October
31

Какво правите, ако сте от грешната страна на падащ пазар? Продажба в кризата е донякъде психическо приспособяване, отчасти проява на здрав разум. От Motley Fool систематизират някои важни съвета за продажба на вашия дом в тези времена:

1. Повечето агенции за недвижими имоти са на мнение, че обявяването на подходяща цена е една от най-добрите стратегии в условията на конкурентен пазар. Но това е също една от най-големите трудности за продавачите, които си спомнят цените от преди няколко години. Тъй като нещата се променят на пазара от месец на месец, то може да бъде трудно да се прецени какви цени ще позволи пазарът. Това означава, че трябва да разчитат предимно на експертизата на имотния ви агент.

2. Не забравяйте: Това беше тогава, сега е друго. Просто трябва да забравите, че съседът ви е продал жилището си в неугледно състояние през 2007 г. за три часа. Новата ситуация може да включва правене на отстъпки към купувача, като ценови корекции, ремонт, и т. н.

3. Бъдете придирчиви. Поканете откровен приятел да се разхбходи вашия дом и да посочи неща, които биха отблъснали потенциални купувачи. Едно безпристрастно око може да види неща, които един собственик вече не забелязва.

4. Премахнете безпорядъка. Твърде многото предмети са визуално разсейващи, и това създава лошо първо впечатление. Махнете излишните неща, като с малко усилия и разходи ще преобразите дома си по начин, който купувачите ще оценят.

5. Създайте неутрална територия. Не е нужно да боядисате всичко в бяло, но помага ако отстраните необичайните цветове и премахнете личните вещи. Искате все пак потенциалните купувачи да могат да се предвиждат в дома ви, а не да критикуват вашия вкус.

6. Погрижете са за малките неща. Пребоядисайте, сменете стари осветителни тела, изчистете, поставете цветя - накратко, направете каквото можете да направите, за да изглежда дома ви привлекателен за потенциален купувач. При голямото предлагане купувачите могат да си позволят да бъде претенциозни.

7. Стойте в час. Продавачите трябва да бъдат нащрек в този пазара. Ново жилище се предлага на пазара във вашия квартал? Проверете на каква цена и в какво състояние е имота в сравнение с вашия. Получавате по-ниска оферта? Преди да я отхвърлите проверете последните данни за вашия район, за да видите дали цените са се променили. Има огледи на дома ви, но няма купувачи? Опитвайте се да получите обратна връзка от потенциалните купувачи или агентите им за причините. Да държите под контрол процеса на продажба е от ключово значение за осигуряването на добра и навременна сделка. Въпреки че продавачите днес трябва да са по-гъвкави отколкото през последните години, няма причина за паника. Хората все още си купуват, просто не със същия необуздан темп от недалечното минало.

dom.dir.bg

0
October
29

Времето застудява, но природата в Искърското дефиле не се предава. Дори я избива на пролет. Доказателство за това са цъфналите люляци и къпини край прочутия Черепишки манастир, съобщи bTV. На природното чудо пръв се натъкнал служителят на гара Черепиш Здравко Георгиев. “Октомври да видя цъфнали люляк и къпина, това е голяма изненада в този живот”, сподели Здравко Георгиев. Железничарят побързал да сподели откритието с монасите от Черепишкия манастир. След отбелязването на Димитровден по християнска традиция тук започнали да се стягат за зимата, но необичайната гледка ги накарала да се замислят. Сякаш патронът на пролетта и лятото Свети Георги чрез повторно цъфналия люляк предупреждавал властелина на студа - Свети Димитър, че няма лесно да отстъпи. “Според народното поверие двамата са си поделили годината наполовина - едната я владее Свети Димитър, а другата - Свети Георги”, заяви архимандрит Йосиф, игумен на Черепишкия манастир.
Миряни и монаси се оказаха разделени в мнението си за поличбата. “Въпросът е ние да приемем това знамение като добро, а не като лошо, защото сме свикнали, като цъфне нещо през зимата, да казваме, ох, колко люта зима ни предстои. Люлякът е майско цвете и поради тази причина то олицетворява любовта между хората, между ближните”, допълни архимандрит Йосиф.

www.dir.bg

0
October
27

Има ли криза на доверие в пазара на недвижимите имоти ?

- Има хаотичност в посланията от различните участници на пазара - предприемачи, банки, консултанти или крайния потребител, през последните месеци. Това се случва заради разминаванията в очакванията. Всички очакваха, че пазарът ще върви все нагоре и нагоре, но изведнъж тръгна надолу. И когато играчите изпаднаха в своеобразна безтегловност - никой не знаеше къде точно ще спре падането на обемите и на цените, всеки започна да стреля напосоки до момента, в който се оформи някаква тенденция. Това е следствие от несигурната обстановка и неяснотата какво точно се случва спрямо очакванията на всеки от участниците в пазара.

Има ли вече ясна тенденция?

