October
24

 

- Г-н Танев, кои по-често прибягват до брачния договор - младоженци или семейства със стаж?

- По-често тези с натрупан семеен стаж, но и с натрупано имущество. За да избегнат спорове в бъдеще, хората решават открито да уредят имуществените си отношения за движими вещи и за недвижими имоти. Въобще по-състоятелните двойки се решават на брачен договор, както е и в Европа.

- А семействата с едно жилище струва ли си да сключват такива договори?

- Да, оттук нататък при тях няма да действа по презумпция режимът на имуществена общност - че каквото и да се придобие занапред, ще бъде собственост и на двамата. То ще бъде на името на този, който го е придобил, и ще си е негова лична собственост. Но трябва да се знае, че брачният договор не може да съдържа уговорки само за един имот! Той не е сделка по отношение на имота, а трябва да съдържа (за да е брачен договор) уговорки по всички клаузи, които изисква Семейният кодекс - издръжката на децата, на семейството, упражняването на родителските права…

- Значи младоженците по-рядко търсят тези договори?

- Има и при тях, но по-често, когато имат и деца от предходни бракове. С брачния договор се запазват и техните интереси и те знаят какво ще получат.

- Може ли в договора да се включи клауза за обезщетение при изневяра?

- Такива клаузи има в САЩ, особено при актьорите от Холивуд. У нас обаче брачният договор засяга изцяло имуществени отношения и това не може да стане. Плюс това в новия Семеен кодекс отпадна думата “вярност” за отношенията между съпрузите. И остана само “разбирателство”. Което ще рече, че изневярата не е издигната в брачно нарушение - така е приел законодателят. Явно обществените отношения сега са от друг вид.

- И вече не може да се разтрогне брак заради изневяра?

- След като тя не е въздигната в задължение между съпрузите. Това е записано в глава “Отношение между съпрузите” на Семейния кодекс.

- Колко време след подписването на брачния договор той влиза в сила и собствеността е поделена?

- Вещният ефект настъпва веднага - още същия ден с вписването на договора в Агенцията по вписванията по отношение на имотите. Но иначе самото му изготвяне става по-бавно, трябват всички документи на имота - легитимация, данъчни оценки, скица и т. н.

- Възможно ли е да прехвърля бързо с брачен договор на жена си имот, за да го спася от банка кредитор?

- Има един т. нар. “Паулов иск”, залегнал в чл. 135 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Там се казва, че се обявяват за недействителни действията на длъжника, с които той уврежда кредиторите. Така че ако длъжникът е с ипотека и не си погасява задълженията, с брачен договор не може да спаси имота, тъй като банката ще поиска да бъдат обявени за недействителни тези разпореждания с него.

При риск от запор на съдия-изпълнител прехвърлянето на имот чрез брачен договор само ще забави изпълнението, но не може да го осуети.

- Колко е таксата за брачния договор, ако включва прехвърляне на апартамент с данъчна оценка 50 000 лв.?

- Когато е безвъзмездно прехвърлянето и съпрузите не си дължат суми, няма местен данък и това също ги насърчава да правят брачни договори. За такъв апартамент таксата за цялата процедура ще е 600 лв.

Станислав НАЦЕВ, адвокат

Новият семеен кодекс въвежда три изборни имуществени режима между съпрузите: общност, разделност и договорен. Исторически българското семейно право познава както режима на разделност (Наредба закон за брака от 1945 г. и Закон за лицата и семейството от 1949 г.), така и режима на общност (Семейни кодекси от 1968 и 1985 г.). Брачните договори се уреждат за първи път.

Встъпващите в брак или съпрузи по заварени бракове могат да сключат брачен договор, с който да регламентират имуществените си отношения. Тези договори пораждат действие от момента на встъпване в брак за новобрачните и от момента на подписването му за съществуващите бракове. Действието им е до неговото прекратяване. След развод остават в сила само онези договорни разпоредби, на които е придадена такава сила. Ето разяснения на някои положения при брачните договори.

