June
17

Предлагането на недвижими имоти се отличава от предлагането на всякакъв друг вид стоки и услуги главно поради своята недвижимост. Ако можеха имотите да се подредят по рафтовете на един магазин щеше да е много по-лесно за всички, но уви това е невъзможно. Също така не е възможно и пред всеки един имот да стои по един брокер от сутрин до вечер и да очаква клиенти…т.е. възможно е, но ще струва твърде скъпо и подобна услуга би се обезмислила.

Обикновенно всеки един брокер обслужва по повече от няколко имота. Възможно е един консултант да предлага дори и повече от 100 имота, но зависи какъв тип са те. Така например ако се предлагат 100 парцела всеки един от тях по 10-20 декара то по всяка вероятност този брокер едва ли ще има по повече от 2-3 огледа на ден за някой от тези имоти.

Ако обаче брокера има в портфолиото си малки жилища под наем и за продажба, които са най-търсените и за тях има много кандидати той трудно би обслужвал повече от 30-40 имота. Имам предвид 30-40 различни типа имоти - парцели за продажба, апартаменти за продажба, магазини за продажба, двустайни под наем, къщи и вили извън града и т.н.

Покрай тези неща има много условности - улеснение за брокера е ако има ключ за имота, който предлага (ако той не се обитава естествено), защото това би го улеснило в подреждането на програмата с огледите. И обратно ако за всеки оглед трябва да координира и да съгласува със свободното време на собственика за дойде да отвори това усложнява и забавя процеса по организиране на огледите.

Максимално затруднение за организиране на огледи са жилищата, които се продават, а в тях има наематели. Получава се конфликт на интереси между наемателите и кандидат купувачите, които идват на огледи, а наемателите са длъжни да им осигурят достъп… По време на огледите наемателите често влизат в ролята на брокери и “презентират” недостатъците на имота по всевъзможни начини…


Как се организира оглед:

1. Обадете се на телефона в офиса и търсете брокера, който е виждал имота. Ако него го няма в офиса не си оставяйте телефона да ви потърси като се върне, а директно го потърсете на мобилния. Възможно е колегата да забрави да му предаде (това в ТБМ2 е почти невъзможно да се случи) или да не се засекат изобщо в офиса.

2. След като се свържете с брокера, който прави огледите на избрания от вас имот попитайте го първо дали той самия е виждал имота (има агенции, които рекламират имоти още преди да са ги видели, а в тази връзка ние ви съветваме да не се обаждате на брокери, които не слагат снимки в обявите си). След това го попитайте дали е наясно със собствеността на имота (често срещан проблем и пропуск) дали е виждал документи и всички собственици на имота ли са съгласни да го продават/отдават под наем.

3. Не искайте да видите имота веднага, а попитайте кога е удобното време за огледи за утрешния ден. Причините за това са много - брокера може да е организирал огледите си за днешния ден от предишния (както се случва най-често) и да няма как да ви впише в програмата си дори и да иска. Също така не трябва нито брокера на продавача, нито собственика на имота да смятат, че бързате кой знае колко много. Другата причина поради, която не е добре да искате оглед от сега за след малко е, че можете лесно да си спечелите гнева дори на собственика на имота на който може да се наложи да излезне от работа и да дойде да ви отвори апартамента, а най-малкото това може изобщо дори да не е възможно. Освен всичко друго покупката/наемането на един недвижим имот е нещо, което се планира и обмисля добре. Никой не купува имот спонтанно (освен милиардерите вероятно) за това всяка припряност и бързане за оглед са излишни. Най-малкото е необходимо време за проверка на документите на имота, заявка за теглене на пари и т.н….

4. Планирайте. Не оставяйте хората да смятат, че действате спонтанно. Крайно несериозно е да се обадите на някой в неделя или в събота след обяд и да кажете нещо от сорта на: “Ами аз сега съм в района на Надежда 2 дали ще можете да ми покажете този апартамент до половин един час?” Подобни ходове будят недоверие - неуважението към човека, който предлага имота в този случай е голямо, но ако това няма значение за вас то замислете се как вие изглеждате в очите на другите в този момент. Като човек, който след като си е купил домати и чушки от пазара е решил и да погледне 2-3 апартамента преди да се прибере в събота вечер. Никой няма да ви вземе на сериозно. Подобни ходове обикновенно се правят от хора, които не са наясно със себе си и не планират скоро да инвестират в имот, а просто искат да са в течение какво се предлага - истина е има такива случаи!

5. Пета точка, но тя трябваше да е преди първа! Не ходете на огледи преди да сте наясно какво точно търсите и можете ли да си го позволите.

5.1. Ако планирате да купите имот с ипотечен кредит - посетете първо банката за да ви одобри по доходи. Изобщо не подценявайте този ход - той може да е решаващ и да ви спести 4-5 месеца на безмислени огледи. Не се предоверявайте на рекламите на банките - те обикновенно рекламират максимално високия си процент на финансиране и най-ниските си лихви. Обаче дали ще одобрят вас за да получите кредит при тези най-добри условия това е вече съвсем друг въпрос и е въпрос на документи, които ще трябва да занесете в банката за да сте сигурни в отговора им. Копие от трудовия договор (данъчната декларация), бележка за доходите през последните 6-12 месеца попълнена от счетоводителя ви върху документ по образец на банката и т.н. Когато ви одобрят по доходи на база документите, които им представите ще научите максималната сума, която можете да получите от банката и максималния срок на кредита. Когато научите сумата и срока на кредита ще знаете и какъв процент от оценката на имота могат да финансират - например ако искате да купите панелен апартамент и по оценка на банката (или уж независим оценител) той струва 40000 евро то вие ще можете да получите около 70% от тази сума т.е. около 28000 евро, а с другите 12000 евро е необходимо да разполагате в наличност.

