March
30

Кризата на пазара на имоти се изразява в една добра за купувачите новина - спад на обявените продажни цени. Разбира се, всяка монета има и друга страна, а лошата е, че купувачите трудно достигат до финансиране в условия, когато банките са завишили изискванията си. Все по-често ставаме свидетели на регистриране на сделки на „рекордно ниски цени”, не само в по-малките градове, но и в столицата.

И докато сделки при нива от 250 евро за кв. м. в столицата са мечта за купувачите и ужас за продавачите, то такива се случиха към края на миналата година, макар и само за няколко имота. Нека да разгледаме, какво може да се купи за най-малко пари в големите градове на страната. Става въпрос за едностайни жилища обявени за продажба най-често от изпаднали в затруднение да обслужват своите кредити продавачи и то не в най-добрите квартали.

1. Русе

С обявена продажна цена от 6 500 евро, едностаен апартамент в кв. Дружба 3 с квадратура от 30 кв. м е единственото предложение под 10 000 евро, което се открива в популярен сайт за имоти. Въз основа на обявената цена, кв. м излиза по 217 евро.

Трябва да припомним, че Русе оглавява класацията сред петте най-големи града по ниски цени, със средна за обявените за продажба жилища от едва 462.36 евро за кв. м.

2. Варна

Най-евтиният обявен за продажба едностаен апартамент във Варна е в кв. Аспарухово, за цена 10 490 евро. Той е с квадратура от 22 кв. м и е разположен в нова тухлена сграда. Въз основа на обявената продажна цена, квадратният метър струва 476.81 евро.

3. Бургас

Тук цената на най-евтиния едностаен апартамент е 13 500 евро, като той е с площ 20 кв. м. Жилището отново е на партер, а кварталът е Възраждане, до Борисовата градина. Цената за кв. м идва при ниво от 675 евро.

4. Пловдив

В града на тепетата откриваме едностайно жилище, обявено на цена от 10 100 евро. То е на първи етаж и е с площ от 25 кв. м, или 404 евро за квадрат в квартал Изгрев.

5. София

Най-скъпи сред евтините са едностайните жилища в София. Най-ниската оферта откриваме при 14 040 евро, или 390 евро за кв. м., за жилище в Дружба 2 от 36 кв. м.

www.profit.bg

0
March
24

През последните шест месеца станахме свидетели на един силен спад в цените на недвижимите имоти в столицата, като обявените продажните цени регистрираха понижение от близо 10%, сочи справка на Profit.bg.

Обявените за продажба едностайни апартаменти, обаче, продължават да са относително най-скъпи въз основа на обявена средна продажна цена в софийските квартали.

При ниво от 863.16 евро за кв. м обявена средна цена за продаване, квадратен метър в едностайно жилище е с 6% по-скъп от този в тристаен апартамент с обявена средна продажна цена от 814.15 евро.

Квадратът в едностаен апартамент е и с 3.8% по-скъп от този в двустайно жилище, където средната обявена продажна цена възлиза на 831.32 евро, съгласно статистиката на имотния сайт Imoti.net.

Прави впечатление, обаче, тенденцията на свиване на разликата в цените между двустайните и тристайните апартаменти, която бе изключително силна преди три-четири години по време на пика в имотния пазар.

Тогава двустайните имоти бяха значително по-скъпи спрямо тристайните, поради по-голямото търсене, което към настоящия момент е намаляло.

Спрямо обявените продажни цени към момента разликата при квадратния метър на двата типа имоти е едва от 2% в полза на двустайните жилища, като в много квартали тристайните са дори по-скъпи.

Купувачите използват понижението в цените на имотите и предпочитат да дадат малко повече пари за по-голямо жилище, което им е вече относително по-достъпно след спада в цените с около 30% от пика им преди три години.

Изключително голямо разминаване има в обявените продажни цени на различните типове апартаменти в различните софийски квартали, което до голяма степен може би се предопределя от липсата на достатъчно оферти за определен тип имот.

www.profit.bg

0
March
24

Достигнат ли е пикът на падането на цените на жилищата, или те ще продължат да поевтиняват още? Това е основният въпрос, на който търсят отговор желаещите да купят апартамент.

