November
23

Новата година може и да не донесе на пазара на имоти така мечтаното раздвижване, но със сигурност ще започне с поне малка промяна. От 1 януари трябва да влязат в сила поправките в закона за нотариусите, според които плащанията по сделки с имоти задължително ще минават по банков път. Освен това страните ще трябва да подписват декларация пред нотариус, че сумата, посочена в нотариалния акт, е съответна на банковите плащания и че това е действително уговорената цена по сделката. Така според авторите на предложението от Министерството на правосъдието ще се възпрепятства възникването на съдебни спорове между страните и ще се изсветли пазарът на имоти.

Търсен ефект е и повишаването на приходите от дължимите данъци при сделки с недвижимости, които са процент от цената. Доминиращото мнение между брокерите на имоти, строителните предприемачи и юристи обаче е, че в този си вид законът няма да постигне тези цели, а само ще увеличи с няколко листа документацията по една сделка. А ако някой реално ще спечели, това ще са банките, които си гарантират по-високи приходи от такси. Възможно е същото да се случи и при нотариусите, но това при положение че наистина прехвърлянията на недвижимиости се случват на реална цена.По думите на министъра на правосъдието Маргарита Попова това е само първата стъпка в посока изсветляване на сделките, а законодателните усилия ще продължат. Ако бързо се избистри идеята, това може да стане още в парламента, който предстои да гледа приетата от правителството промяна. Проблем със сделките с имоти наистина има - наблюденията на брокерите на имоти са, че около 80% от продажбите се декларират на малко над данъчната оценка, като останалите - на високи цени, обикновено се случват, когато купувачи са чужденци. Данъчната оценка за жилища в София, дори и при падналите цени, е най-грубо казано половината от пазарната, допълват от агенциите за имоти. А колкото по-ниска сума се декларира, толкова по-малко данъци и нотариални такси се плащат.

Тояга без морков

Промяна може и да има - част от купувачите могат да предпочетат да направят повече разходи за данъци и такси, вместо да заобиколят закона. Потърсен за коментар за ефекта, председателят на Нотариалната камара Димитър Танев заяви, че за неверни данни в декларация като предвидената се носи наказателна отговорност. Това е уредено в Наказателния кодекс, където е предвидено наказание за лице, което потвърди неистина или затаи истина в писмена декларация. Ако целта е да се избегне плащането на данъци, наказанието е лишаване от свобода от 1 до 6 години или глоба от 100 до 250 лв.Ако пък се докаже, че има плащане, което не е минало по-банков път, сделката може да се обяви за нищожна. “В интерес на истината, ако това нарушение се прави По банков път, ама друг път

масово, няма как масово да се наказват хора”, добави нотариус Танев. Ефективността на новите текстове изглежда още по-неясна, ако се вземе предвид, че няма орган, който да следи достоверността на посочените данни в новите декларации. А дори и да има такъв, когато и двете страни имат интерес официалната цена по сделката да е по-ниска, подобно нарушение е почти невъзможно за доказване. Морковът в случая може да е различен от законови утежнения. Например да се намали местният данък, който се заплаща при сделка. Така както при плоския данък е възможно постъпленията да се увеличат, а пазарът да изсветлее. Може да се мисли и за намаляване на таксите и конкуренция при нотариусите, а и при банките.

Врата в полето

“Това е стара песен на нов глас. И сега законът задължава сделките да се изповядват на реалната стойност, но масовата практика е в нотариалния акт да се вписва по-ниска от реалната цена”, обяснява Благовест Балдев от агенция за имоти “Адаптконсулт”. По думите му, ако някой клиент може да спести, било то и малка част от страничните разходи за сделка, той със сигурност го прави. А ефективността на новия закон сравни с тази на врата в полето. Най-често използваният вариант е страните пред нотариус да обявяват ниска цена, а разликата се разменя тайно, без за нея да се сключва какъвто и да било договор. Често използван вариант по думите на нотариусите е в нотариалния акт да се записва само част от сумата, а отделно се изготвя т.нар. контралетър - обратно писмо. В него се отбелязват действителната цена на сделката, както и други скрити при изповядването факти. Обратното писмо служи за разписка, ако е добре изготвено, и може да послужи като доказателство при евентуален съдебен спор. Не е рядкост и банките доброволно да стават част от скриването на реалната сума по сделките с имоти. “Нагледали сме се ипотечни кредити, при които близо половината от сумата се отпуска под формата на ипотечен заем, а останалата - като заем за ремонт. По този начин дори и покупката да е финансирана с банков заем, няма проблем сделката да се изповяда на по-ниска цена”, обяснява Благовест Бладев. И допълва, че и сега минаването през банка не е проблем, защото дори да няма произход на средствата, лесно може да се вземе финансиране срещу наличния кеш.

“Ако целта на държавата е да гарантира сигурност по една сделка, уместната реформа трябва да е в съвсем друга посока. В момента нотариусите не са длъжни да правят проверка за тежести и не носят отговорност, че няма да има проблем след подписване на договор за продажба. Ако това задължение им се вмени, пазарът ще стане по-сигурен”, коментира Страхил Иванов от “Явлена”

Има и други идеи. “Ако данъчните оценки се повишат близо до пазарни нива, тогава тази практика на занижени официални цени няма да я има”, смята Полина Стойкова от Bulgarian Properties. Това обаче автоматично трябва да е съпроводено и със сваляне на промилите за данък сгради и такса смет, които биха се вдигнали значително при пазарни данъчни оценки.

Основният разход

Местният данък е най-големият разход при транзакция с недвижима собственост. Ставката е различна за общините и варира от 1.3% до 2.6% върху декларирания материален интерес. От догодина таванът ще се вдигне на 3%, а долната граница ще падне до 0.1%. Повечето общини вероятно ще се възползват от новите правомощия и ще вдигнат данъка, което няма да помогне за изсветляване на пазара.

www.capital.bg

Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.