April
8

 
Снимка: архив ТБМ2 2009г.

Антон Илиев е от първите експерти в ceb.bg. Потърсихме го за кратък анализ на пазара на недвижими имоти у нас. Според Илиев, пазарът на недвижими имоти В България страда от хронични грешни, които допускат и продавачи, и купувачи. Брокерите от своя страна са много по-търсени от подавачите, което има своите обяснения. Илиев коментира и отминаващата финансова криза. Според него тя е оставила и положителни следи върху пазара на имоти у нас. Ето и подробностите…

- От колко време се занимавате с професията брокер и кой Ви насочи към това?

- Активно се интересувам от недвижими имоти от повече от осем години, а професионално се занимавам през последните шест години, през които работих в две агенции за недвижими имоти, а след това създадохме бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 като в края на тази година този успешен проект ще навърши четири години.

- Какви са най-честите проблеми, с които се сблъскват купувачи и продавачи на имоти в България?

- Винаги се повтарят едни и същи грешки и при продавачите и при купувачите. Продавачите винаги тръгват от много по-висока от реалната цена, за да опипат пазара и след около половин година започват да се интересуват от реалната ситуация, но никога преди да са се опитали на максимално най-високата цена, която са чули от познати, съседи, колеги и т.н. Този масов модел на поведение винаги води до загуба на време, а времето е единствения невъзстановим ресурс. При купувачите най-честите проблеми са, че също правят проучване на пазара няколко месеца преди да са готови за сделка. Под готови за сделка имам предвид различни неща – някои не са се консултирали с банката за това кредит с какъв размер могат да получат, при това положение те често правят огледи на имоти, които не отговарят на техните възможности. Други купувачи пък са твърде нерешителни и колебаейки си след като получат поисканата отстъпка от собствениците на имота не могат да си повярват на късмета и идва стъписването. Това ли е моя имот, дали няма другия месец да излезе нещо по-изгодно и задавайки си тези въпроси изпускат имота, което води до разочарования и последващи прибързани действия при следващия набелязан имот.

- Имат ли собствениците реална преценка за това колко струва имотът им? По-скоро подценени или надценени са жилищата у нас в момента?

- По-голямата част от собствениците на недвижими имоти в България все още се носят по течението от 2006-2007 година, когато цените растяха почти ежеседмично и сега е трудно да повярват как цените са почти на половина по-ниски и това убеждаване продължава различно време – от три месеца до повече от година. По-скоро имотите към този момент са надценени от колкото да са подценени. Според мен ако цените на масовите жилище паднат с още около 20% броя на сделките плавно ще започне да се увеличава, а това от своя страна ще доведе до съкращаване времето за продажба на един имот от средно 7-8 месеца до средно около 3-4 месеца при положение, че е обявен от самото начало на реална пазарна цена без да се правят експерименти с цената.

- Кой вярва повече на брокерите - купувачът или продавачът? Къде са причините?

- Много добър въпрос мога да пиша по тази тема много дълго. Определено на брокера повече вярва продавачът и причината за това също е много ясна. Един собственик на имот ако се допита до брокера от самото начало още преди да е взел решението за продажба ще получи много повече от него. Брокера на продавача особено когато му е гласувано пълно доверие извършва поредица от услуги – консултира собственика на имота за реалната пазарна цена на имота му, а това между впрочем е и най-важната задача. Инвестира собствени средства в рекламата и организирането на огледите на имота, информира периодично собственика при промяна в цените на конкурентните имоти, които биха повлияли на продажбата, организира ден на отворените врати, консултира при нужда и кандидат купувачите на неговия имот в случай, че те не са подготвени. Всичко това и много други услуги, които са с различен приоритет при всяка агенция както и времето отделено за работата по реализирането на един имот прави доверието към брокерите от страна на продавачите много по-голямо от колкото на купувачите. При купувачите нещата са по-различни – те имат бюджет и според него търсят желания имот. Всъщност техния риск е най-голям, но това не винаги се приема много на сериозно, а и сред някои от тях цари мнението, че цените са толкова високи заради агенциите за имоти. Върлуват и други страховити митове, които дори не си струва да бъдат споменавани.

- Какви са най-големите вреди, които нанесе Финансовата криза на пазара на имоти у нас? Мислите ли, че сме преодолели сътресенията?

- Вредите от финансовата криза са точно толкова колкото са и ползите. Потреблението спадна в абсолютно всички сектори, а първи бяха недвижимите имоти, които обаче сега първи ще излязат от кризата, защото цените са вече много по-достъпни. Инвестицията в недвижим имот е доказано успешна през годините и не случайно богатсвото на българина е заключено в недвижимите имоти. Сътресенията все още не сме ги преодолели, но за разлика от предишните три години сега за първи път се вижда светлина в тунела и тя започва да става все по-ярка на пазара на недвижими имоти.

- Какво ще пожелаете на читателите и потребителите на ceb.bg?

