May
4

Един кораб се повредил и го изкарали на док, да го ремонтират, но се оказало, че никой не може да разбере къде точно е повредата. Колкото и майстори да викали – никой не успявал да я открие.

Сетили се и извикали един стар майстор. Той гледал дълго кораба, оглеждал го от началото до края… стоял пред него… по едно време взел чук и ударил с него и казал:

- Ето, тук трябва да ремонтирате, тук е повредата! Това ще ви струва 1 000 000 долара!

- Ама как 1 милион – възмутили се собствениците. – Та ти нищо не направи, само удари с чука си един път.

- Да, вярно е това, ударих един път с чука. – Отвърнал майсторът. – Ударът с чук струва 1 долар, но останалите пари са за това, че знам къде да ударя!

Въпреки много точното описание на текста в син свят по-горе все пак бих искал да направя някои пояснения най-вече относно това какво е включено в услугата на брокера и агенцията за недвижими имоти, която те извършват спрямо своите клиенти. Нека продъжлим тази втора част с купувачите на недвижими имоти.

Ето един дълъг и подробен списък какво включваме в услугата, която предлагаме на купувачите на недвижими имоти и защо го правим:

1. Консултация относно стъпките и тяхната последователност при дългия път към новия имот. При пропускане на някоя от стъпките или ако не ги извършите в необходимата последователност поемате рискове като загуба на платеното капаро и/или ефкета на “след дъжд качулка”.

2. Консултация за избор на банката кредитор и много ценни съвети при избора вида на ипотечния кредит. Имаме човек от нашия екип, който е работил в отдел жилищно кредитиране в една от най-големите банки в България, но опита и познанията си в тази сфера сме натрупали и от партньорството си с различни банки с които сме работили и работим в момента. Знаете ли към настоящия момент коя банка предлага най-изгодния ипотечен кредит? Еднозначен отговор на този въпрос няма, защото към настоящия момент има сериозна конкуренция между трезорите и условията се менят. Разликата от един и същи кредит с размер да кажем 50 000 евро и един и същи период на изплащане например 20 години може да достигне до над 10 000 евро лихви изплатени в повече. Именно за това избора на банка и ипотечен кредит е много важно решение, което трябва да се вземе преди да започнете да си търсите имот за покупка. Разликата между кредитите не зависи само от размера на лихвата и годишния процент на разходите /ГПР/, а и от срока на кредита и някои други особености, които повечето кредитни инспектори от банките ще пропуснат да ви споделят. В благодарение на консултация с нас клиент на ТБМ2 си спести 25000 евро , под формата на лихви, които щеше да изплаща в повече в продължение на 15 години на една банка, защото ни послуша да получи друг кредит, а не този който беше избрал!

3. Консултация за избор на нотариус е нещо много важно, защото нотариусите в София са около 137 и със сигурност можем да ви споделим опита си от работата с много от тях. Когато работиш с много клиенти и с много колеги от други агенции за недвижими имоти научачаваш доста полезна информaция, която те предпазва от доста неразумни ходове. Грешния избор на нотариус може да доведе до предоверяване в съветите дадени от нотариуса или от юристи от неговата кантора. Това много често води след себе си до претенции към документацията на имота, който вече е избран за покупка, а когато се преиграе с незнаението на човек на тема проверка на документи особено когато съвета или мнението идва от височайша особа като нотариус то след това следва пълно затъмнение или иначе казано “след като нотариуса иска този документ значи и аз го искам”, а изискването за документи, които са абсолютно ненужни може да доведе чисто и просто до разваляне на сделката, загуба на капарото или в най-добрия случай загуба на да кажем два месеца време. Не е лъжа, че българина е много богат на време човек, но през времето, което можете да загубите в благодарение на ненужно изискване на вашия нотариус други купувачи вече капарират следващия “по хубост” имот от вашия списък. Най-сериозния маркетинг за привличане на клиенти към канторите на нотариусите, защото предполагам знаете, че нотариусите не са на държавна заплата, а на съответния процент е използването на страха в купувачите на имоти по подобаващ начин и използвайки безспорно по-големия си опит като юристи биха могли доста да ви поизпотят ако решат, че се колебаете дали да използвате техните услуги или на конкуренцията в лицето на нотариуса от другата страна на улицата. Ние знаем кои нотариуси манипулират по подобен начин клиентите си и не ви препоръчваме да използвате техните услуги.

