May
21

С Лъчезар ИСКРОВ, новият (стар) председател на Национално сдружение “Недвижими имоти”, разговаря Христо Николов. Преди дни Лъчезар Искров бе преизбран за председател на Национално сдружение “Недвижими имоти”. В организацията влизат над 400 агенции от цяла България. Искров бе преизбран единодушно - нещо невиждано в историята на сдружението.

- Как си обяснявате стопроцентовата подкрепа за вас, г-н Искров?

- На дебатите преди вота се препотвърди главната цел на сдружението - регламентация на професията “брокер на имоти”. Всички осъзнават нуждата да бъдем конкурентни и да отговорим на високите изисквания на клиентите. Целта не е да се ограничи възможността за правене на бизнес, а да се създадат условия с него да се занимават професионалисти.

- Не закъсняхте ли с регламентацията?

- Година след година имиджът на брокерите пострада - в резултат на измамите, на случайните хора в бранша, без квалификация, “долетели” от други професии. А имотите са специфична материя. Европейската комисия скоро ще приеме специален стандарт за посредническите услуги и това говори за високите изисквания към професията. Щом главната институция на общността се ангажира с проблема, България не може да остане по-назад.

- Гилдията ви оказа доверие, за да довършите започнатото по време на първия ви мандат. Кой приоритет е в най-напреднала фаза?

- Ако разглеждаме регламентацията на посредническите услуги като съвкупност от изисквания, най-напреднала е работата по сертификацията на агенциите. Технически комитет пише правилата на базата на проекта за европейски стандарт. Идеята е всяка агенция да докаже, че отговаря на професионални изисквания. Най-общо това ще включва задължително обучение и полагане на изпит. Кандидат-брокерите ще учат основни закони, свързани с недвижимите имоти. Ще се запознават с кредитиране и застраховане, методи за оценяване, видове строителство, маркетинг и др.

- Следващият ви приоритет?

- По-спорен в бранша е въпросът със задължителната застраховка “Професионален риск”. При нея има финансови условия, които може да не са приемливи за всички, особено в период на криза. Част от посредниците си казват: “За какво ми е? Толкова години съм работил без застраховка…”.

- Какво ще гарантира застраховката, с какво ще направи по-сигурен имотния пазар?

- Ако брокерът е предизвикал щета за страна по сделката, застрахователят ще възстанови сумата или част от нея. И клиентът ще бъде обезщетен. Хората, които искат да получават качествена услуга, трябва да изискват. Първо, да работят с професионалист. И, второ, да знаят какви са възможностите да бъдат компенсирани в случаи на щета. Така е в цивилизования свят. А не просто да кажеш на брокера: “Добър ден, искам да си купя килограм панелки.”

Голяма част от западните компании работят само с посредници, сключили застраховка. Това е задължително условие. Агенциите трябва да разберат, че ще спечелят, ако са застраховани. Защото така си отварят широко вратите за нови клиенти. Българинът има особена психика - ако може ще спести и една стотинка. Но пестейки я, ще загуби хиляди.

- Ситуацията на пазара е болна тема. Повечето агенции отчитат рязък спад на сделки и цени. Какво се случва?

- Привнесена или не, виртуална или слух, кризата е тук. Пазарът е замрял. Не влизат пари в сектора, няма сделки. Преди основната част от жилищата се продаваха с ипотечни кредити. При затегнатите условия и високи лихви естествено е пазарът да се приземи. Някои цени падат много бързо, защото инвеститори, които са взели кредит и са направили бизнес план със стойностите отпреди година-две, сега трябва да продават на безценица или да търсят друг начин да се измъкнат.

- Какво правят затруднените инвеститори?

- Които са калкулирали голяма печалба, я свиват. Които са силно зависими от кредити, дори предпочитат да са на малка загуба, отколкото да фалират. Много бяха надценените проекти в последните години, при които се реализираха неразумно големи печалби. Имаше надценяване на имотите вследствие на еуфорията. Сега виждаме как един пазар се саморегулира. Много хора казаха: “В имотите има супер печалба и ние ще строим”, предлагането превиши търсенето и цените се върнаха назад.