Отговорът на поставения въпрос е “зависи”. Според агенциите “Форос”, “Колиърс”, “Адрес” и “Българиън пропъртис” цените на жилищата ще продължат да падат поне до началото на юли, като прогнозите са те да поевтинеят с още 10%, след което ще се стабилизират. Други компании като “Аристо”, “Явлена” и “Би енд Ейч имоти” смятат, че дъното вече е достигнато. От “Аристо” дори прогнозират, че до края на годината ще има ръст от поне 10% на цената на жилищата. Изпълнителният директор на “Адрес” Цветелина Тасева обаче предупреди, че цените могат и да се сринат, ако банките решат бързо да реализират на пазара придобитите от лоши кредити жилища.

Силата на купувачите

Апартамент за около 70 кв.м, тухлен, вътрешен, обзаведен, в добър район, за 40 хил. евро. Примерът е малко краен, но илюстрира нагласите на купувачите в София и Варна. Действителността обаче е друга. Маркетинг мениджърът на “Адрес” Калоян Богданов посочи, че за обявената сума може да се купи около 70 кв.м недовършен апартамент в сграда без акт 14 (което е рискова сделка), панел от 60 кв.м или около 45 кв. м жилище ново строителство. Клиентите на “Колиърс” търсят жилища на цени под 1000 евро на квадрат, като настояват за добър имот и включени довършителни работи в цената. Не сме сключвали сделка на цена под 900 евро, каза Татяна Емилова, мениджър “Жилищни площи” в “Колиърс”. Според нея себестойността на едно жилище варира от 400 до 800 евро/кв.м в зависимост от локацията, вложените строителни материали и качеството на работата. Затова желаните цени от 200-300 евро/кв.м в София и Варна няма как да се случат, категорични са брокерите. На практика и продавачи, и купувачи изчакват, още повече че за разлика от дните на лудо покачване на пазара купувачите имат самочувствието на силната страна. Това ги кара да изчакват със сделките въпреки уверенията на някои брокери, че дъното вече е достигнато.

Добрият стар наем

Годините, за които жилището се изплаща при текущите нива на наемите, е един от основните показатели на пазара на имоти. В България в момента този период е от 16 до 20 години, показват изчисленията на агенциите. Например при средна продажна цена от 948 евро/кв.м, каквато е в момента в София, и среден наем от 4.67 евро/кв.м жилището ще се изплати за около 17 години, посочиха от “Форос”. За Варна при средната цена от 907 евро/кв.м и наем 4.04 евро/кв.м срокът на изплащане е 18.7 години.

През тази година хората ще предпочетат да наемат жилище, отколкото да купуват, прогнозират от “Адрес”. Ако за момента съотношението продажби-наеми е 2/3, очакванията ни са то са се движи към съотношение 1/3 през годината, коментира Калоян Богданов. Причината е, че хората с нестабилно финансово положение ще предпочитат да наемат, вместо да купуват, а техният брой ще нараства през идните месеци заради по-слабата икономическа активност, прогнозирания ръст на безработица и намаляващи доходи.

Спадът досега

Цените на жилищата през миналата година загубиха около една четвърт от стойността си (около 22%) до 548 евро/кв.м, показват данните на Националния статистически институт. За София спадът е дори по-голям - 25.42%. Ако се сравни обаче най-високата стойност на имотите по данни на НСИ през третото тримесечие на 2008 г. спрямо най-ниската - през четвъртото тримесечие на 2009 г., жилищата са поевтинели с близо 30%. Агенциите за имоти дават малко по-високи проценти, като максимумът е 36%.

www.dnevnik.bg

0
March
19

България е готова да даде 41 млн. евро допълнително за строителството на магистрала “Люлин“, но в замяна изпълнителят “МАПА-Ченгиз“ трябва да даде на български фирми 70% от оставащата по проекта. Това стана ясно вчера от изказване на регионалния министър Росен Плевнелиев. Преговорите по т.нар. план Б за магистрала “Люлин“ все още не са приключили, въпреки че крайният срок според Плевнелиев бе миналата седмица. Тогава той обяви, че турският консорциум има 38 претенции към държавата.

