June
30

Около 1500 строителни фирми тази година няма да потвърдят желанието си да бъдат вписани в регистъра на Камарата на строителите в България.

Това прогнозира Светослав Глосов - новоизбраният й председател. Гласов каза това след първата си среща с министъра на регионалното развитие и благоустройството Росен Плевнелиев. Според него в случая не става дума само за фалити, а за това, че повечето от компаниите ще прекратят дейността си заради ситуацията на пазара.

По данни от 2008 г., в регистъра са фигурирали над 5000 строителни фирми. Сто и един милиона лева остава да бъдат изплатени на бранша, обяви министър Плевнелиев. Той уточни, че по споразумението от края на миналата година с камарата са изплатени 147 млн. лева на строителните фирми.

По новия механизъм на разплащане чрез Българската банка за развитие от общо дължими 139 млн. лева, 34 млн. лева са платени, а за плащането на други четири милиона лева се обработват документите. Глосов съобщи, че освен тези задължения, фирмите очакват общините да им изплатят още около 150 млн. лева.

www.tbm2.net

0
June
23

Народното събрание реши държавният бюджет да отпусне допълнително около 86 100 000 лева за дофинансиране на строителството и надзора на автомагистрала “Люлин”.
Това се прави заради удължаване на срока за изграждането й през 2011 г. Мерките за приключване на проекта са залегнали в доклад на Агенция “Пътна инфраструктура” (АПИ), който парламентът подкрепи със свое решение, след около два часа дебати и удължаване на пленарното заседание.

В документа се посочва, че за тази година ще бъдат необходими 62.586 млн. лева повече. За приключването на проекта и усвояване на парите от програма ИСПА, чийто срок първоначално е в края на тази година, е необходимо да се подпише допълнително споразумение към договора с изпълнителя. В него трябва да бъдат заложени нужният финансов ресурс и мерките за ускоряване на проекта, е записано в доклада.

Срокът за завършване магистралата се фиксира на 15 май 2011 г. Изпълнителят се отказва от всички предявени до момента искове, свързани с удължаване на срока и приема възложителят да му изплати 32 млн. евро като крайна и пълна компенсация.

Дебатът в пленарната зала бе насъчен към това дали чрез решение на парламента депутатите трябва да определят как ще се разпределя бюджетът. Депутатите от левицата Петър Мутафчиев и Меглена Плугичева, както и Екатерина Михайлова от Синята коалиция и Корман Исмаилов от ДПС бяха против парламентът да взема отношение между страни, които се договарят. Според тях това е работа на правителството и не следва да се прехвърлят отговорности.

www.dir.bg

0
June
16

Очаквайте вълна от разпродажби на ипотекирани недвижими имоти от страна на банките заради рецесията и ръста на лошите кредити. Банките в България имат големи експозиции в недвижимости, които служат като обезпечения по отпуснатите от тях заеми, досега те се въздържаха от тяхна разпродажба чрез разсрочване на задълженията и рефинансиране, но повече няма да могат да го правят.

Тези думи не са на някой анализатор, а на министър и неговия заместник, участвали в управлението на България - царистът и бивш министър последователно на икономиката, транспорта и държавната администрация в кабинетите “Сакскобурготски” и “Станишев” Николай Василев и дясната му ръка в кабинета на царя Никола Янков.

Двамата в момента се занимават с инвестиции чрез съвместното си дружество “Експат капитал”, а последният им актуален проект е фондът за подценени имоти “Експат бета” АДСИЦ, чийто акции се търгуват на фондовата борса в София, който отскоро започна да набира средства за вложение в точно такива активи. Целта им на първо време е да акумулират 43 млн. лв.

Тезата на дуета Василев-Янков е, че досега банките са отлагали процеса по разпродажба на ипотекирани имоти - най-често срещаното обезпечение по бизнес заемите, но този процес е на изчерпване поради законовите ограничения и пазарът ще бъде залят от предлагане на подобни активи още през тази година (виж карето с мненията). Банките обаче въобще не бързат да се разделят с тези имоти, защото в този случай продажната им цена сега не би покрила остатъка от дълга.

Дисбаланс в търсенето и предлагането

Ако оставим на страна факта, че банките наистина разполагат с много имоти и че Василев и Янков имат личен интерес да правят прогнози за масови техни разпродажби, дали все пак подобна вълна може да се състои? За да се стигне до сделки на един пазар, освен предлагане, каквото безспорно банките могат да генерират, трябва да има и търсене, което е задача с повишена трудност на фона на отдръпването на чуждите капитали от страната и силно ограничените възможности в момента на местните инвеститори.

На българския пазар в момента освен “Експат бета” единствената друга компания, която е обявила на глас намеренията си да инвестират в подценени имоти, е “Алфа България”. Фондът е собственост на английски и ирландски инвеститори, а в България се представлява от адвокатската кантора “Гугушев и партнърс”.

Той качи акциите си на фондовата борса в София преди няколко месеца с плановете през следващите три години да се опита да привлече от чуждестранни инвеститори, в това число от  Близкия изток и Азия, общо 150 млн. евро, които да вложи в подценени активи в страната. Почти липсва друго освен тези две дружества, което да е обявило намерения да играе на този пазар.

Бърз преглед на финансовото състояние, бюджетите и бизнес плановете на останалите по-големи фондове за имоти в страната, най-вече тези на борсата, за които има най-много информация, показва, че те предпочитат да се фокусират върху текущите си проекти и проблеми, без да се впускат в нови придобивания. Това се отнася дори за компании, които имат минимални или почти никакви задължения към банки и други кредитори.

Една такава компания например е раздираната вече две години от противоречия между акционерите “Прайм пропърти бг” АДСИЦ. Задълженията на дружеството са за около 1.1 млн. лв. и макар да разполага със солиден собствен капитал и пари в брой - съответно 53.8 и 6.33 млн. лв. към края на 2009 г., придобиването на подценени имоти е последната грижа на компанията в момента. “Николай Василев е напълно прав.