1. Права на страните върху имуществото, придобито преди брака. Семейният кодекс не допуска имущество, лична собственост на съпрузите от преди брака с брачния договор да се постави в семейна имуществена общност. Забраната не прегражда възможността всеки съпруг да се разпореди с личното си имущество изцяло или с част от него в полза на другия съпруг с известните сделки - дарение, продажба, замяна, договор за издръжка и гледане и др.

2. Брачният договор не може да съдържа разпореждания в случай на смърт, защото не е завещание.

3. Брачните договори могат да се изменят многократно от страните. При прекратяване на брака се прилагат клаузите на договора, който действа към момента.

4. По силата на чл. 42, ал. 2 от Семейния кодекс брачните договори могат да бъдат развалени по съдебен ред поради виновно неизпълнение - чл. 87, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), ако това не противоречи на кодекса или добрите нрави.

5. Нищожността или унищожаемостта на брачните договори се урежда от правилата на чл. 26-35 от ЗЗД, предвид разпоредбата на чл. 43, ал. 1 от СК, които се прилагат общо към договорите.

6. Всички брачни договори се включват в централен електронен регистър към Агенцията за вписванията въз основа на уведомление на общината или кметството. Договорите, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти, пък се вписват в имотния регистър.

www.trud.bg

0
October
13

ТБМ2 на четири години!

Публикувано в: От кухнята на офиса от Антон Илиев

Преди четири години на този ден в 13:13ч. стартира официално на пазара на недвижими имоти агенция ТБМ2! През изминалите четири години нашата бутикова агенция за недвижими имоти премина през доста трудни периоди. Още докато бяхме млада фирма на има-няма няколко месеца ни застигна най-тежката криза в недвижимите имоти виждана някога в нашата страна… За наш ужас тя продължи повече от две години, които бяха много трудни за нас. Имахме и други вътрешнофирмени сътресения, които допълнително ни затрудняваха работата, но както се казва - това, което не ни убива ни прави по-силни! През този труден за агенциите за имоти период затвориха много офиси на големи и малки агенции, на такива с големи екипи и на такива с по-малки екипи, дори цели “вериги” от офиси хлопнаха кепенци, защото пазара беше много труден. Разбира се за нас има много позитиви от факта, че много наши конкуренти вече не са ни конкуренти, защото са фалирали. Кризата измете от пазара непотребните посредници и на него останаха само тези, които си разбират от работата…

1
October
3

Следкризисният бум на закъсали ипотечни длъжници е във вихъра си. Хората губят работата си, приходите им намаляват, а храната и комуналните разходи растат. Това ги изправя пред опасността да се разделят принудително с ипотекирания си имот, поради невъзможност да плащат вноските си по заема. Кредитните експерти непрекъснато съветват длъжниците да тичат в банката още при първите затруднения и да се опитат да постигнат разсрочване на заема. Банката щяла да ги разбере! Да, но ние, българите, винаги чакаме последния момент, както се казва “12 без 5″. А често в този последен момент вече нищо не може да се направи. Кредитът изпада в просрочие и не след дълго се стига до публична продан на имота. Цената, на която се продава, не е лицеприятна за длъжника, сумата, която дължи на банката, е голяма и често в джоба му след продажбата влизат символични суми, ако въобще нещо влезе.

Но… има и светлинки в тунела. Ако длъжникът е реалист и установи, че неговата неплатежоспособност заплашва да стане трайна, той, вместо да заборчнява към близки и познати, бързо може да се ориентира към частен търг. Първите частни търгове на имоти вече са факт и у нас. В чужбина те отдавна са позната практика. Доброволното начало е изведено в култ при тези търгове. Правилата са прозрачни, няма и излишно губене на време. Частният търг се различава от публичната продан на имоти по няколко основни характеристики, които всъщност са неговите предимства.

Първият плюс е в явното наддаване. Всички участници в търга наддават в една зала и всеки чува с ушите си и вижда с очите си колко предлагат другите участници и може да прецени в кой момент да се откаже или да предложи по-висока сума. Най-важното е, че не е нужно да съобщавате веднага максимума, който сте готови да дадете за имота, за който се състезавате. Ако имате възможност да си купите къща за 64 000 лв. (при първоначално обявена цена от 50 000 лв.), защо да предлагате всичките 72 000 лв., с които разполагате като максимум за участие в търга? Докато при едно тайно наддаване това не може да се случи, защото не знаете какви суми ще предложат другите участници в търга и съответно хвърляте целия ресурс в атака.