- Все още не можем да говорим за ясно очертаващ се тренд с изключение на търговските площи. Оптимистичното е, че започват да се появяват реални пазарни сделки, които дават индикация къде точно се намираме. Когато се натрупат достатъчно голям брой, ще можем да говорим и за тренд. Вече започва да се оформя стабилизиране на цените. Това не означава, че не може да очакваме още малка корекция надолу основно при наемите на офиси, както и за някои проекти на жилищния пазар в София. Но определено започва да се усеща обръщане на настроенията от страна на търсенето. Това е позитивен сигнал, като в същото време не означава автоматично, че цените ще тръгнат нагоре.

В кои сектори вече има реални сделки?

- От август в жилищния сектор започват отново да се случват реални сделки. Това се дължи на корекцията на цените от  предприемачите. Освен това купувачите започнаха да усещат, че най-лошото за тях в личен план е отминало и могат да се върнат към планиране на живота си и жилищните си нужди. Не на последно място,банките също дават положителни сигнали за кредитиране на жилища. През последния месец регистрираме разширяване на търсенето в различни типове проекти. Купувачите, които са силната страна сега, търсят качество за цената, която плащат. Но не само тя е определяща.

Клиентите станаха по-взискателни. Не бързат с покупката, не се притесняват, че пропускат сделката на живота си. Процесът за взимане на решение отнема повече време. Клиентите имат визия какво трябва да бъде идеалното им жилище и са готови да го търсят на справедливата за тях цена. Въпросът е дали идеалът им за жилище се припокрива с цената, която са готови да платят, и дали тя се предлага на пазара.

Защо на българския пазар се получава така, че всички правят едно и също - първо бяха инвестициите във ваканционните селища, после жилища, молове, сега офиси. Изглежда непланирано и хаотично. Узряват ли инвеститорите да предвиждат какво могат да направят и кога, или просто парите се засилват в определена посока?

- Актуалната ситуация в офисния сегмент е резултат от процес, започнал преди няколко години. Още в началото на 2008 г. Colliers предупреди, че ако всички обявени офис проекти се случат, това означава два пъти и половина да се увеличат предлаганите площи. Анонсираният тогава обем се запазва към момента. Затова представяме проучванията си, за да могат инвеститорите да се замислят дали сега е моментът да инициират нови проекти.

Инвеститорите, с които работим, се вслушват в нашите изводи и препоръки. На българския пазар се наблюдава следният феномен - виждаш, че някой е направил много пари от нещо и изведнъж всички започват да работят в тази посока. В един момент имаше много хотели. Бяха обявени редица проекти за търговски центрове, но с идването на кризата реалното строителство на голяма част от тях така и не стартира.

В момента стопирането на проекти ни отличава от румънския пазар например, където много голям брой молове бяха завършени и пуснати в експлоатация, с което търговската площ в страната се увеличи до равнища над здравословните за пазара. Това е доста голям шок за Румъния, защото, за да се развива добре един търговски център, е важно да има достатъчен брой пазаруващи, които да харчат парите си там, за да могат наемателите да плащат своите наеми.

Собствениците на замразените проекти за търговски паркове правят ли опити да ги продадат на пазара в момента?

- Някои от тях да. Идеалното е да продадат земята заедно с целия проект. Някои се опитват да продадат само земята. На пазара има такива оферти. Има случаи и в които цените, на които се предлагат тези парцели, са с 40 до 60% по-ниски от тази, на която са купили земята. Въпреки че цената пада толкова много, не се стига до сделки. Причината е, че инвеститорите нямат интерес да купуват рискови проекти. В момента много средства са блокирани в земя. Сега активните инвеститори на пазара са по-рисковите. В същото време те имат привилегията да купуват по-малко рискови проекти.

В условията на криза рискът е на имотния пазар да влизат мръсни пари и може ли това да се засече? Как би повлияло?

- На всеки пазар има някакъв процент на непрофесионални инвеститори. Не мога да кажа дали става дума за пране на пари или не. Относно инвеститорите, които следим, бизнесът им е да осъществяват инвестиционни сделки. И някои от тях имат възможност да реализират сделки сега, защото са били малко по-консервативни в предходни години, когато пазарът вървеше нагоре. Инвеститорите, които имат възможността да реализират сделки в момента, са тези, които са изработили добър инвестиционен план. Германските и някои от австрийските компании са в доста по-здравословно състояние в сравнение с някои други. Има и такива английски фондове. В момента инвеститорите гледат само завършени обекти и рядко се рискува да влага пари в нови.

Трябва да се прави разлика между инвеститори и дивелопъри, макар че на моменти тя може да изглежда неясна. На пазара за недвижими имоти инвеститорите са тези, които купуват обект, който е почти или напълно завършен или има известна запълняемост с договорите за наем. Тези, които започват да строят един проект с цел после да го продадат, са дивелопъри. Естествено е, че има преплитане и размиване на границите и доста често инвеститорите влизат и в дивелопмънт процеса, за да го подпомогнат. Дивелопърите много често работят със собствени средства. Но също така имат зад гърба си и инвеститор, който влиза в проекта.

Може ли да очакваме скоро сделки за големи проекти при бизнес имотите?

