April
12

В офиса на всеки строителен предприемач има поне едно копие на Закона за устройство на територията. През последния месец обаче на бюрото на Петрана Караколева, управител на великотърновската компания “Пе Ви Па” неговото място е заето от друг нормативен документ - Закона за хазарта. Причината - заради кризата в строителния бранш и свитото банково финансиране Караколева вижда в хазарта единствената алтернатива да събере необходимите средства, за да завърши вече започната жилищна сграда във Велико Търново.

Не, бизнес дамата не смята да заложи последните пари в касата на рулетка. Просто, след като през последните шест месеца не успява да подпише договор нито с купувач на зелено, нито с кредитна институция, тя решава да разиграе на лотариен принцип 11 от апартаментите в сграда, като за всеки един продаде 350 билета на цена от 100 евро. За Караколева обаче проблемът е Държавната комисия по хазарта, от която вече няколко месеца се опитва да получи разрешение да реализира плана си.
“Аз няма да се откажа от идеята си и ще премина през всички необходими административни процедури, но дори и да получа разрешение, това не значи, че ще успея да намеря 350 желаещи да се включат в томболата за един апартамент”, обяснява опасенията си Караколева.
Макар и първи по рода си екстравагантните опити на Караколева да раздвижи продажбите на жилища в страната далеч не са единствени. Строителните предприемачи вече влизат и в ролята на банки, като понякога офертите им са дори по-изгодни от тези на финансовите институции.

Как се продава фризер на ескимос

Опитайте да продадете машина за лед на ескимос и ще получите сравнително точна представа как се чувстват продавачите на жилища в начален етап на строителството им в момента. Разликата е единствено, че на Северния полюс конкуренцията ще е значително по-малка, а и шансът ви да намерите средства, за да финансирате бизнес начинанието си,  може би ще е по-голям. Така управителят на посредническата агенция “Адаптконсулт” Благовест Балдев описа как прави бизнес напоследък.
Макар и доста преувеличено, сравнението му обобщава част от случващото се на имотния пазар. След като условията за отпускане на ипотечен кредит бяха затегнати, а лихвите по тях скочиха, продажбите на жилища регистрираха чувствителен спад. Най-засегнати от предпазливостта на банкерите бяха сделките на зелено, каквито де факто вече няма. В същото време банките затегнаха още по-силно и кранчето на средствата към самите предприемачи. В допълнение предлагането на вече готови жилища се увеличи лавинообразно, като според различни оценки в момента на пазара само в столицата са обявени за продажба между 50 и 115 хиляди апартамента. По оценки на агенция “Адрес” офертите са нараснали с около 50% спрямо година по-рано. Паралелно с нарастващото предлагане се увеличи и страхът в купувачите, че някой строителни компании няма да успеят да завършат обектите си.
Така в средата на миналата годината инвеститорите се оказаха в неприятната ситуация да не могат да си осигурят свежи капитали нито от продажби, нито от банки. И тъй като сигналите от финансовия сектор бяха, че условията в близките две години няма да се подобрят, единствената алтернатива пред тях беше да форсират продажбите. Но как?
“Един ден, някъде към края на миналата година, управителите на фирмата събраха всички работещи в търговския отдел и ни зададоха няколко кратки въпроса - защо няма сделки, каква е основната спънка пред купувачите”, спомня си Росица Даскалова, директор продажби в “Си Ел”, една от компаниите попаднали в подобно положение. Отговорът на служителите бил един - скъпите банкови кредити и трудното им получаване. Така логично дошъл и отговорът на същинския въпрос. Как да задвижим продажбите? Като заместим банките, поне докато отново започнат да кредитират.
В приблизително същото време до този отговор стигат и други строителни компании, като от началото на тази година с променлив успех вече предлагат алтернативни схеми за покупка на имот.

Дюлгери банкери

В основата си всички предлагани схеми са разсрочване на плащането към продавача, но условията и периода на разсрочване са различни. В най-масовия случай офертите са за покупка на жилища в начален етап на строителството им, като от купувача се изисква да плати даден процент от стойността на имота поне година преди завършването му. Периодите за изплащането на оставащата сума пък варират от 2 до 15 години.
Конкретните механизми, по които това става, са няколко, но най-разпространена в момента е преди завършването на сграда купувачът да е платил поне 25% от стойността на жилището, като след получаване на разрешение за ползване (акт 16) собствеността се прехвърля на негово име, а жилището се ипотекира в полза на строителя.
Купувачът плаща фиксирана лихва от порядъка на 7 и 10% върху сумата, която клиентът остава да дължи след завършване на жилището. Всеки месец се дължи вноска - в някои случаи равни, в повечето - намаляващи. В момента предприемачите са склонни колкото по-голяма сума се даде на по-ранен етап, да направят и по-сериозна отстъпка в цената. Ако дължимото бъде платено по-рано от договорения период, купувачът не дължи наказателни лихви или такси за предсрочно погасяване. В договора обикновено има клауза, че ако не се покрият три последователни вноски, купувачът ще напусне доброволно апартамента, като преди това му се даде възможност да продаде сам жилището.
“Това няма нищо общо с банковия продукт, вноските са месечни и са намаляващи, като лихвата е върху оставащата главница. Така за 10 години на изплащане оскъпяването е в рамките на около 30% от цената на закупеното жилище”, обяснява Надя Ангелова, търговски директор на “Билд системс България”, една от първите компании, предложили подобна схема. Тяхната оферта е за 10-годишен период на изплащане при фиксирана лихва от 7.5% и поне 30% самоучастие, което трябва да се плати преди завършване на сграда.
По думите на Тихомир Тошев, изпълнителен директор на финансовия консултант “Кредит център”, част от офертите на строителните предприемачи са по-изгодни от тези, които в момента предлагат банките. “В повечето случаи исканият процент на самоучастие в покупката е сравним с този, който искат банките, а в същото време инвеститорите са далеч по-гъвкави и мотивирани при договарянето на условията с клиента. Плюсовете пред банковия заем са по-малката документация, изчистен от такси продукт, по-леки изисквания за договаряне на схемата и по-ниска фиксирана лихва”, твърди Тошев. Според посредническите агенции тези схеми са предпочитани от хора, заети в сивия сектор, които имат добър месечен доход, но не могат да го докажат пред банка. По думите на Тошев разликата с банковите продукти е основно в по-краткия срок на изплащане, като засега най-дългият предложен период от строителна компания е 15 години.