5.2. Ако вашия план включва - първо продажба на вашия имот, а после същите тези средства планирате да инвестирате във нов имот то не бързайте с огледите и в този случай. Намерете първо купувач за вашия имот, а чак тогава се оглеждайте за вашата покупка. За много хора това се подразбира, но нашата над седем годишна практика с проведени може би повече от 14000-15000 огледа показва, че това изобщо не се подразбира. Доста хора - грешат като смятат, че могат да си продадат имота за 2-3 седмици и едва ли не няма да имат време за огледи да си изберат нещо, което да купят след това. Продажбата на един имот - според зависи от вида му - парцел, къща, апартамент, търговски обект и т.н. отнема от 2-3 месеца за малки жилища в големите градове до над две-три години за някои парцели. Като имайте в предвид, че много често дори в над 90% от случаите представите на хората за цените са сериозно сгрешени и те дори изобщо не успяват да си продадат имотите на цените, които очакват. Но това както казах въобще не им пречи да ходят по огледи дори по няколко месеца и да избират нещо, което смятат, че могат да купят при условие, че не знаят кога и дали изобщо ще имат някога тази възможност. Всичко това е напълно безмислено по ред причини - имотите, които се харесат може да бъдат продадени преди вие да си продадете имота, може да получите много по-малко пари от първоначално исканите за вашия имот, а това да обезмисли 20-30 от огледите, които вече сте направили или планирате… Освен това не е коректно спрямо собствениците на имотите и брокерите, които ще отделят време да ви заведат на огледите.

5.3. Ако сте набавили необходимите средства и знаете в какво желаете да инвестирате реално можете за максимум един месец да си изберете имот - ФАКТ!

6. По кое време на деня е удобно да се проведат огледи т.е. как е общоприето? Най-често огледи се провеждат в извън работно време в отрязъка от време 17:00ч. до 20:00ч. както и в събота до обяд. Както вече стана ясно е желателно огледите да се уговарят от предишния ден. Ако имате свободно време и работата ви го позволява разбира се че можете да искате огледи и в отрязъка от време между 10:00 и 17:00ч. всеки делничен ден всеки брокер ще ви се зарадва.

7. Не забравяйте, че за да се проведе един оглед понякога е необходимо да се стиковат няколко човека. Ето един типичен случай - обаждате се и искате оглед за апартамент на следващия ден в 18:00ч. в жк. Младост. Брокера ви записва телефона и ви казва, че ще ви потвърди по-късно когато се уговори със собственика. Брокера се обажда на собственика и пита ще може ли да се направи оглед на следващия ден в 18:00ч. Собственика обаче няма да може да излезе от работа и обещава да се обади по-късно за да потвръди. Той от своя страна се обажда на сина си, който работи по-близо да го пита дали ще може той да отиде да отвори за огледа на следващия ден. Сина от своя страна също не е сигурен, защото въпреки, че живее на близо е на работа до 18:00ч. и едва ли ще може да стигне на време… Той пък звъни на негов колега да го пита дали може да го смени половин час по-рано за да може да се прибере, защото ще има оглед и няма кой да отвори и т.н…

Сега разбирате, защо не е честно да искате оглед от сега за след малко нали? Та ако не получите обратно обаждане за потвърждение няколко часа то не е поради небрежност или нещо друго, а подобни сценарий можем да ви предложим в няколко различни варианта с които се сблъскваме всеки ден.

8. Продължителност на огледа - 5, 10, 15, 20 минути до максимум половин час освен в случаите когато ще оглеждате сграда с размерите на ЦУМ или някой МОЛ :)

9.  Обърнете внимание на времето между отделните огледи - това е важно! Важно е защото ако не предвидите поне по 10-15 минути на оглед и време да се придвижите между различните имоти особено в пикови часове можете да си объркате програмата. Трябва също да се предвидят и евентуални закъснения на различните хора, които ще отключват, показват имотите и т.н. на тях също може да им се случи да закъснеят. Говорим за случаите когато вие не закъснявате! Огледите ако са в един и същи район е добре да са най-малко през половин час, а ако са в различни квартали е добре да се предвиди поне 45 минути до час и то ако гледате експедитивно. Ако закъснявате за оглед е добре да звъннете поне 10 минути по-рано и да споделите с колко ще закъснеете. ДРЪЖТЕ МОБИЛНИТЕ СИ ТЕЛЕФОНИ ВКЛЮЧЕНИ ПРЕДИ И ПО ВРЕМЕ НА ОГЛЕДИТЕ!

10. Ходете всички заедно по огледи. Много често срещан проблем - първо обикаля “съгледвача” ако купувачите са семейство обикновенно мъжа е в тази роля и отива на проверовъчни огледи на които да набележи имоти. След като подбере няколко чак тогава следва втори оглед с половинката. Ако и тя одобри тогава вече идва “тежката артилерия” - родителите, чичовци, лели, помощници, съветници, адвокати, колeги и т.н. които ще помагат кой с финанси, кой с акъл, кой с каквото може, но вече са направени поне три огледа, два от които не много смислени… Движете се в пакет - така ще изглеждате и по-сериозно пред продавачите и техните агенти. Предимството за вас ако послушате този съвет ще бъде не малко, защото другите ВИНАГИ правят по 3-4 огледа и ако се съревновавате с тях за един и същи изгоден имот - просто ще спечелите като ги изпреварите.

10 съвета от ТБМ2 при покупка на първо жилище

При покупка на имот с ипотечен кредит помислете за самоучастието и разходите по сделката

За размера на брокерския комисион в агенциите за недвижими имоти и защо знанието няма цена II

Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.