4. Водене на преговори, пазарене, пазарлък, коментар на цената е всичко това, което се налага много често да се прави когато искате да купите имот в България, защото ценообразуването при недвижимите имоти не се прави като при автомобилите и застрахователите според индекси като немския Шваке, а на съвсем други принципи като започнем от хвърляне на боб и стигнем до професионална оценка на имот. Ако всички собственици на имоти преди да вземат решението за продажба на своя имот си правеха по 2-3 оценки от различни агенции за недвижими имоти то тази наша услуга водене на преговори би имала доста по-различно измерение. Нещата обаче не стоят така всеки собственик на имот обикновенно не е единствен собственик и най-малко е собственик със своята половинка от семейството или с брат, сестра, братовчед и т.н. Когато един имот не е само на един човек често има разногласия при определянето на цената и това води след себе си ред комични ситуации като един имот обявен в 4-ри различни агенции на 4-ри различни цени - едната агенция е обявила имота по заръка на единия брат, другата агенция по заръка на другия брат, третата агенция по заръка на баща им, а в четвъртата агенция имота е попаднал след като съпругата и съответно и майка на двамата си синове се е обадила на една нейна съученичка, която работи в агенцията хикс като предполага, че тя ще и свърши работа. Цените на имотите в 95% от случаите НЕ се определят от професионалистите в областта тоест от брокерите, а от собствениците на имотите. Въпреки, че една от услугите, които предлагат всички агенции е определянето на продажната цена на недвижимия имот то ние от опит знаем, че хората винаги имат свое мнение и то най-често е за цена по-висока от реалната цена разбира се. Ето защо когато купувате имот вие не може да си създадете мнение за цените на имотите само на база на наличните предложения в интернет, защото много често собствениците гледат едни от други и смятат, че това са цените в района и не търпят друго мнение. Нашата работа като брокери и евентуални ваши съветници в тази най-важна част от услугата, която предлагаме на нашите клиенти купувачи на недвижими имоти е да ви съветваме и съдействаме през целия процес на воденето на разговори относно цената на имота. Всеки случай е напълно индивидуален, защото зад всеки един имот стоят неговите собственици, които могат да бъдат хора от най-различни слоеве на обществото с най-различни професии и житейски опит, а с различните хора от различните възрастови групи не се преговаря по един и същи начин. Тук работата вече не е в юридическия отдел, а в отдел преговори с хора, а когато работиш с хора трябва да имаш необходимия подход ако искаш нещата ти да се получат. За да приложим успешни преговори за цената на имота ние трябва да научим повече и за самия имот и за неговите собственици за да знаем как да процедираме.

Естествено ако сте отишли преди седмица на оглед на този имот преди да ни се обадите най-вероятно вече сте допуснали купища грешки, но и за това има решение ако ни се обадите още сега, но трябва да знаете, че методите, процедурите, похватите, времето и начина на провеждането на преговорите се определят единствено и само от ТБМ2 и не е задължително да бъдат подробно разяснявани, разбрани и одобрени от възложителя, защото това е търговска тайна. Всичко това може да стане и по начин предложен от клиента, но не даваме гаранции за резултата, защото ако вие сте готвач и вашите клиенти поискат да им сготвите една страхотно вкусна манджа, евтина, нискокалорична, която да приготвите за 10 минути, но да е добре изпечена, без да слагате тези и тези подправки и ако не я харесат няма да ви платят нали сами разбирате, че готвача ще ви забърка по едни яйца, но преди да ви ги сервира ще поиска да оправите сметката?

5. Цялостна юридическа документална проверка на историята на един недвижим имот, която включва справки от агенция по вписванията на всеки от собствениците на недвижимия имот, изготвяне, подаване на молба и получаването на удостоверение за имот, което отразява всички вписвания, отбелязвания и заличавания за тежести и права към момента на изготвянето му или пък се удостоверява, че такива няма.