- През тази година (до началото на октомври) няма сключени инвестиционни сделки на българския пазар, но има инвеститори, които са в добро здраве и са в готовност да направят такава сделка при определени условия. В момента финансовите инвеститори имат възможност да поемат по-малък риск с проекти на краен етап от развитието си, но на цени, които преди време биха били чисто рискови. Това е интересното на пазара, че цените падат до нива, в които потенциалната възвращаемост се вдига така, че инвеститорите отново да са заинтересувани да влязат в периферен пазар.

Доколко се е повишила възвращаемостта на проектите заради кризата?

- В офисния сегмент при напълно готови и завършени проекти и добри наематели с дългосрочни договори възвращаемостта, която финансовият инвеститор в България търси, варира от 9.5 до 12.5% годишно. Това е съотносимо с нивата от 2005-2006 г. При търговските площи няма търсене в момента, защото това са големи инвестиции и финансирането се структурира трудно.

С колко поевтиняха реално имотите в сравнение с пика от 2008 г.?

- При наемите на висококачествени офиси цените паднаха между 10 и 14 евро/кв.м, т.е. връщаме се на нивата от 2006 г. При жилищата в София цената зависи от локацията. Със сигурност цените паднаха с над 10% от началото на годината досега, като за някои процентът достига до 15. Има райони, в които са паднали и с над 20%. В същото време има и проекти, които са задържали цените си, като “Резиденшъл парк София” например, където жилищата се продават на цени като отпреди кризата

Какво съветвате инвеститорите?

- Да мислят дългосрочно. Сега е моментът да се позиционират на правилното място на добри цени. От това се възползват дискаунт веригите за бързооборотни стоки, които откриват магазин след магазин напоследък. В този смисъл кризата дойде в добър момент, защото спря редица неразумни проекти. Един от примерите за това са търговските центрове. Освен това кризата ще отсее случайно пребиваващите на пазара инвеститори и дивелопъри в недвижимите имоти и ще остави само професионалистите, които знаят как да развият и продадат един проект. Голяма част от компаниите за недвижими имоти, които се появиха през последните години, също ще изчезнат от пазара, ако не са структурирали бизнеса си като дългосрочен.

www.dnevnik.bg

0
October
23

Парламентът прие на първо чете промените в закона за местните данъци и такси, които предвиждат от началото на 2010, общините да могат да увеличат данъка върху сгради и върху имотните сделки. В момента горната граница при изчисляването на данък сгради е 2 промила, предвижда се тя да стане 2.5 промила. Данъкът върху имотните сделки ще бъде максимално 3 на сто от цената на контракта, при 2.6% в момента. Промените в данъчното законодателство предвиждат необлагаемият минимум при данък сгради да стане 1680 лв., при 2520 лв. сега.Предложение за промяна в закона за местните данъци направи Българската стопанска камара. “Такса битови отпадъци трябва да се определя единствено и само на количествата отпадъци, които са отделени”, обясни зам.-председателят на БСК Димитър Бранков. Работадателите настояват за единна такса смет за гражданите и компаниите, а не изчислена в зависимост от кубатурата на сградата.

www.dir.bg

0
October
23

Националният стадион “Васил Левски” да се освободи от мачове, а футболът да се изнесе в покрайнините. Така се отпушва трафикът в центъра на София, предложи вчера пред “24 часа” главният архитект Петър Диков. Инициативата му е по повод новия общ устройствен план на столицата, който СОС приема в четвъртък. В него има доста терени за спорт и атракции, измежду които трябва да се избере един за нов стадион, призова Диков. Старият ще остане за лека атлетика и други спортове. В чертежите имало и терени от по 60-70 декара за нов футболен стадион. За да не предпоставя избора, той отказа да ги посочи. Логиката му да иска преселение на футбола е, че това е спортът, който привлича много хора в България. “Представете си какво ще стане, ако затваряме всяка седмица “Евлоги Георгиев”, ако, дай боже, се играят често международни мачове у нас”, аргументира се Диков.

2 скоростни магистрали отпушват столицата

Две скоростни градски магистрали ще съкратят времето за придвижване из София.

Стартират ги, след като в четвъртък Столичният общински съвет приеме новия общ устройствен план, който залага развитието на града в идните 20 години.

Така наречената северна тангента спестява 8 километра на пътуващите от Люлин към автомагистралите “Хемус” и “Тракия”. Тя ще пътува от Ломско шосе при околовръстното и на изток - северно от Илиянци, Бенковски и Враждебна, до “Ботевградско шосе” преди околовръстното, в което ще се влива при участъка към летището. Северната тангента минава през изцяло нови, незастроени територии. Освен че е най-късият разрез между западна и източна София, без да се минава през центъра или околовръстния път, тя има и друго предимство. С нея околовръстното ще получи статут на градска магистрала, което ще осигури по-бързо придвижване и по самото околовръстно. Като магистрално трасе е категоризирана и самата северна тангента. “Това е съществено за решаването на транспортния проблем - главно на транзита и на вътрешноградските връзки. Северната тангента е напреднала и в проектирането. Това е и едно от трасетата, за които премиерът Бойко Борисов е поел ангажимент да се изгради бързо”, обясни главният архитект на София Петър Диков.