Съжалявам, че има проблеми в “Прайм пропърти бг”, защото дружеството има свободни парични средства, няма задължения и имаше възможност да се включи на този пазар”, коментира Владимир Каролев, друг известен член на НДСВ и финансист, чието дружество “Балканска консултантска компания” доскоро работеше като изпълнителен директор на фонда за имоти. Каролев обаче направи уговорката, че сега всичко е в ръцете на новия мениджмънт на дружеството.

Голяма част от останалите фондове за имоти на пазара, които биха били потенциални участници в този сравнително нов пазар или вече са прекалено задлъжнели - изчерпали са възможностите си за вземане на заемен капитал и не могат да предоставят обезпечение за нови кредити или се борят да реализират сегашните си проекти.

Фондовете “Феърплей пропъртис”, “Фонд за недвижими имоти България”, “БенчМарк фонд имоти” и “Интеркапитал пропърти дивелопмънт” не издават никакви намерения за нови покупки, а “Софарма имоти” ще се фокусира върху крупния си проект за офис сградата “Софарма бизнес тауърс” на столичния булевард “Драган Цанков”, в който ще вложи 60 млн. лв.

Дори да стане магия и всички тези фондове изведнъж да започнат да търсят нови имоти, те трудно ще покрият предлагането, което биха генерирали банките. Към април тази година необслужваните банкови кредити на бизнеса са за близо 3 млрд. лв., което многократно надхвърля свободните парични средства на фондовете за имоти.

Да предположим и че изведнъж страната бъде залята от “ловци” на подценени имоти като “Експат бета” и “Алфа България”, под съмнение е и желанието на банките да продават атрактивните си недвижимости на ниски цени, каквато стратегия имат дружествата за подценени активи, сочи проучване на “Дневник” сред банкери. Нещо повече, те нямат никакво намерение да се разделят с това богатство евтино.

Не очаквайте неочакваното

“Защо да го продавам на подобен фонд сега и той след година-две да го препродаде на възстановена цена, след като и аз бих могъл да реализирам това”, коментира банкер пожелал анонимност. Логиката е, че в този момент, когато всички видове активи са доста обезценени в сравнение с времето на учредяването им като обезпечения, банките предпочитат да не ги продават, тъй като в някои случай продажната им цена сега не би покрила остатъка от дълга.

По думите на банкери в момента платежоспособното търсене е силно ограничено. Когато става въпрос за продажба на обезпечения по бизнес кредити, се търсят специфични активи, които носят специфична стойност - сграда за мол, помещение за универсален магазин или производствен цех. Управлението на активи е сред основните дейности на една банка.

В условията на криза управлението на лошите кредити е част от дейността по управлението на активите на всяка банка. На този етап продажбата на активи не е първото действие, към което те прибягват. Първо, защото, преди да стигнат до реализация на обезпечението, банките предпочитат да преструктурират и предоговарят заема.

По този начин преструктурираният вече кредит се връща в категория “редовни” и банката не начислява провизии по него. Второ, ако преструктурирането не помогне, банката и кредитополучателят полагат съвместно усилия за продажба на обезпечението. Ако все пак се стигне до придобиване на актива, банките имат варианти за управлението му. Ако е имот, го отдават под наем (лично или чрез агенция), продават го на трети лица и пр.

В момента няма нормативно ограничение за срока, в който банките могат да държат дълготрайни материални активи в балансите си. Допреди няколко години този срок беше две години. Практиката показва, че банките гледат да реализират актива до около две години, посочват банкери. Все пак колкото по-бързо един нефинансов актив се трансформира във финансов, толкова по-добре, допълват те.

Що се отнася до прогнозите за бурни разпродажби от банките на подценени активи, самите банкери са доста скептични. По думите им тези очаквания са доста спорни. От една страна, това е естественото развитие на процеса: след случилите се до момента две фази на предоговаряне на кредити (в началото на 2009 г. и пролетта на 2010 г.) нормално се стига и до третата фаза от цикъла - разпродажбата.

Според банкери обаче това няма да е много бурен процес. От друга страна, мнението им е, че интересните и атрактивни активи на пазар с мащабите на българския не са чак толкова много. Това ограничава и потенциала за спекулация с такива активи, посочват банкерите.
Обезпеченията

- недвижими имоти с търговска, производствена или жилищна цел
- второ жилище
- терени
- машини, съоръжения

Мнения

Владимир Каролев, съсобственик на “Балканска консултантска компания”

Николай Василев е напълно прав за това, което казва за банковите имоти. Вълна от разпродажби обаче може и да няма, не заради друго, а защото вероятно няма да има достатъчно купувачи. Засега все още има предимно продавачи, отколкото купувачи. Затова е хубаво човек да има пари в брой в момента, защото би могъл да купи доста евтино имоти. Банките не са в бизнеса с имоти и когато те станат собственици на имоти, отиват в един бизнес, който не им е работа. Те вече са регистрирали загубите си по тази линия, защото са начислили провизиите по всички тези кредити, при някои и на 100%, т.е. чисто счетоводно са си признали загубата. От гледна точка на паричния поток оттук нататък каквото могат да продадат в една пазарна среда, ще е постъпление за тях. Всеки, който е купил имот през периода 2007-2008 г., в момента е горд собственик на подценен имот.