- Да се информират преди да предприемат първата стъпка било то за продажба, покупка, отдаване или търсене на имот под наем. Не го ли направят рискуват да поемат излишни рискове, които най-често водят до загуба на средства, време и нерви. Ceb.bg е прекрасно място някои да получи безплатна информация, която да е достатъчна за първоначалното планиране.

www.ceb.bg

1
April
1

 

Какво означава доверие - вяра в добрите намерения на някого, в неговото благоразположение, в неговата порядъчност, съзнателност, професионализъм. Имам доверие в него… Ама имам ли му наистина или…? Когато живеем в една страна като България в която не можеш да имаш доверие нито на съдия, нито на нотариус за какво доверие може да става въпрос?

Измамите с имоти не са рядкост и ако някои си мисли, че нотариус може да бъде гарант по сделка с имоти то ние му препоръчваме да поразпита тук там на кои нотариуси може да се има доверие на кои не и изобщо колко струва да станеш нотариус…

Тъй като работим освен с нотариуси и с банки – спокойно можем да кажем също, че и юристите в банките допускат грешки волно или неволно и нашия съвет е – не се предоверявайте нито на „той нотариуса ще си провери” нито на „те от банката си знаят работата”.

Не искаме да се забъркваме със скандали, но особено в банките има служители, които буквално са „назначени” като спуснати с парашут от някъде много високо… Банките в България имат общо около 3000 клона в цялата страна, ДСК примерно има 387, Уникредит 259, а пък ЦКБ има 253 кона… При толкова много клонове във всички тези банки където вероятно работят поне 20-25000 души нали никой не се заблуждава, че посещавайки някой клон на банка ще получи достатъчно информация относно това как да направи сделка с недвижим имот?

Това е част от актуална обява за работа за управител на банков клон в София в една от най-големите банки в България:

Управител на банков клон - София

Изисквания:

• Висше икономическо образование

• Опит в банкова и/или друга финансова институция

• Добро познаване на бизнеса в региона

• Управленски опит и лидерски качества

• Отлични комуникативни умения

• Владеенето на английски език е предимство

• Компютърна грамотност

Това е за управител на клон, а за кредитен експерт изискванията се изчерпват предимно с икономическото образование и компютърната грамотност… Никъде до този момент аз не съм виждал обява за работа в която се търси кредитен експерт за работа в банка, който да е необходимо да е имал опит в недвижимите имоти.  Познанията на хората работещи на такава длъжност обикновенно се изчерпват с това да познават продуктите на банката в която работят като дори и това се е оказвало доста нелесна задача за тях. На пръсти се броят опитните и разбиращи си от работата кредитни експерти отговарящи за ипотечните кредити в съотвените банки. Много често те са претоварени от работа и затрупани с папки, които трябва да сортират. За комуникацията изобщо да не говорим - неща като връщане на обаждане, преглед на пропуснатите обажданията, използване на нещото наречено електронна поща и дума не може да става… Толкова по повод „те от банката си знаят работата” – някои си я знаят, а на други трябва да им се обяснява бавно и по няколко пъти.

Но да се върнем на любимата тема за „той нотариуса ще си провери”… Разгледайте линковете по-горе и по-долу и помислете какво точно ще провери?

Относно личните данни – за съжаление или не в работата ни с недвижими имоти ние боравим еждневно с документи. Нотариални актове, скици, данъчни оценки, експертни оценки, удостоверения за семейно положение, за наследници, идентичност на адресите, копия на лични карти, смъртни актове и т.н.  и всякакви извинете ме за израза – превземаници на тема защита на личните ми данни създават само временни затруднения на всички участници в една сделка с недвижим имот.

Когато продавате недвижим имот в страна като България не може да отказвате да си покажете личната карта или нотариалния акт. В страната в която и съдиите правят измами няма как просто да се довериш на някого и да му дадеш едни пари – било то за предварителен договор или още по-малко цялата сума без да си направил обстойни проверки на документите. Просто е абсурдно, несериозно и много наивно някой да си мисли, че нещата може или трябва да се случват на доверие.

Доверие не може да има когато става въпрос за суми от порядъка на хиляди евро. Аз например се доверих на моята зъболекарка да си купя едни витамини за около 50лв и прецених риска – ако не са добри просто следващия път няма да си ги купя… Но къде е риска при 50лв и къде е риска при 50000 евро? Дали няма малка разлика?

„Ама чакайте ние не сме такива хора…”

Какви хора не сте и защо трябва да се преценяваме по външния вид, автомобила, професията или имотното състояние? Не може всеки да бъде ултра психолог или маг и да преценява по извивката на ухото дали всичко е наред с документите на даден имот… Не може да се обижда никой когато се изискват проверки.

Аз когато си купувах витамините не поисках химически анализ и експертиза от трима независими лаборанти и си поех сам риска, но моята инвестиция е доста малка в сравнение с инвестицията в недвижим имот…

Освен всичко друго нашата практика показва, че повече от 85% от собствениците на имоти не знаят какво е необходимо при продажбата на имот и много често започват въпроси – ама за какво да го вадя аз сега този документ, ама то не може ли купувача да го извади та аз да не се занимавам и т.н.

Ще има продължение!

0