July
30

Този адски често срещан цитат от собственици на недвижими имоти в България е една от причините дългото търсене на кандидат купувачи да става още по-дълго. И преди кризата и по време на кризата и сега към нейния край с този “лаф” се сблъскват брокерите всеки ден. По този начин се дава заявка за познаване на ситуацията и може да се тълкува също като - “Предупреждавам те не се опитвай да ме преметнеш аз съм информиран.”

Отстоявайки твърдо тази позиция неминуемо се стига до втория най-често срещан лаф и той е “Аз не бързам с продажбата на имота - нямам никакъв зор и не ми е спешно.” Може да се тълкува още като: “Въобще не ми обяснявай, че има много по-изгодни имоти от моя - това е защото те бързат, а аз не - следователно аз ще отстоявам тази цена и рано или късно ще си я получа!”

Няма как ще ви запознаем и с още един твърде често срещан лаф от собствениците на имоти и той - “За всеки кораб си има пътници”. Има наистина такъв лаф, но той при имотите не е актуален и между впрочем никога не е бил. Но се използва за успокоение и самонавиване.

Да така е - пазара вече е в доста по-добро състояние от колкото беше в предишните 36 месеца, но това не трябва да се приема от всеки буквално. Всъщност се е активизирало наистина много сериозно търсенето в масовия сегмент, който е за жилища в рамките на 20000-40000 евро и като казвам жилища имам предвид - апартаменти! Държа да подчертая - АПАРТАМЕНТИ. Най-търсения сегмент са панелните и ЕПК гарсониери (в сайтовете за имоти често се оферират като “едностайни” и “двустайни”) но те са си добре познатите от миналото гарсониери, които се състоят от един голям хол (всекидневна) и отделна кухня, ако има и балкон може да стане преустройство. Следват по интерес - двустайните апартаменти - панелни, ЕПК и тухлени. Но всички те с цени до 40000 евро и в по-редки случаи до 45-50000 евро за София и Варна.

Има особено бурно развитие и на пазара на наеми също в масовия сегмент - до 400-500лв, но се избягват апартаменти с много старо обзавеждане, с неремонтирани бани и без пвц и алуминиева дограма. Кипи масово напускане на старите неремонтирани квартири и прехвърляне в добре обзаведени апартаменти на същия по размер наем или по-често на още по-нисък.

Всички други сегменти обаче “не са цъфнали” - продажба на големи по площ жилища, земеделски земи, парцели с големи квадратури, търговски имоти за продажба на цени от преди кризата, огромни офис площи, къщи за ремонт в населени места по-далеч от 10-15 км от голям град, надценени имоти и т.н. не попадат в търсенето на 85% от кандидат купувачите/наемателите, а за останалите 15% се борят огромен брой непродаваеми/неотдаваеми имоти. “Непродаваеми” и “Неотдаваеми” се има предвид на сегашните им цени - при корекция на цената в посока на долу може да се намери купувача/наемател на повечето имоти, но не и на всички все пак!

Това е по повод - раздвижването на пазара.

Сега да се върнем отново на “Аз ги видях как вървят!”

Какво всъщност се вижда в интернет и в пресата където се оферират имоти за продажба и отдаване под наем от техните собственици и от наетите от тях посредници?

А) Виждат се желанията на собствениците да получат максималната цена

Б) Вижда се цената на която те ще продадат/отдадат имотите си

Определно правилния отговор е - А, а отговор - Б е малко по-специфична информация, която рядко можете да намерите свободно в интернет, защото тя е доста ценна и струва пари. На всякъде в публичното пространство можете да срещнете обосновани и необосновани желания за получаване на средства от продажбата/отдаването на недвижими имоти. Но колко от тях са близко до истината ли? Не по-скоро правилният въпрос е колко далеч са от истината? Най-често срещания отговор е - от три/четири месеца до повече от три години и фактите го доказват.

