August
29

Ако продажбата на имота не е належаща да помислим това ли е единственото решение за постигане на целите ни. В повечето случаи продавача е в по-неизгодна позиция, защото продава поради някаква причина и има необходимост от тези средства. Причините за продажба могат да бъдат много и най-различни, но в най-неизгодна позиция е продавач, който има нужда от тези средства спешно. Ако единствената стъпка за постигане на целите, които сме си поставили е само и единствено продажбата на недвижмият имот то в такъв случай е много важно да започнем от това правилно да преценим дали е възможно сумата, която искаме да получим при реализиране на продажбата на този имот е достатъчна за постигане на въпросните цели. Много често се случва погрешно определени цели да са причината за поставяне на много висока цена на имота, която е напълно несъобразена с пазарните условия. Започва се точно от там – можем ли да получим сумата, която искаме и ако не можем какъв е шанса да променим целите си за да реализираме продажбата на имота си? Ако целта на продажбата е само една единствена и тя не може да бъде постигната то в такъв случай вие няма нужда да предлагате  имота си за продажба. Това се случва когато искате много по-висока сума от пазарната цена на вашия имот.

МНОГО Често срещани причини за грешно определени цели са например да обявите за продажба тристайния си апартамент като си поставяте за цел със средствата от неговата продажба да купите две гарсониери. Тази цел е често срещана поради няколко причини например когато притежавате апартамент купен през 70-те или 80-те години, децата ви вече са пораснали и съжителството става малко по-различно. Тогава винаги се търси продажба на големия апартамент за два по-малки, което би решило проблема със съжителството на родителите с техните вече пораснали деца, които имат нужда от по-самостоятелен живот. Родителите първо опитват да решат проблема именно по този начин. НЕ СЕ ПОЛУЧАВА! Не се получава, защото малките по площ жилища като боксониери и гарсониери са много по-търсени от купувачите. По-търсени са защото естествено са по-евтини от по-големите апартаменти и в същото време не на всеки са необходими 3-4 стаи за да живее, а още повече по-големия апартамент е по-труден за ремонт, поддръжка и отопление. Също така купувачите, които разчитат на ипотечен кредит са ограничени до един таван на сумата, който в повечето случаи не е достатъчен за нищо повече от едно малко жилище при това често е необходимо и голямо самоучастие според типа строителство на закупувания имот. Тези много важни причини обуславят по-голямото търсене за по-малките жилища.  Винаги когато имаме по-голямо търсене за един тип жилища спрямо друг съществува и разлика в техните цени на кв.м. Например ако искате да продадете един класически тристаен панелен апартамент 88кв.м. в Люлин 4 и с тези средства в последствие да си купите две панелни гарсониери няма да ви достигне една не малка сума. За да продадете тристайния апартамент в условията на криза и липса на търсене на апартаменти с големи площи вие трябва да определите много точно неговата цена за да можете да я постигнете. Ако апартамента ви в Люлин 4 не е след основен ремонт и е построен през 80-те години вие трудно ще успеете да го продадете за повече от 42-44000 евро при това с късмет. Нека сравним тази цена с гарсониерите в същия район Люлин 4 където цена под 27000 евро за панелна гарсониера няма от 44кв.м. състояща се от всекидневна и отделна кухня. Виждате къде са разликите – цената на кв.м. на тристайните апартаменти в този случай е 488 евро, а на гарсониерите е 613 евро на кв.м. получава се разлика от около 125 евро на кв.м.

Някои хора ще си кажат добре значи извода е първо да видим колко струват два по-малки апартамента и според това колко средства ще са ни необходими за да ги купим толкова да искаме за нашия апартамент. Виждате обаче, че се получават разлики във ваш ущърб, които е добре да се предвидят от рано за да не изгубите една година в безуспешни опити за продажба и след нейния край отново да стигнете до определянето на правилната цена. Ако продавате две гарсониери с цел покупката на един тристаен апартамент тогава нещата са точно на обратно, но това се случва рядко и за това обръщаме внимание на случая в който се продава голямото жилище за да се купят две по-малки. След като вече сме стигнали до извода, че това не може да стане освен в случаите разбира се когато искате да продадете тристаен апартамент в центъра на София и да купите две гарсониери в Люлин 5 е добре да помислим и за съпътстващите разходи по продажбата на имота.