Северната тангента не е изцяло нов път. В по-голямата си част трасето съществува и сега, но с изграждането му от “Ломско” до “Ботевградско шосе” и категоризирането му като магистрала трафикът ще се отприщи, вярват в общината. “Ако се пътува през северната дъга на околовръстното, ще отнема километри повече и ще се пресичат доста урбанизирани територии. Северната скоростна тангента е разработена като транзитно трасе - без квартали, без локали, и е най-бързата възможна връзка изток - запад”, уточни Диков. Отчуждаването там нямало да е проблем, защото земите са основно земеделски. Диков пресмята, че тангентата може да е факт до 4 г.

И второ “магическо” трасе обещава новият план на София. Западната тангента ще свързва Люлин с Нови Искър. Тя поема товарния трафик от Перник. Ще е продължение на автомагистрала “Люлин” - ще върви западно от Филиповци, между Божурище и гара “Волуяк”. Ще се влива в околовръстното едва след като я пресече северно. Според еколози това е по-добрият вариант пред второто възможно трасе на западната тангента, което вече отпадна. То пък щеше да пресича Овча купел, Факултета, земите между Люлин и Западния парк, при Северния парк и между Требич и Илиянци. Недостатъците на този отхвърлен вече маршрут са два - осеян е със светофари и прекъснат режим на придвижване и разсичане на едни от най-хубавите територии на София.

От общия устройствен план става ясно, че гръбнак ще е релсовият транспорт - подземен и наземен.

Нови квартали, доколкото ще има, ще са основно в северната част на София - по южните склонове на Стара планина, на които общината предрича апогей. Това обаче не е акцент на плана, защото мнението на градската управа е, че в обозримото бъдеще София ще се развива главно в сегашната си територия. А на нови места ще има по-ниско, по-луксозно жилищно строителство, т.нар. американски тип. То ще е ориентирано именно по южните склонове на Стара планина и към Лозен. Между “Цариградско шосе” и околовръстното - по поречието на Искър, ще е и новият увеселителен парк. Той ще разполага с цели 1000 дка. Една от причините за неуспеха на стария Софияленд е, че бил близо до центъра на града и се оказал недостатъчен като размери. Нямал и достатъчно места за паркиране. Сега част от терена в Погребите ще се влее в нова пътна връзка, успоредна на бул. “Н. Й. Вапцаров”, която ще отвежда трафика към “Кошарите”. Върху останалите парцели на някогашния Софияленд пък ще правят офиси и магазини, но ниски и с богато околно озеленяване.

Между 20 и 50% са намалени показателите за застрояване на цяла София с новия план, съобщи още пред “24 часа” Диков. И като плътност, и като височина щели да се свият строежите, особено на юг от околовръстното - в подвитошките квартали.

Новите карти описват и терените за детски градини и училища, като така предотвратяват застрояването им. “Промяната на общия устройствен план е по-трудна, отколкото на подробните устройствени планове. Това е гаранция, че имотите на учебните заведения няма да се пипат за друго. Тепърва предстои строителството на нови школа, продължаваме и с изграждането на детски градини, което започнахме пред последните години”, напомня архитект №1.

Новият план дава и терени за производство и логистика - този пояс ще е на север. Без такова строителство не можело да се мине, защото в очите на чужденците то повдигало статуса на града.

“Планът дава възможности, той не строи, нито дава пари. Но когато вече има възможности, зависи от частната инициатива”, подчерта Диков на въпрос оглеждат ли чужди гиганти София. Когато съдът се произнесе и по несъстоятелността на “Кремиковци”, такива ще се очакват и за земите под комбината. По новия устройствен план те са със статут на смесена многофункционална зона, в която може да се развиват технологични паркове, жилищни и офис зони. 7 миникампуса с огради и специален достъп са заложени пък за Студентски град. Само общежития, библиотеки, читални и заведения за хранене, но не тип луксозно и кръчмарско, а столово, щяло да има в кампусите. Веселбите - извън тях, отсече Петър Диков.

Свежата зеленина ще е с 500 декара повече

Планът се отнася с изключителен респект към зелените площи. Много от тях досега не бяха отразени в картите на София. Добрата новина не само за еколозите, но и за плана е, че с новия те са отредени само за градинки и са с много висока степен на защита. С помощта на гражданските сдружения гаранцията им е сигурна, твърди Диков.

Той изчисли, че новият план увеличава зелените площи с цели 500 декара. Основният дял се пада на сгъстяване на градинките в кварталите. Предвидено е изграждането и на нови паркове - “Жива вода”, водния “Искър”, спортния “Студентски” и историческият “Софийска Света гора”. Ще се създадат Източен парк - между Младост и Горубляне, и парк “Лозенец” - между бул. “Черни връх” и “Симеоновско шосе”, издаде Диков. Планирани са развитието на Северния парк и засаждането на “Възраждане” в Зона Б-5. Новите паркове са с по-далечна перспектива, признават от кметството.

