April
19

В ранен съботен следобед пред НДК в София се събира шарена групичка хора. Някои нетърпеливо потропват с крака, други ядосано присвиват очи, трети оживено дискутират. Не, не е поредният протест срещу нещо, или поне не точно. Всички те, около дузина, са съкооператори в новострояща се сграда в софийския квартал “Овча купел”.

Събират се, за да решат един съществен за тях проблем – строителството на сградата е замразено малко след получаване на Акт 14 (виж карето). На този етап почти всички от тях са платили пълната сума на строителната фирма. За капак управителят й е изчезнал, не си вдига телефона и не може да бъде открит и в офиса на компанията. За щастие на новодомците сред тях има и адвокат, който е поканил свой колега и заедно разясняват какво могат да предприемат собствениците срещу строителя си. Или по-скоро какво са могли да предприемат, защото повечето съвети са за особено внимание

Още при сключване на договора

През последните няколко години много хора купуват имот на зелено, тъй като цената е доста по-ниска от тази на вече построено жилище. Това е възможно, защото предприемачът използва събраните пари вместо кредит и така строителството не се оскъпява. Това обаче носи и риск накрая да не получите точно онова, което очаквате, и може в бъдеще да влезете в много по-сериозни разходи, ако ви се наложи по съдебен ред да принуждавате строителя да продължи строежа си.

Когато купувате жилище на зелено, сключвате предварителен договор, в който се посочва какво и в какъв срок се очаква от строителя като краен резултат. След получаване на Акт 14 (груб строеж) за сградата получавате нотариален акт, който играе ролята на окончателен договор. По силата на закона окончателният договор отменя предварителния. Затова е важно в новия контракт да фигурира изречение със смисъла, че останалите точки за права и задължения на строителя от предварителния договор остават валидни. Ако в нотариалния акт, който подписвате, липсва подобно изречение, се получава така, че вие сте сключили сделка за строителство само до този етап и строителят няма повече задължения към вас. В случая няма значение, че в предварителния договор сте имали уговорки за строителство до Акт 16 (право на ползване).

Допълнителен проблем в повечето случаи е, че покупката на зелено става с помощта на финансиране от банка под формата на ипотека, което в случай на забавяне на строежа натоварва допълнително кредитополучателя. Той продължава да плаща кредита си, без да е получил жилище в замяна. И съответно трябва да продължи да живее под наем или пък да отложи продажбата на досегашното си жилище, а много често той не е предвидил такива разходи и се затруднява да изплаща заема си. “Затова никога не препоръчвам на клиентите си да купуват на зелено. Ако все пак го правят, трябва да имат адвокат, който да гледа договора под лупа и да го скрепи с много сериозни неустойки”, пояснява адвокат Деляна Иванова от Софийската адвокатска колегия.

Неустойките в договора спестяват много бъдещи разходи. Ако евентуално строителят ви просрочи или не ви предостави краен резултат в определен период, тогава той ви дължи по силата на договора определена сума или определени действия. Докато в случай на липса на фиксирани неустойки отново имате възможност да получите обезщетение. Тогава пак ще е нужен адвокат, но разходите ще са доста по-големи, тъй като той ще трябва да води съдебни процедури за доказване на неизпълнение на договора. Подобни дела могат да се проточат с години.

Друг съвет при такива покупки е да не се плаща цялата сума в началото на строежа. В предварителния договор може да се договори плащане на части при всеки следващ етап от построяването на сградата и вашето жилище. Например - на зелено може да преведете 60% от цялата сума по сметката на строителя, на Акт 14 - още 20%, на Акт 15 - още 10%, и накрая, при Акт 16, когато ви предадат имота с разрешение за ползване, да преведете и последните 10% от уговорената в началото сума. Така, освен че рискувате по-малко пари, и строителят има стимул да дострои имота.

Спасение дебне отнякъде

И все пак, ако жилището е недовършено, а строителната фирма спре да строи, имате няколко възможности да се защитите. Един вариант е да развалите договора си, като това става само по съдебен ред. При едно евентуално разваляне следва всеки да получи обратно това, което е дал, т.е. вие ще си получите парите, които сте платили. В такъв случай обаче има вероятност да не успеете за същата сума да си купите аналогично жилище. Решението за разваляне на договора става по преценка на съда и невинаги се допуска. Обикновено, ако по-голямата част от договора вече е изпълнена, няма да има решение за разваляне.

Ако строителят ви стане подозрително неоткриваем (както често се случва) и имате съмнения, че е спрял строителството на жилищната сграда, в която сте закупили имот, вие можете да се обърнете към неговите съдружници, ако има такива. С отправена молба към тях може да настоявате да подновят дейността доброволно. Ако и това не подейства, имате право да защитавате правата си в съда.

Преди да пристъпите към съдебни процедури, може да пратите нотариална покана на строителното дружество да ви докаже писмено пред нотариус, че все още извършва строителни дейности. Управителят на компанията трябва в определения от вас срок да представи всички документи, доказващи дейността на дружеството по конкретния обект. Ако не се появи или не може да покаже документите, се приема, че строежът не се извършва. Тогава нотариусът съставя констативен протокол, който служи за доказателство пред съда, че е прекратена дейността и с това е нарушен договорът на фирмата с вас.