Такава е офертата на строителната компания “Аспекти”. “Прилагаме тази схема само за продажба на обекти в начален етап на строителството, и то за не повече от 30% от апартаментите в една сграда, като де факто така разсрочваме получаването на печалбата си във времето”, уточнява един от собствениците на компанията Весела Барбукова.

Наблюденията на Росица Даскалова от “Си Ел” пък показват, че след като компанията е предложила опцията за разсрочено плащане, и то за период до 10 години, това не е довело до реално повишаване на продажбите. “Според мен проблемът е, че хората, които имат нужда от кредит просто отложиха покупката на жилище за по добри времена за семейния бюджет. Към момента по тази схема реално само предоговаряме вече сключени сделки на зелено, където на купувачите в момента е отказан банков заем”, констатира Даскалова.

На час по тухличка

Схема на разсрочено плащане предлага и израелската компания AFI Europe, собственост на диамантения магнат Лев Леваев. При нея обаче собствеността се прехвърля след изплащане на цялата сума. При подписването на първоначалния договор клиентът плаща между 20 и 30% от общата стойност на имота и веднага след това може да се нанесе в него, като може да отложи плащането на останалата част в срок до 2 години. В рамките на този двугодишен период той изплаща месечни вноски към AFI Europe, равняващи се на приблизително 7% годишна лихва върху дължимата сума. При изрядни плащания дължимата окончателно сума може да бъде намалена с до 10 процента от платените за периода лихви. През тези две години собствеността върху имота не се прехвърля, а ако след изтичането му не се плати останалата част, купувачът губи вече внесената сума. От израелската компания разказаха, че към момента най-силен интерес към тяхното предложение има от клиенти, които имат необходимата първоначална вноска и разчитат на приходи от продажаба на сегашното си жилище, за да осигурят средства за остатъка.

По две схеми пък предлагат жилищата в комплекс от затворен тип Residential Park Sofia на германската компания Lindner. Едната е типична лизингова, само че ролята на лизинговото дружество е заместена от строителната компания. Плащат се 10% капаро на предварителен договор, като в останалите три години се разсрочват по 10% на година разделени на месечни вноски. След изтичане на този период на купувача остава да плати още 60% от стойността на имота. По думите на изпълнителния директор на компанията за България Росен Плевнелиев основният проблем на този начин на покупка е, че в момента в който собствеността се прехвърли на клиента, ДДС по сделката става дължим. “Тоест, след като е платил вече 10% за запазване на имота, в момента, в който той влезе във владение, освен 10% вноска трябва да плати и 20% ДДС”, казва мениджърът и допълва, че с това си обяснява по-слабия интерес на физически лица към този вариант. По думите му тази опция към момента предпочитат компаниите, като по нея имат подписан договор за продажба на една цяла сграда на “Евроком”.

Другата схема, която компанията предлага, е наем с опция за покупка. Клиентът не подписва предварителен договор, който го задължава да купи, но плаща 10% капаро. Подписва се стандартен договор за наем и клиентът плаща депозит в размер на няколко месечни наема. Когато се нанесе и започне да обитава жилището, не трябва да плати ДДС наведнъж. Дава му се възможност след изтичането на предварително даден период той да купи на вече фиксирана цена в договора, от която се приспаднат вече платените от него наеми. Това се прави с анекс към договора за наем. Тази схема е особено примамлива за предлаганите в комплекса магазини. Така търговецът, който наема, може да види как ще върви бизнесът и ако сметне след 3 години, че локацията си заслужава и иска да придобие обекта, той може да го направи, без да губи наемите. Ако се откаже обаче, губи капарото.
“Не можем и не искаме да играем ролята на банка и даваме възможност на клиентите да направят сделка сега и да изчакат достатъчно дълъг период да се върне ипотечното кредитиране”, аргументира се Плевнелиев.

Купувачи, внимавайте

На теория подобни схеми могат да предложат само сериозните строителни компании, върху чиито обекти няма банкови тежести, вече имат осигурено финансиране за довършването им и могат да си позволят да разсрочат приходите от продажба във времето. На практика обаче част от фирмите, предлагащи разсрочено плащане при покупка на имот не са достатъчно добре подготвени да го направят, като често договорите, които сключват не са достатъчно добре прецизирани с ясни ангажименти и отговорности на страните.

От друга страна, на този принцип се предлагат имоти над средните за пазара нива, и то преди да бъдат довършени и без гаранция, че ще бъдат. Рискът дори и най-добросъвестният строител да се провали остава у купувача. Хубавата страна е, че щом вече кризата е родила такава предприемчивост у предприемачите (повторението е преднамерено), то може би те ще измислят и още по-оригинални начини да продадат залежалите имоти и да се измъкнат от кредитния капан. В противен случай ще им се наложи, вместо те да се опитват да организират лотарии, да се надяват единствено на печалби от подобни хазартни игри, за да подобрят финансовото си положение.

www.capital.bg

Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.