June
2

Семинар с участието на ТБМ2

Публикувано в: От кухнята на офиса от Антон Илиев

Вижте видео от семинара - видео 1, видео 2. Получи се интересна дискусия, зададоха се много въпроси, но за мен извода е, че трябва по-често да се правят подобни семинари.

Вижте някой от най-важните стъпки при частните търгове за недвижими имоти:

Стъпки при продажба на имот чрез частен търг.
Антон Илиев
Бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2

1.    Оценка на имота – първата и най-важната част. Започва се от тук, защото всеки търг би се обезмислил ако цената на предлагания имот е далеч от пазарната. Както и при всяка нормална продажба на недвижим имот е от изключителна важност за крайния резултат да се определи точната цена! Тъй като при частния търг се търси максимален резултат в максимално кратки срокове то първоначалната цена най-често е решаваща за успеха на търга. Най-лесно се определя цената на стандартен панелен или ЕПК апартамент, защото техните разпределиния са типови, има голямо предлагане и човек много бързо може да се ориентира на база на сравнителен метод, който е най-често използвания. Много по-трудно се определя цената на къща, търговски обект, парцел или земеделки имот. Колкото е по-ниска първоначалната цена на имота – толкова повече кандидати можете да очаквате както и обратно. Съответно – колкото повече кандидати имате, толкова повече можете да очаквате цената да се качи при наддаване, както и обратно.

2.    Уточняване на срока, правилата, стъпката на наддаване и рекламния бюджет на търга.

Срока се определя от вида на имота – ако е апартамент срок в рамките на 45 дни би бил напълно достатъчен. При по-трудни за реализация имоти срока може да достигне до три месеца, но не повече от 100 дни за да не се получи обратен ефект. Ако кандидатите са спокойни, че има мноооого време до търга те дори могат да забравят за него.

Правилата могат да бъдат много гъвкави и е желателно да бъдат опростени. Никой няма полза от сложни термини и излишна важност.

Стъпката за наддаване не трябва да бъде нито много висока нито много ниска. Ако стъпката е много висока това може да буди съмнение в кандидатите, а също и в процеса на наддаване да откаже някои от тях. Представете си ако имота се предлага при първоначална цена от 24000 евро, а стъпката за наддаване бъде 2000 евро до какви пропуснати ползи може д а доведе това за продавача. Например ако цената достигне само с три стъпки до 30000 евро, а някой от кандидатите да имат бюджет до 31000 евро, но не могат да предложат половин стъпка и губят търга, а продавача на имота пропуска възможността да получи още 1000 евро към цената. Не е сериозно обаче и ако стъпката за наддаване е много ниска например за имот със същата първоначална цена от 24000 евро се определи стъпка за наддаване в размер на 100 евро. Ще падне голямо наддаване нали? Точна формула няма, но ако трябва да определим все пак някакъв метод за размера на стъпката за наддаване добре би било тя да бъде между 1 и 2% от размера на първоначалната цена.

Рекламен бюджет – „Колкото повече, толкова повече!”  От размера на рекламния бюджет зависи много. При по-голям бюджет рекламното послание ще достигне до много повече потенциални участници, а това може да доведе след себе си само позитиви.


3.    Опция „КУПИ СЕГА” – плюсове и минуси. Перфектната опция даваща право на кандидат купувачите да елимират конкуренцията като купят имота преди обявената дата за търга. По този начин те плащат по-висока цена и не го купуват на възможно най-ниската, но в същото време преустановяват възможността тя да се увеличи до нива по-високи от техните възможности.


4.    Приемане на телефонните обаждания и провеждане на огледи с проявилите интерес кандидати – важни моменти.

Важно е кандидатите да знаят условията на търга преди огледа. Важно е да се запознаят с всички документи на имота преди търга както и с предварителния договор, който ще подпишат ако спечелят наддаването. Важно е да се уточнят всички подробности по прехвърлянето дори и пренасянето на мебелите ако в имота има такива и всичко това задължително трябва да е ясно преди самото наддаване при това поне 2-3 дни по-рано. Не оставяйте нищо за последния момент или за деня на наддаването уточнете всички подробности и детайли по-рано. За да са готови кандидатите да наддават трябва да са на ясно с всичко както между впрочем и със своите финансови възможности. Важно е да се уточни с какъв бюджет разполагат и как възнамеряват да финансират покупката ако евентуално спечелят търга. Частните търгове дават възможност покупката да се финансира с ипотечен кредит, но тези кандидати, които ще разчитат на това задължително трябва да се консултират с банката и тя да ги одобри по доходи. Някои банки издават сертификат за максималната сума на кредита, който могат да отпуснат на кредитоискателя – такъв документ би дал увереност както на кандидата за кредит, така и на собственика на имота, който ще се увери, че срещу себе си има сериозен кандидат.


5.    Към кого е насочена услугата – частен търг?
Ако някой смята, че услугата е насочена само към собственици на имоти, които са в сериозно затруднение и са притиснати от обстоятелствата – греши.  Услугата би свършила перфектно работа на всеки, който иска да си продаде имота.

Какво се случва в действителност на пазара на недвижими имоти? Обявява се за продажба имота на максимално високата офертна цена и се започва голямото чакане. След първите 2-3 месеца блесва първата сигнална лампа, че вероятно нещо не е както трябва щом огледи няма.

Първата фаза е изпълнена със съмнения относно професионализма на агенцията, която предлага имота и за „по-сигурно” той се обявява в още 2-3 агенции, което е втората грешка след надутата цена.

Втората фаза започва да се откроява когато въпреки няколкото агенции, които предлагат имота и малко по-ниската цена от първоначално намислената – резултата продължава да е нулев, а вече изтича шестия месец от първоначалното обявяване на имота за продажба.

Третата фаза е тази, която трябва да предхожда предишните две, но това почти никога не се случва. В тази трета фаза собственика на недвижим имот достига до въпроса – ОК за колко мога да го продам? Но вече никой не може да върне назад тестовите 6 месеца, които спокойно могат да бъдат и 12 или дори 18 преди да се достигне до този не много приятен въпрос за реална оценка. След осъзнаването на истината, което може да откаже собственика да продава или да го накара да преосмисли първоначалните си планове идва и последната фаза.

Четвърта фаза – след като става ясно каква е реалната цена на имота идва въпроса за колко време може да бъде постигната. Реално продажбата на един недвижим имот започва едва тогава когато собственика му е на ясно каква цена може да получи за него и се съобрази с насотящите пазарни условия. Чак тогава реално неговия имот бива забелязан от потенциалните купувачи, които винаги започват своето търсене от най-изгодните предложения, а не от най-скъпите.

Ако един имот е обявен за продажба в една агенция и е на пазарна цена спокойно може да бъде получено капаро за него в рамките на два-три месеца. Всеки сам може да избере за колко време да си продаде имота – за две-три години или за два-три месеца. При частните търгове първите две фази липсват, защото ако имота не е на пазарна цена предлагането под тази форма се обезмисля, защото се връщаме в първите две фази, а те продължават от 3-6 месеца до плюс безкрайност.

Вижте примерни правила за провеждане на частен търг

Още по темата за търговете

И още едно интересно интервю

Цените

Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.