Парк на четирите сезона обещаха на Овча купел

Всички държавни и общински имоти между жилищните комплекси Овча купел 1, Овча купел 2 и едноименния квартал да се обособят в Парк на четирите сезона. Терените между “Обиколна” и околовръстното, зелените площи при баня “Овча купел” и парк “Славия”, всички територии около бул. “Монтевидео”, тези около НБУ и около големите училища плюс няколко завзети от бетонови възела терена ще станат дробовете на София. Общината няма да планира други строителни инициативи, а градините ще се построят на принципа на публично-частно партньорство. Това обеща вчера главният архитект на София Петър Диков на гражданското сдружение “Овча купел” и инициативния комитет за създаване на парк “Кукуряк”.

Още планът “Мусман” установява, че това е най-уютната, с най-мек климат и най-закътана от ветровете част на София. За нея сдружението и комитетът планират нова устройствена схема с екологични площадки с диви животни, спортни терени и водни площи, оползотворяващи минералната вода и зоната около Горнобанска река.

www.24chasa.bg

0
October
20

Възможно ли е с брачен договор да се обезнаследят деца от предходни бракове, е чест въпрос, поставян пред “Труд” от читатели с най-разнообразни грижи и интереси. Новият Семеен кодекс очерта и друг типичен въпрос: Може ли заварените съпрузи да сключат брачен договор, в който да запишат, че 80% от общото имущество или само от жилището става собственост на единия съпруг, а 20% - на другия.

С брачния договор може да се договори всякакъв имуществен въпрос между съпрузите, каза за “Труд” проф. Цанка Цанкова, специалист по семейно и наследствено право. Брачният договор не е обвързан нито с минали бракове на съпрузите, нито с броя на децата им, а само с техните имуществени отношения, категорична е тя.

За първи път новият Семеен кодекс въведе брачния договор, с който съпрузите могат да преценват кой кога какво е придобил, участието си в разходите и задълженията, управлението и разпореждането с имуществото и пр.

Всичко свързано с предбрачното и брачното имущество - земи, акции включително и семейното жилище, може да е предмет на брачния договор.

Съпрузите са свободни да определят кой на кое имущество е титуляр. Например жилището, придобито по време на брака, може да остане изцяло само на единия, а семейният автомобил и на двамата.

Може да се договори, че имущество над 30 000 лв. се управлява съвместно,а под тази стойност - еднолично. Могат да се уговорят и последици в случай на развод - например, че съпругът(та), който не е работил, получава правото на собственост върху семейното жилище.

С брачния договор обаче не може да се обезнаследява, защото съпрузите нямат право да правят разпореждания за случай на смърт. Подобна клауза ще е нищожна. Те могат предварително да определят съотношението на дяловете си в случаи на развод или смърт. Това обаче не е завещателно разпореждане.

Обезнаследяване може да има само по Закона за наследството. Завещания - също, но при условие на разпоредбите за запазени части на низходящи, възходящи и съпруг. С брачния договор младоженците могат да уредят и въпросите за взаимната си издръжка, и тази на децата.

Първенците са в Провадия

В първите две седмици след старта на новия Семеен кодекс, в сила от 1 октомври, новостите му дават резултат. Законът за първи път въведе възможност съпрузите да избират измежду три имуществени режима - на общност, на разделност и брачен договор. Факт е първият брачен договор, регистриран в Провадия. От “екстрата” на Семейния кодекс са се възползвали съпрузи не в първа младост - на 64 г. (той) и на 62 г. (тя).

От 1 октомври насам други 15 двойки пък са избрали имуществения режим на разделност. Това сочи справка на Агенцията по вписванията (АВ) за периода от 1 до 14 октомври, поискана от “Труд”. Законът предвиди там да се води електронен публичен регистър на съпружеските имуществени отношения. В него вече задължително се отбелязват всички новобрачни - без значение дали са предпочели режим, различен от досегашната семейна общност. Заварените двойки влизат в регистъра само ако са избрали разделност или са сключили брачен договор.

От 1 до 14 октомври вече са отбелязани 811 брака. Излиза наяве и първият договор в Провадия. Конкретните уговорки в него обаче не са за “чужди очи” - публичен е само фактът на направения избор. С екземпляри от самия договор разполагат единствено съпрузите и нотариусът, който го е заверил. При доказан интерес могат да го получат и трети лица, но не от регистъра. Заради първопроходството не може да се каже и дали към договорни отношения са тръгнали заварени съпрузи или новобрачни. Вече са сключени и други договори, казаха от Нотариалната камара пред “Труд”. Но не знаеха подробности. Чака се вписването в АВ.

15-те двойки, избрали режим на разделност и регистрирани в АВ, пък са от Велинград (2), Видин (2), Пловдив (2), Сливен (2). По едно уведомление за разделност са регистрирани дотук в София, Троян, Никопол, Костенец, Бургас и Бяла Слатина.

Валентин БЕНАТОВ, главен секретар на Висшия адвокатски съвет: Целта е богатият да не загуби, а бедният да се спаси от бедността

- Г-н Бенатов, новият Семеен кодекс (СК) разреши сключването на брачни договори. Според вас въвеждането им навреме ли е?

- Брачният договор е новост за българското семейно право. С него общо прокламираната от закона свобода на договарянето навлиза по-мащабно и в съпружеските отношения. Както встъпващите в брак, така и тези, които вече са сключили такъв, с помощта на брачен договор могат да уреждат помежду си редица имуществени отношения, свързани с недвижими имоти и други вещи, с банкови депозити и влогове, с участие в семейните разходи, с имуществени последици при развод, с издръжка помежду си и по отношение на своите деца и т. н.