Вчера Плевнелиев каза, че исканията на строителя вече са станали 42, а претенцията е за 78 млн. евро, т.е. турският консорциум иска 56% оскъпяване. Пазарлъкът продължава. Вчера от “МАПА-Ченгиз“ потвърдиха само, че са съгласни български фирми да поемат част от работите. На въпрос на журналисти откъде ще бъде платена разликата в цената, Плевнелиев обясни: “Помолили сме експерти от ЕК да дойдат, за да се види каква част от тези разходи могат да бъдат поети в рамките на правилата и нормите на ЕК“. Основното финансиране за “Люлин“ идва от програма ИСПА и заради закъснението на обекта има опасност парите да бъдат изгубени.

Българският строителен бранш отдавна иска да се заеме със строителството на магистрала “Люлин“. Вчера председателят на Браншова камара “Пътища“ Румен Йовчев приветства постигнатото и подчерта, че “при избора на български помощници не трябва да се провеждат обществени поръчки“, защото турският консорциум има право да сключва договори с каквито подизпълнители прецени. “Трябва да бъдат избрани 5-6 български фирми, които да работят по обекта на отсечки и той да бъде завършен в срок“, коментира Иван Бойков от Камарата на строителите в България.

МРРБ ударно е разплатило 62 млн. лв. към строителни фирми през последните няколко дни. Това съобщи пред “Сега“ Иван Бойков, изпълнителен директор на Камарата на строителите в България. Общият размер на плащанията по стари договори вече е 120 млн. Само преди дни строителният министър обясни, че са платени едва 58 млн. от дължимото. Тогава строителният бранш предложи приоритетно да се погасят задълженията към малките фирми, които са в най-затруднено положение. Споразумение от края на миналата година между финансовото, регионалното министерство и строителния бранш предвиждаше до края на март тази година да бъдат разплатени 200 млн. лв.

www.dir.bg

0
March
16

Новите разпоредби задължават банките да дават подробна информация на клиентите още преди те да решат дали ще вземат кредит. За целта у нас ще бъде приложен стандартен европейски формуляр.

В него се посочват всички детайли - вноски, годишен процент на разходите, главница заедно с лихвите и евентуалните допълнителни разходи, наказанието при просрочие и др. Целта е потребителят да може да се ориентира и да избере банката, която му предлага най-изгодни условия.

Съдържанието на договорите също ще е съобразено със задължителни изисквания. Банките трябва да записват периодите, условията и процедурите за промяна на лихвения процент.
Така потребителят ще е наясно кога и защо ще му начисляват повече. Ако тази информация не фигурира в договора, то той ще е недействителен и както клиентът, така и банката ще трябва да върне полученото от другата страна.

В договора ще фигурира и общата сума, която потребителят дължи. Тя ще се изчислява към момента на сключване на договора въз основа на допустими варианти за годишния процент на разходите. Потребителите ще слагат подписа си и под информация каква е наказателната лихва при забавена вноска, какви са начините за промяната й, последствията при неплащане и др.

В договорите вече ще е записан и адресът на Комисията за защита на потребителите, която приема жалби за нарушения по тях. Ведомството следи и за коректността на рекламите и налага санкции, ако в тях не са посочени всички разходи.

Комисията ще дава безплатни съвети за правата на клиентите и ще съдейства за решаване на спорове. Тя, както и сдруженията на потребителите могат да подават искове срещу действия на банките, които нарушават правата на клиентите.
В правомощията й е и завеждане на искове за обезщетения. Ведомството ще има право на достъп до банковите офиси и документи.

Към него потребителите могат да се обръщат и ако банката наруши правилата за предсрочното погасяване на кредита. При такова проектозаконът забранява начисляване на неустойки, когато лихвеният процент е плаващ и договорът е за овърдрафт.

Санкциите в закона стигат до 10 хил. лв. Това е максималната глоба, ако бъде отказано предсрочно погасяване или се начисли наказателна такса при заеми с плаваща лихва. За неспазване на изискванията за преддоговорна информация и за съдържание на договора санкциите са до 2000 лв. за физически лица и до 8 хил. за юридически.