РАЗХОДИ ПРИ ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

Нотариалната такса, или заплащането на нотариуса, е между 30лв. и 6000лв., като се изчислява по нелинейна скала. За сумата до 100лв. е 30лв, за остатъка до 1000лв. се плаща по 1.5%, до 10 хиляди - 1.3%, до 50 хиляди - 0.8%, до 100 хиляди - 0.5%, до 500 хиляди - 0.2% и за останалите по 0.1%. Максимумът за нотариална такса от 6000лв. се достига при около 4.5 милиона. Сумите за двата преписа и декларацията за недължими данъци към държавата по чл.264, ал.1 от ДОПК са пренебрежимо малки и варират на различните места. Местният данък зависи от това дали сделката е покупко-продажба или дарение, както и от общината в която се намира имота. Според ЗЗД при недвижима собственост, разноските по сделката се делят по равно. Местния данък се плаща от купувача. Напълно законна е обаче каквато и да е друга предварителна уговорка. Ако да речем имота ви се продаде за 50000 евро то при нотариуса сумата ще варира около 1300 евро, което разделено между продавача и купувача в сделката ще бъде съответно по около 650 евро освен ако договорката при сключването на предварителния договор е била друга. Стандартното възнаграждение на агенцията посредник на която е била възложена продажбата е 2.5% от продажната цена, което при такава сума се равнява на 1250 евро с която сума агенцията покрива разходите съпътсващи момента от обявяването на имота в реклама до реализирането на самата продажба като разходи за реклама, транспорт, телефони както и за положения труд естествено. Ако продажбата на имота е съпътствана с местене на мебели от продаденото жилище до новото трябва да предвидите бюджет и за това да речем около 400лв.

Ако след продажбата на вашия имот ви предстои покупка на друг имот то умножете тези разходи по две и ги вземете под внимание когато чертаете плановете за нови покупки. Също така в случай, че ще ви бъде необходим и ипотечен кредит при покупката ще имате още едни допълнителни разходи, които банките искат за да ви отпуснат кредит и това са най-често 1.5% от сумата на отпускания кредит, такса за оценка на закупувания от вас имот, застраховка на имота, застраховка на кредитоплучателя и други по-малки такси.

Сумирайки всички тези разходи предварително ще получите сума от порядъка на над 2000 евро ако продавате само един имот и съответно сума от порядъка на над 4000 евро ако след продажбата купувате друг имот. Ако купувате с кредит добавете още около 500 евро разходи за банката. Всяка уважаваща себе си агенция за имоти ще ви предложи отстъпка ако продадете и след това купите с нейното посредничество като по този начин можете значително да намалите своите разходи.

                ПРАВИЛНОТО ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ПАЗАРНАТА ЦЕНА

Правилното определяне на цената на имота при продажба е сериозно преимущество и на 51% спечелена битка с времето от старта на рекламната кампания за продажбата до сключването на предварителния договор.  Останалите 49% зависят от търсенето в района където се продава имота и от агенцията, която го предлага на пазара. Ако пропуснете тези доста важни 51% тогава останалите 49% на практика нямат никакво значение. Не случайно са 51%, а не са 50 на 50, защото това е най-важното нещо при продажбата на един имот. Останалите 49% от този процес също са много важни и за това заемат почти половината проценти от стоте процента необходими за успешна сделка.  Но преди тези 49-тепроцента да имат думата нека обърнем внимание на тези първи 51% които са така важни. Нашите наблюдения и практика в посредничестовото при продажбата на имоти през последните години или по-специално в периода от 2004г. до този момент показват едно повтарящо се поведение от страна на собствениците на недвижими имоти. То е породено от желанието да се постигне максимална цена при продажбата на собствения недвижим имот и това е напълно в реда на нещата, но това желание до скоро твърде често контрастираше с реалния пазар, а само реалния пазар ни показва на каква цена може да бъде продаден един имот. Всичко друго е химера, несбъднати желания, погрешни стратегии, объркани цели, които не могат да бъдат постигнати, тестване на пазара на имоти и загубено време.