Обществото проявява интерес към тези правни възможности от години - при обсъждането на различни проекти за нов СК. И това е логично след отпадането на икономическата уравниловка. Обособиха се групи и прослойки с различни имуществени възможности - богати, по-малко богати, други, които се опитват да са средна класа, както и много бедни хора.

Естествено е различните прослойки да формират различни навици и възгледи за собствеността, за нейното придобиване, ползване, развитие и опазване. Нормално е законът да отчита тези различия. Един от начините различията да не станат причина за раздори в семейството е брачният договор.

- Сложно ли ще е съставянето на такива договори?

- Разнообразието от различия във възгледите за собствеността принципно предопределя сложност при съставянето на брачни договори. Те не могат да бъдат типови - бланки, чието попълване да става набързо и между другото. Всеки брачен договор е важен и уникален, защото хората не са еднакви и се уреждат строго индивидуални отношения.

Адвокатите, които работят в областта на гражданското право, са наясно със сложността на брачния договор, защото с него могат едновременно да бъдат уреждани различни имуществени въпроси. Гражданите знаят, че консултацията с адвокат е допълнителна гаранция при сключването на договор - било при покупко-продажба на имот, било за наем и пр. В още по-голяма степен това важи за брачния договор - един добре консултиран и добре написан брачен договор е гаранция както за спокойствие в имуществените отношения между съпрузите, така и за предотвратяване на неблагоприятните последици при евентуален развод. Двете страни в договора имат право на самостоятелна консултация, за да е сигурен всеки един от тях в правилното отразяване на волята му и в стабилитета на този договор. Няма пречка и двамата да бъдат консултирани заедно - всичко зависи от конкретния случай.

- Кога е по-добре да се сключи брачният договор - преди или след брака?

- Това винаги ще се решава конкретно за всеки случай. Намирам, че е полезно такъв договор да се сключва преди брака, когато бъдещите съпрузи встъпват в него с имущество.

Или пък когато бъдещите съпрузи са с различен имуществен и социален статут, със задлъжнялост или с утежнено гражданско състояние (например разведени със задължения) и т. н.

Брачен договор може да се сключи и по време на брака. Това могат да направят както съпрузите по всички заварени от новия СК бракове, така и по сключваните отсега занапред.Ако двама млади и еднакво бедни сключат брак, водени от своята обич и без да има какво да договарят, те могат да намерят за какво да се договарят по-нататък. Единият съпруг може да развие успешно бизнес, а другият - да бъде пазител на семейния уют и да възпитава децата. Всеки от тях може да усети потребност от икономическо гарантиране на брачните отношения. И тогава брачният договор е плюс.

Друг вариант - не са помислили за договор преди сватбата, но после реалностите на живота поставят имотни въпросителни и други подобни материални препъникамъчета по общия път. Брачният договор отново би помогнал.

- Кой има интерес да сключи брачен договор - богатият или бедният?

- Една от целите на правната уредба на брачния договор е богатият в брака да не загуби богатството, а бедният - да излезе от бедността. Брачният договор, като всеки друг договор, трябва да гарантира интересите и на двете страни, независимо от тяхното имуществено състояние. Богати или бедни - трябва и двамата съпрузи да имат волята да сключат договора.

- Интересите на децата по-добре ли ще са защитени?

- Особената закрила на децата е принцип в българското право, който намира широко отражение в нормите на Семейния кодекс. С брачния договор въпросът за дължимата издръжка към децата може да се урежда само в посока на по-благоприятното за тях положение.

Държавата има потенциални възможности за контрол по този въпрос - чрез правосъдието по брачни дела, Агенцията за закрила на детето, социалните служби и др., които могат да търсят причините за неблагоприятно имуществено положение на децата в едно семейство. На никоя от тези институции не може да се противопостави брачният договор в частта му за издръжката, ако тя не е уредена добре. Не може да се противопостави и на самите деца. Когато двамата родители сами решават каква издръжка е необходима за децата им и какви допълнителни разходи по отглеждането и възпитанието им включва тя, в кое жилище ще живеят децата след развода, то режимът на брачния договор трябва да е най-благоприятен за интересите на децата.

- От брачния договор се очаква да спести “кървавата делба” на имоти при развод. Доколко оправдани са тези очаквания?

- Оправдани са, но само ако договорът предварително е добре консултиран и подготвен. С него може да се избегне всякаква делба при развод. Този договор осигурява режима, който в най-голяма степен ще спести на съпрузите неприятностите от бъдещи съдебни спорове, в които ще се решават имуществените последици при развод и в които често не се стига до еднакво справедливо и за двете страни решение.

- Какво става със сключен договор, когато има законови пречки за брака или впоследствие бъде анулиран?

- Семейният кодекс ясно прогласява, че предварително сключеният брачен договор има действие само след сключването на брака (“от момента на сключване на брака”). Ако то се осуети по някаква причина, включително и поради законова пречка, договорът не действа.

