March
10

“Строителство на луксозни планети по поръчка на клиента”. Това не е някакъв модерен рекламен слоган. Така се нарича печелившият бизнес с недвижими имоти в книгата “Пътеводителят на галактическия стопаджия” на Дъглас Адамс. Понастоящем приликите със ситуацията на българския пазар са повече от фрапиращи - и в книгата бизнесът процъфтява, а после рязко настъпва срив. Разликата обаче е една и много съществена: докато търговците от планетата Магратея предприемат анткризисен план, изграден върху здравословни количества сън до отминаване на кризата, българските брокери на имоти, строителни компании и инвеститори практически преживяват в реално време и с широко отворени очи агонията на пазара. Докато техните услуги бъдат отново потърсени, което май няма да е скоро…

Проектите изчезват, цените падат, но секторът е далеч от крах

На 180′ за 360 дни

Когато в началото на миналата година имоти вече беше мръсна дума на глобалните пазари, в България продължаваше да се говори за ръст във всички сегменти. Единственото изключение бяха ваканционните имоти, защото привидно “само там търсенето беше движено от индивидуални инвеститори от засегнатите от кризата пазари”. И продължаваха да се обявяват нови “мега-, хипер- и грандпроекти” за молове, офис центрове и жилищни комплекси, като инвеститорите очакваха да успеят да ги продадат още на картинка и то при добра печалба.

За по-малко от година обаче посоката на пазара се обърна и хора, които преди това го оприличаваха на остров на спокойствието в периферията на финансовата буря, заговориха за него като за малка лодка насред цунами.

Познаха, че ще има проблеми с продажбите на ваканционни имоти, но не и размерите им. Днес има свръхпредлагане във всички курорти в страната и само единични сделки на нива около 500 евро за квадратен метър при над 1000 евро през миналата година. Недовършени строежи, излъгани купувачи и фалирали инвеститори рисуват мрачната картина на този дял от имотния пазар.

Мантрата “Инвестирайте в земя, спряха да я произвеждат!” също много бързо спря да звучи успокояващо на инвеститорите в терени. Те се убедиха, че и на този пазар има таван, който някои от тях вече бяха пробили с главите си, а след това бързо започва да боли. Сега цените на парцелите са паднали в пъти, но сделки няма.

“Трудно е да се каже каква е пазарната цена на терените най-малкото защото вече година те не се продават, понеже няма търсене за нови проекти”, казва управителят на “Елта консулт” Валери Левиев.

Оказа се, че и доскорошният бастион на пазара - жилищата, не е достатъчно защитен. Само през последните 4-5 месеца цените им паднаха с около 20% според официалната статистика, а според предприемачи - с над 30 на сто. И всичко това, защото търсенето на жилища угасна. Купувачите вече не могат да разчитат на щедрите банки, преосмислиха намерението си да придобият дом или пък просто започнаха да чакат цените да паднат още.

Изчезващите видове

Рязко се охлади и ентусиазмът на инвеститорите в бизнес имоти. Едни от най-големите проекти в сектора са отложени за неизвестно бъдеще. Най-категорично от тях беше оттеглянето през ноември миналата година на литовската VP Group, която планираше с един милиард лева да изгради своеобразен “град в града” в столичния квартал “Красно село”.

Подобно е положението и с други два мащабни проекта в София. Макар и все още да не са обявили отлагането, към момента няма осигурено финансиране нито за проекта на испанската Riofisa, който трябваше да се случи на терена от 200 декара на бившия жп завод зад Централна гара София, нито за съвместния проект на братя Домусчиеви и германската компания ECE Projectmanagement върху терена на бившия държавен завод “Балканкар Средец”. Споменаваме ги само заради размера на предвидените инвестиции в тях - 270 млн. евро в първия и 500 млн. евро във втория случай.

Ако не гледаме толкова детайлно обаче, показателно е дори, че от 20 обявени проекта в столицата за молове реално строящите се са 3 и още два са на път, но по-всяка вероятност няма да започнат през тази година.

Все по-трудно се сключват и сделки за наем на търговски площи в областните градове, след като част от търговците си взеха поука от магазините, работещи на загуба, от които обаче не могат да се освободят заради дългосрочни договори за наем. При това на свръхвисоки нива.

“За пръв път от пет години има празни магазини на централните търговските улици в София. Това показва, че проблемът не е само в качеството на търговските проекти и управлението им, а в целия сектор на търговията”, коментира изпълнителният директор на консултантската компания Forton Сергей Койнов.

При офис площите положението е аналогично. Проектите, които се изграждат в момента и трябва да са готови в близките две години, се броят на пръсти, а общата им площ не надминава 230 хил. кв.м, докато в началото на миналата година се очакваше към 2010 г. да бъдат завършени над 800 хил. кв.м.

Макар и предлагането да не се увеличило значително, наемните нива на офис площи тръгват сериозно надолу. Ако преди година офертите за офиси под наем в близост до околовръстния път на София бяха на нива от 15 евро за квадратен метър, сега епизодичните сделки се сключват на 9.

Вестоносците на намалението

Все пак строителната активност не е сведена до нула. Все още се строят или по точно се довършват част от започнатите проекти. Макар и на по-ниски нива се случват и сделки за наеми на офиси. Инвестиционни продажби обаче няма. По всичко личи, че сделките за покупка на “проекти на картинка” ще останат един добър спомен от миналото, а ценовите очаквания на купувачите са тотално променени.

Най-ясният сигнал за промяната дойде след прекратяването на сделка за придобиване на Мall of Sofia в края на миналата година. Купувач трябваше да е един от най-големите германски инвестиционни фондове - DEGI (Deutsche Gesellschaft fьr Immobilienfonds). Сделката беше пред финалната права, но в последния момент от DEGI обявиха, че я спират.

