October
8

Въпреки кризата имотите у нас още са скъпи, установи проверка на “24 часа”. Непрестанно се говори от брокери и строители, че цените са паднали драстично, има предложения под себестойност и сега е моментът да се купува. В повечето случаи обаче те остават неизгодни за масовия клиент.

Решихме да влезем в ролята на купувачи и да проверим докъде в действителност са стигнали цените. Избрахме да търсим двустаен апартамент в готова новопостроена сграда, защото това е най-търсеният имот от началото на кризата. Спряхме се на Младост с мотива, че районът е един от най-предпочитаните в последните години в София.

Избрахме бюджет от около 50 000 евро, защото според брокерите имот на тази стойност най-често се купува. Бяхме категорични, че ще я отстояваме, защото специалистите съветват, че сега купувачът е в изгодна позиция да се пазари.

Какво установихме?

До 52 хил евро няма оферти за двустаен готов тухлен апартамент в Младост. Най-евтините са 53 000-56 000 евро, но са маломерни, някои дори в сгради без разрешение за ползване. Обикновено е с обявена обща площ около 60 кв. м, което е по около 900 евро/кв. м. Чистата за живеене е не повече от 50 кв. м, което пък прави по 1000 евро за квадрат.

Дори панелки и ЕПК държат тези цени. Най-често срещаните цени за готови тухлени двустайни са 75 000 евро. Големината им е около 60 кв. м чисто, или отново поне 1000 евро за квадрат. По-големите вървят нагоре - примерно за 77 кв. м (около 60 кв. м чисто) се искаха 73 000 евро, за 85 кв. м (чисто около 68 кв. м) - 83 хил. евро.

Почти всички собственици са склонни да коментират цената. Най-често отстъпките са в рамките на 1000-2000 евро и се казват още по телефона.

Строителите залагат повече на други техники - индивидуални схеми за плащане, разсрочване.

Общите части оскъпяват имота понякога с 1/3 и често надхвълят 15-20%. Един от първите апартаменти, които видяхме, бе обявен и от агенции, и от собственика. Цената му бе 55 хил. евро. Сградата имаше акт 16 и беше в Младост 4. Площта на жилището бе 60 кв. м, но чистата за живеене - с 10 кв. м по-малко. Собствениците бяха младо семейство, което призна, че има проблем с изплащането на кредит и трябва да се освободи от жилището. Въпреки това не бяха склонни да отстъпят повече от 2 хил. евро.

За 53 800 евро открихме апартамент в готова сграда от 2007 г. с чиста площ около 58 кв. м. Още по телефона посредничката категорично каза, че няма смисъл да се прави оглед, ако не ни устройва цена от 51 500 евро, колкото най-много е склонен да свали собственикът.

Сред недостатъците, които установихме на място, бе отдалечеността му (почти на околовръстното), че е на първи етаж, а таваните са на 3,20 кв. м. Притеснението ни бе, че трудно ще се отоплява. Брокерката ни показа сметката за парно на аналогично жилище, която показваше годишна сума около 680 лв.

Друга строителна компания предложи двустаен в сграда с разрешение за ползване от миналата година. Искаха му по 950 евро/кв. м, или общо 73 000 евро. Цената ни се строи висока, затова попитахме за нещо по-евтино. Имало и по-малки имоти, но сградата, в която са, била в строеж без акт 14, т.е. без готов груб строеж. Въпреки това те били на същата цена. Мотивът бил, че не бързат да продават, защото сега, от една страна, хората не търсели недостроени имоти, пък и цените им, на които могат да се продадат, били по-ниски, отколкото им се искало.

Друг брокер ни предложи още апартаменти около метрото, но най-евтиният бе 63 000 евро. По-малко - 58 000 евро, искал собственикът на 2-стаен в Младост 2 до рума. Опитахме да свалим цели 8000 евро. “Това не е коментар, а подигравка”, възкликна брокерът. Рекордът в тази агенция обаче биеше жилище в Младост 4 с обща площ 70 кв. м и застроени 58 квадрата. Собственикът му искал 80 000 евро. Цената ни изненада, а брокерът призна, че офертата седи много отдавна на пазара.

Огледахме се и за оферти в строеж. За 46 000 евро се предлагаше маломерен двустаен с чиста площ 46 кв. м и общи части още 10 квадрата в сграда пред акт 16. Тя трябвало да има досега, но се получило забавяне от 6 месеца в строителството заради затруднения с финансирането. Брокерът ни увери, че сега всичко е наред и до края на годината трябва да вземе разрешение за ползване.

Видяхме и оферта от 49 800 евро за същата квадратура, но в друга сграда, на която също й предстоеше акт 16 до края на годината. Поискахме повече информация. Можаха да ни кажат само, че цената вече била с 1000 евро по-малка. Но посредникът призна, че нито той, нито неговите колеги някога са ходили до апартамента, въпреки че го предлагат от юни.

Причината била, че никой досега не проявил интерес да го гледа, защото хората не се интересували от незавършени имоти.

На фона на всички цени около 1000 евро/кв. м вниманието ни привлече билборд за апартаменти по 590 евро/кв. м. Сградата обаче била в начален етап на строителство. В началото обясниха, че имат всякакви апартаменти. Ден по-късно уточниха, че останали само над 100 кв. м. Предложиха ни малки в по-напреднала сграда при цени 720 евро/кв. м. От над 100 апартамента имало само 2, които отговарят на нашите критерии - единият изцяло северен, а другият - южен, съответно с площи 72 кв. м и 82 кв. м. Чистата площ за живеене на всеки бе с 15-20 квадрата по-малка.

