August
1

 
Продажбата на жилище в София отнема различни периоди от време и зависи най-вече от крайната цена на конкретния имот. Най-търсени са малките по площ жилища, защото са най-евтини като крайна цена и защото са достъпни за по-голям кръг от купувачи. Възможностите на повечето кандидат купувачи са за жилища с цени не по-високи от 50000 евро като от общия обем купувачи в столицата те заемат около 65%. Следващата най-активна група купувачи са сложили своя максимален праг на нива не по-високи от 75000 евро като тяхната група запълва близо 20% от всички купувачи на жилища в столицата. Една не голяма група от около 10% от всички хора с възможност за покупка на жилище в столицата биха отделили до 100 000 евро като в много редки случаи биха надскочили този праг. Останалите 5% са тази най-желана група от купувачи, за които всички продавачи мечтаят да ги видят на оглед на своя имот. В София се предлагат хиляди апартаменти на цени над 120 000 евро - мезонети и апартаменти с големи по площ квадратури, които очакват своя купувач от години.

Годишно в столицата се купуват около 20 000 имота като в това число не влизат само жилищата, а и много магазини, офиси, гаражи, заведения, парцели и т.н. Най-голям дял от тези покупки заемат малките по площ и цена жилища.

Следващия критерии след ценовия праг това е избора на локация. Ценовия праг е преди избора на локация, защото има райони в столицата, в които под определена цена не се предлагат за продажба никакви имоти. Например един от най-търсените райони в столицата учудващо за всички е жилищен комплекс Младост където под 20000 евро не можете да си купите жилище дори и боксониера. В същото време ако не разполагате с поне 50000 евро не можете да очаквате, че ще си купите функционален двустаен апартамент в района на Яворов (Орлов мост). Ако пък вашето семейство е голямо, а бюджета ви не е много висок можете да разчитате, че ще си купите дори тристаен апартамент 90кв.м. при това с цена под 40000 евро, но не в района около Орлов мост, а в най-големия жилищен комплекс на столицата - Люлин.

Нормално е в Люлин е да получите отстъпка при покупка на тристаен апартамент, защото предлагането е огромно, а търсенето съвсем не е. Не очаквайте обаче голяма отстъпка в Младост ако искате да си купите там същия по площ апартамент, защото предлагането е по-малко, а търсенето е в пъти по-голямо. Размера на отстъпката зависи от много критерии, но най-вече от това дали цената на имота е съобразена с пазарните условия. Преди 2008-ма година в района на Младост са се предлагали тристайни панелни апартаменти на цени дори и над 100 000 евро… Сега обаче не е реално някой да очаква цена по-висока от 60 000 евро за такова жилище без значение вътре какви подобрения са направени просто, защото е в такъв тип сграда.

За едностайно жилище в София може да се намери купувач, който да сключи предварителен договор дори и за период от 2-3 седмици до месец ако цената е атрактивна. По-кратък срок от този обаче не е реалистично освен в случай на голяма отстъпка от страна на продавача на имота, което е в негов ущърб. Реално можете да очаквате да получите капаро за своя едностаен/боксониера в рамките на максимум до два - три месеца. Ако са изминали три месеца от обявяването за продажба на вашето жилище в агенция за недвижими имоти и не сте достигнали поне веднъж до преговори, значи нещо при вас не е наред. Нашата практика показва, че в 90% от случаите причината е в по-високата цена. Останалите 10% са случаите когато брокера и агенцията са аматьори или са прекалено “олд скуул” и оферират само в пресата…

Разбира се изключения винаги има - нефункционални разпределения, особено в новото строителство, много висок етаж - обикновенно при ЕПК блоковете от 10-ти до 20+ етажи…. Проблеми също има и при реализирането на партерни етажи както и първи етажи. Сериозен проблем има при продажбата на жилища в блокове тип общежитие, етажи над втори ако са без асансьор, последни етажи, скосявания, северни изложения както и ромска махала в непосредствена близост до жилището. Липса на разрешение за ползване, липса на достъп - черен път, стръмни участъци и т.н.

За двустайните жилища в столицата срока на реализацията е почти същия като този на едностайните + - един месец. За тристайните жилища срока се удължава от 2-3 месеца до повече половин година. За големите по площ жилища като многостайни апартаменти, мезонети и т.н. срока се удължава от половин година до + безкрайност и трябва да се използва всяка възможност за преговори с потенциален купувач.

При всички жилища обаче критичния момент е през първия месец от обявяването им за продажба, защото в този първоначален период първите хора, които ще дойдат на оглед са тези, които вече са обиколили всички други аналогични имоти в този район и виждат нещо, което попада в тяхното търсене и бюджет… Бюджета…тук е ключовия момент на който трябва да се обърне най-сериозно внимание. Всеки имот може да намери своя купувач още в самото начало ако цената се съобрази с пазарните условия и бюджета на купувачите. През този първи месец на оглед ще дойдат всички купувачи, които са обикаляли с техните брокери от месеци и вече са готови за покупка буквално веднага. Ако тази вълна премине и никой не се спре на вашия имот не чакайте повече от месец преди да намалите цената.

Много важен фактор е избора на агенция, която да представя жилището на всички потенциални купувачи. Често се повтаря един и същи сценарии при продавачите на имоти, които бързат с продажбата. Имота се обявява в 4-5 агенции за имоти, а понякога бройката нараства до 15-20 особено ако собственика на имота е влязъл в ролята на брокер и е обявил продажбата на имота си сам в интернет. В 90% от тези случаи сценария винаги е един и същи и винаги в ущърб на собственика на имота - цената върви на долу, а предлагането в много агенции кара купувачите да смятат, че собственика бърза изключително много с продажбата и ако го изчакат още вероятно цената ще падне още на долу и това наистина се случва. Случвало се е хиляди пъти и вероятно ще се случва още много пъти.

Броя на агенциите, които предлагат един и същи имот за продажба е пряко свързан с бързото и неконтролируемо падане на цената му както и за лошото му представяне пред потенциалните купувачи. Всичко това може лесно да се избегне ако имота се обяви за продажба само в една агенция като тя трябва да е задължена да предоставя коректно информация за жилището на всички потенциални купувачи както и на техните брокери. По този начин собственика ще има обратна връзка за това какъв е интереса към неговия имот и ще може много по-бързо да реагира на случващото се на пазара.

Прочетете и продължението на този материал.

0