Числата в рекламите с еднакъв шрифт и размер

Изписването с дребен шрифт на лихвения процент, годишните разходи по кредита или общия му размер е забранено, предвижда законът. Според него цифрите, посочени във всяка писмена реклама, трябва да са еднакво големи. Те трябва да са и с еднакъв по вид и формат шрифт. Това ще важи не само за лизинга и потребителските кредити, но и за ипотечните.

Така към примамливите реклами с изгодни лихвени проценти вече ще трябва да е включена на видно място и подробна информация за всички разходи по заема, общата му сума, размера на вноските, срока на кредита, уточнение дали лихвата по него е фиксирана, или плаваща.

При потребителските реклами тези данни трябва да са придружени и с разбираем за потребителя пример. Условията за съдържанието на рекламата ще са задължителни за всички оферти, в които е посочен лихвен процент или друга цифра, свързана със стойността на кредита.

www.24chasa.bg

0
March
13

Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) обмисля промени в Закона за етажната собственост, които да улеснят вземането на решения за обновяване на многофамилните сгради в големите градове. Целта е да се подпомогне стартирането на санирането на над 700 хил. панелни жилища, в които живеят два милиона българи. Това съобщи заместник-министърът на регионалното развитие и благоусройството Лиляна Павлова на конференцията BuildinGreen, която се проведе в четвъртък.

Намерението е “да го намалим като процент, за да може по-лесно да се сдружават собствениците”, уточни Павлова. Тя посочи, че не отговаря директно за етажната собственост, но “колегите предлагат две трети или три четвърти и най-вероятно ще е едно от двете, просто по-ниско няма как”.

“Изискването за 100% ще бъде сериозна пречка пред санирането, да не кажа, че нищо няма да се случи”, подкрепи я по време на форума Цвета Наньова, директор на проекта “Демонстрационно обновяване на многофамилни жилищни сгради”, партньори по който са МРРБ и Програмата за развитие на ООН. По проекта са санирани 27 и предстои завършването на още толкова жилищни блока и входове на блокове в цялата страна.

На въпрос в какъв срок може да се осъществявят промените Лиляна Павлова отговори: “Най-добре е това да се случи още преди лятната ваканция, но най-късно до края на годината.”
По Закона за етажната собственост в момента е необходимо мнозинство от две трети от представените идеални части в етажната собственост за вземане на решения за основни ремонти на сградите, включително за подобряване на енергийната им ефективност.

Но само сдружения на собствениците (юридически лица, които могат да представляват етажната собственост по закона) могат да кандидатстват за финансиране и по европейски програми, и по различни кредитни линии. А за да има сдружение, е необходимо съгласието на абсолютно всички собственици в съответната сграда или вход. Ако няма сдружение, “няма кой да кандидатства и кой да е нашият бенефициент”, каза Павлова.

За санирането на многофамилни жилищни сгради има предвидени около 100 млн. лева по оперативна програма “Регионално развитие”. Целта на мярката ще бъде да се мотивират собствениците да се грижат по-добре за сградите си. Средствата ще бъдат процент от финансирането за целия проект, каза Павлова. Допустимите разходи ще включват и основни строително-монтажни работи, свързани с енергийната ефективност, като изолация на покриви, фасади, подмяна на дограми и на щрангове.

“Говорим за многофамилни сгради, където са налице общи части, които единствено и само бихме могли да финансираме”, каза зам.-министърът. Преди да бъде пусната за кандидатстване мярката обаче, трябва да се определи какъв процент от строително-монтажни работи може да се финансират безвъзмездно от Европейския съюз.

“За съжаление първоначалната изходна позиция беше от оперативната програма да се дават само 15%. Но анализът показва, че при 15% много трудно ще мотивираме собствениците. Моята лична кауза, която засега не е много лесно осъществима, е да достигнем поне 40%. Затова по-скоро целим 20%, защото по-голяма стойност много трудно ще обосновем. Преговаряме с Европейската комисия и мисля, че при една добра аргументация ще можем да я защитим”, каза Павлова.

www.dnevnik.bg

0
March
9

Как се предоговаря заем

Публикувано в: Ипотечни кредити от Антон Илиев

ВЛАДИМИР КАРОЛЕВ

Икономическата криза в България доведе до ръст на необслужваните кредити.