 

19 от 20 собственика на недвижими имоти винаги изстрелват по няколко патрона в тъмното на посоки когато решат да се разделят с имотите си.  Ако цената, която им бъде съобщена след направен оглед на място от брокер не им хареса, неизменно се стига до варианта проба – грешка, който изяжда от два до шест месеца, а понякога и повече, които са напълно изгубено време.  Тази грешка винаги се повтаря, а обяснението е просто – имот не се продава всеки ден и малко хора имат предишен опит с продажба на повече от един или два собствени имота за това се опитват да играят на сигурно, но просто си губят времето… Време през което могат да изгубят и реалния купувач, който ще си купи имот в същия район от човек, който се е вслушал в съвета на професионалист и е пропуснал „тестовия период” или просто вече го е преминал след като имота му е висял в реклама 7-8 месеца. Не чакайте времето да ви покаже че грешите или както се казва в една българска поговорка „Не питай старило, а питай патило!”.

www.tbm2.net

1
August
28

Това ще рече - офертата е за частни лица, което навява на въпроса за държавните лица и какви други могат да бъдат всъщност ако не са “частни лица”… Има се в предвид да не се обаждат колеги брокери от други агенции, а това е така, защото агенцията (или конкретния брокер) желае да получи възнаграждение и от човека, който му се обажда за да получи информация за този имот. Често се случва оправданието да не се работи с колеги също да е “ами колега собственика на имота не ми дава комисион” поради което се търси “компенсация” от кандидат купувача на имота. Този начин на работа според нашата агенция е УЖАСЯВАЩ поради ред причини! Първата е - защо работиш за този собственик на имот след като той не ти е възложил да го правиш? А ако ти е възложил да го правиш следва въпроса защо тогава не сте се договорили при свършена работа да си получиш възнаграждението?  На този въпрос има два отговора - или точно това е било повода да спечелиш доверието на клиента с думите “аз ще ти го рекламирам без пари и от теб няма да искам нищо, ще си взема моето от купувача”… Или вторият вариант е – това същото условие да е поставено от самият собственик на имота, който пък е чул, че и така можело „да работят за него агенциите конкурирайки се една с друга”

Голяма грешка г-н собственик  МНОГО ГОЛЯМА!

Ако вие сте купувач и видите обява обозначена с кодовото название: „за ч.л.”; „само за ч.л.”; „само за частни лица”; „за директни клиенти”; „само за клиенти на агенцията”; „за крайни клиенти”; и т.н. в този стил това означава, че освен цената, която виждате в обявата ще ви бъдат поискани още 2.5% – 3% върху цената на имота.

Пример – имота струва 40000 евро  и в текста на обявата му има някое от гореизброениете „за ч.л.” и т.н. което добавя в този случай едни 1000 евро към цената на имота. Имайте го в предвид когато четете обяви за продаващи се имоти.  Същите тези съкращения са допустими когато се предлагат имоти под наем с по-ниски цени. Под  ниски се разбира цени под 250-200 евро. Допустима е „компенсация” или по-скоро поделяне на разходите към агенцията, защото стандартно агенциите при отдаването под наем изискват 50% комисион еднократно от размера на месечния наем на отдаденият имот. Ако имота се отдава под наем например за 180 евро комисионната на агенцията в този случай е 90 евро, което често едвам покрива разходите направени от страна на агенцията по организиране на рекламата и огледите около намирането на наемател, а печалбата ако изобщо се генерира такава е демотивиращо малка. В такива случай се търси и 50% от наемателя, но разбира се в случай, че наемодателя не е постъпил по най-разумния начин и не е договорил той изцяло да поеме плащането към агенцията, която работи за него. Съвсем нормално е когато отидете да си купите телевизор „Имотисоник” от някой магазин за техника ако на етикета му пише 1000лв той да ви струва точно толкова, а не продавача в магазина да ви каже – „Ами вижте сега от „Имотисоник” не ни плащат…това е цената, която искат те като производител, а вие ако искате да купите телевизор от тази марка ни дължите още 300лв…”