Най-често продавачите на имоти - гледат един от друг и по този начин си измислят някаква първоначална цена за офериране. Ако тя не е съгласувана с професионалист - брокер, оценител на имоти и т.н. е твърдо възможно да е на светлинни години от момента в който някой ще предложи капаро за този имот. Но продажбата на един имот винаги отнема време и за това така да се каже се опипва почвата. Обаче докато 4-5 собственици на имоти опипват почвата други 7-8 гледат от тях, но незнаят те на какъв етап са и приемат, че това е цената на която “вървят имотите в района”…

Реално обаче ВИНАГИ се стига до един и същи момент. След 4-6-9-12-18 месеца на офериране се стига до истината, а тя е - някой да каже каква е реалната цена. РЕАЛНАТА ЦЕНА е тази на която за последно в района се е продал същия вид имот в същото състояние. Ако обаче през 2007 година вашия съсед си е продал 3-ия панел в Дружба 2 за 80000 евро и сега ако вие живеете под него и притежавате също толкова неремонтиран апартамент ще можете да получите за него не повече от 50000 евро, а факта, че и в този момент има хора, които оферират такива имоти за продажба на цени от 2007 година съвсем не означава, че дори някои им се обажда какво остава за оглед, а какво остава за преговори…

Жалко само за колегите, които за да спечелят доверието и симпатията на собствениците на имотите са съгласни да им ги оферират на цени извън всякакво търсене, обаче тези именно колеги са и причината много хора да живеят в заблуждения и напразни надежди. А в лошите се превръщаме ние, които сме откровенни и казваме истината “право куме у очи”, но когато дойдат резултатите идват и доволните клиенти. Постоянно повтаряме колко ценен и невъзстановим ресурс е времето, но българина се оказва страшно богат на време човек “Аз не бързам и нямам зор!” но така се стига до една друга често срещана сентенция и тя е “Времето лекува всичко”…

Аз ги видях как вървят имотите в интернет II

Аз ги видях как вървят имотите в интернет III

Колко време е необходимо да се намери купувач за жилище в столицата?

3
July
26

Ако ви потрябват копия на стари документи за собственост от 70-те или 80-те години, които са издавани от някои общини е твърде възможно да ви се наложи да посетите архива на Славейков 6. И тъй като това при всички положения може да се превърне в едно много интересно преживяваване за вас ние решихме да споделим някои неща, които ще са ви от полза. Славейков 6 се намира в най-близката част на площад Славейков до кръстовището с ул. Раковски. Ще го познаете по вратата на партера на която няма никакви надписи, че вътре на 4-ия етаж се помещава въпросния архив. Качвате се на последния етаж и поглеждате към работното време на вратата на дирекция “ИНВЕСТИЦИОННО ОТЧУЖДАВАНЕ”, което е следното - сутрин от 09:00ч. до 11:00ч. и после от 15:00ч. до 17:00ч. Четири часовата обедна почивка да не ви прави впечатление, но това не е всичко… Копие от документ там струва скромната сума от 36лв с ДДС.

И да не си помислите, че ви го дават веднага щом струва 36лв - нищо подобно не се случва. Официалния срок да го намерят в архива е един месец, но обикновенно ставало за максимум десет дни. “Процедурата” протича по следния начин - попълвате молба по образец, която ще ви дадат от там в която подробно описвате какъв е документа, който искате да търсят архива, попълвате си естествено всички лични данни, но не забравяйте да приложите документи. За да получите правото да платите тези 36лв трябва да сте или роднина на човека, чийто документ за собственост търсите или негов наследник или упълномощено лице.

Ако отговаряте на всички изисквания и приложите надлежно всички документи ви приемат молбата и ви дават класическо входящо номерче с телефон на който да се обаждате и да ги питате дали случайно са намерили документа. Ако случайно така го намерят тогава ви дават зелена линия да платите заветните 36лв, но ВНИМАНИЕ те не се плащат там на Славейков 6, а на ул. Париж N:1 (до столична община).