По данни на БНБ към 31.12.2009 кредитите, необслужвани до 30 дни (по класификацията на БНБ “експозиции под наблюдение”), са 3,6 милиарда лева, докато една година по-рано са били 1,15 милиарда лева.

Няма риск за банките, но има за хората

Начислените провизии в банковата система за загуби от обезценка на кредити също са нараснали и към 31.12.2009 г. са 2,07 милиарда лева (3.5% от кредитния потрфейл на банките) при 1,17 милиарда лева (2% от кредитния потрфейл на банките) в края на 2008 година.

По оценка на БНБ през 2009 г. при всеки процент спад на брутния вътрешен продукт е имало 0,6% увеличение на лошите кредити с просрочие над 90 дни. Банковата система в България е много добре капитализирана, а лошите кредити провизирани над 80% така, че няма никакъв риск за системата. Не така обаче стои въпросът с много фирми и граждани, получили кредити, които сега не могат да обслужват.

Банките понякога незаслужено са атакувани, че с политиката си водели до фалит на клиентите, които искали да бъдат изрядни, но не можели поради икономическата криза.

Бизнесът на банките не е да вземат обезпечението. Те нямат никакъв интерес клиентите им да не обслужват кредита, защото трябва да направят провизии, което е директна загуба.

Всъщност банките имат интерес да предоговорят заема, преди той да е станал просрочен. За съжаление често получилите заем искат предоговаряне, след като заемът е в просрочие и кредитната им история се е влошила.

Рефинансирането води до загуби

Често кредитополучатели, които виждат, че ще имат затруднения при обслужването на заем, се опитват да го рефинансират, отивайки в друга банка. В повечето случаи това е невъзможно и води само до загуба на време и усилия. А и рядко рефинансирането, особено като се вземат предвид някои такси (например таксите за предсрочно погасяване, за ангажимент и за администриране) може да се направи при по-добра цена. Често кредитополучателят се фокусира само върху търсене на кредит с по-ниска годишна лихва, докато трябва да се търси кредит с по-нисък годишен процент на разходите (ГПР), който представлява общата цена на кредита - лихвата плюс дължимите такси и комисиони.

По-добрата възможност

Предоговарянето на кредит е по-добрата възможност от рефинансирането. Банките подхождат индивидуално към клиентите и са склонни да предложат схема, по която заемополучателят да може да продължи да погасява кредита си.

Възможни са различни варианти за облекчаването на обслужването на заема. Една от тях е разсрочване на кредита, като по този начин се намалява размерът на месечната погасителна вноска. Много по-лесно се договаря разсрочване с 2 години, защото за по-дълъг период банката трябва да начисли провизия и по този начин да реализира загуба. Друга възможност е договаряне на гратисен период през който се заплаща само лихвата или само част от главницата, като лихвата са капитализира и добавя към неизплатената главница. В повечето случаи банките не вземат комисиони за предоговаряне на кредити освен някои такси, свързани с външни услуги - например за оценка на обезпечение при предоговаряне на ипотечен кредит.

С ипотека могат да се платят други задължения

Физически лица, които имат например апартамент, могат да вземат дългосрочен ипотечен кредит (за около 70% от стойността на жилището си, ако не е панелка, и около 40-50% за панел), с който да изплатят други свои задължения - потребителски кредити, лизинг за автомобили… Например безсмислено е, ако притежавате собствен дом, срещу който може да се вземе дългосрочен ипотечен кредит днес при ГПР 9-12%, да обслужвате потребителски кредити с по-високи лихви или да имате неизплатени суми по кредитни карти, при които понякога лихвите са над 20%.