В тази връзка ако вие сте собственик на недвижим имот и не осигурите на агенцията, която работи за вас подобаващо възнаграждение то тя освен, че ще поставя кандидат купувачите на вашия имот в ситуацията с телевизора „Имотисоник” също ще спира и всички клиенти на другите агенции за недвижими имоти, което е най-лошото в случая. Най-лошо е защото на пазара на имоти в България работят около 2000 агенции за имоти от тях около 1000 са в София…ако вашия имот се продава от една тези 2000 агенции и тя не желае да работи с клиентите на другите 1999 агенции то тогава срока за продажбата на имота ви може да се удължи значително. Тук е момента да споделим - ТБМ2 работи с всички агенции в България и чужбина стига да имат клиенти разбира се. След като агенцията, която предлага имота ви иска задължително комисион от купувача, защото вие няма да им платите нищо то тогава всички купувачи, които са си наели брокери да им търсят и сортират информация за огледите няма да научат за вашия имот изобщо или просто за тях той ще струва по-неизгодно от другите, защото веднъж ще платят на брокера, който са наели за тяхното търсене и веднъж на този брокер, който предлага вашия имот…с две думи на „вашият брокер”… Което представете си как изглежда за купувача – не стига, че имотите скъпи ами и две комисионни да плати като едната да бъде за брокер, който уж вие сте наели…ааааа не мерси! И какво се получава – вие реално не си спестявате НИЩО, а напротив дори губите особено пък ако искате продажбата да стане за по-малко от шест месеца до една година. Така или иначе „сметката” се плаща от купувача и за него вашия имот струва да речем 40000 евро + 3% за вашия брокер и 3% за неговия общо 6% (или 5% спроед агенцията) за него вашия имот ще струва 42400 евро и дали вие ще платите половината от тези 2400 евро или той ще ги плати всички И В ДВАТА СЛУЧАЯ ПАРИТЕ ИЗЛИЗАТ ОТ НЕГОВИЯ ДЖОБ. Ако вие не плащате никакъв комисион на агенцията ще получите с 3% по-малко, а ако ги получите и тези 3% вие ги плащате на агенцията, която ви е намерила купувача. С две думи вие реално пак не плащате нищо, защото получавате тези средства от купувача. Тези суми се дължат обикновенно при сключването на предварителен договор за продажбата на имота, а не по-рано. А за да сключите договор вие ще получите 10% или повече капаро от стойността на вашия имот и след като получите парите от купувача тогава вече се разплащате с агенцията. Объркахте ли се?

Огромна е разликата между това вие да гарантирате на агенцията, че ще си получи това за което работи и да не и гарантирате под предлог, че всъщност спестявате нещо – НИЩО НЕ СПЕСТЯВАТЕ, А НАПРОТИВ ГУБИТЕ ВРЕМЕ, а губенето на време често е свързано с губене на пари…  Вижте нещата и от гледна точка на брокера и агенцията му. Ако вие сте на мястото на брокера и предлагате за продажба 50 апартамента като за 45 от тях собствениците им са ви подписали договор, че при продажба ще си получите 2.5 или 5%, а другите пет собственика са ви казали, че не им се плаща нищо - вие за кой ще се постараете повече? За кои имоти ще вложите повече средства за реклама? За кои имоти ще сте готови да ходите на огледи и в неделя? Кои имоти ще показвате с предимство на купувачите? Няма да са онези 5 нали? Ако освен всичко друго имота ви се предлага и от няколко агенции демотивацията на всяка една от тях ще бъде много голяма. Много лесно можете даразберете даливашата агенция има практика да оферира имотите си “за ч.л.”, “само за директни клиенти” и т.н. като разгледате обявите им. Ако агенцията няма собствен интернет сайт, както е в повече от половината случаи то тогава разгледайте големите интернет портали за недвижим имоти като www.imoti.net, www.imot.bg и потърсете името на агенцията. Вижте оферите им и ако преобладават имотите с кодовите съкращения описани по-горе си правете сметката как ще работите с тях. Ако пък агенцията няма интернет сайт, не рекламира в тези портали проверете в такъв случаи за името на агенцията и в търговския регистър за да не се окаже, че си имате работа с някои съвсем нелегален човек…

Прочетете и - Защо НЕ трябва имота ми да се предлага от много агенции и защо на тази често срещана грешка е отредено първо място в класацията на най-често допусканите грешки от страна на продавачите.

www.tbm2.net

2
August
19

В днешният брой на вестник “168 часа” излезе новина със заглавие “Депутат от Атака в скандала с ЕРА България” на страница 8 която можете да прочетете в нашия блог. Предисторията вижте тук и както и тук.