Никола Янков, съдружник в “Експат капитал”

Банките в България ще започнат от тази година да разпродават масово недвижими имоти заради рецесията. Публична тайна е, че всички големи проекти в недвижимостите в страната са финансирани с банкови кредити на нива, надхвърлящи половината от стойността на инвестицията. С просто око се вижда, че тези проекти стоят непродадени и неотдадени под наем. Увеличението на кредитирането през миналата година се дължи на капитализиране на просрочени лихви и плащания с цел да не бъдат отчетени загуби за банките и да не се налагат допълнителни провизии върху тях. Този ход не отразява нищо повече от стремежа да се демонстрира стабилност на банковата система. Създава се впечатлението, че нещата вървят. Нещата обаче вървят в обратна посока. Банките досега предпочитаха да не продават обезпеченията, а да правят всякакви счетоводни операции и да предоговарят условията с клиентите си. По този начин отлагат процесите. Банките, които са си регистрирали свои специални дружества, където прехвърлят обезпеченията, вървят на ръба на закона. По този начин те заменят един вид актив - просрочен кредит, с друг вид актив - дялово участие или кредит към дъщерно дружество. При сериозен контрол от страна на надзора това няма да бъде позволено, защото по този начин се създава заблуждение, че институцията е стабилна.

www.dnevnik.bg

0
June
14

Откакто банките започнаха по-активно да предлагат ипотечни кредити, някои продавачи отказват да свалят цените на жилищата, сочат наблюденията на брокерите за последния месец-два. Преди това почти всички правели отстъпки от първоначално обявената цена, но сега пробвали да продадат на нея.

“Заради повишения брой огледи напоследък мислят, че интересът към имота им е голям и задържат цени. Стават по-неотстъпчиви”, коментира Цветелина Тасева, шеф на “Адрес недвижими имоти”. Склонявали обаче на по-ниски нива, когато видят, че има сигурен купувач с пари.

За да се стигне до успешна продажба, трябва да се правят отстъпки до реалната стойност, защото в повечето случаи офертната цена е много завишена”, съветва Тасева. Според нея реална цена е тази, на която има сключени сделки за подобен имот. “Все още има участници на пазара, които не се съобразяват с търсенето и държат твърде високи цени”, сочат наблюденията и на Орлин Владиков, шеф на “Орвитекс”.

Като цяло нямало повишение на цените, категорични са брокерите. Според тях няма фактори, които да доведат до това и в близко бъдеще. Така най-търсени продължавали да са едностайните ново строителство на цени 25 000 евро в София, и двустайни и тристайни ново и старо строителство между 30 000 и 60 000 евро.

От една страна, липсвали признаци за трайно икономическо възстановяване и по-разхлабена банкова дейност. От друга, купувачите се страхували от нестабилността на икономиката и на личното си положение и по-трудно вземали решение да купят имот и да изтеглят кредит.

Имало повече огледи, но много от купувачите не били истински. Когато се стигнело до вземане на решение, най-често се оказвало, че или нямат пари и не могат да си осигурят финансиране, или променяли критериите за търсене. Така повечето огледи не се трансформирали в сделки.

Според Владиков пазарът ще продължи да е в латентно състояние и със свръхпредлагане. Дългите списъци с имоти на съдия-изпълнителите и банките разколебавали пазара и дори го стъписвали, защото излизали цени под себестойност.

Това карало купувачите да са много предпазливи.

“Съмнявам се скоро да се върнем в равнищата, на които бяхме преди кризата. 5-6 г. няма да се възстановим, защото трудно ще върнем крупните чужди инвестиции, няма да има голяма строителна активност и т.н.”, обясни Владиков. Тасева очаква в най-добрия случай задържане на сегашните нива през лятото, а в най-лошия - спад от още около 4-5%, какъвто е отчетен от началото на годината.

Въпреки това брокерите са на мнение, че има известно раздвижване напоследък. “Пазарът на жилищни имоти се съживява”, коментираха и от Winslow Group. Те неотдавна подновиха работата си по затворен комплекс в Манастирски ливади и вече имали нови продажби.

Положителни сигнали идвали и от правителството. Започналото възстановяване на забавени плащания от държавата към фирми щяло да се отрази върху потреблението и косвено върху имотите. Все още обаче не било ясно дали безработицата няма да се покачи още и да влоши финансовото състояние на много хора, които са планирали да купуват имот.

www.imoti.net

0
June
12

“Ааа, стената на кризата ли търсите!? Ей там вляво е.” С тези думи възрастен пазач ни упъти към входа на Брачна колегия на Софийския районен съд. Не, не правим изследване как икономическите проблеми се отразяват на броя на разводите. Просто поради липса на място в основната сграда именно тук съдебните изпълнители изпълняват задължението си да обявят предстоящите търгове за продажба на недвижимите имоти на неизрядни длъжници. Гледката е поразяваща. Таблата отдавна не стигат, за да се закачат всички обяви. В момента те са превзели всеки квадратен сантиметър от стените, като започват буквално от пода. Грижливо облепени са и вратите на стаите, като не са пропуснати и касите им. Питаме млада жена, която се повдига на пръсти, за да залепи още едно съобщение, откога коридорът изглежда по този начин. Тя вдига рамене и казва, че е от месеци. После се усмивка и казва, че скоро ще й трябва стълба.

Налепените обяви си нямат публика. Причината е, че съдържанието им от месеци се вижда много по-лесно на интернет страницата на Камарата на частните съдебни изпълнители. На сайта  също е пълно - търсене по критерий апартаменти извади почти 700 предстоящи търга.

Ръстът на лошите ипотечни креди увеличи драстично предлагането на жилища на търг от съдебни изпълнители. Повече са и апартаментите с ипотека, които се предлагат на свободния пазар от собствениците си. А общото мнение е, че броят им тепърва ще се увеличава. Засега този нов тип предлагане не е достигнало размери, при които да влияе съществено на цените на жилищата. Но ако ръстът на лошите ипотечни заеми продължи, съдебните изпълнители могат да станат основният “доставчик” на имоти на пазара.

Преди таблото

Стената с обяви в някойрайонен съд е най-най-последният вариант, до който банката прибягва. Причината не трябва да се търси в добрите сърца на банкерите. Просто процедурата им струва пари, а крайният резултатът е неясен, а понякога и неизгоден. В същото време заедно с преместването на кредита в графа “лоши” банката трябва да направи провизия в размер на 100% от отпусната сума. А както знаем, в момента парите са скъпи.

Затова, преди да използват услугите на съдебен изпълнител от финансовите институции, първо опитват да предоговорят условията по кредита с получателя му. Преструктурирането най-често се изразява в капитализиране на лихва или главница – намалява се размерът на погасителните вноски, като разликата се “премества” за по-късен период.