Заемите - само в евро

Ето и два практични съвета. Не вземайте кредити в лева или в друга валута, различна от еврото. А ако трябва да предоговаряте левов заем, превалутирайте кредита си в евро - би трябвало да получите по-ниска лихва. Убеден съм, че когато влезем в еврозоната, левът ще бъде заменен с евро по сегашния фиксиран курс. Няма смисъл да имате кредити в лева и да плащате по-висок лихвен процент. Не вземайте и кредити в долари или швейцарски франкове (особено средно- и дългосрочни), макар че днес лихвите по кредитите в тези валути изглеждат привлекателни. Спекулирането с валутни курсове е високорискова дейност и е работа за професионални валутни специалисти.

www.24chasa.bg

0
March
6

Преди малко повече от година няколко бели листа, разлепени по витрините на близо петдесет магазина в “Мол Варна”, поставиха началото на малка революция.  И в буквален, и в преносен смисъл.  Чрез тях търговците обявиха началото на серия от протестни действия срещу “неразбирането от страна на Miller Development на новата пазарна ситуация”. По думите им приходите от продажби, които тогава реализират в търговския център, не са достатъчни, за да покриват разходите си, и част от тях вече няколко месеца работят на загуба. В същото време наемните договори, които са подписали, не могат да бъдат развалени по тяхно желание, а единственият начин да напуснат търговския център е да платят дължимата сума до изтичане на срока на договора, който в масовия случай е между пет и десет години. Макар и не толкова шумно отразени в медиите, подобни действия не закъсняха и в други търговски центрове, като основното искане на “стачкуващите” не се променяше.

Резултатите също не закъсняха. В конкретния случай с “Мол Варна” собствениците намалиха наемите на годишна база с повече от един милион евро. Бяха сменени част от наемателите, а за други бяха договорени гъвкави схеми, съобразени с продаваните стоки - например по-високи наеми през лято за сметка на тези през зимата. Аналогично се развиха събитията и в другите търговски центрове, а най-големият губещ от новата ситуация се оказаха инвеститорите във все още строящите се молове. Особено тези извън София. Освен че им се налага да довършат проектите си с по-скъпо и по-ограничено банково финансиране, трябва и да предлагат магазините в тях на значително по-ниски нива и въпреки това няма гаранция, че ще намерят наематели. А за да им е още по-интересно, всичко това се случва на фона на конкуренцията на поне още един проект в града (виж картата).

Новата търговска нормалност

“Основната разлика между пазара преди две години е, че сега на инвеститорите в молове се налага да споделят риска проектът да не заработи добре заедно с търговците. Ако преди се подписваха договори от рода наемодателят има право, а наемателят е длъжен, то сега всяка клауза се обсъжда и се търси най-изгодният за двете страни вариант”, обяснява Мариела Остен , инвестиционен директор на ZBS, които в момента изграждат първия си търговски център в Бургас. По думите й в момента е важно да се разберат причините, които спират търговците да развиват мрежата си от обекти и да се потърси вариант пречките да бъдат премахнати.
“Ако например компания Х казва, че в момента не може да мисли за нов магазин, защото изпитва трудности да намери банково финансиране за закупуване на оборудването и довършителните работи, ние сме склони да го довършим вместо тях. Стига, разбира се, да вярваме, че този търговец ще допринесе за микса от наематели, а магазинът му ще привлича клиенти”, допълва Остенд.

Поемането на довършителните работи е само един от многото реверанси, които в момента са склонни да правят собствениците. Все по-често се предлагат стъпаловидни наеми, като се започва от много ниска база за първата година. Сроковете на договора също може да са по-кратки, а немалка част от инвеститорите са склони да определят наема само на база реализирания оборот в него. Допреди година част от наемните нива във вече работещите търговски центрове също бяха обвързани с оборота на магазините, но имаше и фиксирана сума, под която не можеше да се падне.  Ново е и че в договорите с ключовите наематели все по рядко се среща и клауза за дължими неустойки при преждевременно затваряне на магазина. За да защитят интереса си обаче, инвеститорите слагат клауза, че както наемните нива, така и останалите точки в договора ще бъдат предоговорени в бъдеще.

Ако преговорите се водят с наемател от ранга на испанската Inditex, която иска да отвори магазини на поне две от марките си като Zara, Pull and Bear или Massimo Dutti, и в момента трябва да избере един от няколкото търговски центъра в града, инвеститорите са склони да й предложат дори и даден период, в който не се дължи наем. Причината е, че тази отстъпка ще улесни наемането на останалите магазини и вдигането на средните наемни нива в търговския център.