Ние все още няма да коментираме написаното на черен фон в този материал, но определено след няколко месеца ще го коментираме на дълго и на широко… За сега ще оставим изводите на читателите на в. 168 Часа.

Това било “постановка”…постановка с неоспорими факти как точно се прави ние незнаем!?!?!?!?! В материала е допусната само една малка неточност - където се споменава за “рекламни агенции”, а всъщност става въпрос за агенции за недвижими имоти, но това вероятно е печатна грешка, която така или иначе не променя същността на написаното.

0
August
17

Някои отпуски вече свършиха

Публикувано в: Ежедневие от Антон Илиев

Пазара на недвижими имоти кипи с пълна сила. До края на август остават две седмици, но някои хора вече приключиха с отпуските и започнаха активно търсене на своя нов дом. Целия екип на ТБМ2 е под пълна пара и дори не остава време за писане в блога, а ние знаем, че той се преглежда ежедневно от много хора.

Активно търсим къщи около София за целогодишно ползване т.е. с достъп и през зимата, които са в населени места на не по-дълго разстояние от 25-30км от околовръстното на София по възможност от западната му част. Тавана като цена на това търсене е до 25000 максимум до 30000 евро ако къщата е хубава. Имаме списък с клиенти, които са сериозни и имат готовност да купуват. Имаме още няколко търсения, които няма да изброявам, защото ще ви доскучае, но ето ей с такива неща се занимават брокерите по цял ден :))))

0
August
4

От страниците на вестник Стандарт четем новината озаглавена “Предлагат фиксирани такси по кредитите”  в която анализаторите от сайта Моите пари таксите по кредитите да са фиксирани за целия им срок и да не се променят за целия период на заема. От “Моите пари” предлагат като най-пазарно справедливо за базов да се използва пазарно установен лихвен процент като EURIBOR, SOFIBOR, LIBOR и към него се прибавя фиксирана надбавка, която не се променя през целия срок на кредита. ТБМ2 подкрепя тези техни идеи и ги насърчава! От страниците на вестник Труд пък четем една новина със заглавие Завръща се хитът “Жега в центъра на София”  под която стои информацията със заглавие Агенции се съдят заради франчайз и я цитираме дословно:

Остър съдебен спор се заформя около дружеството “ЕРА България”. То продава у нас ползването на американската марка “ЕРА” (франчайз), а клиенти са посреднически фирми в областта на недвижимите имоти.

Вчера се разбра, че три агенции, които до м.г. са били част от системата на “ЕРА” у нас, са сезирали Софийска районна прокуратура. Те твърдят, че “ЕРА България” не притежава правото на марката “ЕРА” за България. Фирмите се жалят, че били заблудени от Теодора Димитрова, изп. директор на “ЕРА България”.

“Дали са ни права върху нещо, което не притежават. Фирмата е направила опит да регистрира марката в Патентното ведомство, но e получила отказ. В Словения вече била регистрирана марка под това име”, заяви Борис Тодоров, шеф на една от засегнатите агенции.

Междувременно от “ЕРА България” са осъдили агенциите в Арбитражния съд към БТПП. Исковете са за неизплатени такси и суми по вече прекратените франчайз-договори. Сега агенциите обжалват пред Върховния касационен съд.

Пред “Труд” Теодора Димитрова коментира, че има изряден договор с франчайз поделението на щатската компания “ЕРА”. Тя обясни, че не е имало нужда да регистрира отделна марка в България, защото “ЕРА” е регистрирана в САЩ. Нещо повече - в договора американците изрично забранявали да се регистрира марка в съответната страна.

Агенциите твърдят, че “ЕРА България” е взела направомерно над 2 млн. от 26 фирми. Димитрова определи това като абсурд, тъй като броят на действащите фирми за имоти под шапката на “ЕРА” в България не е надхвърлял 18. 

КРАЙ НА ЦИТАТА

Тъй като в материала на вестник Труд не се споменава г-н Борис Тодоров шеф на коя агенция е то аз ще поясня той е собственик на 50% от капитала на ТБМ2 чийто блог четете в този момент. ТБМ2 прекрати едностранно отношенията си с ЕРА България още преди година и половина на 13-ти февруари 2009г. В нашия блог тепърва ще се появяват прелюбопитни материали по този казус. Ето какво писа и в.Капитал преди известно време.

0