На второ място, при сегашната липса на ликвидност у купувачите, плюс е възможността имотът да се купи с ипотечен/жилищен кредит. Тази възможност липсва при публичната продан. Трето, при частния търг собственикът на имота се разделя доброволно с него. В случаите, когато се стигне до публична продан, “влакът е изпуснат”, но това съвсем не означава, че притежателят на имота ще се раздели с него. От друга страна, всякакъв вид саботажи и заплахи съпътстват понякога влизането във владение на новия собственик, който е спечелил имота на публична продан. Арсеналът на бившите собственици може са бъде много богат - жива верига от протестиращи, блиндирани врати, свирепи кучета, зли съседи, пожари, наводнения т.н.

При търговете на имоти чрез публична продан законодателят е предвидил такава организация, че се създават предпоставки за порочни практики. Така например в наддаването могат да се включват няколко участници, които обаче са в комбина. Те надуват изкуствено цената, а после един по един се отказват, докато спечели цената на “договорения” победител.

При частния търг правилата са по-ясни - ако спечелилият търга се откаже по някаква причина или просто не успее да събере всички средства, то тогава имотът отива при втория, предложил най-висока сума участник. Времето в случая е съкратено до санитарния минимум, като най-късно на следващия ден след спечелването на търга сумата, необходима за сключване на предварителен договор (минимум 15-20%), трябва да бъде преведена по банков път, а договорът подписан. Желателно е, разбира се, това да стане още в деня на търга. Опростената процедура по провеждането на търга е в основата на печелившия му модел. Не се изискват предварително никакви такси, задатъци, капаро и т.н. Всичко е прозрачно - от възможността да се види имотът и неговите документи до явното наддаване.

Разбира се, едва ли частният търг е универсално и неоспоримо средство за продажба. Ако продавачът, поради финансово затруднение, бърза с продажбата на даден имот, има все пак опциите на частен търг или свободна продажба. Всичко зависи от това колко бърза и какъв е имотът. Ако е собственик на парцел - колкото и да бърза, най-добрият вариант за него е свободната продажба, защото парцелите се реализират много бавно, а за един частен търг не е хубаво да продължава по-дълго от два месеца, което време е недостатъчно на потенциалните купувачи да пресеят стотиците предложения и да преценят дали си струва да участват в наддаването. В същото време, ако продавачът е собственик на жилище в голям град като София, Варна, Пловдив, Бургас, Стара Загора, Благоевград и бърза с продажбата - за него най-удачният вариант е частен търг, защото в рамките на месец-два ще разбере най-високата цена, която някой е склонен да предложи за неговия имот. Свободната продажба може да му излезе по-евтина (откъм комисиони), но да му загуби и година, докато намери купувач.

Първата крачка всъщност е определянето на начална цена на имота. Тя е определящ фактор за атрактивността и съсредоточаването на интереса на потенциалните купувачи. Фактите сочат, че колкото по-атрактивна е началната цена, толкова повече участници се включват в наддаването и толкова по-добър е крайният резултат за продавача. Съществува и риск да се яви един участник и имотът да бъде продаден при начално обявената цена. Поради тази причина при определянето й се търси съчетание между атрактивност и минимум, който задоволява потребността на продавача. При провеждането на т.нар. холандски търг например като начална цена се поставя средната офертна цена за подобен тип имоти, като “наддаването” е със стъпка надолу и е поставен долен праг, който отново е минимумът, при който собственикът е готов да продаде имота.

За съжаление този тип “холандски търг” не е популярен у нас, коментира Антон Илиев, управляващ съдружник в бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2. Основният плюс на частния търг е неговата доброволност - тук имаме собственик, който доброволно се разделя със собствеността си, и прилагане на абсолютно либерални правила, даващи спокойствие на участниците в наддаването. Частният търг е голямо предимство за собственика, който вижда, че няма да може да обслужва кредитите си и че има риск имотът да бъде принудително продаден. Това повишава шансовете му да излезе от ситуацията с оптимален резултат, обяснява Илиев.

www.banker.bg











0