October
27

Има ли криза на доверие в пазара на недвижимите имоти ?

- Има хаотичност в посланията от различните участници на пазара - предприемачи, банки, консултанти или крайния потребител, през последните месеци. Това се случва заради разминаванията в очакванията. Всички очакваха, че пазарът ще върви все нагоре и нагоре, но изведнъж тръгна надолу. И когато играчите изпаднаха в своеобразна безтегловност - никой не знаеше къде точно ще спре падането на обемите и на цените, всеки започна да стреля напосоки до момента, в който се оформи някаква тенденция. Това е следствие от несигурната обстановка и неяснотата какво точно се случва спрямо очакванията на всеки от участниците в пазара.

Има ли вече ясна тенденция?

- Все още не можем да говорим за ясно очертаващ се тренд с изключение на търговските площи. Оптимистичното е, че започват да се появяват реални пазарни сделки, които дават индикация къде точно се намираме. Когато се натрупат достатъчно голям брой, ще можем да говорим и за тренд. Вече започва да се оформя стабилизиране на цените. Това не означава, че не може да очакваме още малка корекция надолу основно при наемите на офиси, както и за някои проекти на жилищния пазар в София. Но определено започва да се усеща обръщане на настроенията от страна на търсенето. Това е позитивен сигнал, като в същото време не означава автоматично, че цените ще тръгнат нагоре.

В кои сектори вече има реални сделки?

- От август в жилищния сектор започват отново да се случват реални сделки. Това се дължи на корекцията на цените от  предприемачите. Освен това купувачите започнаха да усещат, че най-лошото за тях в личен план е отминало и могат да се върнат към планиране на живота си и жилищните си нужди. Не на последно място,банките също дават положителни сигнали за кредитиране на жилища. През последния месец регистрираме разширяване на търсенето в различни типове проекти. Купувачите, които са силната страна сега, търсят качество за цената, която плащат. Но не само тя е определяща.

Клиентите станаха по-взискателни. Не бързат с покупката, не се притесняват, че пропускат сделката на живота си. Процесът за взимане на решение отнема повече време. Клиентите имат визия какво трябва да бъде идеалното им жилище и са готови да го търсят на справедливата за тях цена. Въпросът е дали идеалът им за жилище се припокрива с цената, която са готови да платят, и дали тя се предлага на пазара.

Защо на българския пазар се получава така, че всички правят едно и също - първо бяха инвестициите във ваканционните селища, после жилища, молове, сега офиси. Изглежда непланирано и хаотично. Узряват ли инвеститорите да предвиждат какво могат да направят и кога, или просто парите се засилват в определена посока?

- Актуалната ситуация в офисния сегмент е резултат от процес, започнал преди няколко години. Още в началото на 2008 г. Colliers предупреди, че ако всички обявени офис проекти се случат, това означава два пъти и половина да се увеличат предлаганите площи. Анонсираният тогава обем се запазва към момента. Затова представяме проучванията си, за да могат инвеститорите да се замислят дали сега е моментът да инициират нови проекти.

Инвеститорите, с които работим, се вслушват в нашите изводи и препоръки. На българския пазар се наблюдава следният феномен - виждаш, че някой е направил много пари от нещо и изведнъж всички започват да работят в тази посока. В един момент имаше много хотели. Бяха обявени редица проекти за търговски центрове, но с идването на кризата реалното строителство на голяма част от тях така и не стартира.

В момента стопирането на проекти ни отличава от румънския пазар например, където много голям брой молове бяха завършени и пуснати в експлоатация, с което търговската площ в страната се увеличи до равнища над здравословните за пазара. Това е доста голям шок за Румъния, защото, за да се развива добре един търговски център, е важно да има достатъчен брой пазаруващи, които да харчат парите си там, за да могат наемателите да плащат своите наеми.

Собствениците на замразените проекти за търговски паркове правят ли опити да ги продадат на пазара в момента?