При унищожаване на брака (когато е сключен в нарушение на конкретни законови изисквания), съдбата на евентуално сключения брачен договор, най-общо казано, е като при развод. Това отново ме провокира да обърна внимание на ролята на адвоката при преценката на последиците от един брачен договор при унищожаване на брака, както и при развод. Тук вече става дума за потенциални правни спорове, за чието разрешаване кръгът на юристите, които компетентно могат да се занимават с тях, силно се стеснява до адвокати и съдии (ако се стигне до съд).

- Новият СК затвърди забраната за предварително договорени разпореждания между съпрузи за случай на смърт, но допуска изключение относно дяловете им при развод. Бихте ли пояснили какво означава това?

- Брачният договор не може да се използва като завещание между съпрузите.

Може обаче да съдържа уговорка за дяловете само от имоти от прекратена предварително уговорена съпружеска имуществена общност, различни от тези, които повелява законът (съотношението на дяловете на съпрузите след развода не е 50 на 50, а например 30 на 70). Това е възможно и при прекратяване на брака поради смърт на единия от съпрузите. Тук сме изправени пред казуистика, която също изисква предварително консултиране с оглед на целите, които договарящите се съпрузи искат да постигнат.

СК въвежда единствено забраната да се уговаря предбрачното имущество на единия съпруг да става съпружеска общност по силата на договора.

- До каква степен може да се оспорва брачният договор?

- За брачния договор важат общите правила на Закона за задълженията и договорите, уреждащи случаите на недействителност. Семейният кодекс е ясен по този въпрос.

По-подробно са уредени възможността за прекратяване на брачен договор, като са уредени няколко изрични хипотези (по взаимно съгласие, по исков път, ако договорът застрашава интереса на един от съпрузите или на децата, както и при прекратяване на брака - без онези клаузи, които уреждат имуществени отношения за след брака).

Законът предвижда и възможност за разваляне за в бъдеще на сключен и действащ брачен договор по общия ред за разваляне на договорите, но при съблюдаване принципите на СК и на добрите нрави.

www.trud.bg

0
October
20

Не е тайна, че пазарът на имоти продължава да е в тежка ситуация, колкото и да се опитват да ни убедят в противното от имотните агенции. Сделки се сключват рядко, а наличните имоти за продажба растат ежедневно.

Какво означава това за изстрадалите души на тези, които се опитват да си продадат жилищата? Това означава, че трябва да се убедите, че цената е конкурентна, в този ценово ориентиран пазар. За разлика от добрите стари времена, купувачите не се поддават вече на емоциите. Сега икономиката стагнира и се търсят само добри сделки.

Ако жилището ви седи на пазара вече доста месеци, то цената, която сте обявили, може да е причината. По-долу са четири прости знака посочени от investopedia, че е време да я преосмислите.

1.Никой не идва на оглед.

Вашият имот е на пазара от месец-два, но никой не се обажда да го види. Това трябва да е предупредителен сигнал за вас. Ако купувачите дори не си хабят времето да дойдат да видят жилището, това е сигурен знак, че цената е твърде висока.

Разбира се, може да спорите, че това не винаги означава, че няма интерес към имота ви. Обявата в интернет е гледана от стотици хора, но това само доказва, че има интерес към имота ви, но нещо спира купувачите. Правилно - вашата абсурдно висока цена.

2. Имате много посещения, но никой не ви отправя оферта.

И така, вашия дом е привлякъл доста огледи откакто е на пазара, но все още никой не ви отправя оферта. Разбира се, може причината да са розовите плочки в банята.

Лошия дизайн и цветове може наистина да уплашат потенциалните купувачи. Но ако жилището изглежда добре, по-вероятно е нужно да свалите цената. Някои експерти казват, че ако има 10 посещения без предложение за покупка, тогава жилището ви вероятно е надценено.

3. Купувачите обсипват жилището ви с критики.

Имате доста огледи, но агента ви е забелязал, че перспективните купувачи правят еднакви негативни забележки. Примерно, може постоянно да се оплакват, че има неприятна миризва в апартамента, или може би че кухненските мебели са стари.

Задължително искайте от агента си информация, ако има негативни забележки от купувачите. Докато някой от коментарите няма да са приятни за ушите ви, малко конструктивна критика може да ви помогне да продадете жилището си в дългосрочен план. Няма място за наранени чувства.

Може да се наложи да освежите дома си, да пооправите кухнята или пък да намалите цената. В крайна сметка, ако цената е точна, купувачите може да решат че може да приемат тези недостатъци, и да ги поправят впоследствие.

4. Обявили сте най-високата цена в квартала.

Нека кажем, че сравними имоти във вашия район са на много по-ниски цени. Това е проблем- ако вашият двустаен апартамент е най-високо оценен от такива в квартала, най-вероятно и последен ще се продаде.

Питайте агента си за информация за цените в района ви, както и актуални сделки. Това ще ви помогне да решите дали е време да свалите цената.