6. Подбор на имоти за оглед, което включва анализ на наличните предложени за продажба имоти в публичното пространство, проверка на тяхната актуалност чрез телефонни обаждания за всеки един имот по зададените от клиента параметри. Елиминиране на подвеждащите оферти, изготвяне на график за огледи с актуални имоти. За организирането на достатъчен брой огледи на имоти, които са необходими за избор на жилище в София средно се посещават минимум около 15 имота. Може да очаквате, че според зависимост от различните параметри на търсенето на имот тази бройка може да нарастне до 40, но може да успеете да вземете решение и след 10-ия оглед.

7. Физическо присъствие за огледи на имоти с опитен консултант от агенцията, сравнение, анализ и професионална експертиза между различните посетени недвижими имоти. Огледите на всички имоти, които се предлагат от ТБМ2 са напълно безплатни. Имотите могат да се избират и само от клиента, а огледите да се уговарят и организират от консултант от ТБМ2 най-рано за следващия работен ден. Имаме зад гърба си “само” около 15000-20000 огледа може пък и да сме научили нещичко.

8. Изготвяне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. За да купите един недвижим имот е необходимо предварително да си го запазите само за вас, а за целта е необходимо да оставите капаро в размер най-често на 10% от цената на имот, които пари се плащат на собственика/собствениците на имота и те поемат писмен ангажимент да не предлагат имота за продажба на други купувачи или ако въпреки това осъществят такава сделка и продадат на друг купувач имота си то в този случай е необходимо да ви върнат капарото в двоен размер. Това се разбира най-често под “капариране на имот”, защото за да бъде осъществена една покупко-продажба на имот собствениците на имота трябва да извършват редица действия по снабдяването с актуални документи необходими за продажбата на имота. Нотариалния акт не се нуждае от актуализация, но ако например нотариалния акт е на името на починал човек то неговите наследници трябва да си извадят актуално удостоверение за наследници с което да докажат правата си като собственици. Удостоверението за наследници има актуалност, защото ако наследниците са да кажем съпругата на починалия вече собственик на имота и неговита две деца вече да кажем 45 годишни хора то в последствие е възможно и съпругата на покойника да го последва в отвъдното, а от там следва второ удостоверение за наследници от което да е видно, че наследници остават само двете деца на двамата починали родители и т.н. Ако обаче е оставено завещание, че имота се дарява на племенника хикс, който е бил много добро момче то тогава става малко по-сложно и т.н. да не задълбаваме в различни казуси. Предварителния договор е агажимента на собствениците на имота, че ще предадат имота на купувача изпразнен от старите си мебели, без натрупани от години задължения към топлофикация, софийска вода и т.н. Без подписването на грамотно оформен предварителен договор в периода между устната договорка, че вие ще купите имота, а продавача ще ви го продаде на цената хикс и самото прехвърляне на имота след месец или два докато собствениците си оформят документите биха могли да се случат куп различни неща, които да доведат до разваляне на сделката от страна на продавача. Примери има колкото искате, среща в асансьора между съседи - “Петров ти нали беше пуснал твоя апартамент за продажба? Гледа ли новините вчера? Нали разбра, че предстои покачване на цените ти да не си избързал да го продадеш вече?” На другия ден Петров започва активно да се интересува дали случайно не се е минал и започва трескаво търсене на новини в интернет и разпити на съседи, познати, приятели, колеги, един приятел дето работеше като брокер преди време, Иванова дето работеше в банката, магазионерката дето преди две години продаде една нива на баба си и т.н. Да се хванем ли на бас, че Петров ще ви се обади да ви каже, че се отказва на този етап от продажбата на имота си или вие сами ще се досетите? А дали Петров щеше да се отметне от поетите ангажименти към вас ако ги беше поел в писмена форма, а подписвайки предварителен договор трябваше да ви плати неустойка от няколко хиляди евро? Ето поради една от тези причини се подписва договор и се плаща капаро, защото при 8 от 10 продавачи на имоти след договорките за продажба се пораждат съмнения относно взетите решения. А ако възложите изготвянето на предварителния договор на хора без необходимия опит рискувате да стъпите на криво.

04.05.2014г.

Пазарлък за имот

10 съвета от ТБМ2 при покупка на първо жилище

0