January
6

Забавянето ще даде шанс на пазара да излезе от кризата по-подреден, подчинен на ясни правила и с по-високи стандарти за качество

Накъде ще върви пазарът на имоти през 2009 г.? “Надолу” може и да не е очевидният отговор за много хора. Да, някои предприемачи ще пострадат, някои проекти ще се забавят, а някои инвеститори, купили с надеждата за бърза препродажба след нарастване на цената, може и да не успеят. И все пак пазарът се забавя основно поради външни причини, получавайки шанса да излезе от кризата по-подреден, подчинен на ясни правила и с по-високи стандарти за качество. Стремежът към повече сигурност би трябвало да отсее рисковите проекти и да се реализират тези, зад които стоят сериозни инвеститори, опитни проектанти, професионално подготвени консултанти и брокери и най-добрите изпълнители. Годината ще бъде изпитание за играчите, които са поели повече риск, но и възможност за тези, които са били достатъчно благоразумни.

Тя ще е шанс и за подреждането на сектора чрез отделянето на качествените от некачествените имоти и изясняването на правилата и отговорностите в инвестиционния процес - например докъде се простират задълженията на предприемача и кой би трябвало да осигури качеството на средата, в която се намират имотите; на какви стандарти за енергийно потребление трябва да отговарят сградите; кой и при какви условия може да бъде посредник при сделки с недвижима собственост. От решаващо значение за това как индустрията на недвижимите имоти ще излезе от кризата ще бъдат и фактори като административните тежести за инвеститорите в процеса на строителство или пък имиджът на България като туристическа дестинация.

Но преди да си отговорим на въпроса накъде ще върви секторът, трябва да дадем сметка за причините, поради които той се развиваше с бурни темпове в последните години:

Първо, в началото си бумът беше продиктуван от ниската база. Недостигът във всички класове имоти създаде възможности да се инвестира в строителство. В същото време нарастващото търсене - на жилища, на съвременни офиси, на търговския площи и от складови и логистични имоти, които да ги обслужват, увеличи цените им.

Второ, търсенето беше подкрепено от изобилието от финансиране в глобален план, включително в България. Това се отрази както в развитието на ипотечното кредитиране, така и в навлизането на много чуждестранни инвеститори, вследствие на което цените и на инвестиционните имоти също бързо се устремиха нагоре. Ръстовете на цените донесоха висока възвращаемост на вложения в имотите капитал - дори към третото тримесечие на 2008 г. съществуващите апартаменти в София са носели почти 30% печалба на собствениците си за година. Средното нарастване за последните пет години пък е било 38%.

От 2004 г. до пика на пазара през 2007 г. нивата на доходността от инвестиционни имоти, тоест годишните приходи от наем като процент от продажната цена, намаляха от двуцифрени до близо 7 на сто. Чуждите инвестиции играха основна роля за ръста на пазара на имоти в страната. Най-голямата промяна обаче стана в курортите. Изобилният кредит отприщи харченето на чужденци за втори домове.

Днес ситуацията е по-различна. По предварителни данни на БНБ постъпленията от продажби на недвижими имоти на чуждестранни лица намаляват между януари и октомври 2008 г. с близо 22% спрямо същия период на миналата до 1.188 млрд. евро. Така основният двигател на сектора заработи на по-ниски обороти и доведе до забавяне в жилищното строителство в цялата страна - за деветмесечието на 2008 спрямо същия период на предходната година то е 12%, но е много по-рязко в курортните Благоевградска и Бургаска област, където спадовете са съответно 51 и 43%.

Във втората половина на миналата година банките сериозно ограничиха и новите кредити, свързани със строителството, след като още преди това спряха финансирането и за изграждането на ваканционни комплекси. Институциите преосмислят и отношението си към жилищните заеми, които вече се възприемат като по-високорискови.