И така, след като отчетете някой от тези предупредителни сигнали, може би накрая ще се предадете и ще свалите цената. И ако отново не получавате оферти - може би не сте свалили достатъчно. Имотните агенти казват, че ако ще сваляте цената, не го правете с малки стъпки. В крайна сметка няма голяма разлика от 100 000 и 99 200 евро. Купувачите няма да се вържат.

www.profit.bg

0
October
14

Министерският съвет одобри предложения за изменения и допълнения в Закона за местните данъци и такси, съобщи правителствената пресслужба. Промените предвиждат да се увеличат горните граници за определяне на размера на данъка върху недвижимите имоти от 2 на хиляда на 2,5 на хиляда, а на данъка при придобиване на имущество - от 2,6 на сто на 3 на сто. Имотите с данъчна оценка до 1680 лв. няма да бъдат облагани. Така според промяната всеки собственик на тристаен апартамент в центъра на София с данъчна оценка 100 хиляди лева вместо 200 вече ще дължи 250 лева имотен налог. За по-малко, но ново жилище в жк “Младост” или “Люлин”, ако оценката е 50 000 лв., данъкът, който тази година е бил 100 лева, идната ще е 125. Променя се и начинът на определяне на данъчната оценка на недвижимите имоти на предприятията. Досега тя беше отчетната им стойност. След влизане в сила на промяната за данъчна оценка ще се счита по-високата стойност между отчетната стойност и данъчната оценка. Това изменение ще влезе в сила от 1 януари 2011 г., тъй като до 30 юни 2010 г. отчетната стойност и данъчната оценка трябва да бъдат декларирани.

Недвижимите имоти и ограничените вещни права върху тях ще се облагат с данък при придобиване на имущества. С данък при придобиване ще се облагат и моторните превозни средства, включени в активите на предприятие, което се прехвърля или преобразува без промяна на правната форма.
Със законопроекта се разширяват правомощията на служителите на общинската администрация.  За да се увеличи събираемостта на местните данъци и такси, бирниците в общините ще получат статут на публични изпълнители на Националната агенция по приходите (НАП), които се ползват с по-големи права, включително и запориране на имот. Данъчните измами с недвижими имоти ще се прекратят с промяна в Закона за данъците върху доходите на физически лица, стана ясно още от представените данъчните промени от финансовия министър Симеон Дянков, предаде “Фокус”.  Той обясни, че ще бъде въведено условие за притежание на недвижим имот за минимум три години, за да може при продажбата му да се ползва данъчно облекчение. По отношение на приспадане на лихвите по ипотечни кредити за млади семейства, министърът каза, че се предлага това да става от 2010 година. Анализът на ведомството сочи, че от това облекчение млади семейства почти не са се възползвали през настоящата година, но за сметка на това в Комисията за защита от дискриминация и Европейската комисия са постъпили множество жалби. Причината е, че текстът в бюджет 2009 г. предвижда от възможността да се възползват новобрачни на възраст до 35 години.

www.dir.bg

0
October
13

Бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 ООД навърши две години от официалното си откриване!!!  Сега две години по-късно в 13:13ч. на 13.10.2009г. можем смело да заявим, че изпълнихме по-голямата част от целите, които си поставихме в началото. Част от плановете се промениха драстично и виновните ще си понесат наказнията и ще си сърбат попарата ГАРАНТИРАНО :–), но за нас най-важното тепърва предстои! Измина една доста тежка година за недвижимите имоти и всички, които работим в тази сфера, а лошата новина е, че ни чака още една не особена добра година, но и тя ще отмине, а тогава когато се поздравим с третата годишнина на ТБМ2 се надяваме да оставим зад гърба си още повече доволни клиенти, успешни сделки и усмихнати лица! Надяваме се нелоялната конкуренция да фалира както вече фалираха стотици агенции в София и страната :–)! По наша информация повече от 400 агенции за недвижими имоти официално за затворили офисите си през последната година…

Както от самото начало, сега в настоящето така и за в бъдеще бутикова агенция ТБМ2 винаги ще се стреми да предлага качествени услуги на своите клиенти! Има още много празни места за ключове на това табло, но смятаме скоро таблата да не ни достигат!!! Очаквайте МНОГО изненади от нас!

ТБМ2

3
October
13

Първи по-ниски лихви

Публикувано в: Ипотечни кредити от Антон Илиев

Така очакваният момент, в който лихвите ще почнат да падат, като че ли дойде, сочи анализът на сайта “Моите пари” през септември. При потребителските заеми една от банките е свалила лихвата с 0,5-1,5% основно за такива, обезпечени с поръчителство. Така оскъпяването им е паднало до 12,95 насто, ако са в левове. Същият кредит в евро се предлага с лихва 11,95%.

При ипотечните кредити сваляне на лихвите е имало при четири банки. Няколкото положителни сигнала обаче не бивало да са повод за прибързани анализи, важно било какво ще се случи и до края на годината, твърдят от “Моите пари”.

Високи се запазили лихвите през септември и при депозитите. При единадесет банки е имало промени на офертите. Поведението на трезорите е било разнопосочно при набирането на свеж ресурс. Едни удължили сроковете на промоционалните си кампании, други започнали активно предлагане на нови депозити. При трети обаче е имало и понижение на лихвите. За значително такова още не можело да се говори - поне до края на годината и началото на следващата.

www.24chasa.bg

1