ВНИМАНИЕ ВТОРИ ПЪТ:

Обърнете внимание на работното време на касата на ул. Париж 1 то сутрин започва от 10:00ч. до 12:00ч. и после от 14:00 до 16:00ч. НО да не се объркате и да отидете да си платите в петък след обяд! НЕ МОЖЕ изрично на вратата е записано, че в петък касата работи до 12:00ч.!  Но не защото сутрин е отворила в 08:00ч., а просто защото е петък /разбирай ден на майстора/. Петък са от 10:00 до 12:00ч.

Забелязахте ли разликите между работните времена на мястото където се подават молби и се получават копията и мястото където се плаща? Обърнете им внимание за да не ви изгубят 2-3 дни. Ако искате да платите преди обяд на ул.Париж 1 трябва да сте там най-късно в 10:00ч. и да чакате касиерката да отвори. След като това стане (всъщност се обикалят три гишета за плащането) поглеждате си часовника и разбирате, че имате по-малко от час да стигнете до площад Славейков 6 където е архива, който в 11:00ч. излиза в четири часова обедна почивка… И ако не искате да си изгубите деня по разни вмирисани от тютюн канцеларийки в стил ала бай-тошо е добре да си плюете на петите. Пробвал съм го - постижимо е, но понеже бях подговотвен :)))

Та на едното място се подава молба (Славеков 6), а на другото място се плаща след десетина дни (Париж 1) и се получава отново на Славейков 6… Уникални губивремци за които човек трябва да има здрави нерви и стабилна подготовка. На кой гений му е хрумнало плащането да става на едно място, а документа да се получава на друго това незнам, но знам, че времената с обикалянето по гишетата където сърдити и намусени лелки с фас в уста ме гледат на криво и ме препращат на друг етаж или друго гише трябва да е безвъзвратно отминало. УВИ не било отминало. За това се надявам тази информация да е полезна на всички жертви на които ще им се наложи да посетят този архив - колеги брокери, юристи, собственици на имоти, които си продават имотите и т.н.

За да ми се разходят по нервите отново тези лелки ще завишим тарифата за вадене на документи!

Няма как!

Писаното тук е от юли месец 2011 година - ако има някаква промяна в работното им време или стила на работа моля споделете в коментарите по-долу.

По последни данни от разкази на очевидци от септември 2013 година вече има експресна тарифа, която струва около 70-80лв. Изберете си да се заредите с търпение и да се лишите от 36лв или да платите двойно по-скъпо и да си спестите 15-30 дни.

Фалшиви обяви за имоти

Видове съдилища

1
July
19

НЯМА ВРЕМЕ!

Публикувано в: От кухнята на офиса от Антон Илиев

През уж отпускарския сезон ни е налегнала много работа и нямаме време за блога. Пазара както стана модерно да се казва “се раздвижи” и това наистина е така. Сделките се увеличиха, което беше и в резултат на увеличения брой огледи. От както цените на наемите опряха в дъното активността на наемателите се увеличи драстично и това се вижда и по резултатите в нашия сайт. Сега дойде ред и на цените на продажбите да стигнат дъното и много от тях вече го достигнаха и резултата е на лице.

0
July
3

В 10 от 10 случая това поведение води до бърз спад в цената на имота, а причините са много. Най-често агенциите свалят цената на имота за да са с по-ниска цена от конкуренцията, а конкуренцията не спи и отвръща със същото. Лавинообразното падане на цената се движи със скорост право пропорципнална на броя на агенциите, които оферират имота. Някои свалят цената с размера на своя комисион и предлагат имота „само за директни клиенти” за да свалят цената под тази на конкуренцията. Един вид уж работят безплатно за „възложителя”, който да речем е пратил имейл до 80 агенции с информация за имота и своите координати…


През погледа на купувачите собственика на този имот ще изглежда като човек, който наистина много бърза с продажбата, а в такъв случай те пък защо да не го изчакат още малко – щом бърза значи ще намали цената още. Не правете тази грешка – ще се чуствате ухажвани през първите месец-два докато ви се обаждат брокерите с обещания за бърза сделка, но в последствие когато разберат, че имота ви е във всяка агенция бързо ще се демотивират и няма да си мръднат пръста за да защитят вашите интереси.