Моят мол, моят магазин

В опитите си да напълнят търговските си центрове предприемачите не се спират до по гъвкавото ценообразуване на наемите и по-либерални договори.

Част от тях дори преминават границата и влизат частично и в ролята на търговци. Един от примерите е собственик на “Денси строй”, Мартин Згурев, който освен инвеститор в един от строящите се във Варна молове “Варна тауърс” отскоро държи и правата за България на турската модна маркa Koton. Той е собственик в новоучредената компания “Фаст фешън ритейл”, чрез която ще отвори поне пет магазина от веригата през тази година. В този проект той работи заедно със собственика на HotSpot Васил Райчев.

Според неофициална информация от пазара в момента Згурев преговаря с още един моден гигант, който все още не е представен в България - британската верига за дрехи и аксесоари Debenhams. На въпроса на какъв етап са преговорите Згурев отказа да даде подробности като се аргументира, че това би попречило на евентуална сделка.

“Целият проблем е, че голяма част от световните марки предпочитат да развиват мрежата си като първо имат франчайз партньор, а едва след това, ако нещата потръгнат добре. биха влезли директно. В момента обаче българските търговци нямат необходимия финансов ресурс, а и банките отказват да ги финансират за подобно начинание”, споделя наблюденията си Згурев. По думите му в тази ситуация инвеститорите в търговски центрове, стига да могат да си го позволя, са логичен партньор на чуждите компании. Още повече че те за разлика от чистите търговци, те не биха имали толкова против в бъдеще да продадат магазините си на компанията майка. Това обаче не може да запълни един търговски център, защото инвестицията в навлизането на нови марки е много голяма. В договорите българският партньор например поема ангажимента да отвори 10-15 обекта в рамките на следващите 5 години. Според изчисленията на Мариела Остен подобно начинание струва минимум 1 млн. евро, като световните марки искат в рамките на година да отворят поне 5 магазина. Остенд сподели, че компанията й също води преговори за представителство на няколко търговски марки, но отказа да ги назове.

Васил Райчев от Hot Spot казва, че засега има желание от инвеститорите в молове да стават представители на търговски марки, но това трудно може да се случи. Собствениците на марки са склонни да си поверят бизнеса в ръцете на компании с опит, какъвто инвеститорите в търговски обекти нямат.

“Не е правилно да се казва, че ние взимаме франчайза. Това, което правим, е да помогнем на дадена компания да намери подходящия местен партньор или да съфинансираме тяхното стъпване в страната”, разясни Остенд. Тя допълни, че за тази цел е създадено отделно дружество, а целта им в никакъв случай не е да размиват основния фокус на дейността си.

Двоен тест

Един от основните проблеми за намиране на наематели в моловете из страната е предстоящото откриване на двата нови столични шопинг центъра. По точно “Сердика център” на булевард “Ситняково” и The Mall на “Цариградско шосе”. Първият предстои да отвори врати на 15 март, а вторият - в края на април.

“В големия процент търговските вериги са решили да отворят магазини и в двата, а част от тях имат и дългосрочни договори с поне още един от съществуващите молове. Така от една страна в момента не искат да рискуват, откривайки още един магазин, преди да видят как ще тръгнат тези в София, а от друга - дори и да искат да поемат този риск, нямат достатъчно средства да си го позволят”, коментира Димитър Киферов, мениджър търговски площи в консултантската компания Forton.

Сигурно е и че новите два столични мола, които все пак успяха да намерят наематели за магазините си, ще разместят витрините и в сега работещите Mall Sofia и City Center Sofia. Дано само след годината на моловетe, както шеговито наричат 2010 в посредническите среди заради очакваното отваряне на 12 тръговски центъра, не последва годината на фалитите. На търговци или инвеститори. Или и на двете.

www.capital.bg

0
March
4

Миналата година почина съпругата ми след 25-годишен брак, от който нямахме деца. Съвместния си живот прекарахме в нейния наследствен апартамент, където аз останах да живея и след смъртта й. Оказа се обаче, че приживе съпругата ми е завещала този апартамент на двете си племеннички, като в саморъчното й завещание, депозирано пред нотариус, е изразена волята й аз да остана да живея в апартамента. Сега двете племеннички заведоха срещу мен дело, с което искат да им плащам наем. Имам ли запазена част в този апартамент и мога ли да оспоря завещанието?

