Всички сме виждали по американските филми как протича един търг. По американските филми сме виждали, но в България все още не сме виждали…е в четвъртък на 15-ти юли в 09:30ч. всички, които успеят да се запишат за търга до вторник 13-ти юли ще участват и ще го видят така да се каже на живо.
(1) Възможността имота да се купи с ипотечен/жилищен кредит. Тази възможност липсва при другите търгове.
(2) Явното наддаване, което ще рече, че всички участници в търга наддават в една зала и всеки чува с ушите си и вижда с очите си колко предлагат другите участници и може да прецени в кой момент да се откаже или да предложи по-висока сума. Най-важното е че не е нужно да съобщавате веднага максимума, който сте готови да дадете за имота за който се борите. Ако имате възможност да си купите тази къща за 64000лв (при първоначално обявена цена от 50000лв), защо да предлагате всичките 72000лв с който разполагате като максимум за участие в търга? Докато при едно тайно наддаване това не може да се случи, защото незнаете какви суми ще предложат другите участници в търга и съответно хвърляте всичко в атака.
(3) Собственика на имота се разделя доброволно с имота си при подобен търг - в случаите когато се стигне до публична продан вече “влака е изпуснат”, но това съвсем не означава, че всеки един човек има физическото желание и намерение да се напусне собствения си имот. Жива верига, две блиндирани врати, свирепи кучета, зли съседи, пожари, наводнения и всякакъв вид саботажи съпътстват понякога влизането във владение на новия собственик на имота, който го е спечелил на публична продан…
(4) При търговете с имоти на публична продан законодателя е ситуирал така организацията, че се създават предпоставки за порочни практики където в наддаването се включват няколко участника, които са в комбина и надуват изкуствено цената, а после един по един се отказват - тук правилата са по-ясни - ако спечелилия търга се откаже по някаква причина или просто не успее да събере всички средства то тогава имота се печели от втория участник предложил най-висока сума след първия. Това време е съкратено до санитарен минимум като най-късно на следващия ден след спечелването на търга сумата необходима за сключване на предварителен договор (минимум 15-20%) трябва да бъде преведена по банков път и договорът подписан като това е желателно да стане още в деня на търга!
(5) Опростената процедура по провеждането на търга е в основата на печелившия и модел. Не се изискват предварително никакви, такси, задатъци, капаро и т.н. Всичко е прозрачно от възможността да се види имота и неговите документи до явното наддаване и възможността имота голяма част от сделката да финансира с кредит.
Какво е необходимо за да участвате в частен търг - желание и възможност да си купите изгоден имот, кураж, находчивост и не на последно място решителност. При големия избор на имоти, купувачите са кът и вече доста се отпуснаха…отпуснаха се до степен да се колебаят прекалено дълго време докато под носа им минават един куп изгодни сделки. Възможността за избор, дългото време, което практически не се ограничава от никой и нищо пораждат една ленивост и изместване на фокуса от това, което се търси. Често се случва хората да тръгнат да си търсят гарсониера, а след 2-3 месеца на обикаляне по огледи в крайна сметка да решат да си купят тристаен и то не в квартала в който търсят през последните два месеца, а в съседния… За да се явите на търг трябва много добре да знаете какво искате и да имате решителността да приключите най-сетне с отегчителните огледи.
Нека не забравяме и подготовката от финансова гледна точка. Ако разполагате с цялата сума в брой, на влог или просто в банкова сметка е добре да помислите предварително до къде искате да стигнете. Ако имота е обявен на 50000лв както е в случая вие до къде бихте стигнали? Разбира се ако всички се притеснят от търга и там се появи само един човек и това сте вие - ЧЕСТИТО купувате имота точно за 50000лв + разбира се всички такси съпътстващи прехвърлянето на имота при нотариус, които на тази сума са около 2000лв. Но ако има и други участници съответно се стигне до наддаване то тогава какъв ще е вашия максимум?
Също така е много важно да помислите за кредита предварително ако разбира се смятате да ползвате тази възможност. Стандартно банките ви одобряват първо по доходи, а след това оценяват съотвения имот и на базата на тази оценка се финансира сделката със съответния процент. Ако имота бъде спечелен на търга за 64000лв банката ще може да ви отпусне около 60% от сумата (посочена в оценката на имота) а останалите средства ще трябва да осигурите вие. Тези стъпки в банката трябва задължително трябва да направите поне 10 дни преди търга за да сте спокойни и уверени. В банката попитайте и за таксите, които съпътстват всеки един ипотечен кредит, обикновено те са около 1.5% от размера на кредита преди отпускането му или за кредит от 40000лв това са 600лв, такса за оценка на имота 140-200лв, застраховка на имота 100-150лв и т.н. Всичко това трябва да научите преди търга и в деня на самия търг да знаете до къде са вашите възможности.
Предварителната подготовка е от изключителна важност за едно такова събитите. Тя е важна и за класическата покупка на имот където на нас като брокери често ни се е случвало да консултираме хора, които ни се обаждат с намерение за оглед за конкретен имот с цел покупка като в последствие се оказва, че те още не са реализирали своя имот с чийто средства разчитат да направят в последствие въпросната покупка смятайки, че продажбата на техния имот може да им отнеме само 2-3 седмици, а това е доста нереално очакване. В тази връзка кандидастването за кредит особено що се касае за жилищен/ипотечен кредит отнема време, което е добре да предвидите. Одобрението по доходи често е свързано с попълване на молби, носене на копия от трудови договори и т.н. което спокойно може да ви отнеме 10 работни дни освен ако не сте корпоративен клиент на банката х. След одобрението по доходи следва одобрението на имота…там две-три седмици не ви мърдат, но поне ако сте одобрени по доходи и кредитния инспектор ви е окуражил за оценката на имота то тогава ще остане само юристите на банката да си кажат последната дума дали този имот ще е подходящ да го приемат за ипотека… Така или иначе заредете се с търпение, но не пропускайте фактора ВРЕМЕ чийто стрелки не спират да тиктакат.
[…] обявена за продажба на частен търг се продаде за 45 дни след началото на рекламната […]