Ако този вариант все пак се окаже неработещ, на теория следва публична продан. Все по-често обаче, преди да прибегнат до тази фаза, банките опитват да получат дължимото, като използват услугите на агенция за имоти. Най-общо казано, при тази схема брокерът играе ролята на събирач на лоши вземания. От банката изпращат в агенцията описание на ипотекираните имоти, като и координати на неизрядните платци. Брокерите от своя страна се свързват с тях и им обясняват, че в близкия месец кредиторът им ще опита да си събере дължимото чрез съдебен изпълнител. Ако обаче обявят жилището си за продажба сега, използвайки услугите им, имат по-голям шанс да получат максимално добра цена за него. Брокерите казват, че в масовия случай предложението им се приема.

Препъникамъкът идва при определянето на цената на имота. В това отношение най-проблемни са недвижимостите, купувани през 2007 и 2008 г., когато пазарът беше в пика си, а ипотечното кредитиране -   най-агресивно. От днешна гледна точка цените, на които са придобивани имоти тогава, са абсолютно непостижими, като разликата понякога доближава 40%. Например през 2008 г. в столичния квартал “Студентски град” завършени апартаменти се продаваха на нива от около 1000 - 1200 евро за кв.м, а сега в района жилища се предлагат за 750 евро на кв.м.

“Често се случва клиентите ни да казват: не мога да си позволя да продам под дадена сума. Тя обаче е далеч по-висока от постижимата в момента и така дори и да не успяват да погасяват кредита си и вече да са в просрочие, не свалят офертната цена”, обяснява главният експерт “Банки и ключови клиенти” в агенцията за имоти “Явлена” Златина Йорданова. Наблюденията й са, че по-големият процент от ипотекираните имоти, които излизат сега на пазара, са заложени от фирми или частни лица, използвали средствата от кредита, за да финансират бизнеса си. Често, за да получат заема, като обезпечение са ипотекирали повече от един имот. Това според  Йорданова също е проблем за продажбата им, защото в този случай банката трудно продава само единия имот, а купувач, който да иска и двата, се намира изключително рядко.

Голямото предлагане

Колкото и неизгодна да е публичната продан за кредиторите, все по-често се прибягва и до нея. Показва го и статистиката на Камарата на частните съдебни изпълнителни. От общо 70 хиляди заведени дела срещу длъжници през 2008 г., броят им се е увеличил на 110 хил. през 2009 г. От тях около 90% са точно ипотекирани пред банка имоти. Предварителните данни за първото полугодие на тази година показват, че броят им продължава да нараства.

Въпреки увеличението на делата броят на приключените от тях намалява (виж графиката). Тоест след търгове не е намерен купувач. Наблюденията на банкери са, че при първия и втория търг едва 2-3% от имотите намират нов собственик. При третия и четвъртия процентът скача до 20. Звучи странно, особено като се има предвид, че в масовия случай надаването за имотите започва от доста по-ниска от пазарната цена. Например началната тържна цена на тристаен апартамент с чиста площ от 130 кв.м в идеалния център на София е 144 хил. лв. Предлаганото жилище се намира в стара тухлена кооперация с подменена ВиК инсталация, а самият апартамент е наскоро ремонтиран. За сравнение - на свободния пазар аналогичен имот струва двойно.

Едно от обясненията е, че в немалката си част имотите не са атрактивни. А за някои е невъзможно да се намери купувач, независимо какво намаление ще се направи в цената. Например строителната компания е фалирала и не е успяла да довърши сградата. Част от апартаментите в нея обаче са продадени на зелено, а покупката е финансирана с кредит, като обезпечението е същото недовършено жилище. Апартаментът няма изгледи да бъде достроен скоро, така че няма кой да иска подобен обект. Наблюденията на частния съдебен изпълнител Никола Попов показват, че в тази ситуация най-често попадат млади семейства, които са разчитали да заместят плащането на наем с вноските за погасяване на кредита. В момента обаче се налага да покриват и двата разхода и бюджета им не издържа. По думите му такива имоти често се обявяват на повече от шест търга, но на нито един не се появява желаещ да наддава за тях.

“Ние сме посредници между две недоволни страни, като единственият печеливш е новият собственик”, обяснява работата си Никола Попов.

Традиционните участници в наддаванията са частни лица. Най-търсени са едностайни и двустайни апартаменти с начална цена между 60 и 80 хил. лв. “Забелязвам все повече млади хора да се насочват към такава сделка, за да задоволят жилищните си нужди. Следят редовно обявите и ако имотът им харесва, но не могат да си позволят цената, изчакват да видят дали ще се пови на втори търг и тогава участват”, обяснява Попов.

Основният проблем за липсата на сделки е, че седмица след приключването на търга победителят трябва да внесе цялата сума за имота. Той става негов собственик едва след като плати. Тоест не може да го използва като обезпечение за кредит, с който да финансира покупката, а цяла сума вече трябва да е налична. Затова и според председателя на Камарата на съдебните изпълнители Георги Дичев трудно се продава жилище с начална тръжна цена над 120 хил. лв. “Финансовата криза засегна и публичните продажби. Все по-малко са хората с толкова налични средства и преди да ги вложат в имот, бил той и на цена под пазарната му, се замислят сериозно”, обяснява Дичев.

За сравнително слабия интерес въпреки приятните цени има и друго обяснение. Потенциалните купувачи намират процедурата сложна и най-вече рискована. Съдебни изпълнители обаче уверяват, че страховете им са неоснователни, а сделката е абсолютно сигурна и след приключването й никой не може да има претенции към имота. Това обаче засега не е достатъчно, за да събуди повече търсене, и ако предлагането от неплатежоспособни длъжници продължи да е силно, това може да натисне цените на имотите още надолу. Тук обаче вече опираме в съвсем друга история на тема свършва ли кризата.

