May
26

“Успокойте се, догoдина ще бъде по-зле.” Това изказване беше направено преди около година по време на второто издание на балканската конференция за недвижими имоти BalRec. По-точно по време на кафе паузата след края на дискусията за състоянието и перспективите на пазара на офиси в региона. И макар от днешна дата то да звучи като най-точната прогноза, направена тогава, фразата беше казана като иронична забележка към малцината песимистично настроени участници в конференцията.

Действително и тогава в анализите си консултантските компании отбелязваха очаквано увеличение на предлагането, но прогнозите им бяха за макар и плавен  ръст на наемните нива и продължаващ недостиг на модерни офисни площи. Никой тогава не можеше да предположи, че световната финансова криза ще прерасне в икономическа до такава степен, че компаниите не само че ще замразят плановете си за разрастване, а  ще уволняват служители и свиват максимално разходите си.

Към днешна дата прогнозите са коренно различни. Сега всички говорят за увеличаване на дела незаети офиси, спад на наемните нива и нулева инвестиционна активност. Най-лошата прогноза обаче гласи, че дъното все още е далече.

Пълна промяна

Ако преди година на пазара липсваха налични офиси и вследствие на това и сделки, сега площи вече има, но отново сделки не се сключват, коментира Антон Славчев от Colliers International. В последния доклад на компанията се отчита рязък спад в търсенето, а оттам - и драстично увеличение на незаетите пространства, като делът им достига 9.1% в София през втората половина на 2008 г., при едва 3.7% през първите шест месеца. В същото време предварителните данни от ново проучване на Colliers показват, че към средата на тази година всеки шести офис ще остане незает. Но с това лошите новини за собствениците не свършват - очаква се в близките две години да бъдат завършени още няколко големи офисни сгради, с което чувствително ще се увеличи свободната офисна площ. Красимир Димитров от друга консултантска компания - Source, отбелязва, че ценовите граници на търсенето вече са намалели до 8-11 EUR/кв.м месечно, а само преди година 80% от компаниите са били склонни да наемат на цени между 12 и 15 EUR/кв.м.

“Фирмите свиват разходите си и основен двигател на сделките е оптимизацията. Тези, които са наемали по 500-600 кв.м, са съкратили персонал или не са се разраснали според плана и сега търсят 250-300 кв.м, по възможност при по-нисък наем”, отбелязва Димитров.
Подобни са наблюденията и на Антон Славчев, като по думите му реално търсене към момента няма, а компаниите по-скоро проучват пазара и се оглеждат за достатъчно изгодни оферти, които да ги мотивират да се изнесат от сегашните им офиси.

Нови правила

От консултантските компании отчитат като нова тенденция сред наемателите масови преговори за намаляване на наема за офиса, който в момента обитават, или да преотдават част от него на друга компания. В допълнение наемателите стават все по-взискателни - освен на качеството на изпълнение все повече фирми държат на добрата локация и лесен достъп до своите офиси.
Все повече наемодатели пък са склонни да предлагат допълнителни бонуси като гратисни периоди или стъпаловидно повишаващи се наеми. На пазара има оферти за новопостроени сгради, чиито собственици предлагат на потенциалните си наематели гратисен период от половин година, при условие че го наемат дългосрочно.

Брокерите разказват, че тази схема се приема добре, защото компаниите предпочитат да постигнат оптимизация чрез гратисен период още тази година, вместо да плащат по-ниски цени за 2-3 години напред.

Като най-голям проблем за собствениците на офис сгради в момента се очертава фактът, че трябва да отдават незаетите площи на по-ниски нива от тези, на които са отдали останалата част. Ако разликата между сключен сега наемен договор и по-стар е повече от 1 евро/кв.м, отношенията между самите наематели се обтягат.

Рядкост вече са и дългосрочните договори за период, по-дълъг от три години. Една от причините за това е, че наемателите не могат да прогнозират как ще се развие бизнесът им и дали след година няма да им трябва много по-малък офис. От друга страна, собствениците се надяват, че наемите скоро ще се стабилизират и цените отново ще тръгнат нагоре, а с договор за по-дълъг период при сегашните условия ще пропуснат бъдещи по-високи приходи.

Обичайните заподозрени

Предпочитани от наемателите продължават да бъдат най-вече сгради по столичните булеварди “България”  и “Цариградско шосе” заради лесния достъп до центъра на града, паркоместата, които предлагат сградите на тях и възможността за реклама по фасадите, която наемащата компания получава заради големия трафик. Допълнителен бонус за “Цариградско шосе” е близостта с летището.

Експерти прогнозират, че трудности с намирането на наематели ще имат най-вече офисните сгради с ограничен достъп, недостатъчен брой паркоместа и офертни цени над средните нива. Очакванията са и двете страни - инвеститори и наематели, да останат слабо активни през първите шест месеца на годината. Предприемачите ще трябва да станат по-гъвкави в схемите си за отдаване под наем.

“Голямото предлагане непременно ще намали допълнително наемните нива, но това ще се усети най-вече в ниския клас офис площи, които според мен ще са истинските потърпевши. А такива са повечето от сградите в момента”, коментира Красимир Димитров от консултантската компания Source. Според него съвсем скоро ще последва още по-стремителен спад на наемните цени на нискокачествените офисни площи, а добрата новина за компаниите е, че ще могат да си намерят по-добри и по-евтини офиси от тези, които обитават в момента.

www.capital.bg

Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.