January
13

Какво ще се случва на пазара на имотите през тази година е въпрос, който касае до голяма степен хората, както тези които искат да се сдобият със собствено жилище, така и тези готови да продават.

И докато няма как да се даде еднозначен отговор, ето факторите, които е възможно да въздействат на пазара в различна насока.

1. Пазар на купувачите

При всички положения в условията на криза, която няма как да премине неусетно, като цяло можем да предположим, че пазарът, условията на който диктуват купувачите ще се запази, както преди три-четири години това правеха продавачите.

А главните изисквания на купувачите ще са както винаги това да могат да си купят имот с добро качество и разположение на разумна цена. Те ще могат да разчитат и на договаряне на отстъпки, ако са си приготвили цялата сума за покупка. Годината ще продължи под правилото „кешът е цар”.

2. Цените на имотите могат да намерят своето дъно

След загубите през последните две години е възможно през тази година при евентуален нов спад от между 10 и 15% да станем свидетели на намиране на дъно в цените на имотите, т. е. мотивацията на продавачите да достигне нулеви стойности и те да продават, само ако са притиснати да го направят. Това е моментът, когато продавачите биха реализирали загуби от продажбата на имота.

Подобен спад би довел цените на имотите на нива от средата на 2006-та година. Не бива да се забравя, че освен инфлация за тези три и половина години, инвеститорите са натрупали и сериозни загуби от изплащания на лихви по ипотеките си.

На подобни цени биха продавали единствено хора останали без доходи и възможности за обслужване на ипотека, а качествени имоти ще се продават относително бързо.

Ако вземем предвид и цената на строителството, която според предприемачите (макар и да е леко надута) е около 500-550 евро за нормалното строителство (с включена цена на парцела), то купувачите едва ли могат да очакват цените да достигнат под тези нива за дълъг период от време.

На подобни нива по-скоро биха се сключвали спорадични сделки, отколкото да се говори за пазарна цена.

3. На пазара на имоти пряко ще се отразява случващото се извън пределите на страната ни

Макар и на пръв поглед пазарът на имоти да изглежда автономен, безспорно на развитието му ще се отразяват събитията от международната сцена. Това ще става по няколко направления.

Продължение и задълбочаване на кризата на международните пазари може да накара чуждестранните инвеститори да продължат да замразяват или отлагат инвестиционните си проекти. Това ще ограничи и броя на чуждестранните купувачи, които допреди три-четири години съдействаха за растежа на цените в сектора.

Затруднени чуждестранни собственици с проблеми с имотите си в собствената си страна, могат да прибягнат до продажба на неосновни активи, които включват закупени имоти в страната ни. Подобно важи и за инвестиционни фондове, което може да инициира транзакции на по-големи проекти между институционални инвеститори.

Негативната тенденция важи с пълна сила за сектора на ваканционните имоти. Тази тенденция се наблюдаваше през втората половина на миналата година и може да продължи и през тази. Това пък най-вероятно ще продължи да оказва низходящ натиск върху цените на имотите в сектора.

4. Кредитният пазар

В настоящите тежки условия кредитният пазар поне през първите три месеца на годината е възможно да остане в същото си вегетативно състояние, подобно на това от второто полугодие на миналата година.

Известно раздвижване най-вероятно е възможно да очакваме след приключване на зимата и през лятото, когато активността в сектора на имотите се повишава значително и достига своя пик.

Подобрение може да се инициира от подобряване на банковата ликвидност и известно намаляване на лихвите по кредитите, за което има потенциал.

Също така при стабилизиране на икономиката, банките могат да поразхлабят затегнатите си условия по отпускане на паричен ресурс. Въз основа на новата им консервативна стратегия обаче, подобни действия биха се случили само при трайни признаци за възстановяване, или едва през втората половина на годината.

Първите симптоми за раздвижване при банките вече се наблюдават по отношение на депозитите, където повишението на лихвите приключи и дори се наблюдава известно намаляване при по-дългосрочните депозити. Напълно е логично тази тенденция да се прехвърли и при кредитите.

Възможно е обаче банките да имат и негативно въздействие за цените на имотите по отношение на лошите кредити. Техния брой най-вероятно ще продължи да нараства, като се говори, че стойностите им в процент вече са двуцифрени.

На пазара е възможно да излязат много имоти за продажба, чиито собственици (повечето закупили ги с инвестиционна цел), се затрудняват с поддържане на взетата за покупката им ипотека.

5. Едва ли ще станем свидетели на сериозен ръст

Дори и да не регистрират спад, цените на имотите нямат особено голям потенциал за повишение. Освен външните и вътрешните фактори, които въздействат на пазара, може да се каже, че имотите у нас си остават относително недостъпни за населението. Съотношението цена на апартамент - доход, в най-големите градове на страната все още е изключително високо и е над тези нива, при които се говори, че имотите са достъпни.

6. Доходите от наем са при ниски нива

Ако капиталовия доход от инвестиции в имоти не е ясна на този етап (от бъдещо повишение в цената на имота), то единствения сигурен доход, който имотът може да носи като инвестиция - този от наем, е относително нисък.

При нива от 5.5% този годишен доход, който изисква много допълнителни вложения, време и др., е подобен на алтернативния поне на този етап, който би носил един депозит (относително безрисков).

* материалът не представлява съвет за покупка, или продажба на недвижими имоти

Теодор Минчев

www.profit.bg

Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.