Кредитор-купувач

Много често, дори ако е била принудена да използва услугите на съдебен изпълнител, банката кредитор се явява на търга и участва наравно с останалите в наддаването за имота. Целта е да не се стига до продажна цена под даден минимум. Все пак със средствата от продажбата на ипотекирания имот клиентът трябва да погаси дълга си към банката. Така че на колкото по-висока цена се продаде, толкова по-добре и за длъжника, и за банката. Цената, при която банките са склонни да влизат в търга, е различна в зависимост от обезпечението и от остатъка на дълга. За имоти в София финансовата институция участва, ако види, че никой друг участник не предлага 500-600 еврона квадратен метър.

Тук има два проблема. Единият е, че в момента продажната цена може и да се окаже по-ниска от непогасената част от кредита, тъй като заради кризата всякакъв вид активи са доста обезценени. В този случай банката продължава да “гони” длъжника за остатъка от вземането. Другият проблем е, че според законовите правила наддаването започва от сума, която е 75% от пазарната оценка. Това ограничава конкуренцията, защото изкушава по-малко кандидати. Допреди година търговете се провеждаха при 50% от оценката, кандидатите бяха много и активното им наддаване водеше до по-високи цени, разказват банкери.

Оказва се, че банките не са особено притеснени от придобиването на активи. Целта им е колкото е възможно по-скоро да обърнат материалния актив във финансов. Все пак, ако си купят имот, те имат варианти за управлението му – отдават го под наем (чрез агенции или лично), продават го на трето лице. На този етап нормативно ограничение за срока на притежание на материални активи от банките няма. Допреди известно време имаше Наредба 30 на БНБ, която фиксираше срок до две години. Според банкери обаче практиката е до две години банките да се освобождават от имота, ако са негов собственик.

“Банките все още са въздържани да подават имоти към агенциите. Предполагам, че една от причините е, че не могат да се ориентират в пазара. А може би и се въздържат да изсипят имотите си наведнъж, защото и те самите ще загубят от спада в цените, който неизбежно ще последва”, смята Златина Йорданова от “Явлена”

Готовността на банките да предоговарят заеми и да не заливат пазара с имоти изглежда смислена. Още по-добре е, че от месеци финансовите институции действат консервативно и поне не добавят в портфейлите си нови рискови кредити, обезпечени с апартаменти.

Големи терени, големи проблеми

Лошите ипотеките на жилища на частни лица не са основният проблем на банките. Макар и на по-ниски цени от преди, някакво търсене за апартаменти има. Когато ипотеката е върху терен с проект за изграждането на търговски център или офис сграда, продажбата изглежда почти невъзможна. Търсенето на големи парцели е почти нулево, а ако все пак се намери желаещ да купи, ще е склонен да плати смешна на фона на ипотечния заем цена. Затова и банките проявяват максимална гъвкавост и разсрочват до последния възможен момент кредита. Ако въпреки всички акробатики длъжникът продължи да не плаща, процедурата е същата като при ипотекираните жилища - публичен търг. Банките участват много често на тези наддавания, защото иначе ще получат символична сума за терена, която не покрива и 10% от заема.

www.capital.bg

0
June
11

4 ромски банди в София в момента печелят поне по 100 бона месечно от имотни измами, сочат полицейските данни. Най-активна продължава да е групата на Андрей Иванов-Кьоравия, който само за последните 2 г. вече е препродал поне 9 чужди имота. Всеки от терените е реализиран с печалба от най-малко 1 млн. лв. чрез подмяна на нотариални актове в старата архива. В СДВР има данни за още поне 20 подменени собственици на имоти из София. Полицаи негодуват, че и в момента се късат и подменят документи от архива в мазето на СГС.

Преди половин година в прокуратурата се получил сигнал за поредния удар на Андро Кьоравия, при който бандата му успяла да открадне с подменен акт 1 декар в кв. Павлово. Теренът бил препродаден за 1,2 млн лева.

“Най-лошото в случая е, че по наши данни извършването на престъпления чрез подмяната на нотариални актове в старата архива продължават. В нашия район имаме едно образувано дознание, по което две сестри са си присвоили имот в Павлово и там дори вече е построена кооперация”, разкри шефът на Икономическа полиция в столичното Шесто РПУ Румен Клисурски.

Схемата се задейства, след като измамниците намират празен терен, който няма живи собственици или притежателите му живеят от години в чужбина и няма да се връщат у нас. Така хората на Кьоравия попаднали на имот на ул. “Голям Братан” в кв. Павлово. Веднага след това те открили и две сестри, на чието име можело да се прехвърли имотът. В рамките на седмици те направили различни проверки в кадастъра, в общината и други ведомства. След това бил напечатан фалшивият документ, в който било вписано, че родителите на сестрите са купили имота в средата на миналия век.

“Тези родители никога не са притежавали подобен имот, но измамниците са разбрали, че няма претендент, и са подправили документа”, категорични са разследващите. След това била скъсана страница от съответната година в старата архива и на нейно място бил поставен изцяло фалшивият документ за собственост.

Няколко седмици по-късно била включена най-изпитаната легенда в престъпната схема. Едната сестра излъгала, че уж подреждала вещи на починалите си родители и намерила ценния лист.

За да не набъркват в схемата другата сестра, пред нотариус била заведена трета столичанка, която излъгала, че е втората сестра. Така бил издаден констативен нотариален акт, необходим за препродажба. Веднага след това започнало търсене на купувачи и не след дълго въдицата лапнала строителна фирма. Предприемач платил 600 хил. евро за имот и построил там за 2 г. кооперация.

“Цялата измама нямаше да излезе наяве, ако другата сестра случайно не беше разбрала, че от нейно име е извършена продажба, и се оплакала в прокуратурата”, разказва за случая главен инспектор Клисурски.

Подобни измами се правят на името на починали, които не могат да носят отговорност, разказват полицаите. Всички замесени в схемата заявявали, че разчиствали къщата на родителите си и открили въпросния нотариален акт.