“Преди да пристъпите към съда, е хубаво да съберете максимално много писмени доказателства, като такъв е констативният протокол от нотариус след такава покана”, подчертава адвокат Иванова.

Последна инстанция

Като подготовка за съдебната битка е добре да се свържете с вещо лице, което да даде оценка на недовършената дейност и да ви ориентира за нужната сума, за да бъде довършено жилището ви и да получи Акт 16. За да довършите сами строежа или да намерите друга фирма, която да го направи, трябва да имате и съгласието на първия строител. Имате възможност да осъдите неизпълнилия задълженията си строител и той да плати разноските по довършителните дейности.

Преди да заведете самото дело, е препоръчително да сте подали молба за обезпечение на бъдещ иск. Можете да проверите в Агенция по вписванията какви имоти притежава съответното лице, за да знаете върху какво въобще може да се наложи възбрана. “Предимството да го направите предварително е, че строителят няма да знае, че ще започнете производство срещу него и няма да има време да си прехвърли имуществото”, пояснява адвокат Иванова.

Всички действия оттук нататък е препоръчително да направите с помощта на адвокат. Съдът може да запорира сметките, недвижимото имущество, да наложи възбрана на имотите на строителното дружество и т.н., но само онези, които са собственост на фирмата. Този тип процеси обаче са дълги и отнемат много време, като преминават през трите съдебни инстанции. Тъй като най-често засегнати сте не само вие, ами и всички други, които са купили имоти в недостроената жилищна сграда, можете да подадете колективен иск срещу строителя. “Препоръчвам колективните искове на хората с подобен проблем, защото този тип процеси са дълги и отнемат много време, като преминават през трите съдебни инстанции. Този вид искове стигат безпрепятствено до Върховния касационен съд, ако се наложи да се обжалва, защото засяга повече хора”, пояснява адвокат Татяна Мечкова. Също така при колективните искове за разлика от индивидуалните съдът дава съвети и ориентира ищците.

Цената на иска

Когато заведете иск, ще трябва да платите държавна такса на съда, която е в размер 4% от сумата, за която предявявате иск. Съдът определя срок, в който трябва да внесете тези пари, като той може да е и седмица, така че трябва да сте готови с предварително заделени пари. За да спечелите малко време за набиране на средствата, можете да заведете първоначално иск за по-малко пари. След като съдът даде ход на делото, назначава вещо лице, което да изготви експертиза с оценка на имота. Тя има за цел да покаже на каква сума възлиза недовършената от строителя дейност, за която може да поискате да го съдите. Разбира се, може да предявите иск и за пропуснати ползи, но според адвокати подобен иск е трудно доказуем в българското право. Цените на експертизите се заплащат от вас, като чак ако спечелите делото, ответната страна трябва да ви плати разноските по него, както и да ви изплати сумата за дострояване.

“В различните случаи цената е различна, като има експертизи от 150 до 600 лв. Тя представлява един протокол, в който вещото лице описва имота и дава оценка какво още има да се дострои. Възможно е исканата сума вследствие на това да се увеличи или намали, като ще трябва да доплатите такса 4% и върху допълнителната сума”, казва адвокат Иванова.

Най-добре сам, но не и според закона

Незаконно е да си довършвате сами строежа и да живеете в жилище без Акт 16. Друг въпрос е, че ако спечелите правото да го направите, проблем се оказва, ако съседът ви на горния етаж не направи същото или покривът просто не е добре достроен. В такъв случай вашето жилище ще бъде застрашено и ремонтът може да се окаже безсмислен.

Накратко, преди да решите да купувате нов апартамент на зелено, помислете ще имате ли физическите, душевните и финансовите сили да се справите с дългия път, осеян с адвокати и строители, който очаква групичката активисти пред НДК.

14… 15… 16… Построено!

Акт образец 14, Акт образец 15 и Акт образец 16 (накратко Акт 14, Акт 15 и Акт 16) са основните етапи, през които минава една сграда, преди в нея да могат да се нанесат новите й собственици. Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта. Жилищното строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи. Акт 14 е първата стъпка на контрол на строителните дейности, защото това е документът за приемане на конструкцията на сградата. С най-прости думи Акт 14 може да се определи като документа, който се издава, когато сградата достигне етап груб строеж. От този момент е реализирано правото на строеж и вече е предмет на разпоредителни сделки правото на собственост върху отделните обекти в зданието.

Следващият етап е Акт 15. Това е документът, с който се констатира, че сградата е напълно завършена. Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата. Той е констативен акт, с който се удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените проекти. Това на практика означава, че строежът се предава от строителя на възложителя.

Акт 16 обикновено е най-очакваният документ от новите собственици на жилището. Акт 16 е познат и като “Разрешение за ползване” и представлява разрешение за ползване на една сграда, което е свързано с възможността сградата да бъде въведена в експлоатация и да може редовно да се живее в нея. Той е завършващият акт за всяко строителство и удостоверява, че действително обектът, за който се отнася, е годен да бъде въведен в експлоатация.

www.imoti.net

Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.