Т.Н., гр. К.

Всеки пълнолетен гражданин е свободен приживе да се разпорежда по възмезден начин с имуществото си без каквито и да било ограничения. Законът за наследството обаче ограничава свободата на разпореждане с имуществото чрез безвъзмездни актове, каквито са завещанието и дарението.

Това е направено, за да бъдат съхранени интересите на най-близките наследници по закон, а това са низходящите, родителите и съпругът. Когато има такива наследници, наследодателят може да дарява и да завещава само определена от закона част от имуществото си, т.нар. “разполагаема част”.

Законът за наследството (ЗН) определя в чл. 29 какъв е размерът на тази разполагаема част. Той зависи от броя на наследниците и от тяхната степен на близост с наследодателя. За да се определи разполагаемата част, както и размерът на запазената част на наследника, се образува една маса от всички имоти, които са принадлежали на наследодателя в момента на смъртта му, като се извадят задълженията му.

От запитването става ясно, че починалата наследодателка (съпруга) не е оставила деца, но не се разбира дали няма останали живи родители, а това е от значение за определяне размера на запазената част на преживелия съпруг. Съгласно чл. 29, ал. 3 от ЗН, когато наследява сам, запазената част на съпруга е 1/2 от наследството, а когато наследодателят е оставил и родители, тази част е 1/3.

Правата си читателят може да упражни, като се позове на чл. 30, ал. 1 от Закона за наследството, според който наследник с право на запазена част, който не може да получи пълния размер на тази част поради завещания или дарения, може да иска намалението им до размера, необходим за допълване на неговата запазена част.

На това основание читателят може да оспори направеното от съпругата му завещание в полза на двете племеннички, като иска неговото намаляване до размера на разполагаемата част. За да стори това, той разполага с няколко възможности:

Първо, би могъл да предяви искането си под формата на възражение в рамките на заведеното срещу него дело. В това дело племенничките ще следва да докажат собствеността си върху апартамента и неизбежно ще се позоват на оставеното в тяхна полза завещание. Относно искането от тяхна страна за заплащане на наем читателят следва да възрази и да се позове на волята на съпругата му, изразена в завещанието, по силата на която той има право да живее в завещания имот.

Второ, той би могъл също да предяви самостоятелен иск срещу двете племеннички за намаляване на завещателното разпореждане, ако с него е накърнена запазената му част.

Този иск може да бъде предявен и в рамките на делбено производство, което съпругът може да образува срещу двете племеннички, като поиска делба на наследствения апартамент и в рамките на това производство да иска намаляване на завещателните разпореждания.

Следва да има предвид, че искът за намаляване на завещателните разпореждания до размера на разполагаемата част е ограничен във времето в рамките на общия петгодишен давностен срок, който започва да тече от момента на откриване на наследството, а това е денят на смъртта на съпругата.

Димитринка ГЕРГАНОВА, адвокат

www.trud.bg

0
March
4

Милиардерът Уорън Бъфет заяви, че спадът в жилищния пазар в САЩ ще приключи до 2011г., като според него, това е необходимото време, за което търсенето ще е в един порядък с предлагането.

В годишното си писмо от 27.02. към акционерите на компанията му Berkshire Hathaway Inc. той подчертава, че за около година проблемите в жилищния пазар би трябвало да останат зад гърбовете им, като цените ще бъдат далеч под нивата, когато бяха сериозно надути.

Най-големият спад в жилищния пазар от великата депресия в САЩ насам засегна 1/5 от населението в страната, като в резултат, през миналата година строителството на нови жилища спадна до най-ниското си ниво за последните 50 години.

Бъфет допълни, че предлагането е достигнало около 2 млн. броя годишно и от това потребителите са щастливи, но трябва да се има предвид, че търсенето се равнява на около 1.2 млн. броя. Trader.bg припомня, че Berkshire Hathaway Inc. притежава компания за покупка-продажба на жилища, за жилищно строителство и отдел за продукти, използвани в жилищното строителство. Като такава, тя бе засегната значително от кризата.

www.imoti.net

0