“Оттук нататък ниеможем да ги подведем под отговорност само за използване на документ с невярно съдържание и дори да ги осъдят, наказанието е до 3 г., тоест за повечето хора си заслужава рискът”, категорични са от МВР.

“Оттук нататък ниеможем да ги подведем под отговорност само за използване на документ с невярно съдържание и дори да ги осъдят, наказанието е до 3 г., тоест за повечето хора си заслужава рискът”, категорични са от МВР.

В бандата на Кьоравия имало 4-ма бушони, които са се съгласили да се превхърлят имоти на тяхно име - Бранко Павлович, сестрата от Павлово и още двама, които в момента се разследват за 6 прехвърлени чужди имота - пет в Драгалевци и един в Банкя.

Всичките откраднати парцели били с площ около 1 декар и цена поне 1 милион. Някои от имотите вече са препродадени и по тях се води разследване, други само са прехвърлени, но печалба все още не е реализирана, защото не са намерени клиенти.

“За нас е важно да бъде препродаден “откраднатият” имот, за да бъде довършено престъплението. Затова ги чакаме да сключат сделка, да го заложат в банка или по друг начин да се възползват от това чуждо имущество”, обясняват експертите от СДВР.

По време на поредното полицейско разследване тарторът на бандата Андро Кьоравия бил на свобода, негодуват криминалистите, които разследват неговите измами.

Ромът дори строял в момента хотел в полите на Витоша с печалбатата от “бизнеса си”. Срещу бандата му до момента са събрани доказателства за 9 сменени акта на имоти за милиони левове.

Станалата печално известна служителка на архива Даниела Малинова-Дани Пачката е участвала във всички измами на Кьоравия. За част от престъпленията е помогнал и адвокат Стефан Конакчиев, обясняват от софийското Шесто РПУ.

Друга по-сериозна група имотни измамници била от столичния кв. Модерно предградие. През последната година тя успяла да реализира няколко десетки фалшиви завещания и така препродала имотите, сред които поне 10 апартамента в различни квартали на столицата.

Румен Клисурски, Икономическа полиция: Фалшифицират сделки от 1950 до 1980 г.

- Г-н Клисурски, колко в крайна сметка се оказаха подменените нотариални актове в старата архива?

- Никой не иска да се ангажира с цифра. Назначиха ревизия след нашата проверка и тогава управлението на архива трябваше да предприеме мерки по обезопасяване.

Ние написахме справка до тогавашния вътрешен министър Михаил Миков и той се ангажира с вземане на мерки - да се сложат камери да се преснимат томовете.

Доколкото ние имаме информация, към момента работите там си продължават по стария начин. Продължават и в момента да се късат актове, подменят се и измамите и кражбите на имоти продължават.

- Искате да кажете, че повече от 1,5 г. нищо не е направено, за да се запазят документите за собственост?

- Да, точно така, нищо не е направено и продължават да се унищожават документи.

- Това не може да стане без знанието на служителите там?

- Така мислим и ние. Доколкото разбрахме, две от служителките са преместени на друга работа, но други промени няма.

- Бандата на Андро Кьоравия за кои години са фалшифицирали сделки?

- Записват се, че са уж купени между 1950 и 1980 г. Подборът на точната дата е в зависимост от това, кой том от старата архива може да им се извади и съответно на негово място да се сложи друг.

Повечето нотариуси, чиито актове се подправят, вече са починали и няма как чрез тях да се провери.

Измамите се правят до 1996 г., след това вече се въведоха електронният регистър, службата по вписвания и всичко се завежда електронно.

- Не се ли вижда в документите на архива, че нещо е откъснато и сменено с друго?

- На някои от тях се вижда, други са подменени, преди да се преподвържат книгите, и сега са преподвързани с ментетата.

- Служителките ли решават кога да ги преподвържат?

- Да, архиварките са казали, че са захабени, и така те са подменени вече с ментетата. Имаше една ревизия, която беше назначена от районната прокуратура и там са основните констатации. Всички други случаи излизат случайно.

- Доколкото разбирам, вероятно има десетки случаи на сменена собственост в най-атрактивните софийски райони, но ако няма кой да дойде да ви се оплаче, това няма как да се разбере?

- Да, няма как да се разбере.

- Как измамниците разбират, че някой имот няма жив собственик или друг, който да претендира за него?

- Отиват на адреса, оглеждат и разпитват съседи, като се правят на кандидат-купувачи. Питат комшиите има ли някой, който да посещава имота, знаят ли на кого е, познават ли собствениците, как може да бъдат намерени. Обикновено, като се убедят, че няма, правят проверки по кадастъра. Правят най-различни справки и като не излезе собственик, решават да го реализират.

- В старата архива може ли всеки да отиде?

- Да, всеки може. Когато отидеш в подземието на СГС, казваш, че се интересуваш от конкретен имот или конкретно лице, което искаш да провериш.

Това обикновено се прави, когато ще купуваш нещо и искаш да направиш насрещна проверка. Питаш конкретното лице продало ли е недвижимо имущество на друго. Служителите правят справка и казват в кой том се намира този нотариален акт, после целият том се изважда и се дава за четене на гражданина. Издават се и преписи. Има читални, където дават да се четат тези томове, които си поискал.

- Там има ли камери?

- Има камери в читалните, но няма камери вътре между рафтовете, където служителките обикалят.

Крадат жилища с данни от психодиспансера

Новата мода сред мургавите измамници е да крадат имоти на психично болни хора, които се лекуват в болници. Само в Шесто РПУ през последните месеци са разкрили две измами, в които на такива пациенти са били откраднати 2 апартамента на Руски паметник и в Павлово и част от къща и двор в Бояна.

“В единия случай се оказа, че човекът въобще не е бил в състояние да подписва някакви документи. Двамата потърпевши са диспансеризирани и смятаме, че от болницата изтича информация, че нямат наследници. Подават се данните на ромските групи, които са основният ни контингент по тази линия - завещания, купуване на наследства и др. подобни”, разказват столични полицаи.

