July
3

В 10 от 10 случая това поведение води до бърз спад в цената на имота, а причините са много. Най-често агенциите свалят цената на имота за да са с по-ниска цена от конкуренцията, а конкуренцията не спи и отвръща със същото. Лавинообразното падане на цената се движи със скорост право пропорципнална на броя на агенциите, които оферират имота. Някои свалят цената с размера на своя комисион и предлагат имота „само за директни клиенти” за да свалят цената под тази на конкуренцията. Един вид уж работят безплатно за „възложителя”, който да речем е пратил имейл до 80 агенции с информация за имота и своите координати…


През погледа на купувачите собственика на този имот ще изглежда като човек, който наистина много бърза с продажбата, а в такъв случай те пък защо да не го изчакат още малко – щом бърза значи ще намали цената още. Не правете тази грешка – ще се чуствате ухажвани през първите месец-два докато ви се обаждат брокерите с обещания за бърза сделка, но в последствие когато разберат, че имота ви е във всяка агенция бързо ще се демотивират и няма да си мръднат пръста за да защитят вашите интереси.

Представете си да речем, че вие сте собственик на автокъща и при вас идва собственик на автомобил, който иска да го продаде, но не ви оставя колата си да я паркирате редом до другите автомобили, които предлагате, а само ви оставя телефона си. Обяснява ви, че всъщност тъй като не може да бъде 100% сигурен, че ще му свършите работа той е решил да се обърне към още 10-ина автокъщи, защото иска да има конкуренция, която да доведе до по-бързата продажба на колата. Реално колата стои пред блока на собственика и ключовете са в него. Ако някои от вашите клиенти, който влиза в автокъщата ви има интерес от такъв модел автомобил на тази цена вие да му се обадите и ако не я продал вашите клиенти да отидат да я тестват… Революционен план, но само на теория, а на практика ако вие сте търговеца ще се интересувате предимно от автомобилите във своята автокъща и няма да искате да се излагате пред своите клиенти с обещания да им покажете ей там една кола, но трябва да се обадите да попитате дали случайно тя не е вече продадена. Да ама не.

За разлика от автокъщите обаче при недвижимите имоти нещата могат да се „споделят” много по-лесно. Вместо да се обръщате към 5-10-20-50 агенции и нито една от тях да не е мотивирана да ви предлага имота, защото шансът и да си възвърне средствата и услията е съответно едно към 5-10-20-50 изберете само една агенция.

Изберете само една агенция, но при ясни условия и срокове. Най-важното условие за един собственик на имот, който иска да възложи на посредник предлагането на имота си е да го задължи да работи с другите агенции. В близкото минало много агенции се бореха да получат договор за изключителни права, защото им дава власт да искат комисион задължително и от купувача. По този начин правят едно нещо със сигурност – бавят продажбата, защото връщат клиентите на другите агенции. Този класически модел на работа сме описали съвсем подробно тук. Не го допускайте ако искате да си продадете имота по-бързо.

Реално можете да се обърнете кем 40 агенции, които да предлагат имота ви както преценят, защото нямате договор с тях и те да го оферират “само за директни клиенти”, но много по-ефективния и бърз начин е да изберете само една агенция, която обаче да предлага имота на всички потенциални клиенти, а не само на тези, които се съгласят да и платят още 2.5-3%. Когато изберете само една агенция да предлага имота ви и сключите с нея договор за изключителни права ще знаете, че тя е максимално ангажирана с продажбата на имота ви, ще имате право да изисквате резултати. Ще можете да получавате коректна обратна връзка за това колко човека са посетили вашата обява в интернет, колко са се обадили за вашия имот, колко от тях за дошли на оглед, колко от тях са дали оферта, а тези, които не са дали - от какво са се отказали. Обратната връзка е изключително важна за една успешна продажба, защото ако всички обаждания минават през един брокер той ще знае колко са и ще може да следи и анализира. Ако интереса за вашия имот е голям това ще озаначава, че цената е добра и няма нужда да се коригира в посока на долу. Ако интереса е слаб - съответно обратно и т.н. Но ако вие работите с 10 агенции тази обратна връзка никой няма да е заинтересуван да ви я дава, а още повече, че вие няма да имате очи да я изисквате след като сте “възложител” на честна дума на 10 посредника… Имало е не един случаи клиент да поиска оглед от шест агенции, които предлагат един и същи имот в един и същи ден, защото не е разбрал, а и не могъл да допусне, че подобна глупост е възможна - това да не са различни имоти, а един и същи… Какво получава като обратна връзка в този случай собственика на имота, който е обявен на много места - та той очаква шест купувача и това го кара да си мисли, че нещата едва ли не ще се случат още същия ден. Докато тази грешка се осъзнае имота вече циркулира в публичното пространство на различни цени обявен от знайни и незнайни посредници, а купувачите се отдръпват объркани и продължават към следващия имот. Всичко това не може да се случи ако се работи само с един посредник.

Прочетете и поредицата: “Аз ги видях как вървят имотите в интернет”

Пич, продай си имота успешно като обигран собственик със самочувствие! (..а не като като надъхан льольо, който си търси прецакването…) 

Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.