Решихме да измерим точно колко в действителност е този с 62 кв. м чиста площ, защото ни изглеждаше по-малък. Стаите не излизаха поне с по 1-2 кв. м. Дори и да се приемеше, че са толкова, колкото казват продавачите, пак видимо се губеха около 10 квадрата. Обяснението бе, че това е заради тухлите на стените, които отнемат от реалната светла площ на апартамента.

Цената пък била 720 евро/кв. м, но само при плащане на 90% от сумата на предварителен договор. Иначе се оскъпяваше с до 100 евро/кв. м. Така за реална площ от 62 кв. м трябваше да се платят 62 000 евро, и то около 6 месеца преди разрешение за ползване.

Предложиха да направят отстъпка от общите части и да смъкнат 5 кв. м от тях. Обещаха и разсрочване, но с оскъпяване и ипотека в полза на строителя до крайното издължаване. Няколко дни след огледа ни бе обяснено, че и към двата апартамента има огромен интерес и трябва до края на деня да дадем капаро от 1000 евро, за да сме сигурни, че ще ги купим. Освен това след 2 дни цените щели да са по-високи.

Въпреки че бяхме твърдо убедени, че искаме тухлен, все пак се огледахме и за панел. Едно от най-евтините предложения бе за гарсониера, преустроена на 2-стаен, но с площ от едва 48 кв. м. Цената й бе 45 000 евро, или близо 1000 евро за квадрат. На маломерен двустаен с подобна квадратура пък му искат 50 000 евро, или по 1080 евро за квадрат.

Иван Бойков, шеф на Камарата на строителите в България: Още поне 5 месеца пазарът ще е слаб, а сделките малко

- Г-н Бойков, нормални ли са цени от 900-1000 евро/кв. м за тухлени апартаменти в столичния кв. Младост, някои от тях незавършени, при положение че непрекъснато се говори за спад в нивата?

- За Младост е нормално заради метрото. То повишава цените с 10-15%. Районът в последните години се превърна в един от най-желаните за живеене.

- Но не във всички части има метро - в Младост 4 също са високи, но сигурно ще кажете, че е заради бизнес парка?

- В Младост 4 и в другите части на София, където има план в бъдеще да се изгради подземна железница, цените още отсега се поддържат високи. Така например вече става с Надежда, където също ще има лъч.

- Как оценявате пазара в момента? Има ли търсене?

- Пазарът не е хомогенен, много е различен в отделните райони. Има всякакви предложения - и много евтини, и много скъпи. Не следим директно продажбите, а косвено чрез нашите членове, които отчитат стабилизиране на цените. Но поне още 5-7 месеца пазарът на имоти ще е стагниран.

- В такъв случай сега удачен момент ли е да се купува, или могат да се чакат още по-ниски цени?

- За хората, които имат готови пари, а и нужда от нов имот, сега е моментът. Няма нужда да чакат, вместо това могат да се опитат да си договорят отстъпка при предприемача. В отделни случаи тя може да стигне до 20%.

- Да, но наша проверка показа, че повечето предприемачи не са толкова склонни на големи отстъпки и трудно проявяват гъвкавост - има такива, които продават и готови апартаменти, и такива дори без груб строеж на една и съща цена - 950 евро/кв. м.

- Това са изключения. Повечето са гъвкави, защото са притиснати от липса на финансиране. Предлагат атрактивни схеми.

- Но част от тях са, в случай че се платят 90-100% от сумата още на предварителен договор преди акт 16.

- Сделките за имоти в строеж не са много, дори в момента са изключение заради риска от недовършване. Това прави хората предпазливи.

- Вече и в сайта на камарата публикувате оферти за продажба на апартаменти, магазини, офиси. Защо?

- Даваме възможност на нашите членове да популяризират имотите си, като ползват сайта, който е много посещаван. А причината е, че непрекъснато се правят проверки в централния професионален регистър на строителни фирми.

Заради общи части плащаме повече от европейците

Новото строителство е едно от най-скъпите в Европа заради общите части, които го оскъпяват, коментираха брокери. Моделът за разпределението на коридорите, стълбищата, подземните нива към жилищната площ качва сериозно крайната цена. Така например, ако искате да живеете на 60 кв. м, трябва да платите около 80 кв. м.

Ако се смени моделът, строителят няма да ги смята отделно, а ще ги калкулира в общата сума, но няма как да ги даде безплатно, защото е вложил средства в тях, обясни Лъчезар Искров, шеф на Националното сдружение “Недвижими имоти”.

Според него именно това е причината все още да има клиенти, които предпочитат панелното строителство или ЕПК, където площите са реални. Това пък държи цените им сравнително високи, макар че се очакваше те да паднат драстично.

Друга причина за скъпите оферти е фактът, че продавачите надуват цената, за да има накъде да я свалят в преговори. Така офертите изглеждали неизгодни на пръв поглед. Те обаче се коригирали сериозно при реални клиенти, които твърдо са решили да купуват, коментираха от “Адрес недвижими имоти”.

Най-изгодните оферти, които са на цени под пазарните, обикновено не достигат до масовите клиенти, а се продават още преди да са пуснати като оферти, сочат наблюденията на Искров. Хора с пари поръчвали на агенциите да ги информират за такива предложения, за да могат да реагират бързо.

Причина за високите цени било и това, че сега се продавали готови обекти, които преди са били в строеж и съответно са били по-евтини.

www.24chasa.bg

Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.