И двата апартамента са били препродадени. В единия случай с договор за купуване на наследство, тоест всичко, което притежава потърпевшият, се прехвърля, но с фалшив подпис. Апартаментът от 60 кв. м на Руски паметник вече е препродаден за 60 хил. лева, а за къщата в Бояна все още се търсят купувачи. Те продават жилищата по-евтино, за да намерят по-бързо купувач.

Бушоните при тези измами пак са цигани от активния контингент на имотната мафия. Тази група е от “Модерно предградие”, но те си сменят постоянно адресните регистрации, за да ги локализираме по-трудно, обясняват криминалистите.

При измамата с жилище на Руски паметник данъчни служители са подали сигнал в МВР, след като им се сторило съмнително роми да плащат данъци на дъщерята на единия психично болен. Жилището в кв. Павлово пък било прехвърлено с фалшиво завещание, че потърпевшият е оставил имотите си пак на роми. Веднага щом починал, те препродали апартамента за повече от 40 хил. лева.

www.24chasa.bg

0
June
9

Най-сетне - на западния софийски фронт нещо ново! Американската група “Ню сенчъри холдингс” взе разрешение за строеж за първата фаза на мегакомплекс. Той ще се намира на Околовръстното шосе след жк “Люлин” - където свършва бул. “Царица Йоана”.

Строителството ще се разпростре върху 300 дка земя, купени от “СМА индустриал” - дъщерно дружество на щатския холдинг. Столичната дирекция “Архитектура и градоустройство” одобри първия етап на комплекса, който ще включва строителен хипермаркет (15 000 кв. м РЗП), мол (107 хил. кв. м) и обслужващ паркинг (28 000 кв. м). Инвеститорът е платил близо 617 хил. лева такса за строеж. На по-късен етап се предвиждат офис сгради и жилищна част.

Стартът на строителството зависи от проекта за разширяване на западната дъга на Околовръстното шосе. Отсечката е връзка между автомагистрала “Люлин” и пътя за Калотина.

“Графикът ни зависи от агенция “Пътна инфраструктура” (АПИ). Първо искаме да видим, че по Околовръстния път се работи. Не желаем да построим търговски обект, а отпред да копаят багери”, коментира Никола Зикатанов, управител на “СМА индустриал”.

За да се случат нещата по-бързо, компанията дори е финансирала част от техническия проект за реконструкция на Околовръстното шосе. “За офисите и жилищата ще мислим, след като видим изградени пътищата и възлите в района”, добави Зикатанов.

Главният архитект на София Петър Диков съобщи за “Труд”, че има шанс бързо да се намерят пари за отсечката. За 10-километровата западна дъга ще са нужни 70-80 млн. евро за отчуждаване и строителство.

“Проектите са готови и одобрени от експертния съвет на АПИ. Имаме готовност и за отчуждаване. Сега преговаряме за включване в програма “Транспорт” на западната дъга заедно със северната скоростна тангента и магистрала Калотина - София. Вчера заедно с г-н Божидар Йотов (шеф на АПИ, бел. авт.)докладвахме проектите пред управляващия комитет на програмата”, обясни Диков.

Смесеният комплекс край жк “Люлин” е втората мащабна инвестиция, която е на път да се отпуши заради Околовръстното шосе. Предстоящото разширяване на трасето между бул. “Симеоновско шосе” и “Младост 4” даде стимул за изграждане на първия магазин на “Икеа” в България, както и на огромен мол в съседство.

www.trud.bg

0
June
8

По време на бума на имоти къщите във Велико Търново и региона бяха хит за купувачи от чужбина. Днес това време е отминало, а пазарът разчита основно на български купувачи.
Чисто стойностно разликата в това да имаш къща за продан в Плевен и Велико Търново е средно около 180 евро на квадрат. По-скъпите имоти са в старопрестолния град, макар че и като население и като икономика той е по-назад от Плевен. Причината е в очакванията, купувачи в Търново да не са само българи, но и чужденци, сред които на първо място така актуалните в последно време руснаци. Затова и къщите предлагани в старата ни столица са предимно в старата част на града с изглед към Царевец.

Сред актуалните предложения се открояват тези за строени в началото на миналия век няколко къщи, почти изцяло на гредоред, но и с нужда от ремонт. Цените са между 220 и 300 евро на квадрат, като всички къщи имат и неголеми дворове. Когато къщата е реновирана, цената на квадрат скача до 630-750 евро, показват още офертите. Най-високите цени са за имоти в идеалния център на града – тук за квадратен метър офертите достигат до 830-900 евро. Актуални са 21 оферти за къщи във Велико Търново, което за мащабите на града е доста сериозно предлагане.

В Плевен нещата са различни. Предложенията за продажба на къщи се броят на пръстите на едната ръка, а цените са по-ниски. Максималната достигната стойност на квадратен метър в офертите е 700 евро – за къща в центъра на града. В селата около двата областни центъра има доста повече предложения за продажба на къщи, особено в региона на Велико Търново.Тук сумите за средна по големина къща от 80 квадратни метра, заедно с двор, варират от 5000 до 10 000 евро. В Плевенския регион се срещат  и по-ниски стойности – например къща на 40 км от областния център струва 3300 евро за 80 квадрата разгърната площ и близо 2 декара двор.

Купувачите на къщи в двата разглеждани региона на страната намаляха презпоследните 18 месеца,твърдят брокери от агенции тук.По-евтините оферти за селски къщи обикновено вървят по-успешно от тези за реновирани и големи като квадратура имоти. В градовете сделките са рядкост,освен ако купувач не е завърнал се от работа навън българин, който иска да се установи в родния си град. Чужденците са малко, дори и за имотите с атрактивни цени интересът от тях е нищожен.