- Някои от тях да. Идеалното е да продадат земята заедно с целия проект. Някои се опитват да продадат само земята. На пазара има такива оферти. Има случаи и в които цените, на които се предлагат тези парцели, са с 40 до 60% по-ниски от тази, на която са купили земята. Въпреки че цената пада толкова много, не се стига до сделки. Причината е, че инвеститорите нямат интерес да купуват рискови проекти. В момента много средства са блокирани в земя. Сега активните инвеститори на пазара са по-рисковите. В същото време те имат привилегията да купуват по-малко рискови проекти.

В условията на криза рискът е на имотния пазар да влизат мръсни пари и може ли това да се засече? Как би повлияло?

- На всеки пазар има някакъв процент на непрофесионални инвеститори. Не мога да кажа дали става дума за пране на пари или не. Относно инвеститорите, които следим, бизнесът им е да осъществяват инвестиционни сделки. И някои от тях имат възможност да реализират сделки сега, защото са били малко по-консервативни в предходни години, когато пазарът вървеше нагоре. Инвеститорите, които имат възможността да реализират сделки в момента, са тези, които са изработили добър инвестиционен план. Германските и някои от австрийските компании са в доста по-здравословно състояние в сравнение с някои други. Има и такива английски фондове. В момента инвеститорите гледат само завършени обекти и рядко се рискува да влага пари в нови.

Трябва да се прави разлика между инвеститори и дивелопъри, макар че на моменти тя може да изглежда неясна. На пазара за недвижими имоти инвеститорите са тези, които купуват обект, който е почти или напълно завършен или има известна запълняемост с договорите за наем. Тези, които започват да строят един проект с цел после да го продадат, са дивелопъри. Естествено е, че има преплитане и размиване на границите и доста често инвеститорите влизат и в дивелопмънт процеса, за да го подпомогнат. Дивелопърите много често работят със собствени средства. Но също така имат зад гърба си и инвеститор, който влиза в проекта.

Може ли да очакваме скоро сделки за големи проекти при бизнес имотите?

- През тази година (до началото на октомври) няма сключени инвестиционни сделки на българския пазар, но има инвеститори, които са в добро здраве и са в готовност да направят такава сделка при определени условия. В момента финансовите инвеститори имат възможност да поемат по-малък риск с проекти на краен етап от развитието си, но на цени, които преди време биха били чисто рискови. Това е интересното на пазара, че цените падат до нива, в които потенциалната възвращаемост се вдига така, че инвеститорите отново да са заинтересувани да влязат в периферен пазар.

Доколко се е повишила възвращаемостта на проектите заради кризата?

- В офисния сегмент при напълно готови и завършени проекти и добри наематели с дългосрочни договори възвращаемостта, която финансовият инвеститор в България търси, варира от 9.5 до 12.5% годишно. Това е съотносимо с нивата от 2005-2006 г. При търговските площи няма търсене в момента, защото това са големи инвестиции и финансирането се структурира трудно.

С колко поевтиняха реално имотите в сравнение с пика от 2008 г.?

- При наемите на висококачествени офиси цените паднаха между 10 и 14 евро/кв.м, т.е. връщаме се на нивата от 2006 г. При жилищата в София цената зависи от локацията. Със сигурност цените паднаха с над 10% от началото на годината досега, като за някои процентът достига до 15. Има райони, в които са паднали и с над 20%. В същото време има и проекти, които са задържали цените си, като “Резиденшъл парк София” например, където жилищата се продават на цени като отпреди кризата

Какво съветвате инвеститорите?

- Да мислят дългосрочно. Сега е моментът да се позиционират на правилното място на добри цени. От това се възползват дискаунт веригите за бързооборотни стоки, които откриват магазин след магазин напоследък. В този смисъл кризата дойде в добър момент, защото спря редица неразумни проекти. Един от примерите за това са търговските центрове. Освен това кризата ще отсее случайно пребиваващите на пазара инвеститори и дивелопъри в недвижимите имоти и ще остави само професионалистите, които знаят как да развият и продадат един проект. Голяма част от компаниите за недвижими имоти, които се появиха през последните години, също ще изчезнат от пазара, ако не са структурирали бизнеса си като дългосрочен.

www.dnevnik.bg

Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.