последните години преди развихрянето на кризата непрекъснато бяхме лидери, но по поскъпване. Последната класация на международната консултантска компания “Найт Франк” сега показва, че у нас цените са поевтинели най-много от 31 проучвани страни. През второто тримесечие на годината понижението е 9,7% спрямо първите три месеца.

По годишно изменение България също е лидер по спад. За година до края на второто тримесечие у нас имотите са поевтинели с 21,9 на сто. По-големи понижения са отчетени единствено в Сингапур (-27,7%) и Дубай (-47,3%).
Най-голям спад е регистриран в страните, където последните години беше регистриран драстичен скок. Освен България сериозно намаление има и в балтийските страни, Великобритания, Испания и т.н. (виж таблицата вляво).

Израел остава най-добре представилият се пазар за последните 12 месеца. Цените там бележат ръст от 12,5% до края на второто тримесечие. На тримесечна база пък Норвегия води класацията и отчита нарастване от 5,3 на сто. Най-сериозно са паднали цените в Дубай - с близо 50% на годишна и 7,5 на сто на тримесечна база.

Според наблюдателите на международните имотни пазари започват да се появяват сигнали за стабилизиране цените на имотите в някои страни по света. Темповете на спад в големи пазари като САЩ и Великобритания намаляват и на места дори се отчита леко повишение. Все още обаче е рано да се каже дали това ще се превърне в тенденция и кога евентуално би се почувствало и в България, казват родните брокери.

www.24chasa.bg

0