Въпреки това обаче брокерите са на мнение, че макар и трудно, пазарът излиза от стагнацията. В последно време са се увеличили запитванията и коментариите около цените на офертите за продажба на къщи. Това е белег, че част от купувачите се връщат с намерение да купят сега, при сравнително изгодните цени,а и спасявайки се от спестяванията си в евро, тъй като европейската валута изпитва сериозни трудности и се обезценява спрямо останалите световни валути. Забележка: Използвани са данни от офертите в imoti.net,както и вдруги портали за имоти.

www.imoti.net

0
June
7

Резюме

Дошъл ли е подходящият момент за въвеждане на състезателния принцип за продажба на имот?

В условията на криза и съчетанието от ниска ликвидност и висок процент на необслужваните кредити, е дошъл подходящият момент за въвеждане на състезателния принцип за продажба на имот.

Защо сега?

Основната предпоставка за провеждане на частен търг точно в този момент е, че собствениците на недвижим имот търсещи продажба в кратък срок нямат друга алтернатива за постигане на по-оптимален за тях резултат. Състезанието е честна игра, която дава реална оценка на моментното състояние на пазара и е абсолютно точен измерител на стойността, когато факторът „време” е от важно значение.

От началото на 2009 г. сайта www.targ.bg даде възможност на над 100 000 посетители да се запознаят на достъпен език с тръжните процедури, които до този момент се провеждат основно от съдебни изпълнители и от държавни и местни структури. Наблюденията ни са, че потребителите все по-рядко слагат равенство в аналогията „търг = нямам шанс”.

ТЪРГ.БГ, като информационен сайт - лидер в областта на търговете за недвижима собственост и „Алмарк”, като специализирано консултантско дружество - лидер в сектора „търгове&имоти”, предприемат съвместна инициатива за популяризиране на този метод на продажба. Те дават възможност за продажба на имот, която е адекватна на икономическата обстановка и моментното пазарно състояние в сектора.

Какво може да се постигне с продажба чрез тръжна процедура?

Може да се постигне преди всичко продажба в кратък срок при оптимална цена! Към момента е трудно да бъде определена реалната стойност на имот, обявен за продажба. Ежедневно бълваната информация с абсолютно противоположен характер, създава противоречиви реакции в пазара на недвижими имоти:

От: кризата свърши, пазара е на дъното, тръгваме на горе, кредитирането се възобнови, лихвите падат и т.н.

До: кризата тепърва започва, има скрита безработица, лихвите са високи, цените ще падат още, необслужваните кредити се увеличават, банките подпират пазара и т.н.

Това обърква както собствениците на имоти обявили ги за продажба, така и хората, на които предстои покупка на имот. Търгът е метод, който в кратък срок води до резултат, който в крайна сметка е определен от страните участници в състезанието.

Как да се определи начална цена?

Началната цена е определящ фактор за атрактивността и съсредоточаването на интереса на потенциалните купувачи върху обекта на търга. Фактите сочат, че колкото по–атрактивна е началната цена, толкова повече участници се включват в наддаването и толкова по–добър е крайният резултат за продавача.

Съществува и риск да се яви един участник, и имота да бъде продаден на начално обявената цена. Поради тази причина, при определянето на началната цена се търси съчетание между атрактивност и минимум, който задоволява потребността на продавача. Този риск може да бъде избегнат чрез провеждане на „Холандски търг” при, който като начална цена се поставя средната офертна цена за подобен тип имоти, като „наддаването” е със стъпка надолу и е поставен долен праг, който отново е минимума, срещу който собственикът е готов да продаде имота.

Например за двустаен апартамент за даден район средната офертна цена е 50 000 Е. Долната граница, при която собственикът е готов да продаде имота е 42 000 Е. Търгът стартира от цена 50 000 Е със стъпка надолу от 200 Е, като всеки от участниците във всеки един момент може да изяви желание да закупи имота на цената, която го устройва. Колкото по–ниска става цената, толкова по–голям е рискът за всеки от участниците да бъде изпреварен от конкурентите си.

Класическият метод избран от „Алмарк”

За съжаление този тип „Холандски търг” не е популярен в страната и първият търг, който ще бъде проведен от „Алмарк” ЕООД е по познатият, класически метод, а именно - ниска начална цена и явно наддаване, като при явяването на само един участник същият закупува имота на начално обявената цена.

Основният плюс на частния търг е неговата доброволност - тук имаме собственик, който доброволно се разделя със собствеността си и прилагане на абсолютно либерални правила, даващи спокойствие на участниците в наддаването. Частният търг е голямо предимство за собственикът, който вижда, че няма да може да обслужва кредитите си и че има риск имота да бъде принудително продаден. Това повишава шансовете му да излезе от ситуацията с оптимален резултат.

Времето за популяризация за провеждането на търг се определя според целите на заданието, което може да бъде и по–дълго от един месец. Всеки от участниците има пълен достъп до документацията, касаеща собствеността, за да си направи необходимите проучвания, а огледите на имота са практически без ограничения. И не на последно място - всеки от участниците има възможност да закупи имота чрез кредит, като за целта е предвидено достатъчно време след приключването на търга.

Дали начинанието ще бъде успешно ще разберем на  15.07.2010 г., когато ще бъде проведен търга!

www.targ.bg

0
June
5

През тази седмица в престижното предградие на Сидни Бонди Бийч ще се състои аукцион за продажбата на два гаража, всеки с площ 13 кв. м.

Очаква се, че цената на единия ще достигне 250 000 австралийски долара, т. е. точно колкото чисто нов Рorsche 911. Вторият може да бъде продаден за по-скромните 180 000 австралийски долари, съобщава The Telegraph.

Прогнозата е базирана на провела се по-рано продажба, когато друг гараж в Бонди Бийч беше продаден за 240 000 австралийски долари. Престижното предградие страда от хроничен недостиг на места за паркиране, откъдето и цената на гаражите скочи неимоверно.

В деловата част на Сидни за сравнение стойността на гаражите варира между 60 и 2450 хил. австралийски долари. Научавайки за скока на цените, жителите на Бонди Бийч през смях заявяват, че искат да дадат на пощенските си кутии статус на недвижим имот и да ги предложат за продажба.

www.profit.bg

0