Аналогично стоят нещата и с продажбата на офис сградата, част от проекта Bulgaria Mall на софийския бул. “България”. Инвеститорите LS Property и Salamca преди близо година бяха сключили предварителен договор за продажба на имота с Пиреос банк, като договорената сума по неофициална информация е била 50 млн. евро. След дълго протакане от банката се отказаха от сделката и дори с плащане на неустойка за анулиране на договора.

Тези два случая показаха, че пазарът е тръгнал в посока, която ще се управлява от потенциалните купувачи, но реални примери от пазара липсват.

“Сделки няма, защото у хората с кеш има усещането, че ще стане по-лошо. Очаквам интересът на купувачите и продавачите да се срещне към края на годината, като и двете страни ще трябва да направят компромиси”, коментира изпълнителният директор на консултантската компания Forton Сергей Койнов.

“Всички са в процес на изчакване - да дойде голямото намаление”, смята управителят на “Елта консулт” Валери Левиев.

Хората с парите

През последните месеци глобалната криза доведе до създаването на десетки фондове за евтино изкупуване в световен мащаб, наричани distressed funds. Голяма част от тях са структурирани във Великобритания или Европа, но в тях са събрани капитали с различен международен произход. Това може да са свободни средства за инвестиране от Израел, арабските страни, Русия.

Tези фондове обаче не са създадени с цел да инвестират конкретно в недвижими имоти, а в различни бизнеси в затруднение и с потенциал за бърза възвращаемост.

“Ето защо проектите за имоти в България не се конкурират с други проекти за имоти, а с производството на четки за зъби например. Също за един рисков инвеститор няма значение дали ще вложи парите си в София или в Лондон. Въпросът е колко бързо ще си възвърне инвестицията”, коментира Тома Недялков - старши консултант в BICA.

Целта на distressed фондовете е една - да намерят подходящ проект - актив или бизнес, собственикът на който изпитва сериозни затруднения и е близо до фалит. В подобно състояние продавачът би се съгласил на изключително занижена цена, било то и под себестойност - обикновено сделката се сключва на 30-40% от желаната от него първоначална цена.

“Вече отчетливо се забелязва интересът на фондове за евтино изкупуване към българския пазар”, обясни Недялков. Консултантската агенция вече е партньор в няколко проекта в София, за които търси купувачи сред distressed фондовете. Сред тях е бъдещият офис център на руската компания МИАН, който се строеше на бул. “Никола Вапцаров”.

При инвестиционните сделки с distressed фондове в повечето случаи не може да се говори за норма на възвращаемост (yield), защото те не са завършени и още не генерират приходи. Затова пък очакванията на рисковите купувачи са да имат годишна възвращаемост между 20 до 50%, а хоризонтът им е краткосрочен. Ако обектът на сделката обаче генерира приходи от наеми, в момента нивата на очакваната доходност са около 15%. Само преди година те се движеха между 7-8%. Това означава, че дори по-агресивно настроени играчи като тези фондове оценяват риска на подобни проекти много по-високо в сравнение с миналата година.

Друг вид потенциални купувачи на имоти са различни частни инвеститори, които поради една или друга причина разполагат със собствени средства.

“В България в момента има група от хора, чийто бизнес не е засегнат от кризата и разполагат с капитали. Те непрекъснато оглеждат и питат за възможни инвестиции на ниска цена. Сега е моментът, когато могат да купуват евтино”, посочиха от Raiffeisen Real Estate.

По наблюдения на други консултанти и предприемачи България все още не е в тази фаза. Строителите и в момента могат да продават на печалба, макар и малка. Ако през последните 2-3 години те работеха с 60-70% норма на печалба, то сега тя е от порядъка на 20-30%. Например при строителство на жилища себестойността заедно с цената на земята е около 600 евро на квадратен метър, но сегашните продажби на 750-800 евро все още са рентабилни. Така че за отчаяни продажби в страната все още е твърде рано да се говори.

А сега накъде

Факт е, че редица инвеститори в имоти, които вече са започнали, но не са завършили проектите си, изпитват сериозни затруднения да ги продължат. Причините биха могли да бъдат най-различни - липсата на достатъчно финансиране, на купувачи, на наематели, задлъжнялост към подизпълнители. В същото време тези инвеститори имат финансов ангажимент към кредитните институции и все по-трудно успяват да го изпълняват. В подобна ситуация те търсят възможност или да намерят допълнително финансиране, или да продадат проекта си, било то и без печалба.

Анализаторите и представителите на имотния бизнес нямат еднозначен отговор дали спадът е достигнал до най-долната точка, от която предстои изкачване нагоре, или липсата на търсене и високото предлагане в различните сегменти ще продължат да дърпат цените надолу още няколко години. Оптимистите са по-малката група.

Без някой да има представа дали проблемите в сектора ще траят година, две или три, отсега има няколко ясни бъдещи събития. Първо, инвеститорите в недвижими имоти ще намалеят поне наполовина. Същото вероятно ще се случи и на строителните компании. Вероятно ще има пълна суша за нови проекти още поне няколко месеца, а защо не и години. Излизането от кризата ще е трудно и бавно, защото малко сектори ще могат да изтласкат икономиката нагоре. Със сигурност вече почти наситеният пазар на имоти няма да е сред новите двигатели.

Все пак има и добри новини. Няма да има десетки или стотици празни молове, офис сгради и незапълнени жилищни кооперации. Наемите за много фирми могат да паднат, а жилищата отново да са на поносими за по-голяма група хора цени.

www.capital.bg

Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.