- Ще има ли добра новина за пазара през т. г.?

- Когато видят шестмесечните си отчети, банките ще отчетат сериозен резерв. При високите лихви по депозити за тях не е изгодно да държат парите. Ще започнат да раздават кредити и това ще съживи пазара.

- Възможно ли е скоро да се върнат абсурдните цени, надути покрай 5-годишната еуфория от влизането ни в НАТО, ЕС и икономическия бум?

- Спекулантите винаги използват събития от подобен род. Купили са терени евтино. Изведнъж влизаме в НАТО и насам се юрват маса инвеститори. След това влизаме в ЕС и идват още повече инвеститори. Тогава спекулантът иска да вземе тройна и четворна печалба. Помня, навремето се питахме какво ще стане след 1 януари 2007 г. Тогава казах, че присъединяването към ЕС вече е калкулирано в цените. Въпреки това на принципа на лавината имотите бяха набрали скорост и продължиха да поскъпват. Имаше планина от свободни пари, правеха се глупави инвестиции. Сега хората, купили жилища на много високи цени, не могат да се освободят от тях.

Преди 1-2 години беше обичайно да купиш лукс апартамент за 2000 и повече евро на кв. м. Сега той струва 1000 евро/кв. м - наполовина. Който е купил през 2008 г. със спекулативна цел, мислейки, че повишението на цените ще продължи още години, не позна. Както ще останат излъгани и които мислят, че ще купят без пари.

- В България е пълно с чужденци, които обикалят и търсят суперевтини имоти. Коментарът ви?

- Случващото се е част от играта на хората със свободни пари, търсещи спекулативни печалби. Пазарът се натиска психологически, като се говори, че кризата тепърва ще се задълбочава, че цените ще се сринат. Хората, които искат да купят на безценица, ще повтарят и потретват това, други ще им припяват. Те искат да купят България за жълти стотинки, на килограм. Някой им е казал, че у нас всичко е страшно евтино. Убеден съм, че ще удържим на натиска. В противен случай ще дадем възможност същите спекуланти да манипулират пазара след време и да вдигнат цените двойно и тройно.

- За да има нов скок на цените, трябват добри макроикономически новини. А безработицата у нас се увеличава, МВФ и ЕК прогнозират спад на икономиката…

- Прогнозите са относително нещо. Във всяка има доза желание да се повлияе в определена посока. Данните на Европейската комисия са притеснителни, но България продължава да бъде атрактивна за инвестиции в недвижими имоти. Особено за логистични проекти - географски сме така разположени, че е нормално да ги има. А ги няма. В един близък момент обаче същите тези проекти, за които говорим, че е логично да се случват, ще се реализират.

- И купувачи, и продавачи се питат стигнахме ли дъното на цените?

- Има първи признаци, че сме на дъното - например в последния месец не се забелязва нов спад на цените. Пазарът се балансира. Очакванията за срив при жилищата няма да се оправдаят. Почти сме стигнали момента, в който цените ще влязат в нормалните си граници.

- На общото събрание на сдружението се изказаха интересни мнения за панелните апартаменти. Според участници прогнозите, че цените на панелките ще се сринат, идват от предприемачи, които не могат да си продадат новото строителство. Така ли е?

- Не бих се съгласил изцяло с тезата. Строителните предприемачи може да имат интерес, но не ми е известно да коментират панелните жилища. Не това е тяхната болка. Но трябва да се признае, че продуктът “панелно жилище” няма тази стойност, която достигна м. г. И там властваше свръхеуфория. В Германия санираните жилища понякога струват повече от масивните. Но там става въпрос за саниране на цели сгради по начин, който променя качествено средата. Ефектът да си изолираш само твоя апартамент е малък. Похарчени пари. Стойността на имота скача, когато сградата е санирана изцяло. Важно е и сградата да се управлява. А не да предлагат “луксозни и скъпи” жилища в кооперации, където не могат да съберат левчета, за да се смени домофонната уредба или да се измажат стълбищата.

www.trud.bg

Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.