На практика всички ключови фактори за пазара на имоти през последните няколко години са претърпели значителни промени. За пазара това може да означава няколко неща: първо, стартирането на нови проекти ще бъде по-трудно, ще изисква по-голяма сигурност и ще става с повече собствени средства; второ, купувачите и банките ще останат предпазливи поне в първата половина на годината, докато видят накъде се ориентира пазарът; цените на жилищата бързо ще забавят растежа си на годишна основа; евентуалните колебания при бизнес имотите ще бъдат трудно предвидими предвид ограничения брой сделки. За всички играчи на пазара предстои по-труден период, с по-малко възможности за нов бизнес и по-малки печалби, отколкото може би са свикнали.

Това обаче не означава, че такива ще липсват. Очаква се цените на земята да намалеят, а с падането на цените на горивата и материалите да ги последват и тези на строителството.

Купувачите на жилища с пари в брой и стабилни доходи ще имат на практика неограничени възможности за избор и ще могат да получат повече срещу парите си, отколкото биха получили година по-рано.

Собствениците на бизнес имоти ще се радват на по-малко конкуренция, защото новите проекти ще бъдат ограничени.

Кризата най-вече отпусна натиска върху големите курорти, които страдаха от това, че се бяха превърнали от места за почивка в строителни площадки.

Жилища

При жилищата 2009 г. най-вероятно ще донесе по-малко на брой и по-малки като обеми проекти. От една страна, това ще се дължи на забавянето на продажбите от втората половина на 2008 г., от друга - на натрупания вече обем ново строителство, а и на по-предпазливото поведение на всички участници на пазара - купувачи, строители и банки. Вероятно на много от тях цените вече са спрели да растат, макар че по последните статистически данни (към третото тримесечие на 2008) те все още са нараствали бързо на годишна основа. Купувачите ще имат все повече възможности да избират от завършени жилища и такива с все повече екстри.

Втори дом

В период на ограничено финансиране в глобален план и икономическа криза е много вероятно потребителите да се лишат от покупки, които не са им от първа необходимост - от нови автомобили до втори домове, при това не само в България, а и в Испания, Португалия, Турция или Австрия. При падащи цени при основни конкуренти като Испания това ще направи страната ни по-малко привлекателна за чуждестранните купувачи. И хората, които купуват за инвестиция, и предприемачите би трябвало да се въздържат поне докато не видят предпоставки за нов ръст на пазара. И все пак качествени проекти с добри местоположения би трябвало да могат да се реализират успешно дори в тази ситуация предвид това, че няколкото хиляди апартамента от висок клас, които България би могла да предложи, не са чак толкова много на фона на огромните европейски и руски пазари.

Офиси

Основният офис пазар ще продължи да бъде София, а и във Варна предлагането на съвременни площи ще се увеличава. Темповете на строителство обаче ще бъдат по-малки, отколкото се очакваше доскоро. Вероятно е големи проекти, които още не са стартирали и нямат осигурено финансиране, да се отложат. Ако икономическата криза се задълбочи, това може да накара и много фирми да преосмислят плановете си за растеж, съответно да ограничи търсенето на нови площи. Все пак първите мащабни проекти в София ще бъдат завършени едва през 2010 г. и ако икономическите перспективи не се влошат значително, пазарът няма да пострада сериозно.

Търговски центрове

Заради началния си етап на развитие много проекти ще бъдат заложени на карта, още повече че има търговци, които преосмислят плановете си за експанзия заради икономическата криза, а банките са по-предпазливи във финансирането им. От това ще спечелят тези, които вече са започнали строителство и имат финансирането, както и съществуващите търговски центрове, тъй като ще работят в не толкова конкурентна среда.

Логистични центрове

Евентуално намаляване на икономическата активност би се отразило сериозно на развитието на нови логистични центрове. Предвид началната фаза, в която се намират обаче, перспективата и пред тях остава относително стабилна. Кризата може да накара някои от продавачите на земя да се замислят сериозно върху цените, които искат, а с това и да осигури нови възможности за предприемачите. За компаниите ползватели, които се развиват, възможностите за наемане остават ограничени и затова те вероятно ще продължат да строят за собствените си нужди.

Деян Тодоров е главен редактор на списание “Индекс имоти”/”Индекс луксозни имоти”

www.imoti.net

Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.