Представете си да речем, че вие сте собственик на автокъща и при вас идва собственик на автомобил, който иска да го продаде, но не ви оставя колата си да я паркирате редом до другите автомобили, които предлагате, а само ви оставя телефона си. Обяснява ви, че всъщност тъй като не може да бъде 100% сигурен, че ще му свършите работа той е решил да се обърне към още 10-ина автокъщи, защото иска да има конкуренция, която да доведе до по-бързата продажба на колата. Реално колата стои пред блока на собственика и ключовете са в него. Ако някои от вашите клиенти, който влиза в автокъщата ви има интерес от такъв модел автомобил на тази цена вие да му се обадите и ако не я продал вашите клиенти да отидат да я тестват… Революционен план, но само на теория, а на практика ако вие сте търговеца ще се интересувате предимно от автомобилите във своята автокъща и няма да искате да се излагате пред своите клиенти с обещания да им покажете ей там една кола, но трябва да се обадите да попитате дали случайно тя не е вече продадена. Да ама не.

За разлика от автокъщите обаче при недвижимите имоти нещата могат да се „споделят” много по-лесно. Вместо да се обръщате към 5-10-20-50 агенции и нито една от тях да не е мотивирана да ви предлага имота, защото шансът и да си възвърне средствата и услията е съответно едно към 5-10-20-50 изберете само една агенция.

Изберете само една агенция, но при ясни условия и срокове. Най-важното условие за един собственик на имот, който иска да възложи на посредник предлагането на имота си е да го задължи да работи с другите агенции. В близкото минало много агенции се бореха да получат договор за изключителни права, защото им дава власт да искат комисион задължително и от купувача. По този начин правят едно нещо със сигурност – бавят продажбата, защото връщат клиентите на другите агенции. Този класически модел на работа сме описали съвсем подробно тук. Не го допускайте ако искате да си продадете имота по-бързо.

Реално можете да се обърнете кем 40 агенции, които да предлагат имота ви както преценят, защото нямате договор с тях и те да го оферират “само за директни клиенти”, но много по-ефективния и бърз начин е да изберете само една агенция, която обаче да предлага имота на всички потенциални клиенти, а не само на тези, които се съгласят да и платят още 2.5-3%. Когато изберете само една агенция да предлага имота ви и сключите с нея договор за изключителни права ще знаете, че тя е максимално ангажирана с продажбата на имота ви, ще имате право да изисквате резултати. Ще можете да получавате коректна обратна връзка за това колко човека са посетили вашата обява в интернет, колко са се обадили за вашия имот, колко от тях за дошли на оглед, колко от тях са дали оферта, а тези, които не са дали - от какво са се отказали. Обратната връзка е изключително важна за една успешна продажба, защото ако всички обаждания минават през един брокер той ще знае колко са и ще може да следи и анализира. Ако интереса за вашия имот е голям това ще озаначава, че цената е добра и няма нужда да се коригира в посока на долу. Ако интереса е слаб - съответно обратно и т.н. Но ако вие работите с 10 агенции тази обратна връзка никой няма да е заинтересуван да ви я дава, а още повече, че вие няма да имате очи да я изисквате след като сте “възложител” на честна дума на 10 посредника… Имало е не един случаи клиент да поиска оглед от шест агенции, които предлагат един и същи имот в един и същи ден, защото не е разбрал, а и не могъл да допусне, че подобна глупост е възможна - това да не са различни имоти, а един и същи… Какво получава като обратна връзка в този случай собственика на имота, който е обявен на много места - та той очаква шест купувача и това го кара да си мисли, че нещата едва ли не ще се случат още същия ден. Докато тази грешка се осъзнае имота вече циркулира в публичното пространство на различни цени обявен от знайни и незнайни посредници, а купувачите се отдръпват объркани и продължават към следващия имот. Всичко това не може да се случи ако се работи само с един посредник.

Прочетете и поредицата: “Аз ги видях как вървят имотите в интернет”

Пич, продай си имота успешно като обигран собственик със самочувствие! (..а не като като надъхан льольо, който си търси прецакването…) 

0